西門信義兩大磁吸 東區失寵 北市商圈新歡舊愛換人當
2019-03-12
文 / 王人群 自2010年底眾多快時尚進軍台灣市場,搶佔各大商圈之主要店面,短期大幅度拉高租金水準,店家付租能力有限,東區進駐業種商家大洗牌,以往餐飲或零售業者紛紛退至後側巷弄或移轉至百貨內經營。其後在2014 年房地合一稅制之推廣下,海內外投資方因稅制壓縮利潤,紛紛撤出不動產市場,且網路購物興起影響實體消費經濟,業者無力負擔高漲之租金,東區空置店面持續增加,商業氣息及人潮熱度不如以往,對於消費者及外來旅客吸引力也相對減少。2018 年港商連鎖化妝品零售SaSa、韓國快時尚品牌SPAO 與MIXXO 等指標租戶紛紛撤出東區,知名品牌店家開始出走並轉往其餘商圈之態勢明顯,相較於西門町及信義區的蓬勃發展,頗有「三十年河東,三十年河西」之感概。回顧台北市商圈發展歷程,東區是否能回歸以往興榮之潛力?西區老舊沒落 城市東移帶動東區發展1950 年代中華商場落成,西門町與台北城地區共同形成台北商業消費中心,興盛一時,亦帶動區域小型商場發展。1980 年代在西區發展逐漸飽和下,台北市商業中心逐漸東移,中華商場也因年久失修,加上消費喜好及行為轉變,逐漸失去商圈龍頭之地位,而東區則隨著忠孝東路及台北捷運陸續通車,成為台北市重要商業發展地區。市郊區域商場萌芽 滿足移入人口消費需求大台北地區因產業發展及工作機會多,吸引許多外地人口移入,多數居住於市郊及新北市一帶,市郊地區爆炸性人口成長,許多區域商場於1990 年代相繼萌芽,如天母地區著名之大葉高島屋、內湖地區之德安百貨(已結束營業)及景美地區之漢神百貨景美店(現為瀚星百貨),欲滿足市郊地區之消費需求。信義商圈百貨林立 量販、地區商場興起因應都市發展東移,台北市政府及台北市議會遷移帶動信義計畫區發展,自1997 年新光三越信義店(現為信義新天地A11 館)開幕至今,信義計畫區已躍升為台北主要之商業區,如加上今年開幕之微風南山及遠百信義店,區內百貨購物中心樓地板面積合計將達20 萬坪,約佔台北市總體之3 成,商業聚集效應大。港湖地區因國道一號行經,加上區內重劃區腹地廣大,許多大型量販如大潤發、好市多、家樂福及特力屋等紛紛於2000 年後進駐,確立區域消費之發展型態。另大台北地區捷運機能逐漸發展完善,許多地區商場(如板橋大遠百、中和環球)交通節點商場(如CITYLINK 松山、南港店)崛起並發酵。 陸客開放帶動觀光 站前西門吸背包客帶動商圈2008 年開放中國大陸旅客來台旅遊,台灣觀光迎來一波榮景,不只團體旅遊,自由行旅客人數及比例皆年年上漲,台北車站及西門町周遭挾交通便利及旅居負擔相對親民之優勢,成功吸引散客入住。近年來新南向政策發酵,加上國外媒體播送介紹,除日本、港澳旅客外,韓國及東南亞旅次亦逐年增加。其中,西門町因外籍旅客持續造訪,商圈人潮熱度興盛,吸引眾多品牌擴點進駐,運動用品店、伴手禮店外,2018 年初札幌藥妝以105 萬之高額月租金進駐漢中街,創下商圈租金表現最高紀錄,鄰近路段更有約10 來家之美藥妝店品牌,顯示美藥妝店在區內之蓬勃發展。 東區租金大幅調漲 降租仍留不住商家2010 年UNIQLO 進駐明曜百貨、2011 年ZARA 進駐統領以來,各大衣著服飾及鐘錶等時尚產業品牌紛紛搶進東區,在競租情形下,東區沿街店面租金大幅成長5 成,巷內店面甚有成長1 倍的情形,店家難以負擔,頂呱呱、鼎泰豐在2014 年移轉,沿街店面退至後側巷弄與轉移至百貨公司之變化逐漸明顯。在2014 至2016年間台灣政治環境改變下,中國對台灣旅遊態度緊縮,直接影響來台旅遊消費人數,更間接影響零售業對於後市之保守預測,加上房市稅制政策影響發酵,投資買盤淡出明顯,自然影響店家競租表現。2014 年SWATCH 以高額租金取代頂呱呱進駐東區沿街,2018 年底即使由月租金180 萬降至100 萬,仍留不住SWATCH;對街房東於同年租金自打7 折,才成功挽留星巴克之金牌房客,東區店面由持續漲租,演變至近年降租2~4 成之情勢。東區有交通優勢 西區須注意業種同質性2020 年敦南誠品確定熄燈,大型集客據點之消失預期使消費人潮減少,東區商圈未來1 至2 年如無法透過降租留住品牌或引進新興業種組合,重拾消費者及旅客對於商圈之興趣,必定如天母商圈及師大商圈迎來衰退,惟東區仍有其交通之優勢,區內房屋屋齡多為30 年以上,未來是否能透過都更迎來區域新氣象,重獲寵愛,仍待觀察。西門町近年取代東區成為商圈租金表現龍頭,高商圈人氣促使店家紛紛進駐,未來除須注意商圈內業種同質性過高,導致旅客興趣減少之風險外,預期近年商圈榮景仍能持續。  

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家長最愛 文青風優質蛋白區 —台北市文山區
2018-05-11
文 / 行銷企劃部 文山區位於台北市南郊,全區三面環山,區域有景美溪流貫,與新店溪匯合。文山區是由景美與木柵合併,地域上木柵指的是文山區東半部,景美指的是文山區西半部。興隆加盟店店長劉金祥表示,文山區內目前有兩條不同捷運線,景美地區為松山新店線,設有萬隆與景美站;木柵地區則是文湖線通過,設有辛亥、萬芳醫院、萬芳社區、木柵、動物園站。區內主要的生活圈如下:景美生活圈以羅斯福路六段為主要幹道,連結公館商圈與新店大坪林生活圈。景美區發展較早,以景美捷運站周邊生活機能較佳,區域內有景美夜市、愛買、各式連鎖商店,商業氣息發達,且綠化面積高,有河濱公園、景華公園、景行公園還有15 萬坪的仙跡岩。學區有景美、景興、溪口國小及景美國中,文教氣息濃厚。生活圈內公園綠地、學區、市場、捷運一應俱全,房價在文山區來說較高,但相對也保值。抗跌性強,與鄰近中正、大安、新店區房價相對便宜,吸引許多自住客移入。景美生活圈住宅行情:公寓43~48 萬/ 坪,中古大樓55~60 萬/ 坪、新大樓60~70 萬/ 坪。萬隆生活圈以羅斯福路五段為主要幹道,捷運萬隆站為發展核心,介於公館與景美兩大商圈之間,商業氣息較淡,純屬住宅生活圈,居民多為軍公教人員。學區有武功、萬福、志清國小,民族、景興國中和師大分部。公園有萬和1~3 號公園、河濱公園,此區域文教氣息濃厚,公園綠地多,住宅行情:公寓40~50 萬/ 坪,中古大樓50~60 萬/ 坪,新大樓60~70 萬/ 坪。萬芳生活圈以捷運萬芳醫院與萬芳社區兩大區域為主。萬芳醫院生活圈以商家林立的興隆路三段萬芳醫院為中心,往外擴張到興隆路二、三段及辛亥路四、五段,生活圈內有面積廣達1.461 公頃的興隆公園,學校有興華國小、萬芳國高中、中國科技大學、警察專科學校,文風鼎盛,文山運動中心亦在此區。萬芳醫院生活圈生活機能完整,房價在台北市各區域中亦相對平實,此生活圈住宅行情:公寓35~42 萬/ 坪,中古大樓50~55萬/ 坪,新大樓60~65 萬/ 坪,吸引不少市區首購族進住。萬芳醫院生活圈距萬芳醫院捷運站約10 分鐘路程,興隆路三段海巡署對面有興隆社區、寶來社區、家家社區等公寓住宅,合宜價格,生活圈每坪27~32萬適合預算型的購屋族。文山木新加盟店店長李東垣指出,木新商圈是木柵精華地段之一,主要區塊以木新路三段、忠順街二段及力行國小交織而成的範圍,是文山木新加盟店的主力服務商圈。 木新商圈木新商圈計有2 所國小、1 所國中及1 所明星學校景美女中,這區塊都是以住宅為主沒有商業辦公大樓。木新路三段上麥當勞左右兩側延伸商家林立,多為餐食業,舉凡像是麥當勞、摩斯、星巴克、各種手搖店、燦坤3c、大同3c、屈臣氏、三大電信直營店等等知名連鎖品牌,都可以在木新商圈看到,是文山區最密集的區塊之一。木新路三段短短1公里的距離,在房地產最景氣的時候曾高達8 間房仲進駐,由此可知道木新商圈房子在木柵的搶手程度。商圈的公寓大多都是30~40 年以上的老舊公寓,目前成交行情平均落在34 ~ 39 萬/ 坪之間,電梯大樓15 年內目前成交行情每坪約在50 ~55 萬之間,20 多年以上的電梯華夏成交行情每坪約在46 ~ 52 萬之間,如果有河堤邊景觀好的物件則行情每坪可以增加個2~5 萬,像是國泰建設在力行國小旁面河堤所蓋的御園,平均成交約在60 萬以上。目前木新商圈已無新的建案推出,主要也是前些年房地產景氣時能蓋的地都蓋的差不多了,若有也是些蓋好卻還未完銷的建案。區域中的三期重劃區面積13.5633 公頃,主要範圍在景美女中對面的樟新街跟一壽街,再從樟新街與一壽街往西順河堤延伸經力行國小,再過恆光街一直到木新路二段靠河堤的新榮公園;重劃後大幅改善居住環境品質,成為優良建築用地。美國現任總統川普在房產界有一句名言:「Location ! Location !Location !」。淺顯易懂,也是買房子的人都知道的圭臬,生活機能便利與萬坪河堤運動公園兩者兼具,木新商圈就是木柵最好的Location之一,亦是買房者最佳的選擇。  
台灣房地產市場復甦 要轉動這三把金鑰匙
2018-05-11
文 / 王藝樺 房地產新的定位與方向「房地產」是指覆蓋在土地並永久附著於土地的一類實物,比如建築物,大致上也就是一般人們口中的房子。房地產一般也被稱為不動產(real property,也寫作realty)。如果用傳統的觀念來看,房地產幾乎都是被當成食衣住行中的「住」來使用,漸漸地,滿足自身住的需求仍有餘力者,就發展出買了房子來出租收益,比如說一般住宅、店面、辦公室、廠辦土地…等等產品,到了這時期,房子的定位與作用不再僅止於住而已,房地產進入第二階段;目前,房地產已經邁入第三階段,房地產跳脫以往住與出租收益的需求,慢慢轉型成為「投資商品」或稱為「投資標的」,而更有甚者,「虛擬的房地產」即房地產的不動產證券化(Real Estate Investment Trust,縮寫 REIT) ,就是一般人講的股票,也行之多年,到了此階段,以往對房地產的看法和判斷都有所改變了,例如常有人提到房地產市場已沒有人口紅利,未來房地產只有一路悲觀下去,實際上十幾年前就有人講出這樣的想法,但是房地產還是又漲了十多個年頭,到了這一兩年又有人提起沒有人口紅利這話,即使房地產市場最近有所回檔,不過真正是沒有人口紅利作祟嗎?還是房地產這個「金融商品」漲多了在做回檔修正?值得大家思考。復甦的金鑰一:政府政策(態度)台灣的房地產市場,在經過幾波多頭漲勢之後,最近幾年稍見回檔的狀態,雖然影響市場的因素多而複雜,但是最重要的金鑰還是只有這一個「政府政策」,也可以說是政府對房地產市場的態度,簡而言之,有點像是台幣匯率走勢一樣,假設全球總經局勢沒有大變動的情形下,政府為了刺激出口,而讓台幣進行有目的性的貶值雷同;現今台灣的房地產市場,交易量不到三十萬棟,相對交投熱絡的時候差了許多,最主要的還是因政府的態度轉趨保守,進而訂定較嚴謹的政策來管制,故一旦市場的交易者嗅到這種氛圍,紛紛退場觀望與保守看待,想當然,整個市場就會漸趨清淡,然而只要政府重新偏向開放做多的態度,房地產市場離綻放光彩的時間則不遠矣! 復甦的金鑰二:利率政策「利率政策」是第二把金鑰。基本上,房地產市場在過去一直呈現多頭走勢,利率政策扮演相當關鍵的角色,有人一定會說也有過10% 的利率,為何那時候房地產市場還是往上漲,不過別忘了那時候的時空背景,那時候利率高沒錯,可是正逢台灣經濟起飛的年代,非常高比例的民眾都有賺到錢,所以口袋豐厚足以買房支撐利息,再加上後來房價節節高升,資金成本的憂慮就被稀釋,而近些年,經濟成長的力道大不如前,利率政策已經轉變,房地產市場就在現今低利的環境中維持;但是,美國今年已經啟動升息樞紐,按照往常的慣例與目前美國官員的態度表現,正式變成升息循環的機率相當的高,一旦美國變成升息循環,各國為了因應也難避免升息,若台灣一樣跟進並且成為循環,房貸族的資金成本壓力就會增加,再加上預期心理,對於房地產市場將會有一定的衝擊和影響,所以未來升息的頻率與幅度就相當關鍵,頻率較緩和、幅度別太深才能將衝擊降到最低。復甦的金鑰三:資金流向第三把金鑰為「資金的流向」。原則上,只要商品買賣想要成行成市,就需要交投活絡的市場,市場要活絡,當然就需要資金的流入,以台灣目前較小的市場規模與經濟體來看,境外流入的資金不是停留在股票市場,就是投入在房地產市場,常常上演一套資金接力兩邊跑的戲碼,端看哪個市場目前有利可圖( 通常是多頭市) 就往哪裡跑,現在的情況是資金相對都在股市,再加上大環境和種種因素影響,短期而言,資金要大規模重新回到房地產市場,需要有相當多的利多刺激和改變才有可能,不過對於房地產市場也無需太過悲觀,因為股票市場雖然目前為多頭市,但是基期已經相對很高,反觀房地產市場相較於股市與本身的房價修正,可說是相對的低基期,就風險的觀念而言,若有資金從高基期的股市移入低基期的房市,對於房地產市場將注入一劑強心針。綜觀台灣的房地產市場,最為重要與關鍵的還是在於「政府的政策與態度」,讓房地產市場健全發展與人民買得起房子間取得平衡,將是接下來房地產市場再度欣欣向榮的金鑰;2018 年為縣市長大選年,政府應會以振興經濟考量釋出利多,強化公共工程,前瞻建設逐漸發酵,對房市的穩定發展也將能有所助益!  
雲嘉南中心點、文教宜居生活好區 —台南市新營區
2018-04-16
【文 / 行銷企劃部】 新營昱欣加盟店店長林忠信表示,新營區位於台南市北方,縣市合併前的原台南縣政府所在地,是台南市傳統的市政中心,區內行政機關和商店林立,教育、文化、醫療、鐵公路發達,又鄰近嘉義高鐵站,交通相當便利。。新營火車站目前有九成的火車在此停靠站,高速公路也在此設立交流道及轉運站;學校則計有6所國小、4所國中、5所高中,吸引了許多鄰近地區的學子來上課。由於區域腹地不大,且人口較集中,在新營走路散步10分鐘就能和綠地、公園或學校相遇,生活氛圍優閒,曾榮獲「國際宜居社區大獎」銅牌獎,所以說新營是(談情說愛、休閒、養生)最好的所在!文化中心精華舒適純住好區眾多政治、文化、綠地等公共資源群聚的文化中心一帶,是當地人心中最舒適生活圈的純住宅好區,主要範圍約是北至新建國小,南達中山路圓環,東側以新營火車站為界,西邊則至民權路,雖然附近是屬於早期發展的舊部落,但因為當初即以市政中心、文教區來規畫,全區大部分的街廓整齊、寬敞,還有腹地廣大的南瀛綠都心公園,商業設施相對較少,不過民權路與復興路交會沿線就有各式店家,中華路、民生路的十字路口沿線,周末變身為知名夜市,基本生活飲食不成問題。大新營、雲嘉南中心點 房市穩定新營昱欣加盟店店長林忠信補充,在新營的房地產以“透天厝”為主力,且在學區附近的房子較搶手,新東重劃區漸漸飽和,房價也漸漸升高,居住人口大都是公教人員和來此讀書的外地人,換屋式售屋的機會很少,不會有空屋的產生,所以房價居高不下。在地的建商:自地、自建、自售,案量不會超過20 戶,標榜是在地的建商信用、可靠、實地、服務好,打遍天下無敵手,案案出清。外來的建商:大面積的開發,都是20 戶以上,強調是團隊各負其責、各展所長,銷售時間會拉長。由於縣市合併升級,大新營區變成新營、柳營、鹽水、六甲、後壁、白河六區域合併再成一個大生活圈,新營區即位於大新營地區中心點,亦為雲嘉南中心點,與嘉義共構生活圈,雖然近期房市反轉,但對該區房價卻幾乎沒有影響,除了有公教人員、醫師等穩定、高收入族群支撐,相對親民的價格更讓房市表現穩定。
南科大引擎 強力帶動新市容 —台南市新市區
2018-04-16
【文 / 行銷企劃部】 新市南科加盟店店長呂一文指出,新市區位於台南市的中部,鐵公路交通便捷。境內地形平垣,屬嘉南平原的一部份,昔日為農業城鎮,隨著台灣經濟發展,工商業起飛,許多知名的紡織、食品廠等傳統產業紛紛設立於本區,深具都市發展潛力,1995年在自然條件、產銷環境、研發機構、 生活環境、行政配合細分等18條項目的整體評比雀屏中選為台南科學園區所在地。 南科園區持續開發生活圈不斷成長 房市看好南科園區1038 公頃的基地,新市區佔有568 公頃,園區周邊3283公頃(70% 在本區) 已獲准為特定開發區,帶給新市區的發展無可限量。並且園區持續開發建設,台積電與聯電晶圓雙雄,陸續投入數千億元資金擴廠,就業人口超過8 萬人,在大量就業與消費人口增加的效應影響下,讓南科周圍包括新市、善化、永康、安定等生活圈不斷成長,區域房市前景看好。同時交通建設形成四通八達的路網,可迅速串連南科與台南市區,也將不少南科人購屋置產觀念轉變,以能夠負擔的相同總價帶範圍,增加約十分鐘通勤時間,換取享有充裕的居住空間與樂活環境,不再只選擇南科周圍或東區虎尾寮重劃區,帶動了市郊各主要生活圈的購屋需求。南市交通網中心 占盡地利新市南科加盟店店長呂一文說明,由於中山高速公路、第二高速公路、東西向快速公路、台一省道皆彙集於新市區,從新市區至台南市的各個區域行車時間平均不超過1個小時,是台南市整體交通網的中心;占盡地利的新市不只有高科技產業,位於南科園區管理局旁的國立台灣史前文化博物館南科分館去年底完工,800 多萬件文物正陸續遷入館內,預計今年正式開館;還有連續舉辦14 年的新市白蓮霧節活動,在在見證本區的文化發展與地方產業活力。整體而言受惠於台南科學園區這顆引擎帶動,人口日增,建商不也斷的開發建設,房價上漲幅度大,以目前消費者的選擇性來看:一是來南科工作的人多;二來則是以政府對地方的照顧編設下,造就新市未來多方發展,2016 年選出台南新市政中心包括新市看西農場周邊等3個優先設置地點,都在南科旁;三來在地有多種房屋類型符合各式需求,以上皆是來新市置產自住或投資的最有利因素。脫胎換骨的新市區,就是台南市明日之星!
機能完熟雙子星大生活圈 —苗栗縣頭份市
2018-04-13
文 / 行銷企劃部 頭份建國加盟店店長蔡議鋒表示,頭份、竹南位於苗栗縣內最北端,素有北苗及苗栗雙子星之稱。憑藉地理位置優勢,交通上不僅有中山高、中二高、西濱快速公路、後龍高鐵站、台一線、台三線等觀光景點之串連,且台鐵竹南站為山線與海線之交會樞紐,所以交通便利、四通八達。 科學園區支撐 人口增加 商圈蓬勃發展頭份、竹南設籍人口超過18 萬人,竹南科學園區現在已有超過50 家廠商進駐,從業員工1 萬2,800 人以上。由於人口持續增加,食衣住行育樂的需求也不斷提升,頭份市中正路、中華路間之舊有商圈飽和不敷使用而向外擴張,尚順商圈儼然成形,知名品牌、精品、大型賣場、餐飲陸續進駐完成。竹南鎮由於台鐵竹南東站的完工,更將萬坪運動公園、苗北藝文中心及周邊商業區與竹南光復路、立達街商圈連成一線,帶動了頭份、竹南近年來的蓬勃發展,也因土地取得不易且成本增加,使得建商推案價格上揚。新推案量的增加,讓購屋族群從地點、每坪單價、建材、用料、建築外觀、社區營造等等都有更多的選擇,例如:昌隆廣場- 好漾( 佳昂建設) 每坪單價15~16 萬、中央都會( 正群建設) 每坪單價18~20 萬、誠品2( 理德建設) 每坪單價17~18 萬、樹上景( 東陞建設) 每坪20~22 萬( 取自:591 房屋交易網站/ 新建案 )。建案的開價會視地點、周邊環境、學區、商圈及推案戶數的多寡而有所增減,中古屋情況亦相同,再加上屋齡及屋況,更是成交價格增減的一大要素。區域人口、就業機會→影響住屋、租屋需求→影響區域房價,以頭份、竹南未來的發展相信會更趨於穩定成長,所以房價起伏不至於落差太大,只要住屋需求確定就是進場談價的好時機。 頭份建國商圈交通、生活、休閒機能完備頭份建國加盟店店長蔡議鋒說明,頭份建國商圈發展早,建國路及中央路是其主要幹道,有各式的商家聚集,號稱全台最大唯一全室內5D、VR 體感樂園的尚順育樂世界、購物中心就位於中央路,生活與休閒機能皆完備。學區有建國路上的建國國中小,是頭份明星學校。交通方面,商圈的右側就是頭份交流道,距離約5 分鐘,開車南北往返很便捷,通勤族可選擇到竹南車站搭乘台鐵,住宅產品早期以透天為主,近年有不少大樓推案。竹南鎮傳統購屋區段受青睞蔡議鋒店長補充,竹南大多都是低矮的透天厝,即使新建案也以透天為主,新大樓集中在竹南車站周邊及新興重劃區較能見到,地理位置鄰近竹科、坐擁竹南科學園區,但卻仍保有輕鬆愜意的小鎮氛圍。以竹南車站為竹南鎮的發展重心,站前商圈的博愛街、延平路、民族街等路段從生活百貨、傳統市場,藥局、電器行、餐飲店到金融機構一應俱全、最為熱鬧,竹南國小、國中一路到高中,也都集中於此。包括竹南車站前後站商圈、立德重劃區,與竹南運動公園周邊的竹南鎮傳統購屋區段,仍受青睞,在地的自住客族群多選擇透天或別墅,科學園區及工業區的外來就業人口對大樓產品較有偏好。根據實價登錄資料,竹南、頭份在2017 年的成交總價都較2016 年增加,其中竹南增加近1 成,而交易量方面則頭份增加約2.6%,竹南較2016 年是減少的狀況。觀察2015~2017 年數據,可說自從2016 年房地合一上路後,房市反轉,雖然大型企業進駐園區設廠利多,但投資客退場,買方觀望心態強,對價格起伏更加敏感,還是期待下修,讓利才有機會成交。頭份鄰近竹科、頭份、竹南、廣源四大工業區,有大量就業人口的需求支撐,生活機能亦不遜色於新竹,在建案讓利、中古屋屋主心態軟化下,目前只要有價格修正後的物件釋出,就能吸引買方進場,建議民眾可多看多比較。秀麗山水與生態景觀是苗栗縣的特色,頭份除了本身立地條件就極具磁吸效果,區域內的頭份市綜合運動公園與毗鄰的竹南運動公園,加總17 公頃以上,想欣賞各項展演活動可就近到苗北藝文中心,人文休閒軟實力更加分,苗栗雙子星值得您選擇!  
日本不動產 「潘朵拉盒子的開啟」
2018-03-12
【文 / 中信房屋商仲部 王藝樺】 共享經濟的崛起共享經濟(Sharing economy),又稱「租賃經濟」- 這個術語最早由美國德克薩斯州立大學社會學教授馬科斯· 費爾遜(Marcus Felson)和伊利諾伊大學社會學教授瓊·斯潘思(JoeL.Spaeth) 於1978 年發表的論文(Community Structureand Collaborative Consumption:ARoutine Activity Approach)中提出;但此現象卻是在近幾年開始流行的,其主要特點是,包括一個由第三方創建的、以信息技術為基礎的市場平台,這個第三方可以是商業機構法人、組織或者政府,個體或個人藉由這些平台,交換閒置或多餘物品、空間、知識、經驗,來籌集或賺取分享的利益。常見的型式有公共自行車、汽車以及不動產住宿空間共享等,在此同時,共享經濟又具有弱化擁有權、強化使用權的作用;在共享經濟的體系下,人們可將所擁有的資源有償租借給他人,使未被充分利用的資源獲得更有效的利用,進而使資源的整體利用效率變得增加許多。 日本不動產與住宅住宿事業法將自己空置的房間或住處作為「民宿」,有償出租給遊客的法案「住宅住宿事業法」,又稱民泊新法,已經於2017 年6 月9 日在日本參議院通過;換言之,民泊新法具備法律效力,新法規定普通住宅可作為有償住宿設施的營業標準,房東只要向地方政府登記後,就可在規定的區域內,以全年180 天作為上限提供有償的民宿服務,法案最快2018 年開始實行。由於法案的正式通過,遊走在灰色地帶的民宿( 分享經濟的概念)合法化,屋主只要在合乎規範的前提下,就可將自己的房屋、房間出租作為民宿使用,估計可望創造出兩千億日圓的產值,日本電商企業樂天(Rakuten)非常看好這波民泊前景,設立繁體中文網站和平台,寄望吸引亞洲遊客預約住宿,預料將與美國的Airbnb 平台形成競合。此外,這對以收取租金、創造高投報率為主的海外置產族群( 聰明錢)更是一大商機,在出租民宿合法化後,置產客就能放心地、合法地賺取租金! 民宿物件的挑選與商機中信房屋商仲部副理王藝樺表示,隨著2020 年東京奧運即將來臨,尋找民宿物件更應選擇東京為優,若置產客預算充足的話可找尋距離場館近 3 個地鐵站以內的地點,或者是步行 10 分鐘內可達的距離;若預算相對有限,則可放寬標準,選擇離地鐵站步行 10 分鐘以內可到達的地點。另外,礙於日本人不喜歡較舊的房子,物件的挑選以屋齡15 年左右的中古屋為主,除了收租投報率有機會比新成屋高出兩倍以上外,日後出售時又可兼顧保值性,可說是進可攻、退可守的好選擇。王藝樺認為,日本當地雖有專業的「物業管理公司」代為房東管理,但尚缺乏「日租代管」的公司,物業管理公司若可趁勢開辦「日租代管」服務,可促進許多非日本籍的投資客、置產客前往投資,讓整個市場更為活絡,是一個極新穎的商機;還有,「日租」民宿相較於「月租」,投報率可能高出更多,雖然日租客源較不穩定,但單日租金高,若以一間月租15,000 元的套房為例,日租一日租金設定為 2000 元,一個月僅需出租不到 8 天就可以和月租金額打平,假設與合法的分享經濟平台配合好,入住率拉高,投報率將相當驚人和可觀。 結論日本政府通過住宅住宿事業法,猶如打開「潘朵拉的盒子」一般,好處是可以更促進經濟的發展,讓海外的置產客和聰明錢更加順勢流入( 原意是為了胃納2020年東京奧運所到訪的觀光客,以彌補目前不足的飯店與旅店量),若單純以這樣來看,立意是很正向的,不過值得注意的是,現在日租民宿的開放合法,對飯店產業的衝擊、日租民宿的公共安全和檢查與後續競爭下可能產生的各種混亂…等等,在在都將考驗著當局者的智慧與解決的能力,需要配套措施相對跟上,但可以想見的是,隨著日租民宿的合法與上路後,就海外的置產客與聰明錢而言,無疑更加相得益彰;日本不動產較低的基期、較高的投報率,再搭配做多的政府法律,2018 年依然是投資日本不動產的黃金時機! 中信房屋海外不動產推薦  https://global.cthouse.com.tw/  
金融、文教、交通、題材 譜出悠揚房市樂章 —台北市松山區
2018-03-12
【文 / 行銷企劃部】 延壽健安加盟店店長蘇鈺珺表示,松山區位於台北市中心偏東地帶,區內除了松山機場、大巨蛋、小巨蛋之外,還有多家百貨公司、購物商場,著名的觀光夜市--遼寧夜市,更有頂級文華東方酒店,以及捷運松山新店、文湖兩線貫穿,讓生活機能非常便利。本區軍國宅屋齡新、指名度高延壽健安加盟店經營區域:西起光復北路、東至塔悠路,北起民生東路、南至南京東路,這個區域是軍國宅分佈最廣的區域,有松山新城,平安新城、健安新城、健康新城、延壽國宅。此區軍國宅屋齡新、學區好、交通便利、採買方便,又有車位可使用,街廊整齊,綠意盎然,加上電纜全面地下化,所以指名度非常高。 近期延壽國宅海砂屋已陸續更新,第一期《中工常翠》46 戶已完成,第二期《中工耘翠》正興建中,勢必為民生社區帶來新樣貌。鄰近捷運南京三民站的〝健康公宅〞,位處市區精華地段且提供里鄰多元服務,公辦托嬰,日照服務,社區農園,又有青創回饋等等措施規劃,今年1月中已開放民眾申請,相當踴躍。 小巨蛋生活圈環境優就業、就學強力支撐小巨蛋商圈金融機構林立,更鄰近數間百貨商場、還有中崙傳統市場,生活採買便捷、休閒功能發達,周邊多公園綠地,居住環境優質。生活圈擁台安、博仁、長庚、三總松山分院4 家大型醫院,醫療資源豐富;及敦化國小、國中、育達商職、民生國小、介壽國中等學校,文教氣息濃,其中敦化國小、國中2所學校吸引許多家長置產、卡位明星學區宅,房價支撐力強;且區域內上班族人口眾多,不少投資客戶看中房屋出租率高,買下公寓樂當包租公。饒河夜市生活圈鄰近內湖、南港、信義區,周邊開發較早,舊公寓、透天厝居多,生活機能佳,房價也相對比信義計畫區來得容易入手。雙捷運、熱門學區加持交易價量穩南京敦化加盟店黃秋蘭店長說明,松山區的主要商辦路段以南京東路三、四段、民生東路三段、敦化北路、復興北路為核心;早期外商集中商圈在民生東路三段,雖然信義計畫區崛起,但整齊劃一的帷幕大樓仍獲得許多跨國企業青睞進駐;南京東路與敦化北路全線是傳統金融辦公商圈;復興北路在早期木柵捷運的開通下,兩旁多B、C 級的辦公大樓。 南京敦化商圈以南京東路與敦化北路為經緯,東起光復北路,西至建國北路,南以市民大道為界,北至松山機場,區內除了南京復興雙捷運的優勢外,有敦化國中小明星學區,台北小巨蛋、松山運動中心等運動展演中心,及微風南京百貨及兄弟飯店、王朝酒店、六星級文華東方酒店聚集,亦有長庚及台安醫院立地於此;本區屬住商混合型商圈,新舊辦公大樓櫛比鱗次,許多企業總部紛設於此,辦公大樓成交價格每坪約在70 萬~80 萬之間。住宅方面,熱門明星學區加持,雙捷運貫通東西南北,周邊房地交易始終維持一定的量價,根據實價登錄,本區平均成交單價約略在每坪75 萬~85 萬之間。 南京敦化加盟店黃秋蘭店長補充,近來政府積極推動都市更新,敦化北路堪稱機場國門前端最美麗的香榭大道,廣達70 米的路幅,有一路延伸到底的林蔭樹景,各大型建商無不摩拳擦掌插旗於此,除了台塑大樓都更案,原台北學苑舊址也由中國人壽標得地上權,正動工A級辦公大樓及旅館;住宅指標個案則有華固建設興建中的華固名鑄,和推案中的華固敦品,推案價格都高於每坪200 萬,可謂當前台北市含金量最高的路段。台灣第一個美式示範社區的民生社區,區內設有25 座大小不等的公園,綠地佔社區面積近10 分之一,井字型街道,生活機能佳,雖然住宅產品多為屋齡較高,但依然是許多台北市民心目中最強社區。松山區商圈發展成熟、生活型態多元、食衣住行育樂各項機能樣樣完善便利,且大型開發、建設等房市題材不斷,無論就業、就學需求,自住置產投資的購屋族群都可滿足。    
那一片雨遮的事 —2018 新制不登記不計價 房市影響?
2018-02-12
文 / Acer.L 內政部通過「地籍測量實施規則」修正草案,自2018年起無論預售屋、新成屋的「屋簷」、「雨遮」,全都刪除以附屬建物測繪登記的規定,一律不登記(不計坪)也不計價。內政部表示,從2011年5月1日起實施「屋簷、雨遮登記不計價」措施,但僅針對預售屋,不適用其他新成屋,常發生消費者混淆的情況,屋主在購買預售屋時屋簷、雨遮登記不計價,卻在成屋賣出時又將屋簷、雨遮的坪數計價出售,造成炒作預售屋套利的空間。 建商利潤減少 轉嫁消費者新屋房價短期將上揚原本建商「屋簷」、「雨遮」計入坪效試算,銷售面積可增加5% 以上,若無法計價,減少的利潤勢必仍轉嫁至消費者,未來新屋及預售屋每坪售價恐增加,原本單價100 萬,會變成105 萬,短期新屋及預售屋將上揚。房價長期仍會回穩投資客進場買預售屋誘因降低舊制投資客買預售屋只計算不含雨遮、屋簷的面積,但等到新成屋,以同樣單價出售,由於雨遮列入可售面積,等於可售面積增大,往往能賺到一筆價差。新制一旦取消登記,投資客買預售屋無賺取價差空間,投資炒房的誘因減少,就新屋房價長期來看,短期雖上漲,中長期因投資套利空間減少,房價仍會持平回穩。新制上路 新屋市場宜觀望買房首選低公設中古屋2018 新制即將上路,建商會選擇自行吸收成本薄利多銷,還是轉嫁消費者調升房價? 端看市場買氣而定,建議新屋市場短期仍應觀望,待價格穩定之後再進場,買房仍應考慮低公設、低管理費的中古屋,較為安全。預售屋實價登錄仍有時間差首購族建議買中古屋 資訊相對透明由於預售屋從購買至交屋可能需2 至3 年,市場行情在這期間或許會出現重大變化,這重大變化也包含政策轉變對房價造成的波動,所以購買預售屋從購買時間點到交屋登錄價格資訊,恐需兩三年的等待,才可窺探整個社區的價格全貌,對於沒有買房經驗的首購族,應避免與投資客競購新屋;而中古屋相對有實價登錄資訊做為參考,可以貨比三家再進場。
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