(文 / 鍾運凱)
一、 張三、李四共有一間違章建築物，各有二分之一持分。王五經由法院拍賣取得張三的二分之一持分後，可以請求分割共有的建築物嗎？

二、 張三、李四共有一筆土地，張三未經李四的同意，就擅自在該土地上建造房屋一棟，李四可以請求張三拆除房屋嗎？

三、 張三、李四、王五共有土地三筆，訂立分管契約各占有一筆土地。之後，張三想把其占有的土地出售給丁，請問是否必須得到李四、王五的同意。

四、 張三、李四共有一筆土地，出租給王五建築房屋。之後，張三想出售他的二分之一持分，請問，基地承租人王五有沒有優先購買權？

五、 張三、李四共有一筆土地，張三想出售自己的二分之一持分，是否必須先通知李四？

六、 張三、李四共有一筆土地，土地上的房屋為張三、王五共有。張三負債，其土地及房屋的應有部分被法院同時查封，合併拍賣。如果李四、王五都主張優先購買權，誰優先？

七、 張三、李四、王五共有一筆土地，張三的應有部分被法院拍賣，李四在拍賣期日前向法院聲明願按拍定價格優先承買，之後卻由王五拍定，請問法院將如何處理？

八、 土地及地上房屋所有權人均為張三，張三將該地賣給李四，將房屋賣給王五。之後，李四想出售土地，請問王五對該筆土地有無優先購買權？

一、 民法第759 條規定：「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」換句話說，王五經由強制執行拍賣程序取得建築物的應有部分，如果沒有辦理登記，不能另行處分。但是該建築物是違章建築，無法登記，而分割共有物又屬於處分行為，所以王五不能請求分割。不過，民法第818 條規定：「各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」所以王五還是可以與李四共同

行使該建築物的權利。

二、 民法第819 條第2 項規定：「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」張三在土地上建造房屋，是對於共有土地事實上的處分行為，如果沒有得到全體共有人同意，張三擅自建屋對其他共有人而言，即屬無權占有，李四可以依民法第767 條規定請求拆除該屋。

三、 所謂分管契約，是指共有人之間協議分別管理共有物的一部分，不包括處分共有物的行為。張三擬出售之分管土地，仍屬張三李四王五之共有物，仍是對共有物之處分行為，依民法第819 條第2 項規定，張三仍應取得其他共有人李四、王五的同意。

四、 土地法第104 條第1 項：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」雖然規定的是「基地出賣時」，而不是「基地應有部分出賣時」，但本條的精神在於儘量使房屋所有權與基地所有權歸於一人，如果基地以分別出售持分的方式移轉，承租人就不能主張優先購買，顯然違反本條規定的意旨。

因此，王五可以依相同條件優先購買張三的二分之一持分，而且，王五的優先購買權甚至優先於其他共有人李四的優先承買權( 土地法第34 條之1 第4項)。

五、 土地法第34 條之1 第4 項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」本條雖然沒有像同條第2 項：「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」的規定，然而基於與土地法第104 條相同的理由，共有土地應有部分的出賣人應有通知其他共有人的義務，否則其他共有人將無從行使其優先共買權。

六、 如前述，土地法規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格優先承購，此時房屋共有人王五與土地共有人李四似乎都有優先購買權。但依內政部64.10.21 台內字第657006 號函釋認為土地上已有建物，且該建物區分為個別所有者，如各別所有人出賣其建物時，就其建物所在基地之應有部分併同出賣者，本於土地法104 條使基地與地上房屋所有權人合而為一之立法精神，基地之其他共有人無優先承買權。因此，本題應由房屋所有權人王五優先承買。

七、 土地法第34 條之1 第4 項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格優先承購，其立法目的在於減少共有人數，簡化共有關係，因此共有人之間互相買賣應有部分時，即可達到上述目的，不再有土地法第34 條之1 第4 項規定的適用。本題既然由共有人王五拍定，李四雖然聲明願以同一價格優先承買，法院也會將李四的聲明駁回。

八、 民法第425 條之1 第1 項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。」因此，李四、王五間推定有租賃關係，除非雙方既無約定租金且客觀上是單純賣屋，房屋買受人王五無需支付任何佔用土地的對價，否則王五可以主張土地法第104 條第1 項的優先購買權。