暫緩發展解禁 城市大躍進 —新北市土城區
2019-01-15
文 / 行銷企劃部 土城學府加盟店店長王錦鈴表示,土城屬於新北市市轄區,臨近板橋,在近年發展快速下,週邊可供建築發展用地已趨飽和,位於土城蛋黃地帶、原為軍事禁限建範圍的土城暫緩發展區開發解禁後,依都市計畫規定採市地重劃方式進行整體規劃開發,成為亮點重劃區,除交通與公共設施已先行進駐,重點醫療設施和民間娛樂設施也陸續進駐。以往受限於腹地不大、有很多的工業區及軍事禁建區而沒有這麼熱絡的土城房市,今處於逐漸加溫態勢。重劃區規劃完善 購屋最佳選擇重劃區近北二高、65 線快速道路,現有捷運板南線、未來有納入前瞻基礎計劃萬大樹林線第二期,開發範圍東以青雲路及其東側之街廊為界,西以學府路東側為界,南以金城路明德路北側為界,北以大同公司及新北高工為界,面積為45.06 公頃,公共設施包含:道路、人行廣場、公園、國民中學、停車場…等。目前推案28~52 坪,2~4 房為主,售價37~43 萬/ 坪為多,自住型、首購在2~3 房(1,200~1,500 萬)、換屋族在3~4 房(1,600~2,200 萬)。近年推案以宏璟建設日月光最大建案基地面積7,268 坪706 戶、弘暉大苑230 戶、金城舞二期、新海城、有富正旺、藏玉、東運御光…等十幾個工地較知名。土城區是大台北捷運沿線房價最親民區域之一,舊市區、海山捷運商圈、金城商圈、交通便捷、生活機能佳,房價平均在32~37(萬/ 坪)之間,雖為20年以上舊大樓,但維護大致良好,公設比少,非常值得推薦。未來萬大捷運線、長庚醫院、土城交流道,都為重劃區內創造利多,重劃區預售案價位在37~43 萬/ 坪之間,全新社區完善的規劃,是購屋者最佳選擇。中央路商圈 海山站中古屋生活機能便利土城中央加盟店店長鍾信豐表示,土城主要的交通幹道是金城路、中央路和中華路,捷運板南線的海山站、土城站、永寧站、頂埔站4 個站,還有未來萬大線的5個站點都沿著這三條主幹道興建。位於中央路一段的中央路商圈是最早聯外主要道路,周邊商家林立,又有捷運海山站,除有日月光開發案將帶來商場與影城外,亦近土城暫緩開發區。學區有樂利國小、廣福國小及中正國中。開車可走國道3 號土城交流道、及終於增設提案通過的北土城交流道,或通往新莊板橋的台65 線快速道路,交通十分便利。區域近期推案的大同莊園:位於中央路一段,是板南線上唯一萬坪森林莊園的住宅社區,此外大同也將智慧節能系統,全數導入在住宅當中,規劃22~72坪、2~4 房格局,開價每坪45~53 萬元。日月光廣場:位於重劃區學府路二段靠近中央路二段,1 樓及地下1 樓即為新型態的社區型商場,除了有秀泰影城之外,還有眾多知名連鎖品牌,及美食街、街邊店等等,住宅部份規劃為34~52 坪3~4 房,開價每坪47~51 萬元。建議買方若預算足夠,可優先找重劃區內建案,若預算不足,則可考慮找海山站附近的中古屋,生活機能也便利。 大型都市計劃、園區、醫院帶動居住需求土城金城加盟店店長陳世庸指出,土城區最近有許多大型都市計畫,又有捷運板南線支持,土城暫緩發展區重劃後是首購族的最愛。重劃區主要位於金城路二段兩側,在捷運海山站及土城站之間,有捷運及近舊市區商圈優勢,吸引多家知名建商搶入,目前最大型的推案有日月光、弘暉大苑、金城舞、清水湛、新樸文滙、青玉、藏玉等,開價約40~45 萬/ 坪,房型2-4 房,坪數約21 坪~56 坪不等; 即將完工的土城醫院設有超過1,000 個病床,此外還有萬大線第二階段,國道3 號清水交流道等計畫,是集結休閒購物、醫療、交通建設於一身,地點又在市中心的大型重劃區,發展動能強。想到土城置產的民眾,如要交通便利,沿捷運板南線,土城主要商圈的海山站生活機能好,相對房價較高,中古電梯35-40 萬/坪,近海山站5 分鐘有華固建設推出的土城第一豪宅華固新綠洲,目前算是土城最好的社區。小資族則頂埔捷運是不錯的選擇,生活機能略微遜色,但房價便宜,電梯大樓約28~33 萬/ 坪,附近也有很多新推案供選擇。金城延吉商圈有麥當勞、星巴克、屈臣氏、頂好、各大銀行等生活機能好,現雖無捷運,未來在中和萬大線加持下,增值可期,電梯大樓約30~35 萬/ 坪。土城的發展與台北市內湖很像,內湖發展快速因有科學園區,土城則有年營4.63 兆鴻海集團總部,以及頂埔永寧科技園區,鄰近中和軟體園區,三個科技園區帶進人口外,預計2019 年底可營運的土城醫院也試必將帶來很多醫護人員的居住需求,加上重劃區擴大都市版圖,土城進化為黃金宜居之城ing。

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日本不動產 「潘朵拉盒子的開啟」
2018-03-12
【文 / 中信房屋商仲部 王藝樺】 共享經濟的崛起共享經濟(Sharing economy),又稱「租賃經濟」- 這個術語最早由美國德克薩斯州立大學社會學教授馬科斯· 費爾遜(Marcus Felson)和伊利諾伊大學社會學教授瓊·斯潘思(JoeL.Spaeth) 於1978 年發表的論文(Community Structureand Collaborative Consumption:ARoutine Activity Approach)中提出;但此現象卻是在近幾年開始流行的,其主要特點是,包括一個由第三方創建的、以信息技術為基礎的市場平台,這個第三方可以是商業機構法人、組織或者政府,個體或個人藉由這些平台,交換閒置或多餘物品、空間、知識、經驗,來籌集或賺取分享的利益。常見的型式有公共自行車、汽車以及不動產住宿空間共享等,在此同時,共享經濟又具有弱化擁有權、強化使用權的作用;在共享經濟的體系下,人們可將所擁有的資源有償租借給他人,使未被充分利用的資源獲得更有效的利用,進而使資源的整體利用效率變得增加許多。 日本不動產與住宅住宿事業法將自己空置的房間或住處作為「民宿」,有償出租給遊客的法案「住宅住宿事業法」,又稱民泊新法,已經於2017 年6 月9 日在日本參議院通過;換言之,民泊新法具備法律效力,新法規定普通住宅可作為有償住宿設施的營業標準,房東只要向地方政府登記後,就可在規定的區域內,以全年180 天作為上限提供有償的民宿服務,法案最快2018 年開始實行。由於法案的正式通過,遊走在灰色地帶的民宿( 分享經濟的概念)合法化,屋主只要在合乎規範的前提下,就可將自己的房屋、房間出租作為民宿使用,估計可望創造出兩千億日圓的產值,日本電商企業樂天(Rakuten)非常看好這波民泊前景,設立繁體中文網站和平台,寄望吸引亞洲遊客預約住宿,預料將與美國的Airbnb 平台形成競合。此外,這對以收取租金、創造高投報率為主的海外置產族群( 聰明錢)更是一大商機,在出租民宿合法化後,置產客就能放心地、合法地賺取租金! 民宿物件的挑選與商機中信房屋商仲部副理王藝樺表示,隨著2020 年東京奧運即將來臨,尋找民宿物件更應選擇東京為優,若置產客預算充足的話可找尋距離場館近 3 個地鐵站以內的地點,或者是步行 10 分鐘內可達的距離;若預算相對有限,則可放寬標準,選擇離地鐵站步行 10 分鐘以內可到達的地點。另外,礙於日本人不喜歡較舊的房子,物件的挑選以屋齡15 年左右的中古屋為主,除了收租投報率有機會比新成屋高出兩倍以上外,日後出售時又可兼顧保值性,可說是進可攻、退可守的好選擇。王藝樺認為,日本當地雖有專業的「物業管理公司」代為房東管理,但尚缺乏「日租代管」的公司,物業管理公司若可趁勢開辦「日租代管」服務,可促進許多非日本籍的投資客、置產客前往投資,讓整個市場更為活絡,是一個極新穎的商機;還有,「日租」民宿相較於「月租」,投報率可能高出更多,雖然日租客源較不穩定,但單日租金高,若以一間月租15,000 元的套房為例,日租一日租金設定為 2000 元,一個月僅需出租不到 8 天就可以和月租金額打平,假設與合法的分享經濟平台配合好,入住率拉高,投報率將相當驚人和可觀。 結論日本政府通過住宅住宿事業法,猶如打開「潘朵拉的盒子」一般,好處是可以更促進經濟的發展,讓海外的置產客和聰明錢更加順勢流入( 原意是為了胃納2020年東京奧運所到訪的觀光客,以彌補目前不足的飯店與旅店量),若單純以這樣來看,立意是很正向的,不過值得注意的是,現在日租民宿的開放合法,對飯店產業的衝擊、日租民宿的公共安全和檢查與後續競爭下可能產生的各種混亂…等等,在在都將考驗著當局者的智慧與解決的能力,需要配套措施相對跟上,但可以想見的是,隨著日租民宿的合法與上路後,就海外的置產客與聰明錢而言,無疑更加相得益彰;日本不動產較低的基期、較高的投報率,再搭配做多的政府法律,2018 年依然是投資日本不動產的黃金時機! 中信房屋海外不動產推薦  https://global.cthouse.com.tw/  
金融、文教、交通、題材 譜出悠揚房市樂章 —台北市松山區
2018-03-12
【文 / 行銷企劃部】 延壽健安加盟店店長蘇鈺珺表示,松山區位於台北市中心偏東地帶,區內除了松山機場、大巨蛋、小巨蛋之外,還有多家百貨公司、購物商場,著名的觀光夜市--遼寧夜市,更有頂級文華東方酒店,以及捷運松山新店、文湖兩線貫穿,讓生活機能非常便利。本區軍國宅屋齡新、指名度高延壽健安加盟店經營區域:西起光復北路、東至塔悠路,北起民生東路、南至南京東路,這個區域是軍國宅分佈最廣的區域,有松山新城,平安新城、健安新城、健康新城、延壽國宅。此區軍國宅屋齡新、學區好、交通便利、採買方便,又有車位可使用,街廊整齊,綠意盎然,加上電纜全面地下化,所以指名度非常高。 近期延壽國宅海砂屋已陸續更新,第一期《中工常翠》46 戶已完成,第二期《中工耘翠》正興建中,勢必為民生社區帶來新樣貌。鄰近捷運南京三民站的〝健康公宅〞,位處市區精華地段且提供里鄰多元服務,公辦托嬰,日照服務,社區農園,又有青創回饋等等措施規劃,今年1月中已開放民眾申請,相當踴躍。 小巨蛋生活圈環境優就業、就學強力支撐小巨蛋商圈金融機構林立,更鄰近數間百貨商場、還有中崙傳統市場,生活採買便捷、休閒功能發達,周邊多公園綠地,居住環境優質。生活圈擁台安、博仁、長庚、三總松山分院4 家大型醫院,醫療資源豐富;及敦化國小、國中、育達商職、民生國小、介壽國中等學校,文教氣息濃,其中敦化國小、國中2所學校吸引許多家長置產、卡位明星學區宅,房價支撐力強;且區域內上班族人口眾多,不少投資客戶看中房屋出租率高,買下公寓樂當包租公。饒河夜市生活圈鄰近內湖、南港、信義區,周邊開發較早,舊公寓、透天厝居多,生活機能佳,房價也相對比信義計畫區來得容易入手。雙捷運、熱門學區加持交易價量穩南京敦化加盟店黃秋蘭店長說明,松山區的主要商辦路段以南京東路三、四段、民生東路三段、敦化北路、復興北路為核心;早期外商集中商圈在民生東路三段,雖然信義計畫區崛起,但整齊劃一的帷幕大樓仍獲得許多跨國企業青睞進駐;南京東路與敦化北路全線是傳統金融辦公商圈;復興北路在早期木柵捷運的開通下,兩旁多B、C 級的辦公大樓。 南京敦化商圈以南京東路與敦化北路為經緯,東起光復北路,西至建國北路,南以市民大道為界,北至松山機場,區內除了南京復興雙捷運的優勢外,有敦化國中小明星學區,台北小巨蛋、松山運動中心等運動展演中心,及微風南京百貨及兄弟飯店、王朝酒店、六星級文華東方酒店聚集,亦有長庚及台安醫院立地於此;本區屬住商混合型商圈,新舊辦公大樓櫛比鱗次,許多企業總部紛設於此,辦公大樓成交價格每坪約在70 萬~80 萬之間。住宅方面,熱門明星學區加持,雙捷運貫通東西南北,周邊房地交易始終維持一定的量價,根據實價登錄,本區平均成交單價約略在每坪75 萬~85 萬之間。 南京敦化加盟店黃秋蘭店長補充,近來政府積極推動都市更新,敦化北路堪稱機場國門前端最美麗的香榭大道,廣達70 米的路幅,有一路延伸到底的林蔭樹景,各大型建商無不摩拳擦掌插旗於此,除了台塑大樓都更案,原台北學苑舊址也由中國人壽標得地上權,正動工A級辦公大樓及旅館;住宅指標個案則有華固建設興建中的華固名鑄,和推案中的華固敦品,推案價格都高於每坪200 萬,可謂當前台北市含金量最高的路段。台灣第一個美式示範社區的民生社區,區內設有25 座大小不等的公園,綠地佔社區面積近10 分之一,井字型街道,生活機能佳,雖然住宅產品多為屋齡較高,但依然是許多台北市民心目中最強社區。松山區商圈發展成熟、生活型態多元、食衣住行育樂各項機能樣樣完善便利,且大型開發、建設等房市題材不斷,無論就業、就學需求,自住置產投資的購屋族群都可滿足。    
那一片雨遮的事 —2018 新制不登記不計價 房市影響?
2018-02-12
文 / Acer.L 內政部通過「地籍測量實施規則」修正草案,自2018年起無論預售屋、新成屋的「屋簷」、「雨遮」,全都刪除以附屬建物測繪登記的規定,一律不登記(不計坪)也不計價。內政部表示,從2011年5月1日起實施「屋簷、雨遮登記不計價」措施,但僅針對預售屋,不適用其他新成屋,常發生消費者混淆的情況,屋主在購買預售屋時屋簷、雨遮登記不計價,卻在成屋賣出時又將屋簷、雨遮的坪數計價出售,造成炒作預售屋套利的空間。 建商利潤減少 轉嫁消費者新屋房價短期將上揚原本建商「屋簷」、「雨遮」計入坪效試算,銷售面積可增加5% 以上,若無法計價,減少的利潤勢必仍轉嫁至消費者,未來新屋及預售屋每坪售價恐增加,原本單價100 萬,會變成105 萬,短期新屋及預售屋將上揚。房價長期仍會回穩投資客進場買預售屋誘因降低舊制投資客買預售屋只計算不含雨遮、屋簷的面積,但等到新成屋,以同樣單價出售,由於雨遮列入可售面積,等於可售面積增大,往往能賺到一筆價差。新制一旦取消登記,投資客買預售屋無賺取價差空間,投資炒房的誘因減少,就新屋房價長期來看,短期雖上漲,中長期因投資套利空間減少,房價仍會持平回穩。新制上路 新屋市場宜觀望買房首選低公設中古屋2018 新制即將上路,建商會選擇自行吸收成本薄利多銷,還是轉嫁消費者調升房價? 端看市場買氣而定,建議新屋市場短期仍應觀望,待價格穩定之後再進場,買房仍應考慮低公設、低管理費的中古屋,較為安全。預售屋實價登錄仍有時間差首購族建議買中古屋 資訊相對透明由於預售屋從購買至交屋可能需2 至3 年,市場行情在這期間或許會出現重大變化,這重大變化也包含政策轉變對房價造成的波動,所以購買預售屋從購買時間點到交屋登錄價格資訊,恐需兩三年的等待,才可窺探整個社區的價格全貌,對於沒有買房經驗的首購族,應避免與投資客競購新屋;而中古屋相對有實價登錄資訊做為參考,可以貨比三家再進場。
產業群聚效應 建設、 藝文軟硬兼具代表作 —高雄市岡山區
2018-02-12
文 / 行銷企劃部 岡山國宅加盟店店長甯容慧表示,岡山是北高雄傳統的商業金融服務、企業貿易外銷、及交通系統轉運中心,食衣住行育樂皆便利,到高雄市區只要約15分鐘即可抵達。過去岡山屬於較封閉的市場,購屋者多是在地人,是價位平實的區段,縣市合併升格後,高雄市區人口逐漸往北高雄移居,各方面機能加速發展,行政院推出的前瞻基礎建設,將把捷運紅線延伸至岡山路竹,而華邦電與台積電先後要在高雄與台南設廠,在產業園區開發計劃、大眾運輸系統、與科技大廠進駐等因素拉抬下,人口與房價俱增,岡山區前景看俏,區域新案以中低總價別墅為主,對在地客極具吸引力。 87期重劃區 打造高居住品質環境岡山國宅加盟店店長甯容慧指出,產業方面,全國70% 的螺絲業集中岡山區,螺絲產量也佔全球16%,是全球最大、密度最高的生產聚落,還有全國首座螺絲博物館,另外、發展精緻農業也是岡山積極推廣的要務。文化方面與許多歷史淵源皆有所連結,眷村文化及宗教廟宇也是其著名的文化一環。縣市合併過後,岡山辦理了30 多年來第一次公辦市地重劃,第87 期市地重劃工程於2017 年7 月啟動,市政府地政局利用空軍眷村土地(原為國軍正氣新村、致遠村及大鵬九村,重劃前建物老舊殘破,眷舍遷建後,土地多閒置或低度利用),以重劃方式帶動地方繁榮,重劃後提供可建築用地約17.6 公頃,無償取得11.3 公頃公共設施用地,並設置寬25 公尺園林道、6 條計畫道路,以及更一口氣劃設6 座公園,補足過去當地極度缺乏的公園綠地,打造高居住品質環境,其中包含原是岡山日本海軍航空隊宿舍群的醒村,在電視劇取景拍攝下再現人氣,近期登錄為文化景觀,也將配合進行修復計劃,呼應地方歷史人文特色、讓市民及觀光人潮增加適當活動空間,尤其重劃區鄰近捷運南岡山站、岡山文化中心、劉厝公園、典寶溪滯洪池公園等重大建設,迎合岡山再發展需求。 交通、就業、醫療、藝文有力支撐甯容慧店長說明,現在高雄捷運紅線從南岡山站延伸至岡山站已拍板定案,預定2018 年即可動工興建,引起許多投資客、建商關注;近年來岡山忠誠街更是成為具重劃題材的豪宅特區,不僅投資有利,生活品質也相當優質,是現今岡山住宅熱門的搶手地段,而預計在今年3月由恆聚建設完工後開賣、睽違12年的新住商大樓(是少數無預售的大樓),規劃有250 戶,地上15 層地下3 層,便是位於成功路與忠誠街,良好的地理位置與生活品質,讓有意購屋者非常期待。 岡山位於高雄與台南間,向來生活圈與房市自成一格,近年因捷運與市區拉近關係,加上半導體大廠將在路竹的南科高雄園區內,陸續投資超過3 千億元興建新廠房,可望帶來產業群聚效應與增加上萬個就業機會,提高購屋需求,連帶刺激岡山房市反應加溫,此外,高醫大與高市府和高捷公司啟動合作計畫,預計2019 年10 月啟用,投資33.5 億元的高醫大附設高醫岡山醫院進駐高雄捷運北機廠開發區,預計建造約2萬4 千坪醫院,位置緊鄰捷運南岡山站,營運後可大幅提升當地民眾就醫環境品質,提供50~60 萬人次醫療服務,更能為高雄區創造1000 名就業機會;隨著縣市合併、各項公私部門的重大建設與投資計畫,以及周邊本洲、永安、楠梓等三大工業區,帶來豐沛充足的就業居住人口等各項利市發展下,更近享文化中心、十鼓橋糖文創園區等藝文機能,『軟硬兼具』,吸引不少重視生活品質的工業及科技從業人員青睞,岡山區未來發展及投資市場熱度持續上升。    
花博、交通、中科園區題材 房市開紅花 —台中市后里區
2018-02-12
文 / 行銷企劃部 中科后里加盟店店長鄭秀葳表示,台中市北端的后里區,經過政府再利用后里農場、七星農場土地成立中部科學工業園區后里園區,轉型朝科技產業發展,知名度即約在11年前因中科第三期進駐,慢慢擴散,再加上去年營運的麗寶Outlet Mall以、2018年花博及麗寶Outlet Mall二期以義大利科莫湖為概念打造人工湖的相關建設逐漸帶動,近期「亞洲第2大」的摩天輪、賽車場都持續興建中,將成為中台灣重要的遊憩中心。在麗寶樂園100公尺外圍區域,散布著多處小型住宅社區,這些社區房價低廉、交通便利,吸引不少首購族群移入,其中多來自於后科園區的上班族,鄰近新大樓如觀雲川「后科首席」、金亮億「巨凰」等案推出後很快就售罄。上月眉區域位在摩天輪下方,環境安寧又兼具觀光的未來性,距離后里交流道僅1.5公里,交通方便是人口移入最大的誘因,此區預計將會有多波建設議題。 工作人口進駐 新建案增中科后里加盟店店長鄭秀葳說明,后里建地少,而三義裕隆桃園廠遷廠至后里,增加800 多工作人口、鎂光科技公司這兩年增加1,500 名員工,工作人口進駐變多,各建商開始進入后里掠地,許多新建案推出;后里主要的生活圈位於三豐路及甲后路,臨生活圈的新建案如:恆詠建設- 御藏/ 臻藏、國信建設- 慕夏之庭、誠真建設- 厚禮、璞仁建設- 契合,因坪數、格局不同,開價各有所異,均價為1,000 萬以上,中古屋為700 萬左右。中科園區周圍新建案價位多為700 多萬起,如:觀雲川建設- 后科首席III、峰業建設- 世紀花園、壬順建設- 幸福小鎮……等,生活機能相對的沒有市區來得繁榮、便利。在購屋前可先考慮自備款、家庭人口數、上班或小孩上課地點,之後再將生活機能條件一一納入,以能力可負擔範圍與每天固定活動、通勤的便利性為主。后里的交通動線,甲后路為當地主要幹道,東可抵達后里車站,西可銜接國道一號,前往七期重劃區約只需十分鐘車程,三豐路往南可連接國道四號,通往台中市區。若從后里到台中不自行開車、騎車,現在統聯市公車155號可直達台中秋紅谷、新光三越、大遠百、烏日高鐵站,對年輕人來說是一大福音。想逛麗寶outlet、搭上全台最高的摩天輪- 天空之夢,一樣坐上統聯市公車155 號或是搭接駁車就能輕鬆抵達。 安眉路「后科首席III」優質適首購鄭秀葳店長指出,近年市區可開發土地稀少,不少建商往外圍區段推出低總價別墅、大樓,這類產品總價幾乎都在千萬元內,符合當地首購需求,銷售也供不應求,台中市后里區就是一個鮮明的例子。位於安眉路上有一個優質新建案「后科首席III」非常值得推薦, 總價798 萬起,3F 獨棟透天,間間套房,距中科園區3 公里、麗寶樂園渡假區2 公里、基地附近即有公車站牌,適合首購族、小家庭,月付本利1.9萬,即可輕鬆擁有平面車位透天厝。如居住人口不多,可將多餘套房出租,比自行在外租屋還划算。 觀光、交通配套、中科園區打下發展基石后里生活圈有吸引人的豐富觀光遊憩資源:麗寶樂園與后里馬場等知名遊樂景點座落,以及后里火車站一帶適合跑步、騎乘單車的「后豐鐵馬道」,沿途經過許多美景,橫跨大甲溪的「花粱鋼橋」、百年歷史的舊山線鐵路隧道--「后豐9 號隧道」;再加上2018 年的台中花博,市政府預估將會在177 天內吸引到8 百萬的參觀人次,總經濟效益可望超過545 億元,第23 屆世界蘭花會議也將於2020 年3 月利用花博外埔展區盛大舉辦。作為聯繫花博后里及外埔園區,並跨越國道1 號聯絡道的「中部科學工業園區西向聯外道路」,去年7 月已竣工,亦是中科后里園區連結外埔重要道路,後續其他花博聯外道路如「中部科學工業園區南向三合一聯外道路」,可紓解豐原區及后里區、鄰近區域交通運輸負荷, 「月眉西側南向聯絡道路」規劃種植上千棵樹搭配景觀規劃,不但是花博迎賓之路,未來也將平衡后里發展,都會一一在花博前完工。花博、交通建設與中科后里園區的發展下為本區房市打下最強而有力的關鍵基石。
溫泉、芬多精保溫 重劃區、北士科加熱 —台北市北投區
2018-01-12
【文 / 行銷企劃部】 北投捷運加盟店專案經理謝永龍表示,北投區地理環境得天獨厚,擁有天然白、青磺泉,是北部知名溫泉鄉。在台北市生活壓力大、消費高,平均所得一般般的民眾想買房已經不容易,若想擁有一間好一點的房子可能更是難,北投區具有自住及投資兼顧且CP值不错的物件,享受綠地慢活、便捷的生活環境之外,亦能幫您以每坪3字頭價位圓一個築巢的夢,推薦選擇以下三個生活圈。北投捷運生活圈:北投生活圈是最早發展的區塊,生活機能完備,由光明路前段、中央南路一段及中央北路一段組成,商業區均在臨路的兩側,住宅區則分佈在巷弄內,部份較老舊的中古公寓俱有都市更新潛力。目前推案以住宅型居多,如:大將首驛、福林國典、吾居吾宿,皆近乎完售,單價約70~85 萬/ 坪。雙捷運是北投最重要的交通工具,由於出入人次日益增加,北投捷運站第二出入口正在趕工中,新北投捷運站為配合在地的發展及吸引國際觀光客,也重新整修,讓人潮帶來錢潮形成無限商機。醫療資源很豐富,亦為北投生活圈一大特點,從捷運北投站開車十分鐘內可抵達的醫院,就有榮總、振興、陽明、新光、和信等。新北投捷運生活圈:由中和街前段、光明路中後段、中山路前段、溫泉路組成,商業區分佈在中和街前段、光明路中段、中山路前段,住宅區則分佈在中和街巷弄內、光明路後段、中山路後段。新北投以溫泉住宅為主,一般住宅為輔,其中溫泉住宅以大戶高總價居多,銷售對象相對也集中在高資產的客源,房價則依各建設公司推案的主題有相當的差異;一般住宅則以近捷運之推案銷售較佳,但單價也高,約70~85 萬/ 坪。生活採買可到北投市場或家樂福,社區型超市有全聯和頂好等。在交通上,中和街有公車總站,班次眾多,開車可經大業路上洲美快速道路,通往環河北路或中山高交流道都十分便利。新北投擁有天然溫泉,是台北知名泡湯勝地,北投公園、地熱谷、北投公共浴場,都是熱門景點,光明路有許多溫泉飯店,如:加賀屋、麗禧、水美會館,是不少民眾泡湯度假的好去處,除了溫泉會館,也有露天湯池可選擇。區內的北投圖書館是台灣首座綠建築圖書館,就座落於綠意盎然的北投公園內,室內書香,戶外鳥語,2012 年還獲得美國網站Flavorwire.com 評選為「全球最美25座公立圖書館」之一。 奇岩重劃區 :由三合街、崇仁路、磺港路、公館路組成,商業區主要以奇岩捷運站周邊為主,住宅區則以三合街內的重劃區新建案為主力,區域生活品質佳,而公館路崇仁路及公館路多屬四、五層之老舊公寓。奇岩重劃區擁有台北市唯一生態重劃區的優勢,難得的山水景觀,低密度開發,多公園綠地,為環境幽靜的純住宅區,單價約65~95 萬/ 坪區間,生活機能倚靠鄰近的北投市場,住宅區距離便利商店和商場都比較遠。目前重劃區逐漸成形,公設、公園、道路、排水等,政府已施做完成,許多建案陸續興建中,施工期間較為吵雜,短期內生活品質將受到些許影響。 食衣住行育樂皆方便 自然資源豐富樂活宜居北投捷運加盟店專案經理謝永龍說明,每個買房者都希望能買到食、衣、住、行、育、樂方便的居所;北投有多所知名中小學,如文化雙語國小及私立薇閣中小學,而大型商場Costco 也已進駐本區,連鎖速食店及超商等各式商店更是沿街林立。北投擁陽明山森林與溫泉等自然資源,也是憧憬悠然樂活的民眾所嚮往的生活環境,加上目前市場買盤重視「性價比」的特性,使房產抗跌保值。因自然條件豐富,主要推案區域以親山地段為主,並環繞丹鳳山,例如一般稱舊北投的奇岩段、崇仰段,以及新北投溫泉地區等,尤其以「類半山宅」概念為推案指標區。近年養生度假風氣抬頭,推案坪數有放大趨勢,以60至90 坪的產品為主,吸引包括區域外的換屋自住買盤,也有部分屋齡較舊的別墅產品。 「北士科」地方發展大利多謝永龍專案經理補充,目前政府正在建設的「北投士林科技園區」可謂是地方大利多!經由串聯內科、南軟園區發揮加乘效應,提供了北投再生發展的新契機,全區預定在2020 年完工。使用分區為住宅區及科技產業專用區,開發後住宅區推估未來能容納居住人口約為1 萬5千人,科技產業專用區預估吸引就業人口約3 萬5 千人。想在北投區購屋若自備款較充裕者,可選擇捷運站約500 公尺內的建案,或樂活養生的溫泉宅;自備款有限者選擇捷運圈外圍,交通上或許多花了5分鐘,但鬧中取靜,相信一定能找到適合自己超值又溫暖的家。掌握現在買房議價空間增加的好時機,您就能快人一步擁有幸福的未來。
2018 投資不敗的致勝之道
2018-01-12
文 / 中信房屋商仲部 王藝樺一、目前世界主要股市 經濟體之狀況由上波2009 年金融海嘯至2017 年,全球經濟從谷底反彈、慢慢回升,而全球主要股市也在資金行情引領下,走了將近5-10 年的多頭,多頭派對能延續到何時或者即將曲終人散,就成為大家最關心的話題;其實,基本上只要龍頭霸主美國升息腳步未停,多頭趨勢應該就不會結束,但值得注意的是,「迎接2018新的一年,投資市場的高低基期轉換,將是勝敗之決定關鍵。」以今年世界主要股市或經濟體表現來看,美國的道瓊工業指數今年漲幅24.18%、德國的Xetra DAX 指數漲幅15.28%、日本的日經225 指數漲幅17.01%、英國的金融時報指數漲幅7.02%、香港的恆生指數漲幅30.77%,最後再加上南韓的綜合指數漲幅21.87%與台灣的加權指數漲幅為12.08%,從以上今年各國的經濟櫥窗可以窺出,2017 年成熟經濟體的表現非常不錯,基本上投資人在今年度若把投資部位放在這個籃子裡,投資報酬率可以想見有多豐碩,除了英國的金融時報指數漲幅不到10% 外,其餘的都有雙位數以上的幅度,而在投資人開心之餘,2018 年該何去何從、如何資產配置呢? 二、基期高低--決定勝敗「基期」是報告期的對稱-- 是某一時期的價格水平與另一個時期價格水平對比計算的相對數。一般把作為對比基礎的時期叫做基期,把與之進行對比的時期叫計算期或報告期。通常在做高低基期比較時,一剛開始都要先做該種類、該商品或該市場本身由歷史軌跡演進的比較,簡單來說就是標的本身在這個時間點與之前歷史高低點的比較,從而得出目前是屬於高基期或是低基期。而持有聰明錢的投資人們,在做投資部位的資產配置時,一定要秉持「高低基期轉換」的概念去執行,絕對不能過度迷信過去高績效標的,進而忽略高基期背後已經產生的高風險,倘若高基期標的一旦反轉,除了可能吃掉原本的利潤後,更可能侵蝕到原本投入的本金,反而得不償失;如果投資人有效利用轉換概念,把投入在高績效高基期的標的部位,轉換一定的比例到另一個低基期之合適標的上,這樣一來不僅降低了一定比例的風險外,假使高績效高基期的標的還有末升段漲勢,手中依然保有一定比例的投資部位,算是一種進可攻、退可守的策略 !三、高低基期策略轉換原則上在做跨產業的高低基期轉換策略時,風險是一定有的〈每個產業或市場的風險係數都不同〉,因為處於低基期的標的大部分有其道理,故投資部位要做轉換時,切記要有相當的研究與了解,方可膽大心細的做配置轉換,不過低基期的標的如何挑選適當可進場的?就成為聰明錢的投資人必修的課題,筆者建議,我們可以從投資大師巴菲特的「價值型投資法」窺見其中奧妙,簡單來說,即是投資人用低於" 企業真實價值" 的價格,買進能長久經營的績優標的,如果更收斂其意涵,就是買進處於低基期、但是經營績效好的公司或投資標的。以最近台灣的股市來看,適時的賣出高基期漲多的電子股,轉進基期低但績效好的金融股,或者跨市場、產業的轉換,賣掉高基期漲多的股票,轉入低基期的黃金和大眾物資,假如對台灣房地產市場有所興趣的投資人,亦能參考像國巨公司的陳董一樣,申讓一定比例的股票,把資金轉進低基期的房地產,名人的資產配置或許值得我們留心!四、國內房市低基期打底 留意大眾物資、黃金低基期反轉展望旺旺來的2018 年,全球經濟隨著火車頭美國的加速復甦,再加上俯拾即是的熱錢,在在都說明2018年仍是續旺的一年,當然世界主要的股票市場漲幅已多,牛市是不是仍能再「牛逼」下去讓人有點擔心,不過聰明錢如果能適時地轉換到優質的低基期標的去,應該就能持盈保泰、守住得來不易的投資盈餘,筆者建議2018值得注意的投資方向如下: 2018年值得注意 投資新方向:Ø 國內房市Ø 大眾物資和黃金Ø 新興市場 大眾物資、黃金這類商品投資標的,都有其應有的循環週期,若能在低基期時進場,等到循環往上時都有不錯的成果;另外,新興市場也是2018 年撿黃金的好地方,相對於這幾年飆漲的成熟市場經濟,低基期的新興市場充滿了無限潛力。最後,看一下2018 年的房地產市場,雖然目前看來仍沒有極多方的消息與政策,不過由買賣移轉棟數、民眾賞屋與付斡旋的數量來推敲,已經有嗅到房地產市場落底打底的跡象,若以台北來說,本身有自住需求的買方、或者遇到物超所值的物件,要放膽的依自身能力考慮入手,畢竟好的地段區域和物件有限,房地產依然在2018 年的資產配置中占有一席之地! 中信房屋海外不動產推薦:https://global.cthouse.com.tw/  
重大建設佐優質生活居住環境 —台南市安南區
2017-12-12
文 / 行銷企劃部 大安南海佃加盟店店長吳燕明表示,在大台南地區合併升格後,位於台南市西南方的安南區,區位由邊陲轉為核心,其中近十幾年來最有發展性的算是安西重劃區了,安通路四段以北,北安路二段以東,安中路一段以南,安西路以西等路段組成,規劃有機關用地、學校用地、安西公園等大片綠地,其餘是住宅用地,休憩機能完備。安西生活圈受惠於政府持續開發建設,坐擁生態綠地環境、成熟商圈與交通便利條件,吸引購屋買氣匯聚,成為台南市區透天產品推案新重鎮,推升區域房市穩定成長。 重大建設帶動 重劃區推案不斷大安南海佃加盟店店長吳燕明指出,隨著縣市合併、及新吉工業區、台灣歷史博物館及台江國家公園等重大建設陸續完成,安南區區位條件與發展潛力大幅提升,大量活動人口移入,與北區鄭仔寮、市中心區的商圈連結發展更緊密,整合北安路、海佃路、安和路等商圈,展現大商圈的發展規模。安西生活圈坐落於商圈核心地帶,包括安和路、安中路、北安路、海佃路等重要道路系統皆規劃完整;安西重劃區的住宅用地佔了大部分面積,所以整個社區除北安路二段及安中路一段路面規劃成店面外,其他幾乎是純住家。重劃完成後發展迅速、推案不斷,如:一品苑、美慕里、英郡8、清河苑、真建築、好意園6、禾悅、富裕人生…等等,目前還在推案的計有:傳家、幸福御守2、北安富都2。新建案因坪數、格局不同,開價有所差異,大致上在1,300 萬以上,建商打出「新北區」口號搶客,因房價相對比北區便宜,吸引不少首購族遷入,另區段內屋齡10 年內總價千萬元內的別墅需求量最高,只要開價合理很快就成交。 優質環境、生活機能力挺房價吳燕明店長說明,安西重劃區內設有安順國中、海佃國小、安順國小等優質學區,與多座社區公園,住宅區環境規劃佳,屬於頗清靜的新興社區且道路寬不壅塞,入住人口越來越多,成為消費者選擇定居的重點區,唯獨若下雨,外圍道路偶爾會有積水情形,但瑕不掩瑜,不至於影響本區的生活品質。該區也可透過鄰近的國道八號高速公路,連結快速路網,迅速抵達台南科學園區與高鐵台南沙崙站區,經台江大道可至南科,經北安路5 ~ 10 分鐘進市區,10 ~15 分鐘至奇美醫院,交通便利。商業行為集中的北安路二段及安中路一段,目前有貴族世家、全聯、麥當勞等大型商店,知名品牌連鎖店也陸續進駐,再加上北安路二段以西,以提高商業服務層級及強化核心機能的「商60 副都心」重劃案已通過,鄰近台19 縣、台17 甲線,交通區位好,未來與周邊的大型購物商場形成複合商圈,更將帶動本區的房價漲勢。 休閒、人文、醫療、消費、交通陸續備好備滿 樂活宜居吳燕明店長補充,目前政府積極推動安南區台灣歷史博物館園區建設計畫,廣達20 公頃的園區,以「知識臺灣」、「自然臺灣」、「鄉土臺灣」、「展演臺灣」概念發展,希望民眾在接受人文知識饗宴的同時,也能體會台灣的生態與鄉土之美;園區都市計畫規劃完善,經過區段征收開發後,居住人口將可容納達2 萬餘人,除提供高品質、舒適之居住環境外,台南大型教學的安南醫院也將在園區旁設立,病床數達上千個,加上商業區陸續開發,以及國際棒球訓練中心規劃興建,讓居民享有充裕的休閒、賞景、醫療、養生與消費便利性,且鄰近安西生活圈,坐擁安南區成熟區塊,對外交通方便,更吸引許多消費與洽公人潮,餐飲業、休閒娛樂設施蓬勃發展,在重大建設的助力之下,地價與房價行情都獲得穩定支撐,是換屋、置產好標的!    
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