文◎謝震武律師事務所

案例：
      小馬擁有大廈房屋一戶，以及地下室停車位一個。由於油價高漲，而且小馬平時通勤都使用大眾運輸，於是將小客車賣掉了。賣車後，停車位閒置，因此小馬想將地下室停車位也賣掉。試問，小馬可以在不出售房屋的情形下，單獨出售停車位？

解析：
      停車位能否單獨出售，須視其種類而定。目前停車位分為三種，即「法定停車位」、「增設停車位」、「獎勵停車位」。這三種停車位設置目的不同，產權登記的方式也有所不同。茲分述如下：

一、法定停車位：
      依建築技術規則，建築物新建、改建、變更用途增建，按建築物的用途及總樓地板面積達到一定標準，最少應設置的停車位，即為法定停車位。法定停車位有產權，但沒有獨立權狀，亦不得與主建物分別買賣，而且買賣對象僅限定同棟大樓住戶。
       由於法定停車位設置的目的，在於使區分所有建物的專有部分增加其效用，因此，專有部分與法定停車位之間具有「主從」關係。為加強管理法定停車空間，內政部於民國80年9月18日發佈台內營字第8071337號函解釋，規定「法定停車空間」必須以共用部分的方式辦理產權登記，並應為該區分所有建物全體所有權人共有（以大公方式登記），或合意由部分該區分所有建物所有權人共有（以小公方式登記）。
由於法定停車位須以共用部分的方式辦理登記，依土地登記規則第80條規定，區分所有建物的共用部分不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關的專有部分而為移轉、設定或為限制登記。因此，法定停車位不能與專有部分分離而為移轉，並且不能單獨外賣予區分所有權人以外的第三人。
      公寓大廈管理條例第45條規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」所謂「特定人」，依內政部85年7月2日台內營字第8572920號函釋，是指「未取得專有部份之人」，也就是說，法定停車位除不得讓售給區分所有權人以外之人，亦不得約定由區分所有權人以外之特定人專用。

二、增設停車位：
      指在法定停車位之外，建商或起造人以剩餘的樓地板面積或法定空地，自行設置的停車位。增設停車位之產權登記得以公共設施或獨立權狀的方式登記，並且出售之對象不限於該區分所有建築物之區所有權人。增設停車位如果與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難室所在地址」證明，也可以登記為主建物單獨移轉。

三、獎勵停車位：
      政府為配合都市發展，並解決日趨嚴重的停車問題，獎勵建商或起造人於建造時依台灣省或二直轄市的「建築物增設停車空間鼓勵要點」的規定，以增加地面層以上樓地板面積所設置的停車位，政府則以放寬容積率的方式作為獎勵。但獎勵停車位應提供公眾使用，亦即提供不特定第三人停車使用，還必須負擔管理費用，以及在建築物明顯位置設置停車空間標示牌。

四、結論
      本題小馬能否單獨出售其停車位，應先了解該停車位的產權登記方式為何。如果出售的對象是同一公寓大廈的其他區分所有權人，則無論是何種停車位，都是可以移轉的。但是如果出售予區分所有權人以外的第三人，則必須視該停車位的實際登記方式來判斷。如果該停車位是以專有部分的方式辦理登記（即領有建物所有權狀），則與一般專有部分的情形相同，是可以外賣的。但如果是以共用部分的方式辦理登記（沒有核發建物所有權狀），則必須與專有部分隨同移，亦即不可單獨將停車位外賣予該大樓住戶以外的第三人。一般民眾如不了解相關法令限制，最好尋求知名的房仲品牌，由專業的不動產經紀人員協助處理停車位的買賣事宜，較有保障。

《中信房屋報導2008.09月號》