【MyGoNews蕭又安/綜合報導】受新冠肺炎影響，各產業幾乎都因消費縮減而導致業績大幅衰退，但不動產市場卻似乎不動如山。中信房屋由近期所做的調查發表看法，認為大眾對房市信心堅強是房地產得以力抗疫情難關的主要因素。調查顯示34％的受訪者於疫情期間不曾改變既有的看屋或交易活動。而面對第三季房價展望，僅有17％的受訪者認為房價有下跌的可能，54％認為持平，29％則看法樂觀認為房價有成長可能。 中信房屋日前透過網路進行調查，在疫情影響的部分，有意置產的受訪者僅20.4％表達在新冠肺炎疫情大流行期間會擔心疾病傳染而暫緩不動產交易及相關活動，45.4％則表達會擔心房價因疫情產生波動而延後看屋及交易，其餘34.2％的受訪者則表達並沒有因疫情而暫緩或延後看屋及交易。 中信房屋研展室副理張漢超分析，有意置產的民眾因擔心疾病感染風險而暫緩不動產相關活動的比例較低，反倒是擔憂房價可能產生波動而延後看屋交易的比例較高，顯示民眾並未因疫情而降低對房市的關注，對於房地產長期走勢仍具信心，因此使得房市看回不回、仲介業者也並未明顯感受到疫情的負面影響。  中信房屋調查：房價未受疫情重挫，民眾對第三季房市表現趨向樂觀 調查顯示，多數民眾對第二季房價並未感受有明顯的變化，但感到房價走弱的受訪者比重有22％，比起感覺房價走強的15.6％來得略高，顯示當時確實有民眾覺得房價有下跌空間、認為未來應有更多便宜可撿，不過這樣的看法卻讓民眾跌破眼鏡，因為後續房價的跌幅似乎未如預期。當問及第三季房價的看法時，認為房價將走強的受訪者已上升至29％，認為房價走弱的比重僅剩下17％。 張漢超表示，當房價未如預期下跌時，原本觀望或暫緩延後看屋及交易的民眾就迅速回流房市，恐怕也是擔憂房價可能再度上漲、撿不到便宜房價所致，這樣的現象由六都6月份建物買賣移轉棟數回溫的狀況即可反映出來。 調查也指出民眾對國內第三季整體景氣的看法。42.6％受訪者雖認為可能會較第二季為差，但仍有20.6％的受訪者認為整體景氣仍將持平，36.8％則認為將比第二季好。中信房屋認為疫情後的整體景氣可能仍有其他不確定的變數，但若單就房地產景氣而論，疫情後應會逐步走穩，價量面也會漸入佳境。※本次調查係於6月份進行施做，共計回收1,017份有效問卷。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】新北市永和區近日發生一處建案工地損鄰事件，造成周邊道路坍塌、既有住宅嚴重損害傾斜，整起事件因有公安疑慮，而遭市府勒令停工。中信房屋指出，在建築稠密的都市地區進行大型施工工程，時有損鄰事件發生，居家周邊如有工程或建案即將開工，一定要掌握房屋現況、尋求協助、進行鑑定、和解或求償。 中信房屋研展室副理張漢超表示，都會地區人口稠密、建物棟距緊密，無論是政府公共工程或者建案營造，往往都必須在狹小空間施工作業，因此損鄰事件時有所聞。 損鄰程度可大可小，以這次永和建案工地所發生的事態為例，危及公共安全的狀態已相當明顯，因此市府在鑑定後旋即予以要求停工，但如果房屋僅發生裂痕、住宅部分功能受損，但無居住安全或公共安全疑慮時又該如何處理？ 張漢超指出，一般大型工地開工前，地方政府均會要求施工單位出具「鄰房現況鑑定報告」，以記錄開工前周邊建物的狀態，日後倘若有損鄰事件，就會依據該報告內容與損害狀況進行比對，作出損鄰與否的研判。張漢超表示，該份報告是委由土木技師公會、結構技師公會或建築師公會等第三方公正單位做進行的調查，民眾收到通知鑑定通知時，應盡可能配合調查，以在日後不幸發生損鄰時可以據此佐證住家確實造成的損害，倘若未配合調查，那麼屆時發生損害狀況時，就只能依民法向施工單位進行求償提告了。 當發生損鄰事件時，受損戶應向地方主管機關進行申訴以尋求協助，如有同受損害的鄰居，可一同進行申訴，讓地方政府的公權力儘速介入調處。張漢超表示，地方主管機關如評估現場有公共危險之虞，則工地須即刻停工；但若建物無立即危險，且判定是因施工所造成的損害，那麼主管機關就會將損害情形進行列管，除非施工單位與受害住戶達成和解，否則在列管的狀態下，即使施工單位完工也無法取得使用執照。 張漢超指出，達成和解的關鍵在於後續進行的安全鑑定報告，內容主要在釐清損害範圍、如何修復與修復金或賠償金估算等問題。如果對於報告內容雙方達成和解共識，那麼施工單位在完成相關修補、賠償後，主管機關就會解除先前的列管限制。但如果雙方沒有和解共識，且經由地方政府的建築物爭議評審委員會進行調處仍然無解，此時受損戶得對施工單位提起民事求償訴訟，施工單位也必須依規定將賠償金進行提存至法院的程序，倘若受損戶日後決定接受賠償修復金，那麼還是可向法院提出領取這筆賠償金。

【圖文/中信房屋研展室】自新冠肺炎疫情爆發以來，國內房市所受到的傷害並不如2003年SARS流行期間來的嚴重，由買賣移轉棟數來觀察，本次肺炎疫情僅在4、5月間對房市的造成負面影響，6月份起，不動產交易量便開始回升。中信房屋總經理張世宗認為，房市受到疫情的衝擊僅屬短暫、凸顯高抗壓的特性，再次印證房地產不但具有自住的實用價值，並具投資的效益。 張世宗表示，目前利率處於低檔，市場資金充沛，不動產開發商將會把握下半年推案的機會，預估今年整體房市將會比去年呈現價穩量微增的格局。張世宗分析，今年房價之所以能夠走穩、不易下修，主要為政府考量國際經濟情勢而降息，造就了國內超低的房貸利率，再加上資金條件充沛，因而抵銷了疫情對房價所帶來的影響。 交易量的部分，由六都建物買賣移轉累計棟數觀察，4～5月間肺炎疫情對房市交易造成衝擊、侵蝕第一季交易佳績，因此整體上半年交易較去年略減2.1%。六都中以高雄市表現最差，係因去年選後房市升溫、拉高今年比較基期所致，而表現最為突出的則是桃園市，主要受惠於桃園區、中壢區、八德區三大熱區的推升。 綜觀上半年房地產變化， 4月中旬過後疫情緊張氛圍已開始逐步趨緩，5月份更隨著本土案例不斷「加零」，民眾生活亦漸恢復正常，6月份開啟解封模式之後，不單是民眾看屋與交易的意願大增，同時也給予不動產開發商推案的信心。 房地產這波遞延性的回流買盤，建構在部分投資性的置產需求，交易動能相對於多數消費型產業來的穩定，再加上國內利率環境創下新低，並有後疫情時代的經濟刺激措施造就資金利多，因而促使長期自用買方願意選擇入市，房市交易動能得以推升。 張世宗認為，房市通過了這波疫情所帶來的風險壓力測試，也彰顯出房地產抵禦價量變動、具有自住兼資產保值的效益，下半年疫情如能逐漸消彌，則先前較為保守觀望的買盤將會於持續回流入市，甚至具有地段優勢與產品稀有性的高總價產品也有機會再次嶄露頭角。 不過，通過短期的考驗，還是得留意諸如國際金融變動、經濟穩定與台灣在地緣政治上的風險，房地產發展不宜過度樂觀。張世宗表示，目前包括股市在內的國際金融趨勢，大都以資金堆砌出來的榮景，在實質基本面體質尚未復元的前提下，整體經濟發展仍有隱憂。 由於整體經濟環境牽動房地產的投資、生產、交易與使用等面向，國內房地產市場又屬於較為封閉的市場，內需佔整體交易份額甚大，因此如果經濟基礎無法站穩，那麼房地產還是有可能陷入盤整的疑慮，初估今年整體交易量將比去年成長3～5%，後續變動仍須持續觀察。

圖.文/中信房屋研展室 中信房屋統計6月份內部成交資料，六都延續5月份買盤回流態勢，交易量與5月相較均呈現正成長。年增率表現的部分，除高雄微幅減少外，其餘五都均有大幅成長，全台平均年增率為25.4%，表現出色。 6月份中信房屋交易表現與上月相較，台北市月增3.1%、新北市月增3.8%、桃園市月增5.1%、台中市月增4.7%、台南市月增1.7%、高雄市月增1.4%，全台平均月增為3.2%。與去年6月同期相比，台北市年增23.2%、新北市年增22.7%、桃園市年增26.5%、台中市年增23%、台南市年增25.7%、高雄市年減4.4%，全台平均年增為25.4%。 報復性消費回流 房市順勢受惠 隨著6月疫情趨緩並開放解封，民眾生活作息已逐步回歸常軌，整體經濟雖未完全復原，但民眾蟄伏已久的報復性消費已為一般民生型產業注入一股活水。 中信房屋總經理張世宗表示，房地產市場繼5月份回溫後，本月持續有遞延性買盤回流，不過由於6月適逢端午假期，來客比上月微幅縮減，但整體成績仍較上月為佳。累積今年以來的成交表現，中信房屋平均每店件數都比去年成長7.5％左右。本月與去年同期也有25.4%的正成長，如能走穩步調，預估第三季表現將有可能超越去年同期。 買賣雙方對房價看法趨於收斂 觀察年增率的部分，高雄受到政治氛圍影響，表現較去年遜色，但月成交表現仍持續往上，研判政治影響應屬短期。 張世宗認為，目前房產交易仍以首購及換屋族群為主力，在疫情限制解封後，買賣雙方對價格的看法也趨於收斂，賣方對買方釋出善意，願放低姿態進行讓利，現階段房地產在後疫情時代雖無重大利多，但「沒有壞消息就是好消息」，後續中古房市仍有機會持續放量。

台北市士林區可謂相當獨特的行政區，從劍潭的老士林商圈，到別墅林立的外雙溪，也有充滿異國氛圍國際化社區的天母，還涵蓋了寬懬遼闊的陽明山，甚至社子一帶的老社區，都是士林區的一部分，差異化相當大。中信房屋士林加盟店店長林煥斌表示，一般提到士林，都是以夜市一帶為主的老士林，從清朝起即有熱絡的商業活動，後來變成總統的官邸而成為管制區。真正一般俗稱的士林就在士林夜市、中正路、中山北路五段，自從特區管制解除後，士林開始重劃，新建案如雨後春筍林立。林煥斌店長分析，士林商業熱絡發展的主要原因，是它發達的交通位置。士林在交通佔有優勢，往北過橋可到天母石牌；搭捷運可達淡水北投；往西過橋就到三重、蘆洲；往東則往外雙溪、內湖，從圓山上高架橋就進入台北市中心，上高速公路也很方便，因此士林成為四個交通路線的交會點，扮演交通轉運站的角色，如此便利的交通便吸引大量人口移居。林煥斌店長表示，以目前福林橋以南的士林地區房市交易，新屋的交易價格介於每坪在80到150萬元之間；至於中古屋的交易行情，有電梯的房屋介於55萬到70萬元，沒有電梯的房屋則介於45到55甚至60萬元之間。至於福林橋以北，就是俗稱的天母地區。中信房屋天母忠誠加盟店店長沈聖澤表示，天母可算是台灣最早國際化的地區，包括中山北路六、七段，天母東、西、北路一帶，早期因為美軍的宿舍興建於此區，許多台灣難得一見的各種西式餐廳、酒吧，到處都是西方產品的商店，營造出異國情調的氛圍，吸引大量的台灣人來此朝聖，觀摩外國人的生活方式，甚至在天母購屋，感受歐美生活的品質。沈聖澤店長說，過去十幾年外商公司移往中國大陸，不過這並不影響天母的房市行情，因為天母的房市具有其特殊性，此區的購屋居民都是自住型的購屋族，目前天母一帶的房屋交易行情，以捷運沿線為例，新屋依基地大小與工法，一般每坪在90萬至100萬元之間；至於中古屋的部分，有電梯的公寓為50萬至65萬之間，無電梯公寓則約在45萬到55萬之間。若是在捷運沿線以外，由於居民多為喜歡清靜悠閒生活步調的自住客與外僑，因此新屋每坪有90萬到150萬元；中古屋公寓則每坪約在50萬到70萬元之間，房市具有抗跌性。近來的國際情勢發展，不少外商公司再度回流到台灣，基礎條件良好的天母，將會成為外商居住首選，例如美國在台協會已經在天母買下一整棟大樓，提供做為未來美國官員居住的房舍。由於市政府規劃士林北投科學園，沈聖澤店長說，目前尚在招商初期，但是他預估未來很具潛力，有助人口移入，提升士林的房市買氣。此外隨著台北表演藝術中心即將落成，和已經營運的台灣戲曲中心，為士林濃厚的商業活動，增添藝文氣息，吸引喜歡藝文活動的消費人潮，將對觀光降溫而受影響的士林夜市景氣，有很大的加分。林煥斌店長表示，士林跟其他行政區來比較，性價比很高，除了交通方便，此區不僅空氣好且環境佳，各項基礎建設很完備，生活步調優閒舒適，公園綠地更是多且廣大，鄰近大型醫院至少四家，士林房市的未來增值潛力空間非常大，例如大台北環狀捷運線通車以後，未來的士林將有雙捷運線，還有大台北環狀線，生活機能又好，士林是其他大台北地區無可比擬的好地方，他建議現在可利用這段期間房屋市場比較低，懂得房市行情的聰明消費者，可以儘早入市。中信房屋士林區服務據點-----------------------------------------------士林捷運加盟店  02-28831313  臺北市士林區中正路203號1樓天母忠誠加盟店  02-28310000  臺北市士林區忠誠路一段23號

相較於SARS疫情，此次新冠病毒肺炎疫情下，國內房市抗壓性相對較高，總計新冠病毒肺炎疫情衝擊國內房市的時間點僅有短暫反映於2020年4~5月，6月景氣將逐步回溫，至於928檔期、年底旺季將是2020年推案的高峰，重劃區則為各地區不動產開發商的建案重心，新北市如板橋江翠北側、新店央北、三重仁義、二重疏洪道、淡海新市鎮等。而預計2020年全年國內房市相較於2019年將為價穩量微增格局，其中價格並未因疫情下滑，則是因有來自於超低房貸利率、充沛資金、先前不動產開發商獲利豐厚等環境支撐，交易量則因2019年基期相對墊高，加上疫情略有影響第二季交易，故預計2020年國內房市交易量將呈現微幅成長格局，而在住宅與商用合攻之下，下半年國內房市景氣將迎向復甦。 總計2020年1~5月六都建物買賣移轉件數(請參考表一)相較於2019年同期下跌3.2%，主要係因新冠病毒肺炎疫情衝擊不動產市場買氣反映於4~5月的交易數據衰退之格局，進而侵蝕2020年1~3月成交增長的局面，其中台南市、高雄市表現最差，則係因2019年選後房市升溫，基期較高所導致，而桃園市年增率高達13.4%，表現最為突出，主要是由於桃園市、中壢市、八德市三區交易熱絡所帶動。 在歷經2020年4~5月房市成交量萎縮之後，隨著5月國內本土疫情感染已趨近落幕，疫情恐慌逐漸消除，且台灣大解封在即，不但拉抬不動產開發商推案的信心，也刺激民眾看屋及購屋的意願，部分投資置產需求增加，甚至長期置產族因國內房貸利率創下史上新低、資金充沛，且剛性購屋需求及資金流向仍支撐房市交易動能，不動產動能相較於其他消費性產業穩定，故不動產成為投資避險之處，顯示下半年在疫情因素趨於淡化後，投資置產及剛性遞延性買盤將可望逐步釋出，其中以產品別來說，首購、換屋族群需求穩定，高端產品交量量也將有明顯回籠，主要是看重地段、產品稀有性等優勢而擇優進場，況且部分企業主、自營商可能因應資金調度需求，出售閒置資產，也有等了許久的買盤趁勢接手；但2020年下半年房市景氣回升的幅度也難免遭到壓抑，畢竟國內議價空間縮減、疫情對於勞動市場的衝擊始浮現之影響所致。 而在商用不動產方面(請參考表二)，2020年公辦都更、捷運聯開、設定地上權等將成為商業地產的焦點，總投資規模將達到1,676億元；其中公辦都更案子中尤以台電公司北儲中心AR1-2開發案較受矚目；而以捷運聯開案來說，新北市即將通車的環狀線沿線已成投資重心，其餘尚包括台中市捷運綠線年底通車及G9站聯開案，以及高雄市輕軌周邊土地開標，鐵道局高鐵桃園新竹台中站周邊開發案等。

【文.圖/中信房屋研展室】 公寓與華廈大樓怎麼選，經常是買方常遇到的選擇障礙。中信房屋建議，從產品特性考量之外，也別忘了回歸個人負擔能力與自身實際需求，這樣才能找到最適合自己的住宅類型。 觀察六都各區域主要交易熱區的公寓與華廈大樓單價，公寓與華廈大樓通常會存在10%～30%的價差，這與產品本身的機能條件有關，且在合理的狀況下，同區段內的華廈大樓應該會高於公寓的價格。 中信房屋研展室副理張漢超表示，價差空間會隨區域、地段環境、建物品質等條件而有不同，就單價而論，公寓雖看似比起華廈大樓來的划算，但入住後的管理與維護可能都得靠自己，其背後需要付出的隱形成本不見得會比華廈大樓來的划算，因此購屋前除了考量價格與CP值外，最好也要將個人實際居住需求納入考量，這樣買屋才能避免買到不適合自己的房子。 以下提供幾個面向，購屋人不妨可以自我評估衡量。 首先評估個人所能負擔的房價，並要將自備款與未來每月能夠支付的貸款一併計算，此外入住後裝潢修繕的費用也是一筆不小的開支，也別輕忽省略。張漢超表示，銀行對於公寓所能提供的貸款成數可能會比相同路段條件的華廈大樓稍低些，因此購屋人在自備款的準備上就得多估算些，另外公寓如果屋齡過高，室內的水電管線與屋況可能也得進行翻修，相關費用最好預先估算為宜。 其次是釐清自身的居住需求，例如與長輩同住，那麼有電梯設施的華廈大樓才能免去長輩爬樓梯的辛勞，不過如果居住成員對於爬樓梯沒有障礙，那麼公寓當然可以考慮，只不過有些上班族下班太晚，趕不上清潔隊垃圾清運的時間，那麼選擇有管理的社區大樓也許會比較適合，以免每天下班得匆忙趕回家追垃圾車。類似這樣的居住需求，在公寓和華廈大樓間差異頗大，因此若對居住品質要求較高的話，那麼社區大樓會是比較適當的選擇。 不過居住品質也是有代價的，入住後是否有其他衍生的費用，負擔是否會過高，這部分也得事先自忖。主要可區分為「稅」與「費」，稅的部分最大的差異在於房屋稅的多寡，通常相同的持有面積，華廈大樓的房屋稅應會比公寓來的高，這是由於所牽涉到的屋齡、構造條件不同所致；費的部分最有感的就是管理費，社區大樓往往會依建物登記的面積乘以每坪固定的單價來收取管理費，車位清潔費另加，好處是公共區域有專人清潔打掃、垃圾統一集中處理、居家安全相對有保障，整體居住環境會更為舒適，這與公寓大多是憑藉住戶自動自發維護公共區域的方式大不相同。 最終無論是選擇公寓還是華廈大樓，如果是自住需求，那麼就應該要捨棄以「投資」的思維來買房。張漢超表示，房地產雖然是一種資產型態，長期而言也可能具有增值的空間，但如果將投資與自用混為一談，購屋條件將會複雜化，反而會白白錯失真正適合自己的房子，因此若單純的自住自用，那麼優先以適合自己且能夠合理負擔的條件來看房子，那麼這樣才能順利擁有一個屬於自己溫馨的家。

【文.圖/中信房屋研展室】 人口減少導致消費力減弱，是內需產業所憂心的問題，而消費力緊縮的結果，恐怕也將會使得房市交易趨於疲軟。不過根據中信房屋統計，全台各縣市當中，新竹縣不但具有最佳的人口成長效益，同時房價也呈現正成長，顯示在人口成長的優勢下，當地房地產需求相對提升，房市因而有所支撐。 中信房屋以第一季各縣市人口資料進行統計，以「遷入/遷出比」來衡量各縣市人口的現況，結果顯示新竹縣遷入人口是遷出人口的1.3倍，人口年增率也達1.3%，兩項指標均為全國第一。 「遷入/遷出比」是以「遷入人數」除以「遷出人數」進行計算，亦即「遷入人口佔遷出人口的多少倍」，該數值可用以觀察人口流動所產生的效益，數值大於1，顯示遷入人口比遷出還來的多，也就是人口遷徙淨成長具有正向效益。 據中信房屋研展室統計結果顯示，全國「遷入/遷出比」最高前三名縣市分別是新竹縣1.3、桃園市1.16、新北市1.13。其中，新竹縣與桃園市同時是人口總數年增率全國最高的前一、二名，顯示該兩縣市都具備人口正向發展優勢條件，不過其中卻僅有新竹縣還具備房價正成長的優勢，在人口與房價上表現同樣相當出色。 新竹縣因高科技產業，使得國內各方菁英人才紛紛湧向竹科，消費相關產業也隨之受惠。中信房屋研展室副理張漢超指出，竹科發揮的人口磁吸效應，讓各產業得以享有充沛的消費動能，房地產當然也同時受惠。綜觀不動產價量變化，今年新竹縣1～4月累計交易量比起去年同期增加約14.13%，第一季平均房價也比去年同期成長12.1%，顯示人口成長所帶來的效益，正給予房市強而有力的支撐。 張漢超指出，新竹縣之所以能隨著人口成長而同步受益，與房價水準較能被民眾接受有關。穩定的高所得與相對較划算的房價形成經濟學所謂的財富效果，民眾感覺財富水準得以負擔購屋成本，因而促進房地產的購買力，房地產交易因而活絡，價量因此而有支撐。 至於「遷入/遷出比」最不理想的地點是哪裡呢？倒數前三名縣市則分別是連江縣0.74、台北市0.75、彰化縣0.81。其中台北市是六都中唯一落入「遷入/遷出比」倒數前三名的直轄市、人口年增率也是全國最低，不過台北市房價年增率並未大減，反倒呈現微幅上揚成長。 對此張漢超分析，台北市房價具有僵固性、房價易漲難跌，許多無力負擔沈重房價與高昂物價的民眾因而轉往周邊或其他縣市居住，因而演變為人口外移的現象。實務上，影響台北市房價的變數眾多，人口消長只是其中之一，其他諸如土地取得不易、生活機能優勢、政治經濟中心等條件，這些都是足以左右房價的因素。