【圖文/中信房屋研展室】 中信房屋近期調查民眾對房價及後勢的展望，結果顯示多數民眾認為第三季房價將維持持平，但預期房價會跌的比例卻比第二季小幅增加11%。此外超過半數的受訪者認為，疫情要得到舒緩，今年底前恐怕無望。 中信房屋本月針對有購屋意願的民眾進行網路調查。在問及目前（第二季）房價感受度時，有61%受訪者認為第二季與第一季相差不大、房價接近持平，感受房價漲與跌的比重分別為23%及16%。但當問及整體景氣感受度，有73%受訪者覺得第二季景氣比第一季還差，僅有9%表示景氣比上季好。 至於對第三季的看法，仍有53%的受訪者認為房價將與第二季相當，但對房價看漲與看跌的比重則出現變化，分別為20%和27%。對於第三季經濟前景，看壞者占比為47%，僅有13%看好。 中信房屋研展室副理張漢超表示，民眾對於景氣變化相當有感，主要是因疫情、商業活動大幅降低的影響，感受國內消費市場越來越冷清，致使大環境景氣變得較差。 有別於對景氣感受，房價又是另一種看法。多數民眾認為房價將是持平的格局，顯示民眾普遍都認同房價實際上欲跌不易。不過進一步觀察看多房價與看空的比例變化，卻可發現第三季看空者（27%）有多於第二季（16%）的現象，房價看漲的比例也呈現下降。張漢超認為，這表示部分民眾對房價下跌抱有預期心態，認為當景氣不佳時，房價可能會出現鬆動。不過其實房價要出現下修，張漢超認為至少得滿足資金面緊縮、供給面短中期大幅增加、交易面大幅減少等三方面條件，現況尚不足以滿足這些條件。 張漢超分析目前國內情勢，認為目前資金並無緊縮的條件，因為一旦緊縮資金，將會對各個受疫情衝擊的產業造成二次傷害，再加上央行未來一季也不會有調整利率水準的動作，因此預估年底前仍將是資金充沛、低利率的環境。 至於供給面可以由建築貸款融資餘額來觀察。張漢超表示，由央行的數據來看，目前建築融資餘額成長尚屬穩定，對比去年甚至有放緩的現象，因此供給面並無短期大幅放量的問題，但反觀交易面，確實有出現交易量滑落的現象，6月份建物買賣移轉棟數應會反應5月份整體房市交易清淡的市況，會持續多久，端看疫情解封的時程而定。 疫情何時舒緩？民眾普遍認為年底前抒解無望，反映民眾對於疫情變化看法相當保守。不過張漢超認為，近期疫情已朝向樂觀的方向發展，雖然又再度延長三級警戒到7月12日，但後勢應會逐步漸入佳境，只要持續將防疫做好，各產業期待已久的「回歸正常」也可望見到曙光。    

【圖文/中信房屋研展室】自從5月疫情升溫以來，房地產來客與交易皆大受影響，大多數業者都面臨了「買方不敢看、賣方不給看」的窘境。根據中信房屋觀察，目前消費者對房地產的態度是「看屋有興趣，帶看再等等」，但若防疫與服務到位，消費者還是有入市交易的意願。根據中信房屋觀察，疫情非並未消減消費者對房地產的興趣，部分消費者甚至有「疫時看屋，大膽入場」撿便宜的想法，因而進一步推升對房地產更多的關注，不過由於目前疫情仍然相當緊繃，消費者對於面對面的帶看仍存有諸多防疫上的顧慮，因此在實體看屋上還是會臨陣卻步。中信房屋總經理張世宗表示，早在去年疫情發生的時候，中信房屋即已備妥相關線上作業指引、遠端視訊會議、零接觸線上帶看等作業指引，而今年疫情警戒升級後，更提供因應防疫的工具，包括疫情應變SOP 、e化工具、防疫應變文宣、教育訓練直播等多元資源供各店運用，為的就是要做好業務服務、減低消費者的顧忌。目前房仲業大多以「度小月」的狀態在營運，但中信房屋在5月間，卻仍有門市持續維持成交佳績，主要原因還是在於防疫措施及業務服務到位，給予客戶安心放心的踏實感。張世宗指出，目前部分區域雖然存有「買方不敢看、賣方不給看」的狀況，但在做好客戶經營與防疫安全的前提下，客戶自然不易流失，張世宗說「因為消費者恐懼的是疫情，而不是房地產！」房地產過去在市況低迷之時，交易量往往會呈現衰退的現象，這次當然也不例外。張世宗認為，只要疫情能有效控制下，市場就會放量。現階段房仲業者受疫情衝擊較大的，很可能是無品牌的自營業者，因為自營品牌缺乏網路及品牌資源，在疫情嚴峻之下，將更難以推展業務。  

【圖文/中信房屋研展室】 受疫情及政策衝擊，房地產市況出現冷卻的現象，有民眾認為，這回應該有機會等得到房市轉弱進場的時機。中信房屋認為，房市交易量若長期低迷，房價的確有下修的機會，不過要趁勢進場，可得事先做好功課，而且有三類族群並不適合此時在房市「逢低買進」。中信房屋研展室副理張漢超表示，現階段疫情嚴重，各行各業生計大受影響，而不動產業又不像一般民生消費有「必要性、固定性」的消費力支撐，因此受到的衝擊確實可能會比其他產業來的嚴重。不過以過去影響房市的SARS、奢侈稅、實價登錄、房地合一等經驗來看，大環境負面影響僅是一時，產業也有正常的景氣循環，且具有韌性，不可能完全被打趴，因此應理性看待這波房市的景氣變化。對於房市低檔入市，張漢超認為在景氣低迷時進場確實可行，不過必須把握時機、預先做好功課，免得機會來時，平白錯失進場契機，不過有三種族群並不適合在此時入場，分別是工作受疫情衝擊而產生異動者、自營接案不穩定者、初入職場的社會新鮮人，這些族群除非已具備充足的資金，否則想摸底入市，反倒有可能承受額外的風險。張漢超表示，收入因疫情而不穩定者，現階段的資金重心還是應放在家庭個人的生計之上，因此不建議此時投機進場撿便宜。張漢超指出，不動產交易金額巨大，負擔能力與金流規劃相當重要，因此若是工作因疫情而有調職或異動者，由於後續工作可能存有變數，收入也有不穩定的可能，因此不建議此時以投機的心態買房。自營接案不穩定者此時不宜進場買房也是類似的道理。由於疫情導致案量變少，對生計會產生影響，且自營工作者無一定雇主，收入時高時低並不穩定，如需動用到房貸融資時也需要提出有力的財務證明，除非超前部屬，否則在疫情當下要創造漂亮的金流，其實並不容易。至於初入職場的社會新鮮人，由於資金有限，要在不動產市場搶便宜其實並不合適，市場上雖有許多形形色色的低總價物件，但日後還款的問題仍要預先考量。以目前整體經濟面、國內局勢等條件觀察，下半年房市波動震盪難免，因此多看、多比較、多研究，再以合適的時機進場才會是比較穩當的作法，若單純追求摸底撿便宜的投機心態買房，除非資本無虞，否則難保日後不會有風險。    

四大工業區快速串連  房地置產卡位戰虎科加盟店店長王秀惠表示，繼台中以後，雲林也躍升為中部五縣市另一匹黑馬，虎尾之於雲林，如同員林之於彰化，是當地的經濟重鎮。「虎尾鎮」位於雲林縣中央，是雲林縣第二大城，又因產業活動而有「糖都」和「巾都」之稱，104年高鐵雲林站座落在「虎尾」後，成為未來雲林地區進出的門戶，滿足高效率的運轉需求，促進雲林地區發；101年國道1號虎尾交流道通車，提昇雲林生活圈的交通功能，並有效提供虎尾、斗六及斗南地區農產品及雲林科技園區客貨運對外便捷交通路網；台78線快速道路提供海線居民能夠「快速」到虎尾來消費、移居，是虎尾人口集中主因之一。雲林過往既定印象為「台灣農業首都」，但近年來政府為了解決人口外移、人口老化等問題，縣府開始大量投入工業區開發及招商，將雲林科技工業區、絲織工業區、擴大工業區及斗六工業區四大工業區快速串連，建構符合科技產業發展特性的經營環境。根據內政部2020第2季「房價負擔能力統計成果」，中部五縣市的台中房貸負擔率高達38.41%，僅次於雙北地區，彰化、南投買房壓力也不小，分別為34.65%、30.04%，均高於合理負擔30%。房價低基期也成為雲林房市的另類優勢。雲林有就業人口、交通機能等實質基本面支撐，雖然目前城市尚在發展中，但看好未來增值潛力的購屋族、置產族已陸續卡位，促使當地透天厝均價站穩千萬元關卡，甚至有越來越多的「華廈、大樓」產品出籠。8鄉鎮圍繞  虎尾兼具商業機能及環境品質王秀惠店長指出，交通便利促成商業發展，近年來，商業模式逐漸再往左移到「虎尾鎮」，工業區開發首重對外交通，縣府也在雲林科技工業區外圍開闢一條長達11公里的聯外道路，連結斗六工業區、雲科工業區石榴班、大北勢、竹圍子三廠區，形成雲林縣東邊最重要的黃金廊道、產業聚落，不僅方便廠區物流作業，貨車、重車不再繞到斗六市區，亦改善雲林市區生活環境。就地理而言，虎尾像一個盆地一樣，周邊共被8鄉鎮圍繞，所有8鄉鎮的食、衣、住、行、育、樂幾乎都會來虎尾。中正路生活機能成熟，食衣育樂商家眾多，醫院、國術館等多分布光復路上，近10年來，星巴克、誠品等連鎖店家陸續在虎尾展店，顯見當地消費規模持續成長。虎尾兼具商業機能及環境品質，受到不少在地退休公務人員青睞；除虎尾科學園區外、麥寮六輕、斗六、員長等工業區車程都在半小時左右，吸引許多在其他鄉鎮工作的人來此購屋，近年來也造就了房價的增長；不僅如此，虎尾科大是虎尾境內唯一大專院校，更能促進租屋及消費市場。不可同日而語  「一日生活圈」不再是個口號店長王秀惠說明，虎尾近幾年的發展，也培養出不少「隱形富豪」，房價連漲17年，中間更挺過2009年的世界金融風暴，如果說這裡人口外流嚴重？倒不如說，現在的虎尾已經不可同日而語；以農立縣的雲林，現在更吸引年輕回鄉務農，他們用前瞻性的知識和智慧經營農業，賺了錢也都來虎尾買房、買地和置產。另外還有一個重要的因素，雲林縣有六輕，有工業就會有污染，除了六輕員工會來虎尾買房，六輕周邊鄉鎮的居民，只要有能力購屋也幾乎選擇在虎尾置產。2003年SARS後，虎尾的虎尾是雲林經濟重鎮，享中科虎尾園區、前瞻計畫高鐵新工業區等利多，重要交通樞紐串接整個雲林的脈胳，人口回流、遠離工業污染才會造就了虎尾房地產一直居高不下。這樣的發展和利多，讓早期原本在海線選擇北漂的居民再度找回，更把退休生活規畫在虎尾，高鐵、國道交通也讓「一日生活圈」不再成為口號，子女回鄉、公嬤看孫都能輕易的達成。中信房屋雲林服務據點--------------------------------------------------虎科加盟店            05-6320199    雲林縣虎尾鎮林森路二段419號雲科大加盟店         05-5377757    雲林縣斗六市大學路三段275號虎尾大學加盟店      05-6361100    雲林縣虎尾鎮立仁里林森路二段136號斗六雲林國中加盟店 05-5377689    雲林縣斗六市中堅西路290號斗六鎮東加盟店      05-5378000    雲林縣斗六市大同路380號

台灣109年人口首度呈現負成長，但新竹市卻能維持很好的出生率，讓人口持續正成長，成為新竹市長林智堅口中的「幸孕城市」。因工作關係三年前從台北市移居到新竹市的蕭小姐，到餐廳吃飯時驚訝發現整場約七成桌都有小孩，後來才慢慢發現，新竹是很多年輕爸媽與小孩組成的活力城市。一年多前蕭小姐孩子出生後，跟先生思考是否永久定居。他們考慮新竹市整體育兒友善度、人口結構正常、房價相對友善，建設更貼近年輕家庭，而且小孩多，讓人感覺很有朝氣，認為是個可塑性高的城市，將帶給孩子們的未來更多期待，就這樣住了下來。出生率一片低迷  新竹市殺出重圍根據內政部人口統計，台灣109年1至12月出生人數為16萬5,249人，創歷年新低，但新竹市仍持續維持正成長。新竹市109年出生人數3,585人、死亡人數2,603人，自然增加人數為980人，在人口負成長的眾多縣市中，維持很好的出生率。另外，據新竹市政府統計資料，新竹市人口109年的平均年齡為39歲，為全台最年輕，人口老化指數77.41%也是全台最低。為了鼓勵新竹市民努力生育，新竹市政府祭出利多，生育一胎補助新台幣1萬5,000元、第二胎以上每胎增加5,000元，該胎次為雙胞胎補助5萬元、三胞胎以上或第二次以上雙胞胎補助10萬元。另外，家中若有未滿兩歲的兒童，但未領取該名兒童托育補助、育嬰留職停薪津貼及最近一年綜合所得稅稅率未達20%之家庭，每月可補助2,500至5,000元的育兒津貼；將未滿兩歲幼兒送到加入準公共化之托嬰中心或居家托育人員照顧，父母雙方最近一年綜合所得稅稅率未達20%之家庭，每月則補助6,000至1萬元托育補助。增設兒童育樂場館  孩子開心父母減壓新竹市長林智堅表示，新竹市生育率高，代表新竹市不只是兒童城市，也是「幸孕城市」。他上任後為減輕爸媽負擔，提供免費育兒指導員，增加1,380個公幼與非營利幼兒園名額，更設立親子館、開辦「定點臨時托育服務」，且領先中央補助四歲幼兒就讀幼兒園。市府也投入經費推動新校園運動，整建老舊校舍、新建關埔小學與華德福實驗學校，為孩子打造安全、美學的知識遊樂地。另也讓全市公立國中小「班班有冷氣」，未來還有兒童醫院、兒童探索館、市立圖書館等重大建設持續推動，改善新竹市孩子的醫療、教育與藝文資源。新竹近來更增加了許多親子同樂的活動與公共設施，一名育有兩子的曾太太就說，平日、假日都不用擔心孩子無聊，對年輕爸媽來說，著實減輕不少壓力，認為「兒童政策多一點，自然會增加年輕爸媽生小孩的意願」。為了讓孩子們有更多、更棒的休閒玩樂空間，新竹市政府推動「進擊的公園」計畫，從林智堅上任後，陸續新建與改造20多座公園，多處還未改造的老舊公園也將陸續被翻新，讓每個社區的民眾都有放鬆的休憩空間。林智堅指出，公園改造秉持三大原則，保留原有大樹並重新梳理，讓樹木有良好的生長空間，視環境移植原生種樹木，增加綠覆率，並改善排水不良問題，此外，每座公園都依環境地貌量身規畫特色遊具，並納入年長者與友善行人空間考量，創造全齡共融的環境。林智堅說，每座公園改造後使用率都很高，幾乎每天都能看到爸媽帶著孩子到公園玩樂，不論是磨石子溜滑梯、盪鞦韆或大型遊具，都很受孩子們喜愛，曾有年輕爸媽回饋，自從老舊公園被改造後，孩子們就常吵著要去玩耍，讓大人不用想破頭，要帶孩子去哪玩。科技新貴多  生得起也養得起新竹市關新里長黃雅卿認為，現代人不太敢生的原因，就是小孩的生活費、教育費都不低，包括剛出生時的奶粉、尿布等必需品，托嬰、教育等費用也很高，對一般受薪階級家庭來說，很怕「養不起」。1980年落成的新竹科學園區目前約有520家公司、就業人數超過15萬人，近年產值均達新台幣1兆元以上，新竹市政府為解決竹科人居住問題，在竹科周邊規劃重劃區，新穎的現代建築林立，吸引不少科技新貴進住。黃雅卿說，關新里民幾乎都是竹科人，平均所得都不錯，讓不少年輕爸媽「生得起、養得起」，兩至三胎的家庭最常見，生四胎的也大有人在。兩年前產下第六胎的徐姓夫妻表示，婚前雙方對生育秉持隨緣的態度，生下了兩個男孩後，也想生女孩，於是懷了第三胎，生下三女兒後又希望能再有個女兒彼此作伴，但第四胎是男生，於是又鼓起勇氣拚了第五胎女孩，而第六胎則是意外懷孕，「恰好是女兒，就這樣碰巧湊成三個『好』字。」徐姓夫妻表示，雙方都喜歡小孩，也想讓孩子們在成長過程中有手足可以玩樂、談心，雖然六個孩子讓他們在經濟負擔上較為沉重，但看到孩子們快樂的模樣，仍然很開心。生了兩對雙胞胎的新竹市民沈家豪表示，第一胎生了雙胞胎姊妹後，想要再生三寶，未料第二胎竟懷了龍鳳胎，夫妻倆對這樣的緣分感到開心，但也會擔心經濟會否造成負擔，「敢生的背後，是要能養」。沈家豪說，新竹市因為有科學園區，工作機會多、薪水不錯，只要願意做就能賺到錢，加上政府提供的生育、育兒補助等福利，還有近年新竹市政府在各區新增很多公共設施、親子活動等，讓孩子們有免費的地方休閒，更減輕父母負擔，因此即便家中有四個小孩，壓力也沒有想像中的大。

【圖文/中信房屋研展室】 中信房屋統計5月份成交量，與4月份相較，全台成交量月減18.6%，與去年5月相比，年減11.3%。六都成交量均較上月衰退，其中以台北、新北最為明顯。 六都5月份成交月增率及年增率：台北市月減25.9%、年減15.3%；新北市月減32.9%、年減18.8%；桃園市月減18.5%、年增2.8%；台中市月減21.2%、年減4.3%；台南市月減12.2%、年減17.9%；高雄市月減12%、年減17.5%。 疫情升溫 房地產實體服務大受影響 本月房地產交易量衰退，與疫情升溫進入3級警戒有關。中信房屋總經理張世宗表示，去年疫情最嚴峻之時，生活作息其實基本上還能保持正常不中斷的狀態，但這次警戒提升後，影響層面已擴展至各行各業，房地產業也收到衝擊，許多實體作業服務都只能利用線上來進行，惟成效不如預期。 影響房市變數多 多空相互拮抗 房市要能恢復往日正常的運作，端賴於疫情控制以及疫苗的施打，不過六月底前要能看到這樣的轉機其實相當的困難。張世宗分析，目前疫情對於房市的影響，整體情勢雖有緩和的跡象，但仍須謹慎以對，不容輕忽。現階段房市雖仍有金融面低利率、資金寬鬆政策等有利條件，不過國際間已開始浮現通膨訊號，加上國內七月開始實施房地合一稅2.0，因此整體房市變數猶存。 綜觀目前房地產情勢，房價短期內仍有支撐，除非經濟面出現明顯下滑，房價才有可能出現鬆動。至於交易量層面，雖有線上看屋、VR環景等工具輔助與客戶的基本互動，不過仍無法取代真實看屋體驗，最終交易簽約仍然受限，因此在疫情紓緩前，交易量恐仍有衰減的可能。   新聞資料附件： 表：中信房屋5月成交量變化   中信房屋5月成交量變化 區域 月增率 年增率 台北市 -25.9% -15.3% 新北市 -32.9% -18.8% 桃園市 -18.5% 2.8% 台中市 -21.2% -4.3% 台南市 -12.2% -17.9% 高雄市 -12% -17.5% 全台 -18.6% -11.3% 資料來源：中信房屋

【圖文/中信房屋研展室】受疫情影響，近期房地產交易步調大亂，許多原先預約看屋或預計交屋的買方，大多都選擇延後交易或直接取消。不過根據中信房屋統計，不動產交易受這波疫情影響最大的竟不是成屋，反而是建地受傷最重，而交易逆勢成長無謂疫情的反倒是農地。根據中信房屋內部統計，截至目前為止，本月成屋交易與上月同期相較減少約26%，土地類則減少約10%，其中建地減少約有45%幅度最大，農地交易量反而逆勢成長8%。中信房屋研展室副理張漢超表示，各類不動產交易幾乎都受政府打炒房政策的牽連而有交易縮減的現象，一般成屋來店客甚至在本週疫情升溫後減少到只剩下過往的2至4成不等，不過農地交易卻一反常態，走出正成長的佳績。張漢超分析，受政府政策影響，土地類建地的交易量開始放緩，而農地交易之所以依舊持穩，除了農地享有稅法優惠之外，在買賣流程上，相關交易也相對成屋來的單純，染疫風險也較低。以素地而言，毋須顧慮屋況、現居狀態，即使現場帶看也幾乎在室外，只要確認相關地籍資料與實際需求即可。不過張漢超也指出，農地實際上有分為《都市計畫法》的「農業區」和「保護區」以及《區域計畫法》的「耕地」，其中「耕地」有登記限制，依據《農業發展條例》的規定，除了取得許可的農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構之外，只能以私人名義來進行登記，一般法人是不能登記的。至於購買農地是否有身份限制，現行法規已於民國89年取消身份上的限制，也就是即使身份是非自耕農的一般人，其實也可對農地進行買賣，正因如此，農地交易才始終在不動產交易中佔有一席之地，宜蘭、桃園等地就是最佳的例證。  

【圖文/中信房屋研展室】 近日中央流行疫情指揮中心拉高國內疫情警戒，並表示國內已進入社區感染。針對疫情再度緊張，中信房屋總經理張世宗認為房市將受到牽動，後勢將可能走出2種情境。張世宗表示，房地產市場目前所面臨的變數已不僅只是政府對房市所做的各項緊縮政策，眼前還有疫情所帶來的負面衝擊。張世宗說，景氣好時，相關的房市調控政策都可視為確保房市穩健的因應措施，不過現階段若再加上疫情這類不確定的因素時，市場後勢可能反而變得複雜且令人擔憂。攤開數據來看，國內第一季買賣移轉棟數表現雖然依舊熱絡，不過其實4月份中古成屋交易已略見冷卻訊號，張世宗認為主要還是政府調控房市政策奏效使然，如今疫情警戒升級，接下來房地產走勢可能將發生2種情境。倘若國內疫情持續增溫，那在第三季前，房地產交易恐有一波量減，下半年交易量也將維持疲弱格局。不過若是國內疫情能迅速獲得掌控，那麼房地產交易量將會先減後回穩，下半年交易量則是回歸溫和的基本面走勢。張世宗表示，房地產後勢與疫情發展、7月份上路的《實價登錄2.0》及《房地合一2.0》息息相關。按先前估計，交易量縮的情境原先預計在第三季才會出現，現在則是因疫情警戒升級而提前發生。政策面在短期之內對交易量的影響較大，對於房價反而相對有限。房價要看到鬆動的機會，其實得看建商長期能撐多久。張世宗指出，以目前的情勢研判，要見到房價大幅下修的機會並不大，因為疫情升溫導致原先缺工的狀況將更為嚴重，不動產產業通膨也會更有壓力，在營建原物料及人力成本都無法降低的情況下，除非是開發商退出市場，否則相關成本仍然會反映在房價上，連帶為中古成屋開價帶來定錨效果，因此房價欲跌不易。