肺炎疫情影響低 年後看屋反增!?
2020-02-12
【圖.文/中信房屋研展室】 中信房屋觀察農曆年後各店受疫情影響的狀況,上週大部分門市營運幾乎未受疫情干擾而有來客明顯減少的現象、各店正常營業,反倒因為農曆春節期間店休的關係,部分門市甚至有來客增加的現象。 疫情未影響營運 年後來客反增 中信房屋總經理張世宗表示目前各門市均正常營運,未受武漢肺炎疫情而有明顯影響營運的現象,少數客戶雖要求延後改期帶看,中信房屋也積極聯繫並協調其他時間,不僅疫情未影響營業運作,在農曆春節開工後,門市反倒增加些許春節期間想看屋的客戶,甚至積極下了斡旋,顯示大部分客戶目前並未受到疫情的影響而對房市卻步,市場氛圍仍屬理性看待後市。 門市積極應戰疫情 降低衝擊 面對這次疫情,中信房屋也做好準備,除加強宣導各店人員因應疫情的注意事項,與客戶互動時,也加強洽談環境與個人的清潔消毒,帶看房屋時也會先開啟門窗讓空氣流通,以避免密閉空間傳染的可能性,並配戴口罩、勤洗手等積極作為以降低客戶的擔憂,不僅保護客戶,也保護個人及店內同仁的健康。 疫情發展影響未來房市? 張世宗指出,疫情短期內對股市及經濟成長的影響較大,但對房市尚無觀察到有明顯影響,況且國內有SARS的過往經驗,買賣雙方都有心理準備,觀瞻2003年SARS爆發當年,全國建物買賣移轉棟數反而較前一年增長9.2%,因此疫情如能在短時間內獲得舒緩,那麼房市交易也將能持續既有穩中有升的格局。

選擇情報類型

上半年不動產市場撥雲現驕陽 民眾信心攀升!
2019-07-29
文 /中信房屋研究發展室 中信房屋發佈最新一季宅指數調查報告,本季調查結果顯示經濟感受綜合指數與購屋意願綜合指數雙雙較107年Q2成長,經濟感受綜合指數為38.66分,較去年同期增加2.53分;購屋意願綜合指數為40.56分,較去年同期增加2.95分,2年內有購屋意願者佔全體受訪者48.7%,較去年同期增加1.1%。(圖表1、圖表2) 此外調查也指出,有購屋意願的受訪者中,有39.1% 是以「自住」為主要購屋目的,整體「自用」的比例為67.3%,比例較比去年同期減少了1.5%,而非自用、以「投資」為目的購屋比例卻由去年同期的31.1% 成長到32.7%,增加了1.6%。 房市熱 來客斡旋皆有增平均看屋6-10間即成交依據中信房屋內部調查指出,有39.7% 的門市感受到來客較上季增加1-5%;6.8% 感受來客增加6-10%,1.4% 則是感受到來客增加10-15%,合計來客較上季增加的比例為47.9%。至於在斡旋量的部分,也同樣有感提升,34% 的門市斡旋量較上季增加1-5%,7% 的門市斡旋量則是增加6-10%,合計斡旋量較上季增加的比例約為41%。中信房屋副總經理張世宗表示,累計一到五月六都建物所有權買賣移轉棟數已較去年同期成長7.6%,房市交易捷報促使買氣出籠,台中、台南、高雄近月數字甚至超越過往29 個月來新高,房市交投熱絡,使得「門市來客」與「買方下斡」的表現出色,平均每組客戶帶看6-10 間物件即有機會成交,在預期房市持續增溫的心理下,民眾「邊看邊找」的置產想法也沛然成形。(圖表3)房價升 投資目的些微增加 但仍以自用為基調本季調查指出有58.1% 有購屋計畫的民眾認為房價有明顯上漲,民眾購屋目的雖仍以「自住」為主,但整體「自用」的比例卻呈現微幅減少,而非自用、以「投資」為目的的比例則呈現些微上升。 張世宗分析,上半年房市景氣熱絡消息不斷,使得經濟感受綜合指數與購屋意願綜合指數雙雙成長,民眾感受到房價上漲的氛圍,在預期房價可能會逐漸攀升心理作用下,除了促使有基本自住需求的買方趕緊入市外,也帶動了房產投資意願。不過以目前的市況觀察,民眾購屋目的型態雖有些微變化,但尚無明顯轉向投資的態勢,若以自用與投資的比例來看,仍維持穩定的2:1 比例,顯示民眾購屋目的仍以自用為基調,大幅轉向以投資為目的的機會仍偏低。總結本次宅指數調查結果,中信房屋認為,上半年整體房市熱絡,民眾感受房地產景氣偏多,在經濟信心與購屋意願成長的基礎下,後續可望維持市場熱度,不過由於總體經濟和政治面仍有變數,因此下半年房市熱度或有稍降持平的可能,民眾如有置產規劃,宜持續關注國內整體相關的產經變化,以研判適當的入市時機。本季宅指數研究方法說明以網路調查(IX Survey專業線上調查機制)方式,委託創市際市場研究顧問公司,以創市際大型樣本群(iX:Panel)為取樣來源,今年5月22日至5月28日為調查期間,針對台灣地區20歲以上、針對七都(六都加上新竹),家中購屋時有決策權或參與討論者,回收1,175份有效樣本,在95%的信心水準下,抽樣誤差在正負2.86%以內,並依六都與新竹縣市的性別、年齡人口結構進行加權。
自住、投資高CP 值首選 —新北市雙和區
2019-06-12
文 / 營銷企劃部 中和南勢角加盟店店長曾尚藝表示,中和區人口居住密度高,生活機能以及就業機會多,加上價格較北市親民,十分得到剛性購屋需求客的青睞。主要交通要道以靠近台北為基準,景平路以及中正路作為劃分南北兩區,北區有兩座聯外橋樑;秀朗橋、華中橋連結台北市 64線,二高交流道南來北往,加上多座公園賣場,景安、永安捷運站以及興建中的環狀線,生活機能極佳,跨區域客戶購買意願較大。中和南端因為早期開發巷道雜亂狹小,感覺雖然較為壅塞,但因有捷運南勢角站、興南夜市、華新街「緬甸街」、錦和完全學區、竹林學區、華夏科技大學等多項生活機能加持,加上價格偏低,依然吸引了許多低總價的買方客群。南洋異國商圈 捷運環狀線交通便捷南勢角生活圈以捷運站為中心,北到景平路、南到興南路二段、華新街一帶,東至秀峰街、西則以南山路為界,此區早年有不少金門及東南亞華僑移居,人口眾多,很早就自成一生活圈,也因東南亞華僑多,衍伸出華新街南洋觀光美食街,集結眾多東南亞美食餐廳,成為該區景點之一。此區除了有知名的興南夜市外,還有早市及大華黃昏市場,也有全聯、頂好等超市可採買,雖然沒有大型綠地,但到永和四號公園約5 分鐘車程,圓通寺有登山步道可通往烘爐地參拜,聯外交通部分,開車可走秀朗橋接新北環快或水源快速道路,中正橋及福和橋可往古亭、敦南商圈,上中和交流道和台64 線都很便利,主要幹道公車班次密集,搭乘大眾運輸也很方便。雙和區因與台北市一橋之隔,除了在地客以外,近年也有許多北市上班族到此處租屋、購屋,隨著盤整期時間拉長,自住買盤已逐漸出籠,價格也逐漸平穩,加上環狀線在去年底完工、今年即將通車的狀態下,「自住、環狀線」兩大支撐因素,大盤很難再破底。房價相對平易近人 首購族最愛中和南勢角加盟店店長曾尚藝指出,以捷運南勢角站周邊為例,容易體現出房屋價格的都會以距離捷運站的遠近來區分。距離南勢角站第一圈預售屋的價格,普遍坐落在單價55-59 萬,較具有知名度的案件有昌田建設的新推案「昌田首綻」漢親建設的「漢寶之星」 欣聯建設的「欣聯大心」御翔建設的「柏金苑」。在離捷運稍遠處,欣莊建設的「欣御園」開價53 萬每坪,更靠近華夏科技大學的達永建設「達永沐夏」目前銷售價位42 萬每坪。南勢角站發展成熟,生活機能齊備,除了有捷運站外,開車的聯外動線也很便利,因房價相對便宜,吸引不少在台北市上班的年輕首購族移居,此區有捷運共構社區「南方之星」,較搶手的是小坪數物件,每坪行情在48~55 萬元。隨著中和環狀線第一階段的通車在即,沿途站點:秀朗橋站、景平站以及中和站房價也隨之維持平穩甚至於略有漲幅,根據統計14 個新增捷運站點中,增幅最高的景平站甚至於有出現41% 漲幅的亮眼表現。中和站附近因為坐擁大型賣場,再加上處於中和永和板橋台北市的中間交界處, 因此在房價的表現上也是持續穩步提升。區域內老舊公寓以及透天產品在想要搶搭危老條例所釋放的大利多推動之下,預估未來當區翻新都更的比例也會增加,購屋者可以根據自身需求以及預算來妥善規劃合適自己的選屋地點,以期能讓自己努力打拼的幸福小屋,獲得更大CP 值。 三環三線交通網絡發達 精華優質住宅中和南勢角加盟店店長曾尚藝補充,中和區人口眾多,位居新北市行政區第三多人口數,捷運沿線以頂溪進出人流量最多,景安站與永安市場捷運站居次,每年近百萬人流量,人口密集度之高,且對大眾運輸依賴深。景安站是中和的交通軸心,未來將成為雙捷運交會站,除了是中和新蘆線其中一個站點,也將是三環三線的中和站;公車網絡發達,通往三峽、桃園機場,且鄰近國道三號中和交流道。 四號公園商圈屬於雙和區最精華地段,主要路段由中和路、宜安路、中安街、安平路、安樂路組成,商業大樓集中在中和路上,早期有好來屋戲院,現成為家樂福及小豪宅聚落。住宅區分布在公園附近,以大樓為主,早期建商搶地,佔盡公園第一、二排,其中不乏近公園與捷運的優質公寓住家。房產物件以電梯大樓詢問度為高,其中有管理有中庭的大樓是消費者最愛。價格穩定但釋出量少,公園邊住宅更成為炙手可熱產品,因此常出現高價格成交行情,建議消費者衡量居住人數選擇購屋坪數,先不考慮未來人口,因為買到最精華地段,未來換屋也是一個籌碼。 中信房屋新北市中和&永和區服務據點---------------------------------中和四號公園加盟店  02-89423000   新北市中和區宜安路133 號1樓永和秀朗加盟店        02-29453888   新北市永和區民族街81 巷64 號1樓中和南勢角加盟店     02-29491100   新北市中和區興南路一段35號  
人口持續移入 增添區域多元性及豐富元素 —高雄市岡山區
2019-06-12
文 / 營銷企劃部 岡山國宅加盟店店長甯容慧表示,岡山前景十分被看好,除了捷運延伸、高醫大附設高醫岡山醫院進駐外,近期備受矚目的非岡山首宗影城商場『達麗米樂』莫屬。達麗建設旗下子公司達麗米樂開發與高雄市政府及高雄捷運股份有限公司三方簽署合約,以承租30年方式,開發高捷北機廠(高捷紅線R24南岡山站)站前土地。開發基地總面積約12,589坪,總營業面積設定在16,000坪,總投資金額約20億元,初期年營業額目標為15億元新台幣,預計2021年第3季完工營運。規劃方向以整棟複合型商場為主,預計將蓋地下1層,地上5層。以達麗建設在美國西雅圖經營區域型商場經驗,融合岡山在地文化,搭配秀泰影城等廠商進駐,將為地方帶來1000名以上的就業機會及多樣化的生活型態。高雄新地標 藝文氣息濃厚~崗山之眼近期話題十足的「崗山之眼園區」以天空廊道為主角,全長88 公尺,音樂為設計概念,採用鋼構斜張橋之形式設計,主塔橋為提琴意象呈現,鋼索即為琴弦,意表琴瑟和鳴之意,於末端的迴旋梯則是應和的口琴,階梯踏面琴鍵亦隨之響起,走在天空廊道上微風吹過,彷若演奏著自然的樂曲,享受雲端漫步的視覺與聽覺饗宴,也象徵小崗山重生的生命樂章。岡山國宅加盟店店長甯容慧指出,近來北高雄區域人口明顯增長,高雄各行政區人口逐漸往北移動,包含橋頭重劃區、高雄科學園區及未來的園區二期,全新的重劃區街廓加上大學學區林立,以及就業機會的增加,北高雄楠梓、橋頭、岡山、路竹形成全新的聚落,這也驅使高醫岡山醫院一樣積極落腳在R24 南岡山站前,地點就在達麗建設商場隔壁。 高醫、萬坪影城商場進駐 打造幸福城市另南岡山站高捷紅線未來將繼續延伸至路竹,使人口更能延捷運而居,近期華邦電子加碼投入3,350 億元在高雄科學園區設立12 吋晶圓廠,日月光持續在楠梓總部附近投入智慧工廠,這些重大投資都將使人口持續移入,在生活機能便利帶動下,也讓原本就是交通及商業樞紐的大岡山地區會有更多元性及豐富的元素,一起融入這個重要的航空培訓人才中心及螺絲重鎮。 岡山醫院重點推展急重症醫療,岡山有許多高齡居民,且環繞好幾個工業區,需要環境衛生的需求,高醫有全國最強的環境醫學,也可提供最專業的照護。高醫岡山醫院將是智慧醫院,生技產品驗證的場所,並成為有特色、前瞻的醫院,相信將可為區域帶來更大利多。岡山過往是屬於較封閉的市場,投資者通常為在地人。隨著縣市合併、各項重大交通建設興起以及周邊3大工業區帶來豐沛充足的就業居住人口等各項利市發展下,打開了岡山未來發展及投資市場。重劃區脫胎換骨 坐擁綠地帶動人潮岡山國宅加盟店店長甯容慧補充,87 期市地重劃中為活化眷村土地,市府與軍方合作辦理重劃工程,進行整體開發。未來公園綠地開闢後,荒置10 年的眷村土地將脫胎換骨,成為捷運南岡山站旁的發展新熱區,也將是進入岡山地區的重要門戶。高雄市工務局表示,5 座公園綠地基地為變更岡山區都市計劃案的公14、公15、公16、公17 及公5,公園設計將採用融合在地歷史元素來連結歷史與生活,未來園內將種植多樣化樹種、300 棵喬木,打造充滿綠意的休憩環境。另外也會減少公園設施,以視線穿透明亮、減少水泥鋪面等方式活化綠地空間。 近六年房地交易量明顯提升,無論是土地、透天、住宅大樓價格全都翻倍漲。根據高雄實價網顯示,101 年岡山地區的土地單坪均價2萬、透天11 萬、住宅大樓5 萬,時隔六年價翻倍漲,土地單坪均價將近6 萬、透天單坪均價18 萬,住宅大樓單坪也要10 萬。 岡山房地市場自南科高雄園區進駐後,再加上周邊永安工業區、本洲產業園區龐大就業人口帶動楠梓、橋頭、岡山、路竹等地住房市場,其中岡山地區南接橋頭新市鎮及橋頭市中心,往北接路竹工業區及工業區,因此坐擁絕佳地理位置。   中信房屋高雄市崗山區服務據點-----------------------------------------岡山國宅加盟店       07-6297666      高雄市岡山區岡山路55 號
TOD/EOD 北市都市發展策略
2019-06-12
文 / 王人群 捷運場站與多目標公共服務核心 形塑完美都市生活場域台北市長柯文哲於2019年4月之施政報告提出,因應都市發展及社會變遷之趨勢,未來都市發展以TOD及EOD為主要發展策略,前者TOD即是以大眾運輸樞紐和車站為核心的同時,預期作更高效用之開發使用,提升周遭使用大眾運輸之意願,未來台北市政府更會積極於各站進行新零售場域實驗,顯示捷運場站營運開發作為周圍地區發展之重要領頭羊。另外,EOD 係包含教育(Education)、都市進化(Evolution)、經濟(Economy)、生態(Ecology)、公平(Equity),為因應未來少子化、人口老化及都市發展趨勢,以教育為主軸發展,整合土地使用效率低之校舍及其鄰近公有建物,規劃多目標使用之建物,同時滿足教育、社福等需求,更可透過社會住宅之規劃,提升房地產租賃市場之質量,逐步落實「居住正義」。三環三線連接捷運五線及機場捷運 串聯大台北延伸需求自1996 年台北捷運木柵線通車後,大台北地區迎來捷運時代,除了既有五大路線(板南線、淡水信義線、松山新店線、中和新蘆線及文線)外,去年底淡海輕軌通車,今年底更有環狀線第一階段加入。待未來三鶯線、萬大- 中和- 樹林線、環狀線東/ 南/ 北環段、民生汐止線及安坑輕軌……等完成,並結合桃園捷運系統,雙北與桃園將實現北北桃地區交通網絡便利之願景。在雙北市捷運局基於前瞻基礎建設、三環三線等上位政策持續推動下,三鶯線、萬大- 中和- 樹林線、環狀線於近年開工或送審。於今年底完工通車之環狀線西環段,即有效連接新店、中和、板橋及新莊各地,路線多行經各地區域產業聚落,可期待未來之交通串聯性。 共享運具發酵 TOD發展模式是否能與其共存共榮根據交通部公路總局之統計,雙北市汽車新領牌照數自2014 年起逐年平均遞減2% 至2.5%,顯見大眾交通運輸機能逐步完善下交通運具之轉換趨勢,TOD 顯為當今大台北地區都市發展之重要開發方向。近年公私單位合作積極發展共享交通運具(4U 交通計畫:U Car, YouBike, U Parking, U Motor),望有效與捷運網絡共同疏運及滿足雙北市龐大旅運需求,惟共享交通運具等同更靈活之交通工具選擇,相較於捷運場站之固定性,共享交通運具之機動性更高,未來如普及發展,是否會打破TOD 之開發模式,使中心與邊陲界線更為模糊? 少子化與人口老化 空間尚無依需求轉變使用依行政院主計總處統計顯示,台灣近年來每年出生數皆在20 萬上下,相較2000 年的305,312 人之出生數減少約3 成多,相反的,65 歲( 含) 以上之老年人口比例反倒逐年增加,2018 年已邁入高齡化社會,而台灣社會福利建設如學校、長照機構之供給,尚無快速跟進。除各地學校減班併校聲浪不斷,地方政府亦積極辦理都市計畫通盤檢討,應對人口結構之變化,解編部分之公共設施保留地。多目標公共建設發展 滿足多項社會福利需求根據台北市政府統計,近7 成之市有校舍屋齡將超過50 年,有公共安全之疑慮,屆時必面臨重建之情事。為實現「居住正義」之目標,台北市政府積極尋找可發展之用地,惟台北市發展成熟,可開發土地稀少,加上政府長期照護政策急需場域輔助推動,台北市政府則欲發展學校、照護之社宅合一之多目標公共建設,預期填補需求空間之空缺。台北市政府因應人口結構之發展趨勢,提出EOD 之都市發展策略,透過校舍大幅度之改建,整併托嬰、托幼及公共圖書館等場所,滿足社會福利需求之餘,更提升土地利用效益。日前,台北市政府宣布以「艋舺學園」為計畫首要試辦場域,以15 年為期,大規模改建西園國小、萬華國中、華江高中及南海實驗幼兒園等校,校地面積總計12 公頃,預計建置數位平台、設置智慧教室及升級校園網路,作為未來EOD 的參考。結論大台北捷運系統網路發展成熟,在未來三環三線發展下,促使都市擴張發展,然捷運開發地區之發展成熟度相較於市中心低,區域多為住宅及較低密度之工商業使用,在多數公司與產業集中於市中心及新北市一環地區之產業地帶下,通車後運量是否能支應整體建設及後續營運成本,仍有待觀察。少子化與人口老化為台灣現今社會之發展現象,各地政府應綜合考量相關場域之轉換及增設,避免資源浪費,如同台北市政府透過EOD 的開發模式,整合相關社福資源,填補民間供給空缺,更能提升土地利用效率,形塑完美都市生活場域。  
五大產業融入生活 推動東區新門戶 —台北市南港區
2019-05-13
文 / 營銷企劃部 南港中研加盟店店長張育章指出,在台北市十二鄉鎮中,南港早期屬於傳統工業重鎮,工廠林立加上黑煙密集排放,過去素有黑鄉惡名,但在近十年工廠陸續遷移,鐵路地下化,捷運、高鐵及輕軌等交通建設的加持,市況逐漸熱絡,也帶動機能、翻轉市容,一躍而成為台北房市的明日之星。台北東區門戶計畫涵蓋了南港全區,目前五大中心中的會展中心、軟體中心、車站中心已陸續完工,而流行音樂文創中心及生技中心也將在近兩年落成啟用,在政府及產業全力挹注下,即使在近年房價修正的氛圍下,南港行情仍穩步上揚,也無怪乎房產專家田大全表示「台北素地已所剩無幾,南港將是塊不錯的布料」。 南港軟體園區績效卓越 活絡經濟發展作為東區門戶計畫五大中心最為成熟的軟體中心──南港軟體園區,目前已有超過四百家企業進駐,員工大約近三萬人,其群聚效益不但榮獲英國經濟學人智庫EIU 評比為亞洲四大軟體園區,園區績效表現亦是全亞洲第一。號稱全台最大公辦都更案的「南港之心( 南港商三特公辦都更案)」,基地位於忠孝東路七段以北、忠孝東路七段415 巷以東、市民大道八段以南、及忠孝東路七段487 巷以西所圍街廓範圍內,為東區門戶計畫中之核心節點。該案基地鄰近南港車站,未來完成後將由會展中心、商辦大樓、商場及住宅集合為一體,其中轉運站面積1362 坪,擬提供中南部及宜花東共23 個月台的旅運量,預估每日服務旅次1.2 萬人;會展中心面積4258 坪,全館最多可同時容納2850 人。另台北市取得新創辦公室2332 坪,以扶植新創產業,並結合生技產業、與會展活動發展。 中央研究院環境清幽 生活機能便利南港中研加盟店店長張育章表示,南港研究院路的生活圈,以中央研究院為中心,四周公園環繞,環境優雅,不少中研院人士定居於此,雖無捷運經過,但沿線公車密集,且離南港展覽館站不遠,區內中古公寓,總價約1000-1500萬,中古大樓約1500-2000 萬,較新的社區有中研新苑、中研帝寶、華固文匯等平均5 年內的大樓每坪約55-60 萬,房價比北市其他區更平易近人。研究院路一段以麥當勞為中心,近期又增添全聯購物商場,附近商家林立,又緊鄰南港展覽館站,商業氣息濃厚,區域內大樓不多,較多為公寓或透天平房,以政府目前推動都更的政策,此區是讓人可期待的,區域內以太陽大帝社區較為知名,產品從套房到4 房都有,每坪行情約55 萬~65 萬元,小套房的產品單價會較高,唯一較新的大樓是大哲悅,101 年工,2 房~3房每坪約58-65 萬。往研究院路三段的方向走,內有胡適公園,較知名社區為凌雲五村,屋齡約16 年,三房含車位,總價在2000 萬以內,經濟實惠,另有以飯店式風貌呈現的湯泉一號及新成屋「東煒富寓」,規劃45-47 坪,外觀採清水模設計,該社區臨胡適公園,現主打3 房+車位約2500 萬上下。舊莊國小附近的「住安中研」規劃為3+4.2 米覆層式的產品,為16、20 坪的小坪數,每坪57-63 萬作低總價的訴求。其實研究院的生活圈與汐止僅隔一條大坑溪,所以不少人會選擇到汐止購屋,像力行街、弘道街、橫科路等都是購屋首選,除了房價比南港更便宜外,也可共享南港的生活、交通,每坪單價約32-38 萬,交易尚屬熱絡。 三鐵共構交通樞紐 國家建設進駐 自住投資首選南港中研加盟店店長張育章補充,臺北市政府自104 年起推動東區門戶計畫,是以南港車站三鐵共構站區為核心,將五大中心產業( 軟體、會展、交通、新創、生技) 融入整體生活環境,提出八大構想,並滾動式修正實施計畫,多項計畫將於107 年起陸續完工, 如:107 年國家生技研究園區完工進駐、108 年北部流行音樂中心啟用、國家會展中心啟用、東明公共住宅完工啟用…等,將帶動南港區經濟、人口、就業、娛樂等發展,勢必未來將會改變南港區現有生活紋理。 此外除了五大中心的偕同發展,臺北市政府也計畫在南港興建一千五百戶的公宅,今年八月將有七百戶公宅完工,由於公宅只租不賣且多為年輕族群的特性,非但不會衝擊房市價格,還能帶來更多的人潮和商機,在台灣各地都邁入社區高齡化的時代,南港獨樹一幟的年輕居民及產業,將成為南港房市最有利的保障,因此無論自住抑或是投資置產,南港都是台北市的首選。  
住進來 就不想搬出去的高指名 優質好區 —高雄市苓雅區
2019-04-12
文 / 營銷企劃部 亞洲新灣區加盟店店長吳嘉隆表示,苓雅區是位於高雄市內西南部的一市轄區,由苓雅寮、過田子、林德官、五塊亞洲厝等四個部落組成,人口數約17萬人。本區是高雄市的政經中心,不但是市政府所在地,全台第二高樓85大樓也矗立在此,轄區的大遠百百貨六度蟬連地王寶座,同地段的三多商圈更是連續十五年成為高雄地王,足見本區的發展潛力。今年高雄市重大建設多,除有總開發經費近60億元海洋文化及流行音樂中心將完工,民間投資則有大順路沿線興富發與義联集團百貨「悅誠廣場」與「義享天地」A館開幕。高雄新任韓國瑜市長,為兌現「貨出去,人進來,高雄發大財」的承諾,全力拼經濟已成為當前最重要的市政工作。高雄最大型的投資案就在「亞洲新灣區」,總投資金額約1,300 億,區內有許多開發案,包括今年完工佔地約11.89 公頃的海洋文化及流行音樂中心,規劃可容納1.2 萬人戶外表演場與6,800 席表演館等,未來對新灣區商業與觀光機能將有所提升,更有高達10 個共110公頃的重劃案進行。苓雅區正位居亞洲新灣區中心,在政府重大建設的利多及民間投資挹注下,定成為將來高雄最精華的區段。大遠百鄰亞灣 未來發展佳蟬連地王亞洲新灣區加盟店店長吳嘉隆補充,相較於漢神巨蛋周邊開發接近飽和,大遠百鄰近亞洲新灣區,仍有許多腹地可供使用,未來的發展性極佳,而且周圍的重劃區一直在開放建築,現在政府看好這個區塊,因此才會讓大遠百持續成為高雄地王。苓雅區目前不動產推案以大樓居多,主推大坪數豪宅及2~3 房產品,價位概分三個區間,五年內新案及預售屋:建坪單價約30 萬起跳;十年左右中古屋:單價約20 萬起跳;二十年以上舊大樓則為10 萬起跳。本區高低總價皆俱選擇多元性,再加上便利的生活機能及政府與民間大力建設投資加持下,為首購與換屋族的最佳地點。 位屬高市中心區 生活機能優質 亞洲新灣區成長大引擎大統師大加盟店店長陳鴻富表示,高雄市發展沿海岸而生,最早繁榮於鹽埕區,隨著商圈轉換,近20 年發展重心皆轉移至苓雅區。本區可謂高雄市房地產蛋黃區中翹楚,集教育、經濟、市政、建設於此,涵蓋:市政府、師範大學、文化中心、明星學區〈四維國小、五福國中〉、還有SOGO、新光三越、大遠百三大百貨捷運商圈、高雄地標85 大樓、亞洲新灣區…。過去10年,高雄房地產聚焦在美術館、農16 特區,房價相較沒那麼親民,而未來高雄成長的最大引擎,就是「全國最大」的港灣再造計畫「亞洲新灣區」。根據高雄市都發局規劃,亞洲新灣區占地500 公頃,範圍南至凱旋路,北為五福路,東達一心路,西到鼓山哈瑪星;區內所有建築採國際競圖和綠色建築概念,重大建設有:1. 高雄世界貿易展覽會議中心。2. 海洋文化及流行音樂中心。3. 高雄港埠旅運中心。4. 高雄市立圖書館總館。5. 水岸輕軌捷運。隨著建設陸續啟用,並參照法國拉德芳斯、英國金絲雀碼頭、美國曼哈頓下城區、中國上海自由貿易區、吉隆玻城中城、東京臨海副都心等國際城市發展成功經驗,仿效台北信義計畫區,規劃集合政治、經濟「國際型態」格局,吸引更多國內、外企業進駐投資。成為本區房價升值,房市火熱主因之一。原本的亞洲新灣區僅限於臨高雄港一帶,但205 兵工廠遷移後可連接至鳳山、小港等高雄市區,「港市合一」才真正成型,只要招商順利,政府願意釋出更多租稅利多,未來亞洲新灣區可提供的就業機會以及帶進的就業人口,將成為高雄經濟發展、產業轉型的主幹,也可望帶來住宅需求。 大統師大加盟店店長陳鴻富指出,苓雅區2018 年建物買賣移轉棟數為2642 棟,比起2017 年更多了510 棟。亞灣近年的發展有目共睹,加上輕軌通車,不僅豪宅愈蓋愈多,小宅也進駐,推案多元讓人口開始回流南高雄。高雄以深厚的基本功建設城市,屢獲國內外大獎肯定,是國際知名的宜居城市,苓雅區身為行政特區、知名文教區,有龐大公務人員匯聚,人口穩定增加,而且是「住進來,就不太想搬出去」,首購、換屋首選苓雅區,更是投資置產增值的最佳區域!
濃郁人文風華 獨特魅力 房市熠熠發光—台中市西區
2019-04-12
文 / 營銷企劃部 台中向上加盟店店東劉政雄表示,西區位於台中市街區之西,境內有綠川、柳川、梅川、麻園頭溪貫穿其間,沿溪迎風搖曳的垂楊綠柳,更顯景色怡人。早期台中市政府辦公區設置於此,因此西區長期以來是台中人政治與文化重心,轄內機關、學校、文化設施比比皆是,贏得台中市文教區美稱。本區開發早已飽和,目前推案基地以500坪內的住宅案居多,是市區小基地最密集推案區域,區內無複雜業種,主要可分為模範市場、公益路的勤美誠品商圈及5期生活圈等。由於早期都是高官外使美軍進駐之所,區內尚有許多洋房官方宿舍等的建築,保有向來的貴族之氣,隨著市政府移至七期,舊有的州廳公辦轉為古蹟文創的遊覽景點。柳川是台中市中心四條重要河川之一,整治之後成為市區首座永續性生態工法開發的景觀河岸,白天景色宜人,晚上燈火璀璨,更是IG打卡拍照的熱點。美術館加上草悟道綠帶和柳川河岸藝廊,昔日的貴氣添入現代濃郁的人文風華,西區就像是台中一顆永不黯淡的明珠,光芒閃耀。濃濃文教風 園道周邊高品質住宅首選台中向上加盟店店東劉政雄指出,西區早期即是台中市高級住宅的先驅,因環繞市府、法院,更是高級官員、律師入駐之地,文教氣息濃厚,隨著美術館、文化中心的設立,鄰近明星學區環繞,中正國小、忠孝國小、忠信國小、向上國中、居仁國中、教育大學,更奠定了文化首善區的地位及特質。蜿蜒如綠色珍珠項鍊的草悟道自科學博物館沿經國園道、市民廣場到美術館綠園道,全長3.6 公里,根據書法的行草意境,綠意氛圍中融入都市生活的律動與韻緻,營造出城市的獨特感,其間的活動特色有知性、文創、藝術、美食等等,腹地寬闊盡攬永久自然生態,是市區內最健康的生活環境,而園道畔名宅林立,也是台中高品質住宅的首選,再加上整治後的綠川水岸步道,點亮了舊城區的夜晚與未來。連結五期高度發展的生活機能,民生起居便利非常,民權路連結舊市府中心,目前仍是政經活絡之道,市府遷移之後,原建築將保存為古蹟觀光景點,加上舊有古蹟景點,興起了許多的文創聚落,中港路更延伸至SOGO、精明商圈,乃至新市政中心及中科園區,為台中市首要交通脈動網,英才路至北延至健行路,貫連科博館、植物園,南至國美館、文化中心,西區交通便利,商圈特色鮮明,如精明一街、大隆商圈、范特喜微創文化文化群、審計新村368 新創聚落、美術園道異國美食商圈,令西區榮景日不落。 地利優勢交通便 藝文生活圈帶動交易熱度劉政雄店東說明,西區的貴氣之美不同於其他重劃區以新建築或豪宅街廓來呈現,而是具有歷史的文化底蘊營造而出。所以在緊鄰西區的中區沒落後,西區不但未受影響,反而以它擁有的優勢,帶動了休閒、旅遊的人潮,也造就許多高質感的新大樓櫛比林立,而西區特有的中古洋房,也是許多購屋族喜愛的居所風格,即便是年代老舊的透天厝,也因應危老條例的通過,而賦予了改建的優厚條件,所以西區的房地產,不論新屋、中古屋,都是市場上熱門的指標。西區開發甚早,生活機能充足,草悟道周邊有低價公寓、也有著高價換屋豪宅產品,獨特的藝文氣息成為台中隱富最愛的購屋地段,與七期並列台中房市的風向球,而且同區塊,愈靠近園道,房價差異極其明顯。近年在74 號道開通後,周圍的交通網絡、生活機能、消費商圈也逐漸成型。位在台中中心點的西區,到其他各區上班,通勤都很便利,台中市最富人文藝術的區域就屬本區,綿延數公里長的綠園道,串聯起的藝文生活圈,無疑成功帶動房市交易熱度。
西門信義兩大磁吸 東區失寵 北市商圈新歡舊愛換人當
2019-03-12
文 / 王人群 自2010年底眾多快時尚進軍台灣市場,搶佔各大商圈之主要店面,短期大幅度拉高租金水準,店家付租能力有限,東區進駐業種商家大洗牌,以往餐飲或零售業者紛紛退至後側巷弄或移轉至百貨內經營。其後在2014 年房地合一稅制之推廣下,海內外投資方因稅制壓縮利潤,紛紛撤出不動產市場,且網路購物興起影響實體消費經濟,業者無力負擔高漲之租金,東區空置店面持續增加,商業氣息及人潮熱度不如以往,對於消費者及外來旅客吸引力也相對減少。2018 年港商連鎖化妝品零售SaSa、韓國快時尚品牌SPAO 與MIXXO 等指標租戶紛紛撤出東區,知名品牌店家開始出走並轉往其餘商圈之態勢明顯,相較於西門町及信義區的蓬勃發展,頗有「三十年河東,三十年河西」之感概。回顧台北市商圈發展歷程,東區是否能回歸以往興榮之潛力?西區老舊沒落 城市東移帶動東區發展1950 年代中華商場落成,西門町與台北城地區共同形成台北商業消費中心,興盛一時,亦帶動區域小型商場發展。1980 年代在西區發展逐漸飽和下,台北市商業中心逐漸東移,中華商場也因年久失修,加上消費喜好及行為轉變,逐漸失去商圈龍頭之地位,而東區則隨著忠孝東路及台北捷運陸續通車,成為台北市重要商業發展地區。市郊區域商場萌芽 滿足移入人口消費需求大台北地區因產業發展及工作機會多,吸引許多外地人口移入,多數居住於市郊及新北市一帶,市郊地區爆炸性人口成長,許多區域商場於1990 年代相繼萌芽,如天母地區著名之大葉高島屋、內湖地區之德安百貨(已結束營業)及景美地區之漢神百貨景美店(現為瀚星百貨),欲滿足市郊地區之消費需求。信義商圈百貨林立 量販、地區商場興起因應都市發展東移,台北市政府及台北市議會遷移帶動信義計畫區發展,自1997 年新光三越信義店(現為信義新天地A11 館)開幕至今,信義計畫區已躍升為台北主要之商業區,如加上今年開幕之微風南山及遠百信義店,區內百貨購物中心樓地板面積合計將達20 萬坪,約佔台北市總體之3 成,商業聚集效應大。港湖地區因國道一號行經,加上區內重劃區腹地廣大,許多大型量販如大潤發、好市多、家樂福及特力屋等紛紛於2000 年後進駐,確立區域消費之發展型態。另大台北地區捷運機能逐漸發展完善,許多地區商場(如板橋大遠百、中和環球)交通節點商場(如CITYLINK 松山、南港店)崛起並發酵。 陸客開放帶動觀光 站前西門吸背包客帶動商圈2008 年開放中國大陸旅客來台旅遊,台灣觀光迎來一波榮景,不只團體旅遊,自由行旅客人數及比例皆年年上漲,台北車站及西門町周遭挾交通便利及旅居負擔相對親民之優勢,成功吸引散客入住。近年來新南向政策發酵,加上國外媒體播送介紹,除日本、港澳旅客外,韓國及東南亞旅次亦逐年增加。其中,西門町因外籍旅客持續造訪,商圈人潮熱度興盛,吸引眾多品牌擴點進駐,運動用品店、伴手禮店外,2018 年初札幌藥妝以105 萬之高額月租金進駐漢中街,創下商圈租金表現最高紀錄,鄰近路段更有約10 來家之美藥妝店品牌,顯示美藥妝店在區內之蓬勃發展。 東區租金大幅調漲 降租仍留不住商家2010 年UNIQLO 進駐明曜百貨、2011 年ZARA 進駐統領以來,各大衣著服飾及鐘錶等時尚產業品牌紛紛搶進東區,在競租情形下,東區沿街店面租金大幅成長5 成,巷內店面甚有成長1 倍的情形,店家難以負擔,頂呱呱、鼎泰豐在2014 年移轉,沿街店面退至後側巷弄與轉移至百貨公司之變化逐漸明顯。在2014 至2016年間台灣政治環境改變下,中國對台灣旅遊態度緊縮,直接影響來台旅遊消費人數,更間接影響零售業對於後市之保守預測,加上房市稅制政策影響發酵,投資買盤淡出明顯,自然影響店家競租表現。2014 年SWATCH 以高額租金取代頂呱呱進駐東區沿街,2018 年底即使由月租金180 萬降至100 萬,仍留不住SWATCH;對街房東於同年租金自打7 折,才成功挽留星巴克之金牌房客,東區店面由持續漲租,演變至近年降租2~4 成之情勢。東區有交通優勢 西區須注意業種同質性2020 年敦南誠品確定熄燈,大型集客據點之消失預期使消費人潮減少,東區商圈未來1 至2 年如無法透過降租留住品牌或引進新興業種組合,重拾消費者及旅客對於商圈之興趣,必定如天母商圈及師大商圈迎來衰退,惟東區仍有其交通之優勢,區內房屋屋齡多為30 年以上,未來是否能透過都更迎來區域新氣象,重獲寵愛,仍待觀察。西門町近年取代東區成為商圈租金表現龍頭,高商圈人氣促使店家紛紛進駐,未來除須注意商圈內業種同質性過高,導致旅客興趣減少之風險外,預期近年商圈榮景仍能持續。  
1 2 3 4 5 ...43
TOP