建設穩健帶動區域發展 鳳山將成為都市核心
2019-10-14
文 / 營銷企劃部 捷運+人口紅利優勢  區域房市一片看好鳳山武慶加盟店店長謝惠雯表示,鳳山是高雄人口最多的行政區,地方發展歷史超過三百年,聚落形成特有的住商機能街巷,更隨處可見近代軍事文史痕跡,具有發展軍事觀光的潛力,高雄都發局將以軍地、文資、軌道等三元素題材,擘劃大鳳山地區的發展。本公司位置在武慶二路上,界於前鎮、鳳山、苓雅區交接處,可藉由二聖路、三多路快速到達三多商圈,且附近有三多、瑞隆高速公路交流道,南來北往交通便利。區域內人口主要集中在鳳新高中對面( 新富路至瑞隆東路之間)、以及二聖路到瑞隆路之間,未來武慶二路上的台灣鐵路管理局高雄機廠即將搬遷,31 公頃的土地即將重劃變更為住商用地,成為「凱旋新境」,且臨C35、C36 輕軌站,相信成為未來發展區域。鳳新明星學區,新甲國小、鳳甲國中、鳳新高中,升學率高,學習環境氛圍佳,附近大明路有傳統市場採買方便,生活機能佳,故許多家長皆優先以這學區考量;加上有占地47 公頃大的衛武營生態都會公園及去年10月完工的國際級藝術表演中心,提供良好休閒環境,讓附近民眾使用,致周遭房屋供不應求。目前大眾捷運系統有橘線衛武營站,可直達表演中心門口,未來加上捷運黃線,可轉乘橘線或繼續北上至長庚醫院、澄清湖棒球場,以及第二階段環狀輕軌,興建完成後,方便連結捷運系統,大眾交通更便利,相信會聚集更多人口及需求。小宅當道 衛武營公園好選擇高雄房市交易熱區,仍以三民區與鳳山區,為交易熱區冠亞軍,其中位於熱鬧商圈或捷運站區周圍,買方進場態度積極,許多民眾買房會考量捷運站周邊,也讓捷運站周邊住宅詢問度大幅提高、捷運概念宅交易熱絡且房價持穩。目前中古屋市場熱賣的產品及價位:公寓約150 萬~400 萬、大樓( 需有車位) 約400 萬~700 萬、透天( 須能停車) 約600 萬~1200 萬,新建案部分,若正面衛武營公園,如園丰景、永信鼎席等豪宅案,價位在24-30 萬/ 坪,其他建案價位大致19-23 萬/ 坪,目前市場以首購客戶為主力買盤,2-3 房加車位,600-800 萬的價位最好賣。鳳山國中站過去房價偏低,這幾年因為捷運通車而拉抬房價,屬於落後補漲的情況,且鳳山國中站跟大東站周邊有許多新建案,雖然這些新建案價格高出中古屋許多,但有捷運站,因此吸引許多來自大寮、林園的買方進駐。 鳳山捷運宅確實吸引不少公教客層上門,但總價千萬元以上的換屋大樓新成屋產品,因供給量體稀有,拜交通便利所賜,最近吸引不少大發工業區的企業主、自營商進場,捷運站區便利交通與產品稀有價值性,也帶動這波鳳山國中捷運宅強勁買氣。未來趨勢因人口少子化及老年化,所以小宅當道,房子建議要找有無障礙空間規劃、單層戶數不要太多、管理良善的社區及環境,以及大眾交通便利,如捷運、公車、輕軌站附近,生活機能好的物件,現代人重視休閒生活品質,若鄰近公園綠地,未來出售時速度更快。地區翻轉  鳳山將成為新東區門戶鳳山武慶加盟店店長謝惠雯說明,鳳山區未來三大推動面向,第一就是「軍地釋出翻轉再生」,規劃推動衛武營特定休閒商業區開發,將過去籠罩神秘面紗的軍事基地,翻轉為發展「文創產業」的舞台,打造複合性文創及商業空間,提供藝文兼具觀光吸引力,打造鳳山成為文創休閒產業的新聚落。第二面向作法是「文化資源保存活化」,將運用都市計畫容積,調配至工協新村重劃後土地,市府將海軍明德訓練班( 原日本海軍無線電信所) 古蹟活化再利用,轉型為軍事觀光亮點。此外,也將導入校園師生與在地居民的創意與動能,透過都發局「大學生根」方案,媒合創意團隊與社區,從在地視角出發,發掘地方文化特色與價值,引入青年創意,轉化為社區營造新動能。第三項作法「軌道經濟加值開發」,表示鳳山地區未來的發展,不僅要將捷運黃線、鐵路地下化沿線加以都市縫合,也要推動「增額容積」與「輔導都市更新」。隨著高雄捷運橘線及縱貫鐵路地下化完工營運,帶來鳳山地區翻轉發展的大好機會,大鳳山及其周邊地區,將發展成為高雄都會核心的新東區門戶。  

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自住、投資高CP 值首選 —新北市雙和區
2019-06-12
文 / 營銷企劃部 中和南勢角加盟店店長曾尚藝表示,中和區人口居住密度高,生活機能以及就業機會多,加上價格較北市親民,十分得到剛性購屋需求客的青睞。主要交通要道以靠近台北為基準,景平路以及中正路作為劃分南北兩區,北區有兩座聯外橋樑;秀朗橋、華中橋連結台北市 64線,二高交流道南來北往,加上多座公園賣場,景安、永安捷運站以及興建中的環狀線,生活機能極佳,跨區域客戶購買意願較大。中和南端因為早期開發巷道雜亂狹小,感覺雖然較為壅塞,但因有捷運南勢角站、興南夜市、華新街「緬甸街」、錦和完全學區、竹林學區、華夏科技大學等多項生活機能加持,加上價格偏低,依然吸引了許多低總價的買方客群。南洋異國商圈 捷運環狀線交通便捷南勢角生活圈以捷運站為中心,北到景平路、南到興南路二段、華新街一帶,東至秀峰街、西則以南山路為界,此區早年有不少金門及東南亞華僑移居,人口眾多,很早就自成一生活圈,也因東南亞華僑多,衍伸出華新街南洋觀光美食街,集結眾多東南亞美食餐廳,成為該區景點之一。此區除了有知名的興南夜市外,還有早市及大華黃昏市場,也有全聯、頂好等超市可採買,雖然沒有大型綠地,但到永和四號公園約5 分鐘車程,圓通寺有登山步道可通往烘爐地參拜,聯外交通部分,開車可走秀朗橋接新北環快或水源快速道路,中正橋及福和橋可往古亭、敦南商圈,上中和交流道和台64 線都很便利,主要幹道公車班次密集,搭乘大眾運輸也很方便。雙和區因與台北市一橋之隔,除了在地客以外,近年也有許多北市上班族到此處租屋、購屋,隨著盤整期時間拉長,自住買盤已逐漸出籠,價格也逐漸平穩,加上環狀線在去年底完工、今年即將通車的狀態下,「自住、環狀線」兩大支撐因素,大盤很難再破底。房價相對平易近人 首購族最愛中和南勢角加盟店店長曾尚藝指出,以捷運南勢角站周邊為例,容易體現出房屋價格的都會以距離捷運站的遠近來區分。距離南勢角站第一圈預售屋的價格,普遍坐落在單價55-59 萬,較具有知名度的案件有昌田建設的新推案「昌田首綻」漢親建設的「漢寶之星」 欣聯建設的「欣聯大心」御翔建設的「柏金苑」。在離捷運稍遠處,欣莊建設的「欣御園」開價53 萬每坪,更靠近華夏科技大學的達永建設「達永沐夏」目前銷售價位42 萬每坪。南勢角站發展成熟,生活機能齊備,除了有捷運站外,開車的聯外動線也很便利,因房價相對便宜,吸引不少在台北市上班的年輕首購族移居,此區有捷運共構社區「南方之星」,較搶手的是小坪數物件,每坪行情在48~55 萬元。隨著中和環狀線第一階段的通車在即,沿途站點:秀朗橋站、景平站以及中和站房價也隨之維持平穩甚至於略有漲幅,根據統計14 個新增捷運站點中,增幅最高的景平站甚至於有出現41% 漲幅的亮眼表現。中和站附近因為坐擁大型賣場,再加上處於中和永和板橋台北市的中間交界處, 因此在房價的表現上也是持續穩步提升。區域內老舊公寓以及透天產品在想要搶搭危老條例所釋放的大利多推動之下,預估未來當區翻新都更的比例也會增加,購屋者可以根據自身需求以及預算來妥善規劃合適自己的選屋地點,以期能讓自己努力打拼的幸福小屋,獲得更大CP 值。 三環三線交通網絡發達 精華優質住宅中和南勢角加盟店店長曾尚藝補充,中和區人口眾多,位居新北市行政區第三多人口數,捷運沿線以頂溪進出人流量最多,景安站與永安市場捷運站居次,每年近百萬人流量,人口密集度之高,且對大眾運輸依賴深。景安站是中和的交通軸心,未來將成為雙捷運交會站,除了是中和新蘆線其中一個站點,也將是三環三線的中和站;公車網絡發達,通往三峽、桃園機場,且鄰近國道三號中和交流道。 四號公園商圈屬於雙和區最精華地段,主要路段由中和路、宜安路、中安街、安平路、安樂路組成,商業大樓集中在中和路上,早期有好來屋戲院,現成為家樂福及小豪宅聚落。住宅區分布在公園附近,以大樓為主,早期建商搶地,佔盡公園第一、二排,其中不乏近公園與捷運的優質公寓住家。房產物件以電梯大樓詢問度為高,其中有管理有中庭的大樓是消費者最愛。價格穩定但釋出量少,公園邊住宅更成為炙手可熱產品,因此常出現高價格成交行情,建議消費者衡量居住人數選擇購屋坪數,先不考慮未來人口,因為買到最精華地段,未來換屋也是一個籌碼。 中信房屋新北市中和&永和區服務據點---------------------------------中和四號公園加盟店  02-89423000   新北市中和區宜安路133 號1樓永和秀朗加盟店        02-29453888   新北市永和區民族街81 巷64 號1樓中和南勢角加盟店     02-29491100   新北市中和區興南路一段35號  
人口持續移入 增添區域多元性及豐富元素 —高雄市岡山區
2019-06-12
文 / 營銷企劃部 岡山國宅加盟店店長甯容慧表示,岡山前景十分被看好,除了捷運延伸、高醫大附設高醫岡山醫院進駐外,近期備受矚目的非岡山首宗影城商場『達麗米樂』莫屬。達麗建設旗下子公司達麗米樂開發與高雄市政府及高雄捷運股份有限公司三方簽署合約,以承租30年方式,開發高捷北機廠(高捷紅線R24南岡山站)站前土地。開發基地總面積約12,589坪,總營業面積設定在16,000坪,總投資金額約20億元,初期年營業額目標為15億元新台幣,預計2021年第3季完工營運。規劃方向以整棟複合型商場為主,預計將蓋地下1層,地上5層。以達麗建設在美國西雅圖經營區域型商場經驗,融合岡山在地文化,搭配秀泰影城等廠商進駐,將為地方帶來1000名以上的就業機會及多樣化的生活型態。高雄新地標 藝文氣息濃厚~崗山之眼近期話題十足的「崗山之眼園區」以天空廊道為主角,全長88 公尺,音樂為設計概念,採用鋼構斜張橋之形式設計,主塔橋為提琴意象呈現,鋼索即為琴弦,意表琴瑟和鳴之意,於末端的迴旋梯則是應和的口琴,階梯踏面琴鍵亦隨之響起,走在天空廊道上微風吹過,彷若演奏著自然的樂曲,享受雲端漫步的視覺與聽覺饗宴,也象徵小崗山重生的生命樂章。岡山國宅加盟店店長甯容慧指出,近來北高雄區域人口明顯增長,高雄各行政區人口逐漸往北移動,包含橋頭重劃區、高雄科學園區及未來的園區二期,全新的重劃區街廓加上大學學區林立,以及就業機會的增加,北高雄楠梓、橋頭、岡山、路竹形成全新的聚落,這也驅使高醫岡山醫院一樣積極落腳在R24 南岡山站前,地點就在達麗建設商場隔壁。 高醫、萬坪影城商場進駐 打造幸福城市另南岡山站高捷紅線未來將繼續延伸至路竹,使人口更能延捷運而居,近期華邦電子加碼投入3,350 億元在高雄科學園區設立12 吋晶圓廠,日月光持續在楠梓總部附近投入智慧工廠,這些重大投資都將使人口持續移入,在生活機能便利帶動下,也讓原本就是交通及商業樞紐的大岡山地區會有更多元性及豐富的元素,一起融入這個重要的航空培訓人才中心及螺絲重鎮。 岡山醫院重點推展急重症醫療,岡山有許多高齡居民,且環繞好幾個工業區,需要環境衛生的需求,高醫有全國最強的環境醫學,也可提供最專業的照護。高醫岡山醫院將是智慧醫院,生技產品驗證的場所,並成為有特色、前瞻的醫院,相信將可為區域帶來更大利多。岡山過往是屬於較封閉的市場,投資者通常為在地人。隨著縣市合併、各項重大交通建設興起以及周邊3大工業區帶來豐沛充足的就業居住人口等各項利市發展下,打開了岡山未來發展及投資市場。重劃區脫胎換骨 坐擁綠地帶動人潮岡山國宅加盟店店長甯容慧補充,87 期市地重劃中為活化眷村土地,市府與軍方合作辦理重劃工程,進行整體開發。未來公園綠地開闢後,荒置10 年的眷村土地將脫胎換骨,成為捷運南岡山站旁的發展新熱區,也將是進入岡山地區的重要門戶。高雄市工務局表示,5 座公園綠地基地為變更岡山區都市計劃案的公14、公15、公16、公17 及公5,公園設計將採用融合在地歷史元素來連結歷史與生活,未來園內將種植多樣化樹種、300 棵喬木,打造充滿綠意的休憩環境。另外也會減少公園設施,以視線穿透明亮、減少水泥鋪面等方式活化綠地空間。 近六年房地交易量明顯提升,無論是土地、透天、住宅大樓價格全都翻倍漲。根據高雄實價網顯示,101 年岡山地區的土地單坪均價2萬、透天11 萬、住宅大樓5 萬,時隔六年價翻倍漲,土地單坪均價將近6 萬、透天單坪均價18 萬,住宅大樓單坪也要10 萬。 岡山房地市場自南科高雄園區進駐後,再加上周邊永安工業區、本洲產業園區龐大就業人口帶動楠梓、橋頭、岡山、路竹等地住房市場,其中岡山地區南接橋頭新市鎮及橋頭市中心,往北接路竹工業區及工業區,因此坐擁絕佳地理位置。   中信房屋高雄市崗山區服務據點-----------------------------------------岡山國宅加盟店       07-6297666      高雄市岡山區岡山路55 號
TOD/EOD 北市都市發展策略
2019-06-12
文 / 王人群 捷運場站與多目標公共服務核心 形塑完美都市生活場域台北市長柯文哲於2019年4月之施政報告提出,因應都市發展及社會變遷之趨勢,未來都市發展以TOD及EOD為主要發展策略,前者TOD即是以大眾運輸樞紐和車站為核心的同時,預期作更高效用之開發使用,提升周遭使用大眾運輸之意願,未來台北市政府更會積極於各站進行新零售場域實驗,顯示捷運場站營運開發作為周圍地區發展之重要領頭羊。另外,EOD 係包含教育(Education)、都市進化(Evolution)、經濟(Economy)、生態(Ecology)、公平(Equity),為因應未來少子化、人口老化及都市發展趨勢,以教育為主軸發展,整合土地使用效率低之校舍及其鄰近公有建物,規劃多目標使用之建物,同時滿足教育、社福等需求,更可透過社會住宅之規劃,提升房地產租賃市場之質量,逐步落實「居住正義」。三環三線連接捷運五線及機場捷運 串聯大台北延伸需求自1996 年台北捷運木柵線通車後,大台北地區迎來捷運時代,除了既有五大路線(板南線、淡水信義線、松山新店線、中和新蘆線及文線)外,去年底淡海輕軌通車,今年底更有環狀線第一階段加入。待未來三鶯線、萬大- 中和- 樹林線、環狀線東/ 南/ 北環段、民生汐止線及安坑輕軌……等完成,並結合桃園捷運系統,雙北與桃園將實現北北桃地區交通網絡便利之願景。在雙北市捷運局基於前瞻基礎建設、三環三線等上位政策持續推動下,三鶯線、萬大- 中和- 樹林線、環狀線於近年開工或送審。於今年底完工通車之環狀線西環段,即有效連接新店、中和、板橋及新莊各地,路線多行經各地區域產業聚落,可期待未來之交通串聯性。 共享運具發酵 TOD發展模式是否能與其共存共榮根據交通部公路總局之統計,雙北市汽車新領牌照數自2014 年起逐年平均遞減2% 至2.5%,顯見大眾交通運輸機能逐步完善下交通運具之轉換趨勢,TOD 顯為當今大台北地區都市發展之重要開發方向。近年公私單位合作積極發展共享交通運具(4U 交通計畫:U Car, YouBike, U Parking, U Motor),望有效與捷運網絡共同疏運及滿足雙北市龐大旅運需求,惟共享交通運具等同更靈活之交通工具選擇,相較於捷運場站之固定性,共享交通運具之機動性更高,未來如普及發展,是否會打破TOD 之開發模式,使中心與邊陲界線更為模糊? 少子化與人口老化 空間尚無依需求轉變使用依行政院主計總處統計顯示,台灣近年來每年出生數皆在20 萬上下,相較2000 年的305,312 人之出生數減少約3 成多,相反的,65 歲( 含) 以上之老年人口比例反倒逐年增加,2018 年已邁入高齡化社會,而台灣社會福利建設如學校、長照機構之供給,尚無快速跟進。除各地學校減班併校聲浪不斷,地方政府亦積極辦理都市計畫通盤檢討,應對人口結構之變化,解編部分之公共設施保留地。多目標公共建設發展 滿足多項社會福利需求根據台北市政府統計,近7 成之市有校舍屋齡將超過50 年,有公共安全之疑慮,屆時必面臨重建之情事。為實現「居住正義」之目標,台北市政府積極尋找可發展之用地,惟台北市發展成熟,可開發土地稀少,加上政府長期照護政策急需場域輔助推動,台北市政府則欲發展學校、照護之社宅合一之多目標公共建設,預期填補需求空間之空缺。台北市政府因應人口結構之發展趨勢,提出EOD 之都市發展策略,透過校舍大幅度之改建,整併托嬰、托幼及公共圖書館等場所,滿足社會福利需求之餘,更提升土地利用效益。日前,台北市政府宣布以「艋舺學園」為計畫首要試辦場域,以15 年為期,大規模改建西園國小、萬華國中、華江高中及南海實驗幼兒園等校,校地面積總計12 公頃,預計建置數位平台、設置智慧教室及升級校園網路,作為未來EOD 的參考。結論大台北捷運系統網路發展成熟,在未來三環三線發展下,促使都市擴張發展,然捷運開發地區之發展成熟度相較於市中心低,區域多為住宅及較低密度之工商業使用,在多數公司與產業集中於市中心及新北市一環地區之產業地帶下,通車後運量是否能支應整體建設及後續營運成本,仍有待觀察。少子化與人口老化為台灣現今社會之發展現象,各地政府應綜合考量相關場域之轉換及增設,避免資源浪費,如同台北市政府透過EOD 的開發模式,整合相關社福資源,填補民間供給空缺,更能提升土地利用效率,形塑完美都市生活場域。  
五大產業融入生活 推動東區新門戶 —台北市南港區
2019-05-13
文 / 營銷企劃部 南港中研加盟店店長張育章指出,在台北市十二鄉鎮中,南港早期屬於傳統工業重鎮,工廠林立加上黑煙密集排放,過去素有黑鄉惡名,但在近十年工廠陸續遷移,鐵路地下化,捷運、高鐵及輕軌等交通建設的加持,市況逐漸熱絡,也帶動機能、翻轉市容,一躍而成為台北房市的明日之星。台北東區門戶計畫涵蓋了南港全區,目前五大中心中的會展中心、軟體中心、車站中心已陸續完工,而流行音樂文創中心及生技中心也將在近兩年落成啟用,在政府及產業全力挹注下,即使在近年房價修正的氛圍下,南港行情仍穩步上揚,也無怪乎房產專家田大全表示「台北素地已所剩無幾,南港將是塊不錯的布料」。 南港軟體園區績效卓越 活絡經濟發展作為東區門戶計畫五大中心最為成熟的軟體中心──南港軟體園區,目前已有超過四百家企業進駐,員工大約近三萬人,其群聚效益不但榮獲英國經濟學人智庫EIU 評比為亞洲四大軟體園區,園區績效表現亦是全亞洲第一。號稱全台最大公辦都更案的「南港之心( 南港商三特公辦都更案)」,基地位於忠孝東路七段以北、忠孝東路七段415 巷以東、市民大道八段以南、及忠孝東路七段487 巷以西所圍街廓範圍內,為東區門戶計畫中之核心節點。該案基地鄰近南港車站,未來完成後將由會展中心、商辦大樓、商場及住宅集合為一體,其中轉運站面積1362 坪,擬提供中南部及宜花東共23 個月台的旅運量,預估每日服務旅次1.2 萬人;會展中心面積4258 坪,全館最多可同時容納2850 人。另台北市取得新創辦公室2332 坪,以扶植新創產業,並結合生技產業、與會展活動發展。 中央研究院環境清幽 生活機能便利南港中研加盟店店長張育章表示,南港研究院路的生活圈,以中央研究院為中心,四周公園環繞,環境優雅,不少中研院人士定居於此,雖無捷運經過,但沿線公車密集,且離南港展覽館站不遠,區內中古公寓,總價約1000-1500萬,中古大樓約1500-2000 萬,較新的社區有中研新苑、中研帝寶、華固文匯等平均5 年內的大樓每坪約55-60 萬,房價比北市其他區更平易近人。研究院路一段以麥當勞為中心,近期又增添全聯購物商場,附近商家林立,又緊鄰南港展覽館站,商業氣息濃厚,區域內大樓不多,較多為公寓或透天平房,以政府目前推動都更的政策,此區是讓人可期待的,區域內以太陽大帝社區較為知名,產品從套房到4 房都有,每坪行情約55 萬~65 萬元,小套房的產品單價會較高,唯一較新的大樓是大哲悅,101 年工,2 房~3房每坪約58-65 萬。往研究院路三段的方向走,內有胡適公園,較知名社區為凌雲五村,屋齡約16 年,三房含車位,總價在2000 萬以內,經濟實惠,另有以飯店式風貌呈現的湯泉一號及新成屋「東煒富寓」,規劃45-47 坪,外觀採清水模設計,該社區臨胡適公園,現主打3 房+車位約2500 萬上下。舊莊國小附近的「住安中研」規劃為3+4.2 米覆層式的產品,為16、20 坪的小坪數,每坪57-63 萬作低總價的訴求。其實研究院的生活圈與汐止僅隔一條大坑溪,所以不少人會選擇到汐止購屋,像力行街、弘道街、橫科路等都是購屋首選,除了房價比南港更便宜外,也可共享南港的生活、交通,每坪單價約32-38 萬,交易尚屬熱絡。 三鐵共構交通樞紐 國家建設進駐 自住投資首選南港中研加盟店店長張育章補充,臺北市政府自104 年起推動東區門戶計畫,是以南港車站三鐵共構站區為核心,將五大中心產業( 軟體、會展、交通、新創、生技) 融入整體生活環境,提出八大構想,並滾動式修正實施計畫,多項計畫將於107 年起陸續完工, 如:107 年國家生技研究園區完工進駐、108 年北部流行音樂中心啟用、國家會展中心啟用、東明公共住宅完工啟用…等,將帶動南港區經濟、人口、就業、娛樂等發展,勢必未來將會改變南港區現有生活紋理。 此外除了五大中心的偕同發展,臺北市政府也計畫在南港興建一千五百戶的公宅,今年八月將有七百戶公宅完工,由於公宅只租不賣且多為年輕族群的特性,非但不會衝擊房市價格,還能帶來更多的人潮和商機,在台灣各地都邁入社區高齡化的時代,南港獨樹一幟的年輕居民及產業,將成為南港房市最有利的保障,因此無論自住抑或是投資置產,南港都是台北市的首選。  
住進來 就不想搬出去的高指名 優質好區 —高雄市苓雅區
2019-04-12
文 / 營銷企劃部 亞洲新灣區加盟店店長吳嘉隆表示,苓雅區是位於高雄市內西南部的一市轄區,由苓雅寮、過田子、林德官、五塊亞洲厝等四個部落組成,人口數約17萬人。本區是高雄市的政經中心,不但是市政府所在地,全台第二高樓85大樓也矗立在此,轄區的大遠百百貨六度蟬連地王寶座,同地段的三多商圈更是連續十五年成為高雄地王,足見本區的發展潛力。今年高雄市重大建設多,除有總開發經費近60億元海洋文化及流行音樂中心將完工,民間投資則有大順路沿線興富發與義联集團百貨「悅誠廣場」與「義享天地」A館開幕。高雄新任韓國瑜市長,為兌現「貨出去,人進來,高雄發大財」的承諾,全力拼經濟已成為當前最重要的市政工作。高雄最大型的投資案就在「亞洲新灣區」,總投資金額約1,300 億,區內有許多開發案,包括今年完工佔地約11.89 公頃的海洋文化及流行音樂中心,規劃可容納1.2 萬人戶外表演場與6,800 席表演館等,未來對新灣區商業與觀光機能將有所提升,更有高達10 個共110公頃的重劃案進行。苓雅區正位居亞洲新灣區中心,在政府重大建設的利多及民間投資挹注下,定成為將來高雄最精華的區段。大遠百鄰亞灣 未來發展佳蟬連地王亞洲新灣區加盟店店長吳嘉隆補充,相較於漢神巨蛋周邊開發接近飽和,大遠百鄰近亞洲新灣區,仍有許多腹地可供使用,未來的發展性極佳,而且周圍的重劃區一直在開放建築,現在政府看好這個區塊,因此才會讓大遠百持續成為高雄地王。苓雅區目前不動產推案以大樓居多,主推大坪數豪宅及2~3 房產品,價位概分三個區間,五年內新案及預售屋:建坪單價約30 萬起跳;十年左右中古屋:單價約20 萬起跳;二十年以上舊大樓則為10 萬起跳。本區高低總價皆俱選擇多元性,再加上便利的生活機能及政府與民間大力建設投資加持下,為首購與換屋族的最佳地點。 位屬高市中心區 生活機能優質 亞洲新灣區成長大引擎大統師大加盟店店長陳鴻富表示,高雄市發展沿海岸而生,最早繁榮於鹽埕區,隨著商圈轉換,近20 年發展重心皆轉移至苓雅區。本區可謂高雄市房地產蛋黃區中翹楚,集教育、經濟、市政、建設於此,涵蓋:市政府、師範大學、文化中心、明星學區〈四維國小、五福國中〉、還有SOGO、新光三越、大遠百三大百貨捷運商圈、高雄地標85 大樓、亞洲新灣區…。過去10年,高雄房地產聚焦在美術館、農16 特區,房價相較沒那麼親民,而未來高雄成長的最大引擎,就是「全國最大」的港灣再造計畫「亞洲新灣區」。根據高雄市都發局規劃,亞洲新灣區占地500 公頃,範圍南至凱旋路,北為五福路,東達一心路,西到鼓山哈瑪星;區內所有建築採國際競圖和綠色建築概念,重大建設有:1. 高雄世界貿易展覽會議中心。2. 海洋文化及流行音樂中心。3. 高雄港埠旅運中心。4. 高雄市立圖書館總館。5. 水岸輕軌捷運。隨著建設陸續啟用,並參照法國拉德芳斯、英國金絲雀碼頭、美國曼哈頓下城區、中國上海自由貿易區、吉隆玻城中城、東京臨海副都心等國際城市發展成功經驗,仿效台北信義計畫區,規劃集合政治、經濟「國際型態」格局,吸引更多國內、外企業進駐投資。成為本區房價升值,房市火熱主因之一。原本的亞洲新灣區僅限於臨高雄港一帶,但205 兵工廠遷移後可連接至鳳山、小港等高雄市區,「港市合一」才真正成型,只要招商順利,政府願意釋出更多租稅利多,未來亞洲新灣區可提供的就業機會以及帶進的就業人口,將成為高雄經濟發展、產業轉型的主幹,也可望帶來住宅需求。 大統師大加盟店店長陳鴻富指出,苓雅區2018 年建物買賣移轉棟數為2642 棟,比起2017 年更多了510 棟。亞灣近年的發展有目共睹,加上輕軌通車,不僅豪宅愈蓋愈多,小宅也進駐,推案多元讓人口開始回流南高雄。高雄以深厚的基本功建設城市,屢獲國內外大獎肯定,是國際知名的宜居城市,苓雅區身為行政特區、知名文教區,有龐大公務人員匯聚,人口穩定增加,而且是「住進來,就不太想搬出去」,首購、換屋首選苓雅區,更是投資置產增值的最佳區域!
濃郁人文風華 獨特魅力 房市熠熠發光—台中市西區
2019-04-12
文 / 營銷企劃部 台中向上加盟店店東劉政雄表示,西區位於台中市街區之西,境內有綠川、柳川、梅川、麻園頭溪貫穿其間,沿溪迎風搖曳的垂楊綠柳,更顯景色怡人。早期台中市政府辦公區設置於此,因此西區長期以來是台中人政治與文化重心,轄內機關、學校、文化設施比比皆是,贏得台中市文教區美稱。本區開發早已飽和,目前推案基地以500坪內的住宅案居多,是市區小基地最密集推案區域,區內無複雜業種,主要可分為模範市場、公益路的勤美誠品商圈及5期生活圈等。由於早期都是高官外使美軍進駐之所,區內尚有許多洋房官方宿舍等的建築,保有向來的貴族之氣,隨著市政府移至七期,舊有的州廳公辦轉為古蹟文創的遊覽景點。柳川是台中市中心四條重要河川之一,整治之後成為市區首座永續性生態工法開發的景觀河岸,白天景色宜人,晚上燈火璀璨,更是IG打卡拍照的熱點。美術館加上草悟道綠帶和柳川河岸藝廊,昔日的貴氣添入現代濃郁的人文風華,西區就像是台中一顆永不黯淡的明珠,光芒閃耀。濃濃文教風 園道周邊高品質住宅首選台中向上加盟店店東劉政雄指出,西區早期即是台中市高級住宅的先驅,因環繞市府、法院,更是高級官員、律師入駐之地,文教氣息濃厚,隨著美術館、文化中心的設立,鄰近明星學區環繞,中正國小、忠孝國小、忠信國小、向上國中、居仁國中、教育大學,更奠定了文化首善區的地位及特質。蜿蜒如綠色珍珠項鍊的草悟道自科學博物館沿經國園道、市民廣場到美術館綠園道,全長3.6 公里,根據書法的行草意境,綠意氛圍中融入都市生活的律動與韻緻,營造出城市的獨特感,其間的活動特色有知性、文創、藝術、美食等等,腹地寬闊盡攬永久自然生態,是市區內最健康的生活環境,而園道畔名宅林立,也是台中高品質住宅的首選,再加上整治後的綠川水岸步道,點亮了舊城區的夜晚與未來。連結五期高度發展的生活機能,民生起居便利非常,民權路連結舊市府中心,目前仍是政經活絡之道,市府遷移之後,原建築將保存為古蹟觀光景點,加上舊有古蹟景點,興起了許多的文創聚落,中港路更延伸至SOGO、精明商圈,乃至新市政中心及中科園區,為台中市首要交通脈動網,英才路至北延至健行路,貫連科博館、植物園,南至國美館、文化中心,西區交通便利,商圈特色鮮明,如精明一街、大隆商圈、范特喜微創文化文化群、審計新村368 新創聚落、美術園道異國美食商圈,令西區榮景日不落。 地利優勢交通便 藝文生活圈帶動交易熱度劉政雄店東說明,西區的貴氣之美不同於其他重劃區以新建築或豪宅街廓來呈現,而是具有歷史的文化底蘊營造而出。所以在緊鄰西區的中區沒落後,西區不但未受影響,反而以它擁有的優勢,帶動了休閒、旅遊的人潮,也造就許多高質感的新大樓櫛比林立,而西區特有的中古洋房,也是許多購屋族喜愛的居所風格,即便是年代老舊的透天厝,也因應危老條例的通過,而賦予了改建的優厚條件,所以西區的房地產,不論新屋、中古屋,都是市場上熱門的指標。西區開發甚早,生活機能充足,草悟道周邊有低價公寓、也有著高價換屋豪宅產品,獨特的藝文氣息成為台中隱富最愛的購屋地段,與七期並列台中房市的風向球,而且同區塊,愈靠近園道,房價差異極其明顯。近年在74 號道開通後,周圍的交通網絡、生活機能、消費商圈也逐漸成型。位在台中中心點的西區,到其他各區上班,通勤都很便利,台中市最富人文藝術的區域就屬本區,綿延數公里長的綠園道,串聯起的藝文生活圈,無疑成功帶動房市交易熱度。
西門信義兩大磁吸 東區失寵 北市商圈新歡舊愛換人當
2019-03-12
文 / 王人群 自2010年底眾多快時尚進軍台灣市場,搶佔各大商圈之主要店面,短期大幅度拉高租金水準,店家付租能力有限,東區進駐業種商家大洗牌,以往餐飲或零售業者紛紛退至後側巷弄或移轉至百貨內經營。其後在2014 年房地合一稅制之推廣下,海內外投資方因稅制壓縮利潤,紛紛撤出不動產市場,且網路購物興起影響實體消費經濟,業者無力負擔高漲之租金,東區空置店面持續增加,商業氣息及人潮熱度不如以往,對於消費者及外來旅客吸引力也相對減少。2018 年港商連鎖化妝品零售SaSa、韓國快時尚品牌SPAO 與MIXXO 等指標租戶紛紛撤出東區,知名品牌店家開始出走並轉往其餘商圈之態勢明顯,相較於西門町及信義區的蓬勃發展,頗有「三十年河東,三十年河西」之感概。回顧台北市商圈發展歷程,東區是否能回歸以往興榮之潛力?西區老舊沒落 城市東移帶動東區發展1950 年代中華商場落成,西門町與台北城地區共同形成台北商業消費中心,興盛一時,亦帶動區域小型商場發展。1980 年代在西區發展逐漸飽和下,台北市商業中心逐漸東移,中華商場也因年久失修,加上消費喜好及行為轉變,逐漸失去商圈龍頭之地位,而東區則隨著忠孝東路及台北捷運陸續通車,成為台北市重要商業發展地區。市郊區域商場萌芽 滿足移入人口消費需求大台北地區因產業發展及工作機會多,吸引許多外地人口移入,多數居住於市郊及新北市一帶,市郊地區爆炸性人口成長,許多區域商場於1990 年代相繼萌芽,如天母地區著名之大葉高島屋、內湖地區之德安百貨(已結束營業)及景美地區之漢神百貨景美店(現為瀚星百貨),欲滿足市郊地區之消費需求。信義商圈百貨林立 量販、地區商場興起因應都市發展東移,台北市政府及台北市議會遷移帶動信義計畫區發展,自1997 年新光三越信義店(現為信義新天地A11 館)開幕至今,信義計畫區已躍升為台北主要之商業區,如加上今年開幕之微風南山及遠百信義店,區內百貨購物中心樓地板面積合計將達20 萬坪,約佔台北市總體之3 成,商業聚集效應大。港湖地區因國道一號行經,加上區內重劃區腹地廣大,許多大型量販如大潤發、好市多、家樂福及特力屋等紛紛於2000 年後進駐,確立區域消費之發展型態。另大台北地區捷運機能逐漸發展完善,許多地區商場(如板橋大遠百、中和環球)交通節點商場(如CITYLINK 松山、南港店)崛起並發酵。 陸客開放帶動觀光 站前西門吸背包客帶動商圈2008 年開放中國大陸旅客來台旅遊,台灣觀光迎來一波榮景,不只團體旅遊,自由行旅客人數及比例皆年年上漲,台北車站及西門町周遭挾交通便利及旅居負擔相對親民之優勢,成功吸引散客入住。近年來新南向政策發酵,加上國外媒體播送介紹,除日本、港澳旅客外,韓國及東南亞旅次亦逐年增加。其中,西門町因外籍旅客持續造訪,商圈人潮熱度興盛,吸引眾多品牌擴點進駐,運動用品店、伴手禮店外,2018 年初札幌藥妝以105 萬之高額月租金進駐漢中街,創下商圈租金表現最高紀錄,鄰近路段更有約10 來家之美藥妝店品牌,顯示美藥妝店在區內之蓬勃發展。 東區租金大幅調漲 降租仍留不住商家2010 年UNIQLO 進駐明曜百貨、2011 年ZARA 進駐統領以來,各大衣著服飾及鐘錶等時尚產業品牌紛紛搶進東區,在競租情形下,東區沿街店面租金大幅成長5 成,巷內店面甚有成長1 倍的情形,店家難以負擔,頂呱呱、鼎泰豐在2014 年移轉,沿街店面退至後側巷弄與轉移至百貨公司之變化逐漸明顯。在2014 至2016年間台灣政治環境改變下,中國對台灣旅遊態度緊縮,直接影響來台旅遊消費人數,更間接影響零售業對於後市之保守預測,加上房市稅制政策影響發酵,投資買盤淡出明顯,自然影響店家競租表現。2014 年SWATCH 以高額租金取代頂呱呱進駐東區沿街,2018 年底即使由月租金180 萬降至100 萬,仍留不住SWATCH;對街房東於同年租金自打7 折,才成功挽留星巴克之金牌房客,東區店面由持續漲租,演變至近年降租2~4 成之情勢。東區有交通優勢 西區須注意業種同質性2020 年敦南誠品確定熄燈,大型集客據點之消失預期使消費人潮減少,東區商圈未來1 至2 年如無法透過降租留住品牌或引進新興業種組合,重拾消費者及旅客對於商圈之興趣,必定如天母商圈及師大商圈迎來衰退,惟東區仍有其交通之優勢,區內房屋屋齡多為30 年以上,未來是否能透過都更迎來區域新氣象,重獲寵愛,仍待觀察。西門町近年取代東區成為商圈租金表現龍頭,高商圈人氣促使店家紛紛進駐,未來除須注意商圈內業種同質性過高,導致旅客興趣減少之風險外,預期近年商圈榮景仍能持續。  
建設發展不停歇 熟成醞釀房市美酒 —新北市新莊區
2019-03-12
文 / 營銷企劃部 新莊幸福加盟店店長詹展權表示,位於新北市西側近桃園市處的新莊區,目前人口數約41.3萬,且人口持續移入。新莊有3條捷運線6個捷運站(機場線、新莊線、環狀線預計6月通車營運 ),還有2個大型重劃區(新莊副都心、頭前重劃區共約150個建案15,000戶) ,行政院中央辦公大樓就位於新莊副都心。興建中的重要建設還有電影文化中心、AU捷運商城、創新育成中心、五星級飯店、知識產業園區;成熟的新莊,未來更是新北閃亮之星。換屋可選兩重劃區首購考慮幸福路、中平路、中港路、中和街以幸福路佳瑪百貨和中平路燦坤、家樂福、麥當勞所形成的生活圈,充分提供上新莊的食衣住行育樂的需求,附近有幼兒托育中心、國小、國中、高中以及萬坪運動公園、新莊棒球場、新莊體育場、國民運動中心、新莊文藝中心等,生活、就學都超方便。如果是換屋的族群可考慮新莊副都心和頭前重劃區,區內完整提供大小坪數的需求,單價約在40 萬到45 萬之間。而原本租屋或者首購的朋友可以思考買在幸福路、中平路、中港路、中和街附近的中古大樓或公寓,單價約在30 幾萬,優點有:1. 生活機能佳、交通便利;2. 公設比低、實用坪數大;3. 租金一般算起來都大於貸款利息,與其租賃不如買一間屬於自己的房子;4. 預算700 萬到1,000 萬之間在此區域,都可找到合適的物件。頭前、副都心重劃區自住高CP值捷運新北園區站加盟店店長張明玉指出,頭前、副都心重劃區多為屋齡7 年內新大樓,自去年各項重大建設陸續到位外,興建中的建設也都將在未來2~3 年內落實,兩重劃區對於現階段自住客層段而言「高CP 值」是最大誘因,隨著整體房市買氣回溫,不少建商看好後市紛紛加強推案力道,2018 年光是副都心就有多達300億元的推案量,對比房價高檔時期,已有10~15% 不等的跌幅,吸引許多自用客層進場,交易逐漸擺脫低迷。兩重劃區以思源路相鄰,多數建設集中在副都心,副都心重劃區臨近中央合署辦公大樓、捷運機場線出站即到家、興建中的捷運環狀線、知識產業園區、佳能企業總部、典華飯店、塭仔底濕地公園等,尚有興建中的AU捷運商城、國際創新園區、凱悅嘉軒酒店、台灣電影文化園區及鴻儒企業總部,商辦發展佳,目前成交價則約每坪45~50 萬元。頭前重劃區也鄰近捷運機場線、興建中的捷運環狀線,過橋就到台北車站,交通方便,並有全聯、星巴克等連鎖企業陸續進駐及街廓寬廣、有多個公園,部分社區下樓即是公園等優勢,目前頭前重劃區成交價約每坪38~42 萬,入住率已高達八成以上,勝於其它地區的重劃區。棒球場生活圈萬坪公園生活機能便利新莊副都心加盟店店長林家民表示,棒球場生活圈是新莊重要的區塊,佔地6.6 萬坪的運動公園,組成路段為中華路、復興路、和興街、公園路,擁有國際規格運動總主場,體育館、田徑場、國民運動中心、棒球場以及豐富的戶內外運動設施,比大安森林公園還好玩,各大運動賽事都在這裡,勘稱最過癮的運動舞台。生活機能非常便利,傳統市場就在你身邊,復興路擁有聯邦市場,公園路靠近建興街市場,中華路上更有美秀市場,隨時都能採買最新鮮的食物,各大知名店家星巴克、肯德基、麥當勞、康是美…等,生活上的需求這裡都能滿足,房屋類型舊公寓居多,公寓總價落在700-900 萬左右,非常親民,喜歡趨近於零公設比、不用繳管理費,人情味濃厚和鄰居守望相助,本區絕對是新莊首選;電梯大樓座落在公園路、新泰路、建興街居多,新建案除了在中華路已蓋好的富貴中華建案外,中正路和新泰路口也有著目前新北最大的都更預售案”至善元”,10分鐘的捷運生活圈,地政、戶政、市公所捷運站口就到。建設陸續到位 能量將爆發林家民店長補充,新莊副都心一直都是新莊未來發展重點,紡織股王儒鴻於去年11 月舉辦動土典禮,預計2021 年興建落成,投資約64 億複合式企業總部;台灣電影文化中心預計2020 年3 月完工,未來三金頒獎、電影院、會展場地和國際電競比賽,都能在此舉辦;AU 捷運商城,包含購物商場、商辦、影城、展演空間等設施,預計2020 年開始營運。副都心交通擁機場捷運、快速道路連結國道,住宅產品規劃從1 ~ 3 房,剛性需求的小宅,到一層一戶的頂級豪宅都有。建議購屋條件2~4 房車,預算在900~1,500萬的買方,可選擇幸福路以北至中原路的電梯大樓,屋齡10 年左右的新莊歐洲村,或明星榮富國小周遭的電梯大樓,都是買方指定率最高的地段,不僅馬上享有新莊最熱鬧的生活機能,未來也是副都心的共榮生活圈。想直接入住新莊副都心,今年也是很好的時間點,房市已從2013 年修正至今,建商也以”讓利”作為最大的成交手段,2020 年新莊副都心的大型建設將陸續完工,進駐該區域商辦的企業勢必隨之跟進;房市保值與區域發展息息相關,自發展長達10 年的期間,所有公共建設將在未來二年到位,當交通、政策、產業與居住環境四大要件具備,繁榮能量醞釀爆發!
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