【文 / 鍾運凱】

 案例：

老王向中信銀行貸款3 千萬元，並以自己所有之A土地設定抵押權給該銀行。之後，老王在A 土地上建造B 房屋一棟，並將該房屋出租給小李。出租後，老王又向魏董借款5 千萬元，並以A 土地及B 房屋設定抵押權給魏董作為擔保品。

然而，老王卻因經商失敗，無力償還中信銀行的貸款；中信銀行催款無效後決定實行抵押權，向法院聲請拍賣A 土地，卻因A 地上有B 房屋且有租賃權存在而無人應買。中信銀行將如何主張權利？上述四人之間的法律法律關係如何？

 解析：

一、抵押物的使用收益

民法第860 條規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」可知抵押權的設定不需要將該不動產移轉給債權人，所有權人仍得保有該不動產之占有。又民法第866 條第1 項規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。」所有權人不但可以自己占有該不動產，也可以出租給他人使用收益。老王雖然將A 土地設定抵押權給中信銀行，仍有權在A 土地上蓋房子並且出租給小李。

二、抵押權人的權利

然而老王建屋出租的行為，卻妨礙了中信銀行對A土地實行抵押權（無人應買）。民法第866 條第2 項規定：「前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」因此中信銀行為了順利拍賣A 土地，可以聲請法院終止老王與小李之間的租賃關係。

然而縱使法院終止小李的租賃權，A土地上仍存在B 房屋，使得A 土地的使用價值降低許多；如果銀行只拍賣A 土地，B 房屋仍為老王所有（起造人原始取得所有權），依民法第425 條之1 規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。」換言之，拍得A 土地之人與B 房屋所有權人老王，推定有法定租賃關係，A 土地所有權人必須忍受土地被老王繼續使用，顯然價值低落。

三、併付拍賣

為了保障抵押權人之權利，民法第877 條第1 項規定：「土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。前項規定，於第866 條第2 項及第3 項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。」又最高法院86 年台抗字第588 號判例：「抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用收益，但如影響於抵押權者，對於抵押權人不生效力。

故土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物，並將該建築物出租於第三人，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院除去該建築物之租賃權，依無租賃狀態將該建築物與土地併付拍賣。」因此，中信銀行雖然只有A 土地的抵押權，仍得聲請法院將A 土地及B 房屋一併拍賣，只是B 房屋所拍得之價金，中信銀行沒有優先受償權。

四、其他法律關係

（一）老王與小李之法律關係：中信銀行聲請法院除去小李對於B 房屋的租賃權後，小李得依民法第436條準用第435 條第2 項規定終止租約，再依第226 條第1 項之規定請求出租人老王負損害賠償責任。

（二）中信銀行與魏董之法律關係：中信銀行是A土地的第一順位抵押權人，魏董是A 土地的第二順位抵押權人，同時也是B 房屋的抵押權人，因此中信銀行在實行抵押權時，聲請法院併付拍賣B 房屋，則於抵押物拍賣得受清償之範圍內，老王欠對魏董之5 千萬元債務視為到期，法院應該通知魏董參與分配（民法第873-2條第2 項）。但是拍賣A 土地所得之價金，第一順位的中信銀行可優先於第二順位的魏董受償，例如A 土地拍賣價金4 千萬元，則中信銀行的3 千萬元貸款可優先受償，之後再由魏董受償剩餘的1 千萬元；至於魏董尚有未獲清償的債權4 千萬元，則可由B 房屋賣得之價金優先受償。