【文 / 鍾運凱】

案例：

 甲、乙、丙共有一筆土地，各有持分三分之一。 三人訂有分管協議並登記，甲分得該土地鄰接大馬路 部分的使用權，並在該部分土地經營攤商。甲希望進 一步分割共有土地，取得鄰接馬路部分的單獨所有權， 但遭到乙、丙反對，協議不成，於是甲訴請院裁判分 割。 不料，法院判決分割的結果，竟將臨路部分歸乙 所有。甲失望之餘，趁分割登記尚未完成，火速將其 「持分」賣給丁，並辦妥移轉登記。丁取得持分後， 欲接管臨路攤位，卻遭乙驅趕。 乙主張分割判決已確定，臨路土地為其單獨所有， 丁無權使用；丁則主張自己是善意信賴土地登記而買 受甲的持分，應為共有人，並依分管協議有使用臨路 土地的權利。試問，誰的主張有理由？

解析：

一、共有物的分割 

民法第 824 條規定，共有物之分割依共有人協議 之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決 定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因 任何共有人之請求命為分配。本題甲、乙、丙對於分 割方法無法達成協議，甲自有權訴請法院分割。 又依民法第 824 條之 1 規定，共有人自共有物分 割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。換言之， 在裁判分割的情形，形成判決確定後，登記完成前， 分割的效力已經發生。此種情形即為民法第 759 條所 謂「因法院之判決於登記前已取得不動產物權者」， 不待登記，已取得單獨所有權。 

除上述的協議分割與裁判分割外，土地法第 34 條 之 1 第 6 項亦規定：「依法得分割之共有土地或建築 改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機 關調處，不服調處者，應於接到調 處通知後 15 日內向司法機關訴請處 理，屆期不起訴者，依原調處結果 辦理之。」此即為調處分割。

二、分割登記前處分應有部分的效力 

土地登記規則第100條規定： 「依據法院判決申請共有物分割登 記者，部分共有人得提出法院確定 判決書及其他應附書件，單獨為全 體共有人申請分割登記，登記機關 於登記完畢後，應通知他共有人。 其所有權狀應俟登記規費繳納完畢 後再行繕發。」本題分割判決確定 後，甲、乙、丙任何一人均可隨時 向地政機關申請辦理分割登記。 

雖然分割登記尚未完成，但實際上該筆土地已經不再是共有了， 甲對於鄰接大馬路的土地沒有任何「持分」可言，卻將登記簿上的應 有部分三分之一賣給丁，屬於「無 權處分」。依民法第118條規定： 「無權利人就權利標的物所為之處 分，經有權利人之承認始生效力。」 乙不同意，因此甲出售並移轉三分 之一應有部分的行為，對於乙分得 的臨路土地而言，是無效的。 

然而，民法第 759 條之 1 規定：「因信賴不動產登記之善意第三人， 已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」本題尚未辦畢分 割登記前，該土地在登記上仍為三 人共有，丁善意信賴該項登記而買受甲的應有部分，雖然實際上甲的行為是無權處分，丁仍可取得共有權利。

三、實務見解 

內政部 85 年 12 月 11 日台內地 字第8511932號函對於上述情形也 有相同見解：「經分割形成判決確 定者，即生共有關係終止及各自取 得分得部分所有權之效力。共有人 對於他共有人分得之部分，既喪失 共有權利……部分共有人持法院該 項判決前往登記機關辦理分割登記， 惟因登記機關未依據法院之判決意 旨亦為其他未到場之共有人辦理登 記，以致其他未到場之共有人因分割 所取得之土地於土地登記簿上仍登記為原來全部共有人所共有，並於嗣後遭某一原共有人以買賣為原因， 將該部分土地之所有權應有部分六分之一移轉登記予第三人等情，為移轉登記之該原共有人實際並非上開土地之共有人，其所為之移轉行為，應屬無權處分。

又按『依本法所為之登記，有絕對效力。』土地 法第 43 條定有明文；而『土地法第 36 條（按現行法第 43 條）所謂登記 有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力， 故第三人信賴登記，而取得土地權 利時，不因登記原因之無效或撤銷， 而被追奪……』本院亦著有院字第 1919 號解釋，故前開受移轉登記之 第三人如係善意，應受土地法第 43 條之保護。」

四、分管協議對於應有部分繼受人的效力 

最高法院48年台上字第1065 號判例：「共有人於與其他共有人 訂立共有物分割或分管之特約後， 縱將其應有部分讓與第三人，其分 割或分管契約，對於受讓人仍繼續 存在。」然而，應有部分之受讓人 若不知悉有分管契約，亦無可得而 知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，因此大法官會議 釋字第349號變更了前述判例：只 有在應有部分的受讓人「明知或可 得而知」的情形，分管契約才能存 在。 

民國 98 年民法增訂第 826 條之 1，規定不動產共有人間關於共有物 使用管理之約定，於「登記後」對於應有部分之受讓人具有效力。本題丁因善意信賴取得應有部分，且 依題意該土地原有分管協議之登記，故丁亦可主張分管協議取得臨路部 分的使用權。 至於乙依分割判決分得臨路土 地，卻不能對抗丁，不但喪失三分 之一所有權，甚至失去全部的使用 權，其損失自得向無權處分的甲請 求賠償。民法第825條規定：「各 共有人，對於他共有人因分割而得 之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。」乙亦可向甲主張權利瑕疵擔保請求權。