【文 / 鍾運凱】

連老闆擁有豪宅一棟，委託「天龍房屋」仲介公司代為出售。數日後，柯醫生看見天龍房屋刊登的廣告，又經過經紀人員的介紹，決定買下該豪宅。三天後，雙方在天龍房屋的見證下順利簽訂了買賣契約書，雙方也同時支付天龍房屋一筆服務費。不料，連老闆的爸爸事先不知道連老闆要賣房子，等他知道後就極力反對。另一方面，柯醫生簽約後帶著太太再一次去看房子，發現剛買到的豪宅風水有問題，會妨礙柯醫生的事業發展。於是，雙方決定解除這個買賣契約，並且要求天龍房屋退還當初收取的報酬，但遭到天龍房屋拒絕。柯醫生與連老闆一致認為，既然沒買到（賣出）房子，仲介憑甚麼收錢？天龍房屋則主張雙方既然已經簽訂買賣契約書，仲介的任務就完成了，當然有權收取報酬。試問：誰的主張有理？

一、 甚麼是居間？

民法第565 條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」不動產仲介公司提供的服務，在於為屋主尋覓合適的買方，也為買方尋找合適的不動產，待雙方條件達到一致時，並媒介雙方訂立買賣或租賃契約。因此，仲介契約屬於上述民法「居間契約」的一種。

二、 居間的種類

( 一) 報告居間：依民法第565 條規定，不以訂約時周旋於他人之間說合為必要，僅為他方報告訂約之機會也能成立居間（最高法院52 年台上字第2675 號判例）。

( 二) 媒介居間：指居間人居間斡旋使契約成立。換言之，不光是當介紹人而已，還要「促使」雙方的契約成立。

( 三) 特殊居間：法律對於某些居間內容有特別規定。例如婚姻居間，依民法第573 條規定，約定報酬者就其報酬無請求權。另外還有保險居間（保險法第9條）、證券居間（證券交易法第15 條）等。

三、 居間契約的效力

( 一) 忠實義務：民法第567 條規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。

( 二) 調查義務：

1. 一般調查義務：居間人對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。

2. 營業居間人之調查義務：以居間為營利業務之人，關於訂約事項、當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查義務。例如不動產仲介公司應調查賣方是否確為屋主，產權及屋況如何，有無一屋二賣等情事。

( 三) 隱名居間之特殊義務：

所謂「隱名居間」，是指當事人之一方，指定居間人不得以其姓名或商號告知相對人，目的在保持委託人的隱密。一旦成立隱名居間，則居間人有不告知相對人之義務。依民法第575 條第2 項規定：「居間人不以當事人一方之姓名或商號告知相對人時，應就該方當事人由契約所生之義務，自己負履行之責，並得為其受領給付。」

( 四) 報酬請求權：

如契約有約定服務報酬，則從其約定。如未約定，則依情形非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。例如一般交易慣例，不動產仲介業者提供服務均收取報酬，即使沒有約定，也要付服務費。民法第566 條規定：「未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」又依不動產經紀業管理條例第20 條規定：「經營仲介業務者應揭示報酬標準及收取方式於營業處所明顯之處。」因此若雙方未約定服務費的數額，以仲介公司揭示的收費標準為準。

給付報酬的負擔，依民法第570 條規定：「居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔。」關於房屋仲介之報酬標準，內政部曾頒布「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」：

一、不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。

二、前述報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。

三、本項報酬標準應提供仲介服務之項目，不得少於內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂之範圍，但不包括租賃案件。

四、經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。

四、 結論

經由居間而成立之契約，雙方解除契約時，居間人得否請求報酬？最高法院49 年台上字第1646 號判例指出：「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。」本題連老闆與柯醫生既已成立買賣契約，天龍房屋當然有權請求支付服務報酬，不會因為解除契約而受影響。

此外，如果居間人已經媒介就緒，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬（最高法院58 年台上字第2929 號判例）。