西門信義兩大磁吸 東區失寵 北市商圈新歡舊愛換人當
2019-03-12
文 / 王人群 自2010年底眾多快時尚進軍台灣市場,搶佔各大商圈之主要店面,短期大幅度拉高租金水準,店家付租能力有限,東區進駐業種商家大洗牌,以往餐飲或零售業者紛紛退至後側巷弄或移轉至百貨內經營。其後在2014 年房地合一稅制之推廣下,海內外投資方因稅制壓縮利潤,紛紛撤出不動產市場,且網路購物興起影響實體消費經濟,業者無力負擔高漲之租金,東區空置店面持續增加,商業氣息及人潮熱度不如以往,對於消費者及外來旅客吸引力也相對減少。2018 年港商連鎖化妝品零售SaSa、韓國快時尚品牌SPAO 與MIXXO 等指標租戶紛紛撤出東區,知名品牌店家開始出走並轉往其餘商圈之態勢明顯,相較於西門町及信義區的蓬勃發展,頗有「三十年河東,三十年河西」之感概。回顧台北市商圈發展歷程,東區是否能回歸以往興榮之潛力?西區老舊沒落 城市東移帶動東區發展1950 年代中華商場落成,西門町與台北城地區共同形成台北商業消費中心,興盛一時,亦帶動區域小型商場發展。1980 年代在西區發展逐漸飽和下,台北市商業中心逐漸東移,中華商場也因年久失修,加上消費喜好及行為轉變,逐漸失去商圈龍頭之地位,而東區則隨著忠孝東路及台北捷運陸續通車,成為台北市重要商業發展地區。市郊區域商場萌芽 滿足移入人口消費需求大台北地區因產業發展及工作機會多,吸引許多外地人口移入,多數居住於市郊及新北市一帶,市郊地區爆炸性人口成長,許多區域商場於1990 年代相繼萌芽,如天母地區著名之大葉高島屋、內湖地區之德安百貨(已結束營業)及景美地區之漢神百貨景美店(現為瀚星百貨),欲滿足市郊地區之消費需求。信義商圈百貨林立 量販、地區商場興起因應都市發展東移,台北市政府及台北市議會遷移帶動信義計畫區發展,自1997 年新光三越信義店(現為信義新天地A11 館)開幕至今,信義計畫區已躍升為台北主要之商業區,如加上今年開幕之微風南山及遠百信義店,區內百貨購物中心樓地板面積合計將達20 萬坪,約佔台北市總體之3 成,商業聚集效應大。港湖地區因國道一號行經,加上區內重劃區腹地廣大,許多大型量販如大潤發、好市多、家樂福及特力屋等紛紛於2000 年後進駐,確立區域消費之發展型態。另大台北地區捷運機能逐漸發展完善,許多地區商場(如板橋大遠百、中和環球)交通節點商場(如CITYLINK 松山、南港店)崛起並發酵。 陸客開放帶動觀光 站前西門吸背包客帶動商圈2008 年開放中國大陸旅客來台旅遊,台灣觀光迎來一波榮景,不只團體旅遊,自由行旅客人數及比例皆年年上漲,台北車站及西門町周遭挾交通便利及旅居負擔相對親民之優勢,成功吸引散客入住。近年來新南向政策發酵,加上國外媒體播送介紹,除日本、港澳旅客外,韓國及東南亞旅次亦逐年增加。其中,西門町因外籍旅客持續造訪,商圈人潮熱度興盛,吸引眾多品牌擴點進駐,運動用品店、伴手禮店外,2018 年初札幌藥妝以105 萬之高額月租金進駐漢中街,創下商圈租金表現最高紀錄,鄰近路段更有約10 來家之美藥妝店品牌,顯示美藥妝店在區內之蓬勃發展。 東區租金大幅調漲 降租仍留不住商家2010 年UNIQLO 進駐明曜百貨、2011 年ZARA 進駐統領以來,各大衣著服飾及鐘錶等時尚產業品牌紛紛搶進東區,在競租情形下,東區沿街店面租金大幅成長5 成,巷內店面甚有成長1 倍的情形,店家難以負擔,頂呱呱、鼎泰豐在2014 年移轉,沿街店面退至後側巷弄與轉移至百貨公司之變化逐漸明顯。在2014 至2016年間台灣政治環境改變下,中國對台灣旅遊態度緊縮,直接影響來台旅遊消費人數,更間接影響零售業對於後市之保守預測,加上房市稅制政策影響發酵,投資買盤淡出明顯,自然影響店家競租表現。2014 年SWATCH 以高額租金取代頂呱呱進駐東區沿街,2018 年底即使由月租金180 萬降至100 萬,仍留不住SWATCH;對街房東於同年租金自打7 折,才成功挽留星巴克之金牌房客,東區店面由持續漲租,演變至近年降租2~4 成之情勢。東區有交通優勢 西區須注意業種同質性2020 年敦南誠品確定熄燈,大型集客據點之消失預期使消費人潮減少,東區商圈未來1 至2 年如無法透過降租留住品牌或引進新興業種組合,重拾消費者及旅客對於商圈之興趣,必定如天母商圈及師大商圈迎來衰退,惟東區仍有其交通之優勢,區內房屋屋齡多為30 年以上,未來是否能透過都更迎來區域新氣象,重獲寵愛,仍待觀察。西門町近年取代東區成為商圈租金表現龍頭,高商圈人氣促使店家紛紛進駐,未來除須注意商圈內業種同質性過高,導致旅客興趣減少之風險外,預期近年商圈榮景仍能持續。  

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建設發展不停歇 熟成醞釀房市美酒 —新北市新莊區
2019-03-12
文 / 營銷企劃部 新莊幸福加盟店店長詹展權表示,位於新北市西側近桃園市處的新莊區,目前人口數約41.3萬,且人口持續移入。新莊有3條捷運線6個捷運站(機場線、新莊線、環狀線預計6月通車營運 ),還有2個大型重劃區(新莊副都心、頭前重劃區共約150個建案15,000戶) ,行政院中央辦公大樓就位於新莊副都心。興建中的重要建設還有電影文化中心、AU捷運商城、創新育成中心、五星級飯店、知識產業園區;成熟的新莊,未來更是新北閃亮之星。換屋可選兩重劃區首購考慮幸福路、中平路、中港路、中和街以幸福路佳瑪百貨和中平路燦坤、家樂福、麥當勞所形成的生活圈,充分提供上新莊的食衣住行育樂的需求,附近有幼兒托育中心、國小、國中、高中以及萬坪運動公園、新莊棒球場、新莊體育場、國民運動中心、新莊文藝中心等,生活、就學都超方便。如果是換屋的族群可考慮新莊副都心和頭前重劃區,區內完整提供大小坪數的需求,單價約在40 萬到45 萬之間。而原本租屋或者首購的朋友可以思考買在幸福路、中平路、中港路、中和街附近的中古大樓或公寓,單價約在30 幾萬,優點有:1. 生活機能佳、交通便利;2. 公設比低、實用坪數大;3. 租金一般算起來都大於貸款利息,與其租賃不如買一間屬於自己的房子;4. 預算700 萬到1,000 萬之間在此區域,都可找到合適的物件。頭前、副都心重劃區自住高CP值捷運新北園區站加盟店店長張明玉指出,頭前、副都心重劃區多為屋齡7 年內新大樓,自去年各項重大建設陸續到位外,興建中的建設也都將在未來2~3 年內落實,兩重劃區對於現階段自住客層段而言「高CP 值」是最大誘因,隨著整體房市買氣回溫,不少建商看好後市紛紛加強推案力道,2018 年光是副都心就有多達300億元的推案量,對比房價高檔時期,已有10~15% 不等的跌幅,吸引許多自用客層進場,交易逐漸擺脫低迷。兩重劃區以思源路相鄰,多數建設集中在副都心,副都心重劃區臨近中央合署辦公大樓、捷運機場線出站即到家、興建中的捷運環狀線、知識產業園區、佳能企業總部、典華飯店、塭仔底濕地公園等,尚有興建中的AU捷運商城、國際創新園區、凱悅嘉軒酒店、台灣電影文化園區及鴻儒企業總部,商辦發展佳,目前成交價則約每坪45~50 萬元。頭前重劃區也鄰近捷運機場線、興建中的捷運環狀線,過橋就到台北車站,交通方便,並有全聯、星巴克等連鎖企業陸續進駐及街廓寬廣、有多個公園,部分社區下樓即是公園等優勢,目前頭前重劃區成交價約每坪38~42 萬,入住率已高達八成以上,勝於其它地區的重劃區。棒球場生活圈萬坪公園生活機能便利新莊副都心加盟店店長林家民表示,棒球場生活圈是新莊重要的區塊,佔地6.6 萬坪的運動公園,組成路段為中華路、復興路、和興街、公園路,擁有國際規格運動總主場,體育館、田徑場、國民運動中心、棒球場以及豐富的戶內外運動設施,比大安森林公園還好玩,各大運動賽事都在這裡,勘稱最過癮的運動舞台。生活機能非常便利,傳統市場就在你身邊,復興路擁有聯邦市場,公園路靠近建興街市場,中華路上更有美秀市場,隨時都能採買最新鮮的食物,各大知名店家星巴克、肯德基、麥當勞、康是美…等,生活上的需求這裡都能滿足,房屋類型舊公寓居多,公寓總價落在700-900 萬左右,非常親民,喜歡趨近於零公設比、不用繳管理費,人情味濃厚和鄰居守望相助,本區絕對是新莊首選;電梯大樓座落在公園路、新泰路、建興街居多,新建案除了在中華路已蓋好的富貴中華建案外,中正路和新泰路口也有著目前新北最大的都更預售案”至善元”,10分鐘的捷運生活圈,地政、戶政、市公所捷運站口就到。建設陸續到位 能量將爆發林家民店長補充,新莊副都心一直都是新莊未來發展重點,紡織股王儒鴻於去年11 月舉辦動土典禮,預計2021 年興建落成,投資約64 億複合式企業總部;台灣電影文化中心預計2020 年3 月完工,未來三金頒獎、電影院、會展場地和國際電競比賽,都能在此舉辦;AU 捷運商城,包含購物商場、商辦、影城、展演空間等設施,預計2020 年開始營運。副都心交通擁機場捷運、快速道路連結國道,住宅產品規劃從1 ~ 3 房,剛性需求的小宅,到一層一戶的頂級豪宅都有。建議購屋條件2~4 房車,預算在900~1,500萬的買方,可選擇幸福路以北至中原路的電梯大樓,屋齡10 年左右的新莊歐洲村,或明星榮富國小周遭的電梯大樓,都是買方指定率最高的地段,不僅馬上享有新莊最熱鬧的生活機能,未來也是副都心的共榮生活圈。想直接入住新莊副都心,今年也是很好的時間點,房市已從2013 年修正至今,建商也以”讓利”作為最大的成交手段,2020 年新莊副都心的大型建設將陸續完工,進駐該區域商辦的企業勢必隨之跟進;房市保值與區域發展息息相關,自發展長達10 年的期間,所有公共建設將在未來二年到位,當交通、政策、產業與居住環境四大要件具備,繁榮能量醞釀爆發!
重劃、建設、景觀 掀起古都房市新浪 —台南市安平區
2019-02-12
文 / 行銷企劃部 安平港加盟店店長葉季庭表示,安平區為台南市政府永華市政中心所在地,與新營區共為台南市的行政中心,主要由安平舊社區、三鯤鯓及五期重劃區所形成。台南相對於台北可開發的區域來得多,重劃區塊也不少,近年政策打房因素影響之下,全國都會區域價跌量縮的情況相當普遍,但是台南的成交量卻沒有太大波動,而價格也呈現緩升狀況,表現亮眼。安平區為市政中心,加上重劃區、港灣海景建設題材,房市前景看好,吸引區域買方進場首購或換屋,安平也是台南重要的文化觀光休閒區,因此也有作民宿使用的置產客群。 國平重劃區具大型公共議題與港區景觀支撐民眾購屋習慣近年來逐漸改變,年輕人本身就比較偏好購買屋齡十年內新大樓;長輩則因為年紀大了上下樓梯不便,也會捨棄透天厝換大樓。安平區透天厝產品也很兩極,新透天厝及40 年屋齡以上透天厝佔大宗,新透天厝總價通常超過千萬,而40 年屋齡透天厝則難以貸款,想購買這類產品的消費者可能要先做好全額付現的準備。近期推案激增的國平重劃區,位於台南安平5 期市地重劃區內,區段約以健康路三段、育平路、國平南路為界,緊鄰安平港灣,周邊又有台南市政府、市議會、地方法院等,具大型公共議題與港區景觀支撐,建商多規劃海景大樓,吸引不少購屋族青睞。 永華生活圈聚人文、交通、生活、休閒、時尚安平永華加盟店店長王凱指出,安平區永華路是台南市房產交易熱區,永華生活圈坐擁上萬坪的綠地環境,市政府、市議會及周圍區域內闢建多座大型公園:慶平雕塑公園、府平公園等,加上市政中心商圈與規劃完善的交通系統,包括永華路、華平路等棋盤式道路,連結新光三越百貨商圈、安平商圈與安平老街商圈、安平港灣與沙灘等遊憩景點、濱海公路等;近期市政府爭取的捷運綠線預定G3 站區,將再大幅提高安平區交通便利性。全台南第一間國民運動中心「永華國民運動中心」也在台南人的期盼之下於2018 年9 月開幕了,消費、休閒、交通機能充裕帶動商圈,吸引購屋買氣集中,成為台南市區景觀大樓產品推案新重鎮,推升區域房市持續繁榮。 由於政府大力支持安平港區建設,使永華生活圈受益,觀光、餐飲、娛樂、房地產業也聞香而來,加上附近交通、商圈穩定成長,估計後續將有很大潛力蓬勃發展。此區匯聚了人文、交通、生活、休閒、時尚的商圈便利性,不僅可滿足生活所需,對於通勤上下班也十分方便,加上未來的捷運完工,交通四通八達,也因此永華路上的房子成為權富名門聚集的購屋首選。安平港加盟店店長葉季庭說明,安平是台南旅遊必來的景點前三名,其中的安平老街、安平古堡、安平樹屋,更是受民眾喜愛。安平老街位在天后宮以及安平古堡旁,景點較集中,漫步老建築間,走逛柑仔店、古早味童玩小吃店,屬於美食巡禮區域。安平古堡是台灣最早的要塞建築,1624 年為荷蘭人建造,1975 年配合觀光年計畫,台南市政府整修安平古堡範圍環境,在瞭望台上加一尖型屋頂;而古堡建築屋舍的紅色磚瓦,於黃昏時與落日互相煇映之景「安平夕照」被譽為台灣八景之一。安平樹屋原本是徳記洋行的倉庫,現況規模為日本人增建,二戰後改為台南製鹽所辦公室,再後荒廢了一段時間,竟被榕樹寄生形成樹中有屋,屋中有樹的奇景。 此外安平港在市府大力推動觀光下,周邊商機蓬勃,大受歡迎的安平運河遊船,由安平遊憩碼頭出發,旅客可邊搭船邊欣賞運河沿線其間經過的安億橋、望月橋、安平港紅樹林保育區、億載金城城牆砲台、林默娘公園等多處知名景點。近年台南因房價基期低,不少建商積極搶進,尤其安平區為市政中心,不管是在金錢投入或規劃方向上,都是市政府投資最多的區塊,又有重劃區題材挹注,道路寬敞加上房價相對東區便宜,且臨海具有海港、運河與大型公園廣場的建設,以及老街、古蹟等歷史文化景觀加持,遊艇碼頭開發案更帶動區段房市上揚。從長遠的價值來說,都市規劃非常完整的安平區無疑是自住客最佳選擇。
有建設、好工作 渴望宜居之城 —桃園市龍潭區
2019-02-12
文 / 行銷企劃部 龍潭北龍加盟店店長傅傳霖表示,地處桃園台地最南端的龍潭,大部分位在台地上,高度大約是在海拔150公尺至230公尺之間,因龍潭大池而得名,市區以菜市場、交流道、運動公園這三個位置內的商業活動最為熱鬧。龍潭市場為地方主要機能市場,鄰近鄉鎮的鄉民都到這裡購買生活日用品,市場內的巷弄小食臥虎藏龍,就算街燈昏暗、地點隱密,還是有不少老饕前往。龍潭運動公園占地約五公頃,大致分為運動區、軍史區及親水區,啟用以來便與龍潭人的生活習習相關,每到夏天、運動公園更成了戲水的親水公園,而因龍潭屬於軍事重點區域,公園中展示了多項已除役的軍事裝備,讓軍事迷們一飽眼福。龍潭科學園區目前為光電產業上、中、下游創新聚落,現有從業員工人數約6,000人,計有「友達光電」、「明基材料」、「晶元光電」、「台灣積體電路製造」、「美商蘋果電子台灣分公司」、「合晶科技」、「同欣電子」、「台灣日鑛金屬」及「聯亞科技」等10家公司營運中,除帶動桃園地區產業轉型、增進就業機會及繁榮地方經濟外,亦吸引高科技人才至龍潭科學園區服務。 逸園商圈文教濃 渴望園區親近自然生活又便利龍潭北龍加盟店店長傅傳霖說明,龍潭以中興路商圈、逸園商圈、渴望園區以及石門山重劃區等為主要生活圈。中興路商圈:包含中興路、自由街、健行路,除了龍潭市中心以外,中興路商圈是龍潭人口最密集的住宅區,龍潭行政園區也遷移至中興商圈內。逸園商圈:範圍以民族路、民生路、建國路、富華街、大順路為主要,中科院、核研所、陸總部、石門國小、石門國中於商圈內,文教氣息濃厚,是龍潭軍公教最多的住宅區,也是高知識份子最多的地方,置產客層以軍公教人員為最大宗,因距龍潭市區不遠,房價相對親民許多,因此交易熱絡。主要幹道為民族路及建國路,商家眾多,生活機能可自給自足;休憩機能極佳,有位於文化路的石管局萬坪大草地活動空間,中正路上客家文化館可以參觀,建國路規劃自行車道,可一路騎至龍潭市區觀光大池,及登山客所喜愛的石門山。 渴望園區:是國內第一個由民間投資開發的多功能智慧園區,早期宏碁集團施振榮先生捐一萬五千坪的地給桃園市政府作為渴望萬坪公園,管理及維護由市政府負責。園區臨中原路、渴望路、祥雲街,內有渴望會館,便利商店、游泳池、SPA 會館;大片綠地能夠親近自然,有制度的系統管理免去安全的疑慮,再加上龍潭地處交通樞紐又不用犧牲生活便利。園區鄰近小人國、六福村,很適合全家出遊休閒。 石門山重劃區:有登泰山而小天下的遼闊視野,空氣水質相當好,環境清幽。重劃區主要發展觀光,生活機能仰賴龍潭市區,有全聯、傳統市場、公有零售市場、全國電子、燦坤、郵局等車程約15 分鐘可達,周邊可見溫泉會館、渡假飯店、楓林步道、石門水庫風景區。石門山最棒的社區首推民治12 街的大隱山莊,獨棟別墅,戶戶有SAP 池,雙車位,高貴隱密,價格超實在。 房市穩定 價格親民宜居龍潭北龍加盟店店長傅傳霖指出,龍潭是茶葉的故鄉,也是推廣東方美人茶、龍泉茶、桃映紅茶等綠金產業的重鎮,桃園市府規劃於龍潭建設「台灣客家茶文化館」,基地座落於高原路底( 桃68 線),順應山坡地而建,連結區域周邊的茶園、茶廠與遊樂園區,發揚當地客家文化及茶相關的觀光產業。龍潭市區發展純熟,加上近龍潭交流道及不少工業區,中古屋市場這幾年波動不大,因價格穩定,比較不會因為環境或政策面受到影響,新建案比桃園其他區域便宜,也由於科學園區帶來充足的住屋需求,並且市府投資龍潭建設總經費超過100億元,未來的發展和漲幅值得期待。或許冬季濕氣稍微重了些,但得天獨厚的地理環境,多年來龍潭都沒有發生重大天然災害,是個宜居的好地方。
2019 辦公租賃、工業地產 火熱受寵持續
2019-01-29
文 / 王人群 去年房市政策不確定因素減少,在央行仍維持低利率之環境下,房市買氣逐步回溫,建商亦積極獵地,從業者統計2018年土地成交量及金額來看,皆較前兩年提升許多。商用不動產市場雖受到國際經濟情勢動盪及房地合一稅制影響,投資動能不如以往,惟北部商辦/廠辦租賃市場仍然活絡,顯示使用者轉買為租之趨勢。在前些年打房造成投資熱錢移轉,再加上中美貿易戰促使廠商回流後,工業不動產市場近年價格大幅成長,市場出現缺地聲浪。回顧2018年,本刊整理近1年重大房市政策及趨勢如下:藍天綠地轉移 預期後市投資信心回溫在選舉結果尚未確定前,不動產重大投資仍持觀望態勢,以致2018 年部分地區投資推動不如預期。2018年底九合一選舉落幕,中南部地區多處由綠地轉為藍天,顯示部分民眾急於改變政經現勢心念,地區因政權移轉,將迎接一定之適應震盪期,2019 年重大開發仍存有變動疑慮,但預期投資信心已逐步回溫。 買賣移轉棟數回溫 規劃仍趨於剛性需求依內政部最新統計數據顯示,2018 年截至10 月之全國建物買賣移轉棟數計有23 萬棟,較去年同期增長約1.4 萬棟,顯示政策不確定因素減少後,消費者信心亦逐漸回溫,各地建案案場看屋人潮明顯逐步回流。惟不同於以往看俏之大坪數規劃產品明顯式微,現有產品規劃多因應消費者可負擔的小宅為主,2019 年買氣成長與產品規劃趨勢預料將會維持2018 年之態勢。危老、社宅成趨勢 滿足各類住宅需求危老條例實行1年多來,因容積獎勵誘因較大,民間機構及投資方詢問踴躍,申請案件數穩定成長,在相關優惠申請時程限制到期前,估計將有一波申請熱潮,協助老舊都市加速更新。因應多元之住宅需求及平抑房租高漲,社會住宅興建與包租代管陸續祭出,其中社會住宅興建在各都會區發酵,預計2020 年可達4 萬戶;包租代管施行期初火熱,惟仍處於發展初期,媒合數較低,在租賃市場制度尚未完全健全下,2019 年發揮之政策功效可能還是有限。台版肥咖條款上路 不動產將成為資產配置之避風港台版肥咖條款將於2019 年實施,屆時高資產人士、跨國企業、跨國職務多地領薪人士的薪資與資產配置等金融帳戶資訊,將會全面揭露,進行後續稅務用途及跨境金融帳戶資訊交換。不動產、珠寶、藝術品等有價商品,因其非屬金融帳戶不會被列入揭露資訊項目,預期成為資金避風港,在2018 年已陸續有豪宅個案傳出成交捷報,未來高端不動產市場發展可望得以擺脫近年頹勢,翻轉成長。辦公租賃與土地標售 來年料熱潮持續在經濟情勢不穩定及房市稅制政策趨於嚴謹的情形下,公司行號及投資者「持有現金為王」,對於不動產投資使用之策略轉買為租,如此於2018 年商用不動產市場明顯可見,以台北市近年新增加之商辦大樓來看,租賃去化情形穩定,預期2019 年將持續該租賃熱潮。2018 年土地投資市場則與商用不動產市場呈現兩樣情,數量與金額為近年之最,顯示土地仍是相當熱門之資金投入標的,雖然相較於前些年投資盛況,2018 年在有外部因素干擾下,土地投資多為自用型(或後續作開發)為主,明顯有觀望之態勢,2019 年不確定因素消除後,投資比例可望提升。工業不動產近年火熱 推升閒置標售及立體化政策在2014 年房地合一政策公布後,多數資金由以往住宅及商用之投資標的,轉往工業不動產市場,使得近年工業不動產價格快速飆漲,各地工業土地價格表現自2014 年來,合計已呈現翻倍成長,在價格排擠效應下,各地皆有喊出缺地的聲浪,惟仍有多處工業區土地呈現未使用閒置之情形,推升出閒置土地標售之方案。經濟部工業局於2018 年進行盤點後於年中公告,在2 年緩衝期尚未改善下,政府方會啟動「強制拍賣」作業;另外,因應都市工業區能更有效利用,在增加投資之情形下給予容積獎勵,如此「立體化」政策希冀平息缺地聲浪。兩政策以調控過熱市場立意為主,惟時限尚未到期,且投資期間冗長,預期2019 年工業地產將延續近年成長態勢。結論綜觀2018 年房市表現,各市場皆因政經情勢及參與者之資產配置心態,而有不同表現;而2019 年在房市政策較穩定下,不動產市場仍維持小幅成長。只是中美貿易戰尚未結束,研究機構觀察並判定短期內不會停息,預期未來1 年總體經濟表現、投資市場及利率變動,仍會是影響2019 年房市表現的主要因素。  
暫緩發展解禁 城市大躍進 —新北市土城區
2019-01-15
文 / 行銷企劃部 土城學府加盟店店長王錦鈴表示,土城屬於新北市市轄區,臨近板橋,在近年發展快速下,週邊可供建築發展用地已趨飽和,位於土城蛋黃地帶、原為軍事禁限建範圍的土城暫緩發展區開發解禁後,依都市計畫規定採市地重劃方式進行整體規劃開發,成為亮點重劃區,除交通與公共設施已先行進駐,重點醫療設施和民間娛樂設施也陸續進駐。以往受限於腹地不大、有很多的工業區及軍事禁建區而沒有這麼熱絡的土城房市,今處於逐漸加溫態勢。重劃區規劃完善 購屋最佳選擇重劃區近北二高、65 線快速道路,現有捷運板南線、未來有納入前瞻基礎計劃萬大樹林線第二期,開發範圍東以青雲路及其東側之街廊為界,西以學府路東側為界,南以金城路明德路北側為界,北以大同公司及新北高工為界,面積為45.06 公頃,公共設施包含:道路、人行廣場、公園、國民中學、停車場…等。目前推案28~52 坪,2~4 房為主,售價37~43 萬/ 坪為多,自住型、首購在2~3 房(1,200~1,500 萬)、換屋族在3~4 房(1,600~2,200 萬)。近年推案以宏璟建設日月光最大建案基地面積7,268 坪706 戶、弘暉大苑230 戶、金城舞二期、新海城、有富正旺、藏玉、東運御光…等十幾個工地較知名。土城區是大台北捷運沿線房價最親民區域之一,舊市區、海山捷運商圈、金城商圈、交通便捷、生活機能佳,房價平均在32~37(萬/ 坪)之間,雖為20年以上舊大樓,但維護大致良好,公設比少,非常值得推薦。未來萬大捷運線、長庚醫院、土城交流道,都為重劃區內創造利多,重劃區預售案價位在37~43 萬/ 坪之間,全新社區完善的規劃,是購屋者最佳選擇。中央路商圈 海山站中古屋生活機能便利土城中央加盟店店長鍾信豐表示,土城主要的交通幹道是金城路、中央路和中華路,捷運板南線的海山站、土城站、永寧站、頂埔站4 個站,還有未來萬大線的5個站點都沿著這三條主幹道興建。位於中央路一段的中央路商圈是最早聯外主要道路,周邊商家林立,又有捷運海山站,除有日月光開發案將帶來商場與影城外,亦近土城暫緩開發區。學區有樂利國小、廣福國小及中正國中。開車可走國道3 號土城交流道、及終於增設提案通過的北土城交流道,或通往新莊板橋的台65 線快速道路,交通十分便利。區域近期推案的大同莊園:位於中央路一段,是板南線上唯一萬坪森林莊園的住宅社區,此外大同也將智慧節能系統,全數導入在住宅當中,規劃22~72坪、2~4 房格局,開價每坪45~53 萬元。日月光廣場:位於重劃區學府路二段靠近中央路二段,1 樓及地下1 樓即為新型態的社區型商場,除了有秀泰影城之外,還有眾多知名連鎖品牌,及美食街、街邊店等等,住宅部份規劃為34~52 坪3~4 房,開價每坪47~51 萬元。建議買方若預算足夠,可優先找重劃區內建案,若預算不足,則可考慮找海山站附近的中古屋,生活機能也便利。 大型都市計劃、園區、醫院帶動居住需求土城金城加盟店店長陳世庸指出,土城區最近有許多大型都市計畫,又有捷運板南線支持,土城暫緩發展區重劃後是首購族的最愛。重劃區主要位於金城路二段兩側,在捷運海山站及土城站之間,有捷運及近舊市區商圈優勢,吸引多家知名建商搶入,目前最大型的推案有日月光、弘暉大苑、金城舞、清水湛、新樸文滙、青玉、藏玉等,開價約40~45 萬/ 坪,房型2-4 房,坪數約21 坪~56 坪不等; 即將完工的土城醫院設有超過1,000 個病床,此外還有萬大線第二階段,國道3 號清水交流道等計畫,是集結休閒購物、醫療、交通建設於一身,地點又在市中心的大型重劃區,發展動能強。想到土城置產的民眾,如要交通便利,沿捷運板南線,土城主要商圈的海山站生活機能好,相對房價較高,中古電梯35-40 萬/坪,近海山站5 分鐘有華固建設推出的土城第一豪宅華固新綠洲,目前算是土城最好的社區。小資族則頂埔捷運是不錯的選擇,生活機能略微遜色,但房價便宜,電梯大樓約28~33 萬/ 坪,附近也有很多新推案供選擇。金城延吉商圈有麥當勞、星巴克、屈臣氏、頂好、各大銀行等生活機能好,現雖無捷運,未來在中和萬大線加持下,增值可期,電梯大樓約30~35 萬/ 坪。土城的發展與台北市內湖很像,內湖發展快速因有科學園區,土城則有年營4.63 兆鴻海集團總部,以及頂埔永寧科技園區,鄰近中和軟體園區,三個科技園區帶進人口外,預計2019 年底可營運的土城醫院也試必將帶來很多醫護人員的居住需求,加上重劃區擴大都市版圖,土城進化為黃金宜居之城ing。
房市新年動向 高雄、台南選後購屋意願上升最多!
2019-01-15
文 / 行銷企劃部 中信房屋發布 2018年 Q4宅指數調查報告,也是連續第40季的宅指數調查,調查結果顯示,第4季經濟感受綜合指數為34.77,較上季減少0.78,購屋意願綜合指數為37.37,較上季減少0.99。而2年內有購屋意願者,較上季減少1.1%,且連續3季下滑,若再與去年同期相較,減少4.5%。然而,值得注意的是,雖然以季變化來看,購屋意願呈現下滑趨勢,但若與去年同期相較,則增加0.18,而有購屋意願的民眾看漲房價的比例,更較去年同期大幅上升15.8%。選舉後近5成民眾看好經濟 看漲房價較去年同期上升若再輔以九合一大選後,有高達48.6% 民眾看好經濟,只有9.9% 偏向會比選前差,並且21.9% 的民眾選後購屋意願上升,下降比例只有7.7%,以及有高達33.6% 民眾偏向選後房價會上漲,只有10.3% 偏向會下跌。中信房屋副總劉天仁推估,2018 年買賣移轉棟數將較去年增加3.4%,來到約27.5 萬戶(推估值為275,193戶),而2019 年買賣移轉棟數將挑戰28 萬棟。劉天仁分析,首先,2017 年的買賣移轉棟數,較2016 年增加8.4%,2018 年全台前十個月的買賣移轉棟數,較2017年同期增加6.2%,呈現逐年增加的趨勢,房市在交易量方面,已可說是築底漸漸向上。其次,民眾對房價的預期偏向上漲居多,顯示民眾看好台灣經濟會有所改善。選後針對中信房屋旗下加盟店的調查也顯示,高達45.8% 的加盟店表示來客量增加,較選前調查為44.1%來客量增加,增加了1.7%。而且也有44.1% 的加盟店表示斡旋量增加,較選前微幅增加1.8%。雖然兩者的增幅都不大,但劉天仁表示,至少是個好的徵兆。 認為選後購屋意願上升最多的城市--高雄市、台南市中信房屋Q4 宅指數,特別針對選後七都民眾對台灣經濟的情況進行調查,發現認為選後經濟會變好的城市,以高雄市、台北市、台南市的比例為前三高,其中高雄市和台北市看好的比例甚至超過一半,分別來到54.6% 與53.1%。而民眾購屋意願比例最高的城市,以高雄市、台南市與台北市為前三高,比例分別為26.3%、25.6% 和22.9%。這兩項調查結果,可說是為高雄市、台南市和台北市的房市,注入了一劑強心針。針對大選之後,七都居民對於所居住區域房價的看法,高雄市的居民最樂觀,高達49.8% 認為房價會上漲,其次為台中市的37.8%,以及台南市的36.5%。中信房屋指出,前三大樂觀的城市,都在中南部,這是2019年頗值得關注的房市新動向。2019房市第一季變化是關鍵對於2019 年的不動產市場,劉天仁表示,第一季美中貿易戰停戰90 日結束後的變化,以及下半年國內的總統大選,都是影響到經濟發展以及民眾對房地產市場的信心,進而決定不動產市場是否有足夠動能續航至年底,不過在今年九合一選舉結束後,民眾對於未來的經濟感受及購屋意願均有提升,加上政府持續推動危老重建及都更,均有助於不動產市場的發展。
交通升級 花博、生技園區 孵化房市豐盛羽翼—台中市豐原區
2018-12-14
文 / 行銷企劃部 豐原圓東加盟店經理劉文賢表示,位於台中市北部的豐原區,也是原台中縣之縣治所在地,早期大多是經營木材及家庭加工廠為主,更早期亦是以務農為生活基礎,套一句在地諺語:「豐原人熱情,米香,查某水」,可見豐原之美!去年動工的葫蘆墩圳整治工程,政府透過環境營造規劃,積極對水路空間多元化利用,改善周邊景觀,提升當地生活品質,帶動觀光產業與文化事發展。豐原目前人口就有16萬6仟8佰多人,土地面積有41.18平方公里,以地理環境來說分為三環:內環區--核心商業、中環區--樂居生活、外環區--產業發展、綠色生產基地,奠定豐原發展立基。 鐵路西側和廟東商圈成熟 東側未來看好豐原圓東加盟店經理劉文賢指出,豐原生活圈目前還是以中正路廟東為中心,中正路起於火車站,延至中正路尾舊稱十五崁尾( 今瑞穗國小及圓環南路天橋一帶),聚集各大銀行、郵局、糕餅店、醫院診所、知名速食餐廳、電影院、大型百貨公司,人潮、商機蓬勃,隨著鐵路高架化與新園區開發的利多支持,區域近期房市穩定。豐原車站原是台鐵東勢線的端點站,因此開發很早,唯受鐵道阻隔影響,後站地區的發展遠不如前站。過去發展多半聚焦在鐵路西側和廟東商圈一帶,商圈成熟、交通便利等優勢,吸引有立即居住需求的客群,成屋產品相對吃香;但近期台鐵豐原新站啟用,重心有望逐漸平衡,讓看好未來的建商搶進插旗。沿市區呈環狀的圓環東、西、南、北路,為豐原區的重要道路,串聯了所有豐原聯外道路,其中圓環西、南、北路路段為台13 線的一部分,圓環東路則為台3 線的一部分。目前圓環東路商店、大樓林立,還有葫蘆墩文化中心,是市民娛樂、休閒、聚會的好地方;以東的北陽路接豐東路,有豐東國中、監理站、大型美食餐廳,豐原東區逐漸發展成型;圓環北路則有葫蘆墩公園,也是花博展區,這兩處可說是內圓環前瞻最強地段。 豐富專案打造生技園區劉文賢經理補充,豐原重劃區分別有三陽、三和、社皮、中興、三豐重劃區,地價增值不亞於台中市行情,以圓環東路近向陽路,就創造每坪單價70 萬驚人價位,平均地價每坪以45 萬至50 萬為目前行情。鄰近豐原車站的「豐富專案計畫」因應打造台灣成為「亞太生技醫藥卓越研發中心」的目標,發展生技園區,以生物科技結合大數據等技術,引入生技及智慧醫療產業,且考量未來發展腹地之需求,專案計畫範圍北側文中5 用地及南側農業區( 共計約6.8 公頃) 納入第二期發展區,定位為生技實驗室,串聯產官學研之資源,研析草本中藥及預防醫學,預計108 年4 月底前完成區段徵收。豐富專案也規劃國民運動中心,將結合豐原特色,保留大量綠帶,兼顧生態、節能,目前進行用地取得中。 高架車站營運容量提升 翻轉鐵路兩側發展豐原火車站從原有平面車站改建為2 個島式月台4 軌道的高架車站,營運容量及服務機能大幅提升,並結合「豐原轉運中心」,將東側門面一併打開,帶動鐵路兩側都市發展翻轉;葫蘆墩公園做為今年11月花博的三大展區之一,也勢必為豐原區的更繁榮加分。台中市選擇豐原為副都心,可看出政府對於豐原的發展性及前瞻性;純樸的人情味、生活品質良好、秩序安定,就業水平居冠,歡迎有智慧的好朋友移居豐盛平原。  
對爸媽好一點! 長輩資助 撐起買房一片天
2018-11-12
文 / 行銷企劃部 現代人買房大不易,究竟有多不容易?根據中信房屋宅指數的調查,竟然只有41%的民眾,可以完全靠自己的能力買房,不需要長輩幫忙;而有高達9.7%的民眾,也就是近1成的民眾,需要長輩協助支付全額房價。近六成民眾需要長輩幫忙方能買房此外,有21.7% 的民眾,需要長輩幫忙支付部份自備款與每月貸款本息;自己有能力付自備款,需要長輩幫忙支付每月貸款本息的,則佔7.5%。而需要長輩幫忙籌自備款,但不需要幫忙付貸款本息的民眾,有20.1%。 根據內政部最新公布的民國107 年第1 季房價負擔能力指標,全國的貸款負擔率為37.25%,而六都的貸款負擔率以台北市最高,來到61.54%,等於每一百元的家庭可支配所得,就有61.54 元是要用來償還貸款。排名第二高的是新北市52.3%,第三名是台中市的39.31%,第四名是高雄的33.5%,第五名是桃園的33.13%,六都中貸款負擔率最低的是台南市29.92%。六都之中,低於全國平均值的是高雄、桃園、台南。40歲以下買房更超過七成需要長輩資助以年齡層來分析,20-29 歲的民眾有77.3% 買房需要長輩幫忙;30-39 歲的民眾有70.1% 買房需要長輩幫忙,也就是不到40 歲的年輕人,若想買房,有超過七成都需要長輩幫忙。中信房屋副總劉天仁指出,根據經驗,每月可支配所得,用於支付房貸的成數,以不超過1/3 較適當,否則會排擠其它生活品質;以此標準,雙北的貸款負擔率超過5 成,房價所得比也超過全國平均值9.08,分別來到15和12.75,人生要攢一間房,可說真不容易;相對而言,桃園、台南及高雄的貸款負擔率,低於全國平均值,大台北民眾或許不妨放寬視野,在軌道交通愈來愈有利於通勤與移動的前提下,選擇購屋負擔目前還在合理範圍的地區如桃園,用通勤時間換取房價空間,以及更寬裕的生活品質喘息空間。
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