可否任意終止不動產委託銷售契約?

2010-10-07
文章類型 : 法律稅務

案例:
    張三打算出售名下一棟房子,於是委託CT房屋仲介公司銷售,雙方簽訂了「專任委託銷售契約書」。CT房屋的仲介人員李四在接案後,立刻著手調查屋況與產權,並依其調查結果製作詳盡的「不動產說明書」。製作完畢後,李四請屋主張三確認該「不動產說明書」的內容是否正確,如果正確請在上面簽章。沒想到張三卻拒絕簽章。
     原來,張三委託CT房屋不久後,偶然聽說有個遠房親戚王五想買房子,兩人見面一談,發現王五對張三的房子頗有興趣,出價也不錯,於是張三打算將房子賣給王五。可是依照張三與CT房屋簽訂的「專任委託銷售契約書」,張三不可以自行出售房屋;如果透過CT房屋仲介成交的話,則必須支付4%的服務報酬。張三心想,乾脆把委託銷售契約終止掉算了,既不用支付報酬,又沒有違約的問題。此時仲介人員李四正好將製作好的「不動產說明書」送請張三簽章,張三不但拒絕簽章還當場表示要終止委託契約。
    試問:李四可以任意終止不動產委託銷售契約嗎?

解析:

一、「不動產委託銷售契約」的性質
    委託房屋仲介業者銷售房屋所簽訂的「仲介契約」,在法律上屬於何種類型的契約呢?依不動產經紀業管理條例第4條第5款規定:「仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」又依民法第565條規定:「稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。」可見委託仲介業者代為尋覓買方,在法律上應成立「居間」契約關係。
然而就房仲實務上常見的委託銷售契約內容觀之,除了代為尋覓買方,媒介買賣成交之外,尚有其他服務項目甚至附隨義務,因此也兼具了「委任契約」的性質。換言之,委託人與房仲業之間的法律關係,除「不動產經紀業管理條例」外,尚可依據民法的「居間」、「委任」之相關規定。

二、委託銷售契約的權利與義務
    依內政部規定的「不動產委託銷售契約書應記載事項」規定,受託人(即房仲業者)的義務除了銷售房屋外,還包括提供成交行情、製作之不動產說明書、應將買方簽立的「要約書」或「定金」轉交委託人、隨時報告銷售狀況、提供廣告文案資料等。相對的,受託人也有請求服務報酬、請求屋主配合銷售等權利。又依內政部規定,仲介業者收取的服務報酬不得超過成交總價的百分之六。
    此外,業者所擬定的委託銷售定型化契約書,通常會有違約條款的記載,例如「專任委託契約」約定屋主不得自行或委託第三人銷售,一旦違反委託人須支付違約金。此項違約條款並未違反「強制規定」或「定型化契約不得記載事項」,因此是有效的,委託人須受到拘束。
    例如不動產經紀業管理條例第23條規定:「經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前,應經委託人簽章。」仲介業為了完成「經委託人簽章」,通常會在契約裡規定委託人對於「不動產說明書」有「確認、簽章」的義務,委託人拒絕時將被視為違約。

三、委託銷售契約的終止
    在受託人仲介公司違約的情形下,經委託人催告仍未履行其義務時,委託人有權終止契約。相對的,委託人違約時仲介公司也可請求違約金。問題是,如果仲介公司並無違約的情形下,委託人是否有權隨時終止契約?民法第549條規定:「當事人之任何一方,得隨時終止委任契約。當事人之一方,於不利於他方之時期終止契約者,應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由,致不得不終止契約者,不在此限。」委託人似乎有權隨時終止「委任契約」。但在受託人(即仲介公司)開始銷售以後委託人行使終止權,也可認為是「於不利於他方之時期終止契約」,故委託人應負損害賠償責任。又依民法第250條第2項:「違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額。」如委託銷售契約有約定「委託人片面終止契約」的違約金,則仲介公司無須舉證其終止契約的損害,即可依約請求違約金。

四、結論
    本題張三委託CT房屋仲介公司銷售其名下房屋,依法CT房屋有義務調查屋況及產權並製作「不動產說明書」,CT房屋指派仲介經紀人員李四完成不動產說明書的製作,已履行仲介公司的義務,張三應於確認後簽章。如果雙方簽訂的委託銷售契約書約定委託人有簽章義務,則張三拒絕簽章已構成違約。
    張三為逃避仲介成交服務報酬的支付,欲片面終止委託銷售契約,此時應視該契約書有無約定片面終止契約的違約金或罰則,如果有,則張三將負賠償責任。此外,民法第148條規定:「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」此即「誠信原則」。案例中張三終止委託銷售契約之目的在於逃避「禁止自行銷售」及「支付服務報酬」之義務,即使張三在法律上有終止委任契約的權利,其行使權利亦違反了「誠信原則」,應認為終止無效。

<中信房屋報導 2010年10月號>

crack car loan new online