交屋的權利義務

2015-05-12
文章類型 : 法律稅務

【文 / 鍾運凱】

1. 張三出售房屋給李四,雙方約定7月1日交屋,並於交屋同時給付尾款。但該房屋被王五霸占,導致張三遲遲無法交屋。有何處理方式?

2. 假如張三對交屋沒有問題,李四卻拒絕受領該房屋,張三如何主張權利?

3. 又如果在過戶後,交屋前,該房屋因地震而全部毀損,李四是否仍須支付尾款?

4. 張三於7月1日出售房屋給李四,又於7月15日將該房屋出售給王五。李四因為有先行裝潢的需要,於是張三在8月1日先將該房屋點交給李四,但又在8月15日將該房屋所有權移轉登記給王五。不料,該房屋竟然在9月1日被人縱火燒毀。張三分別向李四及王五請求支付尾款,李四及王五反而向張三請求返還已付價金及損害賠償。各人之間有何法律關係?


一、 賣方的義務

民法第348 條規定:「物之出賣人,負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人,負使買受人取得其權利之義務,如因其權利而得占有一定之物者,並負交付其物之義務。」民法將買賣分為「物」的買賣與「權利」的買賣,所謂「物」的買賣,標的是移轉「所有權」;「權利」的買賣,標的是移轉所有權以外的權利,例如地上權、出版權等買賣。


案例1,李四購買房屋一棟,屬於物之買賣,因此張三對李四有二項義務:一、交付該房屋給李四;二、使李四取得該房屋

的所有權。


所謂「移轉所有權」,依民法第758 條規定:「不動產物權,依法律行為而取得設定、喪失、及變更者,非經登記,不生效力。」因此房屋及土地之所有權移轉必須登記,即俗稱「過戶」。所謂「交付」,指的是「移轉占有」,就是將房屋置於他人的實力支配之下。民法第761 條規定:「動產物權之讓與,非將動產交付,不生效力。但受讓人已占有動產者,於讓與合意時,即生效力。讓與動產物權,而讓與人仍繼續占有動產者,讓與人與受讓人間,得訂立契約,使受讓人因此取得間接占有,以代交付。讓與動產物權,如其動產由第三人占有時,讓與人得以對於第三人之返還請求權,讓與於受讓人,以代交付。」雖然本條規定的是動產之交付,也可以類推適用在不動產點交的情形。因此,案例1 的張三可以將其對王五的「返還房屋請求權」讓與給李四以代替交屋,但前提仍須李四同意接受此種交屋方式。


二、 買方的義務

交屋(即受領標的物)不但是買方的權利,也是買方的義務,民法第367 條:「買受人對於出賣人,有交付約定價金及受領標的物之義務。」買方有受領標的物的義務,前提是賣方已經「合法提出」,也就是說,賣方須依債務本旨提出給付。如果賣方所提出交付之物,與契約訂定之內容不符,就不算依債務本旨提出。例如買賣契約上註明該房屋無漏水情形,倘若在交屋當天買方發現有漏水情形,則因屋況不符合買賣契約之內容,買方有權拒絕交屋,並無受領標的物之義務。如果賣方已經依契約內容提出給付,但買方仍拒絕受領,其效果有二:


( 一) 買方構成受領遲延:民法第237 條規定:「在債權人遲延中,債務人僅就故意或重大過失,負其責任。」換言之,如果買方拒絕交屋,在約定的交屋日之後,除非賣方故意或者重大過失導致房屋產生瑕疵,否則賣方無須負責。


( 二) 買方構成給付遲延:依民法第231 條:「債務人遲延者,債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。前項債務人,在遲延中,對於因不可抗力而生之損害,亦應負責。但債務人證明縱不遲延給付,而仍不免發生損害者,不在此限。」第254 條:「契約當事人之一方遲延給付者,他方當事人得定相當期限催告其履行,如於期限內不履行時,得解除其契約。」簡言之,因買方拒絕交屋導致賣方損害,賣方可請求買方賠償,如果雙方有約定違約金,賣方亦得請求支付違約金。經賣方催告後買方仍拒絕交屋,賣方亦得解除買賣契約。


案例2,張三可以請求李四支付遲延交屋的損害賠償,也可以催告後解除買賣契約。


三、 危險負擔

所謂危險負擔,是指在不可歸責於雙方當事人的情形下,發生標的物給付不能之情形(買賣價金並無給付不能之適用),則賣方不必移轉產權予買方。民法第373條規定:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」標的物一旦交付予買方,即使因不可歸責於雙方當事人的事由導致標的物滅失,例如天災,買方仍須支付全部價金。案例3,該房屋雖然已經過戶予李四,即此時房屋所有權人是李四,但在交屋前房屋因地震而毀損,李四仍不必支付價金,張三也不必交付房屋,但已收價金仍應返還與李四。


例外的情形,是賣方債務不履行在先,事後縱然發生因不可歸責而導致給付不能之情形,亦不適用「危險負擔」。案例4,張三一屋二賣,分別與李四王五簽立買賣契約,兩個買賣契約在法律上均屬有效,因此,張三對於李四與王五均負有交付房屋及移轉所有權的義務。但房屋只有一棟,張三必然對其中一人或二人構成給付不能,且該給付不能是可歸責於張三的事由。雖然事後該房屋被他人燒毀,也不能否定張三原有的債務不履行責任。換句話說,張三不能因該房屋被第三人燒毀而主張不必交屋予王五,因此,案例4 張三因不能交屋,對王五應負違約責任;因不能移轉所有權給李四,也對李四負違約責任。


四、 結論

交屋無論對買賣雙方來說,都是一項契約義務,需要雙方相互配合才能順利完成整個交易。此外,實務上交屋也有驗收屋況以及清理各項費用的功能,稍有不慎很容易滋生爭執,需要謹慎為之。