二房東的責任
2019-05-13
文 / 鍾運凱 案例: 老王將其擁有的A 屋出租給大雄,租約明訂出租人「不同意」將房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用,或將租賃權轉讓於他人。沒想到大雄未經老王的同意,擅自將A 屋轉租給小李使用。之後,小李居然因為感情問題在屋內燒炭自殺,搶救不及過世,此時老王才發現轉租的事。老王主張大雄未盡善良管理人維護租屋之義務,且違反租約不得轉租之約定致A 屋成為凶宅;又老王當初以220 萬元購入A 屋,購買後又花費35萬元裝潢,卻成為凶宅而價值貶損達100 萬元,於是向法院提起民事訴訟向大雄索賠100 萬元。 解析: 一、 小李在A屋自殺的行為,是否構成對老王的侵權行為?首先小李訂立租約的對象是二房東大雄,不是老王,老王與小李之間並無租賃契約關係,因此老王無法對小李的行為主張違約。雖然沒有契約關係,但因故意或過失不法侵害他人之權利,或者故意以背於善良風俗之方法加損害於他人,都會構成民法第184 條的侵權行為。小李自殺導致A 屋變成凶宅,價值減損,老王可否主張受有財產上的損害構成侵權行為?實務上對此問題曾有見解。最高法院73 年台上字第1173 號判例認為,物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵。換言之,凶宅不是對房屋造成直接物理之損害或通常效用之減少,亦即非物本體所生之瑕疵,僅涉及經濟性價值之減損。此外,凶宅之價值減損因個人主觀認知及宗教民俗有所差異,亦得藉由時間、記憶等因素或宗教儀式,而淡化或祛除心理不安之主觀因素。又最高法院103 年度台上字第584 號判決,認為自殺雖然導致房屋成為凶宅,但「房屋本身未遭受任何物理性變化,所有權未受侵害」,似乎沒有侵害屋主的權利,不構成侵權行為。高等法院103 年度上更( 一) 字第39 號判決認為,承租人雖於房間內燒炭自殺,惟並未導致房間有何損毀或滅失,自無賠償責任。二、 大雄對於小李自殺一事,是否應賠償老王的損失?關於承租人將租屋轉租或出借給第三人使用導致該房屋受損,民法第433 條規定:「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。」第444 條第2 項:「因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。」然而第三人或次承租人自殺導致租屋成為凶宅,是否符合法條規定的「第三人或次承租人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失或損害」?依前述司法實務見解,似乎認為自殺者不負侵權行為責任,且凶宅並非物理上之瑕疵,非「毀損、滅失」,因此承租人(大雄)似乎無須負責。前述高等法院103 年度上更( 一) 字第39 號判決認為承租人之損害賠償責任,均以承租人違反善良管理人注意義務為前提,而所謂善良管理人之注意義務,係指交易上一般觀念,有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意。承租人(二房東)對次承租人並無監督之義務,且並無未盡注意義務之處,自無損害賠償責任。三、 最新實務見解認為承租人應負責本案例出自高雄地方法院107年度訴字第894 號判決。該判決認為二房東應負賠償責任,應賠償出租人(屋主)100 萬元。理由摘錄如下:( 一) 台灣社會目前之國民感情及風俗係鼓勵人們應珍惜生命,而不認同自殺行為,且自殺雖係個人自己結束生命之行為,但「選擇死亡」尚非憲法所保障之自由權範疇,從而,自殺行為依台灣社會目前之國民感情及風俗,應認屬違反善良風俗之行為。( 二) 在他人所有房屋內自殺死亡,易造成一般人對該房屋有嫌惡、畏懼之心理,及對於居住其內之住戶,產生心理之負面影響,礙及生活品質,且因一般人心存陰影而排斥承租或購買有人自殺之房屋,亦將導致該屋之交易價值減損及流通障礙,影響房屋所有權人之使用、收益,故在他人所有之房屋內自殺死亡,當屬社會道德通念上不能接受之行為,而有背於善良風俗。( 三) 自殺者明知該房屋非其所有,當可預見倘其於該屋內自殺死亡,將使該屋成為俗稱之凶宅,日後有難以出租或出售,其仍執意為之,造成該房屋貶值,致房東受有房屋貶值之純粹經濟上損失,自難認無故意存在,應就其故意行為造成房東之損害負賠償責任。( 四) 承租人依民法第433 條規定所負之責任,係「代負責任」,即承租人對於同居人或第三人應負侵權行為責任之事由,代同居人或第三人負賠償責任而言,倘該等同居人或第三人應負侵權行為責任,承租人即應依民法第433 條規定負賠償責任,與承租人本身是否已盡善良管理人注意義務無涉。( 五) 凶宅不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能,在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買,導致該屋之交易價值減損及流通障礙,影響房東之使用、收益,該屋價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失,甚至更甚於物理性毀損、滅失,此種情形,非民法當初立法時所得預見,法院於處理此種事件時,自應類推適用其性質相似之法規加以解決,以因應時代與社會環境變遷,補充法律規定之漏洞。四、 結論根據上述最新實務見解,本題房東老王可類推適用民法第433 條之規定,請求二房東大雄賠償其100萬元損失。此外,如果租賃的房屋是「住宅」且二房東是「包租業者」,根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第3 條第5、6 款規定,包租業者也要「經營租賃住宅管理業務」,而「租賃住宅管理業務」又包含一切與租屋管理有關之事項,換言之,包租業者之義務即包含房客(次承租人)之篩選、房客日常生活之注意、異常情況之處理及預防。假如因為包租業者的失察,導致房客在租屋內自殺,包租業者對於出租人(屋主)可能要負損害賠償責任。畢竟相較於一般的轉租人(二房東),包租業者作為專業的租賃服務機構,應負擔較高的義務。  

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機能完熟雙子星大生活圈 —苗栗縣頭份市
2018-04-13
文 / 行銷企劃部 頭份建國加盟店店長蔡議鋒表示,頭份、竹南位於苗栗縣內最北端,素有北苗及苗栗雙子星之稱。憑藉地理位置優勢,交通上不僅有中山高、中二高、西濱快速公路、後龍高鐵站、台一線、台三線等觀光景點之串連,且台鐵竹南站為山線與海線之交會樞紐,所以交通便利、四通八達。 科學園區支撐 人口增加 商圈蓬勃發展頭份、竹南設籍人口超過18 萬人,竹南科學園區現在已有超過50 家廠商進駐,從業員工1 萬2,800 人以上。由於人口持續增加,食衣住行育樂的需求也不斷提升,頭份市中正路、中華路間之舊有商圈飽和不敷使用而向外擴張,尚順商圈儼然成形,知名品牌、精品、大型賣場、餐飲陸續進駐完成。竹南鎮由於台鐵竹南東站的完工,更將萬坪運動公園、苗北藝文中心及周邊商業區與竹南光復路、立達街商圈連成一線,帶動了頭份、竹南近年來的蓬勃發展,也因土地取得不易且成本增加,使得建商推案價格上揚。新推案量的增加,讓購屋族群從地點、每坪單價、建材、用料、建築外觀、社區營造等等都有更多的選擇,例如:昌隆廣場- 好漾( 佳昂建設) 每坪單價15~16 萬、中央都會( 正群建設) 每坪單價18~20 萬、誠品2( 理德建設) 每坪單價17~18 萬、樹上景( 東陞建設) 每坪20~22 萬( 取自:591 房屋交易網站/ 新建案 )。建案的開價會視地點、周邊環境、學區、商圈及推案戶數的多寡而有所增減,中古屋情況亦相同,再加上屋齡及屋況,更是成交價格增減的一大要素。區域人口、就業機會→影響住屋、租屋需求→影響區域房價,以頭份、竹南未來的發展相信會更趨於穩定成長,所以房價起伏不至於落差太大,只要住屋需求確定就是進場談價的好時機。 頭份建國商圈交通、生活、休閒機能完備頭份建國加盟店店長蔡議鋒說明,頭份建國商圈發展早,建國路及中央路是其主要幹道,有各式的商家聚集,號稱全台最大唯一全室內5D、VR 體感樂園的尚順育樂世界、購物中心就位於中央路,生活與休閒機能皆完備。學區有建國路上的建國國中小,是頭份明星學校。交通方面,商圈的右側就是頭份交流道,距離約5 分鐘,開車南北往返很便捷,通勤族可選擇到竹南車站搭乘台鐵,住宅產品早期以透天為主,近年有不少大樓推案。竹南鎮傳統購屋區段受青睞蔡議鋒店長補充,竹南大多都是低矮的透天厝,即使新建案也以透天為主,新大樓集中在竹南車站周邊及新興重劃區較能見到,地理位置鄰近竹科、坐擁竹南科學園區,但卻仍保有輕鬆愜意的小鎮氛圍。以竹南車站為竹南鎮的發展重心,站前商圈的博愛街、延平路、民族街等路段從生活百貨、傳統市場,藥局、電器行、餐飲店到金融機構一應俱全、最為熱鬧,竹南國小、國中一路到高中,也都集中於此。包括竹南車站前後站商圈、立德重劃區,與竹南運動公園周邊的竹南鎮傳統購屋區段,仍受青睞,在地的自住客族群多選擇透天或別墅,科學園區及工業區的外來就業人口對大樓產品較有偏好。根據實價登錄資料,竹南、頭份在2017 年的成交總價都較2016 年增加,其中竹南增加近1 成,而交易量方面則頭份增加約2.6%,竹南較2016 年是減少的狀況。觀察2015~2017 年數據,可說自從2016 年房地合一上路後,房市反轉,雖然大型企業進駐園區設廠利多,但投資客退場,買方觀望心態強,對價格起伏更加敏感,還是期待下修,讓利才有機會成交。頭份鄰近竹科、頭份、竹南、廣源四大工業區,有大量就業人口的需求支撐,生活機能亦不遜色於新竹,在建案讓利、中古屋屋主心態軟化下,目前只要有價格修正後的物件釋出,就能吸引買方進場,建議民眾可多看多比較。秀麗山水與生態景觀是苗栗縣的特色,頭份除了本身立地條件就極具磁吸效果,區域內的頭份市綜合運動公園與毗鄰的竹南運動公園,加總17 公頃以上,想欣賞各項展演活動可就近到苗北藝文中心,人文休閒軟實力更加分,苗栗雙子星值得您選擇!  
日本不動產 「潘朵拉盒子的開啟」
2018-03-12
【文 / 中信房屋商仲部 王藝樺】 共享經濟的崛起共享經濟(Sharing economy),又稱「租賃經濟」- 這個術語最早由美國德克薩斯州立大學社會學教授馬科斯· 費爾遜(Marcus Felson)和伊利諾伊大學社會學教授瓊·斯潘思(JoeL.Spaeth) 於1978 年發表的論文(Community Structureand Collaborative Consumption:ARoutine Activity Approach)中提出;但此現象卻是在近幾年開始流行的,其主要特點是,包括一個由第三方創建的、以信息技術為基礎的市場平台,這個第三方可以是商業機構法人、組織或者政府,個體或個人藉由這些平台,交換閒置或多餘物品、空間、知識、經驗,來籌集或賺取分享的利益。常見的型式有公共自行車、汽車以及不動產住宿空間共享等,在此同時,共享經濟又具有弱化擁有權、強化使用權的作用;在共享經濟的體系下,人們可將所擁有的資源有償租借給他人,使未被充分利用的資源獲得更有效的利用,進而使資源的整體利用效率變得增加許多。 日本不動產與住宅住宿事業法將自己空置的房間或住處作為「民宿」,有償出租給遊客的法案「住宅住宿事業法」,又稱民泊新法,已經於2017 年6 月9 日在日本參議院通過;換言之,民泊新法具備法律效力,新法規定普通住宅可作為有償住宿設施的營業標準,房東只要向地方政府登記後,就可在規定的區域內,以全年180 天作為上限提供有償的民宿服務,法案最快2018 年開始實行。由於法案的正式通過,遊走在灰色地帶的民宿( 分享經濟的概念)合法化,屋主只要在合乎規範的前提下,就可將自己的房屋、房間出租作為民宿使用,估計可望創造出兩千億日圓的產值,日本電商企業樂天(Rakuten)非常看好這波民泊前景,設立繁體中文網站和平台,寄望吸引亞洲遊客預約住宿,預料將與美國的Airbnb 平台形成競合。此外,這對以收取租金、創造高投報率為主的海外置產族群( 聰明錢)更是一大商機,在出租民宿合法化後,置產客就能放心地、合法地賺取租金! 民宿物件的挑選與商機中信房屋商仲部副理王藝樺表示,隨著2020 年東京奧運即將來臨,尋找民宿物件更應選擇東京為優,若置產客預算充足的話可找尋距離場館近 3 個地鐵站以內的地點,或者是步行 10 分鐘內可達的距離;若預算相對有限,則可放寬標準,選擇離地鐵站步行 10 分鐘以內可到達的地點。另外,礙於日本人不喜歡較舊的房子,物件的挑選以屋齡15 年左右的中古屋為主,除了收租投報率有機會比新成屋高出兩倍以上外,日後出售時又可兼顧保值性,可說是進可攻、退可守的好選擇。王藝樺認為,日本當地雖有專業的「物業管理公司」代為房東管理,但尚缺乏「日租代管」的公司,物業管理公司若可趁勢開辦「日租代管」服務,可促進許多非日本籍的投資客、置產客前往投資,讓整個市場更為活絡,是一個極新穎的商機;還有,「日租」民宿相較於「月租」,投報率可能高出更多,雖然日租客源較不穩定,但單日租金高,若以一間月租15,000 元的套房為例,日租一日租金設定為 2000 元,一個月僅需出租不到 8 天就可以和月租金額打平,假設與合法的分享經濟平台配合好,入住率拉高,投報率將相當驚人和可觀。 結論日本政府通過住宅住宿事業法,猶如打開「潘朵拉的盒子」一般,好處是可以更促進經濟的發展,讓海外的置產客和聰明錢更加順勢流入( 原意是為了胃納2020年東京奧運所到訪的觀光客,以彌補目前不足的飯店與旅店量),若單純以這樣來看,立意是很正向的,不過值得注意的是,現在日租民宿的開放合法,對飯店產業的衝擊、日租民宿的公共安全和檢查與後續競爭下可能產生的各種混亂…等等,在在都將考驗著當局者的智慧與解決的能力,需要配套措施相對跟上,但可以想見的是,隨著日租民宿的合法與上路後,就海外的置產客與聰明錢而言,無疑更加相得益彰;日本不動產較低的基期、較高的投報率,再搭配做多的政府法律,2018 年依然是投資日本不動產的黃金時機! 中信房屋海外不動產推薦  https://global.cthouse.com.tw/  
金融、文教、交通、題材 譜出悠揚房市樂章 —台北市松山區
2018-03-12
【文 / 行銷企劃部】 延壽健安加盟店店長蘇鈺珺表示,松山區位於台北市中心偏東地帶,區內除了松山機場、大巨蛋、小巨蛋之外,還有多家百貨公司、購物商場,著名的觀光夜市--遼寧夜市,更有頂級文華東方酒店,以及捷運松山新店、文湖兩線貫穿,讓生活機能非常便利。本區軍國宅屋齡新、指名度高延壽健安加盟店經營區域:西起光復北路、東至塔悠路,北起民生東路、南至南京東路,這個區域是軍國宅分佈最廣的區域,有松山新城,平安新城、健安新城、健康新城、延壽國宅。此區軍國宅屋齡新、學區好、交通便利、採買方便,又有車位可使用,街廊整齊,綠意盎然,加上電纜全面地下化,所以指名度非常高。 近期延壽國宅海砂屋已陸續更新,第一期《中工常翠》46 戶已完成,第二期《中工耘翠》正興建中,勢必為民生社區帶來新樣貌。鄰近捷運南京三民站的〝健康公宅〞,位處市區精華地段且提供里鄰多元服務,公辦托嬰,日照服務,社區農園,又有青創回饋等等措施規劃,今年1月中已開放民眾申請,相當踴躍。 小巨蛋生活圈環境優就業、就學強力支撐小巨蛋商圈金融機構林立,更鄰近數間百貨商場、還有中崙傳統市場,生活採買便捷、休閒功能發達,周邊多公園綠地,居住環境優質。生活圈擁台安、博仁、長庚、三總松山分院4 家大型醫院,醫療資源豐富;及敦化國小、國中、育達商職、民生國小、介壽國中等學校,文教氣息濃,其中敦化國小、國中2所學校吸引許多家長置產、卡位明星學區宅,房價支撐力強;且區域內上班族人口眾多,不少投資客戶看中房屋出租率高,買下公寓樂當包租公。饒河夜市生活圈鄰近內湖、南港、信義區,周邊開發較早,舊公寓、透天厝居多,生活機能佳,房價也相對比信義計畫區來得容易入手。雙捷運、熱門學區加持交易價量穩南京敦化加盟店黃秋蘭店長說明,松山區的主要商辦路段以南京東路三、四段、民生東路三段、敦化北路、復興北路為核心;早期外商集中商圈在民生東路三段,雖然信義計畫區崛起,但整齊劃一的帷幕大樓仍獲得許多跨國企業青睞進駐;南京東路與敦化北路全線是傳統金融辦公商圈;復興北路在早期木柵捷運的開通下,兩旁多B、C 級的辦公大樓。 南京敦化商圈以南京東路與敦化北路為經緯,東起光復北路,西至建國北路,南以市民大道為界,北至松山機場,區內除了南京復興雙捷運的優勢外,有敦化國中小明星學區,台北小巨蛋、松山運動中心等運動展演中心,及微風南京百貨及兄弟飯店、王朝酒店、六星級文華東方酒店聚集,亦有長庚及台安醫院立地於此;本區屬住商混合型商圈,新舊辦公大樓櫛比鱗次,許多企業總部紛設於此,辦公大樓成交價格每坪約在70 萬~80 萬之間。住宅方面,熱門明星學區加持,雙捷運貫通東西南北,周邊房地交易始終維持一定的量價,根據實價登錄,本區平均成交單價約略在每坪75 萬~85 萬之間。 南京敦化加盟店黃秋蘭店長補充,近來政府積極推動都市更新,敦化北路堪稱機場國門前端最美麗的香榭大道,廣達70 米的路幅,有一路延伸到底的林蔭樹景,各大型建商無不摩拳擦掌插旗於此,除了台塑大樓都更案,原台北學苑舊址也由中國人壽標得地上權,正動工A級辦公大樓及旅館;住宅指標個案則有華固建設興建中的華固名鑄,和推案中的華固敦品,推案價格都高於每坪200 萬,可謂當前台北市含金量最高的路段。台灣第一個美式示範社區的民生社區,區內設有25 座大小不等的公園,綠地佔社區面積近10 分之一,井字型街道,生活機能佳,雖然住宅產品多為屋齡較高,但依然是許多台北市民心目中最強社區。松山區商圈發展成熟、生活型態多元、食衣住行育樂各項機能樣樣完善便利,且大型開發、建設等房市題材不斷,無論就業、就學需求,自住置產投資的購屋族群都可滿足。    
那一片雨遮的事 —2018 新制不登記不計價 房市影響?
2018-02-12
文 / Acer.L 內政部通過「地籍測量實施規則」修正草案,自2018年起無論預售屋、新成屋的「屋簷」、「雨遮」,全都刪除以附屬建物測繪登記的規定,一律不登記(不計坪)也不計價。內政部表示,從2011年5月1日起實施「屋簷、雨遮登記不計價」措施,但僅針對預售屋,不適用其他新成屋,常發生消費者混淆的情況,屋主在購買預售屋時屋簷、雨遮登記不計價,卻在成屋賣出時又將屋簷、雨遮的坪數計價出售,造成炒作預售屋套利的空間。 建商利潤減少 轉嫁消費者新屋房價短期將上揚原本建商「屋簷」、「雨遮」計入坪效試算,銷售面積可增加5% 以上,若無法計價,減少的利潤勢必仍轉嫁至消費者,未來新屋及預售屋每坪售價恐增加,原本單價100 萬,會變成105 萬,短期新屋及預售屋將上揚。房價長期仍會回穩投資客進場買預售屋誘因降低舊制投資客買預售屋只計算不含雨遮、屋簷的面積,但等到新成屋,以同樣單價出售,由於雨遮列入可售面積,等於可售面積增大,往往能賺到一筆價差。新制一旦取消登記,投資客買預售屋無賺取價差空間,投資炒房的誘因減少,就新屋房價長期來看,短期雖上漲,中長期因投資套利空間減少,房價仍會持平回穩。新制上路 新屋市場宜觀望買房首選低公設中古屋2018 新制即將上路,建商會選擇自行吸收成本薄利多銷,還是轉嫁消費者調升房價? 端看市場買氣而定,建議新屋市場短期仍應觀望,待價格穩定之後再進場,買房仍應考慮低公設、低管理費的中古屋,較為安全。預售屋實價登錄仍有時間差首購族建議買中古屋 資訊相對透明由於預售屋從購買至交屋可能需2 至3 年,市場行情在這期間或許會出現重大變化,這重大變化也包含政策轉變對房價造成的波動,所以購買預售屋從購買時間點到交屋登錄價格資訊,恐需兩三年的等待,才可窺探整個社區的價格全貌,對於沒有買房經驗的首購族,應避免與投資客競購新屋;而中古屋相對有實價登錄資訊做為參考,可以貨比三家再進場。
產業群聚效應 建設、 藝文軟硬兼具代表作 —高雄市岡山區
2018-02-12
文 / 行銷企劃部 岡山國宅加盟店店長甯容慧表示,岡山是北高雄傳統的商業金融服務、企業貿易外銷、及交通系統轉運中心,食衣住行育樂皆便利,到高雄市區只要約15分鐘即可抵達。過去岡山屬於較封閉的市場,購屋者多是在地人,是價位平實的區段,縣市合併升格後,高雄市區人口逐漸往北高雄移居,各方面機能加速發展,行政院推出的前瞻基礎建設,將把捷運紅線延伸至岡山路竹,而華邦電與台積電先後要在高雄與台南設廠,在產業園區開發計劃、大眾運輸系統、與科技大廠進駐等因素拉抬下,人口與房價俱增,岡山區前景看俏,區域新案以中低總價別墅為主,對在地客極具吸引力。 87期重劃區 打造高居住品質環境岡山國宅加盟店店長甯容慧指出,產業方面,全國70% 的螺絲業集中岡山區,螺絲產量也佔全球16%,是全球最大、密度最高的生產聚落,還有全國首座螺絲博物館,另外、發展精緻農業也是岡山積極推廣的要務。文化方面與許多歷史淵源皆有所連結,眷村文化及宗教廟宇也是其著名的文化一環。縣市合併過後,岡山辦理了30 多年來第一次公辦市地重劃,第87 期市地重劃工程於2017 年7 月啟動,市政府地政局利用空軍眷村土地(原為國軍正氣新村、致遠村及大鵬九村,重劃前建物老舊殘破,眷舍遷建後,土地多閒置或低度利用),以重劃方式帶動地方繁榮,重劃後提供可建築用地約17.6 公頃,無償取得11.3 公頃公共設施用地,並設置寬25 公尺園林道、6 條計畫道路,以及更一口氣劃設6 座公園,補足過去當地極度缺乏的公園綠地,打造高居住品質環境,其中包含原是岡山日本海軍航空隊宿舍群的醒村,在電視劇取景拍攝下再現人氣,近期登錄為文化景觀,也將配合進行修復計劃,呼應地方歷史人文特色、讓市民及觀光人潮增加適當活動空間,尤其重劃區鄰近捷運南岡山站、岡山文化中心、劉厝公園、典寶溪滯洪池公園等重大建設,迎合岡山再發展需求。 交通、就業、醫療、藝文有力支撐甯容慧店長說明,現在高雄捷運紅線從南岡山站延伸至岡山站已拍板定案,預定2018 年即可動工興建,引起許多投資客、建商關注;近年來岡山忠誠街更是成為具重劃題材的豪宅特區,不僅投資有利,生活品質也相當優質,是現今岡山住宅熱門的搶手地段,而預計在今年3月由恆聚建設完工後開賣、睽違12年的新住商大樓(是少數無預售的大樓),規劃有250 戶,地上15 層地下3 層,便是位於成功路與忠誠街,良好的地理位置與生活品質,讓有意購屋者非常期待。 岡山位於高雄與台南間,向來生活圈與房市自成一格,近年因捷運與市區拉近關係,加上半導體大廠將在路竹的南科高雄園區內,陸續投資超過3 千億元興建新廠房,可望帶來產業群聚效應與增加上萬個就業機會,提高購屋需求,連帶刺激岡山房市反應加溫,此外,高醫大與高市府和高捷公司啟動合作計畫,預計2019 年10 月啟用,投資33.5 億元的高醫大附設高醫岡山醫院進駐高雄捷運北機廠開發區,預計建造約2萬4 千坪醫院,位置緊鄰捷運南岡山站,營運後可大幅提升當地民眾就醫環境品質,提供50~60 萬人次醫療服務,更能為高雄區創造1000 名就業機會;隨著縣市合併、各項公私部門的重大建設與投資計畫,以及周邊本洲、永安、楠梓等三大工業區,帶來豐沛充足的就業居住人口等各項利市發展下,更近享文化中心、十鼓橋糖文創園區等藝文機能,『軟硬兼具』,吸引不少重視生活品質的工業及科技從業人員青睞,岡山區未來發展及投資市場熱度持續上升。    
花博、交通、中科園區題材 房市開紅花 —台中市后里區
2018-02-12
文 / 行銷企劃部 中科后里加盟店店長鄭秀葳表示,台中市北端的后里區,經過政府再利用后里農場、七星農場土地成立中部科學工業園區后里園區,轉型朝科技產業發展,知名度即約在11年前因中科第三期進駐,慢慢擴散,再加上去年營運的麗寶Outlet Mall以、2018年花博及麗寶Outlet Mall二期以義大利科莫湖為概念打造人工湖的相關建設逐漸帶動,近期「亞洲第2大」的摩天輪、賽車場都持續興建中,將成為中台灣重要的遊憩中心。在麗寶樂園100公尺外圍區域,散布著多處小型住宅社區,這些社區房價低廉、交通便利,吸引不少首購族群移入,其中多來自於后科園區的上班族,鄰近新大樓如觀雲川「后科首席」、金亮億「巨凰」等案推出後很快就售罄。上月眉區域位在摩天輪下方,環境安寧又兼具觀光的未來性,距離后里交流道僅1.5公里,交通方便是人口移入最大的誘因,此區預計將會有多波建設議題。 工作人口進駐 新建案增中科后里加盟店店長鄭秀葳說明,后里建地少,而三義裕隆桃園廠遷廠至后里,增加800 多工作人口、鎂光科技公司這兩年增加1,500 名員工,工作人口進駐變多,各建商開始進入后里掠地,許多新建案推出;后里主要的生活圈位於三豐路及甲后路,臨生活圈的新建案如:恆詠建設- 御藏/ 臻藏、國信建設- 慕夏之庭、誠真建設- 厚禮、璞仁建設- 契合,因坪數、格局不同,開價各有所異,均價為1,000 萬以上,中古屋為700 萬左右。中科園區周圍新建案價位多為700 多萬起,如:觀雲川建設- 后科首席III、峰業建設- 世紀花園、壬順建設- 幸福小鎮……等,生活機能相對的沒有市區來得繁榮、便利。在購屋前可先考慮自備款、家庭人口數、上班或小孩上課地點,之後再將生活機能條件一一納入,以能力可負擔範圍與每天固定活動、通勤的便利性為主。后里的交通動線,甲后路為當地主要幹道,東可抵達后里車站,西可銜接國道一號,前往七期重劃區約只需十分鐘車程,三豐路往南可連接國道四號,通往台中市區。若從后里到台中不自行開車、騎車,現在統聯市公車155號可直達台中秋紅谷、新光三越、大遠百、烏日高鐵站,對年輕人來說是一大福音。想逛麗寶outlet、搭上全台最高的摩天輪- 天空之夢,一樣坐上統聯市公車155 號或是搭接駁車就能輕鬆抵達。 安眉路「后科首席III」優質適首購鄭秀葳店長指出,近年市區可開發土地稀少,不少建商往外圍區段推出低總價別墅、大樓,這類產品總價幾乎都在千萬元內,符合當地首購需求,銷售也供不應求,台中市后里區就是一個鮮明的例子。位於安眉路上有一個優質新建案「后科首席III」非常值得推薦, 總價798 萬起,3F 獨棟透天,間間套房,距中科園區3 公里、麗寶樂園渡假區2 公里、基地附近即有公車站牌,適合首購族、小家庭,月付本利1.9萬,即可輕鬆擁有平面車位透天厝。如居住人口不多,可將多餘套房出租,比自行在外租屋還划算。 觀光、交通配套、中科園區打下發展基石后里生活圈有吸引人的豐富觀光遊憩資源:麗寶樂園與后里馬場等知名遊樂景點座落,以及后里火車站一帶適合跑步、騎乘單車的「后豐鐵馬道」,沿途經過許多美景,橫跨大甲溪的「花粱鋼橋」、百年歷史的舊山線鐵路隧道--「后豐9 號隧道」;再加上2018 年的台中花博,市政府預估將會在177 天內吸引到8 百萬的參觀人次,總經濟效益可望超過545 億元,第23 屆世界蘭花會議也將於2020 年3 月利用花博外埔展區盛大舉辦。作為聯繫花博后里及外埔園區,並跨越國道1 號聯絡道的「中部科學工業園區西向聯外道路」,去年7 月已竣工,亦是中科后里園區連結外埔重要道路,後續其他花博聯外道路如「中部科學工業園區南向三合一聯外道路」,可紓解豐原區及后里區、鄰近區域交通運輸負荷, 「月眉西側南向聯絡道路」規劃種植上千棵樹搭配景觀規劃,不但是花博迎賓之路,未來也將平衡后里發展,都會一一在花博前完工。花博、交通建設與中科后里園區的發展下為本區房市打下最強而有力的關鍵基石。
溫泉、芬多精保溫 重劃區、北士科加熱 —台北市北投區
2018-01-12
【文 / 行銷企劃部】 北投捷運加盟店專案經理謝永龍表示,北投區地理環境得天獨厚,擁有天然白、青磺泉,是北部知名溫泉鄉。在台北市生活壓力大、消費高,平均所得一般般的民眾想買房已經不容易,若想擁有一間好一點的房子可能更是難,北投區具有自住及投資兼顧且CP值不错的物件,享受綠地慢活、便捷的生活環境之外,亦能幫您以每坪3字頭價位圓一個築巢的夢,推薦選擇以下三個生活圈。北投捷運生活圈:北投生活圈是最早發展的區塊,生活機能完備,由光明路前段、中央南路一段及中央北路一段組成,商業區均在臨路的兩側,住宅區則分佈在巷弄內,部份較老舊的中古公寓俱有都市更新潛力。目前推案以住宅型居多,如:大將首驛、福林國典、吾居吾宿,皆近乎完售,單價約70~85 萬/ 坪。雙捷運是北投最重要的交通工具,由於出入人次日益增加,北投捷運站第二出入口正在趕工中,新北投捷運站為配合在地的發展及吸引國際觀光客,也重新整修,讓人潮帶來錢潮形成無限商機。醫療資源很豐富,亦為北投生活圈一大特點,從捷運北投站開車十分鐘內可抵達的醫院,就有榮總、振興、陽明、新光、和信等。新北投捷運生活圈:由中和街前段、光明路中後段、中山路前段、溫泉路組成,商業區分佈在中和街前段、光明路中段、中山路前段,住宅區則分佈在中和街巷弄內、光明路後段、中山路後段。新北投以溫泉住宅為主,一般住宅為輔,其中溫泉住宅以大戶高總價居多,銷售對象相對也集中在高資產的客源,房價則依各建設公司推案的主題有相當的差異;一般住宅則以近捷運之推案銷售較佳,但單價也高,約70~85 萬/ 坪。生活採買可到北投市場或家樂福,社區型超市有全聯和頂好等。在交通上,中和街有公車總站,班次眾多,開車可經大業路上洲美快速道路,通往環河北路或中山高交流道都十分便利。新北投擁有天然溫泉,是台北知名泡湯勝地,北投公園、地熱谷、北投公共浴場,都是熱門景點,光明路有許多溫泉飯店,如:加賀屋、麗禧、水美會館,是不少民眾泡湯度假的好去處,除了溫泉會館,也有露天湯池可選擇。區內的北投圖書館是台灣首座綠建築圖書館,就座落於綠意盎然的北投公園內,室內書香,戶外鳥語,2012 年還獲得美國網站Flavorwire.com 評選為「全球最美25座公立圖書館」之一。 奇岩重劃區 :由三合街、崇仁路、磺港路、公館路組成,商業區主要以奇岩捷運站周邊為主,住宅區則以三合街內的重劃區新建案為主力,區域生活品質佳,而公館路崇仁路及公館路多屬四、五層之老舊公寓。奇岩重劃區擁有台北市唯一生態重劃區的優勢,難得的山水景觀,低密度開發,多公園綠地,為環境幽靜的純住宅區,單價約65~95 萬/ 坪區間,生活機能倚靠鄰近的北投市場,住宅區距離便利商店和商場都比較遠。目前重劃區逐漸成形,公設、公園、道路、排水等,政府已施做完成,許多建案陸續興建中,施工期間較為吵雜,短期內生活品質將受到些許影響。 食衣住行育樂皆方便 自然資源豐富樂活宜居北投捷運加盟店專案經理謝永龍說明,每個買房者都希望能買到食、衣、住、行、育、樂方便的居所;北投有多所知名中小學,如文化雙語國小及私立薇閣中小學,而大型商場Costco 也已進駐本區,連鎖速食店及超商等各式商店更是沿街林立。北投擁陽明山森林與溫泉等自然資源,也是憧憬悠然樂活的民眾所嚮往的生活環境,加上目前市場買盤重視「性價比」的特性,使房產抗跌保值。因自然條件豐富,主要推案區域以親山地段為主,並環繞丹鳳山,例如一般稱舊北投的奇岩段、崇仰段,以及新北投溫泉地區等,尤其以「類半山宅」概念為推案指標區。近年養生度假風氣抬頭,推案坪數有放大趨勢,以60至90 坪的產品為主,吸引包括區域外的換屋自住買盤,也有部分屋齡較舊的別墅產品。 「北士科」地方發展大利多謝永龍專案經理補充,目前政府正在建設的「北投士林科技園區」可謂是地方大利多!經由串聯內科、南軟園區發揮加乘效應,提供了北投再生發展的新契機,全區預定在2020 年完工。使用分區為住宅區及科技產業專用區,開發後住宅區推估未來能容納居住人口約為1 萬5千人,科技產業專用區預估吸引就業人口約3 萬5 千人。想在北投區購屋若自備款較充裕者,可選擇捷運站約500 公尺內的建案,或樂活養生的溫泉宅;自備款有限者選擇捷運圈外圍,交通上或許多花了5分鐘,但鬧中取靜,相信一定能找到適合自己超值又溫暖的家。掌握現在買房議價空間增加的好時機,您就能快人一步擁有幸福的未來。
2018 投資不敗的致勝之道
2018-01-12
文 / 中信房屋商仲部 王藝樺一、目前世界主要股市 經濟體之狀況由上波2009 年金融海嘯至2017 年,全球經濟從谷底反彈、慢慢回升,而全球主要股市也在資金行情引領下,走了將近5-10 年的多頭,多頭派對能延續到何時或者即將曲終人散,就成為大家最關心的話題;其實,基本上只要龍頭霸主美國升息腳步未停,多頭趨勢應該就不會結束,但值得注意的是,「迎接2018新的一年,投資市場的高低基期轉換,將是勝敗之決定關鍵。」以今年世界主要股市或經濟體表現來看,美國的道瓊工業指數今年漲幅24.18%、德國的Xetra DAX 指數漲幅15.28%、日本的日經225 指數漲幅17.01%、英國的金融時報指數漲幅7.02%、香港的恆生指數漲幅30.77%,最後再加上南韓的綜合指數漲幅21.87%與台灣的加權指數漲幅為12.08%,從以上今年各國的經濟櫥窗可以窺出,2017 年成熟經濟體的表現非常不錯,基本上投資人在今年度若把投資部位放在這個籃子裡,投資報酬率可以想見有多豐碩,除了英國的金融時報指數漲幅不到10% 外,其餘的都有雙位數以上的幅度,而在投資人開心之餘,2018 年該何去何從、如何資產配置呢? 二、基期高低--決定勝敗「基期」是報告期的對稱-- 是某一時期的價格水平與另一個時期價格水平對比計算的相對數。一般把作為對比基礎的時期叫做基期,把與之進行對比的時期叫計算期或報告期。通常在做高低基期比較時,一剛開始都要先做該種類、該商品或該市場本身由歷史軌跡演進的比較,簡單來說就是標的本身在這個時間點與之前歷史高低點的比較,從而得出目前是屬於高基期或是低基期。而持有聰明錢的投資人們,在做投資部位的資產配置時,一定要秉持「高低基期轉換」的概念去執行,絕對不能過度迷信過去高績效標的,進而忽略高基期背後已經產生的高風險,倘若高基期標的一旦反轉,除了可能吃掉原本的利潤後,更可能侵蝕到原本投入的本金,反而得不償失;如果投資人有效利用轉換概念,把投入在高績效高基期的標的部位,轉換一定的比例到另一個低基期之合適標的上,這樣一來不僅降低了一定比例的風險外,假使高績效高基期的標的還有末升段漲勢,手中依然保有一定比例的投資部位,算是一種進可攻、退可守的策略 !三、高低基期策略轉換原則上在做跨產業的高低基期轉換策略時,風險是一定有的〈每個產業或市場的風險係數都不同〉,因為處於低基期的標的大部分有其道理,故投資部位要做轉換時,切記要有相當的研究與了解,方可膽大心細的做配置轉換,不過低基期的標的如何挑選適當可進場的?就成為聰明錢的投資人必修的課題,筆者建議,我們可以從投資大師巴菲特的「價值型投資法」窺見其中奧妙,簡單來說,即是投資人用低於" 企業真實價值" 的價格,買進能長久經營的績優標的,如果更收斂其意涵,就是買進處於低基期、但是經營績效好的公司或投資標的。以最近台灣的股市來看,適時的賣出高基期漲多的電子股,轉進基期低但績效好的金融股,或者跨市場、產業的轉換,賣掉高基期漲多的股票,轉入低基期的黃金和大眾物資,假如對台灣房地產市場有所興趣的投資人,亦能參考像國巨公司的陳董一樣,申讓一定比例的股票,把資金轉進低基期的房地產,名人的資產配置或許值得我們留心!四、國內房市低基期打底 留意大眾物資、黃金低基期反轉展望旺旺來的2018 年,全球經濟隨著火車頭美國的加速復甦,再加上俯拾即是的熱錢,在在都說明2018年仍是續旺的一年,當然世界主要的股票市場漲幅已多,牛市是不是仍能再「牛逼」下去讓人有點擔心,不過聰明錢如果能適時地轉換到優質的低基期標的去,應該就能持盈保泰、守住得來不易的投資盈餘,筆者建議2018值得注意的投資方向如下: 2018年值得注意 投資新方向:Ø 國內房市Ø 大眾物資和黃金Ø 新興市場 大眾物資、黃金這類商品投資標的,都有其應有的循環週期,若能在低基期時進場,等到循環往上時都有不錯的成果;另外,新興市場也是2018 年撿黃金的好地方,相對於這幾年飆漲的成熟市場經濟,低基期的新興市場充滿了無限潛力。最後,看一下2018 年的房地產市場,雖然目前看來仍沒有極多方的消息與政策,不過由買賣移轉棟數、民眾賞屋與付斡旋的數量來推敲,已經有嗅到房地產市場落底打底的跡象,若以台北來說,本身有自住需求的買方、或者遇到物超所值的物件,要放膽的依自身能力考慮入手,畢竟好的地段區域和物件有限,房地產依然在2018 年的資產配置中占有一席之地! 中信房屋海外不動產推薦:https://global.cthouse.com.tw/  
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