文◎謝震武律師事務所

案例：
一、 小林從售屋廣告上得知向老張欲出售房屋一棟，看屋後   相當滿意，於是雙方訂立買賣契約並完成過戶。然而交屋後，第三人陳小姐主張自己原是該屋所有權人，而老張以偽造產權文件的手法將房屋登記在自己名下，然後再賣給小林。陳小姐因此向法院訴請塗銷所有權移轉登記，並請求小林返還房屋。試問小林必須返還房屋嗎？
二、 小芳購買獨棟房屋一棟及其基地，建物一樓面積五十
       坪，但事後得知該屋後方越界占有鄰地約零點一坪。鄰地
       所有權人主張小芳侵害其土地所有權，要求小芳拆屋還
       地。試問小芳必須拆屋嗎？
三、 馬家四兄弟共有一塊土地，其持分按兄弟排行各為
       4/10、3/10、2/10、1/10。馬大認為空地如不使用實在浪
       費，提議委由專業的停車場公司經營，馬二同意這個方
       案，但馬三馬四反對。試問這個方案可行嗎？

解析：
一、民法物權編的修正
      民法物權編修正條文於民國98年1月23日公布，依民法物權編施行法第24條第2項規定，修正條文自公布後六個月施行，也就是說，新法將在今年7月23日正式上路。新法基於「物盡其用」及「保障交易安全」之精神，修正的重點在於緩和物權法定主義、確定不動產登記之公信力、改進取得時效制度、調和不動產相鄰關係、促進共有物管理關係之透明化及穩定化、共有物分割方法之多樣化及明確化等，共計69個條文，修法的幅度相當大。

二、修正重點
(一) 增訂習慣法物權：客觀上具備慣行之事實及主觀上具有法
       之確信的「習慣」，即屬具有法律效力之「習慣法」，未
       來將可得作為物權取得之權源。例如讓與擔保。
(二) 確立不動產登記之公信力：使善意第三人已完成不動產登
       記者，不受原登記不實之影響，以保障交易安全。
(三) 明確規範區分所有建築物：修正條文第799條至第799條之
        2，增訂「區分所有」建築物（即公寓大廈）之原則性規
       範，建立完整的所有權制度。
(四) 相鄰關係多元化：大幅修正現行法之相鄰關係，並且使相
       鄰關係的糾紛得透過法院「形成之訴」解決。例如當事人
       僅能以通行鄰地之現況，訴請法院確認有無「袋地通行
       權」（民法第787條），未來將可由法院決定通行的方式
       及補償金額。
(五) 促進共有物的利用：現行法第820條規定共有物之管理需
       得全體之同意，缺乏彈性，因此修正改為以多數決為之，
       提高共有物之利用。新法的共有物裁判分割方法增加為八
       種，將可有效增加分割方法的彈性。
(六) 簡化拾得遺失物之處理程序：新法採雙軌制，可將遺失物
       報告交存警察或自治機關，亦可向場所管理人為之，避免
       拾得人過重之義務。

三、案例解析
案例一：
      小林取得房屋所有權的前提，必須賣方老張有移轉該房屋所有權的權利，否則即屬「無權處分」。依民法第118條規定：「無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力。」老張將房屋登記在自己名下是基於偽造文書或詐欺的違法行為，該登記應屬無效，實際的所有權人仍是陳小姐。陳小姐又不承認老張的處分（過戶給小林），因此小林取得房屋所有權的登記似乎不生效力。然而新法第759條之1規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」目的在保障善意第三人的利益及交易安全，依法，小林可以保有該房屋的所有權不必返還予陳小姐。

案例二：
      民法第767條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其crack car loan new online