買賣契約的效力

2015-12-11
文章類型 : 法律稅務

【文 / 鍾運凱】


某甲透過房仲公司看屋,對某乙名下的房子有興趣,表示願意以1200萬元購買某乙的房屋。經房仲人員向屋主某乙議價後,某乙也同意以1200萬元出售。但某乙在「要約書」上簽名的同時,加註「點交後須將標的物出租予某乙,月租1萬元,租期至某乙另購得房屋為止」。經房仲人員傳達予某甲得知後,某甲不同意出租條件,並主張某乙既然已經在要約書上簽名,等於同意以1200萬元出售房屋,必須出面簽訂正式買賣契約書,否則視同違約。某乙得知某甲不同意出租條件後,拒絕出售房屋,某甲遂向法院提起訴訟。

經承審法官從中調解,甲乙雙方同意繼續履行買賣契約,並以「月租12,000元,租期半年」為條件達成和解,雙方後於3月1日完成交屋。同年8月31日租期屆滿,某乙交付房屋予某甲後,某甲始發現因附近大樓施工,該房屋有地層下陷、傾斜的情形,某甲要求解除買賣契約,某乙不同意,某甲又向法院提起訴訟。然而,承審法官認定買賣標的物之點交已於3月1日完成,而某甲無法證明房屋地層下陷、傾斜情形係發生於3月1日前,因此判決某甲敗訴。

民法第160 條第2 項:「將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者,視為拒絕原要約而為新要約。」某乙在「要約書」上簽名的同時,加註其他條件,其實已經是「將要約擴張而承諾」,因此某乙這個行為應該視為「新要約」,在某甲沒有對這個新要約承諾前,買賣契約尚未成立。

但雙方在調解後同意履行買賣契約,則有買賣之合意,契約成立。民法第373 條:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」買賣標的物既然已在3 月1 日交付予買方某甲,自3 月1 日起該房屋的危險自應由某甲承擔,除非某甲能證明該危險是來自於交屋前就已經存在的瑕疵。

某甲向某乙購買房屋一棟,簽訂買賣契約書後尚未過戶前即發現該房屋有滲漏水情形,某甲遂發出存證信函表示解除買賣契約。某乙回函表示不同意解約,但願意負責修繕滲漏水。但某甲堅持解約,遂於2月1日向法院提起訴訟。

承審法官認定該滲漏水並非重大瑕疵,且本件買賣尚未交屋,賣方又未拒絕修繕,故某甲並無解約權,遂判決某甲敗訴。某甲不服,於10月1日上訴高等法院,並追加主張減少價金。二審法官仍維持一審判決,認為該屋滲漏水情形並不嚴重,不得解約,且某甲減少價金之主張已逾6個月,其減價權亦已消滅。

民法第359 條規定,買賣標的物有瑕疵,買方有權解除契約或請求減少買賣價金。然而所謂「有瑕疵」指的是「交屋時」有瑕疵存在。某甲購買的房子雖然有滲漏水,但當時尚未交屋,因此買方某甲還不能主張瑕疵擔保請求權。

又民法第365 條規定,買方行使權利必須在「發現瑕疵且通知賣方」後6 個月內,或者在「交屋」後5 年內。某甲到上訴時才主張減少價金,已超過期間,因此他減少價金的權利就消滅了。