【圖文/中信房屋研展室】 014年7月31日午夜時分，一場驚天動地的石化氣爆事件，讓高雄市苓雅區及前鎮區居民留下不可抹滅的記憶，至今仍餘悸猶存。時隔多年，當年災損嚴重的三多一二路、凱旋三路，以及一心一路等多條主要道路已完全蛻變，幾乎看不出當年曾發生過如此嚴重的災害，沿線房價更隨著區域發展，一路向上攀升，表現甚至超脫區域平均值！根據中信房屋統計，上述路段在災變發生後，部分房價雖一度下滑，但隨著時間過往，目前房價早已回歸災害前的水準，一般住宅漲幅超過61%，臨路透天產品總價也成長了1.17倍，儼然就是房地產浴火重生的代表。中信房屋研展室副理張漢超表示，當年氣爆災變造成沿線路段建物嚴重毀損，甚至有建物得拆除重建。不過時至今日，當年的現場已今非昔比，不僅一旁經過的是嶄新時尚的輕軌列車，周邊的生活機能也相當到位，讓這幾條主要街道由浴火中重生，成為當地房地產的焦點。張漢超分析，三多一二路、凱旋三路、以及一心一路沿路第一排多為透天或公寓產品，沿線最矚目的特色就在於今年1月才由籬仔內站向北開通至凱旋公園站的高雄環狀輕軌，輕軌捷運不僅為沿途居民帶來交通上的利多，同時也活化了周邊的生活機能。以周邊公寓華廈及住宅大樓等住宅產品的房價變化來觀察，三多一路及凱旋三路在當年災變發生前後都有出現房價下滑的現象，一心一路在災害發生後半年間，相關產品交易甚至出現停滯，僅有三多二路因連結市中心機能較強，房價因而免於落入空頭。時隔7年，這些路段現在都已由黑翻紅，一心一路房價平均每坪上看16萬，三多一路房價也比當年成長超過61%，即使以屋齡40年左右、總面積約40多坪的三層透天來看，當年在凱旋三路上、臨路第一排總價約在1,200萬元左右，如今已總價已逾1,400萬元，較當年足足成長了1.17倍左右。張漢超指出，上述路段所在的苓雅區及前鎮區，今昔房價分別僅有1%到9%間的成長幅度，但這些路段卻能青出於藍，除了顯示當地房地產已擺脫過去氣爆的陰霾，同時也反應交通建設、商圈、生活機能的加持效應，讓這些路段反而更具競爭優勢。張漢超引述當地居民的想法，表示對於生活在當年氣爆路段周邊的居民而言，房地產的資產價值成長固然可喜，但房價是漲是跌其實並非他們所關注的焦點，只要能夠住的安全、住得安定、生活機能不要太差就已相當足夠，有個遮風避雨的舒適窩，對在地人來說，才是「安居」最大的意義！    

【圖文/中信房屋研展室】實價登錄2.0新制已於7月起正式上路，不動產交易實價查詢服務網也順勢提前於5月間更新介面，並自7月起提供更多元化的揭露內容。中信房屋研展室副理張漢超表示，新版介面所提供的查詢方式，不僅版面呈現一目了然，還能迅速以指定條件找到搜尋的案件，對於想要在買屋前瞭解行情的消費者而言，新版實價查詢服務網可以提供更便捷的不動產交易資訊。張漢超以個人使用的經驗來看，認為新版網站共有「地址完整揭露、查詢案件排序、比較清單、交易案件分享」等4大便利使用者的新功能。張漢超說，過去在實價案件尚未完整揭露地址時，使用者想要查找特定標的時只能以經驗自行判斷，判斷準確度因人而異，但現在地址完整揭露後，直接就可以地址找到標的，不用再猜疑是否有誤差，大幅提升查找案件的精準度與效率。其次，過去舊版查詢的結果，只能依據下拉清單有限的欄目進行排序，新版介面則是直接點選表格上的標題欄目即可排序，且可排序的欄目較多，便利使用者找到要搜尋的案件。另外，想要知道購屋地點附近的成屋行情，除了透過房仲取得資料外，自己若是要透過交易實價來查詢，過去每筆交易案件都得各自點入才能看到內容細節，也無法多筆資料同時比對，但現在只要將案件加入比較清單，並點選清單列印，即可匯出Excel資料表，除了案件基本資訊外，包括樓高樓別、建物現況格局、車位總價等欄位都會呈現在資料表中，案件間的差異一目了然。最後是交易案件分享。每筆案件現在都能透過FB與Line進行分享，相較於過去轉傳查詢結果只能用複製貼上或擷圖的方式，現在只要登入相關社群軟體，就可以將案件轉傳分享，資訊傳遞更方便。不過張漢超也指出部分在新版調整的功能，例如多條件查詢下的平均單價自動計算的功能在新版中就只能在地圖功能中使用；此外在地標查詢的部分，也改為必須透過層層選單選擇，無法利用關鍵字直接查找。不過張漢超表示，雖然新版與舊版介面相當不同，對使用者而言可能需要一段時間才能熟悉使用，但值得肯定的是查詢結果的呈現方式獲得優化，而且還新增了預售屋建案查詢，未來要查看區域內預售案的狀態也將更為方便。  

【圖文/中信房屋研展室】 主計總處近期公布人力資源調查，5月份就業人數較4月份大減12.6萬人，失業率亦攀升至4.11%。此外根據中信房屋調查統計，近5成民眾因疫情而導致收入減少，當中更有43%的受訪者正背負貸款而感到壓力，兩項統計結果均顯示疫情嚴重影響民眾生計，勞工生活支出正面臨巨大的壓力。 中信房屋日前調查民眾在疫情期間收入的變化及影響，結果發現有49.6%的受訪者在疫情警戒升級至3級之後，收入因而減少。收入減少的程度，以10%左右最多，收入減少20%、30%、50%的比例也明顯較多。至於在收入減少的狀況下，有哪些還款項目會受到影響，調查顯示以信用貸款及房屋貸款衝擊較大，佔比分別為16%及10%。 中信房屋研展室副理張漢超表示，企業商家疫情期間營收慘澹，部分勞工甚至面臨無薪假或失業，造成薪資收入短缺，直接影響消費性支出與消費性貸款。張漢超說，消費性貸款又以信用貸款及房屋貸款為主，當收入受到衝擊時，可能直接會影響到個人的還款能力。 以千萬房貸為例，若採年利率1.31%並以20年貸款期間、無寬限期試算，平均每月至少要還款4.7萬元，對一般人而言，負擔已是相當沉重，如不幸生活又陷入困境，最終很可能連房貸都會面臨繳不出的窘境。 張漢超指出，倘若民眾繳付貸款發生困難，首先應主動與承貸機構進行協商溝通，因為銀行是不會自動幫你處理的。通常金融機構可提供展延寬限期、延長還款年限，或以原屋增貸的方式來減輕資金壓力，雖然最終所繳付的總利息會增加，但當前的還款壓力還是能稍稍舒緩，因此千萬別逕自停繳，以免影響個人信用記錄、造成日後與金融機構打交道時的困難。       ※本調查係透過網路進行，共計回收1006份有效問卷，調查期間自6/1至6/20。    

新莊區可分為「上新莊」與「下新莊」兩塊，「上新莊」包括舊市區、副都心重劃區、頭前重劃區；「下新莊」有輔大站、丹鳳站、迴龍站、鴻金寶商圈等。「上新莊」 擁有重要交通、建設大利多擁有「一高(中山高速公路)、二快(台一線快速道路、台64線與台65線快速道路)、三捷運(新莊蘆洲線、機場線、環狀線)」的「上新莊」交通利多，30分鐘就可連結雙北與桃園機場，加上重大建設加持，以及中港大排河廊環境改善，與新板特區並列新北市兩大雙子城。早期新莊發展主要在廟街夜市商圈，區公所、戶政事務所等，政府機關也在此，生活機能佳，以中古屋居多。副都心重劃區為「住商合一」的大型重劃區。除了行政院聯合辦公大樓、國家電影文化中心、國際創新園區、新莊北側知識產業園區，以及典華飯店與「宏匯廣場」大型百貨進駐，為新北少數以國家級建設為主的重劃區。在交通方面，有機場捷運及環狀線貫穿，中山高、五楊高、特一及特二號快速道路等，加上境內已有兩座捷運站－機捷副都心站（A4），以及機捷和環狀線轉乘站新北產業園區站（A3、Y20），對外交通十分便利。而頭前重劃區，則是「最純」住宅重劃區，內有頭前運動公園，連鎖賣場與廠商進駐，生活機能佳。全區規劃多半為住宅區，有別於主打商業機能的副都心重劃區，環境相對單純。另外，附近有兩座捷運站，一為思源路上的環狀線幸福站（Y19），另一新北產業園區站（A3、Y20），未來持續延伸環狀線北環段，且與多條捷運路網（文湖線、深坑輕軌、蘆洲線、五泰輕軌、淡水線）設有轉乘站。塭仔圳重劃區，橫跨新莊區及泰山區，未來將是北台灣第三大重劃區，預期未來不論居住環境、生活品質，甚至是房價，都有機會趕上的頭前、副都心重劃區。此外，新北市政府將其與三重站、新板特區共同劃入「一軸三星」計畫。目前區域內捷運機場線設有泰山站(A5)、泰山貴和站(A6)；捷運新蘆線也有輔仁大學站（O19），未來五泰輕軌通車，機捷增設A5ａ站，將串連三重、蘆洲、新莊、五股、泰山等地區的交通。民眾想在「上新莊」買房，先掌握房價「345」，就是目前中古大樓約30幾萬；新成屋合理價格約落在40多萬；近捷運站或是品牌佳的新建案，就有機會上看5字頭。中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民表示，首購族或一般購屋族，建議可從頭前重劃區8年內的新成屋下手，兩房25坪總價1300-1400萬元；若是經濟條件允許下，可挑選副都心重劃區2房1500-1600萬元，或是2＋1房2000萬元內的房子。中信房屋中平加盟店店長王思民強調，過去頭前重劃區房價落後副都心重劃區，價差10%左右(約100萬)，隨著捷運環狀線開通帶動房市上漲，兩者價差縮小至5%，甚至「幸福璞園」成交單價更站上6字頭，創下區域最高單價紀錄，追上副都心房價。舊市區則是以中古屋占大宗，25年電梯大樓平均房價約33-35萬元；15-20年平均房價約38-40萬元；10年內的平均房價約40-43萬元/坪。「下新莊」有商圈、捷運站加持  發展潛力佳「下新莊」以中正路為主幹道，區分為輔大站、丹鳳迴龍站、鴻金寶商圈等3個區塊。輔大站一帶以輔仁大學商圈為主，多屬於工業住宅；丹鳳迴龍站一帶最大特色是擁有雙鳳商圈與2個捷運站，是「下新莊」主要推案區塊；鴻金寶商圈開發較早，商業機能成熟。林家民則看好依序為迴龍站、輔大站、鴻金寶商圈、丹鳳站；而目前迴龍站、輔大站的中古屋，平均價格分別為35-40萬元/坪與30-35萬元/坪；鴻金寶商圈、丹鳳站的中古屋平均價格在3字頭左右。王思民則看好丹鳳站靠近迴龍站附近一帶的新推案；而輔大站一帶，未來可望受惠於塭仔圳重劃區的陸續開發而上漲。中信房屋新莊服務據點-------------------------------------------------新莊副都心加盟店     02-77099927   新北市新莊區中原路327-1號捷運新北園區站加盟店  02-85213777   新北市新莊區福美街96號新莊幸福加盟店       02-89917778   新北市新莊區幸福路765號新莊中原加盟店       02-89911777   新北市新莊區中原路5號新莊復興加盟店       02-22779777   新北市新莊區復興路一段139號1樓新莊捷運加盟店       02-89918777   新北市新莊區中港路134號新莊中平加盟店       02-29900099   新北市新莊區中平路271號

晶片短缺對終端產品市場造成的影響，正逐步擴散，電腦品牌廠宏碁與華碩都罕見調漲產品售價，包括手機、電視、洗衣機與冰箱等售價也都蠢蠢欲動。全球晶片荒持續延燒，影響效應不斷擴大，許多車廠被迫暫時停產，電腦與家電產品也紛紛喊漲，消費大眾荷包恐將縮水。連採購力強大的蘋果也受到晶片短缺影響，iPad Pro交期拉長到7月，粉絲得有耐性等等。汽車業首當其衝  晶圓代工調整產能因應汽車業是在這波晶片荒中首當其衝的產業，通用汽車、福特、BMW、奧迪、福斯、豐田、現代汽車及蔚來汽車等都因晶片短缺陸續被迫減產。德國經濟部長阿特麥爾（Peter Altmaier）曾致函台灣政府，希望協助提高汽車晶片供給量。韓國方面人士更親訪經濟部長王美花，表達車用晶片迫切需求，盼台灣協助。王美花為此邀集晶圓代工廠台積電、聯電、世界先進與力積電召開因應會議。台積電承諾加速生產相關車用產品，並重新調配產能供給以增加對全球汽車產業的支持。台積電總裁魏哲家在4月的線上法人說明會中，特地針對汽車電子供應提出說明。他說，汽車市場從2018年開始相對疲弱，2020年汽車產業供應鏈全年更受到疫情的影響，客戶在第三季持續降低需求，台積電第四季才開始看到產業突然回溫的狀況。汽車產業供應鏈具有自己的庫存管理方式，既長又複雜。從晶片製造到汽車生產至少需要六個月的時間，中間也經過多層供應商。魏哲家說，台積電正盡所能為客戶解決晶片供應面臨的挑戰。今年1月宣布支援車用電子客戶的產能需求是首要考量。從那時起，台積電便與其他客戶合作，動態調整、重新分配晶圓產能，以支援全球汽車產業。然而，美國德州的暴風雪以及日本晶圓廠生產中斷的意外，讓車用晶片短缺現象進一步惡化。魏哲家預期，在生產力提升的情況下，台積電客戶車用半導體元件短缺的現象可望於第三季大幅改善。晶片荒短期難解  廠商不計代價拿到貨但這不代表晶片荒即將結束，魏哲家預估成熟製程2023年以前都將維持吃緊狀態。為能快速提供客戶急需的28奈米產能，台積電預計投入28.87億美元（約新台幣793億9,250萬元），在中國南京廠現有廠房擴產，2022年下半年開始逐步開出新產能，2023年中達到月產4萬片規模。聯電也與客戶合作，由客戶預付訂金方式，斥資1,000億元擴充南科晶圓12A廠P6廠區產能，客戶確保取得P6未來產能的長期保障。新增的28奈米產能預計2023年第二季投入生產，月產能約2.75萬片。美中貿易戰與疫情是引發這波晶片缺貨潮的關鍵。中國電信巨擘華為遭美國制裁，小米等對手紛紛趁機大舉搶占華為市場版圖。疫情衍生的居家辦公及遠距教學新型態，帶動筆記型電腦、平板電腦與網通需求強勁成長，都推升了對半導體的需求增長。中國最大晶圓代工廠中芯遭美國制裁，又有疫情可能造成供應鏈斷鏈的變數，廠商紛紛拉高庫存因應，促使交期拉長，廠商為確保料況無虞，又加大採購力道，讓晶片缺貨情況進一步加劇。「只要能交貨，價格不是問題」，客戶對價格不再堅持，旺宏董事長吳敏求清楚描繪出當前半導體市況。無論是記憶體、車用晶片、面板驅動IC、網通晶片或微控制器供需都相當緊俏，買家幾乎是不計代價只求能拿到貨。波及終端產品  消費者荷包恐縮水現在是萬物皆漲，不只晶圓代工、封測及晶片接連漲價，面板、紙箱與運輸價格也都輪番調漲。據記憶體模組廠指出，動態隨機存取記憶體（DRAM）價格這波最少漲20%，固態硬碟（SSD）漲幅約在10%以內。記憶體市場過去常有缺料情況，消費者多已習慣價格浮動，電腦價格通常是往下降，這次隨著零組件漲價，成本上升，將迫使電腦品牌廠宏碁與華碩罕見調漲產品售價。手機、電視、洗衣機與冰箱等售價也都蠢蠢欲動，消費者的荷包恐將縮水。蘋果多年來是全球最大的半導體買家，Mac電腦和iPad平板電腦出貨也都受到半導體供應短缺的影響，新款iPad Pro交期約六至八週，可能遲至7月才發貨。晶片短缺對終端產品市場造成的影響，正逐步擴散，儘管台積電與聯電等製造廠都有意擴產，但供不應求情況短期仍難以緩解，後續產品漲價效應是否進一步擴大，甚至掀起一波搶貨潮，或是引發消費者觀望，削弱消費力道，預料未來市場買賣雙方拉鋸力道勢必增大。

【圖文/中信房屋研展室】中信房屋統計6月份內部交易量，與上月相較，全台成交量月減39.6%，與去年同期相比，由於去年六都6月成交量較大，致使本月年增率大幅衰退54.4％。六都6月份成交量與上月相較，台北市月減40.9%、新北市月減53.8%、桃園市月減34.9%、台中市月減24.2%、台南市月減29.6%、高雄市月減32.5%。與去年6月相較，台北市年減63.2%、新北市年減64.7%、桃園市年減47.6%、台中市年減43.3%、台南市年減53.7%、高雄市年減62.5%。疫情現降溫跡象 房市脫困抱期待中信房屋總經理張世宗表示，由於疫情警戒持續延長，房地產交易量因而未見起色，不過上週以來，國內確診人數下降、疫情舒緩轉而有望，網路預約看屋也因此應聲回流逾1成。張世宗指出，疫情降溫對房地產而言是一道曙光，只要持續降溫控制得宜，就有望調整鬆綁，房市也可望逐步恢復正軌。現階段雖以線上作業為主，但房地產屬交易金額龐大的交易，實地看屋的流程仍難以藉由線上的方式來確認不動產現況，因此房仲業仍衷心期盼解封之日的到來。土地交易比重略升根據成交資料顯示，本月土地相關交易佔總交易的份額有略增的現象。張世宗表示，不動產物件類型大致可分為成屋、預售與土地，雖然成屋類交易仍佔總交易量的85％以上，但土地類標的買賣大多只需確認周邊環境，確認相關地籍資料及是否符合需求即可，察看標的現況的流程較成屋單純，人與人接觸而染疫的風險也較低，因此反倒成為這波疫情大爆發下較不受影響的標的。  

【圖文/中信房屋研展室】有民眾向NCC查詢基地台設置地點，沒想到公文回函僅表示基地台地址屬營業秘密，只能提供基地台發射頻率查詢網址查詢，質疑根本沒有回覆到重點。根據中信房屋的資料顯示，民眾約有67%會介意電信基地台位於居家附近，並且會在購屋找房時刻意避開相關設施。只不過由於基地台有時藏得隱密，因此當中只有11%的人可以清楚掌握電信基地台的地點，其餘89%的民眾是完全不清楚附近有無基地台，或者即使知道附近有基地台，但也不清楚確切地點。有民眾因為擔心基地台藏在居家附近，因此致電NCC詢問住家附近有沒有基地台，NCC建檔後約半個月以公文回覆，不過內容卻未明確告知基地台地點，僅表示相關資訊屬電信業者營業秘密，依法不能外洩，並提供電信頻率資料庫查詢系統網址供民眾查詢。文末雖有提示民眾住家周邊哪條街道上有電信業者架設的基地台，不過民眾卻覺得街道蠻長的，無法確定提供基地台所在地點，這樣的回答其實並沒有幫助。中信房屋張漢超表示，主管機關回覆基地台設置地點的問題，僅會獲得住家周邊路段有無基地台這類簡易的答覆，確切的位置實務上並不會告知，如欲查詢基地台的明確地點，民眾恐怕得靠自力尋找。張漢超表示，雖然業者及官方一再宣導電信基地台對於人體的影響不大，但對於心中有罣礙的民眾而言，想要掌握基地台地點才能真正的安心。對於有這樣需求的民眾，在購屋時可以留意仲介業者提供的「不動產說明書」，因為當中必須揭露交易標的所在建物大樓，有無合法設置的行動電話基地台設施。至於其他周邊街道有無基地台，雖然仲介並無調查義務，但還是可以進一步詢問，或藉由詢問周邊住家、直接上制高點以目視眺望查找。張漢超表示，這樣的方式雖無法百分之百確定有無基地台設置，但如果是在市區內，應該仍有機會可以藉由目視找得到，非都會區則可能會因隱藏在廣告看板、水塔、甚至建物內，因此要以目視尋找，恐怕困難度較高。張漢超認為，基地台相關設置地點如果屬於「營業秘密」而無法完整揭露地點，那至少應以其他的方式讓民眾知道基地台距離自己有多遠，畢竟民眾真正想知道的其實並不是基地台在哪，而是「基地台離我家有多近」。  

【圖文/中信房屋研展室】 中信房屋近期調查民眾對房價及後勢的展望，結果顯示多數民眾認為第三季房價將維持持平，但預期房價會跌的比例卻比第二季小幅增加11%。此外超過半數的受訪者認為，疫情要得到舒緩，今年底前恐怕無望。 中信房屋本月針對有購屋意願的民眾進行網路調查。在問及目前（第二季）房價感受度時，有61%受訪者認為第二季與第一季相差不大、房價接近持平，感受房價漲與跌的比重分別為23%及16%。但當問及整體景氣感受度，有73%受訪者覺得第二季景氣比第一季還差，僅有9%表示景氣比上季好。 至於對第三季的看法，仍有53%的受訪者認為房價將與第二季相當，但對房價看漲與看跌的比重則出現變化，分別為20%和27%。對於第三季經濟前景，看壞者占比為47%，僅有13%看好。 中信房屋研展室副理張漢超表示，民眾對於景氣變化相當有感，主要是因疫情、商業活動大幅降低的影響，感受國內消費市場越來越冷清，致使大環境景氣變得較差。 有別於對景氣感受，房價又是另一種看法。多數民眾認為房價將是持平的格局，顯示民眾普遍都認同房價實際上欲跌不易。不過進一步觀察看多房價與看空的比例變化，卻可發現第三季看空者（27%）有多於第二季（16%）的現象，房價看漲的比例也呈現下降。張漢超認為，這表示部分民眾對房價下跌抱有預期心態，認為當景氣不佳時，房價可能會出現鬆動。不過其實房價要出現下修，張漢超認為至少得滿足資金面緊縮、供給面短中期大幅增加、交易面大幅減少等三方面條件，現況尚不足以滿足這些條件。 張漢超分析目前國內情勢，認為目前資金並無緊縮的條件，因為一旦緊縮資金，將會對各個受疫情衝擊的產業造成二次傷害，再加上央行未來一季也不會有調整利率水準的動作，因此預估年底前仍將是資金充沛、低利率的環境。 至於供給面可以由建築貸款融資餘額來觀察。張漢超表示，由央行的數據來看，目前建築融資餘額成長尚屬穩定，對比去年甚至有放緩的現象，因此供給面並無短期大幅放量的問題，但反觀交易面，確實有出現交易量滑落的現象，6月份建物買賣移轉棟數應會反應5月份整體房市交易清淡的市況，會持續多久，端看疫情解封的時程而定。 疫情何時舒緩？民眾普遍認為年底前抒解無望，反映民眾對於疫情變化看法相當保守。不過張漢超認為，近期疫情已朝向樂觀的方向發展，雖然又再度延長三級警戒到7月12日，但後勢應會逐步漸入佳境，只要持續將防疫做好，各產業期待已久的「回歸正常」也可望見到曙光。