建設穩健帶動區域發展 鳳山將成為都市核心
2019-10-14
文 / 營銷企劃部 捷運+人口紅利優勢  區域房市一片看好鳳山武慶加盟店店長謝惠雯表示,鳳山是高雄人口最多的行政區,地方發展歷史超過三百年,聚落形成特有的住商機能街巷,更隨處可見近代軍事文史痕跡,具有發展軍事觀光的潛力,高雄都發局將以軍地、文資、軌道等三元素題材,擘劃大鳳山地區的發展。本公司位置在武慶二路上,界於前鎮、鳳山、苓雅區交接處,可藉由二聖路、三多路快速到達三多商圈,且附近有三多、瑞隆高速公路交流道,南來北往交通便利。區域內人口主要集中在鳳新高中對面( 新富路至瑞隆東路之間)、以及二聖路到瑞隆路之間,未來武慶二路上的台灣鐵路管理局高雄機廠即將搬遷,31 公頃的土地即將重劃變更為住商用地,成為「凱旋新境」,且臨C35、C36 輕軌站,相信成為未來發展區域。鳳新明星學區,新甲國小、鳳甲國中、鳳新高中,升學率高,學習環境氛圍佳,附近大明路有傳統市場採買方便,生活機能佳,故許多家長皆優先以這學區考量;加上有占地47 公頃大的衛武營生態都會公園及去年10月完工的國際級藝術表演中心,提供良好休閒環境,讓附近民眾使用,致周遭房屋供不應求。目前大眾捷運系統有橘線衛武營站,可直達表演中心門口,未來加上捷運黃線,可轉乘橘線或繼續北上至長庚醫院、澄清湖棒球場,以及第二階段環狀輕軌,興建完成後,方便連結捷運系統,大眾交通更便利,相信會聚集更多人口及需求。小宅當道 衛武營公園好選擇高雄房市交易熱區,仍以三民區與鳳山區,為交易熱區冠亞軍,其中位於熱鬧商圈或捷運站區周圍,買方進場態度積極,許多民眾買房會考量捷運站周邊,也讓捷運站周邊住宅詢問度大幅提高、捷運概念宅交易熱絡且房價持穩。目前中古屋市場熱賣的產品及價位:公寓約150 萬~400 萬、大樓( 需有車位) 約400 萬~700 萬、透天( 須能停車) 約600 萬~1200 萬,新建案部分,若正面衛武營公園,如園丰景、永信鼎席等豪宅案,價位在24-30 萬/ 坪,其他建案價位大致19-23 萬/ 坪,目前市場以首購客戶為主力買盤,2-3 房加車位,600-800 萬的價位最好賣。鳳山國中站過去房價偏低,這幾年因為捷運通車而拉抬房價,屬於落後補漲的情況,且鳳山國中站跟大東站周邊有許多新建案,雖然這些新建案價格高出中古屋許多,但有捷運站,因此吸引許多來自大寮、林園的買方進駐。 鳳山捷運宅確實吸引不少公教客層上門,但總價千萬元以上的換屋大樓新成屋產品,因供給量體稀有,拜交通便利所賜,最近吸引不少大發工業區的企業主、自營商進場,捷運站區便利交通與產品稀有價值性,也帶動這波鳳山國中捷運宅強勁買氣。未來趨勢因人口少子化及老年化,所以小宅當道,房子建議要找有無障礙空間規劃、單層戶數不要太多、管理良善的社區及環境,以及大眾交通便利,如捷運、公車、輕軌站附近,生活機能好的物件,現代人重視休閒生活品質,若鄰近公園綠地,未來出售時速度更快。地區翻轉  鳳山將成為新東區門戶鳳山武慶加盟店店長謝惠雯說明,鳳山區未來三大推動面向,第一就是「軍地釋出翻轉再生」,規劃推動衛武營特定休閒商業區開發,將過去籠罩神秘面紗的軍事基地,翻轉為發展「文創產業」的舞台,打造複合性文創及商業空間,提供藝文兼具觀光吸引力,打造鳳山成為文創休閒產業的新聚落。第二面向作法是「文化資源保存活化」,將運用都市計畫容積,調配至工協新村重劃後土地,市府將海軍明德訓練班( 原日本海軍無線電信所) 古蹟活化再利用,轉型為軍事觀光亮點。此外,也將導入校園師生與在地居民的創意與動能,透過都發局「大學生根」方案,媒合創意團隊與社區,從在地視角出發,發掘地方文化特色與價值,引入青年創意,轉化為社區營造新動能。第三項作法「軌道經濟加值開發」,表示鳳山地區未來的發展,不僅要將捷運黃線、鐵路地下化沿線加以都市縫合,也要推動「增額容積」與「輔導都市更新」。隨著高雄捷運橘線及縱貫鐵路地下化完工營運,帶來鳳山地區翻轉發展的大好機會,大鳳山及其周邊地區,將發展成為高雄都會核心的新東區門戶。  

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觀光熱、福利好 新房市金銀島 —金門縣
2018-11-12
文 / 行銷企劃部 金門金城加盟店店長林尚緯表示,東隔台灣海峽、澎湖,與台灣相望的金門,因為特殊地理位置,成為兩岸經貿往來的門戶,小三通開放之後,金門與廈門的交流頻繁了、關係密切了,各種「先試先行」更是為台灣打下基礎。日前金門舉行兩岸通水儀式,顯見金門與中國互動之密切,除了廈門人會到金門置產外,台灣本島居民也被良好的社會福利吸引,在金門買房設籍,進而推升當地房價。金門在航高限制下,少有大樓新案供給,較多的為地上10樓以下電梯華廈;生活圈基本上可分為:後埔商圈(金城鎮)、山外商圈(金湖鎮)及沙美商圈(金沙鎮),房地產市場以金城鎮為重心,向外擴展到金門大學生活圈,隨著金湖市港重畫區標售,重心再東移到金湖市港生活圈,形成金門的3大房產區。本地民眾的購屋習慣以透天別墅為主,有天有地、有土斯有財的觀念仍未改變,透天厝總價均價已達千萬元,單價也年年上揚。 大型飯店、購物中心進駐 透天厝房價勁揚金門金城加盟店店長林尚緯指出,金門目前對台灣有六個航點,對大陸有廈門等地三個航點,皆在1 小時航程內,已成為海峽兩岸交通的重要樞紐。台灣本島飯店拋售潮四起,反觀金門,不僅持續興建,還有業者擬加價5 成才願意出售即將完工的飯店。自2008 年擴大開放小三通,每年高達百萬人次的出入境人口,吸引許多集團進駐,包括台開在自家風獅爺離島免稅店,引進日本最大的免稅店Laox,以及昇恆昌開設金湖廣場和金湖大飯店等,在在顯示看好金門觀光前景,更帶動金湖市港重畫區房價堪比高雄蛋白區。不只觀光人數增加,設籍數也大增,主要是來自台灣本島的退休移居;高雄建商亦搶進標購土地,陸續推案深耕金門。2013 年和2014 年間,是金門房價最熱時期,在此之前,普遍地坪在35 坪、建坪60 坪的3 樓透天厝,總價僅500-600 萬元,2014 年就漲了兩倍至1,500 萬元,今年受到全台房市景氣不佳影響,降至1,000-1,200 萬元左右,目前金門的房價由於土地取得不易,及因當地物資缺乏,原物料須從台灣運送,建築成本增加,欲買一間透天仍需動輒千萬元。 歷史、地理特質觀光大利多 幸福城市潛力無限林尚緯店長說明,金門的福利在全國應該是數一數二,是名副其實的「幸福城市」,設籍在金門的孩童從小學一直到高中都免註冊費、午餐費,只要負擔書籍和制服的費用,另外每學期有2,000 元的交通圖書券,形式相當於消費券,高中職還加上每學期3,000 元的就學津貼,大學生更有每學期5,000 元。此外30 歲以上有基本的免費健康檢查,設籍4 年滿20 歲者還可以取得家戶購酒資格,不僅購買金門高粱比較便宜,三節還有配給。此外,戶籍在金門的人購買到台灣的機票也有7折的優惠,生育、教育、交通都有補助或免費。金門的福利這麼好,就是因為贊助的金門酒廠生意夠好,可說是金門財政及福利的金雞母。隨著戰地政務解除,整體產業發展逐漸朝向以觀光為核心發展,金門與廈門僅30 分鐘船距,往返金、廈的人次年年創新高,2017 年已達175 萬旅次,大陸觀光客成了金門觀光的主要客源,店面買賣、租賃市場也因此帶動,往往一店難求,房價、租金持續上揚。當基礎建設逐步落實後,搭配歷史與地理特質,獨有的魅力讓金門一步一步邁向繁榮,發展潛力無限大。
共享經濟發酵-行動辦公室與共享車位 享地價稅、房屋稅優惠
2018-11-12
文 / 王人群 共享辦公室熱潮持續發酵海外業者搶進因應科技發展及共享經濟潮流,大台北市共享辦公室經營業者持續拓點,根據業者統計,目前台北市已有近50 處連鎖或具規模之共享辦公室,主要集中在市中心和非A 級辦公大樓,多數共享辦公室提供空間、會議、公司營業登記及收發等相關服務,結合諸多可與生活及工作聯結之共享服務,提供微型創業世代更優質的工作場域及生活體驗。除知名國內業者如大瀚環球與Hanse 外,Regus 與TEC 亦於進入台北市發展多年,營業據點多於A級辦公大樓內,近年完工使用之商辦大樓內都可見到他們的影子,如Regus 進入國泰置地廣場,TEC 則進入南山廣場。另外,來自新加坡的Kafnu 則於民生復興路口承租整棟大樓,多樣化空間設計,滿足新創承租者辦公、會議、攝影、玩樂、休憩及展示等多項需求,開幕至今承租率居高不下。由於共享辦公室的穩定成長,業者們試圖將共享辦公室拓展至全台各重要產業聚集地帶,其中例如Regus及大瀚環球於內湖、竹北、台中皆有營業據點,預期與周遭科技園區之廠商合作串聯,提供新創事業及個人事業更優質且彈性之服務選擇。 網路創業者有福了!行動辦公室適用優惠稅率隨著行動裝置日益普及,以往僅能在實體店面及辦公室從事營業活動的模式已逐漸改變,越來越多民眾利用自身的行動裝置從事營業活動,從早期代購業者到近期的網紅經濟,電子商務發展趨向多元,惟業者從事營業活動時,尚須依營業稅法進行稅籍登記,其登記場所之地價稅、房屋稅皆得適用營業用稅率。 因應商業模式發展及欲減輕新創事業負擔,財政部發布解釋令,只要符合「利用行動裝置創業」、「未雇用員工」、「實際營業活動是以行動裝置完成」等三大條件,其稅籍登記場所是以負責人本人或其配偶、直系親屬所有,供住家使用的房屋及自用住宅用地,就可申請按住家用稅率課徵房屋稅及按自用住宅用地稅率課徵地價稅。 房屋稅減2成 地價稅更只有原先1/5舉例來說,網頁/ 平面設計創業者將稅籍登記在與父母同住之住家內,按先前稅法規定,房屋至少有6 分之1 面積的部分,應適用「非住家、營業用稅率」3%課徵房屋稅。如符合前述條件,經現場勘查確認後,可申請調降為全部面積皆以住家用自住稅率1.2%,房屋稅最多較先前減少2 成。 地價稅部分,以往有稅籍登記之情形下必須按一般用地累進稅率課徵,即使適用最低課稅級距,稅率也要千分之10。如符合前述條件,經現場勘查確認後,可申請適用自用住宅用地優惠稅率千分之2,地價稅大幅降低為原先之1/5。 共享車位每月不超過240小時 即享自用優惠稅率都市地區停車位難求,土地也空間有限,共享經濟興起提升既有停車位使用效率,財政部於2018 年8 月發布解釋令指出,以自用住宅用地稅率課徵地價稅的私有停車位、免徵房屋稅的地下停車場及以住家稅率課徵房屋稅的停車場,為鼓勵所有權人釋出停車空間有效利用閒置資源,如所有權人透過共享平台將停車位在閒置時間對外供不特定人使用者,不超過限定時數,房屋稅每月不超過240 小時、地價稅每年不超過2,880 小時,就可以繼續使用自用優惠稅率。 如享有自用優惠稅率,可申請按自用住宅用地稅率千分之2 課徵稅地價稅,與一般稅率千分之10,相差5倍之多;房屋稅則可按住家用稅率1.2%課徵房屋稅,與一般營業停車場/ 停車位適用之非住家非營業用稅率2.5%,差距近半。 結論共享經濟挑戰既定商業模式發展,財政部亦對於該趨勢作出相關稅制認定調整,以行動辦公室而言,對個人工作者負擔可有效減輕。共享停車位今年中在台合法,並已向相關業者發出營業登記證,政府鬆綁稅制下,確實使車位所有權人更願意在車位閒置時出租出去,惟大多數停車位位於社區地下室,多數無獨立出入口,必須從1F 門廳進出,增加進出及住戶安全管理上之不便,相較住宅社區,辦公大樓車位發展為共享車位之可行性短期內較大。  
新都心格局 鳳凰起飛 —高雄市鳳山區
2018-10-19
文 / 行銷企劃部 鳳山武慶加盟店店長謝惠雯表示,鳳山區位於高雄市內西南方,緊臨三民、苓雅、前鎮區,為高雄市政府鳳山行政中心及市議會的所在地。原高雄縣市交界,進出便利,加上房價明顯低於市區,所以很多首購族會優先考慮本區。近年鳳山人口不斷移入,房屋交易量擴大,除了受惠捷運等重大交通建設,房市的議題包括衛武營藝術中心、大東藝文中心,以及新規劃的捷運黃線等,帶動周邊公寓、透天別墅、大樓新建案行情挺升,不僅抗跌還有增值機會。區域內人口主要集中在鳳新高中對面〈新富路至瑞隆東路之間〉、以及二聖路到瑞隆路之間;東面正門設於武慶二路上的台灣鐵路管理局高雄機廠,西鄰凱旋三路、北臨武昌路,南側進出口在二聖路,待搬遷後31公頃的土地即將重劃變更為住商用地,成為「凱旋新境」,又臨C35、C36輕軌站,完成後必定能帶動區域發展。鳳山武慶加盟店位置即在武慶二路上,於前鎮、鳳山、苓雅區交接處,可藉由二聖路、三多路快速到達三多商圈,且附近有三多、瑞隆高速公路交流道,南來北往交通便利。 衛武營公園附近是購屋好選擇鳳山武慶加盟店店長謝惠雯說明,區域內主要有鳳新明星學區,新甲國小、鳳甲國中、鳳新高中,升學率高,學習環境氛圍佳,附近大明路有傳統市場採買方便,生活機能佳,許多家長皆優先以這學區考量;加上有占地47 公頃大的衛武營生態都會公園,及今年10 月即將開幕的衛武營國家藝術文化中心,提供良好休閒環境、豐富市民的文化生活,周遭房屋供不應求。目前大眾捷運系統有橘線衛武營站,可直達表演中心門口,未來加上捷運黃線,行經五甲三路、二路、南京路至衛武營,可轉乘橘線或繼續北上至長庚醫院、澄清湖棒球場,以及去年3 月動工的第二階段環狀輕軌,預計完工後可串聯捷運及台鐵,能聚集更多人口及需求。目前中古屋市場熱賣的產品及價位:公寓約150 萬~400 萬、大樓〈需有車位〉約400 萬~700 萬、透天〈須能停車〉約600萬~1,200 萬;新建案部分,若正面衛武營公園,如園丰景、永信鼎席等豪宅案,價位在24-30 萬/ 坪,其他建案價位大致19-23 萬/ 坪。目前市場以首購客戶為主力買盤,2-3 房加車位,600-800 萬的價位最好賣,未來趨勢因人口少子化及老年化,小宅當道,房子建議要找有無障礙空間規劃、單層戶數不多、管理良善的社區及環境,以及如捷運、公車、輕軌站附近,交通、生活機能好的物件,且現代人重視休閒生活品質,若鄰近公園綠地,未來出售時速度更快!衛武營公園附近是很好的選擇。謝惠雯店長指出,今年上半年高雄市的不動產買賣移轉棟數,鳳山再度拿下第1 名,新建案不論首購或換屋、預售或成屋,只要價格不太離譜,幾乎去化速度都不差,文山特區最熱門之外,位在鳳山區東北側的華鳳特區,也是新興發展區,區內大小建案林立,還有位於鳳山鳳頂路、過埤路商圈核心地帶,房價更相對親和的「頂新特區」。土地資源欠缺的鳳山區,在今年1月舉辦了「第93 期市地重畫工程」動土典禮,將原屬國軍眷村(海光四村、莒光三村、慈暉新村等)在眷舍遷建後閒置或低度利用的土地重畫,規畫大街廓的住宅用地,預計2019 年可提供建築用地約10.82公頃,有效釋放都市發展空間,配合鄰近交通路網,串聯起重要的遊憩據點,無疑將成為人文薈萃,高品質的宜居環境,並藉由重畫工程,闢建基礎公共設施,解決交通壅塞問題,促進產業與經貿活動;鳳山區在市縣合併後宛如成為高雄市的新市中心,人口已近36 萬人,為第一大行政區,也是市府建設重點區,種種優勢力拱,房市像最美麗的鳳凰持續飛翔!
機捷助攻 房市新戰將 —桃園市龜山區
2018-10-19
文 / 行銷企劃部 龜山萬壽加盟店店長李政德表示,桃園市東北部的龜山區人口15.8萬,地處桃園區、新莊區中間,與新北市共有五個行政區毗鄰,是桃園市進出大台北都會區的門戶。區內有三大工業區:龜山工業區、華亞科技園區、林口工業區;銘傳、長庚、龍華科技、國立體育、中央警官多所大學林立;醫療資源有大型醫院-林口長庚、桃園長庚、長庚護理之家;採買可到鄰近家樂福、愛買、台茂、好市多等等大賣場;交通更充滿便利性,到桃園火車站約10分鐘,到中正國際機場也只需要30分鐘,機場捷運也在去年通車了,生活機能、就業機會多,房價只有新北市的一半都不到,成為有心購屋的小資族外溢首選。龜山區物件多元化,有透天、公寓、電梯大樓、華廈、出租套房、農地、工業地,能滿足各類需求,目前新北客戶詢問度最高的物件為陸光新城、千禧新城、貿商新城、明駝國宅這四大國宅,屋齡介於10-20年間,每坪單價大約成交於15萬左右;近年來多家建商搶進,推出的案件有:西班牙廣場、山葉大和、樂沐等成交價都破20萬以上;公寓行情,比較靠近市中心的物件成交坪單價約13-14萬,是首購族的最愛,透天也是相當搶手的物件,1,000-1,500萬是一般客戶比較容易出手買進的價位,現在貸款成數可到七成左右,自備款方面比較容易準備。新市鎮龜山段外圍 機能佳、就業人口支撐買盤穩龜山萬壽加盟店店長李政德說明,龜山大約分為三大區塊。第一塊是舊市區( 龍壽迴龍),主要道路為萬壽路。舊市區發展較早,生活機能完整,新推案以大樓社區為主流,楓樹坑重劃區內透天厝相對來得多。舊市區房價雖親民,但因街貌老舊,環境質感相對較不吸引台北客,買方多以在地客、桃園客為主。第二區塊則是林口新市鎮,林口新市鎮的重劃開發範圍橫跨林口與龜山,從國道一號、龜山一路往東南方延伸,一直到華亞科技園區為止。林口長庚、機場捷運A7 合宜住宅,基於習慣,常被誤以為林口,其實都是龜山門牌。A7 站重劃區的房地產發展目前處於「起步階段」,後續行情應該還有比價補漲的機會。而這個重劃區內,以接近生活機能成熟的「長庚人文生活圈」為最佳選擇,可以避開重劃區發展初期的不便利。第三區塊林口新市鎮龜山段外圍,也就是重劃區以外的地方,約略是林口工業區、華亞科技園區、警察大學南側,一直到體育大學、機場捷運A7 站為止。這裡的最大優是就是房價基期低、鄰近新市鎮重劃區,在地客買盤穩定,最具補漲力道。龜山段具有生活、產業、醫療、交通機能這四高,且機場捷運A8 直達站加上環球購物中心兩個區域亮點,房市潛力不容小覷,目前該區有5、6 個新案,長庚醫院及華亞科技園區帶來龐大的就業人口支撐,大多數買房者為外地到本地工作的科技族與醫護人員,從家裡步行到公司,不需要10 分鐘,中小坪數物件最受歡迎,交易總價約落在800-1,200 萬區間。 交通、學區、價位、民情治安、就業全方位好選擇李政德店長指出,過去雙北人移居多以林口或南崁為選,龜山在缺乏外來購屋買方、投資客比例少的情況下,房價相對上述區域來得「實在」。龜山有很大一部分區域是跟林口綁在一起的,林口特定區、林口新市鎮、也都包含了龜山的部分區域。桃園通往新莊主要交通要道的台一號省道萬壽路兩旁,是龜山地區另一個發展重鎮,雖然比林口邊緣地帶還早開發,不過受制於山坡、丘陵的地形,商業機能相對欠缺,因此房價低於龜山其他地區,只有接近桃園市巨蛋體育館一帶的房價較高。桃園市升格為直轄市後建設經費大幅提高,區域地勢高排水設施佳,不必擔心淹水問題,龜山區域未來也還有棕線捷運建設要興建,交通動線無論上中山高、北二高、到青埔搭高鐵都極為便利,受限預算的購屋朋友們,本區無論交通、學區、價位、民情治安、就業各方面都是一個上好的選擇,自住或投資收租皆宜,又加上目前房貸年利率1.7% 左右非常的低,介於用租金付房貸利息足足有餘,歡迎大家到龜山來當鄰居。
有話題、有人潮 房市好熱鬧 —台北市內湖區
2018-09-17
文 / 行銷企劃部 中信房屋明湖加盟店經理顏永杰表示,內湖區位於台北市東邊,主幹道由文湖捷運線串聯,交通機能便捷,居住生活圈大致呈現東西橫向發展,因商場、學區或地理位置又可分為:西湖、內湖、東湖生活圈以及四期生活圈。AIT新館、CITY LINK商場地區當紅話題『西湖生活圈』,港墘路以西為主,內湖科技園區科技業就業人口為主體,平均素質較高,且區內有熱門額滿學區麗山國小、國中,又吸引不少年輕家庭進住;在商場方面,除了就業人口多而蓬勃發展的小吃、餐廳,其中西湖捷運站二樓的西湖市場美食街最出名,媒體常報導,而這裡鄰近大直,居民要逛百貨公司也多習慣到美麗華;交通機能以捷運港墘站與西湖站為主。『內湖生活圈』則以成功路四段為中心,本區域早先有德安百貨進駐,商街活絡,一直是大內湖地區的核心生活圈,最近加上3 月開幕的內湖捷運站CITY LINK商場,以及AIT〈美國在台協會〉6 月落成的內湖新館,已成為地區最有話題的當紅炸子雞;因為AIT 的成立進駐,星雲街一帶在近幾年新建住宅皆規劃為高級住宅,漸漸凝聚成豪宅聚落,頗有新天母高級住宅的趨勢,交通機能以內湖捷運站為主。 『東湖生活圈』為早期內湖地區發展的住宅區之一,整體住宅區氣息較為濃厚,由於居住人口眾多,小小區域範圍即設立了東湖、明湖及南湖三所小學,生活圈也與學區的劃分相仿,分為東湖國小學區的東湖生活圈、明湖與南湖國小學區的明湖生活圈。東湖國小生活圈內住宅社區發展較早,30 年左右公寓密集;明湖國小生活圈則為1994 年後才大幅開發的住宅區,多為20 年以下大樓,巷道較為寬敞整齊,其中成功路五段420 巷、450 巷的二期重劃區,以白領住戶的高級大樓為主,已是名宅區的代名詞;商業機能部分,因汐止靠近內湖地區的居民在交通上常需要借道經過東湖路前往市區,東湖路便成為汐止居民順道採買的商街,長期發展下來商業活動越來越蓬勃,如:屈臣氏、佐丹奴、肯德基都進駐其中,哈拉影城在德安百貨停止營業後,也取而代之成為內湖居民主要娛樂的選擇之一,交通機能有捷運葫洲站及東湖站。 『四期生活圈』為麗湖國小到民權東路六段、三軍總醫院內湖區所環繞區域,純住宅為主,除民權東路邊外,鮮少商業機能,土地分區多為住二用地,建商當初產品定位就鎖定白領階級以上為目標客層,因此區內物件主要是大坪數透天,大坪數大樓居次,雖然採買較不方便,但未來捷運民生汐止線在福華廣場內湖店前方有規畫設置SB08 站,旁邊的民權東路六段成功路口又有三軍總醫院坐落,投資置產與上班族可考慮該區段。 內科支撐 房價保值 康寧社區可優先選擇中信房屋明湖加盟店經理顏永杰指出,大內湖地區因有文湖捷運線貫穿,捷運住宅可說全區都是,但想購置還是須注意區域的差異性,如西湖生活圈,因有內湖科技園區就業人口支撐,租金、房價皆為內湖地區較高區段,當然也相對保值,建議以通勤走路10 分鐘內為佳,若是熱門額滿麗山學區更加分。近期的焦點-- 美國在台協會〈AIT〉附近多為豪華大樓如:文心AIT、榮耀世紀、輝煌世紀等,總價也都相對可觀,而內湖捷運CITY LINK 則是著重在靠近商場的生活便利性。東湖生活圈明湖國中後方街廓整齊寬敞,建築規劃與住戶平均質感較佳,住宅產品套房到大坪數皆有;明湖國小後方除了30 年左右公寓,以20年大樓的康寧社區〈原明湖國宅〉為大宗,戶數最多,單價水準與30年沒有電梯的公寓相差不多,加上又有抽籤車位,建議可作為優先比較選擇。四期生活圈是內湖地區生活圈唯一沒有捷運經過的地方,但對區內多為層峰階級的大坪數透天住戶〈去年寶湖里為全國繳稅第一名〉,這一點反而有加分不少的單純性,只是需注意飛機航道經過等問題,若想以少許金錢進住層峰特區,長耀朗朗小坪數規劃社區可以參考〈四期小坪數產品稀少〉。在交通建設與日俱進下,加上內科造就的強大就業和居住需求,內湖擊敗傳統蛋黃區對手,交出房市亮眼成績單。 -------------------------------------------------------------------- 中信房屋台北市內湖區服務據點明湖加盟店      02-26349699  台北市內湖區康寧路三段22 號內湖文德加盟店02-26583318   台北市內湖區文德路139 號捷運內湖加盟店02-27918000   台北市內湖區成功路四段168 號 --------------------------------------------------------------------
社宅興建、包租代管及租金補貼 『三箭齊發』之下的租屋市場
2018-09-17
文 / 王人群 社會住宅是新政府上任後重要的安居樂業政策。8年20萬戶中12萬為政府直接興建、8萬戶為包租代管,尤其是藉由包租代管民間的閒置住宅,讓租屋市場更能幫助無力購屋者解決居住問題,落實居住正義。近期,內政部成立「國家住宅及都市更新中心」,即希望達成20萬戶社會住宅之目標,以每戶3人計算,社會住宅可服務60萬人左右。興建12萬戶尚須借款3000億根據內政部統計及相關推測,政府尚須向銀行借款3000 億元興建社會住宅,加計土地成本,整體經費更達到1.2 兆元,對於中央來說是一項財政負擔,對於地方政府而言,負擔更是沉重,雖社會住宅有往後租金之收益以作為償還貸款之支應,但以目前社會住宅租金,標榜比市價便宜2 成情況下,仍有自償性不足之疑慮。雙北公宅供不應求 登記爆滿中籤率低台北市都發局統計顯示,截至2018 年底,預計已完工加上施工中的公宅,數量可達近1.4 萬戶,加計因都更政府分回的預計作為公宅之聯開宅部分,預計 2018年底公宅總數可達1.9 萬戶,如此公宅供給數量多,還是呈現供不應求之情形。依今年初松山健康公宅之登記抽籤情形,507 戶供給吸引8000 多件申請,中籤率僅6%;新北市青年社會住宅先前推出位於三重及中和之物件,登記亦是踴躍,顯見民眾對於較平價之住宅需求甚大,政府也預期透過青年住宅釋出之政策,減輕在地青年之居住負擔外,更希望抑制大台北租金連年上漲之情形。包租代管 房東租稅減免優惠而為減輕社會住宅興建之財政壓力,另鼓勵閒置房產對外出租,扶持包租代管業者,提升居住使用空間品質及效率,政府亦提出包租代管之政策,「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋,再轉租並管理,擔任專業二房東的角色;「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋,協助房東處理租賃大小事,提供租賃住宅管理服務,如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等。包租代管業者經營如具規模,依服務項目多寡及內容不同可賺取約為租金一成左右之管理報酬外,房東另享稅賦減免(房屋稅、地價稅、綜合所得稅)、修繕補助等優惠,而一般房客則可依租金市價八至九成承租,另社會或經濟弱勢戶則可以租金市價七成或五成承租,可謂三方雙贏,健全住宅租賃市場。只是目前包租代管雖提供租稅減免之優惠,但在租金收入申報上即難以吸引房東,就台北市中心2 房之大樓空間來看,多數租金動輒2 萬5,依地點及內部裝修條件不同又可更高,且台北市中心2 房物件出租率高,所需時間短,房東所承受之空置損失相當低,交由包租代管業者,除租金低於市價外,又要申報租金收入,對於個體房東或持有好租物件之房東來說,政策不足以吸引他們加入。租金補貼少 租屋者感受幫助性不大順應內政部祭出之相關政策,各地方政府亦有不同程度之住宅租金補貼政策釋出,惟多數租屋者表示,受限於家庭成員擁有住宅(但與本身工作地點相隔甚遠,或面積過小以致另尋租屋)等資格,無法申請補貼,或房東因房客申請而須提列租金收入所得,而將增加成本之轉嫁於房客負擔之租金上,一來一往並無實質租金補貼之效用。 租屋市場短期難以影響目前社會住宅的興建供給與需求顯不相當,包租代管相關運作也尚未發展完全,租金補貼少民眾無感,加上租屋市場多年來係為檯面下發展,雖上述相關新政上路,但對於租約公證與租金收入申報並不具有強制性,公證申報者若將該增加之成本轉嫁於房客,反增加房客之負擔,還有違建的老問題更是讓房東們避之唯恐不及。預期都會地區租金仍會持續成長,短期內社會住宅政策難以影響租屋市場。另外,大台北地區租屋市場依舊是供不應求的情況,社會住宅租金較市價低,多少對於區域租賃市場產生一些話題及影響性,但畢竟目前僧多粥少;「租賃住宅市場發展及管理條例」於今年6 月27 日施行,多屬健全租賃市場及相關產業運作,對於租金成長管制及承租人之保障這部份仍少,尚不足以減輕大眾對於租屋往後風險諸多疑慮,能刺激租屋供給量成長的幅度也有限,要推行到一定程度,還有一段長路。  
就是想在這裡買房子!
2018-09-17
文 / 行銷企劃部 台北市內湖、大安、北投、文山名列前茅中信房屋針對七大都會區兩年內有購屋計畫的民眾進行調查,調查結果顯示台北市的民眾最想購屋的區域依次為內湖區、大安區、北投區與文山區。中信房屋副總劉天仁指出,由於美國在台協會(AIT)從大安區搬到內湖區,並在今年六月舉辦落成典禮,可以看出內湖區的分量不容小覻,雖然位於市郊的地理位置,無法取代大安區的市中心地位,然而居民組成結構,卻是以年輕和中壯年的台灣主流產業菁英為主。內湖區的社區單純,居民素質佳,以優質的環境取勝,區內有來自日本的蔦屋書店及許多高價位的異國風味餐廳,可以看出居民的高消費力。依照實價登錄資料顯示,內湖區的住宅平均行情約在 41-60 萬元之間,電梯大樓的平均價格為 56.4 萬元,年漲幅約 1.7%。 新北最想購屋區域板橋、新莊在新北市的部份,調查結果顯示民眾最想購買的區域為板橋區,第二名則是新莊區。劉天仁分析,板橋及新莊區由於有重劃區,改善了都市原本老舊的面貌,再加上機場捷運、捷運環狀線的通車,提升了交通的便利性,因此被視為理想的購屋區域。而板橋區的價格區間範圍大,有高級住宅區的新板特區,也有距離捷運站較遠、價格較為便宜的區域,住宅平均單價在 31-60 萬元之間,民眾可以依照自己的預算做選擇。對於想在新莊置產的買方,劉天仁建議可以從中古屋入手。因為中古屋的公設比低,單價及總價也比新成屋低、入手容易,加上現在中古屋的需求量大,在價格上也比較具有保值性。而在新莊副都心附近的中古屋社區,除了可以享受到副都心的公共設施以及便利性,將來副都心發展起來,鄰近的中古屋也能一併享受發展成果。 台中市由西屯區拿第一桃園市則是由桃園區奪冠,其次為中壢區;新竹縣市則是由新竹市拔得頭籌。台中市由西屯區拿第一名,第二名則是台中市火車站周邊早期發展區一帶的南區。台中市西屯區有水湳經貿園區以及十二期重劃區,發展潛力雄厚,推案量多,而且今年上半年買賣移轉棟數居台中市之冠。南區的大慶站,是台中都會區鐵路高架捷運化( 紅線)、烏日文心北屯線( 捷運綠線) 的交會點,房價支撐力道強勁,加上位處於中山醫學大學附近,學生租屋需求大,帶動自用客群及投資客群前來購買。大慶站附近的住宅房價已經來到每坪 17 萬到 20 萬元,預計在捷運通車後,房價的支撐效力將會更大。 台南首選為東區台南市由東區拿下民眾心中想在台南購屋區域的首選,東區的小東路及中華東路為精華地帶,交通方便、生活機能佳,並有南紡購物中心以及國賓影城,加上平實重劃區的開發,也帶動周圍房地產的發展。高雄前三名鳳山、三民、左營高雄市第一名是鳳山區,第二名是三民區,第三名是左營區。鳯山區在 2018 年上半年一舉拿下高雄市人口數、戶數、以及 2018 年 1 到 6 月的不動產買賣移轉棟數三冠王,新成屋大樓單價約在每坪 19 萬元左右,中古屋則在 12 萬元到 17 萬元之間,不僅居住人口多,不動產買賣也相當熱絡,除了既有捷運橘線通過外,未來高雄捷運都會線( 黃線) 將會經過鳯山區,因此仍相當具有潛力。劉天仁指出,中信房屋宅指數調查推出這份「七大都會區房市熱門區域地圖」,除了觀察民眾心目中哪些區域較受期待,也可以在高鐵一日生活圈帶動島內移民、找尋下一個桃花源的趨勢下,讓有跨縣市購屋計畫的民眾,掌握房市發展脈動。  
合理房價自住上選 前瞻啟動潛力蓄滿中 —嘉義市西區
2018-08-17
文 / 行銷企劃部 大同加盟店店長陳楷玟表示,嘉義市位居台灣中南部之間,連結中部與南部交通樞紐;西區以文化路、國華街以西為範圍,也是東區的共同生活圈;西區商圈金融機構林立,鄰百貨商場、傳統市場,採買方便、居住便利,周邊擁運動公園綠地、國中小學區,及重要交通設施如:嘉義車站、嘉義轉運站、嘉義交流道等,通往嘉義高鐵站也較東區便利。2014年9月建設好的垂楊大橋串連嘉義市東、西向交通動脈,可直接跨越到垂楊路新光三越、遠東百貨,不管是通勤或生活所需都不再侷限嘉雄陸橋、北興路橋、博愛陸橋或地下道…等,想到各區域不用繞道。隨著東區發展空間有限,慢慢往西區拓展,一些大飯店也選擇在交通方便較不擁擠的西區建設,生活機能發展加上建案選擇多,人口逐漸往本區移動。為搶攻年輕人渴望的都市飯店宅,各大建設公司推出飯店式管理大樓新建案,如:流星雨系列、寶格湛、璀璨25國際公寓、W高峰匯、峰上峯,這些都是在西區剛完工或還在興建的,有的甚至已銷售7-8成。 透天別墅買盤穩 生活採買便利大同加盟店店長陳楷玟指出,嘉義民眾大多還是以透天別墅為選擇物件,這類產品買盤穩,成交房價修正有限,像是屋齡在10 年以下的透天別墅,總價約800~1,000 萬區間可得,10~20 年約800 多萬,20 年以上的中古透天別墅也仍有700 萬左右的行情。觀察近兩年嘉義縣市境內6 個車站周邊透天別墅行情,若以市政府為中心,市府以北平均上漲5~8%,以民雄站上漲約8%最多,主因為民雄、頭橋兩工業區、中正大學學區加持,就業及就學人口支撐。以南則呈現下跌趨勢,南靖站下跌約15% 最多,影響因素為腹地小、無重劃案,且屋齡較老;隨著未來鐵路高架化完工,嘉義車站調車廠遷往水上,可望帶動水上和南靖一帶發展。文化路觀光夜市是嘉義市著名景點之一,夜市劃分三個區域,分別是服飾、小吃與水果攤。嘉樂福觀光夜市則位於西區博愛路二段,鄰近家樂福商場,面積共6,000 坪,攤位有300 多攤,有當地小吃、各類生活用品,還有棒球打擊場,是全國唯一擁有打擊練習場的夜市。西區的百貨商場有新光三越嘉義垂楊店、遠東百貨嘉義店、嘉義秀泰廣場( 影城複合式商場);購物中心有家樂福嘉義店,大潤發嘉義店及NOVA 資訊廣場嘉義店。 鐵道藝術村、市立美術館藝文能量豐陳楷玟店長補充,嘉義鐵道藝術村原是過去的台鐵嘉義車站貨運倉庫,早期為嘉義重要民生物資貨運之轉運站。1999 年市府在嘉義站貨運倉庫開闢新藝術類型藝術空間,開創了台灣鐵道倉庫作為藝術替代空間的首例,陳舊的倉庫中蘊藏著當代藝術,形成新舊的衝擊對比。鐵路倉庫兼具寬敞的空間及記錄歷史軌跡的人文特性,2000 年嘉義站被選作為「鐵道藝術網絡計畫」的第二站,嘉義市文化局開始朝向永續發展努力,推展地方文化特色及帶動當地藝術活絡。而籌建7 年備受期待的嘉義市立美術館預計明年6月完工,連結嘉義文創園區、鐵道藝術村等,為畫都嘉義注入更豐沛的藝文能量。 合理房價宜居城市本區生活、商業機能便利,合理的房價更是房市買氣的支撐關鍵,購屋族向來都是首購、換屋為主的自住型客層。重大建設方面,列入前瞻基礎建設的嘉義市區鐵路高架化去年底先期工程已動工,預計9年內完工啟用,將可消除交通隔閡,活化車站區及鐵路沿線閒置土地,帶動本區整體發展契機;已獲中央核定的計畫包括城鄉建設之提升市區道路品質改善、博物館與地方文化館發展與香川綠廊計畫等8 案共3.39 億餘元,兼顧各面向建設,未來將藉由東區與西區的均衡都市發展,翻新舊城的軸線鏈結,盼能吸引年輕人創業,老人安養,成為最「宜居+ 怡居」城市!
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