文 / 營銷企劃部 外國人士來台置產，在六都中究竟會選擇在哪裡落腳？根據統計，外國人士最青睞高雄市，今年1到8月累計買賣取得建物棟數年增率已達46.9%，新北、台南亦呈現年增正成長走勢。中信房屋研展室依據六都資料進行統計，其中高雄今年前8 個月外國人士買賣取得建物棟數較去年同期成長46.9%，其次為台南11.1%，新北亦有9.6% 的正成長，而台中則呈現負成長20.2%，桃園和台北分別小幅年減5.1% 和4.7%。中信房屋研展室副理張漢超指出，以國內不動產交易量體而言，外國人士買賣取得建物所有權的數量雖屬稀少、份額亦不具撼動性影響，但就比重變化上的趨勢意義而言，外國人確實有看好台灣而進行加碼。外國人士來台置產時，主要著眼於發展條件、商機與話題性，研判高雄市之所以能大幅成長46.9%，應是看好當地發展和政治話題性有所關。張漢超表示，對於大陸人士是否會大舉來台進駐高雄置產的問題，以政府對「外國人地權管理」的定義，資料內已將「大陸地區人民」排除在「外國人」相關統計中，換句話說，外國人來台置產加碼的現象，並未包含中國大陸人士在內。相對於中國大陸人士，香港人士來台居留定居反倒有增加的現象。中信房屋研展室統計比對移民署資料發現，大陸地區人民在台無論是居留或定居許可人數，在今年前8 個月都較去年同期呈現減少的趨勢，但香港居民在台居留或定居比例卻大幅提升，研判這樣的現象應與中國大陸限縮來台許可有關，而香港反送中事件越演越烈，更可能是促使港人來台置產的主因。張漢超認為，自從香港反送中事件發生以來，港人來台居住比例較以往大增，除顯示港人因憂心抗爭而採取風險分散的資產配置外，另一方面也是因台灣房地產價格與居住空間都相對比香港來的更具優勢，在諸多考量下，港人因此會願意選擇在台居留或定居。

文 / 營銷企劃部 捷運+人口紅利優勢　 區域房市一片看好鳳山武慶加盟店店長謝惠雯表示，鳳山是高雄人口最多的行政區，地方發展歷史超過三百年，聚落形成特有的住商機能街巷，更隨處可見近代軍事文史痕跡，具有發展軍事觀光的潛力，高雄都發局將以軍地、文資、軌道等三元素題材，擘劃大鳳山地區的發展。本公司位置在武慶二路上，界於前鎮、鳳山、苓雅區交接處，可藉由二聖路、三多路快速到達三多商圈，且附近有三多、瑞隆高速公路交流道，南來北往交通便利。區域內人口主要集中在鳳新高中對面( 新富路至瑞隆東路之間)、以及二聖路到瑞隆路之間，未來武慶二路上的台灣鐵路管理局高雄機廠即將搬遷，31 公頃的土地即將重劃變更為住商用地，成為「凱旋新境」，且臨C35、C36 輕軌站，相信成為未來發展區域。鳳新明星學區，新甲國小、鳳甲國中、鳳新高中，升學率高，學習環境氛圍佳，附近大明路有傳統市場採買方便，生活機能佳，故許多家長皆優先以這學區考量；加上有占地47 公頃大的衛武營生態都會公園及去年10月完工的國際級藝術表演中心，提供良好休閒環境，讓附近民眾使用，致周遭房屋供不應求。目前大眾捷運系統有橘線衛武營站，可直達表演中心門口，未來加上捷運黃線，可轉乘橘線或繼續北上至長庚醫院、澄清湖棒球場，以及第二階段環狀輕軌，興建完成後，方便連結捷運系統，大眾交通更便利，相信會聚集更多人口及需求。小宅當道 衛武營公園好選擇高雄房市交易熱區，仍以三民區與鳳山區，為交易熱區冠亞軍，其中位於熱鬧商圈或捷運站區周圍，買方進場態度積極，許多民眾買房會考量捷運站周邊，也讓捷運站周邊住宅詢問度大幅提高、捷運概念宅交易熱絡且房價持穩。目前中古屋市場熱賣的產品及價位：公寓約150 萬~400 萬、大樓( 需有車位) 約400 萬~700 萬、透天( 須能停車) 約600 萬~1200 萬，新建案部分，若正面衛武營公園，如園丰景、永信鼎席等豪宅案，價位在24-30 萬/ 坪，其他建案價位大致19-23 萬/ 坪，目前市場以首購客戶為主力買盤，2-3 房加車位，600-800 萬的價位最好賣。鳳山國中站過去房價偏低，這幾年因為捷運通車而拉抬房價，屬於落後補漲的情況，且鳳山國中站跟大東站周邊有許多新建案，雖然這些新建案價格高出中古屋許多，但有捷運站，因此吸引許多來自大寮、林園的買方進駐。 鳳山捷運宅確實吸引不少公教客層上門，但總價千萬元以上的換屋大樓新成屋產品，因供給量體稀有，拜交通便利所賜，最近吸引不少大發工業區的企業主、自營商進場，捷運站區便利交通與產品稀有價值性，也帶動這波鳳山國中捷運宅強勁買氣。未來趨勢因人口少子化及老年化，所以小宅當道，房子建議要找有無障礙空間規劃、單層戶數不要太多、管理良善的社區及環境，以及大眾交通便利，如捷運、公車、輕軌站附近，生活機能好的物件，現代人重視休閒生活品質，若鄰近公園綠地，未來出售時速度更快。地區翻轉  鳳山將成為新東區門戶鳳山武慶加盟店店長謝惠雯說明，鳳山區未來三大推動面向，第一就是「軍地釋出翻轉再生」，規劃推動衛武營特定休閒商業區開發，將過去籠罩神秘面紗的軍事基地，翻轉為發展「文創產業」的舞台，打造複合性文創及商業空間，提供藝文兼具觀光吸引力，打造鳳山成為文創休閒產業的新聚落。第二面向作法是「文化資源保存活化」，將運用都市計畫容積，調配至工協新村重劃後土地，市府將海軍明德訓練班( 原日本海軍無線電信所) 古蹟活化再利用，轉型為軍事觀光亮點。此外，也將導入校園師生與在地居民的創意與動能，透過都發局「大學生根」方案，媒合創意團隊與社區，從在地視角出發，發掘地方文化特色與價值，引入青年創意，轉化為社區營造新動能。第三項作法「軌道經濟加值開發」，表示鳳山地區未來的發展，不僅要將捷運黃線、鐵路地下化沿線加以都市縫合，也要推動「增額容積」與「輔導都市更新」。隨著高雄捷運橘線及縱貫鐵路地下化完工營運，帶來鳳山地區翻轉發展的大好機會，大鳳山及其周邊地區，將發展成為高雄都會核心的新東區門戶。  

文 / 營銷企劃部 緊鄰雙北 台商回流最大受惠城市龜山萬壽加盟店店長李政德表示，龜山區有長庚醫院等豐沛醫療資源，及首屈一指的台塑長庚養生村，也奠定了本區發展「白色工業」的深厚基礎，讓本區成為名符其實的「長壽龜」。科技產業發達得龜山媲美竹科，擁有包含龜山工業區、林口工三、工四工業區及工五( 華亞科技園區) 廣達電腦、華亞科技、穩懋半導體等知名大企業總部落腳於本區等從傳統到現代科技產業，每年創造之產值佔全國總產值的8%。桃園市為台商回流最大受惠的城市之一，加上交通網絡完善，吸引就業人口及大台北地區民眾購屋。其中龜山長庚生活圈緊鄰雙北市，區內多醫護人員、華亞科工程師，購屋需求高，加上機場捷運等建設，使得價格持穩，房市熱度維持。龜山區總人口數162042 人，交通便利有中山高林口交流道，南崁交流道也鄰近北二高鶯歌交流道，離中正國際機場20 分鐘即可到達，未來更有捷運棕線。由於交通便利，加上龜山區住宅包含透天、公寓、電梯大樓、出租套房，滿足投資收租自住客戶需求。本區有陸光新城、千禧新城、明駝新城、貿商新城四大國宅，每坪平均單價介於15-17 萬，吸引很多自住需求的新北客戶前來洽詢選購。區內傳統公寓價格介於13-14 萬是首購族的首選，傳統透天大約1500-2000 萬為大宗產品。六都淨遷入人口，桃園市6 年連續稱霸，同時根據勞動部統計，近6 年以來桃園就業人口數增幅為6.7％，是六都之冠，跟著帶動居住需求。林口龜山生活圈 3大捷運站帶動商機林口龜山生活圈中的捷運A8 長庚醫院站，可說是機場捷運沿線最具機能性的一站，站體內有環球購物中心共構商場、福容飯店等利多，半小時內可直達台北車站，並近國道1 號、長庚醫院、華亞科技園區，就業人口多、自住剛性需求穩健，雖然現在價格來到3 字頭，還是頗受購屋人青睞。捷運A8 長庚醫院站是林口龜山生活圈3 大站中唯一擁有直達車的捷運站點，坐直達車往返台北車站、至雙北市區最快，且生活機能成熟、發展度高，但因A7 站與A9 站可供大型開發素地，吸引許多大型建商規模推案，擁有相當高的話題性，大台北輕移民大多到A7、A9 站買房，而到A8 站買房的比例相對低，其實若在意生活機能與採買便利性、通勤時間的輕移民，可多加考慮A8 站生活圈。 機場捷運A9 林口站傳統被認為是林口新市鎮所在，多年發展下來，生活機能已經漸趨成熟，加上與長庚醫院不遠，又是低密度開發，市容新穎、重劃區聚落完成，現階段已經有不少自用客戶轉進，長期來說頗具有發展性。機捷A7、A8、A9站各有特色，A7 站適合小資首購族，700~1100 萬元可買到含車位2~3 房，但生活機能發展可能需要10 年等待期；A8 站生活機能最完整，適合華亞、長庚醫院上班族群，大樓行情單價約25~32 萬元， 含車位2~3 房總價1000~1500 萬；A9 站生活環境最舒適宜人，適合退休族群或換屋族，一般中古大樓每坪20~30 萬元，新推建案約25~30 萬元，近捷運站有30~40 萬元行情。建商推案不斷  交通利多帶動另一波漲勢龜山萬壽加盟店店長李政德說明，日前桃園市長鄭文燦與新北市長侯友宜舉行第一次的「雙首長論壇」，會中計畫包括捷運三鶯線延伸到桃園市八德區、捷運萬大線與桃園市龜山區的捷運棕線串連、以及桃園鐵路地下化與新北段接軌等事項，這些重大交通建設及規劃將增加兩大城市居民的交流以及城鄉發展，新莊、八德、廻龍、龜山等區域的房地產市場可望跟著受惠。龜山區緊臨桃園區生活消費交通娛樂息息相關，鄭文燦市長硬體不餘遺力，小檜溪重劃區、中路重劃區、經國重劃區，建商建案不斷推出吸引許多的台北市、新北市的客戶到桃園市選購投資自住，龜山區又是與新北市交界的第一站，房價也較桃園鄰近的區域低吸引不少自住客遷入。目前桃園市的人口每年持續穩定增加，這證明大家看好桃園的發展潛力，等未來捷運交通建設完工後勢將帶動另一波漲勢。

文 / 營銷企劃部 台北居大不易 基隆房市大躍進基隆仁愛加盟店店長劉德鳳表示，基隆市以基隆港為中心，依山傍海向周邊延伸，是北台灣重要的航運樞紐，除了貨運、軍事需求，近年觀光郵輪也頻繁停靠，帶來豐沛的商機。新車站的啟用，將幾十年來未曾改變的基隆重新締造一個新里程。車站啟用後，打通忠一路與中山一路讓前後站貫通、舊車站站體即將拆除設立基隆城際轉運中心、東岸停車場的商場化、客運大樓的擴建，使基隆成為郵輪中心，總總的建設，讓基隆邁向優質的都市。火車站附近商圈孝二路至孝四路間，報關行林立，因為是早期發展的區域，較缺乏大樓案件，普遍為公寓式建築單價約在13~18 萬/ 坪之間。仁愛市場廟口商圈，此區域為外地人對基隆最熟悉的地方，由於鄰接仁愛傳統市場及全省聞名的基隆廟口，商業活動興盛亦是基隆最貴店面愛三路之所在，區域內電梯大樓單價約在25~30 萬/ 坪。海科館特區是新興地帶，更是眾多建商兵家必爭之地，以八斗子漁港一帶為中心，由濱海公路往南延伸至新豐街、調和街、深溪路等路段，有好幾個數百戶到上千戶的大樓社區，新豐街與深溪路是這一帶主要商圈，生活機能完善。推案熱區 房市發展不容小覷沿著愛三路向前走到基隆豪宅區--- 田寮河兩岸，由於橫跨信一路、仁一路及田寮河，造就近80 公尺的二岸建築大棟距，再加以河岸風光，夜景亦是迷人，讓去年預售工地「璽悅」能在一星期內完銷創造佳績，最近該建案轉售開價約在42 萬/ 坪；同樣在河岸旁，中古屋以世紀首席最負盛名，近期成交價已破39 萬/ 坪的大關，邁向40 萬/ 坪挺進，25 層樓的建物，僅稀有148 席，彌足珍貴。在二豪宅建築間就屬信義市場旁的信義君悅及柏悅府，社區質感較高，房價6 年來已經由預售的24萬/ 坪來到36 萬/ 坪，漲幅極大。 由於市區可建築的基地愈加稀少，再加上交通及公共建設大量更新改造，吸引著廠商進駐，從東岸商場到World Gym 健身俱樂部的設立，無疑地，帶動整體大商圈的繁榮與進步。基隆房屋市場盤整多年，去年在多家指標建商的進駐推案下，一改低迷走勢展現多頭的氣勢。重量級建商紛紛開始押寶基隆房市，使得基隆成為今年全台熱門的推案區域之一，其中包括興富發、麗寶、愛山林、國揚、達麗及白天鵝等知名建商，在基隆陸續加碼推出新案。 交通串聯 築巢夢想的起跑點基隆仁愛加盟店店長劉德鳳補充，基隆是一個歷史的古都，以海運聞名，陸運也同樣發達，基隆火車站是台鐵縱貫鐵路的起點。市政府周邊鄰近基隆港的傳統市區幾乎是基隆市的代表，全市最高的華冠大樓和長榮桂冠酒店都在中正區，旅館、影城等商業活動集中，也鄰近著名的仁愛區廟口夜市商圈、東岸停車場和海洋廣場。前瞻基礎建設計畫中，也規劃興建與台鐵共用軌道的Tram-train 輕軌系統，由基隆直達南港車站，加上未來能串連台北捷運民生汐止線，交通可望更便利，將引進更豐沛的人潮與錢潮。中正區可說是基隆市的核心地帶，包含了基隆港東岸，也向東北延伸到濱海，基隆市政府、文化中心、國立海洋科技博物館、國立台灣海洋大學、台灣造船基隆廠、和平島、八斗子漁港、正濱漁港都在這個行政區，不僅是基隆的行政中樞、工商重鎮，也是重要的文教區。背山面海的海科館特區更是近年新興的發展重點地帶；這幾年才開幕的海科館是國內唯一以海洋科技為主題的博物館，結合八斗子漁港的環境資源，沿海地帶為潮境公園，未來還規劃擴增海生館，台鐵深澳支線已配合海科館開幕而復駛，可由此通往瑞芳站。八斗子今年起也多了觀光遊憩用途的深澳線鐵道自行車，這些優勢都讓基隆的房地產市場注入一股新活力。基隆的發展雖沒有隨著時間而演繹出繁榮的盛世，但近年的快速成長，對多數小家庭而言，築巢的夢想有機會從台灣頭成為起跑點。

中信房屋新任總經理張世宗於8月1日正式升任，首位由中信房屋基層一路升任的他，對於產業面與市場交易面發表了他的看法。張世宗總經理表示，房仲業是以人為核心的產業、是人與人感情互動，資訊交流的信任產業，因此未來將朝強化中信房屋質與量的目標前進。至於市場交易面，張總經理認為今年房市干擾因素多，交易將是保溫狀態，以目前市況推估，預計仍有28萬棟的交易量。 房仲業屬零散型產業 成長仰賴市場環境與業者間競合關係 張總經理表示，台灣各家房仲品牌佔國內整體交易市場的份額都不算大，再加上房產仲介是屬於零散型的產業結構、跨入及退出的門檻不高，因此造成過去相關從業人員較為短視近利且素質良莠不齊。 近幾年來，隨著消費者意識逐漸抬頭，房仲產業也進入了體質的轉換、服務水準亦有相對的提升，專業度更是消費者在意的基本要求，在經營上，雖然仍會因大環境景氣波動而受有影響，但只要市場基本需求仍在，業者能把握在第一線面對消費者時的各種服務機會、不斷求新求變、展現出最佳的服務態度，那麼自然就不易落入經營無以為繼的窘境。 面對業者間的關係，張總經理認為品牌之間應是既競爭又合作的關係，唯有業者共同將市場的餅做大，這樣整體產業才會有更好的發展空間。 中信房屋品牌將朝質量同步優化 對中信房屋而言，唯有不斷提供加盟店最佳的產品與服務，使加盟店每位業務同仁展現最佳的專業與服務熱忱，那麼才能帶給消費者最優質的服務體驗感受，而這也是身為具有競爭力的加盟總部所應具備的價值。加盟店夥伴在業務過程中得到消費者的肯定、獲致業務增長，同樣地中信房屋品牌亦會得到認同，因此總部和加盟店間是屬於互利共生的關係。未來，中信房屋將朝幾個方面來持續優化：   第一，以中信房屋穩健質樸的特性為基調，注入年輕活力有朝氣的元素。 最顯而易見的，就是在6、7月間在電視網路等媒體所上檔的廣告片。呈現手法突破過往中規中矩的形象，透過代言人謝震武律師生動快節奏的表現方式，讓大眾深刻感受買房置產時的複雜心情。廣告在上檔期間也創下超過九成的收視閱聽印象，日後也將結合其他活動與行銷資源，嘗試以貼近消費者並具活力朝氣的形象元素與中信房屋品牌進行結合。 第二、全力展店，強化品牌影響力。 房仲在零散型的產業結構中能致勝的關鍵就在於量的規模與質的差異化。中信房屋除了在質的層面不斷推陳出新和進化，更重要的是期盼藉由「質」來帶動「量」， 因此展店必然也是中信房屋的營運主軸，當中信房屋量能提升，自然而然能帶動品牌服務亮度，讓質與量、量與質達到相輔相成的加乘效果。 第三、以資訊力輔助人員的業務力，而人員的服務溫度才是決勝關鍵。 在資訊當道的時代，中信房屋藉由AI、數位化、大數據等資訊科技，提供門市第一線從業人員最有效的數位工具，讓業務經營效率不受時間場域的限制、提供消費者最完整即時的相關訊息。然而資訊化最終的決勝點仍在於「人」，因此中信房屋一方面積極投入資訊工具，另一方面也要讓消費者不是只感受冷冰冰的房地產資訊，更有人員貼心有溫度的服務。 房市展望：市場由回溫轉為保溫 對於房市展望，張總經理指出，買賣移轉棟數已連續4年（2015至2018年）呈現下半年大於上半年的狀況。但今年下半年受到總統選戰的影響、買氣仍將由自住換屋族群持續撐盤。倘若國外政經情勢如中美貿易戰、日韓貿易爭端、香港反送中事件、美聯準會因經濟疑慮降息等負面局勢持續加劇，將會使得下半年交易量體較上半年微幅減少，這也使得房產交易趨勢逐漸回溫的房市進入暫時保溫的狀態。 張總經理表示國內不動產交易受國內外諸多因素影響仍大，今年建物買賣移轉量在前述因素干擾之下，下半年買賣移轉量估將低於上半年的14.3萬棟，全年預計將落在28萬棟左右。

文 / 營銷企劃部 首購與投資的第一首選陽明國中加盟店店長曾裕祐表示，高雄市目前除了集中在亞洲新灣區的建設，市政府推動中的６大建設有一半在三民區，跟著都市計劃發展，高雄鐵路地下化的綠廊道，讓三民周遭區段增值潛力備受關注。地下化的土地創造１６公里的綠色創意走廊，也將原來隔閡三民區東西發展的鐵道，隨著自立、九如、大順、民族、自強、維新等配合鐵道陸續拆除，促使周遭商圈合成一氣。十全寶珠溝、親水公園整建，將覺民路與十全路貫穿，帶動科工館商圈與高醫十全商圈的繁榮，提供市民更多遊憩時的生活空間，連帶提高附近房地產的價格。三民區發展較早，擁有十全中都溼地公園，金獅湖等景點，呈現多樣自然生態的公園景觀。緊臨仁武區位在覆鼎金的雙湖森林公園，歷時２年投資６億元經費，首期遷葬已完成，並將打造成配合澄清湖、金獅湖雙湖的花海公園，將少人親近的墓園，打造綠色森林園區，帶動三民、鳥松、仁武，三區的發展。原少有建商推覆鼎金段，房價始終處於低檔，未來勢必拉抬房價，從遠期角度來看，至少上看２成以上，值得首購和投資人注意。三民區２０１８年房產，從下半年逐漸加溫，雖然各行政區價格漲跌互見，但至目前為止，三民區表現依舊亮麗，也是高雄首購的熱區，成交景象依舊佔全市第一名，房市供需市場熱絡，甚至無案可賣。三民區的產品多樣性，獲首購族的青睞，透天、大樓為主流產品，迎合市場需求，新建案產品房價從原本２字頭水準，上漲超過２５萬( 坪)，漲幅高達３６％，甚而影響中古屋房價的推升。從文化的角度來評估，知名的明星學區─陽明國中緊臨文山特區，周遭需求，買盤強勢。三民區交通便利，商圈繁榮，生活密集水準高，人文公設完善，是首購族跟投資人的第一首選。 北高雄發展亮點 鼎山家樂福商圈高雄自由加盟店店長曾士賢指出，三民區包括三塊厝、大港、灣子內、寶珠溝、獅頭、本館、覆鼎金等七大聚落。區內以電梯住宅為大宗，成交價格平均在15.33 萬/ 坪；再者為透天厝，成交價格平均在22.17 萬/ 坪；接著第三多的為公寓，成交價格平均在10.76 萬/坪。當中以透天厝及公寓平均價格較以往相比皆有漲幅7%~11%。輕軌、捷運、鐵路地下化等利多在三民區都持續發酵，土地交易也十分熱絡，各建商購地主要圍繞高醫商圈、中都重劃區、和鼎山家樂福商圈。三民區內主要重大公共建設包括高雄車站、國立科學工藝博物館、文化傳承的客家文物館，加上環狀輕軌捷運預定路線等，因為房屋價位不似市中心及近年開發的鼓山、左營等區飆漲得高，而成為首購族及換屋族的最愛。大順路除「悅誠廣場」將開幕，短短1500 公尺內還有另3 家新商場將進駐，若延伸至鼎山街，則等於2 公里內共有4 家商場、2 家大型量販店。不論頂級百貨、社區百貨、量販店、飯店、影城等皆備，購物機能的密集度堪稱高雄之冠，是北高雄近年發展的亮點。 北高雄鼎山家樂福生活圈的發展，除了坐擁量販賣場充裕消費機能，對外交通迅速便利，同時串連大片公園綠意環境，並與明誠、大順、博愛商圈緊密結合，成為北高雄當前最具發展潛力的重點生活圈之一，也是高質感住宅大樓推案新重鎮。鼎山生活圈鄰近中山高，鼎金系統交流道使得交通十分便捷，同時與明誠、鼎力商圈緊鄰，成為北高雄當前最具發展潛力的重點生活圈之一，甚至帶動地上權住宅大樓市場的發展。該生活圈的重大建設，除了鄰近巨蛋體育館與漢神百貨巨蛋店之外，西緊鄰瑞豐商圈與農16 附近明誠富國商圈，東連結好市多大順店、家樂福大順店鼎山街商圈，與總投資額370 億元的義聯集團義享天地購物中心，已逐漸呈現北高雄核心商圈的發展態勢。 匯聚消費力的高雄天母—文山特區澄清加盟店店長葉東和表示，稱號「高雄天母」的高雄文山特區，在生活機能及總人口數增加的條件下，所之匯聚的消費力，讓建商持續進案。以城揚建設為首，先前推出『帝匯』及『文山帝寶』、『帝凡妮』，接著又推出『帝之匯』、『文山方城市』及『文山ID』，房價每坪都站上25 萬。政府的前瞻計畫中，黃線捷運連接橘線，經澄清路到澄清湖與棒球場，讓原本已是高雄第一大區的鳳山區，更是成為一級商的最後一塊拼圖，也在捷運交通涵蓋下，這幾年鳳山區房屋交易量常常站上高雄的榜首。加上現今已經完工的衛武營國家藝術文化中心，寬廣的腹地（佔地66.6 公頃），除了國際級的展演，又有藝文生態鏈的戶外園區，每天匯集人潮已融入當地生活圈中。對應澄清湖優美湖岸園區，知名商家及創意店頭如雨後春筍般出現，無論是商圈機能或是生活品質，文山商圈已是周邊區域置產生活的首選。三民與鳳山區是高雄人口最多2 大行政區，文山特區除位於交界，也是目前高雄市區中少見仍有空地可推案的重劃區。文山特區生活圈的交通脈絡，主要以建國路、澄清路、青年路、本館路與文衡路，為生活圈對外重要通聯道路，加上鐵路地下化建設與中山高九如交流道鄰近生活圈，捷運黃線也將經過澄清路，交通便捷性頗高。目前該生活圈的自辦41 期重劃區，設置大片公園綠地，可望吸引更多高消費人口進駐，讓商圈發展加入新活力，這種強勁購屋需求，也帶動高質感大樓市場迅速成長。文山特區內的寶業滯洪公園，占地4.46 公頃，不僅是假日休憩的好去處，更是居民下班運動的地方，對外交通方面，從澄清路轉至中山高速公路九如交流道，不到10 分鐘，前往漢神巨蛋百貨商圈與高速公路鼎金系統交流道，車程也不到15 分鐘車程。正因如此，聚集各項優點，使得這個區域的房價保值性很強，如果民眾想選擇寧靜且兼具增值性的區塊，此一區域是值得考慮的地段之一。文山特區多項興利建設持續進行，像是未來即將坐落於特區內澄清路與文龍路，由三地開發和秀泰影城合作的百貨開發案，預計規劃地上11 樓地下5 樓的複合式商城，是特區內的第一間大型百貨中心，再配合公共交通建設，如捷運黃線的規劃及鐵路地下化完工，都讓文山特區在市場中持續嶄露頭角。

文 / 營銷企劃部 商圈擴大串連 建商積極搶進台中高工加盟店店長林明富表示，南區擁有中興大學及中山醫學大學，商圈發展成熟。過去因為受到鐵路影響，交通不便，整體發展緩慢，不只老舊住宅偏多，部分區域有不少家庭工廠，居住環境不盡理想。隨中彰與中投快速道路，環中快速道路、生活圈四號線等開通，加上鐵路高架化，區內交通便捷順暢，商圈串連再擴大，生活品質變好，建商積極搶進推出新大樓，更讓市容改觀。南區主要商圈以文心南路、復興路、忠明南路、高工路、美村南路構成，商業區是沿著復興路兩側往北，首購族多以10 至20 年華廈為主，價位600 萬至1000萬。南區三鐵共構地段連接南屯八期有秀泰影城、好市多，左有烏日ATT 購物商場，以及十三期重劃區，地理位置也是首購族一大考量，生活機能相當豐富。 國家數位圖書館，建築外觀以「流動」為主題，形似水流，地上五層、地下兩層建築物，本身就是一個大型公共藝術。新圖書館以充實數位館藏資訊、提昇智慧型管理系統為重點，將大量採購電子書，成為國內最大的公共數位圖書館，資源可與全國五百所公共圖書館流通共享，供不想出門的民眾上網隨點隨看，借期一到，系統自動解除，不用到館還書，更是便利。國圖館位在五權南路、建成路跟復興路附近，鄰近地區南投、彰化、草屯、霧峰、大里可經由中投公路進入五權南路抵達，已成為南區景點與地標。 包租公首選 中興大學購屋熱區台中高工加盟店店長林明富補充，中興大學附近是熱門購屋區，週邊房價最為保值，因有醫生、公教人員及學生族群的剛性購屋需求，價位本來就相較其他區域高，再加上大慶火車站與捷運綠線G13 站雙鐵共構，區域不僅商圈成熟交通便利，而且兼具綠地機能與人文氣息，對生活機能加分不少。中興大學一帶除了吸引鍾情文教區民眾移居之外，由於中興大學學生租屋多，也有不少投資人在此買房出租。林明富建議消費者，購屋族看屋應先從主要商圈、具備交通建設的路段開始，南區生活機能完善、建設完整，且交通便捷，不少購屋民眾選擇移居南區，南區多以600~1000 萬產品可以選擇，行情值得首購族選擇。南區是開發中的地區，商圈形成健全，主要幹道為復興路、文心南路、忠明南路，交通網絡便捷，兩所大學、兩所中學、三所小學，生活機能健全，南區為台中市綠覆比最高的地區，讓民眾享受城市綠生活，交通建設完善，是首購族的天堂。 鐵路高架化之後的城市縫合台中復興加盟店店長林原吉指出，都市發展交通先行！南區之前受鐵路阻隔，房價在台中市向來偏低，但是鐵路高架化後，綠化下方空間、增設自行車道提供民眾休閒，更開放鐵路周邊200公尺招商，給更多餐飲、特色店家營業，不少人預期引來更多人潮，也提前帶動周邊房市交易。南區城市縫合之後，民眾不論從中興大學到美術園道，或自台中高工往返8期重劃區的好市多、文心秀泰廣場、迪卡儂，都變得十分便利，生活機能增強許多。台中捷運綠線大慶站G13 位於南區建國路與文心南路口，是台中火車站和舊市區前往烏日高鐵站的交通要衝，也是新市政特區往來大平霧區域的要道，加上緊鄰中山醫學大學附設醫院及北側的13期重劃區，總面積超過200 公頃，是台中少數大型重畫區域，市府積極辦理西側九德區段徵收，在兩大精華新興開發區的加持下，看好帶動周邊發展。 台北有松菸文創園區，台中也有一個文創園區。佔地5.6 公頃的台中文化創意產業園區，原為日治時期民營「大正製酒株式會社」，隨著時代變遷及因應台中市都市計劃規劃發展之需，台中酒廠於1998 年搬遷到台中工業區新廠，留下大片工業遺址與歷史建築。遺留在園區內的日治時期歷史建築及製油機具設備，是目前全台灣各酒廠工業遺址中保存最完整的一個。2002 年7月台中市政府順應民意將全區登錄為歷史建築16 棟。逐期發展成為文建會五大文化創意產業園區之一，並被定位為「台灣建築、設計與藝術展演中心」。舊台中酒廠從此由製酒工業遺址活化新生，蛻變成文化創意產業的推動基地。 綠川是台中市中心四條重要河川之一，整治之後成為市區永續性生態工法開發的景觀河川，台中市政府因應不同的節日打造不同的亮點，白天和夜晚更是呈現不同風貌，目前已成為IG 熱門打卡景點。綠川改善南區的水岸環境以及景觀，並提升水岸住宅的居住品質，對於房地產市場具正面效益。 文教地標成為周邊房市的利多題材台中復興加盟店店長林原吉說明，南區近幾年重大建設逐漸到位，全台藏書名列前茅的國立公共資訊圖書館，是民眾精神食糧的書香殿堂，更是亮眼的文化指標，激勵周遭房地產行情水漲船高，國立中興大學、國立公共資訊圖書館飄書香，不只是重量級的文教地標，也成為加持周邊房市的利多題材。南區主要商圈以文心南路、復興路、忠明南路、高工路、美村南路等路段構成，同於一中街夜市、逢甲夜市、東海別墅夜市等地的混合商圈，南區的忠孝夜市是一處專以美食聞名的商圈，商圈內以小吃攤及餐廳為眾，主要範圍由台中路至國光路之間的忠孝路，中間橫貫有民意街、正氣街、合作街、正義街及濟世街。南區住宅選擇多元，以低單價、低總價產品為主，非常適合自住客購屋入住。想要生活機能的購屋族可選擇工學商圈，重視生活環境可挑選樹德公園周邊住宅，預算有限者可至中興大學周邊覓屋，價格相對親民。

文 / 王人群 中美貿易戰自2018年發展以來，雖中間歷經談判，暫停關稅徵收之新增，但自受波及之產品類型逐步擴大，使美國及亞洲地區之製造、銷售鏈結生態出現相當之劇變，許多在中國發展多年之台商，如同其餘在中國發展的外資企業，因應貿易戰之情勢調整公司發展及其資源配置。相對於規模龐大、在地深根之台商企業，多數中小型企業選擇將資金撤回台灣，完成現期訂單之餘，思索未來之資源佈局。「歡迎台商回台投資行動方案」推動反應熱烈擴大通過三大相關方案因應台商回流趨勢，行政院於2019 年初推動「歡迎台商回台投資行動方案」，實施期程為3 年（2019 年至2021 年），以回流企業需求為導向，提供客製化單一窗口服務，滿足各企業於用地、水電、人力、融資及稅務諮詢之相關需求。方案實施推行至6 月底以來，已有73 家廠商通過資格審查，總投資金額超過3,750 億元，預期帶來近4 萬個本國就業機會，為台灣近10 多年來少見之投資熱潮。順應廠商需求，行政院於同年中擴大通過「歡迎台商回台投資2.0 方案」、「加速根留台灣企業方案」、「中小企業投資行動方案」，多數擴大融資額度外，在補貼年限5 年內對於利息費用有相當之補助，同時提供優惠予不同規模之廠商。「境外資金匯回管理運用及課稅條例」管控回流熱錢行政院2019 年4 月通過「境外資金匯回管理運用及課稅條例」草案，對於個人境外資金，及營業事業具控制力或重大影響力之境外轉投資事業獲配投資收益匯回事項進行管制，以第1 年8%、第2 年10% 優惠稅率，引導海外資金匯回存入專戶管制，進行實質投資、金融投資與自由運用，促進整體經濟發展。2008 年金融海嘯後，台灣如同各國實施量化寬鬆政策，加上隔年大幅調降遺贈稅，吸引大量資金回流，政府並未有效疏通熱錢流入產業，在市場不確定性高下，熱錢流向穩定性較高之房地產市場，在融資資金容易取得之下，產業整體槓桿越拉越大，毛利率反倒漸趨下降，造成往後5 年資產價值翻倍，成為後續眾多購屋族之負擔。避免熱錢流入造成資產價格大幅上揚之情形，該草案提及，如違反規定自專戶提取資金，或應從事實質投資卻移作他用，甚至用於購置不動產者，則適用一般稅率20% 計算補繳稅額。 台商回流推升需求　工業地產迎來市場成長台灣各地之工業土地價格自房地合一政策以來，因投資資金之轉移，價格表現迄今已呈現翻倍之成長，雖先前修法透過閒置工業土地標售及更新立體化發展方案抑制市場過熱之成長，在中美貿易戰發展，經濟部釋出眾多優惠方案下，工業地市場仍呈現一片榮景，連帶使都市地區之辦公室詢問度提升。依實價登錄登載成交資訊顯示，以桃園龜山、中壢地帶為例，2014 年多數工業地成交行情約在每坪20~25萬元上下，2018 年後多有成交每坪30 萬元以上之情形；台中工業區為台灣精密機械產業之發展重要聚落，工業地平均成交行情也從2014 年之每坪22 萬元，成長至每坪近30 萬元之水準。無獨有偶，台南市周邊如仁德、新市、善化地區，工業地每坪成交行情原為5 位數，現今平均行情亦逼近6 位數。以知名外商顧問之統計數據來看，以往台灣不動產投資多以住宅、商用之土地及房地為主，工業土地、廠房及廠辦等產品之投資金額以往約佔整體之3 成，近年亦有相當幅度之成長，達5 成以上，顯示工業地產及其相關開發之市場重視程度逐年攀升。另外，除都市地區之工業聚落外，有許多隱身於農地間之工廠設立。在環保議題抬頭下，政府對於農地工廠之管理有相當之進展。相關法令《工廠管理輔導法》於月底進入最後修法階段，對於2016 年5 月20 日後設立之農地工廠與日期前之中高汙染工廠，執行斷水、斷電、拆除等事項，對於部分中小型工廠有相當之影響，如此情形下，部分廠商或許進入合法工業區從事生產，用地需求提升下，對於工業不動產市場發展有相當助益。結論中美貿易戰下台商資金回流，迎來工業地產市場之發展榮景，價格表現與投資金額皆有大幅度之成長，惟台灣本身缺電缺水之情勢尚未完全獲得紓解，加上缺工之問題，政府將資金引導至特定產業中，也可能因本身發展資源條件不足，而使投資效益大打折扣。另外，低利融資額度之優惠雖相當程度減輕回流台商之資金成本負擔，但亦使投資者取得更低成本之資金進行工業地產炒作，間接壓縮中小企業之生存空間。經濟部推行之方案中，除須爭取一定優惠外，尚須有整體產業發展之指引，實際將資金引導至重點發展產業運用，以避免重蹈10 年前錢進房地產大幅推升資產價格之覆轍。