文 / 營銷企劃部 首購與投資的第一首選陽明國中加盟店店長曾裕祐表示，高雄市目前除了集中在亞洲新灣區的建設，市政府推動中的６大建設有一半在三民區，跟著都市計劃發展，高雄鐵路地下化的綠廊道，讓三民周遭區段增值潛力備受關注。地下化的土地創造１６公里的綠色創意走廊，也將原來隔閡三民區東西發展的鐵道，隨著自立、九如、大順、民族、自強、維新等配合鐵道陸續拆除，促使周遭商圈合成一氣。十全寶珠溝、親水公園整建，將覺民路與十全路貫穿，帶動科工館商圈與高醫十全商圈的繁榮，提供市民更多遊憩時的生活空間，連帶提高附近房地產的價格。三民區發展較早，擁有十全中都溼地公園，金獅湖等景點，呈現多樣自然生態的公園景觀。緊臨仁武區位在覆鼎金的雙湖森林公園，歷時２年投資６億元經費，首期遷葬已完成，並將打造成配合澄清湖、金獅湖雙湖的花海公園，將少人親近的墓園，打造綠色森林園區，帶動三民、鳥松、仁武，三區的發展。原少有建商推覆鼎金段，房價始終處於低檔，未來勢必拉抬房價，從遠期角度來看，至少上看２成以上，值得首購和投資人注意。三民區２０１８年房產，從下半年逐漸加溫，雖然各行政區價格漲跌互見，但至目前為止，三民區表現依舊亮麗，也是高雄首購的熱區，成交景象依舊佔全市第一名，房市供需市場熱絡，甚至無案可賣。三民區的產品多樣性，獲首購族的青睞，透天、大樓為主流產品，迎合市場需求，新建案產品房價從原本２字頭水準，上漲超過２５萬( 坪)，漲幅高達３６％，甚而影響中古屋房價的推升。從文化的角度來評估，知名的明星學區─陽明國中緊臨文山特區，周遭需求，買盤強勢。三民區交通便利，商圈繁榮，生活密集水準高，人文公設完善，是首購族跟投資人的第一首選。 北高雄發展亮點 鼎山家樂福商圈高雄自由加盟店店長曾士賢指出，三民區包括三塊厝、大港、灣子內、寶珠溝、獅頭、本館、覆鼎金等七大聚落。區內以電梯住宅為大宗，成交價格平均在15.33 萬/ 坪；再者為透天厝，成交價格平均在22.17 萬/ 坪；接著第三多的為公寓，成交價格平均在10.76 萬/坪。當中以透天厝及公寓平均價格較以往相比皆有漲幅7%~11%。輕軌、捷運、鐵路地下化等利多在三民區都持續發酵，土地交易也十分熱絡，各建商購地主要圍繞高醫商圈、中都重劃區、和鼎山家樂福商圈。三民區內主要重大公共建設包括高雄車站、國立科學工藝博物館、文化傳承的客家文物館，加上環狀輕軌捷運預定路線等，因為房屋價位不似市中心及近年開發的鼓山、左營等區飆漲得高，而成為首購族及換屋族的最愛。大順路除「悅誠廣場」將開幕，短短1500 公尺內還有另3 家新商場將進駐，若延伸至鼎山街，則等於2 公里內共有4 家商場、2 家大型量販店。不論頂級百貨、社區百貨、量販店、飯店、影城等皆備，購物機能的密集度堪稱高雄之冠，是北高雄近年發展的亮點。 北高雄鼎山家樂福生活圈的發展，除了坐擁量販賣場充裕消費機能，對外交通迅速便利，同時串連大片公園綠意環境，並與明誠、大順、博愛商圈緊密結合，成為北高雄當前最具發展潛力的重點生活圈之一，也是高質感住宅大樓推案新重鎮。鼎山生活圈鄰近中山高，鼎金系統交流道使得交通十分便捷，同時與明誠、鼎力商圈緊鄰，成為北高雄當前最具發展潛力的重點生活圈之一，甚至帶動地上權住宅大樓市場的發展。該生活圈的重大建設，除了鄰近巨蛋體育館與漢神百貨巨蛋店之外，西緊鄰瑞豐商圈與農16 附近明誠富國商圈，東連結好市多大順店、家樂福大順店鼎山街商圈，與總投資額370 億元的義聯集團義享天地購物中心，已逐漸呈現北高雄核心商圈的發展態勢。 匯聚消費力的高雄天母—文山特區澄清加盟店店長葉東和表示，稱號「高雄天母」的高雄文山特區，在生活機能及總人口數增加的條件下，所之匯聚的消費力，讓建商持續進案。以城揚建設為首，先前推出『帝匯』及『文山帝寶』、『帝凡妮』，接著又推出『帝之匯』、『文山方城市』及『文山ID』，房價每坪都站上25 萬。政府的前瞻計畫中，黃線捷運連接橘線，經澄清路到澄清湖與棒球場，讓原本已是高雄第一大區的鳳山區，更是成為一級商的最後一塊拼圖，也在捷運交通涵蓋下，這幾年鳳山區房屋交易量常常站上高雄的榜首。加上現今已經完工的衛武營國家藝術文化中心，寬廣的腹地（佔地66.6 公頃），除了國際級的展演，又有藝文生態鏈的戶外園區，每天匯集人潮已融入當地生活圈中。對應澄清湖優美湖岸園區，知名商家及創意店頭如雨後春筍般出現，無論是商圈機能或是生活品質，文山商圈已是周邊區域置產生活的首選。三民與鳳山區是高雄人口最多2 大行政區，文山特區除位於交界，也是目前高雄市區中少見仍有空地可推案的重劃區。文山特區生活圈的交通脈絡，主要以建國路、澄清路、青年路、本館路與文衡路，為生活圈對外重要通聯道路，加上鐵路地下化建設與中山高九如交流道鄰近生活圈，捷運黃線也將經過澄清路，交通便捷性頗高。目前該生活圈的自辦41 期重劃區，設置大片公園綠地，可望吸引更多高消費人口進駐，讓商圈發展加入新活力，這種強勁購屋需求，也帶動高質感大樓市場迅速成長。文山特區內的寶業滯洪公園，占地4.46 公頃，不僅是假日休憩的好去處，更是居民下班運動的地方，對外交通方面，從澄清路轉至中山高速公路九如交流道，不到10 分鐘，前往漢神巨蛋百貨商圈與高速公路鼎金系統交流道，車程也不到15 分鐘車程。正因如此，聚集各項優點，使得這個區域的房價保值性很強，如果民眾想選擇寧靜且兼具增值性的區塊，此一區域是值得考慮的地段之一。文山特區多項興利建設持續進行，像是未來即將坐落於特區內澄清路與文龍路，由三地開發和秀泰影城合作的百貨開發案，預計規劃地上11 樓地下5 樓的複合式商城，是特區內的第一間大型百貨中心，再配合公共交通建設，如捷運黃線的規劃及鐵路地下化完工，都讓文山特區在市場中持續嶄露頭角。

文 / 營銷企劃部 商圈擴大串連 建商積極搶進台中高工加盟店店長林明富表示，南區擁有中興大學及中山醫學大學，商圈發展成熟。過去因為受到鐵路影響，交通不便，整體發展緩慢，不只老舊住宅偏多，部分區域有不少家庭工廠，居住環境不盡理想。隨中彰與中投快速道路，環中快速道路、生活圈四號線等開通，加上鐵路高架化，區內交通便捷順暢，商圈串連再擴大，生活品質變好，建商積極搶進推出新大樓，更讓市容改觀。南區主要商圈以文心南路、復興路、忠明南路、高工路、美村南路構成，商業區是沿著復興路兩側往北，首購族多以10 至20 年華廈為主，價位600 萬至1000萬。南區三鐵共構地段連接南屯八期有秀泰影城、好市多，左有烏日ATT 購物商場，以及十三期重劃區，地理位置也是首購族一大考量，生活機能相當豐富。 國家數位圖書館，建築外觀以「流動」為主題，形似水流，地上五層、地下兩層建築物，本身就是一個大型公共藝術。新圖書館以充實數位館藏資訊、提昇智慧型管理系統為重點，將大量採購電子書，成為國內最大的公共數位圖書館，資源可與全國五百所公共圖書館流通共享，供不想出門的民眾上網隨點隨看，借期一到，系統自動解除，不用到館還書，更是便利。國圖館位在五權南路、建成路跟復興路附近，鄰近地區南投、彰化、草屯、霧峰、大里可經由中投公路進入五權南路抵達，已成為南區景點與地標。 包租公首選 中興大學購屋熱區台中高工加盟店店長林明富補充，中興大學附近是熱門購屋區，週邊房價最為保值，因有醫生、公教人員及學生族群的剛性購屋需求，價位本來就相較其他區域高，再加上大慶火車站與捷運綠線G13 站雙鐵共構，區域不僅商圈成熟交通便利，而且兼具綠地機能與人文氣息，對生活機能加分不少。中興大學一帶除了吸引鍾情文教區民眾移居之外，由於中興大學學生租屋多，也有不少投資人在此買房出租。林明富建議消費者，購屋族看屋應先從主要商圈、具備交通建設的路段開始，南區生活機能完善、建設完整，且交通便捷，不少購屋民眾選擇移居南區，南區多以600~1000 萬產品可以選擇，行情值得首購族選擇。南區是開發中的地區，商圈形成健全，主要幹道為復興路、文心南路、忠明南路，交通網絡便捷，兩所大學、兩所中學、三所小學，生活機能健全，南區為台中市綠覆比最高的地區，讓民眾享受城市綠生活，交通建設完善，是首購族的天堂。 鐵路高架化之後的城市縫合台中復興加盟店店長林原吉指出，都市發展交通先行！南區之前受鐵路阻隔，房價在台中市向來偏低，但是鐵路高架化後，綠化下方空間、增設自行車道提供民眾休閒，更開放鐵路周邊200公尺招商，給更多餐飲、特色店家營業，不少人預期引來更多人潮，也提前帶動周邊房市交易。南區城市縫合之後，民眾不論從中興大學到美術園道，或自台中高工往返8期重劃區的好市多、文心秀泰廣場、迪卡儂，都變得十分便利，生活機能增強許多。台中捷運綠線大慶站G13 位於南區建國路與文心南路口，是台中火車站和舊市區前往烏日高鐵站的交通要衝，也是新市政特區往來大平霧區域的要道，加上緊鄰中山醫學大學附設醫院及北側的13期重劃區，總面積超過200 公頃，是台中少數大型重畫區域，市府積極辦理西側九德區段徵收，在兩大精華新興開發區的加持下，看好帶動周邊發展。 台北有松菸文創園區，台中也有一個文創園區。佔地5.6 公頃的台中文化創意產業園區，原為日治時期民營「大正製酒株式會社」，隨著時代變遷及因應台中市都市計劃規劃發展之需，台中酒廠於1998 年搬遷到台中工業區新廠，留下大片工業遺址與歷史建築。遺留在園區內的日治時期歷史建築及製油機具設備，是目前全台灣各酒廠工業遺址中保存最完整的一個。2002 年7月台中市政府順應民意將全區登錄為歷史建築16 棟。逐期發展成為文建會五大文化創意產業園區之一，並被定位為「台灣建築、設計與藝術展演中心」。舊台中酒廠從此由製酒工業遺址活化新生，蛻變成文化創意產業的推動基地。 綠川是台中市中心四條重要河川之一，整治之後成為市區永續性生態工法開發的景觀河川，台中市政府因應不同的節日打造不同的亮點，白天和夜晚更是呈現不同風貌，目前已成為IG 熱門打卡景點。綠川改善南區的水岸環境以及景觀，並提升水岸住宅的居住品質，對於房地產市場具正面效益。 文教地標成為周邊房市的利多題材台中復興加盟店店長林原吉說明，南區近幾年重大建設逐漸到位，全台藏書名列前茅的國立公共資訊圖書館，是民眾精神食糧的書香殿堂，更是亮眼的文化指標，激勵周遭房地產行情水漲船高，國立中興大學、國立公共資訊圖書館飄書香，不只是重量級的文教地標，也成為加持周邊房市的利多題材。南區主要商圈以文心南路、復興路、忠明南路、高工路、美村南路等路段構成，同於一中街夜市、逢甲夜市、東海別墅夜市等地的混合商圈，南區的忠孝夜市是一處專以美食聞名的商圈，商圈內以小吃攤及餐廳為眾，主要範圍由台中路至國光路之間的忠孝路，中間橫貫有民意街、正氣街、合作街、正義街及濟世街。南區住宅選擇多元，以低單價、低總價產品為主，非常適合自住客購屋入住。想要生活機能的購屋族可選擇工學商圈，重視生活環境可挑選樹德公園周邊住宅，預算有限者可至中興大學周邊覓屋，價格相對親民。

文 / 王人群 中美貿易戰自2018年發展以來，雖中間歷經談判，暫停關稅徵收之新增，但自受波及之產品類型逐步擴大，使美國及亞洲地區之製造、銷售鏈結生態出現相當之劇變，許多在中國發展多年之台商，如同其餘在中國發展的外資企業，因應貿易戰之情勢調整公司發展及其資源配置。相對於規模龐大、在地深根之台商企業，多數中小型企業選擇將資金撤回台灣，完成現期訂單之餘，思索未來之資源佈局。「歡迎台商回台投資行動方案」推動反應熱烈擴大通過三大相關方案因應台商回流趨勢，行政院於2019 年初推動「歡迎台商回台投資行動方案」，實施期程為3 年（2019 年至2021 年），以回流企業需求為導向，提供客製化單一窗口服務，滿足各企業於用地、水電、人力、融資及稅務諮詢之相關需求。方案實施推行至6 月底以來，已有73 家廠商通過資格審查，總投資金額超過3,750 億元，預期帶來近4 萬個本國就業機會，為台灣近10 多年來少見之投資熱潮。順應廠商需求，行政院於同年中擴大通過「歡迎台商回台投資2.0 方案」、「加速根留台灣企業方案」、「中小企業投資行動方案」，多數擴大融資額度外，在補貼年限5 年內對於利息費用有相當之補助，同時提供優惠予不同規模之廠商。「境外資金匯回管理運用及課稅條例」管控回流熱錢行政院2019 年4 月通過「境外資金匯回管理運用及課稅條例」草案，對於個人境外資金，及營業事業具控制力或重大影響力之境外轉投資事業獲配投資收益匯回事項進行管制，以第1 年8%、第2 年10% 優惠稅率，引導海外資金匯回存入專戶管制，進行實質投資、金融投資與自由運用，促進整體經濟發展。2008 年金融海嘯後，台灣如同各國實施量化寬鬆政策，加上隔年大幅調降遺贈稅，吸引大量資金回流，政府並未有效疏通熱錢流入產業，在市場不確定性高下，熱錢流向穩定性較高之房地產市場，在融資資金容易取得之下，產業整體槓桿越拉越大，毛利率反倒漸趨下降，造成往後5 年資產價值翻倍，成為後續眾多購屋族之負擔。避免熱錢流入造成資產價格大幅上揚之情形，該草案提及，如違反規定自專戶提取資金，或應從事實質投資卻移作他用，甚至用於購置不動產者，則適用一般稅率20% 計算補繳稅額。 台商回流推升需求　工業地產迎來市場成長台灣各地之工業土地價格自房地合一政策以來，因投資資金之轉移，價格表現迄今已呈現翻倍之成長，雖先前修法透過閒置工業土地標售及更新立體化發展方案抑制市場過熱之成長，在中美貿易戰發展，經濟部釋出眾多優惠方案下，工業地市場仍呈現一片榮景，連帶使都市地區之辦公室詢問度提升。依實價登錄登載成交資訊顯示，以桃園龜山、中壢地帶為例，2014 年多數工業地成交行情約在每坪20~25萬元上下，2018 年後多有成交每坪30 萬元以上之情形；台中工業區為台灣精密機械產業之發展重要聚落，工業地平均成交行情也從2014 年之每坪22 萬元，成長至每坪近30 萬元之水準。無獨有偶，台南市周邊如仁德、新市、善化地區，工業地每坪成交行情原為5 位數，現今平均行情亦逼近6 位數。以知名外商顧問之統計數據來看，以往台灣不動產投資多以住宅、商用之土地及房地為主，工業土地、廠房及廠辦等產品之投資金額以往約佔整體之3 成，近年亦有相當幅度之成長，達5 成以上，顯示工業地產及其相關開發之市場重視程度逐年攀升。另外，除都市地區之工業聚落外，有許多隱身於農地間之工廠設立。在環保議題抬頭下，政府對於農地工廠之管理有相當之進展。相關法令《工廠管理輔導法》於月底進入最後修法階段，對於2016 年5 月20 日後設立之農地工廠與日期前之中高汙染工廠，執行斷水、斷電、拆除等事項，對於部分中小型工廠有相當之影響，如此情形下，部分廠商或許進入合法工業區從事生產，用地需求提升下，對於工業不動產市場發展有相當助益。結論中美貿易戰下台商資金回流，迎來工業地產市場之發展榮景，價格表現與投資金額皆有大幅度之成長，惟台灣本身缺電缺水之情勢尚未完全獲得紓解，加上缺工之問題，政府將資金引導至特定產業中，也可能因本身發展資源條件不足，而使投資效益大打折扣。另外，低利融資額度之優惠雖相當程度減輕回流台商之資金成本負擔，但亦使投資者取得更低成本之資金進行工業地產炒作，間接壓縮中小企業之生存空間。經濟部推行之方案中，除須爭取一定優惠外，尚須有整體產業發展之指引，實際將資金引導至重點發展產業運用，以避免重蹈10 年前錢進房地產大幅推升資產價格之覆轍。  

文 / 營銷企劃部 藝術與人文造鎮的北大特區三鶯團隊經理詹智民表示，三峽北大特區是一個全齡化的住宅環境，擁有幼稚園、小學、國高中、大學及研究所，教育機關齊備外，各大連鎖業者如家樂福、全聯、Jason 超巿、傢俱量販店、3C 賣場、藥妝店、診所、星巴克、知名速食店，及各式餐廳等進駐，使白天生活機能充足熱鬧，但過了晚上10 點又能回歸住宅區的寧適。全區綠覆率高並有優美林蔭大道，台北大學廣闊校園綠地、心湖、櫻花林道，是當地居民休閒運動最佳選擇。北大特區總面積為185 公頃，以大義路為界，以西為三峽門牌、往東屬樹林區，而該區規劃建物皆退縮7~10 米不等，棋盤式林蔭街廓，讓人行道更友善。且擁有6 座公園，加上政府和民間合作造鎮種下的7 萬多株大樹，形成17 條林蔭大道，生活相當舒適。 區內以「藝術、人文造鎮」為發展定位，至今已發展10 餘年，生活環境舒適且步調緩慢，加上桃子腳、龍埔、北大國小等3 所小學風評頗佳，吸引首購小家庭及退休族群入住。交通方面，北大特區20 多線公車班次密集，往返台北市中心、板橋、中和、新店，或至土城永寧搭程進入大台北的捷運線；聯外北二高有樹林交流道、三鶯交流道南來北往，開車到國際機場只要20 分鐘、到台北也只要25 分鐘。 捷運三鶯線進度加快 三峽新案齊發三鶯團隊經理詹智民指出，就房產投資來看，三峽北大特區相對保值抗跌，該區房價近3 年來持續上漲，新案開價也悄悄攀上4 字頭。另外從實價登錄資訊分析發現，三峽區老屋房價從2016 年的每坪約17 萬元，漲至2018 年的每坪平均19.79 萬元，漲幅達15.9% 最多，是新北市老屋身價逆勢大翻身的首位。三峽區新成屋或是屋齡較年輕的中古屋，最受歡迎區段是從北大特區延伸到舊市區，新案行情普遍站穩3 字頭，生活機能到位、交通條件不差，是購屋客積極出手的優勢之一。近幾年買方以區域客為大宗，而屋齡30 年以上老屋平均房價每坪不到2 字頭，對預算有限者來說，是一大誘因。三鶯線預定於2023 年完工，該路線全長14.29 公里，全線採用高架形式建置，起點頂埔站(LB01) 銜接捷運土城線，行經土城中央路四段，最後至鶯歌鶯桃路與福德一路路口的鶯桃福德站(LB12)， 共12 個車站，未來由三鶯到台北市的通勤時間不僅可縮短20 分鐘，配合三鶯線延伸桃園八德段，連接桃捷綠線也將串連桃園國際機場、高鐵，及區域城際鐵路以達到無縫整合，進而擴大北北桃的生活圈。隨三鶯線施工進度加快，北大特區新案齊發，5月12 日甫公開的「久年青田」由中信房屋三鶯團隊代銷，該案鄰近家樂福，且距離學區桃子腳國中小學、北大高中等，步行皆可抵達，規劃地上13 層、地下3 層，全棟總戶數45 戶、均質37、48 坪3 房， 室內挑高3 米4，且衛浴開窗、3 面採光，大樓外觀前後面採用石材打造，每坪開價41~42 萬，目前銷售進度已達5 成。 三峽河岸兩側生活圈大不同老街引人留連忘返三鶯團隊經理詹智民說明，三峽舊市區主要分為三峽河岸兩側的二個生活圈。右岸沿著復興路，連接到民生街，有三峽最大的傳統市場，觀光老街及新建的三鶯國民運動中心，生活機能完整，是三峽最古老的街區，近年來推案量較少。走在三峽老街，就好像進入時光隧道，相連不斷的紅磚拱廊、古色古香的建築，令人油然而生思古情懷，留連忘返。老街房子上的刻字代表姓氏、姓名、行業或店號，行業當中以刻有「染」字的染店為最多；而商家的店家匾額框大都刻著堂號、店號或姓氏，是以往商家在做生意時普遍使用的宣傳手法。三峽河左岸為安溪學區，生活機能方便，各式商店齊全，往返都會區的公車路線密集。近年有不少新案推出，如「立信鼎峰」、「華府」等，中古物件交易也很活絡。中園國小學區，是另一個近年推案較大的區域，這裡離市區稍遠，但生活機能正在慢慢形成，最新推案有「櫻花學」，本區新案每坪約落在24-27萬之間。相較鄰近新板、土城地區，三峽房價仍處於相對低點，在三峽購屋可以買到較大坪數及更好的生活空間品質，其中以北大特區為首選推薦，頗獲首購及退休族群青睞，6 年來吸引7728 人移入，近來多有台商選擇在此購屋。 雙北高房價的生活大不易，「起家厝」對首購族很重要，不僅居住品質，保值性也應納為基本考量。目前北大特區中古大樓每坪約25-35萬之間，三鶯捷運2023 年底完工通車，三鶯運動中心已完工，交通、生活機能趨近完備，現在正是購屋進場北大特區的好時機。

文 /中信房屋研究發展室 中信房屋發佈最新一季宅指數調查報告，本季調查結果顯示經濟感受綜合指數與購屋意願綜合指數雙雙較107年Q2成長，經濟感受綜合指數為38.66分，較去年同期增加2.53分；購屋意願綜合指數為40.56分，較去年同期增加2.95分，2年內有購屋意願者佔全體受訪者48.7%，較去年同期增加1.1%。（圖表1、圖表2） 此外調查也指出，有購屋意願的受訪者中，有39.1% 是以「自住」為主要購屋目的，整體「自用」的比例為67.3%，比例較比去年同期減少了1.5%，而非自用、以「投資」為目的購屋比例卻由去年同期的31.1% 成長到32.7%，增加了1.6%。 房市熱 來客斡旋皆有增平均看屋6-10間即成交依據中信房屋內部調查指出，有39.7% 的門市感受到來客較上季增加1-5%；6.8% 感受來客增加6-10%，1.4% 則是感受到來客增加10-15%，合計來客較上季增加的比例為47.9%。至於在斡旋量的部分，也同樣有感提升，34% 的門市斡旋量較上季增加1-5%，7% 的門市斡旋量則是增加6-10%，合計斡旋量較上季增加的比例約為41%。中信房屋副總經理張世宗表示，累計一到五月六都建物所有權買賣移轉棟數已較去年同期成長7.6%，房市交易捷報促使買氣出籠，台中、台南、高雄近月數字甚至超越過往29 個月來新高，房市交投熱絡，使得「門市來客」與「買方下斡」的表現出色，平均每組客戶帶看6-10 間物件即有機會成交，在預期房市持續增溫的心理下，民眾「邊看邊找」的置產想法也沛然成形。（圖表3）房價升 投資目的些微增加 但仍以自用為基調本季調查指出有58.1% 有購屋計畫的民眾認為房價有明顯上漲，民眾購屋目的雖仍以「自住」為主，但整體「自用」的比例卻呈現微幅減少，而非自用、以「投資」為目的的比例則呈現些微上升。 張世宗分析，上半年房市景氣熱絡消息不斷，使得經濟感受綜合指數與購屋意願綜合指數雙雙成長，民眾感受到房價上漲的氛圍，在預期房價可能會逐漸攀升心理作用下，除了促使有基本自住需求的買方趕緊入市外，也帶動了房產投資意願。不過以目前的市況觀察，民眾購屋目的型態雖有些微變化，但尚無明顯轉向投資的態勢，若以自用與投資的比例來看，仍維持穩定的2：1 比例，顯示民眾購屋目的仍以自用為基調，大幅轉向以投資為目的的機會仍偏低。總結本次宅指數調查結果，中信房屋認為，上半年整體房市熱絡，民眾感受房地產景氣偏多，在經濟信心與購屋意願成長的基礎下，後續可望維持市場熱度，不過由於總體經濟和政治面仍有變數，因此下半年房市熱度或有稍降持平的可能，民眾如有置產規劃，宜持續關注國內整體相關的產經變化，以研判適當的入市時機。本季宅指數研究方法說明以網路調查（IX Survey專業線上調查機制）方式，委託創市際市場研究顧問公司，以創市際大型樣本群（iX:Panel）為取樣來源，今年5月22日至5月28日為調查期間，針對台灣地區20歲以上、針對七都（六都加上新竹），家中購屋時有決策權或參與討論者，回收1,175份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.86%以內，並依六都與新竹縣市的性別、年齡人口結構進行加權。

文 / 營銷企劃部 中和南勢角加盟店店長曾尚藝表示，中和區人口居住密度高，生活機能以及就業機會多，加上價格較北市親民，十分得到剛性購屋需求客的青睞。主要交通要道以靠近台北為基準，景平路以及中正路作為劃分南北兩區，北區有兩座聯外橋樑；秀朗橋、華中橋連結台北市 64線，二高交流道南來北往，加上多座公園賣場，景安、永安捷運站以及興建中的環狀線，生活機能極佳，跨區域客戶購買意願較大。中和南端因為早期開發巷道雜亂狹小，感覺雖然較為壅塞，但因有捷運南勢角站、興南夜市、華新街「緬甸街」、錦和完全學區、竹林學區、華夏科技大學等多項生活機能加持，加上價格偏低，依然吸引了許多低總價的買方客群。南洋異國商圈 捷運環狀線交通便捷南勢角生活圈以捷運站為中心，北到景平路、南到興南路二段、華新街一帶，東至秀峰街、西則以南山路為界，此區早年有不少金門及東南亞華僑移居，人口眾多，很早就自成一生活圈，也因東南亞華僑多，衍伸出華新街南洋觀光美食街，集結眾多東南亞美食餐廳，成為該區景點之一。此區除了有知名的興南夜市外，還有早市及大華黃昏市場，也有全聯、頂好等超市可採買，雖然沒有大型綠地，但到永和四號公園約5 分鐘車程，圓通寺有登山步道可通往烘爐地參拜，聯外交通部分，開車可走秀朗橋接新北環快或水源快速道路，中正橋及福和橋可往古亭、敦南商圈，上中和交流道和台64 線都很便利，主要幹道公車班次密集，搭乘大眾運輸也很方便。雙和區因與台北市一橋之隔，除了在地客以外，近年也有許多北市上班族到此處租屋、購屋，隨著盤整期時間拉長，自住買盤已逐漸出籠，價格也逐漸平穩，加上環狀線在去年底完工、今年即將通車的狀態下，「自住、環狀線」兩大支撐因素，大盤很難再破底。房價相對平易近人 首購族最愛中和南勢角加盟店店長曾尚藝指出，以捷運南勢角站周邊為例，容易體現出房屋價格的都會以距離捷運站的遠近來區分。距離南勢角站第一圈預售屋的價格，普遍坐落在單價55-59 萬，較具有知名度的案件有昌田建設的新推案「昌田首綻」漢親建設的「漢寶之星」 欣聯建設的「欣聯大心」御翔建設的「柏金苑」。在離捷運稍遠處，欣莊建設的「欣御園」開價53 萬每坪，更靠近華夏科技大學的達永建設「達永沐夏」目前銷售價位42 萬每坪。南勢角站發展成熟，生活機能齊備，除了有捷運站外，開車的聯外動線也很便利，因房價相對便宜，吸引不少在台北市上班的年輕首購族移居，此區有捷運共構社區「南方之星」，較搶手的是小坪數物件，每坪行情在48~55 萬元。隨著中和環狀線第一階段的通車在即，沿途站點：秀朗橋站、景平站以及中和站房價也隨之維持平穩甚至於略有漲幅，根據統計14 個新增捷運站點中，增幅最高的景平站甚至於有出現41% 漲幅的亮眼表現。中和站附近因為坐擁大型賣場，再加上處於中和永和板橋台北市的中間交界處， 因此在房價的表現上也是持續穩步提升。區域內老舊公寓以及透天產品在想要搶搭危老條例所釋放的大利多推動之下，預估未來當區翻新都更的比例也會增加，購屋者可以根據自身需求以及預算來妥善規劃合適自己的選屋地點，以期能讓自己努力打拼的幸福小屋，獲得更大CP 值。 三環三線交通網絡發達 精華優質住宅中和南勢角加盟店店長曾尚藝補充，中和區人口眾多，位居新北市行政區第三多人口數，捷運沿線以頂溪進出人流量最多，景安站與永安市場捷運站居次，每年近百萬人流量，人口密集度之高，且對大眾運輸依賴深。景安站是中和的交通軸心，未來將成為雙捷運交會站，除了是中和新蘆線其中一個站點，也將是三環三線的中和站；公車網絡發達，通往三峽、桃園機場，且鄰近國道三號中和交流道。 四號公園商圈屬於雙和區最精華地段，主要路段由中和路、宜安路、中安街、安平路、安樂路組成，商業大樓集中在中和路上，早期有好來屋戲院，現成為家樂福及小豪宅聚落。住宅區分布在公園附近，以大樓為主，早期建商搶地，佔盡公園第一、二排，其中不乏近公園與捷運的優質公寓住家。房產物件以電梯大樓詢問度為高，其中有管理有中庭的大樓是消費者最愛。價格穩定但釋出量少，公園邊住宅更成為炙手可熱產品，因此常出現高價格成交行情，建議消費者衡量居住人數選擇購屋坪數，先不考慮未來人口，因為買到最精華地段，未來換屋也是一個籌碼。 中信房屋新北市中和＆永和區服務據點---------------------------------中和四號公園加盟店  02-89423000   新北市中和區宜安路133 號1樓永和秀朗加盟店        02-29453888   新北市永和區民族街81 巷64 號1樓中和南勢角加盟店     02-29491100   新北市中和區興南路一段35號  

文 / 營銷企劃部 岡山國宅加盟店店長甯容慧表示，岡山前景十分被看好，除了捷運延伸、高醫大附設高醫岡山醫院進駐外，近期備受矚目的非岡山首宗影城商場『達麗米樂』莫屬。達麗建設旗下子公司達麗米樂開發與高雄市政府及高雄捷運股份有限公司三方簽署合約，以承租30年方式，開發高捷北機廠（高捷紅線R24南岡山站）站前土地。開發基地總面積約12,589坪，總營業面積設定在16,000坪，總投資金額約20億元，初期年營業額目標為15億元新台幣，預計2021年第3季完工營運。規劃方向以整棟複合型商場為主，預計將蓋地下1層，地上5層。以達麗建設在美國西雅圖經營區域型商場經驗，融合岡山在地文化，搭配秀泰影城等廠商進駐，將為地方帶來1000名以上的就業機會及多樣化的生活型態。高雄新地標 藝文氣息濃厚～崗山之眼近期話題十足的「崗山之眼園區」以天空廊道為主角，全長88 公尺，音樂為設計概念，採用鋼構斜張橋之形式設計，主塔橋為提琴意象呈現，鋼索即為琴弦，意表琴瑟和鳴之意，於末端的迴旋梯則是應和的口琴，階梯踏面琴鍵亦隨之響起，走在天空廊道上微風吹過，彷若演奏著自然的樂曲，享受雲端漫步的視覺與聽覺饗宴，也象徵小崗山重生的生命樂章。岡山國宅加盟店店長甯容慧指出，近來北高雄區域人口明顯增長，高雄各行政區人口逐漸往北移動，包含橋頭重劃區、高雄科學園區及未來的園區二期，全新的重劃區街廓加上大學學區林立，以及就業機會的增加，北高雄楠梓、橋頭、岡山、路竹形成全新的聚落，這也驅使高醫岡山醫院一樣積極落腳在R24 南岡山站前，地點就在達麗建設商場隔壁。 高醫、萬坪影城商場進駐 打造幸福城市另南岡山站高捷紅線未來將繼續延伸至路竹，使人口更能延捷運而居，近期華邦電子加碼投入3,350 億元在高雄科學園區設立12 吋晶圓廠，日月光持續在楠梓總部附近投入智慧工廠，這些重大投資都將使人口持續移入，在生活機能便利帶動下，也讓原本就是交通及商業樞紐的大岡山地區會有更多元性及豐富的元素，一起融入這個重要的航空培訓人才中心及螺絲重鎮。 岡山醫院重點推展急重症醫療，岡山有許多高齡居民，且環繞好幾個工業區，需要環境衛生的需求，高醫有全國最強的環境醫學，也可提供最專業的照護。高醫岡山醫院將是智慧醫院，生技產品驗證的場所，並成為有特色、前瞻的醫院，相信將可為區域帶來更大利多。岡山過往是屬於較封閉的市場，投資者通常為在地人。隨著縣市合併、各項重大交通建設興起以及周邊3大工業區帶來豐沛充足的就業居住人口等各項利市發展下，打開了岡山未來發展及投資市場。重劃區脫胎換骨 坐擁綠地帶動人潮岡山國宅加盟店店長甯容慧補充，87 期市地重劃中為活化眷村土地，市府與軍方合作辦理重劃工程，進行整體開發。未來公園綠地開闢後，荒置10 年的眷村土地將脫胎換骨，成為捷運南岡山站旁的發展新熱區，也將是進入岡山地區的重要門戶。高雄市工務局表示，5 座公園綠地基地為變更岡山區都市計劃案的公14、公15、公16、公17 及公5，公園設計將採用融合在地歷史元素來連結歷史與生活，未來園內將種植多樣化樹種、300 棵喬木，打造充滿綠意的休憩環境。另外也會減少公園設施，以視線穿透明亮、減少水泥鋪面等方式活化綠地空間。 近六年房地交易量明顯提升，無論是土地、透天、住宅大樓價格全都翻倍漲。根據高雄實價網顯示，101 年岡山地區的土地單坪均價2萬、透天11 萬、住宅大樓5 萬，時隔六年價翻倍漲，土地單坪均價將近6 萬、透天單坪均價18 萬，住宅大樓單坪也要10 萬。 岡山房地市場自南科高雄園區進駐後，再加上周邊永安工業區、本洲產業園區龐大就業人口帶動楠梓、橋頭、岡山、路竹等地住房市場，其中岡山地區南接橋頭新市鎮及橋頭市中心，往北接路竹工業區及工業區，因此坐擁絕佳地理位置。   中信房屋高雄市崗山區服務據點-----------------------------------------岡山國宅加盟店       07-6297666      高雄市岡山區岡山路55 號

文 / 王人群 捷運場站與多目標公共服務核心 形塑完美都市生活場域台北市長柯文哲於2019年4月之施政報告提出，因應都市發展及社會變遷之趨勢，未來都市發展以TOD及EOD為主要發展策略，前者TOD即是以大眾運輸樞紐和車站為核心的同時，預期作更高效用之開發使用，提升周遭使用大眾運輸之意願，未來台北市政府更會積極於各站進行新零售場域實驗，顯示捷運場站營運開發作為周圍地區發展之重要領頭羊。另外，EOD 係包含教育（Education）、都市進化（Evolution）、經濟（Economy）、生態（Ecology）、公平（Equity），為因應未來少子化、人口老化及都市發展趨勢，以教育為主軸發展，整合土地使用效率低之校舍及其鄰近公有建物，規劃多目標使用之建物，同時滿足教育、社福等需求，更可透過社會住宅之規劃，提升房地產租賃市場之質量，逐步落實「居住正義」。三環三線連接捷運五線及機場捷運　串聯大台北延伸需求自1996 年台北捷運木柵線通車後，大台北地區迎來捷運時代，除了既有五大路線（板南線、淡水信義線、松山新店線、中和新蘆線及文線）外，去年底淡海輕軌通車，今年底更有環狀線第一階段加入。待未來三鶯線、萬大- 中和- 樹林線、環狀線東/ 南/ 北環段、民生汐止線及安坑輕軌……等完成，並結合桃園捷運系統，雙北與桃園將實現北北桃地區交通網絡便利之願景。在雙北市捷運局基於前瞻基礎建設、三環三線等上位政策持續推動下，三鶯線、萬大- 中和- 樹林線、環狀線於近年開工或送審。於今年底完工通車之環狀線西環段，即有效連接新店、中和、板橋及新莊各地，路線多行經各地區域產業聚落，可期待未來之交通串聯性。 共享運具發酵　TOD發展模式是否能與其共存共榮根據交通部公路總局之統計，雙北市汽車新領牌照數自2014 年起逐年平均遞減2% 至2.5%，顯見大眾交通運輸機能逐步完善下交通運具之轉換趨勢，TOD 顯為當今大台北地區都市發展之重要開發方向。近年公私單位合作積極發展共享交通運具（4U 交通計畫：U Car, YouBike, U Parking, U Motor），望有效與捷運網絡共同疏運及滿足雙北市龐大旅運需求，惟共享交通運具等同更靈活之交通工具選擇，相較於捷運場站之固定性，共享交通運具之機動性更高，未來如普及發展，是否會打破TOD 之開發模式，使中心與邊陲界線更為模糊？ 少子化與人口老化　空間尚無依需求轉變使用依行政院主計總處統計顯示，台灣近年來每年出生數皆在20 萬上下，相較2000 年的305,312 人之出生數減少約3 成多，相反的，65 歲( 含) 以上之老年人口比例反倒逐年增加，2018 年已邁入高齡化社會，而台灣社會福利建設如學校、長照機構之供給，尚無快速跟進。除各地學校減班併校聲浪不斷，地方政府亦積極辦理都市計畫通盤檢討，應對人口結構之變化，解編部分之公共設施保留地。多目標公共建設發展　滿足多項社會福利需求根據台北市政府統計，近7 成之市有校舍屋齡將超過50 年，有公共安全之疑慮，屆時必面臨重建之情事。為實現「居住正義」之目標，台北市政府積極尋找可發展之用地，惟台北市發展成熟，可開發土地稀少，加上政府長期照護政策急需場域輔助推動，台北市政府則欲發展學校、照護之社宅合一之多目標公共建設，預期填補需求空間之空缺。台北市政府因應人口結構之發展趨勢，提出EOD 之都市發展策略，透過校舍大幅度之改建，整併托嬰、托幼及公共圖書館等場所，滿足社會福利需求之餘，更提升土地利用效益。日前，台北市政府宣布以「艋舺學園」為計畫首要試辦場域，以15 年為期，大規模改建西園國小、萬華國中、華江高中及南海實驗幼兒園等校，校地面積總計12 公頃，預計建置數位平台、設置智慧教室及升級校園網路，作為未來EOD 的參考。結論大台北捷運系統網路發展成熟，在未來三環三線發展下，促使都市擴張發展，然捷運開發地區之發展成熟度相較於市中心低，區域多為住宅及較低密度之工商業使用，在多數公司與產業集中於市中心及新北市一環地區之產業地帶下，通車後運量是否能支應整體建設及後續營運成本，仍有待觀察。少子化與人口老化為台灣現今社會之發展現象，各地政府應綜合考量相關場域之轉換及增設，避免資源浪費，如同台北市政府透過EOD 的開發模式，整合相關社福資源，填補民間供給空缺，更能提升土地利用效率，形塑完美都市生活場域。