【文 / 鍾運凱】

A建設公司推出「美麗世界」預售屋，第一期熱賣完畢，小張也訂到了一戶。不久後，小張又看上另一個建案，於是想把「美麗世界」退掉，但是已付定金又捨不得被沒收，因此他委託B仲介公司幫忙找人接手。B仲介公司介紹同樣喜歡「美麗世界」卻沒買到的老李，雙方條件談妥後，就在B仲介公司簽訂買賣契約書，把預售屋權利轉讓給老李。

沒想到，雙方向A建設公司提出換約的請求時，A公司表示必須收取一筆高額的換約手續費。小張不願支付，又發現最近「美麗世界」在市場上行情大漲，於是心生反悔的念頭。小張注意到他和B仲介公司簽的「委託銷售契約書」，以及B公司提供他和老李簽訂的「買賣契約書」，都沒在簽約前提供「審閱期間」，因此他主張這兩份契約都無效。試問：小張的主張在法律上有理

嗎？

一、 何謂審閱期間？

消費者保護法第11 條之1 第1 項規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30 日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」由此可知，本條規定的適用，前提必須符合以下三個要件：

( 一) 簽約的一方必須是企業經營者。所謂企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者（消費者保護法第2 條第2 款參照）。

( 二) 契約的另一方當事人須為消費者。所謂消費者，係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者（消費者保護法第2 條第1 款參照）。

( 三) 訂定之契約應為定型化契約，也就是以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約（消費者保護法第2 條第9 款參照）。

至於定型化契約條款則指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之（消費者保護法第2 條第7 款參照）。

符合以上三個條件，才有上述30 日以內契約審閱期之適用。案例中的B 仲介公司提供的兩份契約書：「委託銷售契約書」和「買賣契約書」，性質是不同的，前者契約的當事人是小張（消費者）與B 公司（企業經營者）；後者是的當事人小張與老李，雙方都是消費者。因此簽訂「委託銷售契約書」前B 公司須提供審閱期間，而「買賣契約書」則不符合上述第( 一) 個要件，因此不適用審閱期間的規定。

二、 違反審閱期間的效果？

消費者保護法第11 條之1 第2 項規定：「違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」換言之，即使企業經營者在簽約前並未依法提供消費者審閱期間，該契約也不會因此「無效」，只是「該條款不構成契約之內容」。

最高法院98 年度台上字第168 號判決指出：「倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，亦僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效。此因定型化契約條款未能列為契約內容之事項，應視兩造間契約之性質，依相關法律規定補充之。」案例中B 公司未提供小張事先審閱「委託銷售契約書」，依上述判決見解，這份契約還是有效的，小張必須依約履行轉讓預售屋；但小張可以主張這份契約中的定型化條款不構成契約內容。

比方契約中關於服務報酬的條款，一旦小張主張該條款「不構成契約內容」，就意味著該委託銷售契約書中「視同」沒有服務費報酬的約定。然而民法第566 條規定：「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」因此，如果B仲介公司有在營業處所懸掛服務費收取標準，雖然委託銷售契約書「視同」沒有約定服務報酬，仍可依其公布的收費標準向小張收費。

三、 建商可以收取換約手續費嗎？

最高法院73 年台上字第1573 號判例：「當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力。」本案例的情形是小張要將自己對於「美麗世界」的「買方」身分轉讓給老李，身為「賣方」的A 建設公司當然有權決定是否承認小張與老李之間的契約承擔，如果A 公司不承認，小張與老

李之間的轉讓就不能拘束A 公司。

所謂換約的手續費，可以視為支付一定金錢換取A公司的承認。此種對價交換的約定並未違反強行規定、公序良俗、權利濫用或誠信原則等規定，基於契約自由原則當然是有效的；其對價的數額也應該基於契約自由原則由雙方議定之，惟仍不得超越社會通念之金額，以免違反誠信原則。

內政部頒訂的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第二十條房地轉讓條件：

「（一）買方繳清已屆滿之各期應繳款項者，於本契約房地所有權移轉登記完成前，如欲將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵求賣方同意，賣方非有正當理由不得拒絕。（二）前款之轉讓，除配偶、直系血親間之轉讓免手續費外，賣方得向買方收取本契約房地總價款千分之______（最高以千分之一為限）之手續費。」可資參照。

四、 結論

將預售屋轉售他人是市場上正常的交易行為，但應注意換約的條件，萬一轉售他人後無法換約，通常轉售的契約會約定，待預售屋建造完成並登記在前手的名下後，仍有過戶給後手的義務，屆時有可能產生額外的稅費負擔，例如奢侈稅。此外，契約審閱期的目的是在保障消費者權益，如果只是因為反悔而以審閱期為理由主張契約無效，在法律上是站不住腳的。