【文 / 鍾運凱】

某甲透過房仲公司看屋，對某乙名下的房子有興趣，表示願意以1200萬元購買某乙的房屋。經房仲人員向屋主某乙議價後，某乙也同意以1200萬元出售。但某乙在「要約書」上簽名的同時，加註「點交後須將標的物出租予某乙，月租1萬元，租期至某乙另購得房屋為止」。經房仲人員傳達予某甲得知後，某甲不同意出租條件，並主張某乙既然已經在要約書上簽名，等於同意以1200萬元出售房屋，必須出面簽訂正式買賣契約書，否則視同違約。某乙得知某甲不同意出租條件後，拒絕出售房屋，某甲遂向法院提起訴訟。

經承審法官從中調解，甲乙雙方同意繼續履行買賣契約，並以「月租12,000元，租期半年」為條件達成和解，雙方後於3月1日完成交屋。同年8月31日租期屆滿，某乙交付房屋予某甲後，某甲始發現因附近大樓施工，該房屋有地層下陷、傾斜的情形，某甲要求解除買賣契約，某乙不同意，某甲又向法院提起訴訟。然而，承審法官認定買賣標的物之點交已於3月1日完成，而某甲無法證明房屋地層下陷、傾斜情形係發生於3月1日前，因此判決某甲敗訴。

民法第160 條第2 項：「將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。」某乙在「要約書」上簽名的同時，加註其他條件，其實已經是「將要約擴張而承諾」，因此某乙這個行為應該視為「新要約」，在某甲沒有對這個新要約承諾前，買賣契約尚未成立。

但雙方在調解後同意履行買賣契約，則有買賣之合意，契約成立。民法第373 條：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」買賣標的物既然已在3 月1 日交付予買方某甲，自3 月1 日起該房屋的危險自應由某甲承擔，除非某甲能證明該危險是來自於交屋前就已經存在的瑕疵。

某甲向某乙購買房屋一棟，簽訂買賣契約書後尚未過戶前即發現該房屋有滲漏水情形，某甲遂發出存證信函表示解除買賣契約。某乙回函表示不同意解約，但願意負責修繕滲漏水。但某甲堅持解約，遂於2月1日向法院提起訴訟。

承審法官認定該滲漏水並非重大瑕疵，且本件買賣尚未交屋，賣方又未拒絕修繕，故某甲並無解約權，遂判決某甲敗訴。某甲不服，於10月1日上訴高等法院，並追加主張減少價金。二審法官仍維持一審判決，認為該屋滲漏水情形並不嚴重，不得解約，且某甲減少價金之主張已逾6個月，其減價權亦已消滅。

民法第359 條規定，買賣標的物有瑕疵，買方有權解除契約或請求減少買賣價金。然而所謂「有瑕疵」指的是「交屋時」有瑕疵存在。某甲購買的房子雖然有滲漏水，但當時尚未交屋，因此買方某甲還不能主張瑕疵擔保請求權。

又民法第365 條規定，買方行使權利必須在「發現瑕疵且通知賣方」後6 個月內，或者在「交屋」後5 年內。某甲到上訴時才主張減少價金，已超過期間，因此他減少價金的權利就消滅了。