案例：
小夫欠胖虎1000萬元，到期不還，胖虎聲請法院對小夫名下A屋假扣押。假扣押登記後，小夫急忙找房仲打算出售A屋，於是房仲介紹買主大雄，雙方以總價500萬元成交並簽訂買賣契約書。

試問，小夫與大雄的買賣契約是否有效？A屋已經被假扣押不能過戶，小夫該如何履行契約？



解析：
一、房仲可否銷售已遭假扣押登記的不動產？
可以，但是必須在不動產說明書上記載假扣押登記。內政部頒「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定：「壹、應記載事項規定一、土地（素地）(三)交易權利種類及其登記狀態：（詳如登記謄本）4.基地權利有無設定負擔，若有，應敘明。(2)有無限制登記情形？（包括：預告登記、查封、假扣押、假處分及其他禁止處分之登記。）」

因此，只要將標的物的產權及現況等詳實的報告給客戶，例如提供土地建物登記謄本，上面就會有限制登記的記載，就算已經被假扣押的標的物也可以賣。

二、買賣契約有效嗎？
有效。買賣契約的生效要件之一，標的必須適法、可能、確定、妥當。其中「可能」是指契約內容有實現的可能性，如果買賣標的自始給付不能，例如簽約時房子早就已經燒燬了，則買賣契約是無效的。但如果不能的情形可以除去，而且當事人訂約時預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍然有效。至於事後如果仍無法履約，那是違約（債務不履行）的問題，不會讓契約變成無效。

本題A屋雖然有假扣押登記，但仍有塗銷登記的可能，如果雙方約定，小夫應於塗銷假扣押後辦理過戶，則這樣的買賣契約仍是有效的。

三、標的物遭假扣押，如何履約？
首先賣方小夫應與債權人胖虎協商，如果預期A屋的拍賣價格低於500萬元，那麼撤銷假扣押，讓小夫能將A屋過戶給大雄，用買賣價金500萬元償債，對債權人胖虎較為有利，通常債權人會同意。

如遇此情形，可以先簽訂「債權轉讓同意書」，亦即小夫將自己對大雄的500萬元價金債權讓與胖虎，以清償債務；胖虎可以直接對大雄請求價金，其債權得到保障，就比較願意在還沒拿到錢的時候先撤銷假扣押。

如果是做「中信房屋交易安全制度」的案件，則由賣方小夫預先出具「指定撥款同意書」，指定結案時由專戶出款至債權人胖虎的帳戶，也能得到保障。

四、小夫可否賣屋不償債？
上述的做法可以保障胖虎，在撤銷假扣押後順利拿到價金，但如此一來小夫可能就沒有賣屋的意願了，反正買賣價金自己一毛也拿不到，何必麻煩呢。有沒有甚麼辦法，可以在不還債的情況下還能順利過戶，取得價金呢？

有辦法。在簽訂買賣契約書後，大雄對小夫提起履行買賣契約義務的訴訟，或者聲請調解等；取得確定判決或和解或調解筆錄等執行名義後，再聲請強制執行移轉A屋所有權。

強制執行法第4條第1項規定：「強制執行，依左列執行名義為之：一、確定之終局判決。二、假扣押、假處分、假執行之裁判及其他依民事訴訟法得為強制執行之裁判。三、依民事訴訟法成立之和解或調解……」問題是，同樣是執行名義，大雄的確定判決或和解，能夠突破胖虎的假扣押嗎？

五、執行競合如何處理？
如果假扣押優先，大雄就無法依照確定判決強制移轉A屋所有權。從性質來說，假扣押屬於「保全程序」，目的是保障債權未來可以實現，不能直接拍賣標的物；而以確定判決或和解、調解為名義，屬於「終局執行」，可以進行到最後拍賣或移轉。當數個債權人依數個執行名義對同一個標的物，同時或先後聲請強制執行，學理上稱為「執行競合」。

執行競合有許多種情形，例如保全執行與終局執行、金錢債權與非金錢債權、彼此間又有何者先聲請的區別，相當複雜。本題屬於「先執行假扣押（金錢），後聲請終局執行（非金錢）」，何者優先有二種見解：

一、依時間先後決定說：部分學者及實務見解（例如最高法院74年台上字第341號判決）認為，因為兩個程序彼此矛盾不能併存，應以執行時間之先後定其優劣，不能以在後之終局行推翻在前之假扣押執行。在後之終局執行若有排除保全執行之權利，應該提起第三人異議之訴。

二、終局執行優先說：這是目前的通說，認為假扣押執行與非金錢終局執行的內容互相衝突時，應除去假扣押標的物之執行處分。此時假扣押債權無從分配，僅能就債務人其他財產執行之。

六、結論：
本題大雄如果取得請求移轉A屋所有權的確定判決，也就是「非金錢的終局執行名義」，依通說見解，其效力優先於胖虎的假扣押，即使胖虎假扣押在先。如此即可突破假扣押，將A屋所有權移轉到大雄名下，小夫也可以直接收取價金。至於小夫與胖虎之間的債務如何處理，則是小夫自己需要去面對的問題。