活用彈性隔間,劃分場域且整合機能
2025-04-30
室內設計裡,如果面臨坪數有限的情況,在空間裡不僅容納單一用途時,例如書房結合客房功能、多功能室,並同時希望保有空間開闊性,又能滿足區域機能的劃分,這時可結合折門、滑門、鏤空牆面等彈性隔間手法來實現,同時創造空間使用上的多元彈性。Project Data地點:台灣.桃園坪數:35坪格局:玄關、客廳、書房兼餐廳、廚房、主臥、次臥、衛浴×2建材:板磚、塗料、鐵件、木地板▲1. 書房兼餐廳區結合玻璃折門設計,將戶外自然採光導引至公領域。2. 室內空間不大,為了納入寬敞公領域、場域界定,及多元功能性空間的整體規劃。玄關利用半穿透柱體造型劃分場域,餐廳兼書房區則以玻璃折門,營造開放、穿透的視覺性。室內設計中,為了考慮隔間的可調性與住宅的長期使用需求,設計師需要在初期規劃時預測未來可能的變化,確保空間不僅符合當前的需求,也能適應未來生活情境的改變。CHI DESIGN 齊設計設計師吳奇衡表示:「配置格局圖時會先了解室內坪數、居住人數、空間的用途,以及未來換房或生活模式變化的可能性等。」他強調,對屋主的生活需求做出精確盤點是關鍵。除了基礎的功能需求外,還需考慮公領域的開放感與臥房數量的重要性,這些都直接影響到隔間設計的安排。本案考量室內坪數有限、必須兼具寬敞感公領域的情況,及擁有多元的空間規劃,因此利用彈性隔間的手法來實現。首先,由於大門與電視牆平行,如果沒有屏風功能的安排,對屋主來說無隱私性,但要同步考量空間的劃分,不會造成視線的阻絕,造成空間被壓縮。因此,大門旁利用兩根結構柱造型佇立的形式,取代實體牆或制式屏風設計,藉由柱體之間的縫隙形成半穿透隔間安排,巧妙劃分玄關與客廳場域;且將玄關處的自然光部分導引至客廳,創造玄關與公領域間光線與視覺的連結性,延展空間尺度。將空間裡最好的採光留給中島廚房與餐廳兼書房區。開放式廚房搭配多功能中島,既作為客廳與廚房的區域界定,又可作為吧檯、料理檯面、餐桌,甚至是閱讀或辦公的延伸空間。而隔壁空間則將餐廳與書房整併,並利用玻璃折門巧妙界定內外場域,讓戶外光線也能走進客廳裡。桌子兼具餐桌與書桌,讓空間的多重功能可以隨著需求調整,無論是用餐、工作或休閒,都能靈活變換。牆面結合展示及書櫃的收納機能,利用窗邊深度置入窗下櫃,成為咖啡機、烤土司機等小家電收納。靈活折門與材質選擇,實現功能劃分與視覺和諧保持空間靈活性的同時,設計師如何處理隔間帶來的視覺效果是一個重要的挑戰。吳奇衡提到,透過材質的選擇,可以在不犧牲空間功能的情況下,保持視覺上的統一與和諧。像是玄關的結構柱造型牆使用樂土,與客廳沙發背牆同樣材質,如此一來,不僅強化了兩個場域之間的連結性,還創造了視覺風格上的和諧性。在大門口正前方,設置的不鏽鋼鞋櫃並利用150公分的寬度設計,並搭配灰色無接縫地板,成功將玄關區域的落塵區概念拉出,這樣的手法使得玄關既具實用性,又保持整體空間的一體性,避免過多的視覺干擾。而餐廳兼書房的多功能空間裡,利用地板與公領域一致的鋪陳手法,杜絕視覺的切割感、營造整體空間為一體的方式;再搭配鐵件、玻璃材質的活動折門作為隔間,當屋主需要辦公、用餐時,即使將折門拉上,通透門片特性,視覺尺度仍持續延展;平常無需使用時,可將折門收到牆邊,仍能創造出與公領域為一體的放大視覺。折門結合優質五金串接門片,收折之間好使用,也不用擔心需頻繁整理、維護上的問題。▲1.活動式、非單一個用途空間若整體空間不算大,需規劃一處不僅僅單一用途、不需要高度隱密、隱私性,也不用高度隔絕噪音的空間,可結合活動式隔間牆的彈性方式來劃分場域,同時保有場域功能性,例如折門或滑門。當門片關起來就像是一道牆,通透的玻璃材質保有視覺的延伸性,可替坪數有限的空間帶來放大、延展的效果。▲2.折門及柱體造型劃分場域考量大門與電視牆平行,一進入空間將公領域看透,較無隱私性。因此在玄關區利用半穿透柱體造型的隔屏功能,搭配異於公領域木地板的清水模地坪,界定出玄關場域。室內規劃上則希望營造寬敞公領域,因此整體性的視覺安排需要達到和諧、一致性很關鍵,餐廳間書房空間便透過玻璃折門的彈性隔間形式,來達到此需求。▲3.通透玻璃材質提升視覺延展為了在中島廚房旁創造餐廳功能的場域,同時兼具書房使用,因而創造出一個融合兩者功能的彈性場域。考量擁有寬敞公領域、避免壓縮室內空間,因此避開實體牆的隔間方式,而是結合玻璃折門作為空間劃分。通透的玻璃特性,打破視覺的阻斷,讓公領域與此場域形成一體空間感,有效放大視覺。▲4.兼具場域機能與空間劃分當室內空間有限的情況,必須容納不只一個功能作為使用時,除了規劃開放公領域來延展空間尺度,還可利用彈性隔間手法來滿足。玄關區雖功能需完整,但如果再做一道牆,會造成光線阻隔、空間的壓迫,因此延伸自然調性的特質,利用兩個結構柱造型營造出半穿透性視覺,同時也兼具玄關落塵區的獨立性。
濃濃「異國風」的士林區 成為都更與危老的潛力股
2021-02-01
多采多姿的商圈與綠蔭交錯的天母天母忠誠加盟店沈聖澤店長表示,在台北市中心裡,士林區算是早期發展最活絡的一個區塊,區內主要商圈有三;士林夜市:位於文林路、基河路之間的三角區域,緊鄰捷運劍潭站。是臺北市最大的夜市之一,也是臺灣最有名氣的夜市之一,被外國旅客列為來臺必朝聖之地。中正路商圈:位於中正路沿線(不含社子地區中正路)。早期中正路商圈的發展,仰賴傳統市場及光華戲院的消費人潮,後來吸引路邊攤進駐,娛樂、服務及小吃業成為主流業種。捷運士林站通車後,中正路商圈轉而變成交通轉運站,商圈消費人潮維持一定水平,雖然光華戲院結束營業,無損商圈人氣,可惜的是,近期受到疫情影響,觀光客銳減,商家確實受到不小衝擊,目前商家有往東(捷運士林站)延伸的趨勢。天母商圈:位在中山北路六、七段、天母東、西、北路與忠誠路附近,以天母廣場為中心向四周延伸,是臺北市腹地最大、也是綠地最多的商圈;這裡特色店家林立,巷道幽靜,異國氣氛濃郁,讓遊客不僅可以感受到綠蔭盎然的悠閒,還能夠享受多樣貌的異國情調及購物樂趣。另一主要生活圈則以磺溪周邊為主,以天母西路為主要幹道,也是天母商圈最早發展的地段之一,享有天母國小明星學區,饒富異國文化氣息,也是天母知名的高價住宅區,磺溪另一側則屬北投門牌,有榮民總醫院及振興醫院等醫療資源。台北表演藝術中心開幕  再添士林利多天母忠誠加盟店沈聖澤店長指出,近期台北市中心除了東區發展最多外,西區最大發展就在士林,包括北投士林科技園區計畫,將造就很多就業機會,也將吸引許多高科技人才入住。另外還有很多萬坪以上的都市計畫,甚至捷運環狀線的興建、捷運TOD案等,串聯捷運站周邊商城,話題眾多。台北表演藝術中心即將完工(預計2021年2月14日開幕),外表新穎特殊,CNN以「將在2021年改變世界的革命性建築」為題,列出全球最受期待的8個完工或開放建物。台灣的台北表演藝術中心也被選入,成為第二個被提及的建築。北藝中心之後將取代兩廳院成為台北最大展演場地,帶動周邊利多話題,讓士林再添利多。都更、危老重建議題在士林區持續升溫,天母因地段精華,推動都更與危老更新的潛力雄厚,除了新建案,近期店頭老舊公寓與透天的詢問度也有明顯增溫情形。2020年士林區的推案約有35個銷售中及尚未公開新建案,分布地區在中山北路五段、六段、七段、基河路、承德路四段、德行東路、德行西路、忠誠路、士東路、天母北路、天玉街等地。交通,綠地,醫療  退休與銀髮族群的最愛天母忠誠加盟店沈聖澤店長補充,天母原本僅是一個純住宅區,因為1950年代起駐台美軍的進駐,許多宿舍設立於此,讓這個區域帶有濃濃的異國風,展現了多元的國際面貌,再加上當地居民社區意識濃厚,講求生活品質,使得天母生活圈的人文環境獨樹一格。鄰近陽明山,依山傍水的環境,造就了有別於市區的住宅生活環境,加上有國際學校,區內外籍住戶多,美式住宅氛圍濃厚,吸引不少喜愛悠閒及寧靜住家的名人住戶。另外,榮總、振興、陽明等大型醫院在側,讓退休族群或銀髮族群更愛這個區域。SOGO天母店位於士林北投交通要塞,步行約3分鐘可達捷運芝山站,在百貨進駐後,周邊成為精品等級的商圈,生活圈內主要範圍以德行東路、忠誠路一段、中山北路六~七段貫穿之區域,附近亦有新光三越、大葉高島屋兩大百貨。區內由於發展早期,生活機能充沛,像是位於士東路上的「士東市場」,被譽為台灣最美的傳統市場,不僅吸引貴婦採買,近年改造後也成為文青的最愛,此外,家樂福天母店、SOGO地下的生鮮超市以及全聯購物中心,多元化採買機能應有盡有,讓生活機能更顯充實。中信房屋台北市士林區服務據點-----------------------------------------------士林捷運加盟店      02-28831313  臺北市士林區中正路203號1樓天母忠誠加盟店      02-28310000  臺北市士林區忠誠路一段23號
中信房屋元月房地產成交統計
2021-01-29
【圖文/中信房屋研展室】 中信房屋統計2021年元月(1/1至1/29)內部買賣成交件數,結果顯示房市在炒房限令與疫情再起的現況下,六都成交表現各有起伏,其中以台中市交易最為出色,台南市與新北市則表現略弱。此外,受到去年元月農曆年節成交量銳減導致基期偏低的影響,六都與去年同期相較均有大幅的成長。 元月份六都不動產交易量與去年12月相較,台北市月增4.7%、新北市月減7.8%、桃園市月減4.8%、台中市月增11.8%、台南市月減10.3%、高雄市月減3.2%,全台平均月減5%。與去年元月相比,台北市年增38%、新北市年增31.6%、桃園市年增32.1%、台中市年增67.6%、台南市年增33.3%、高雄市年增23.3%,全台平均年增為43.5%。 各都表現差距大 保守氛圍依舊濃 上月受到房地產炒作祭出限令的影響,各縣市房地產交易略顯疲弱,當時以桃園與北市交易萎縮幅度較大。本月北市在緊張觀望的市場反應過後,成交已開始逐漸回神放量,但桃園則持續偏弱。 中信房屋總經理張世宗分析,本月房地產交易基本上仍不脫政府打炒房限令的影響,六都中有四都交易持續衰減。台中與北市在房市利空反應過後,釐清政策主要是針對炒房、中古房市影響有限時,交易量便開始回升。至於桃園,主要是受到「部桃」疫情因素影響、部分客戶有延後看屋交易的現象。 疫情干擾猶存 經濟面轉強有利房市 在國內景氣持續看好的態勢下,目前環境仍有利於房市剛性基本買氣的發展,但疫情仍舊是房市最大的黑天鵝。張世宗表示,各都房市交易表現不一,反映出市場分化的現象。此外,日前我國央行第4次理監事會議中有理事建議中長期應可考慮升息,雖然在國內經濟景氣回溫的現況下,升息作法看來並無不妥,不過對於購屋貸款人而言,是否會因此增加入市的心理障礙、進而影響房地產交易,這也是需要考量的問題。目前來看,房市後續發展仍有變數,相關景氣仍應持平看待。      
各都房市交易大量區 雙北高雄前三名搬風
2021-01-12
【圖文/中信房屋研展室】 去年(2020年)房市由蟄伏到翻揚,六都各行政區交易量也隨之發生變化。中信房屋統計,去年各都交易量前三行政區,以台北市、新北市及高雄市變化較大,進一步觀察各都交易量第一的區域,六都中有五都突破去年表現並再度衝高。 根據六都公布轄內各行政區的建物所有權買賣移轉棟數資料統計顯示,桃園市、台中市與台南市買賣移轉前三大行政區皆與去年相同,但台北市、新北市及高雄市則有更迭。 去年台北市買賣移轉量大行政區當中,第一名由前年(2019年)第二名的中山區拿下,內湖區讓位至第二,文山區則取代大安區擠進第三名的寶座。而新北市前三名雖仍是老面孔,第二名仍為板橋區,但原第三與第一的名次卻對調,由新莊區奪得第一、淡水區滑落至第三。高雄市買賣移轉前三大行政區的名次轉變與台北市類似,前兩名分別為三民區及鳳山區,兩者由前年的名次互換,並由左營區取代楠梓區登上第三。 進一步觀察各行政區數字,大抵上各都第一名表現均較前年為佳,唯獨台南市表現略遜於前年。中信房屋研展室副理張漢超表示,去年下半年房市交易衝大量,買賣移轉棟數逐月創高,但各都轄內行政區則是憑藉各自的題材而各自表現。 例如台北市文山區去年就因捷運環狀線東環段、南環段的規劃再度受到市場關注,再加上區域內有多筆建案陸續交屋,大幅超越大安區交易量,拿下北市年度買賣移轉第三名大位。而新北市前三大交易行政區雖與前年相同,但新莊區因有副都心大型商場開張營運話題、帶動重劃區及其周邊的交易,擠下前年的淡水區,站上新北市全年交易量第一。至於高雄市左營區則是因北高雄發展趨於成熟,吸引買方入市、成功取代楠梓而登上第三名寶座。 張漢超指出,各行政區交易量消長屬於常態現象,但若具備區域人口持續成長、區段發展成熟、房價相對穩定等條件,那麼房地產交易量就具備持穩的特性,桃園、台中及台南即是如此。 若進一步觀察各都第一名的交易量變化可以發現,六都除台南市之外,其餘五都皆比去年有所成長,顯示在整體經濟環境的助攻下,對區域房市,甚至交易熱區具有加乘的效果。 展望今年(2021年)房市整體發展,張漢超認為將視「經濟表現」及「政府政策」間的角力而定。以目前的整體經濟環境來看,房地產仍屬中性偏多格局,但由於「疫情」仍是無法預料的變數,因此房市前景仍應審慎以待。
澳洲守護野生動物 無人機成利器
2021-01-01
無人機已成澳洲維護生態環境的利器,如年初的森林大火,無人機不僅用來協助滅火,也在災後林間尋找無尾熊的身影,噴灑種子加速棲地造林,也能用來監視電纜以防走火。對於地廣人稀的澳洲來說,無人機近年成為動物保育與畜牧業不可或缺的工具,一些動物研究與保育單位使用無人機來監看、追蹤與研究大面積土地上的動物。 例如之前的澳洲森林大火,無人機不僅用來協助滅火,也在災後的林間協助尋找無尾熊的身影,比起人工徒步工作大大提高效率;而昆士蘭州環境與科學部正在使用無人機人道地誘捕野外引起問題的鱷魚;在廣大的牧場,無人機則成為空中的牧羊人,可用來趕羊、搭配熱像儀尋找丟失的牲畜、監控生病的動物、檢查水位等等。森林大火毀無尾熊棲地 無人機播種加速造林澳洲無人機的用途,可說是包羅萬象。近期引起媒體關注的,包括保育機構利用無人機在空中噴灑桉樹種子,試圖加速重建無尾熊棲息地的做法。2019年到2020年間的澳洲森林大火燒毀大片桉樹(又稱尤加利樹),造成無尾熊的糧食來源銳減。對此,據澳洲聯合新聞社(AAP)今年10月的報導,「澳洲自然世界基金會」(World Wide Fund for Nature Australia)首席保育員勞瑞(Rachel Lowry)指出,該會利用無人機,每天噴灑高達4萬顆桉樹種子,期望能大幅增加造林速度。勞瑞提到,一年前澳洲森林大火所燒毀的樹木,大約是70億棵,其中不少就是無尾熊賴以生存的桉樹,因此儘速重建桉樹森林,就成為了澳洲生態保育界的當務之急。勞瑞認為,如果僅以既有森林保育的做法進行的話,勢必來不及滿足無尾熊所需,因此,保育工作必須借重無人機的協助,除了可以加快播種速度之外,無人機還可以抵達一般人力無法前往的地方。保育人員目前重點派遣無人機播種的地方,分別是新南威爾斯州北部的李奇蒙谷(Richmond Valley)以及維多利亞州的東吉普斯蘭(East Gippsland)。不僅救災與重建  還能事前防災除了森林重建之外,無人機也被應用在森林大火的預防工作。據澳洲貿易及投資委員會(The Australian Trade and Investment Commission ,Austrade)於今年7月指出,加拿大企業「伊頓航空服務」(Aethon Aerial Solutions)近年在澳洲開拓的業務,就是利用無人機監視澳洲各地的電纜,以預防纜線走火觸發森林大火。「伊頓航空服務」總經理詹金斯(Alastair Jenkins)解釋,電纜設備會潛藏著各種各樣的風險。例如電線桿上的木橫擔會腐爛、絕緣器會掉落、纜線會碰到周圍樹木、纜線會掉到地上……等,這些都有可能成為觸發森林野火的原因。對此,「伊頓航空服務」採用體積相當於一般直升機十分之一大小的無人機,每日到上百處地點巡視電纜的安全狀況。攝錄結合電腦演算  降低動物保育人為干擾除了陸地上的用途之外,澳洲更有科學家利用無人機進行海洋保育工作。阿得雷德大學(The University of Adelaide)今年1月發表研究成果,證實無人機有助科學家推行海獅保育工作。澳洲現有的海獅數量大約是1萬多隻,較40年前下跌超過一半。為了阻止海獅數量繼續下跌,保育人員近年密切監控海獅的健康狀況。對此,傳統的做法是以人工方式抽樣捕捉海獅,然後施打麻醉劑,以便測量海獅肢體尺寸與比例,進而判斷生長和健康狀況。這種做法,不單耗費大量人力、物力,而且干擾到海獅的生活。近年有科學家利用裝有攝錄設備的無人機,在南澳州(South Australia)長達3,000公里的海岸線上巡航,持續追蹤拍攝海獅的活動,並且利用電腦計算出3D模型。如此科學家就可以在不必接觸海獅,減低干擾海獅生活的情況下,快速估算出海獅的身體比例,進而判斷生長健康狀況。利用無人機進行保育和環保工作,雖然有許多優點,但有學者提醒,無人機飛行過程,難免會對生態造成干擾。拉特普大學(La Trobe University)學者麥柯斯蘭德(Clare McCausland)、墨爾本大學(University of Melbourne)學者派克(Susan Pyke)以及新南威爾斯大學(UNSW)學者歐蘇利文(Siobhan O=’Sullivan)於2018年聯合發表論文,指出無人機噪音不僅會滋擾民眾,更會讓動物受到驚嚇,甚至造成傷害。另外,無人機可能會侵犯到民眾隱私權,也是學者關注的問題。
中信房屋12月房地產成交統計
2020-12-31
【圖.文/中信房屋研展室】 中信房屋12月內部成交資料顯示,全台成交月減8.6%,新北、台中、高雄持續維持正成長動能,其餘三都呈現月減,以桃園月減下修幅度最大。與去年同期相較,全台仍保有16.9%正成長,且各都皆有8%到35%以上的年增幅。 與上月相比,台北市月減5.2%,新北市月增3%,桃園市月減15.5%,台中市月增3.4%,台南市月減3.9%,高雄市月增6.3%。 與去年12月相較,台北市年增29.7%,新北市年增14.2%,桃園市年增18.4%,台中市年增30.1%,台南市年增36.1%,高雄市年增8.1%。 打炒房政策 買方縮手觀望 12月起,央行針對房地產炒作進行信用管制,間接影響民眾心理層面,致使一般購屋人對房市前景產生觀望保守的態度。 中信房屋總經理張世宗表示,如同中信房屋在10月份所預判的,房地產自第四季政府開始關注房市炒作情形後,交易熱度將會逐漸趨於和緩,各地交易狀況也將各自表述,目前看來第四季交易狀態也的確有略見降溫的現象。 12月買氣降溫幅度最明顯的是桃園,主要仍是受政策面影響所致。張世宗說,桃園今年以來仍舊維持著人口移入的紅利,過往數月買氣成交亦無明顯拉回,但當央行政策出爐,雖未直接波及中古房市場族群,但買盤心態難免受到影響。 政策面適時降溫 有利於永續發展 張世宗指出,今年7月以後,建物所有權買賣移轉累計棟數迅速成長,統計至11月底,全台買賣移轉棟數已較去年同期成長逾7%,短時間成長速度過快有可能不利於房市健康穩健的發展,適時降溫反而有利於房地產長期發展,民眾宜以健康的態度看待房市,無須對房地產後勢過度恐慌。
2020房市大熱門 熱搜關鍵字:實價
2020-12-30
2020年是房市峰迴路轉的一年,先有疫情干擾,後有超乎想像的火熱,最終政府還是出手介入了投機炒作的亂象。根據中信房屋的分析,今年房地產網路熱搜關鍵字以「實價登錄」排名最高,前10大排名的關鍵字又以房屋租賃相關的字組最多,顯示民眾對房地產議題不分是買賣或租賃,只要牽涉居住問題都會相當關心。 據中信房屋統計網路商所提供的資料顯示,2020年房地產熱搜關鍵字組主要可分為「實價登錄」、「仲介業」、「房屋租賃」與「房貸試算」四大類,其中「實價登錄」的搜尋排名最高,平均每月約可達30萬次以上,而「品牌房仲」每月搜尋量也逾29萬之譜,至於「租屋網」每月也有11萬次的搜尋。 中信房屋研展室副理張漢超表示,2020年房市起伏幾乎與疫情、政策面脫離不了關係,過往民眾搜尋「實價」相關字眼多是為蒐集價格資訊,但今年因政策因素,將實價登錄作業方式回歸由買賣雙方共同登錄的政策上路後,更提升了相關字組的搜尋。 至於熱搜排名第二的「品牌仲介」,也是因房市加溫而受惠的字組。張漢超指出,買賣雙方在進行不動產交易時,若想增加更多成交機會並降低自行交易的風險,選擇值得信任的仲介業者反而是最佳的選擇。今年以來房價與交易量多半呈現溫和上漲格局,交易面上也增加不少投機與風險,因此當房市加溫時,消費者尋找仲介業者服務的機會大幅增加。以中信房屋今年網路預約看屋成長超過四成的狀態來觀察,房仲業者今年因網路而締結成交的筆數應至少有一至兩成的成長空間。 而熱搜順位第三的「租屋網」也反映了目前租屋族群不減反增的社會現象。根據內政部資料顯示,六都上半年住宅價格指數有持續上揚的走勢,下半年在交易量增的狀態下,房價也進一步被推升。張漢超指出,房價攀升但所得成長相對有限,是促使民眾偏向考慮租屋的關鍵,也因此相關關鍵字組也因此增多。
社區住宅問題多 「霸鄰」最困擾
2020-12-14
【圖.文/中信房屋研展室】 中信房屋網路調查顯示,一般公寓、華廈大樓這類社區型態住宅令人困擾的問題以住戶佔用公共空間這類「霸鄰」事件為大宗,其次是沒有管委會這類組織來統籌管理社區事物,另外像是住戶管理費欠繳、違反公約、管委會怠責也都是民眾居住社區住宅經常遇到的問題。 中信房屋研展室副理張漢超表示,社區公寓大樓這類集合式住宅已是相當普遍的一種居住型態,但是衍生的管理問題其實也不少,這些問題處理不好的話,輕則住戶間留下芥蒂,嚴重的話甚至會彼此交惡、對簿公堂。 其實民眾最怕遇到的社區管理問題大致可區分為「住戶」、「無管理組織」、「管委會怠責」等三大類,其中以住戶類問題所衍生的困擾最多。張漢超表示,對於其他住戶違法佔用公共空間或違反社區公約這類的「霸鄰」事件,最佳的處理方法是請管委會出面勸導並協調改善,不過因為個人與管委會都不具公權力,不能擅自對於違規事項作更多處置,因此若違規住戶仍不改善,其實還可以尋求縣市主管機關(如台北市建管處、新北市工務局…)進行處理。至於住戶欠繳管理費的問題,管委會可先對欠繳戶溝通協調或寄出存證信函催繳,若仍無回應,則可聲請各地調解委員會調解,其協調書與法院判決是具有相同效力的。 如果公寓或社區並無管理組織,其實也可透過召開區分所有人會議來共同討論相關管理議題。張漢超表示,即使社區沒有管委會,住戶也可召開區分所有權人會議,包括規約、管理、費用等議題,全體住戶都需依多數決的結果,按《公寓大廈管理條例》相關規定共同遵守,當然正式成立管委會也是不錯的方法,而且日後社區若想爭取政府部門提供的相關補助款,也可透過管委會的名義來申請,讓社區住戶享有更多權益好處。 但如果社區管理、修繕或財務狀況收支不明,經向管委會反映仍不執行改善,那麼住戶也可在區分所有權人會議中提出並做出決議,決議事項管委會必須具體執行,若未執行,那麼住戶可列舉事證交由主管機關裁罰相關關係人,若因管委會的不為而導致住戶傷亡,管委會將負刑事責任。以上這些方式都是為了避免管委會不做為或居中舞弊、以維護全體住戶權益。
今年移轉棟數重返32萬棟水準 央行出手 房市明年穩中透強
2020-12-08
央行7日下午召開臨時記者會宣布四大規定,內容主要著眼於管控金融風險與經濟穩定,外界解讀此舉可能對房地產造成負面效應,但實際上今年台灣對新冠肺炎疫情防疫得當,經濟持穩,主計總處已上調今明兩年國內經濟成長率至2.54%及3.83%,中信房屋總經理張世宗就表示,今年在全球資金挹注及經濟表現不弱的情況下,房市表現突出。預估今年買賣移轉棟數將達32萬棟,重回2014年景氣時水準;明年房市仍將價量齊揚。不過,張世宗提醒,現階段應注意超漲地區,因為購屋客層已由自住客逐漸轉為投資客。想要自住的民眾,應把握最後這一季的購屋時刻。 今年房市主要由預售市場領軍,包括台北市、新竹市及台中市的預售屋市場表現不俗,帶動中古屋市場受惠。張世宗表示,今年前10月買賣移轉棟數已高達26萬棟,11月六都合計亦已達2.46萬棟,按目前市況推估,2020年的房屋買賣移轉棟數將達到32萬棟,重回2014年房市景氣時水準。若以房屋買賣移轉棟數觀察,這一波房市走勢,2016年為谷底,之後緩步復甦;2019年則重回30萬棟;今年預估來到32萬棟。若明年GDP順利成長3.83%,再加上資金大潮仍將持續,那麼明年房市榮景仍將持續! 另外,由房地產交易客層來觀察也可看出不同的變化。張世宗認為,自2016年起至今年上半年,購屋客層主要以自住客為主;但現階段及明年起,購屋客層將以投資置產為主。也就是說,在投資客大量湧現的情況下,將造成房價漲幅稍快,而成交坪數也會逐漸放大。張世宗提醒,現階段由於已逐漸轉為賣方市場,自住客應把握最後購屋時刻。預料明年自住客購屋難度將會提高,稍不注意,就容易高價購屋。 近日報載中南部地區投資客交易頻繁,預售屋紅單盛行,亦直接造成房價上漲。張世宗說,綜合中信房屋內部資料及國泰房地產新推個案指數觀察,台北市今年房價的年漲幅只有2.4%最低,高雄市為4.9%次低,台中為5.4%,台南為7.9%次高,新北市為8.2%漲幅最大。也就是說,目前房市升溫與過去是由台北市起漲迥異,這波反而是由蛋白區起漲,台北市的價格反倒相對穩定。但房價漲幅愈大,交易會愈頻繁,投資買盤將會更大。 至於近期房市火熱引起政府介入出手打炒房,張世宗認為,政府出手主要是針對房地產炒作者,自住用途層面應不至有重大影響。 張世宗指出,這波資金行情造成房地產交易價量短短半年迅速增溫,引發政府相關部會關注,而央行也在7日無預警祭出房市針對性審慎措施,其所著重的面向仍在於「金融風險控管」與「經濟穩定」,政策正式上路後,短期房市交易氛圍應會稍有影響,但由於目前整體經濟仍未由疫情衝擊後站穩,國際疫情又看似再度升溫,政府房市應對政策預估持續鎖定特定對象來實施、不至全面干預房市,因此房地產後市仍有穩定發展基礎,明年也將穩中透強。