暫緩發展解禁 城市大躍進 —新北市土城區
2019-01-15
文 / 行銷企劃部 土城學府加盟店店長王錦鈴表示,土城屬於新北市市轄區,臨近板橋,在近年發展快速下,週邊可供建築發展用地已趨飽和,位於土城蛋黃地帶、原為軍事禁限建範圍的土城暫緩發展區開發解禁後,依都市計畫規定採市地重劃方式進行整體規劃開發,成為亮點重劃區,除交通與公共設施已先行進駐,重點醫療設施和民間娛樂設施也陸續進駐。以往受限於腹地不大、有很多的工業區及軍事禁建區而沒有這麼熱絡的土城房市,今處於逐漸加溫態勢。重劃區規劃完善 購屋最佳選擇重劃區近北二高、65 線快速道路,現有捷運板南線、未來有納入前瞻基礎計劃萬大樹林線第二期,開發範圍東以青雲路及其東側之街廊為界,西以學府路東側為界,南以金城路明德路北側為界,北以大同公司及新北高工為界,面積為45.06 公頃,公共設施包含:道路、人行廣場、公園、國民中學、停車場…等。目前推案28~52 坪,2~4 房為主,售價37~43 萬/ 坪為多,自住型、首購在2~3 房(1,200~1,500 萬)、換屋族在3~4 房(1,600~2,200 萬)。近年推案以宏璟建設日月光最大建案基地面積7,268 坪706 戶、弘暉大苑230 戶、金城舞二期、新海城、有富正旺、藏玉、東運御光…等十幾個工地較知名。土城區是大台北捷運沿線房價最親民區域之一,舊市區、海山捷運商圈、金城商圈、交通便捷、生活機能佳,房價平均在32~37(萬/ 坪)之間,雖為20年以上舊大樓,但維護大致良好,公設比少,非常值得推薦。未來萬大捷運線、長庚醫院、土城交流道,都為重劃區內創造利多,重劃區預售案價位在37~43 萬/ 坪之間,全新社區完善的規劃,是購屋者最佳選擇。中央路商圈 海山站中古屋生活機能便利土城中央加盟店店長鍾信豐表示,土城主要的交通幹道是金城路、中央路和中華路,捷運板南線的海山站、土城站、永寧站、頂埔站4 個站,還有未來萬大線的5個站點都沿著這三條主幹道興建。位於中央路一段的中央路商圈是最早聯外主要道路,周邊商家林立,又有捷運海山站,除有日月光開發案將帶來商場與影城外,亦近土城暫緩開發區。學區有樂利國小、廣福國小及中正國中。開車可走國道3 號土城交流道、及終於增設提案通過的北土城交流道,或通往新莊板橋的台65 線快速道路,交通十分便利。區域近期推案的大同莊園:位於中央路一段,是板南線上唯一萬坪森林莊園的住宅社區,此外大同也將智慧節能系統,全數導入在住宅當中,規劃22~72坪、2~4 房格局,開價每坪45~53 萬元。日月光廣場:位於重劃區學府路二段靠近中央路二段,1 樓及地下1 樓即為新型態的社區型商場,除了有秀泰影城之外,還有眾多知名連鎖品牌,及美食街、街邊店等等,住宅部份規劃為34~52 坪3~4 房,開價每坪47~51 萬元。建議買方若預算足夠,可優先找重劃區內建案,若預算不足,則可考慮找海山站附近的中古屋,生活機能也便利。 大型都市計劃、園區、醫院帶動居住需求土城金城加盟店店長陳世庸指出,土城區最近有許多大型都市計畫,又有捷運板南線支持,土城暫緩發展區重劃後是首購族的最愛。重劃區主要位於金城路二段兩側,在捷運海山站及土城站之間,有捷運及近舊市區商圈優勢,吸引多家知名建商搶入,目前最大型的推案有日月光、弘暉大苑、金城舞、清水湛、新樸文滙、青玉、藏玉等,開價約40~45 萬/ 坪,房型2-4 房,坪數約21 坪~56 坪不等; 即將完工的土城醫院設有超過1,000 個病床,此外還有萬大線第二階段,國道3 號清水交流道等計畫,是集結休閒購物、醫療、交通建設於一身,地點又在市中心的大型重劃區,發展動能強。想到土城置產的民眾,如要交通便利,沿捷運板南線,土城主要商圈的海山站生活機能好,相對房價較高,中古電梯35-40 萬/坪,近海山站5 分鐘有華固建設推出的土城第一豪宅華固新綠洲,目前算是土城最好的社區。小資族則頂埔捷運是不錯的選擇,生活機能略微遜色,但房價便宜,電梯大樓約28~33 萬/ 坪,附近也有很多新推案供選擇。金城延吉商圈有麥當勞、星巴克、屈臣氏、頂好、各大銀行等生活機能好,現雖無捷運,未來在中和萬大線加持下,增值可期,電梯大樓約30~35 萬/ 坪。土城的發展與台北市內湖很像,內湖發展快速因有科學園區,土城則有年營4.63 兆鴻海集團總部,以及頂埔永寧科技園區,鄰近中和軟體園區,三個科技園區帶進人口外,預計2019 年底可營運的土城醫院也試必將帶來很多醫護人員的居住需求,加上重劃區擴大都市版圖,土城進化為黃金宜居之城ing。

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戴德梁行:香港躍升為全球辦公大樓租金最昂貴的市場
2017-12-06
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】上海戴德梁行2017年12月5日最新發布的研究報告顯示,香港已超過倫敦西區成為全球租金最昂貴的辦公大樓市場。戴德梁行《全球辦公大樓租金概覽》(Office Space Across The World)年度報告統計了全球58個國家215個辦公大樓市場的租金成本情況,對全球新建或翻新的商辦場所依據每位員工辦公空間的租金成本和空間密度進行排名。該研究報告整合5項結論分別於下:(1)倫敦跌至全球第二位,但每位員工辦公空間年均租金為22,665美元,仍是巴黎或法蘭克福租金的兩倍、(2)在香港,容納100名員工的辦公場所租金相當於多倫多為300名員工、馬德里為500名員工、孟買為900名員工租賃工作場所的租金成本、(3)全球每位員工辦公空間的年均租金成本在過去12個月裡增長了1.5%、(4)工作模式和技術應用可能會影響未來的排名、(5)北京全球排名12,每位員工辦公空間年均租金為11,323美元。 上海戴德梁行表示,有限的供應量和中國內地企業的強勁需求推動香港年均租金成本上漲5.5%,至27,431美元。不斷上漲的租金促使越來越多的跨國公司遷離中心市場至成本更低的地區。相比之下,在香港,容納100名員工的辦公場所租金相當於多倫多為300名員工、馬德里為500名員工、孟買為900名員工租賃工作場所的租金成本。 相反,由於貨幣貶值,倫敦的租金成本自2016年以來下降了19%,每位員工辦公空間年均租金成本為22,665美元。巴黎雖然租金成本約為倫敦的一半,並在2017年出現了下降,但仍位居排行榜的前10位。 在過去12個月裡,全球每位員工辦公空間的年均租金成本上漲了1.5%。主要是由於美洲和亞太地區租金成本的上漲,其中美洲增長了4.2%,亞太地區增長了3.4%。歐洲、中東及非洲地區則下跌了1.3%。匯率波動是導致排名產生變化的重要因素之一。對於關注當地租金成本的企業來說,同房地產市場的波動相比,匯率的波動將是他們明年的關注重點。 隨著租金成本的不斷上漲,2017年全球工作場所密度「一定辦公大樓空間內所容納的員工數量」也在增加。雇主們,尤其是在紐約、倫敦、東京和香港等傳統的“影響力城市”(power cities),希望盡可能提高效率,從而容納不斷增長的員工人數,並從增加的租金成本中獲得最大價值。 戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮傑James Shepherd指出:“在中國大陸,截止2017年9月的前12個月租金整體呈穩定增長,北京的辦公大樓市場仍是最昂貴的。到2020年,供應大潮會出現在中國的一線城市,這會抑制租金價格,租戶可以利用這種局面重新談判租金或以更低的成本尋找到更好的租賃空間。”    報告作者、戴德梁行歐洲、中東和非洲研究部Sophy Moffat表示:「香港和倫敦是目前為止最昂貴的辦公大樓市場,但在數字化時代,二線城市開始以工業時代沒出現過的的方式進行競爭。與全球老牌競爭者相比,斯德哥爾摩、奧斯丁和首爾等城市的排名正在不斷上升。奧斯丁在排行榜中的排名已上升至第21位,但其租金成本仍然比矽谷低40%,然而已憑藉自身優勢成為技術中心。」 「隨著每位員工辦公空間成本的上漲,對雇主們來說,最關鍵的是,在全球競爭激烈的市場上,提供有助於吸引和留住頂尖人才的工作環境,從而最大限度地發揮他們的勞動價值。當工作場所密度過高,或者共用空間的數量過低的時候,就會出現一個臨界點。這兩個因素都可能成為員工們完成工作的障礙。隨著辦公大樓空間和城市之間的競爭加劇,雇主們勢必要在使用者經驗和員工福利之間做出權衡。」 報告指出,從更長遠的角度來看,當人才和企業轉向新興經濟體時,全球的租金成本也將會出現一些調整。預計到2025年,全球500強企業中45%以上的企業將來自新興市場,而1990年這一比例僅為5%。
天冷暖物齊發 暖過頭就GG了…..
2017-11-27
有點囉嗦用電守則 要活得好好必看啊!近日天氣又濕又冷,民眾除了紛紛拿出厚重的禦寒衣物之外,也開始使用電暖器增高室內溫度,放鬆沉浸在溫暖的家的當下,必須特別注意像電暖器這種高耗能的家電的用電安全,一不小心將有可能引發失火的意外,常看見民宅失火新聞的起因很多都是電線走火、電器使用不當等原因,故家電用品從一開始購入、使用,都必須非常嚴謹的檢視,才不會因為一個小疏失,釀成無法挽回的悲劇。下列數十點用電安全注意事項,雖是老調重彈抑或看起來有點冗長囉嗦(就像媽媽一天到晚在耳邊唸的那樣),但為了自己與親愛家人的身家安全考量,請好好地、仔細地看過一遍,建立正確觀念,多一分保障。有看有保庇 好好看 好安全 用電守則 :1. 家中的燈泡或其他電器或熱能裝置,應避免長時間過度使用,且勿靠近易燃物品。2. 使用電暖器時,勿靠近衣物或易燃物品,使用時間勿過長。3. 電熱水器應隨時注意檢查其自動調節裝置是否損壞,以免發生高熱引起爆炸。4. 使用電線延長線,不可經由地毯或高掛有易燃物牆上。5. 電器插頭務必插牢,不使其鬆動,以免發生火花引燃周遭的物品。6. 用電不可超過電線許可負荷能力,例如利用分叉或多口插座,同時使用多項電器。7. 增設大型電器應先申請重新裝設屋內配線或電錶後再使用。8. 切勿自接臨時線路或任意增設燈泡及插座。9. 電器在使用時勿讓幼童接近玩耍,以免觸電或引起火災。10. 電源插座勿連結多個延長線同時使用,以免超出使用負荷。11. 外出或是離開該空間區域時,應將周遭的電器用品電源拔除或關閉。12. 勿為美觀或方便收納,將電線對折綑綁,避免電源線內部電線的斷裂或外部絕緣被覆破損,造成短路起火燃燒的情形。13. 清潔電器用品前記得要先關閉電源、確認電線插頭已拔除;勿以濕手觸摸電器、接插頭,或用濕布擦拭電器,千萬不能於潮濕環境使用電器產品。14. 應定期維修及汰換老舊的電器,電器用品如故障時應由專業人士進行維修,勿擅自拆解電器用品以免發生觸電意外。 多一分注意、保一家平安,想買房的朋友,在挑選物件時,若是選擇屋齡較大的公寓或大樓,都一定要詢問清楚屋內的電線管路是否有做過更新、更新多久,要入手老房子也需要有預算上的準備,來重新更換老舊內裡,確保居住安全。 找安全的房子 過安心的生活針對您預算範圍、增值空間、居住區域、理想坪數、生活機能、鄰近交通…等透過縝密精算分析與評比,計算出CP值精算給分,完全透明不保留~http://buy.cthouse.com.tw/cphouse/         文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令
2017 台灣房市回顧 破冰小溫暖
2017-11-23
【文 / 中信房屋商仲部 王藝樺】 當房地產市場在2016年移轉棟數只有245,3962棟,一舉跌破2001年歷史低點的259,494棟(1991年調查以來) ,整體情勢其實十分危急,因為若以技術分析來看,破了2001年的底後,一底可能比一底低,變成左上右下的空頭排列,所幸從2016年底開始,政府不打房的宣示、稅制的改變與貸款成數的放寬…等等,再再讓已經進入冰凍的房地產市場看見一些曙光和溫暖,亦才有2017年房地產市場「微落底」的跡象出現。2017 年不動產市場的整體價量變化,前三季呈現「價微跌、量回溫」的趨勢,時序進入年底Q4 傳統旺季,中信房屋企研室預估,今年交易量可望回到26.6 ~ 27.5 萬棟水準,筆者個人評估今年2017 年的移轉棟數有望比去年達到10%( 兩位數) 以上的成長,是從2013 年的371,892 棟起連跌3 年後首度回升,雖然交易量離26 年來的平均374,638 棟仍有一段,但若今年能呈現兩位數的回升,明年仍能有效成長,這樣一來就可站上並站穩下降壓力線,有機會轉危為安。掌握週期 享財富累積任何大眾物資、貴金屬、以至於金融商品,基本上都有其循環和發展,隨著時間、季節或週期,在不同時間、空間會有其不同的表現;既然有循環的週期,該商品( 指有循環之商品) 在一定的週期循環時,我們就能從過去循環的規律中,得知並且預測其商品的未來走向。台灣的房地產市場,其實可以說是迷人且令人喜悅的,不過對於不想買房、沒買房的族群,相對也是殘酷且令人沮喪的,怎麼說呢 ? 我們了解台灣的房地產市場至少經歷四到五次的波段漲幅,除了1989 年2月28 日、3 月31 日政府分別以降低重貼現率與存款準備率,以及緊縮貸款等金融措施打壓房價、1996 年前總統李登輝的「兩國論」引發中國對台發射飛彈事件,與2003 年全球面臨SARS 風暴影響外,總體而言,房價幾乎是以左下右上的多頭趨勢往上發展,當然對比於經濟發展持平狀況來說,一般民眾的購屋壓力可想而知,但若有享受到房價增值的人,財富累積的速度和數量,是感到迷人且滿意地,所以週期的掌握與否相當的重要。落底訊號與判斷台灣的房地產市場走了幾年的下降趨勢,雖然目前狀況還未有立即可反轉的跡象和條件,但如果以現今主客觀條件研判,最恐慌的下殺段已經發生,,即使後續的落底與打底時間拉長,最差的時間點過了,從中再啟跌勢,其幅度和力道都應不如之前,房市支撐的重要因子分享如下:一、政府不打房且大環境轉佳其實台灣不論是房地產市場或是股市,都屬於很「政策」的市場,政府宣示作多、要投入資源或者擴大投資支出,那台灣整體的GDP、房市股市或者某一特殊行業,就立即會受到激勵而影響,呈現多頭發展;而現在的房地產市場,在政府宣示不打房後,已經有如定錨效應的效果,顯示政府亦不希望房市過差進而影響到整體經濟,另外,大環境同步轉佳,顯示熱錢會增多,假使沒有比房地產更好的投資標的,熱錢再進入房地產的機會就會上升,連帶會使市場恢復合理的供需秩序、回到常軌。二、移轉棟數不破前低且越墊越高不論是何種商品市場,要判斷目前市況皆「唯量是問」。因為商品的價格是虛的,由人和市場所訂出來,假使沒有買方成交,那價格根本不是價格,也稱不上行情,所以說只有量才是真,是實實在在的銀彈顯示出來的結果,價格可以造假、量難以撼動;2017 年的移轉棟數,若以現在來估算,有望較去年呈現兩位數以上的成長,如後年仍較今年增加,且不破2016 年的低點,就可望形成左下右上的上升趨勢,市況將越趨轉好。三、信用管制是否全面鬆綁與房屋稅重新檢討從上述的第一點,政府表明不打房,等於是大方向已經定調,但細節調控的部分,仍然有些許的不同,可以說尚未全面翻正。央行選擇性信用管制是否全面鬆綁? 目前除豪宅仍有限貸6 成上限外,其他管制全數取消,未來限貸令政策走向將關乎到豪宅和高價市場發展;另外,房屋稅與持有稅方面,是否走回輕稅簡政的路子,亦直接影響到一般民眾購買房地產的意願,畢竟,一般民眾收入有其限制,銀彈都會選擇花在刀口上,更不用說稅賦的部分,當然能輕就輕,才能再激起民眾對房市的熱情!四、UVW型落底分析依照現階段各項資訊與訊號來看,目前台灣的房市應已逐步落底,或許因為在落底的初期,尚未形成一個趨勢可供辨別,所以各方仍有許多不同看法,但是只要市場慢慢回到常軌,一切就又會歸於市場供需法則。若我們再深入討論落底的軌跡,筆者認為落底的訊號浮現,其實可以從總體經濟和房地產週期循環窺探一二, L 型、V 型和W 型的打底軌跡機率不大,因為房地產為內需的重要產業,政府不可能放任其L型發展,而V 型反轉與W 型打底的軌跡又和產業型態不太相符,且要短時間立即反彈之機率幾乎可說是微乎其微,最大的發生機率應為U 型底,再則若按房地產週期循環與各項條件配合下( 例如政府政策稅制) ,屆時蓄積多時能量的房地產市場,應該又有一波多頭市場可期,至於何時能判斷脫離U 型底的重要訊號 ?「量先價行」、「唯量是問」便能看出端倪!    
如果有一天 房價改實坪制? 房市影響先掌握
2017-11-23
文 / Acer.L 今年7月民眾於公共政策網路參與平台提案「房價改實坪制計價,公設坪數可登記但不計價」,不到一個月便達5,000人的附議門檻,但內政部回應,影響層面太大,還未到立法院階段。此外,行政院長賴清德在近期立法院答詢時表示,他支持實坪制的方向,或許短期內不能達成,但未來內政部應往這個方向邁進,並從成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中,增訂專有或共有部分。若未來房價改實坪計價,對房市可能造成的影響有哪些? 影響一新屋實質房價變高 買方恐進場意願低台北市新屋單價每坪約81.99 萬元( 如附表一及附表二所示),目前新屋公設比約35%,實際可使用坪數只有65%,若以實坪計價,在建商成本與獲利考量下,新屋房價需再乘以1.53 倍( 註1) 才能維持跟原本房價相同,以均價來算,等於台北市新屋實際每坪單價約125.44 萬,比鄰近國家日本東京的新屋均價77 萬還高( 註2),恐怕在心理層面會讓買方直覺好貴,進場意願跟著降低。此外,就租金投報率來看,台灣住宅租金年投報率每年只有1.57%,日本為5.02%( 如附表三:亞洲各國租金投報率所示),就買台北市新屋30 坪而言,花了3 千多萬投資,連每年房貸平均利率1.8% 的利息都收不到,因此購買高總價且公設比高的新屋投資誘因降低。 影響二低公設中古屋 買氣將爆發未來低公設的中古華廈及老公寓產品,由於總價低公設比也低,租金投報率相對較高,將是市場的投資主力,以台北市老公寓均價每坪50 萬初估,實際坪數30坪總價約1500 萬,月租2.5 萬以上,投報率可達2% 以上,仍大於房貸利率1.8%,所以未來房價若採實坪計價,公設比高的新屋在市場恐面臨挑戰,公設比低的中古屋房價有機會再補漲,買氣將會爆發。 <結論> 房地產投資 買低公設中古屋勝新屋雖然各界對「實坪制」的定義未有共識,內政部仍正朝在資訊揭露部分更加精進,未來希望實價登錄的每筆交易資料,可進一步區分為包含公設的建物平均單價,以及不含公設的建物平均單價,供民眾自行比對。 實坪計價對公設比高的新屋買氣有絕對的殺傷力,台北市一坪新屋實坪均價要125 萬元以上,情感上會讓買方難以接受,資金遂轉而進入低總價高投報的中古屋標的,未來房地產投資,買低公設中古屋勝新屋,買方可密切留意低總價中古屋。如以純粹自住角度來看,公設高的房子就像配備較多的車,符合需求、能力與喜好更是選擇的重點。
人口紅利、重劃區新好宅—台中市南屯區
2017-11-23
文 / 行銷企劃部台中好事多加盟店店長熊奕鈞指出,南屯區屬台中市中心區域,緊鄰西屯區、西區、南區,交通方面擁有74號中彰快速道路以及生活圈4號道開通,縮短南來北往、東西向之間的距離。台中市唯一大型costco、迪卡儂、南山人壽秀泰廣場的進駐,大大帶動鄰近區域以及彰化消費者至南屯區消費。早期土地大多屬於農業區,以萬和宮、南屯國小、南屯老街、南屯市場為中心而成的南屯商圈隨著都市發展西移,規劃了五期、七期、八期等重劃區,其中以五期重劃區開發較早,而近日則以單元二、三、四、十三重劃區期較具話題。 重劃區街廓整齊 公共設施日趨完善開發迅速的重劃區,街廓整齊,搭配文心森林公園、豐樂公園等大型綠地公園興建,以及知名新興學區、大墩國小、國中、惠文完全學區,公共設施亦日趨完善。從街巷狹小的舊市區移居到新興重劃區,為的就是生活品質的提升,七期豪宅聚落由此而來;周邊重劃區單元二、單元三已完成,以住一建地為主,屬於低密度住宅區,吸引現今對於住居環境的要求更高的民眾,取代商業機能掛帥的七期,以及十三期重劃區動工當中,將於明年度完工,烏日文心北屯線也預定於明年11 月開始試運轉,交通,公共建設帶動許多建商積極搶地,台中的熱門生活圈從人口稠密的西區、北區逐年轉往西屯、南屯區,創造筆筆新高行情,讓房價維持不墜。「綠色新七期」 單元二、三低密度成新好宅聚落台中好事多加盟店店長熊奕鈞說明,位於南屯區西側的單元二( 黎明自辦市地重劃案) 總面積逾186公頃,建築用地達107.17 公頃,是台中最大的自辦重劃區,幅員跨越西屯、南屯,北接房價最高的七期豪宅聚落,東有發展成熟的黎明商圈,2012 年8 月重劃完成後,不少建商購地進駐;有別於台中七期的繁華,單元二重劃區綠意盎然,鄰近快速道路及國道,且位處烏日高鐵與新市政中心之間,在「低建蔽、低容積、低密度、高綠覆」的開發條件下,未來勢必成為「新好宅聚落」,也讓本區域有「綠色新七期」之別稱。單元二、三擁有公益商圈、IKEA 商圈、朝馬商圈,大型餐飲集團看好商機進駐卡位,且佔盡所有地理、交通優勢,媲美第二個七期新指標,加上台中市府先前宣布推動『八年一百萬顆植樹計畫』,單元二、三就是重點植栽區域之一,居住條件將更勝七期。目前已有許多知名建設公司在此推案。由於單元二、三屬低密度住宅區,新大樓及別墅規劃擁有寬闊棟距、視野、千坪私有花園,大大的顛覆過往每坪蓋滿的建築思維,每坪土地單價35 至70 萬以上,建案推估單價至少每坪35 萬以上。熊奕鈞店長推薦,優質個案【墅森林】介於國立美術館、國立圖書館中心點,為1 戶獨棟的大地坪電梯別墅,基地面寬為8 米,稀有前後臨路、雙面都可進出,建設公司創新將基地保留側院3.5 米,打造三面採光,種植逾3 層樓高的羅漢松、讓建築彷彿置身於森林裡;該案擁有得天獨厚的交通、商圈、連鎖名店及大小賣場,美村地下道及五權地下道填平,新五權車站,建國北路東西向可至台中火車站、一中商圈、新時代百貨、秀泰影城、烏日高鐵特區以及未來文心捷運大慶G13 站,南北向可至南屯、西屯市中心,好市多、迪卡儂,生活機能非常完善。台中產業鏈有中科、精科園區支撐,外來就業人口持續移入、增加,今年七月躍居台灣第二大城市;依據1111 人力銀行最新調查,全台留在原鄉工作的上班族中,台中市留鄉率高達84.3% 最高,而且有3成外地人願意落腳台中;民調顯示,選擇在台中工作生活,高達3 成7受訪者認為台中「生活機能便利」,其次則認為台中「居住環境佳」、「氣候宜人」、「工作機會多」;在人口紅利帶動下,以及各項民眾認同的利多與優勢,本區周邊生活圈房市需求因此受惠。
鬧中有靜 捷運最密的成交好熱區 —台北市中山區
2017-11-23
文 / 行銷企劃部 中山區地處台北市中心偏北,屬於較早開發的城區,也是台北市蛋黃核心,生活機能成熟,商圈眾多:南西商圈、晴光商圈、晶華欣欣商圈、條通商圈、四平商圈、美麗華商圈,以及銀行眾多的南京東路二段及民生東路、松江路金融商圈等。區內共有4條捷運線經過,且有新生高架及建國高架道路連結中山高速公路,開車、搭車都十分便利。 舊區文教濃適首購 河岸豪宅吸名流大直加盟店店長楊金峯表示,中山區在基隆河以北的部分為大直,區域範圍:西至國防部( 通北街) 及大直國高中、北安國中,東至堤頂大道二段與內湖科技園區相鄰,北至北安路,南至明水路及樂群一路( 美堤河濱公園)。聯外主要道路:內湖路一段、堤頂大道、大直橋及北安路接新生高架,捷運文湖線的大直站及劍南路站也讓區域帶來交通利多。大直舊社區以大直街及北安路為主,區內幾乎都是無電梯的公寓住宅,但巷道整齊,多為6~15 米寬的棋盤式巷道,公寓目前平均每坪行情約在55~65 萬,大直國小、實踐大學及道明外僑學校讓區域文教氣息濃厚。明水路以西是舊的重劃區,屋齡多為20 年左右大樓或華廈,價格較金泰段重劃區便宜,大樓每坪行情85~95 萬元,華廈每坪70~80 萬元,知名社區忠泰建設的「忠泰風格」前兩個月,低樓層每坪成交行情約在116 萬元左右。本區有雙語的永安國小、海基會大樓,亦有占地3 千坪綠映扶疏的永安公園,是民眾休閒好地方。大直金泰段重劃區1997 年開始重劃,範圍為明水路、樂群一路、北安路及堤頂大道,採住商分離、低密度開發,呈現美式開闊寧靜的生活環境。以樂群二路為界,以北為商業娛樂用地,以南則為住宅用地,住宅用地約占全部的3 分之1,讓此區段內的住宅社區、豪宅更顯稀有保值;明水路東側住宅區則是知名的水岸豪宅聚落,基隆河景與48 公頃河濱綠地稀有景觀、社區隱密性佳,位處市區卻鬧中取靜,吸引政商名流群聚,如:「帝景水花園」、「輕井澤」、「代官山」等,近期「代官山」每坪成交仍達210 萬元,「西華富邦」27 樓以每坪212.5 萬元成交。建議一般首購或換屋民眾,可選購大直街、北安路舊社區;明水路以西舊重劃區華廈;小套房產品;基河國宅、圓山新城及力行新城。因為購屋總價會落在1,000~3,000萬、3,000~5,000 萬。尤其國宅與軍宅大都能在約2,500 萬上下購得電梯3 房附車位,將來轉手比較容易,適合精打細算的人。商業、休閒機能豐富大直加盟店店長楊金峯說明,大直除了一般熟知的休閒購物「美麗華百貨」外,區域內的商業A 辦大樓,如興富發建設的「台北時代廣場」、白天鵝建設的「豐匯」及「全聯企業總部大樓」,長虹建設緊鄰捷運劍南路站的「新時代廣場」大樓,有「美麗新廣場百貨」及「聯寶電腦」進駐。國際級的五星飯店有宜華、美福,其中宜華規劃有商辦和國際展覽中心,未來更有福華等大型飯店將進駐、原伍角船板餐廳退出後由World Gym 台北Sport 旗艦店接手,及ATT 4 FUN 進駐原愛買大賣場。佔地面積達44 萬平方公尺的美堤河濱公園,有自行車步道和140 米綠帶公園,更是吸引許多當地或鄰近區域的民眾,在此休憩娛樂。捷運密集生活圈 首善之都購屋首選松江南京加盟店店長李沃洲表示,自基隆河截彎取直後以北低漥地區不再受淹水所苦,棋盤式規劃街道整齊劃一;區內經過的松山新店、文湖、中和新蘆、淡水信義捷運線擁有南京東路、松江南京、中山、中山國中、大直、行天宮、中山國小、雙連、民權西路,共9 個密集的站點;商圈多、大型公園也多:榮星公園、新生公園、大佳河濱公園;大型醫院有馬偕醫院與台北市聯合醫院( 林森院區);學校共有11所國小、5 所國中、5 所高中、1 所護理家事高職及3 所大學;食、衣、住、行、育、樂、醫療、就學、工作,樣樣滿足需求。本區鄰近台北車站5 鐵,在捷運中山站周邊五星級飯店林立,生活機能完備,公園、百貨、醫療中心、影城都有,這裡相當受日本租客喜愛,挑高套房月租金在2~2.5 萬元,一般套房月租金則在1~1.5 萬元,若租給外國人,月租金可多1~1.5 萬元。松江南京加盟店店長李沃洲補充,中山區產品多元,交易量一直都是台北市數一數二,從低總價幾佰萬的小套房到1、2 千萬的公寓、電梯2~3 房,到較大坪數優質的電梯3~4 房,上億的豪宅都有,能滿足各種客戶層;整區都在近捷運站10 分鐘內,生活住家條件上比大同及萬華區更優,房價方面沒有鄰近中正、大安及松山來的高,許多知名企業總部亦設於本區,在工作機會、交通建設還有住家環境及房價加持下,中山區人口逆勢成長,是許多想在首善之都購屋客戶首選。待幾年後鄰近本區的台鐵雙子星大樓完工,將增加數萬就業人口,未來不論租屋市場或居住人口的需求會再大幅成長;購屋就是一項投資,中山區是最密集的捷運生活圈,在需求量較大的區域,房價的抗跌性相對高,保值、抗通膨再求增值,最好的選擇就是中山區。
購屋信心回來了!
2017-11-23
【文 / 研究發展室】經濟感受度及購屋意願指數雙雙回升自住客購屋預算提高 新北市購屋預算直逼台北市國內不動產市場確定已從谷底回升!中信房屋針對購屋需求端進行的宅指數調查發現,自第三季起,民眾購屋信心已回來了,包括經濟感受度綜合指數及購屋意願綜合指數皆雙雙回升。中信房屋副總劉天仁表示,雖然目前的房市景氣距離2012-2014 年的房市高峰期仍有一段距離,但幾乎可以確定的是,房市谷底已過,甚至自住客的購屋預算亦有提高的趨勢,而且居住新北市民眾的購屋預算直逼台北市,若此趨勢不變,新北市將成為北台灣房市銷售主力市場。劉天仁說,以台北市為例,根據台北市地政局針對成屋市場公佈的台北市住宅價格指數、國泰建設針對新推個案公布的國泰房價指數,及中信房屋針對消費者購屋意願公佈的宅指數調查發現,三大指數的谷底皆在2016 年第四季,之後震盪盤整一季至兩季。其中台北市住宅價格指數自今年5 月回升;國泰房價指數台北市第二季的新推個案房價,甚至超過2014 年房市景氣時期的價格;中信房屋針對消費者進行的購屋意願的宅指數調查也發現,購屋信心在2016 年第四季最薄弱,但在經過兩季的盤整後,第三季亦呈現上揚的格局。劉天仁認為,第三季宅指數的調查結果,幾乎可以確定是未來數年房地產市場的雛型,包括以自住客為主的房地產市場;新成屋、中古屋及預售市場的此消彼長態勢;產品定位總價帶的設定,以及貸款的還款期限延長至30 年至40 年,造成購屋客層年輕化等趨勢。 脫離價格下跌暴風圈 跟著經濟成長緩升目前房市確定已脫離價格下跌的暴風圈,但要恢復2012-2014 的榮景也不容易。劉天仁表示,根據宅指數的調查發現,包括六都及新竹縣市,有購屋意願的民眾,自用的比例在五成至七成五之間,平均為62.3%,創下自2009 年調查以來的次高紀錄。其中,台北市及新北市自用的比例為63% 及64.9%;桃園市為70.9%;台南市最高為72.3%;新竹縣/市、台中市及高雄市分別為58.7%、59% 及53.1%。換言之,由於市場上主要以自住客為主,未來的房價就是穩穩當當,沒有激情,也不會有驚恐,就是跟著經濟成長緩步走升。另外,本次的宅指數調查也發現,由於民眾經濟感受度提升,在購屋信心增加的情況下,自住客購屋預算也提高。以本季與第二季相較,新北市購屋預算增加最多,從第二季的1000 萬增加至1224 萬;台南市從718萬增加至834 萬;桃園市從791 萬增加至861 萬;至於台北市則從1349 萬增加至1371 萬元。劉天仁表示,本次調查顯示,台北市與新北市的購屋預算逐漸趨近,這代表捷運可及性增加情況下,購屋民眾對於台北市與新北市的界線逐漸模糊。若以台北市標準單價約每坪50 萬元估算,該預算可買27 坪住宅,但類似的預算,在新北市卻可購買50 坪的產品。 本次調查發現,自住客甚至趨向於購買新北市較大坪數產品的喜好,更勝於購買台北市較小坪數的產品。也就是說,北台灣的房地產主要推案市場,將從台北市移轉至新北市。
2017年末 房市買氣回籠?!
2017-11-22
房貸申辦激增 青年買房占大宗 自從行政院在2015時公佈將「青年安心成家購屋優惠貸款」由500萬提高到800萬,想吸引首購族進場購屋。但近兩年房市進入盤整期,許多人入場態度趨於保守,先行觀望景氣。不過到了今年10月,看屋人數明顯增加,消費者漸漸感受到不少物件放低姿態,讓利出售,加上各大銀行祭出優惠利率房貸方案推一把,把一些潛在買房客給呼喚出來,根據財團法人金融聯合徵信中心的房貸資料統計,2017上半年,共有72497筆住宅貸款,相較去年同期,年增13%,其中又以20~30歲的年輕首購族,以及60歲以上的退休置產族,年增16.4%、17.2%,增加幅度為最大。現在買房利率雖有優惠,但在挑選物件與地段仍要多加留意以下幾點要素,若高高興興下了訂金,萬一貸款下不來可就囧了。1. 剛好的坪數若青年首購在資金有限的情況下,盡量買在15~25坪左右的物件,既跳出套房難脫手的限制,又不會因總價過高而無法負擔,或坪數過小不易核貸,等之後資金充裕再以小換大。 2. 中古也有好貨第一間房其實選擇稍微有點年紀的中古屋,會是一個好的買房歷練,通常新屋價格較高,入手門檻高,而中古屋只要選到體質不錯,又不是在極精華區的,好好整理一下,住起來一樣可以很舒適,只要非高風險的物件,都較易貸到不錯的成數。3. 避開炒作區域通常自住需求強的區域,銀行評估風險較低,易於給予較好的優惠利率,以台北市為例,北投、內湖和文山為1.76~1.77%最低,新北市則是新莊、泰山、五股和林口這4區利率均在1.8%以下。若是那種以「遠景建設」為炒作題材的新興重劃區,核貸金額則可能只有鑑價的7~8成,像新北的淡海新市鎮最高鑑價僅約7成、林口7.5成。4. 信任的品牌房仲透過可信任的品牌仲介購屋、談房貸,可找尋像第一家全面推動「房屋交易安全制度」之加盟系統品牌,同時保障加盟店及消費大眾不動產交易安全。這些房仲品牌也會對產權調查較嚴格,銀行較放心,銀行的鑑價就會和消費者實際購屋總價相距不大,成數大約能達8~8.5成。   買房核貸找房仲好品牌針對您預算範圍、增值空間、居住區域、理想坪數、生活機能、鄰近交通…等透過縝密精算分析與評比,計算出CP值精算給分,完全透明不保留~http://buy.cthouse.com.tw/cphouse/   文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令
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