共有土地分割後的善意取得
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【文 / 鍾運凱】
案例:
甲、乙、丙共有一筆土地,各有持分三分之一。 三人訂有分管協議並登記,甲分得該土地鄰接大馬路 部分的使用權,並在該部分土地經營攤商。甲希望進 一步分割共有土地,取得鄰接馬路部分的單獨所有權, 但遭到乙、丙反對,協議不成,於是甲訴請院裁判分 割。 不料,法院判決分割的結果,竟將臨路部分歸乙 所有。甲失望之餘,趁分割登記尚未完成,火速將其 「持分」賣給丁,並辦妥移轉登記。丁取得持分後, 欲接管臨路攤位,卻遭乙驅趕。 乙主張分割判決已確定,臨路土地為其單獨所有, 丁無權使用;丁則主張自己是善意信賴土地登記而買 受甲的持分,應為共有人,並依分管協議有使用臨路 土地的權利。試問,誰的主張有理由?
解析:
一、共有物的分割
民法第 824 條規定,共有物之分割依共有人協議 之方法行之;分割之方法不能協議決定,或於協議決 定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因 任何共有人之請求命為分配。本題甲、乙、丙對於分 割方法無法達成協議,甲自有權訴請法院分割。 又依民法第 824 條之 1 規定,共有人自共有物分 割之效力發生時起,取得分得部分之所有權。換言之, 在裁判分割的情形,形成判決確定後,登記完成前, 分割的效力已經發生。此種情形即為民法第 759 條所 謂「因法院之判決於登記前已取得不動產物權者」, 不待登記,已取得單獨所有權。
除上述的協議分割與裁判分割外,土地法第 34 條 之 1 第 6 項亦規定:「依法得分割之共有土地或建築 改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機 關調處,不服調處者,應於接到調 處通知後 15 日內向司法機關訴請處 理,屆期不起訴者,依原調處結果 辦理之。」此即為調處分割。
二、分割登記前處分應有部分的效力
土地登記規則第100條規定: 「依據法院判決申請共有物分割登 記者,部分共有人得提出法院確定 判決書及其他應附書件,單獨為全 體共有人申請分割登記,登記機關 於登記完畢後,應通知他共有人。 其所有權狀應俟登記規費繳納完畢 後再行繕發。」本題分割判決確定 後,甲、乙、丙任何一人均可隨時 向地政機關申請辦理分割登記。
雖然分割登記尚未完成,但實際上該筆土地已經不再是共有了, 甲對於鄰接大馬路的土地沒有任何「持分」可言,卻將登記簿上的應 有部分三分之一賣給丁,屬於「無 權處分」。依民法第118條規定: 「無權利人就權利標的物所為之處 分,經有權利人之承認始生效力。」 乙不同意,因此甲出售並移轉三分 之一應有部分的行為,對於乙分得 的臨路土地而言,是無效的。
然而,民法第 759 條之 1 規定:「因信賴不動產登記之善意第三人, 已依法律行為為物權變動之登記者,其變動之效力,不因原登記物權之不實而受影響。」本題尚未辦畢分 割登記前,該土地在登記上仍為三 人共有,丁善意信賴該項登記而買受甲的應有部分,雖然實際上甲的行為是無權處分,丁仍可取得共有權利。
三、實務見解
內政部 85 年 12 月 11 日台內地 字第8511932號函對於上述情形也 有相同見解:「經分割形成判決確 定者,即生共有關係終止及各自取 得分得部分所有權之效力。共有人 對於他共有人分得之部分,既喪失 共有權利……部分共有人持法院該 項判決前往登記機關辦理分割登記, 惟因登記機關未依據法院之判決意 旨亦為其他未到場之共有人辦理登 記,以致其他未到場之共有人因分割 所取得之土地於土地登記簿上仍登記為原來全部共有人所共有,並於嗣後遭某一原共有人以買賣為原因, 將該部分土地之所有權應有部分六分之一移轉登記予第三人等情,為移轉登記之該原共有人實際並非上開土地之共有人,其所為之移轉行為,應屬無權處分。
又按『依本法所為之登記,有絕對效力。』土地 法第 43 條定有明文;而『土地法第 36 條(按現行法第 43 條)所謂登記 有絕對效力,係為保護第三人起見,將登記事項賦予絕對真實之公信力, 故第三人信賴登記,而取得土地權 利時,不因登記原因之無效或撤銷, 而被追奪……』本院亦著有院字第 1919 號解釋,故前開受移轉登記之 第三人如係善意,應受土地法第 43 條之保護。」
四、分管協議對於應有部分繼受人的效力
最高法院48年台上字第1065 號判例:「共有人於與其他共有人 訂立共有物分割或分管之特約後, 縱將其應有部分讓與第三人,其分 割或分管契約,對於受讓人仍繼續 存在。」然而,應有部分之受讓人 若不知悉有分管契約,亦無可得而 知之情形,受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束,有使善意第三人受不測損害之虞,因此大法官會議 釋字第349號變更了前述判例:只 有在應有部分的受讓人「明知或可 得而知」的情形,分管契約才能存 在。
民國 98 年民法增訂第 826 條之 1,規定不動產共有人間關於共有物 使用管理之約定,於「登記後」對於應有部分之受讓人具有效力。本題丁因善意信賴取得應有部分,且 依題意該土地原有分管協議之登記,故丁亦可主張分管協議取得臨路部 分的使用權。 至於乙依分割判決分得臨路土 地,卻不能對抗丁,不但喪失三分 之一所有權,甚至失去全部的使用 權,其損失自得向無權處分的甲請 求賠償。民法第825條規定:「各 共有人,對於他共有人因分割而得 之物,按其應有部分,負與出賣人同一之擔保責任。」乙亦可向甲主張權利瑕疵擔保請求權。