西門信義兩大磁吸 東區失寵 北市商圈新歡舊愛換人當
2019-03-12
文 / 王人群 自2010年底眾多快時尚進軍台灣市場,搶佔各大商圈之主要店面,短期大幅度拉高租金水準,店家付租能力有限,東區進駐業種商家大洗牌,以往餐飲或零售業者紛紛退至後側巷弄或移轉至百貨內經營。其後在2014 年房地合一稅制之推廣下,海內外投資方因稅制壓縮利潤,紛紛撤出不動產市場,且網路購物興起影響實體消費經濟,業者無力負擔高漲之租金,東區空置店面持續增加,商業氣息及人潮熱度不如以往,對於消費者及外來旅客吸引力也相對減少。2018 年港商連鎖化妝品零售SaSa、韓國快時尚品牌SPAO 與MIXXO 等指標租戶紛紛撤出東區,知名品牌店家開始出走並轉往其餘商圈之態勢明顯,相較於西門町及信義區的蓬勃發展,頗有「三十年河東,三十年河西」之感概。回顧台北市商圈發展歷程,東區是否能回歸以往興榮之潛力?西區老舊沒落 城市東移帶動東區發展1950 年代中華商場落成,西門町與台北城地區共同形成台北商業消費中心,興盛一時,亦帶動區域小型商場發展。1980 年代在西區發展逐漸飽和下,台北市商業中心逐漸東移,中華商場也因年久失修,加上消費喜好及行為轉變,逐漸失去商圈龍頭之地位,而東區則隨著忠孝東路及台北捷運陸續通車,成為台北市重要商業發展地區。市郊區域商場萌芽 滿足移入人口消費需求大台北地區因產業發展及工作機會多,吸引許多外地人口移入,多數居住於市郊及新北市一帶,市郊地區爆炸性人口成長,許多區域商場於1990 年代相繼萌芽,如天母地區著名之大葉高島屋、內湖地區之德安百貨(已結束營業)及景美地區之漢神百貨景美店(現為瀚星百貨),欲滿足市郊地區之消費需求。信義商圈百貨林立 量販、地區商場興起因應都市發展東移,台北市政府及台北市議會遷移帶動信義計畫區發展,自1997 年新光三越信義店(現為信義新天地A11 館)開幕至今,信義計畫區已躍升為台北主要之商業區,如加上今年開幕之微風南山及遠百信義店,區內百貨購物中心樓地板面積合計將達20 萬坪,約佔台北市總體之3 成,商業聚集效應大。港湖地區因國道一號行經,加上區內重劃區腹地廣大,許多大型量販如大潤發、好市多、家樂福及特力屋等紛紛於2000 年後進駐,確立區域消費之發展型態。另大台北地區捷運機能逐漸發展完善,許多地區商場(如板橋大遠百、中和環球)交通節點商場(如CITYLINK 松山、南港店)崛起並發酵。 陸客開放帶動觀光 站前西門吸背包客帶動商圈2008 年開放中國大陸旅客來台旅遊,台灣觀光迎來一波榮景,不只團體旅遊,自由行旅客人數及比例皆年年上漲,台北車站及西門町周遭挾交通便利及旅居負擔相對親民之優勢,成功吸引散客入住。近年來新南向政策發酵,加上國外媒體播送介紹,除日本、港澳旅客外,韓國及東南亞旅次亦逐年增加。其中,西門町因外籍旅客持續造訪,商圈人潮熱度興盛,吸引眾多品牌擴點進駐,運動用品店、伴手禮店外,2018 年初札幌藥妝以105 萬之高額月租金進駐漢中街,創下商圈租金表現最高紀錄,鄰近路段更有約10 來家之美藥妝店品牌,顯示美藥妝店在區內之蓬勃發展。 東區租金大幅調漲 降租仍留不住商家2010 年UNIQLO 進駐明曜百貨、2011 年ZARA 進駐統領以來,各大衣著服飾及鐘錶等時尚產業品牌紛紛搶進東區,在競租情形下,東區沿街店面租金大幅成長5 成,巷內店面甚有成長1 倍的情形,店家難以負擔,頂呱呱、鼎泰豐在2014 年移轉,沿街店面退至後側巷弄與轉移至百貨公司之變化逐漸明顯。在2014 至2016年間台灣政治環境改變下,中國對台灣旅遊態度緊縮,直接影響來台旅遊消費人數,更間接影響零售業對於後市之保守預測,加上房市稅制政策影響發酵,投資買盤淡出明顯,自然影響店家競租表現。2014 年SWATCH 以高額租金取代頂呱呱進駐東區沿街,2018 年底即使由月租金180 萬降至100 萬,仍留不住SWATCH;對街房東於同年租金自打7 折,才成功挽留星巴克之金牌房客,東區店面由持續漲租,演變至近年降租2~4 成之情勢。東區有交通優勢 西區須注意業種同質性2020 年敦南誠品確定熄燈,大型集客據點之消失預期使消費人潮減少,東區商圈未來1 至2 年如無法透過降租留住品牌或引進新興業種組合,重拾消費者及旅客對於商圈之興趣,必定如天母商圈及師大商圈迎來衰退,惟東區仍有其交通之優勢,區內房屋屋齡多為30 年以上,未來是否能透過都更迎來區域新氣象,重獲寵愛,仍待觀察。西門町近年取代東區成為商圈租金表現龍頭,高商圈人氣促使店家紛紛進駐,未來除須注意商圈內業種同質性過高,導致旅客興趣減少之風險外,預期近年商圈榮景仍能持續。  

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產業群聚效應 建設、 藝文軟硬兼具代表作 —高雄市岡山區
2018-02-12
文 / 行銷企劃部 岡山國宅加盟店店長甯容慧表示,岡山是北高雄傳統的商業金融服務、企業貿易外銷、及交通系統轉運中心,食衣住行育樂皆便利,到高雄市區只要約15分鐘即可抵達。過去岡山屬於較封閉的市場,購屋者多是在地人,是價位平實的區段,縣市合併升格後,高雄市區人口逐漸往北高雄移居,各方面機能加速發展,行政院推出的前瞻基礎建設,將把捷運紅線延伸至岡山路竹,而華邦電與台積電先後要在高雄與台南設廠,在產業園區開發計劃、大眾運輸系統、與科技大廠進駐等因素拉抬下,人口與房價俱增,岡山區前景看俏,區域新案以中低總價別墅為主,對在地客極具吸引力。 87期重劃區 打造高居住品質環境岡山國宅加盟店店長甯容慧指出,產業方面,全國70% 的螺絲業集中岡山區,螺絲產量也佔全球16%,是全球最大、密度最高的生產聚落,還有全國首座螺絲博物館,另外、發展精緻農業也是岡山積極推廣的要務。文化方面與許多歷史淵源皆有所連結,眷村文化及宗教廟宇也是其著名的文化一環。縣市合併過後,岡山辦理了30 多年來第一次公辦市地重劃,第87 期市地重劃工程於2017 年7 月啟動,市政府地政局利用空軍眷村土地(原為國軍正氣新村、致遠村及大鵬九村,重劃前建物老舊殘破,眷舍遷建後,土地多閒置或低度利用),以重劃方式帶動地方繁榮,重劃後提供可建築用地約17.6 公頃,無償取得11.3 公頃公共設施用地,並設置寬25 公尺園林道、6 條計畫道路,以及更一口氣劃設6 座公園,補足過去當地極度缺乏的公園綠地,打造高居住品質環境,其中包含原是岡山日本海軍航空隊宿舍群的醒村,在電視劇取景拍攝下再現人氣,近期登錄為文化景觀,也將配合進行修復計劃,呼應地方歷史人文特色、讓市民及觀光人潮增加適當活動空間,尤其重劃區鄰近捷運南岡山站、岡山文化中心、劉厝公園、典寶溪滯洪池公園等重大建設,迎合岡山再發展需求。 交通、就業、醫療、藝文有力支撐甯容慧店長說明,現在高雄捷運紅線從南岡山站延伸至岡山站已拍板定案,預定2018 年即可動工興建,引起許多投資客、建商關注;近年來岡山忠誠街更是成為具重劃題材的豪宅特區,不僅投資有利,生活品質也相當優質,是現今岡山住宅熱門的搶手地段,而預計在今年3月由恆聚建設完工後開賣、睽違12年的新住商大樓(是少數無預售的大樓),規劃有250 戶,地上15 層地下3 層,便是位於成功路與忠誠街,良好的地理位置與生活品質,讓有意購屋者非常期待。 岡山位於高雄與台南間,向來生活圈與房市自成一格,近年因捷運與市區拉近關係,加上半導體大廠將在路竹的南科高雄園區內,陸續投資超過3 千億元興建新廠房,可望帶來產業群聚效應與增加上萬個就業機會,提高購屋需求,連帶刺激岡山房市反應加溫,此外,高醫大與高市府和高捷公司啟動合作計畫,預計2019 年10 月啟用,投資33.5 億元的高醫大附設高醫岡山醫院進駐高雄捷運北機廠開發區,預計建造約2萬4 千坪醫院,位置緊鄰捷運南岡山站,營運後可大幅提升當地民眾就醫環境品質,提供50~60 萬人次醫療服務,更能為高雄區創造1000 名就業機會;隨著縣市合併、各項公私部門的重大建設與投資計畫,以及周邊本洲、永安、楠梓等三大工業區,帶來豐沛充足的就業居住人口等各項利市發展下,更近享文化中心、十鼓橋糖文創園區等藝文機能,『軟硬兼具』,吸引不少重視生活品質的工業及科技從業人員青睞,岡山區未來發展及投資市場熱度持續上升。    
花博、交通、中科園區題材 房市開紅花 —台中市后里區
2018-02-12
文 / 行銷企劃部 中科后里加盟店店長鄭秀葳表示,台中市北端的后里區,經過政府再利用后里農場、七星農場土地成立中部科學工業園區后里園區,轉型朝科技產業發展,知名度即約在11年前因中科第三期進駐,慢慢擴散,再加上去年營運的麗寶Outlet Mall以、2018年花博及麗寶Outlet Mall二期以義大利科莫湖為概念打造人工湖的相關建設逐漸帶動,近期「亞洲第2大」的摩天輪、賽車場都持續興建中,將成為中台灣重要的遊憩中心。在麗寶樂園100公尺外圍區域,散布著多處小型住宅社區,這些社區房價低廉、交通便利,吸引不少首購族群移入,其中多來自於后科園區的上班族,鄰近新大樓如觀雲川「后科首席」、金亮億「巨凰」等案推出後很快就售罄。上月眉區域位在摩天輪下方,環境安寧又兼具觀光的未來性,距離后里交流道僅1.5公里,交通方便是人口移入最大的誘因,此區預計將會有多波建設議題。 工作人口進駐 新建案增中科后里加盟店店長鄭秀葳說明,后里建地少,而三義裕隆桃園廠遷廠至后里,增加800 多工作人口、鎂光科技公司這兩年增加1,500 名員工,工作人口進駐變多,各建商開始進入后里掠地,許多新建案推出;后里主要的生活圈位於三豐路及甲后路,臨生活圈的新建案如:恆詠建設- 御藏/ 臻藏、國信建設- 慕夏之庭、誠真建設- 厚禮、璞仁建設- 契合,因坪數、格局不同,開價各有所異,均價為1,000 萬以上,中古屋為700 萬左右。中科園區周圍新建案價位多為700 多萬起,如:觀雲川建設- 后科首席III、峰業建設- 世紀花園、壬順建設- 幸福小鎮……等,生活機能相對的沒有市區來得繁榮、便利。在購屋前可先考慮自備款、家庭人口數、上班或小孩上課地點,之後再將生活機能條件一一納入,以能力可負擔範圍與每天固定活動、通勤的便利性為主。后里的交通動線,甲后路為當地主要幹道,東可抵達后里車站,西可銜接國道一號,前往七期重劃區約只需十分鐘車程,三豐路往南可連接國道四號,通往台中市區。若從后里到台中不自行開車、騎車,現在統聯市公車155號可直達台中秋紅谷、新光三越、大遠百、烏日高鐵站,對年輕人來說是一大福音。想逛麗寶outlet、搭上全台最高的摩天輪- 天空之夢,一樣坐上統聯市公車155 號或是搭接駁車就能輕鬆抵達。 安眉路「后科首席III」優質適首購鄭秀葳店長指出,近年市區可開發土地稀少,不少建商往外圍區段推出低總價別墅、大樓,這類產品總價幾乎都在千萬元內,符合當地首購需求,銷售也供不應求,台中市后里區就是一個鮮明的例子。位於安眉路上有一個優質新建案「后科首席III」非常值得推薦, 總價798 萬起,3F 獨棟透天,間間套房,距中科園區3 公里、麗寶樂園渡假區2 公里、基地附近即有公車站牌,適合首購族、小家庭,月付本利1.9萬,即可輕鬆擁有平面車位透天厝。如居住人口不多,可將多餘套房出租,比自行在外租屋還划算。 觀光、交通配套、中科園區打下發展基石后里生活圈有吸引人的豐富觀光遊憩資源:麗寶樂園與后里馬場等知名遊樂景點座落,以及后里火車站一帶適合跑步、騎乘單車的「后豐鐵馬道」,沿途經過許多美景,橫跨大甲溪的「花粱鋼橋」、百年歷史的舊山線鐵路隧道--「后豐9 號隧道」;再加上2018 年的台中花博,市政府預估將會在177 天內吸引到8 百萬的參觀人次,總經濟效益可望超過545 億元,第23 屆世界蘭花會議也將於2020 年3 月利用花博外埔展區盛大舉辦。作為聯繫花博后里及外埔園區,並跨越國道1 號聯絡道的「中部科學工業園區西向聯外道路」,去年7 月已竣工,亦是中科后里園區連結外埔重要道路,後續其他花博聯外道路如「中部科學工業園區南向三合一聯外道路」,可紓解豐原區及后里區、鄰近區域交通運輸負荷, 「月眉西側南向聯絡道路」規劃種植上千棵樹搭配景觀規劃,不但是花博迎賓之路,未來也將平衡后里發展,都會一一在花博前完工。花博、交通建設與中科后里園區的發展下為本區房市打下最強而有力的關鍵基石。
溫泉、芬多精保溫 重劃區、北士科加熱 —台北市北投區
2018-01-12
【文 / 行銷企劃部】 北投捷運加盟店專案經理謝永龍表示,北投區地理環境得天獨厚,擁有天然白、青磺泉,是北部知名溫泉鄉。在台北市生活壓力大、消費高,平均所得一般般的民眾想買房已經不容易,若想擁有一間好一點的房子可能更是難,北投區具有自住及投資兼顧且CP值不错的物件,享受綠地慢活、便捷的生活環境之外,亦能幫您以每坪3字頭價位圓一個築巢的夢,推薦選擇以下三個生活圈。北投捷運生活圈:北投生活圈是最早發展的區塊,生活機能完備,由光明路前段、中央南路一段及中央北路一段組成,商業區均在臨路的兩側,住宅區則分佈在巷弄內,部份較老舊的中古公寓俱有都市更新潛力。目前推案以住宅型居多,如:大將首驛、福林國典、吾居吾宿,皆近乎完售,單價約70~85 萬/ 坪。雙捷運是北投最重要的交通工具,由於出入人次日益增加,北投捷運站第二出入口正在趕工中,新北投捷運站為配合在地的發展及吸引國際觀光客,也重新整修,讓人潮帶來錢潮形成無限商機。醫療資源很豐富,亦為北投生活圈一大特點,從捷運北投站開車十分鐘內可抵達的醫院,就有榮總、振興、陽明、新光、和信等。新北投捷運生活圈:由中和街前段、光明路中後段、中山路前段、溫泉路組成,商業區分佈在中和街前段、光明路中段、中山路前段,住宅區則分佈在中和街巷弄內、光明路後段、中山路後段。新北投以溫泉住宅為主,一般住宅為輔,其中溫泉住宅以大戶高總價居多,銷售對象相對也集中在高資產的客源,房價則依各建設公司推案的主題有相當的差異;一般住宅則以近捷運之推案銷售較佳,但單價也高,約70~85 萬/ 坪。生活採買可到北投市場或家樂福,社區型超市有全聯和頂好等。在交通上,中和街有公車總站,班次眾多,開車可經大業路上洲美快速道路,通往環河北路或中山高交流道都十分便利。新北投擁有天然溫泉,是台北知名泡湯勝地,北投公園、地熱谷、北投公共浴場,都是熱門景點,光明路有許多溫泉飯店,如:加賀屋、麗禧、水美會館,是不少民眾泡湯度假的好去處,除了溫泉會館,也有露天湯池可選擇。區內的北投圖書館是台灣首座綠建築圖書館,就座落於綠意盎然的北投公園內,室內書香,戶外鳥語,2012 年還獲得美國網站Flavorwire.com 評選為「全球最美25座公立圖書館」之一。 奇岩重劃區 :由三合街、崇仁路、磺港路、公館路組成,商業區主要以奇岩捷運站周邊為主,住宅區則以三合街內的重劃區新建案為主力,區域生活品質佳,而公館路崇仁路及公館路多屬四、五層之老舊公寓。奇岩重劃區擁有台北市唯一生態重劃區的優勢,難得的山水景觀,低密度開發,多公園綠地,為環境幽靜的純住宅區,單價約65~95 萬/ 坪區間,生活機能倚靠鄰近的北投市場,住宅區距離便利商店和商場都比較遠。目前重劃區逐漸成形,公設、公園、道路、排水等,政府已施做完成,許多建案陸續興建中,施工期間較為吵雜,短期內生活品質將受到些許影響。 食衣住行育樂皆方便 自然資源豐富樂活宜居北投捷運加盟店專案經理謝永龍說明,每個買房者都希望能買到食、衣、住、行、育、樂方便的居所;北投有多所知名中小學,如文化雙語國小及私立薇閣中小學,而大型商場Costco 也已進駐本區,連鎖速食店及超商等各式商店更是沿街林立。北投擁陽明山森林與溫泉等自然資源,也是憧憬悠然樂活的民眾所嚮往的生活環境,加上目前市場買盤重視「性價比」的特性,使房產抗跌保值。因自然條件豐富,主要推案區域以親山地段為主,並環繞丹鳳山,例如一般稱舊北投的奇岩段、崇仰段,以及新北投溫泉地區等,尤其以「類半山宅」概念為推案指標區。近年養生度假風氣抬頭,推案坪數有放大趨勢,以60至90 坪的產品為主,吸引包括區域外的換屋自住買盤,也有部分屋齡較舊的別墅產品。 「北士科」地方發展大利多謝永龍專案經理補充,目前政府正在建設的「北投士林科技園區」可謂是地方大利多!經由串聯內科、南軟園區發揮加乘效應,提供了北投再生發展的新契機,全區預定在2020 年完工。使用分區為住宅區及科技產業專用區,開發後住宅區推估未來能容納居住人口約為1 萬5千人,科技產業專用區預估吸引就業人口約3 萬5 千人。想在北投區購屋若自備款較充裕者,可選擇捷運站約500 公尺內的建案,或樂活養生的溫泉宅;自備款有限者選擇捷運圈外圍,交通上或許多花了5分鐘,但鬧中取靜,相信一定能找到適合自己超值又溫暖的家。掌握現在買房議價空間增加的好時機,您就能快人一步擁有幸福的未來。
2018 投資不敗的致勝之道
2018-01-12
文 / 中信房屋商仲部 王藝樺一、目前世界主要股市 經濟體之狀況由上波2009 年金融海嘯至2017 年,全球經濟從谷底反彈、慢慢回升,而全球主要股市也在資金行情引領下,走了將近5-10 年的多頭,多頭派對能延續到何時或者即將曲終人散,就成為大家最關心的話題;其實,基本上只要龍頭霸主美國升息腳步未停,多頭趨勢應該就不會結束,但值得注意的是,「迎接2018新的一年,投資市場的高低基期轉換,將是勝敗之決定關鍵。」以今年世界主要股市或經濟體表現來看,美國的道瓊工業指數今年漲幅24.18%、德國的Xetra DAX 指數漲幅15.28%、日本的日經225 指數漲幅17.01%、英國的金融時報指數漲幅7.02%、香港的恆生指數漲幅30.77%,最後再加上南韓的綜合指數漲幅21.87%與台灣的加權指數漲幅為12.08%,從以上今年各國的經濟櫥窗可以窺出,2017 年成熟經濟體的表現非常不錯,基本上投資人在今年度若把投資部位放在這個籃子裡,投資報酬率可以想見有多豐碩,除了英國的金融時報指數漲幅不到10% 外,其餘的都有雙位數以上的幅度,而在投資人開心之餘,2018 年該何去何從、如何資產配置呢? 二、基期高低--決定勝敗「基期」是報告期的對稱-- 是某一時期的價格水平與另一個時期價格水平對比計算的相對數。一般把作為對比基礎的時期叫做基期,把與之進行對比的時期叫計算期或報告期。通常在做高低基期比較時,一剛開始都要先做該種類、該商品或該市場本身由歷史軌跡演進的比較,簡單來說就是標的本身在這個時間點與之前歷史高低點的比較,從而得出目前是屬於高基期或是低基期。而持有聰明錢的投資人們,在做投資部位的資產配置時,一定要秉持「高低基期轉換」的概念去執行,絕對不能過度迷信過去高績效標的,進而忽略高基期背後已經產生的高風險,倘若高基期標的一旦反轉,除了可能吃掉原本的利潤後,更可能侵蝕到原本投入的本金,反而得不償失;如果投資人有效利用轉換概念,把投入在高績效高基期的標的部位,轉換一定的比例到另一個低基期之合適標的上,這樣一來不僅降低了一定比例的風險外,假使高績效高基期的標的還有末升段漲勢,手中依然保有一定比例的投資部位,算是一種進可攻、退可守的策略 !三、高低基期策略轉換原則上在做跨產業的高低基期轉換策略時,風險是一定有的〈每個產業或市場的風險係數都不同〉,因為處於低基期的標的大部分有其道理,故投資部位要做轉換時,切記要有相當的研究與了解,方可膽大心細的做配置轉換,不過低基期的標的如何挑選適當可進場的?就成為聰明錢的投資人必修的課題,筆者建議,我們可以從投資大師巴菲特的「價值型投資法」窺見其中奧妙,簡單來說,即是投資人用低於" 企業真實價值" 的價格,買進能長久經營的績優標的,如果更收斂其意涵,就是買進處於低基期、但是經營績效好的公司或投資標的。以最近台灣的股市來看,適時的賣出高基期漲多的電子股,轉進基期低但績效好的金融股,或者跨市場、產業的轉換,賣掉高基期漲多的股票,轉入低基期的黃金和大眾物資,假如對台灣房地產市場有所興趣的投資人,亦能參考像國巨公司的陳董一樣,申讓一定比例的股票,把資金轉進低基期的房地產,名人的資產配置或許值得我們留心!四、國內房市低基期打底 留意大眾物資、黃金低基期反轉展望旺旺來的2018 年,全球經濟隨著火車頭美國的加速復甦,再加上俯拾即是的熱錢,在在都說明2018年仍是續旺的一年,當然世界主要的股票市場漲幅已多,牛市是不是仍能再「牛逼」下去讓人有點擔心,不過聰明錢如果能適時地轉換到優質的低基期標的去,應該就能持盈保泰、守住得來不易的投資盈餘,筆者建議2018值得注意的投資方向如下: 2018年值得注意 投資新方向:Ø 國內房市Ø 大眾物資和黃金Ø 新興市場 大眾物資、黃金這類商品投資標的,都有其應有的循環週期,若能在低基期時進場,等到循環往上時都有不錯的成果;另外,新興市場也是2018 年撿黃金的好地方,相對於這幾年飆漲的成熟市場經濟,低基期的新興市場充滿了無限潛力。最後,看一下2018 年的房地產市場,雖然目前看來仍沒有極多方的消息與政策,不過由買賣移轉棟數、民眾賞屋與付斡旋的數量來推敲,已經有嗅到房地產市場落底打底的跡象,若以台北來說,本身有自住需求的買方、或者遇到物超所值的物件,要放膽的依自身能力考慮入手,畢竟好的地段區域和物件有限,房地產依然在2018 年的資產配置中占有一席之地! 中信房屋海外不動產推薦:https://global.cthouse.com.tw/  
重大建設佐優質生活居住環境 —台南市安南區
2017-12-12
文 / 行銷企劃部 大安南海佃加盟店店長吳燕明表示,在大台南地區合併升格後,位於台南市西南方的安南區,區位由邊陲轉為核心,其中近十幾年來最有發展性的算是安西重劃區了,安通路四段以北,北安路二段以東,安中路一段以南,安西路以西等路段組成,規劃有機關用地、學校用地、安西公園等大片綠地,其餘是住宅用地,休憩機能完備。安西生活圈受惠於政府持續開發建設,坐擁生態綠地環境、成熟商圈與交通便利條件,吸引購屋買氣匯聚,成為台南市區透天產品推案新重鎮,推升區域房市穩定成長。 重大建設帶動 重劃區推案不斷大安南海佃加盟店店長吳燕明指出,隨著縣市合併、及新吉工業區、台灣歷史博物館及台江國家公園等重大建設陸續完成,安南區區位條件與發展潛力大幅提升,大量活動人口移入,與北區鄭仔寮、市中心區的商圈連結發展更緊密,整合北安路、海佃路、安和路等商圈,展現大商圈的發展規模。安西生活圈坐落於商圈核心地帶,包括安和路、安中路、北安路、海佃路等重要道路系統皆規劃完整;安西重劃區的住宅用地佔了大部分面積,所以整個社區除北安路二段及安中路一段路面規劃成店面外,其他幾乎是純住家。重劃完成後發展迅速、推案不斷,如:一品苑、美慕里、英郡8、清河苑、真建築、好意園6、禾悅、富裕人生…等等,目前還在推案的計有:傳家、幸福御守2、北安富都2。新建案因坪數、格局不同,開價有所差異,大致上在1,300 萬以上,建商打出「新北區」口號搶客,因房價相對比北區便宜,吸引不少首購族遷入,另區段內屋齡10 年內總價千萬元內的別墅需求量最高,只要開價合理很快就成交。 優質環境、生活機能力挺房價吳燕明店長說明,安西重劃區內設有安順國中、海佃國小、安順國小等優質學區,與多座社區公園,住宅區環境規劃佳,屬於頗清靜的新興社區且道路寬不壅塞,入住人口越來越多,成為消費者選擇定居的重點區,唯獨若下雨,外圍道路偶爾會有積水情形,但瑕不掩瑜,不至於影響本區的生活品質。該區也可透過鄰近的國道八號高速公路,連結快速路網,迅速抵達台南科學園區與高鐵台南沙崙站區,經台江大道可至南科,經北安路5 ~ 10 分鐘進市區,10 ~15 分鐘至奇美醫院,交通便利。商業行為集中的北安路二段及安中路一段,目前有貴族世家、全聯、麥當勞等大型商店,知名品牌連鎖店也陸續進駐,再加上北安路二段以西,以提高商業服務層級及強化核心機能的「商60 副都心」重劃案已通過,鄰近台19 縣、台17 甲線,交通區位好,未來與周邊的大型購物商場形成複合商圈,更將帶動本區的房價漲勢。 休閒、人文、醫療、消費、交通陸續備好備滿 樂活宜居吳燕明店長補充,目前政府積極推動安南區台灣歷史博物館園區建設計畫,廣達20 公頃的園區,以「知識臺灣」、「自然臺灣」、「鄉土臺灣」、「展演臺灣」概念發展,希望民眾在接受人文知識饗宴的同時,也能體會台灣的生態與鄉土之美;園區都市計畫規劃完善,經過區段征收開發後,居住人口將可容納達2 萬餘人,除提供高品質、舒適之居住環境外,台南大型教學的安南醫院也將在園區旁設立,病床數達上千個,加上商業區陸續開發,以及國際棒球訓練中心規劃興建,讓居民享有充裕的休閒、賞景、醫療、養生與消費便利性,且鄰近安西生活圈,坐擁安南區成熟區塊,對外交通方便,更吸引許多消費與洽公人潮,餐飲業、休閒娛樂設施蓬勃發展,在重大建設的助力之下,地價與房價行情都獲得穩定支撐,是換屋、置產好標的!    
戴德梁行:香港躍升為全球辦公大樓租金最昂貴的市場
2017-12-06
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】上海戴德梁行2017年12月5日最新發布的研究報告顯示,香港已超過倫敦西區成為全球租金最昂貴的辦公大樓市場。戴德梁行《全球辦公大樓租金概覽》(Office Space Across The World)年度報告統計了全球58個國家215個辦公大樓市場的租金成本情況,對全球新建或翻新的商辦場所依據每位員工辦公空間的租金成本和空間密度進行排名。該研究報告整合5項結論分別於下:(1)倫敦跌至全球第二位,但每位員工辦公空間年均租金為22,665美元,仍是巴黎或法蘭克福租金的兩倍、(2)在香港,容納100名員工的辦公場所租金相當於多倫多為300名員工、馬德里為500名員工、孟買為900名員工租賃工作場所的租金成本、(3)全球每位員工辦公空間的年均租金成本在過去12個月裡增長了1.5%、(4)工作模式和技術應用可能會影響未來的排名、(5)北京全球排名12,每位員工辦公空間年均租金為11,323美元。 上海戴德梁行表示,有限的供應量和中國內地企業的強勁需求推動香港年均租金成本上漲5.5%,至27,431美元。不斷上漲的租金促使越來越多的跨國公司遷離中心市場至成本更低的地區。相比之下,在香港,容納100名員工的辦公場所租金相當於多倫多為300名員工、馬德里為500名員工、孟買為900名員工租賃工作場所的租金成本。 相反,由於貨幣貶值,倫敦的租金成本自2016年以來下降了19%,每位員工辦公空間年均租金成本為22,665美元。巴黎雖然租金成本約為倫敦的一半,並在2017年出現了下降,但仍位居排行榜的前10位。 在過去12個月裡,全球每位員工辦公空間的年均租金成本上漲了1.5%。主要是由於美洲和亞太地區租金成本的上漲,其中美洲增長了4.2%,亞太地區增長了3.4%。歐洲、中東及非洲地區則下跌了1.3%。匯率波動是導致排名產生變化的重要因素之一。對於關注當地租金成本的企業來說,同房地產市場的波動相比,匯率的波動將是他們明年的關注重點。 隨著租金成本的不斷上漲,2017年全球工作場所密度「一定辦公大樓空間內所容納的員工數量」也在增加。雇主們,尤其是在紐約、倫敦、東京和香港等傳統的“影響力城市”(power cities),希望盡可能提高效率,從而容納不斷增長的員工人數,並從增加的租金成本中獲得最大價值。 戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮傑James Shepherd指出:“在中國大陸,截止2017年9月的前12個月租金整體呈穩定增長,北京的辦公大樓市場仍是最昂貴的。到2020年,供應大潮會出現在中國的一線城市,這會抑制租金價格,租戶可以利用這種局面重新談判租金或以更低的成本尋找到更好的租賃空間。”    報告作者、戴德梁行歐洲、中東和非洲研究部Sophy Moffat表示:「香港和倫敦是目前為止最昂貴的辦公大樓市場,但在數字化時代,二線城市開始以工業時代沒出現過的的方式進行競爭。與全球老牌競爭者相比,斯德哥爾摩、奧斯丁和首爾等城市的排名正在不斷上升。奧斯丁在排行榜中的排名已上升至第21位,但其租金成本仍然比矽谷低40%,然而已憑藉自身優勢成為技術中心。」 「隨著每位員工辦公空間成本的上漲,對雇主們來說,最關鍵的是,在全球競爭激烈的市場上,提供有助於吸引和留住頂尖人才的工作環境,從而最大限度地發揮他們的勞動價值。當工作場所密度過高,或者共用空間的數量過低的時候,就會出現一個臨界點。這兩個因素都可能成為員工們完成工作的障礙。隨著辦公大樓空間和城市之間的競爭加劇,雇主們勢必要在使用者經驗和員工福利之間做出權衡。」 報告指出,從更長遠的角度來看,當人才和企業轉向新興經濟體時,全球的租金成本也將會出現一些調整。預計到2025年,全球500強企業中45%以上的企業將來自新興市場,而1990年這一比例僅為5%。
天冷暖物齊發 暖過頭就GG了…..
2017-11-27
有點囉嗦用電守則 要活得好好必看啊!近日天氣又濕又冷,民眾除了紛紛拿出厚重的禦寒衣物之外,也開始使用電暖器增高室內溫度,放鬆沉浸在溫暖的家的當下,必須特別注意像電暖器這種高耗能的家電的用電安全,一不小心將有可能引發失火的意外,常看見民宅失火新聞的起因很多都是電線走火、電器使用不當等原因,故家電用品從一開始購入、使用,都必須非常嚴謹的檢視,才不會因為一個小疏失,釀成無法挽回的悲劇。下列數十點用電安全注意事項,雖是老調重彈抑或看起來有點冗長囉嗦(就像媽媽一天到晚在耳邊唸的那樣),但為了自己與親愛家人的身家安全考量,請好好地、仔細地看過一遍,建立正確觀念,多一分保障。有看有保庇 好好看 好安全 用電守則 :1. 家中的燈泡或其他電器或熱能裝置,應避免長時間過度使用,且勿靠近易燃物品。2. 使用電暖器時,勿靠近衣物或易燃物品,使用時間勿過長。3. 電熱水器應隨時注意檢查其自動調節裝置是否損壞,以免發生高熱引起爆炸。4. 使用電線延長線,不可經由地毯或高掛有易燃物牆上。5. 電器插頭務必插牢,不使其鬆動,以免發生火花引燃周遭的物品。6. 用電不可超過電線許可負荷能力,例如利用分叉或多口插座,同時使用多項電器。7. 增設大型電器應先申請重新裝設屋內配線或電錶後再使用。8. 切勿自接臨時線路或任意增設燈泡及插座。9. 電器在使用時勿讓幼童接近玩耍,以免觸電或引起火災。10. 電源插座勿連結多個延長線同時使用,以免超出使用負荷。11. 外出或是離開該空間區域時,應將周遭的電器用品電源拔除或關閉。12. 勿為美觀或方便收納,將電線對折綑綁,避免電源線內部電線的斷裂或外部絕緣被覆破損,造成短路起火燃燒的情形。13. 清潔電器用品前記得要先關閉電源、確認電線插頭已拔除;勿以濕手觸摸電器、接插頭,或用濕布擦拭電器,千萬不能於潮濕環境使用電器產品。14. 應定期維修及汰換老舊的電器,電器用品如故障時應由專業人士進行維修,勿擅自拆解電器用品以免發生觸電意外。 多一分注意、保一家平安,想買房的朋友,在挑選物件時,若是選擇屋齡較大的公寓或大樓,都一定要詢問清楚屋內的電線管路是否有做過更新、更新多久,要入手老房子也需要有預算上的準備,來重新更換老舊內裡,確保居住安全。 找安全的房子 過安心的生活針對您預算範圍、增值空間、居住區域、理想坪數、生活機能、鄰近交通…等透過縝密精算分析與評比,計算出CP值精算給分,完全透明不保留~http://buy.cthouse.com.tw/cphouse/         文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令
2017 台灣房市回顧 破冰小溫暖
2017-11-23
【文 / 中信房屋商仲部 王藝樺】 當房地產市場在2016年移轉棟數只有245,3962棟,一舉跌破2001年歷史低點的259,494棟(1991年調查以來) ,整體情勢其實十分危急,因為若以技術分析來看,破了2001年的底後,一底可能比一底低,變成左上右下的空頭排列,所幸從2016年底開始,政府不打房的宣示、稅制的改變與貸款成數的放寬…等等,再再讓已經進入冰凍的房地產市場看見一些曙光和溫暖,亦才有2017年房地產市場「微落底」的跡象出現。2017 年不動產市場的整體價量變化,前三季呈現「價微跌、量回溫」的趨勢,時序進入年底Q4 傳統旺季,中信房屋企研室預估,今年交易量可望回到26.6 ~ 27.5 萬棟水準,筆者個人評估今年2017 年的移轉棟數有望比去年達到10%( 兩位數) 以上的成長,是從2013 年的371,892 棟起連跌3 年後首度回升,雖然交易量離26 年來的平均374,638 棟仍有一段,但若今年能呈現兩位數的回升,明年仍能有效成長,這樣一來就可站上並站穩下降壓力線,有機會轉危為安。掌握週期 享財富累積任何大眾物資、貴金屬、以至於金融商品,基本上都有其循環和發展,隨著時間、季節或週期,在不同時間、空間會有其不同的表現;既然有循環的週期,該商品( 指有循環之商品) 在一定的週期循環時,我們就能從過去循環的規律中,得知並且預測其商品的未來走向。台灣的房地產市場,其實可以說是迷人且令人喜悅的,不過對於不想買房、沒買房的族群,相對也是殘酷且令人沮喪的,怎麼說呢 ? 我們了解台灣的房地產市場至少經歷四到五次的波段漲幅,除了1989 年2月28 日、3 月31 日政府分別以降低重貼現率與存款準備率,以及緊縮貸款等金融措施打壓房價、1996 年前總統李登輝的「兩國論」引發中國對台發射飛彈事件,與2003 年全球面臨SARS 風暴影響外,總體而言,房價幾乎是以左下右上的多頭趨勢往上發展,當然對比於經濟發展持平狀況來說,一般民眾的購屋壓力可想而知,但若有享受到房價增值的人,財富累積的速度和數量,是感到迷人且滿意地,所以週期的掌握與否相當的重要。落底訊號與判斷台灣的房地產市場走了幾年的下降趨勢,雖然目前狀況還未有立即可反轉的跡象和條件,但如果以現今主客觀條件研判,最恐慌的下殺段已經發生,,即使後續的落底與打底時間拉長,最差的時間點過了,從中再啟跌勢,其幅度和力道都應不如之前,房市支撐的重要因子分享如下:一、政府不打房且大環境轉佳其實台灣不論是房地產市場或是股市,都屬於很「政策」的市場,政府宣示作多、要投入資源或者擴大投資支出,那台灣整體的GDP、房市股市或者某一特殊行業,就立即會受到激勵而影響,呈現多頭發展;而現在的房地產市場,在政府宣示不打房後,已經有如定錨效應的效果,顯示政府亦不希望房市過差進而影響到整體經濟,另外,大環境同步轉佳,顯示熱錢會增多,假使沒有比房地產更好的投資標的,熱錢再進入房地產的機會就會上升,連帶會使市場恢復合理的供需秩序、回到常軌。二、移轉棟數不破前低且越墊越高不論是何種商品市場,要判斷目前市況皆「唯量是問」。因為商品的價格是虛的,由人和市場所訂出來,假使沒有買方成交,那價格根本不是價格,也稱不上行情,所以說只有量才是真,是實實在在的銀彈顯示出來的結果,價格可以造假、量難以撼動;2017 年的移轉棟數,若以現在來估算,有望較去年呈現兩位數以上的成長,如後年仍較今年增加,且不破2016 年的低點,就可望形成左下右上的上升趨勢,市況將越趨轉好。三、信用管制是否全面鬆綁與房屋稅重新檢討從上述的第一點,政府表明不打房,等於是大方向已經定調,但細節調控的部分,仍然有些許的不同,可以說尚未全面翻正。央行選擇性信用管制是否全面鬆綁? 目前除豪宅仍有限貸6 成上限外,其他管制全數取消,未來限貸令政策走向將關乎到豪宅和高價市場發展;另外,房屋稅與持有稅方面,是否走回輕稅簡政的路子,亦直接影響到一般民眾購買房地產的意願,畢竟,一般民眾收入有其限制,銀彈都會選擇花在刀口上,更不用說稅賦的部分,當然能輕就輕,才能再激起民眾對房市的熱情!四、UVW型落底分析依照現階段各項資訊與訊號來看,目前台灣的房市應已逐步落底,或許因為在落底的初期,尚未形成一個趨勢可供辨別,所以各方仍有許多不同看法,但是只要市場慢慢回到常軌,一切就又會歸於市場供需法則。若我們再深入討論落底的軌跡,筆者認為落底的訊號浮現,其實可以從總體經濟和房地產週期循環窺探一二, L 型、V 型和W 型的打底軌跡機率不大,因為房地產為內需的重要產業,政府不可能放任其L型發展,而V 型反轉與W 型打底的軌跡又和產業型態不太相符,且要短時間立即反彈之機率幾乎可說是微乎其微,最大的發生機率應為U 型底,再則若按房地產週期循環與各項條件配合下( 例如政府政策稅制) ,屆時蓄積多時能量的房地產市場,應該又有一波多頭市場可期,至於何時能判斷脫離U 型底的重要訊號 ?「量先價行」、「唯量是問」便能看出端倪!    
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