台股供應鏈 全球新版圖 美大選後分析
2024-11-29
聚焦輝達財報 AI股與航運股中美貿易戰開打後,友岸外包、近岸外包成為全球供應鏈發展新趨勢,美國總統大選後,供應鏈移出中國的趨勢不變,這已然成為美國民主黨和共和黨的共識。就產業發展而言,AI掀起的第四次工業革命方興未艾,掌握算力和發展算力的資源成為顯學,從全球四大雲端服務業者擴張資本支出的方向,以及台廠全球布局先行者,可以找到相關台股供應鏈投資標的。輝達財報動見觀瞻,台積電、鴻海等輝達供應鏈相關14檔個股值得留意。另外,繼馬士基大幅調高運價後,長榮海運也表示明年合約價漲定了,近期航海王頗有風雲再起之勢,可以持續追蹤。美國總統大選後,對於台灣企業而言,供應鏈移出中國的趨勢不會有變化,這已然成為美國民主黨和共和黨的共識,美國是台灣最大的終端出口市場,台灣的產業政策與美國牽連極深,美國政策也會深刻影響台灣。美國兩黨對中國皆強硬,但對於盟友或貿易夥伴的態度差異較大,在美中貿易對抗的態勢逐漸升溫下,全球供應鏈的移轉速度將加快,台灣企業須盡可能的分散供應鏈,趨避風險。美總統大選牽動全球供應鏈2018年中美貿易戰後,友岸外包、近岸外包成為全球供應鏈的發展趨勢,雖然在短期內會造成遷廠、人員培訓等成本增加,但從地緣政治角度來看,倘若持續留在中國,恐將面臨高關稅的壓力,在美中於貿易、政治、科技、軍事等領域全面競爭態勢白熱化,熱戰的修昔底德陷阱或不會這麼快發生,但貿易和科技的衝突卻無法避免。尤其美國企業的供應商皆開始從中國轉移至越南、泰國、菲律賓、印度、墨西哥等國,且在中國的人口紅利、政治穩定度、對外資補貼政策皆漸無吸引力時,外資就像重力加速度般離開中國。無論兩黨哪位候選人勝出,對中政策的基調都不會改變,此前川普提高對中關稅和技術管制的政策,就被拜登保留,並持續對中強硬,顯示這已成為兩黨共識,全球供應鏈從中國+1,漸變成中國+N,這次美國總統大選後,全球供應鏈轉移的速度只會更快。減稅成兩黨共識 但在企業稅與關稅呈現分歧民主黨的經濟政策較偏向大政府主義,透過提高富有階級的稅率,增加移轉性支出,將資金補貼弱勢族群。此外,民主黨要求增加企業稅自21%提高至28%,以提高政府稅收。而且恢復兒童稅收抵免(CTC),提案新生兒第一年最多可獲6000美元稅收減免,並計畫提高聯邦最低薪資。而且,停止對小費課徵所得稅,對於美國服務業勞工來說,小費收入也是主要收入來源,這能增加一般勞工的消費支出,且美國的國內生產毛額(GDP)近7成為消費,此舉能拖底消費支撐。在關稅方面,預估賀錦麗將延續拜登方針,以談判、結盟為主,除了中國以外,不採取以鄰為壑的關稅戰,此舉有利美國通膨降溫。川普的政策對企業主較友善,減稅刺激企業發展,並以關稅作為談判條件,對盟友和貿易夥伴較具競爭性。此外,川普提案將企業稅自21%降至15%,有利企業改善成本結構。並對所有進口商品課徵10%-20%關稅,針對中國加徵60%以上關稅,此舉有可能增加消費成本,並引起輸入性通膨。川普以美國優先政策不變 供應鏈移轉速度會更快另一方面,對於台灣產業來說,為了避免輸美商品關稅的不確定性,加速轉移供應鏈應是必要之舉,雖在美設廠或轉移產線將壓抑營收成長,不過,在美中競爭的情境下,全球佈局速度越快的公司,越有機會在地緣政治不確定的情況下取得訂單,進而與其它廠商拉開營收差距。在2018年美中貿易戰開始以來,台灣企業就開始轉移生產基地,不論電子、傳產、科技等領域皆逐漸移出中國,走向全球佈局,這對於台灣企業短期會有相應成本增加,不過長期來看,分散風險的益處遠大於現在和將來的成本。供應鏈分散趨勢延續 台廠走向全球佈局技術敏感度高的科技業對於風險分散的需求也更高,台積電(2330)美國亞利桑那州廠良率攀升,已追上台灣同級晶圓廠,在美中競爭白熱化情況下,為穩定晶片供應,未來美國或會要求在美本土生產更高階製程晶片。而且,鴻海(2317)在蘋果公司要求下,在印度開啟生產線,並於今年首度在印度生產iPhone 16 Pro與iPhone 16 Pro Max等高階機種,未來在印度的產能將會持續擴大。這兩家台灣龍頭企業都採取了分散供應鏈的策略,未來,預估美國大選後,將會有更多台灣企業沿著這個步伐,加速全球供應鏈的重塑。精彩全文,詳見《理財周刊》1263期,2024.11.08出刊。
通車後的蘇花改 東部與西部將產生變化
2020-01-13
文 / 營銷企劃部 台東成功 風情萬種成功帝寶加盟店店長王清榮表示, 蘇花改在2020.01.05 通車,南迴公路拓寬工程也在2019 年底通車,大大縮短了到台東的開車時間。坐火車從台北到台東約3 個小時,南迴鐵路高雄到台東約1 個半小時。醫療方面,在地方與政府的努力下,醫院以及醫療設備,跟大都會區域的差距幾乎不大。成功鎮是旗魚重鎮,每當冬天來臨時,海上的南北黑潮對衝,帶來豐沛的旗魚,成群旗魚會浮出海面,蔚為奇觀,成功鎮的討海人,學會了日本人的標旗魚技術,自此打響成功旗魚名聲。值得一提的是,成功漁民以魚叉鏢魚,手到擒來的捕捉旗角技藝,展現討海人的力與美,可稱上是成功漁港的特色之一。台灣東部有著與西部完全不同的風貌,也許生活機能不夠方便,但仍有許多「就是喜歡這樣的東部」的人,願意捨棄都市來此生活。謎樣台東 退休養老族群最愛王清榮店長說明,一般人在都會區找房子,通常都會關注一個案件的生活機能好不好? 商圈近嗎? 交通是否方便? 捷運離多遠? 交流道在哪? 增值性如何…等等。然而在台東,上述的這些因素所占分量似乎不再是那麼明顯,約95% 的客戶幾乎都是來自北部、西部及南部。受到近幾年觀光產業的影響,台東縣太平洋沿岸的鄉鎮,土地價量齊揚,看得到海的土地值錢,摸得到海的土地更值錢,買地蓋民宿成為台東熱門行業。來台東買地的族群,投資客、退休客各占一半,有很多經濟能力強的社會菁英不再滿足於大都會區的豪宅,轉而選擇親近大自然與大自然共處的生活方式,便宜廣大的土地有人選擇海邊,有人選擇居高臨下的山腰,有人選擇花東縱谷開闊原野,在千變萬化的雲彩之間,蓋起了形形色色的夢想屋。 不少退休人士或屆臨退休的人士,生涯規畫當中總是不忘台東,來過台東的朋友都有個相同的經驗就是-- 台東的土地會粘人,讓人不忍離去。還有很多來自歐美,日本的外國人置產定居台東,之所以會來台東置產主要原因是喜歡台東的天然美景,渴望呼吸這裡無汙染的芬芳好空氣,享受台東慢活的安逸,浸淫在湛藍海洋與原野風光之間的悠閒,還有豐富多彩的原住民地方文化特色等等。王清榮店長提醒,買海景房要注意三大問題;1. 靠海太近,海風的鹽分比較重,對家具、電器等具有很強的腐蝕性。2. 海景房的濕度比較大,特別是下雨天或者浪大的時候,會有一種潮濕的感覺。3. 靠海太近的房子,房屋外表容易風化(褪色),鐵藝物件容易生鏽,對後續物業維護要求較嚴。很多以養老為目的購屋者並不是很了解渡假房和養老房的區別,當看到海景房時都覺得很漂亮,於是一時衝動就把錢交了,當住進去之後才發現周邊的配套設施跟不上自己的需求,比如醫院、商場等。所以海景房雖然漂亮,購買時仍需謹慎。東海岸小鎮風情 等你來親身體驗成功小鎮風情萬種,只有親身體驗才能了解。這裡的海洋環境教室空間再活化,除了原有賞鯨船遊客服務中心功能外,同時增設有「東鯨學堂」,讓遊客充分認識鯨魚旗魚的海洋生態,更加珍惜保護自然資源。成功漁港又稱新港漁港,是東海岸最重要也是最大的漁港,以新鮮海產、柴魚聞名,下午3 點漁市場熱鬧公開喊價拍賣方式獨特有趣,當天返港的漁獲就是「新鮮」的保證,行銷全國各地。 「基翬潮間帶」全長1.5 公里寬約3 公尺沿途皆為海岸林與珊瑚礁,是一條海岸生物的生態廊道。有人用「海岸生物的樂園」來形容基翬潮間帶,純淨零污染透明的海水與美麗珊瑚礁岩,宛如人間仙境。三仙台風景區是典型離岸小島和珊瑚礁海岸構成的特殊景觀,在百萬年前都蘭火山群爆發噴出火山集塊岩堆積而成,不用出國就可欣賞世界級天然美景。三仙台八拱跨海步橋76 年完成,因應八仙過海傳奇故事而設置,長320 公尺宛如一條巨龍伏臥海上,而階梯也巧妙設計為320階。[ 找尋幾米] 透過小漁村的巡禮、同時可找尋繪本畫家散佈各角落11副表現「內心喜與美」的作品,從感人的故事中找到我們心靈的寄託。
鹿港鎮水龍頭故鄉變身 田園化生產聚落即將啟動
2019-12-12
文 / 營銷企劃部 人口逆勢成長 鹿港房市自成一格鹿港鹿東加盟店店長施隆雄表示,據內政部統計顯示,彰化縣近六年外移遷出人口高達15,883 人,人口流失程度居全台之首,多區人口長期呈現負成長趨勢,唯濱海偏鄉,包括伸港、和美、鹿港等區,人口分別逆勢成長1106 人、676 人、1250 人。中美貿易戰持續,台商回流,彰濱工業區工作機會增多,帶動涵蓋大半工業區的鹿港鎮人口成長。以往鹿港鎮房市自成一格,少有外地客移入,但隨著近年人口持續增加,加上在地傳統產業老闆多,強大購買力支撐房市發展,現在鹿港購屋族多是公司中階主管。素有「台灣水龍頭故鄉」的彰化鹿港頂番婆水五金產業聚落,當地未登記工廠林立,為解決農、工混雜亂象,全國首座田園化生產聚落示範區邁出第一步,已被視為解套良方。彰化縣政府於108 年8 月27 日公告「擬定彰化水五金田園生產聚落特定區計畫」案計畫範圍圖,本計畫緣於鹿港鎮頂番婆地區經40年之發展,群聚中小型水五金產業鏈,生產高品質水五金行銷全世界,年產值高達500 億。整體水五金產業鏈之廠家多數坐落於非都市土地農牧用地,為使土地合法利用並促進產業發展,經過多年討論研議後於頂番婆地區擬定特定區計畫,劃設約720 公頃土地作為水五金田園生產聚落。老街房市超搶手 想租店面看緣份鹿港鹿東加盟店店長施隆雄指出,鹿港是台灣最早期開發的城鎮,區內保留大量的歷史建築成為小鎮觀光資產,形成重要觀光資源。近30 年來公部門資源不斷挹注於古蹟維護及興建公共設施,大力行銷鹿港觀光,小鎮從逐漸凋零慢慢轉變成現今台灣的熱門旅遊景點。都市計畫內老街區觀光人潮帶來源源不絕的商機,促進飲食及零售業蓬勃發展,在一位難求情況下推升租金及房地價格不斷上漲,天后宮商圈中山路路段土地每坪已高達百萬以上。都市計畫內住宅及商業區用地已高度使用,可供開發之素地案源稀少,在購屋需求大於供給量及金融市場處於低利率環境下,鹿港鎮整體房地價格支撐強勁, 以都市計畫內主力產品四樓透天新屋為例,價格介於1000 萬~3000 多萬,都市計畫外零星甲乙種建築用地開發之透天建案價格亦逐年攀升,今年來價格已經達到800萬~1000 多萬。鹿港天后宮創建至今已400 多年,鹿港老街人潮眾多,形成觀光商圈,老街每月舉辦活動,也規劃徒步區與停車場等公共設施,近年持續吸引大批觀光客,目前區域店面的空置率很低,想等店面釋出還得看緣份。台灣好行鹿港線自推出起, 一直受到各地遊客的喜愛,每年搭乘人數均穩定成長,單是2018 年,總搭乘人次已突破12萬人次。為了充分傳達鹿港的意象,並且讓遊客可以更直接的了解到鹿港的特色,政府於今年自6月6日起正式更名為鹿港祈福線。古蹟林立 再造鹿港歷史鹿港天后宮位於鹿港鎮玉順里中山路,與鹿港龍山寺、鹿港文祠並列鹿港三大古蹟,每年的農曆3月23 日媽祖聖誕,總是吸引大批香客湧入參拜,廟前的香客大樓,是提供進香團或遊客住宿的所在。彰化縣政府於105 年至107 年皆辦理縣內歷史古蹟林立的老街補助計畫,107 年特為鹿港地區老屋打造專屬修繕活化補助方案,也獲文化部核定的「千帆入港- 再造鹿港歷史現場」計畫。再造鹿港歷史現場計畫,包括南門戶再造計畫、福興穀倉歷史場景再造、打造文開書院漢學中心、台鐵鐵道車站歷史環境景觀再現、和興派出所宿舍修繕再利用。此外,還包含老屋再生部分,涵蓋老屋修繕活化、國寶工務店計畫和產業進駐老屋媒合平台。補助項目主要包含「小型修繕類」和「文化經營類」,其中修繕補助每案最高達60 萬元,如同意修繕後無償提供給文化局使用五年者,最高可補助90 萬元;文化經營類每案則可補助老屋月租金最高5,000 元。期望透過補助老屋修繕經費及經營所需租金,帶動鹿港老屋保存活化的風潮,再現鹿港原味的街景風貌。
機能+ 學區+ 交通 台南永康成為購屋熱門選項
2019-12-12
文 / 營銷企劃部 匯聚六大機能於一身大橋重劃區深受台南人關注新永康加盟店店長蔣貹賢表示,台南市永康大橋重劃區位在中山南路以北、中華路以東、東橋七路以西、縱貫鐵路以南的區域裡,總面積約49.5 公頃,他的發展之所以深受台南人關注,主要是市政府規劃的「大台南新都心計畫」,其中的住宅新興區域就設在大橋重劃區裡。大橋重劃區位於永康正核心位置,匯聚行政、捷運、人文、文創、綠園、休閒六大機能於一身,世界級的身價,超越台南重劃區規格。大台南鐵路地下化及捷運藍線,全面啟動規劃施工,捷運機能大大加分。未來砲校創意設計園區進駐,台南市圖書總館109 年落成,都心生活也有文青風。小橋公園、15 公頃中央公園、45 米康橋林蔭大道,大面積綠化,整齊街廓享無遮蔽視野。大橋都心幅員近中華商圈、夢時代百貨商圈、小東路商圈、成大商圈,銜接南紡夢時代二期、平實轉運站,未來捷運藍線啟動,價值無限。 新永康加盟店店長蔣貹賢說明,當各行各業都在等待春燕來臨之際,台南市人口居冠的永康區房市表現一枝獨秀,其中早期持有東橋重劃區物件者,幾乎買到賺到,2 年房價漲幅逾18%,大樓每坪單價從17 萬元漲至19~20 萬元,2 房總價從400 ~ 500 萬元漲至800 ~900 萬元依舊搶手,房價2 字頭有撐。市政府更於今年標售此區康橋段三塊土地,由建商成交單價於46~49 萬之間,更顯現建商對於此區土地的厚愛。因大橋重劃區素地漸少,地價每坪上看50 萬元,土地成本高漲也是推案動輒破2 字頭的關鍵原因,目前尚有聯上康橋、上揚國寶( 地上權) 準備推案,勢必產生一波銷售熱潮。永康區擁地利之便,不僅區內有永康工業區,距離善化南科,走高速公路也只需10 餘分鐘車程,考量南科周邊生活機能尚未成形,不少科技新貴選擇當通勤族,未來此區還有中山南路砲校遷移、台南市立圖書館總館明年完工啟用等利多,後勢看漲。外來重量級建商或上市、上櫃建商紛紛前來台南高價搶地,帶動房價上漲的力道加強,有意願且能力可購屋的消費者,可趁當前房價相對低檔,進場多看屋比較,看中意適合物件即可出手,應是有利策略。 高投報率學生宅南台科大表現最亮眼崑科大加盟店店長陳偉傑指出,永康區因交通位置優越、工商業蓬勃發展,包括永康工業區、亞太工業區及大橋科技創意園區,使區內就業機會眾多,加上公共建設有市立美術館、小巨蛋、市圖總館,在兩個主要因素帶動下,人口數和家戶數均讓永康區快速成長,成為台南人口最多的行政區。根據統計,投資報酬率前3 名的大學為高雄三民的高雄科大、台南永康的南台科大以及台南東區的成功大學,報酬率分別為4.8%、4.54%、4.15%,表現亮眼,但能有如此高的投報率,主因還是在中南部房價相對比北台灣便宜。少子化衝擊下,還是要提醒有意投資大學城的民眾,一定要注意周邊租客是否多元,實地走訪了解當地租屋市場的供需狀況,從學生人數、校外租屋人數等做觀察,搭配網路待租量做比較,避免陷入超額供給、租金報酬不如預期的行列。崑科大加盟店店長陳偉傑補充,中華路為貫穿區內主要幹道,沿線商辦大樓林立,商業活動頻繁,東側鄰接北區開元商圈,南側臨接東區夢時代商圈及平實重劃區,南側復興路延續東區小東路,經中山高速公路銜接大灣路通往新化區,使得本道路成為與市區聯通之主要道路,也持續帶動住宅人口進駐。大灣交流道開通後,不但紓解仁德交流道車流,也成為市區對外主要聯通道。旁邊的復國商圈,商業活動集中在復國一路沿線,為一發展成熟的商圈。商圈內有大型永康公園及新完成的忠孝運動公園,商圈內住宅大樓集中,中古屋成交行情約11~13 萬/ 坪,近幾年已完工交屋的建案有H 會館,漾煙波,及興建中的山見晴,春上春福,房價均在一字頭,略低於相鄰的東區,一直以來皆為首購族首選區域。南與平實重劃區相鄰,北與砲校東橋重劃區相鄰,在南北兩處最具發展前景區塊帶動下,復國商圈仍是購屋聚焦之處。
移轉不動產予晚輩逾5成打算用贈與 中南部更勝北部
2019-11-12
文 / 營銷企劃部 長輩移轉不動產給子女,採取哪種移轉方式最為有利?中信房屋日前進行網路調查顯示,有51.5%的受訪者有意採取贈與的方式將不動產傳承給子女,29.6%會選擇讓晚輩自然繼承,18.3%會採用買賣方式移轉給子女。中信房屋總經理張世宗認為,不動產傳承子女以何種方式移轉並無最佳模式,最主要應考量稅務層面的優勢差異,想要有效節稅,應先了解有哪些稅目後再精算而定。張世宗指出,以贈與方式移轉不動予晚輩,最主要的特色在於所贈與的不動產價值並非以市價認定,而是以較低的土地公告現值和房屋評定現值為稅基。負擔的稅目除有贈與稅外,還有契稅、土地增值稅和不動產贈與契約書須貼用的印花稅票。至於讓子女以自然繼承遺產的方式取得不動產,其特色除了房屋是以評定現值來認定之外,還有1200 萬元免稅額,喪葬費與配偶、父母、直系血親卑親屬也都有扣除額,且除了遺產稅外,其他土地增值稅、契稅則無須課徵。不過需留意的是遺產稅需同時將其他非不動產遺產一併考量,若遺產淨額5,000 萬元以下者,課徵稅率10%;超過5,000 萬元至1 億元者,課徵稅率15%;超過1 億元者,課徵稅率20%。而讓子女以二親等以內親屬間財產買賣的方式移轉不動產,特色在於父母可利用每年各贈與220 萬元的方式,逐年以現金贈與子女,並有確實的資金流向,之後子女再以贈與的現金買入父母名下不動產,相關稅賦則按一般不動產買賣規定辦理。張世宗指出,實務上不動產傳承晚輩一般仍以繼承方式居多,不過近年將不動產預先贈與給子女的確有增多的現象,且中南部地區似乎更偏好以贈與的方式移轉給子女。觀察今年1 到8 月六都建物所有權移轉的變化,在繼承部分,台北與新北比例分別成長5.35% 與3.26%,為六都之最,而贈與的部分,則以高雄5.59% 成長最多,其次為台中2.76%。張世宗認為,由於牽涉資產規模不同,因此考量不動產以何種方式移轉給子女,應先顧及晚輩日後可能出售的時間點,將房地合一稅同時納入試算,相關稅賦負擔能力也應預先精算,這樣才能發揮利益最大化的節稅效益。
擁醫療資源與百貨優勢 松山區多元的生活圈
2019-11-12
文 / 營銷企劃部 公園林立的軍(國)宅 特殊新移民文化,退休、銀髮族最愛松山區北濱基隆河,南臨市民大道為界。原來的國泰民生新城,婦聯公寓已有40 多年屋齡,更舊的眷舍也已全面改建成一棟棟整齊的新大樓,如:健安新城、平安新城,加上已有28 年的早期國宅( 健康新城、延壽國宅),形成了有趣又特殊的移民文化。區內的公園裡有許多安靜而優雅的外省老伴侶,大樹底下有本省籍媽媽高談闊論,老將軍們卸甲歸田依舊非凡,加上社區中庭有著大棟距的舒暢感,整齊巷道綠蔭盎然,軍眷色彩已經非常淡薄,這裡成了資深社區人的換屋首選。延壽街上咖啡飄香,客家小炒搭著麵疙瘩,小北平麵食旁有泰式小館。巷弄裡的運動健身中心,老人社會大學,小巨蛋關懷據點,加上健康工宅的日照及托兒,新移民形成的新店面,文化互相交融並和平共處,新的商業型態正在產生,大大小小,或新或舊的店面都在轉型中。延壽健安加盟店店長蘇鈺珺說明,民生社區近捷運南京三民站,比起民生東路,富錦街,健康路,更接近捷運。目前商圈正在轉移,比起民生東路的位置,三民路跟健康路上的店面幾乎滿租。市場採買有武昌市場,南京市場和全聯都在附近,生活機能相當便利。健康國小,介壽國中,西松完全中學等學風鼎盛,是現代孟母優先選擇的學區。店長蘇鈺珺強調:我們不僅僅只是房屋仲介,我們一直用心凝聚鄰里,敦睦關係,因為我們相信,良好的鄰里關係與文化活動氛圍,都是打造幸福居所的配方。「越幸福越保值」將成為房市主流,我們提供「健康快樂站」供鄰居閱讀,聊天及公廁使用,我們還提供「社區工具牆」修好人情味,我們帶社區孩子認識自己鄰里公園文化,我們為社區的老人辦共餐,這一切的種種,就是希望和鄰里住戶們一起打造「幸福平安好居所」。交通網絡發達 台北華爾街就在這裡南京加盟店店長邱福泉指出,松山區主要商辦路段以南京東路三、四段、民生東路三段、敦化北路、復興北路為核心;南京東路為傳統商業金融大道,發展較早且商業活動熱絡。民生東路三段是早期外商集中商圈,雖然信義計畫區崛起,但整齊劃一的帷幕大樓仍獲得許多跨國企業青睞而進駐於此。本店位於捷運松山線南京三民站4 號出口旁,為南京商圈中人文薈萃之地段,往北與優質民生社區為鄰。本區有健安新城( 格局以3-4 房為主,房屋面積以56~75 坪為主) 、松山新城( 格局以2~4 房為主,房屋面積以32~60坪為主) 、平安新城( 格局以3~4 房為主,房屋面積以52~65 坪為主) 、健康新城( 格局以2~3 房為主,房屋面積以25~42 坪為主) 、延壽國宅( 格局以2~4 房為主,房屋面積以28~45坪為主) 、捷運共構宅有南京三民站1 號出口興富發藏富( 格局以4~4 房為主,房屋面積以65~120 坪為主)、4 號出口台北摩根( 格局以1~2 房為主,房屋面積以14~33 坪為主) 、及健康路上國美建設新美館( 格局以4~4 房為主,房屋面積以65~80 坪為主) 。南京加盟店店長邱福泉補充,松山區擁有文湖和松山新店雙捷運線,公車網絡四通發達,松山機場和台北小巨蛋也座落於此區。而敦化北路和南京東路一帶,更是台北重要的金融商圈,有「台北華爾街」之稱。此區除了醫療資源豐富,還享有雙百貨優勢、公園林立,成為台北市區傳統的優質住宅區之一。松江南京生活圈範圍大致為長春路以南、長安東路以北、建國北路以西、吉林路以東為界,區內主幹道有南京東路二、三段與松江路,沿線多辦公大樓、銀行金融機構,商業氣息濃,巷弄內有松江、吉林、四平以及伊通公園等綠意規劃,以及長春國小、長安國小、長安國中、大同國中,學區完整。飲食採買有四平街商圈,長春路還有國賓影城,為機能齊備的成熟生活圈。生活圈內多辦公大樓,商業氣息較重,住辦產品占比達7 成,對自住客來說出入較為複雜。由於商圈發展起源早,因此屋齡多偏舊,購屋應多注意屋況。
就是愛台灣! 外國人置產 高雄狂增46.9%
2019-11-12
文 / 營銷企劃部 外國人士來台置產,在六都中究竟會選擇在哪裡落腳?根據統計,外國人士最青睞高雄市,今年1到8月累計買賣取得建物棟數年增率已達46.9%,新北、台南亦呈現年增正成長走勢。中信房屋研展室依據六都資料進行統計,其中高雄今年前8 個月外國人士買賣取得建物棟數較去年同期成長46.9%,其次為台南11.1%,新北亦有9.6% 的正成長,而台中則呈現負成長20.2%,桃園和台北分別小幅年減5.1% 和4.7%。中信房屋研展室副理張漢超指出,以國內不動產交易量體而言,外國人士買賣取得建物所有權的數量雖屬稀少、份額亦不具撼動性影響,但就比重變化上的趨勢意義而言,外國人確實有看好台灣而進行加碼。外國人士來台置產時,主要著眼於發展條件、商機與話題性,研判高雄市之所以能大幅成長46.9%,應是看好當地發展和政治話題性有所關。張漢超表示,對於大陸人士是否會大舉來台進駐高雄置產的問題,以政府對「外國人地權管理」的定義,資料內已將「大陸地區人民」排除在「外國人」相關統計中,換句話說,外國人來台置產加碼的現象,並未包含中國大陸人士在內。相對於中國大陸人士,香港人士來台居留定居反倒有增加的現象。中信房屋研展室統計比對移民署資料發現,大陸地區人民在台無論是居留或定居許可人數,在今年前8 個月都較去年同期呈現減少的趨勢,但香港居民在台居留或定居比例卻大幅提升,研判這樣的現象應與中國大陸限縮來台許可有關,而香港反送中事件越演越烈,更可能是促使港人來台置產的主因。張漢超認為,自從香港反送中事件發生以來,港人來台居住比例較以往大增,除顯示港人因憂心抗爭而採取風險分散的資產配置外,另一方面也是因台灣房地產價格與居住空間都相對比香港來的更具優勢,在諸多考量下,港人因此會願意選擇在台居留或定居。
建設穩健帶動區域發展 鳳山將成為都市核心
2019-10-14
文 / 營銷企劃部 捷運+人口紅利優勢  區域房市一片看好鳳山武慶加盟店店長謝惠雯表示,鳳山是高雄人口最多的行政區,地方發展歷史超過三百年,聚落形成特有的住商機能街巷,更隨處可見近代軍事文史痕跡,具有發展軍事觀光的潛力,高雄都發局將以軍地、文資、軌道等三元素題材,擘劃大鳳山地區的發展。本公司位置在武慶二路上,界於前鎮、鳳山、苓雅區交接處,可藉由二聖路、三多路快速到達三多商圈,且附近有三多、瑞隆高速公路交流道,南來北往交通便利。區域內人口主要集中在鳳新高中對面( 新富路至瑞隆東路之間)、以及二聖路到瑞隆路之間,未來武慶二路上的台灣鐵路管理局高雄機廠即將搬遷,31 公頃的土地即將重劃變更為住商用地,成為「凱旋新境」,且臨C35、C36 輕軌站,相信成為未來發展區域。鳳新明星學區,新甲國小、鳳甲國中、鳳新高中,升學率高,學習環境氛圍佳,附近大明路有傳統市場採買方便,生活機能佳,故許多家長皆優先以這學區考量;加上有占地47 公頃大的衛武營生態都會公園及去年10月完工的國際級藝術表演中心,提供良好休閒環境,讓附近民眾使用,致周遭房屋供不應求。目前大眾捷運系統有橘線衛武營站,可直達表演中心門口,未來加上捷運黃線,可轉乘橘線或繼續北上至長庚醫院、澄清湖棒球場,以及第二階段環狀輕軌,興建完成後,方便連結捷運系統,大眾交通更便利,相信會聚集更多人口及需求。小宅當道 衛武營公園好選擇高雄房市交易熱區,仍以三民區與鳳山區,為交易熱區冠亞軍,其中位於熱鬧商圈或捷運站區周圍,買方進場態度積極,許多民眾買房會考量捷運站周邊,也讓捷運站周邊住宅詢問度大幅提高、捷運概念宅交易熱絡且房價持穩。目前中古屋市場熱賣的產品及價位:公寓約150 萬~400 萬、大樓( 需有車位) 約400 萬~700 萬、透天( 須能停車) 約600 萬~1200 萬,新建案部分,若正面衛武營公園,如園丰景、永信鼎席等豪宅案,價位在24-30 萬/ 坪,其他建案價位大致19-23 萬/ 坪,目前市場以首購客戶為主力買盤,2-3 房加車位,600-800 萬的價位最好賣。鳳山國中站過去房價偏低,這幾年因為捷運通車而拉抬房價,屬於落後補漲的情況,且鳳山國中站跟大東站周邊有許多新建案,雖然這些新建案價格高出中古屋許多,但有捷運站,因此吸引許多來自大寮、林園的買方進駐。 鳳山捷運宅確實吸引不少公教客層上門,但總價千萬元以上的換屋大樓新成屋產品,因供給量體稀有,拜交通便利所賜,最近吸引不少大發工業區的企業主、自營商進場,捷運站區便利交通與產品稀有價值性,也帶動這波鳳山國中捷運宅強勁買氣。未來趨勢因人口少子化及老年化,所以小宅當道,房子建議要找有無障礙空間規劃、單層戶數不要太多、管理良善的社區及環境,以及大眾交通便利,如捷運、公車、輕軌站附近,生活機能好的物件,現代人重視休閒生活品質,若鄰近公園綠地,未來出售時速度更快。地區翻轉  鳳山將成為新東區門戶鳳山武慶加盟店店長謝惠雯說明,鳳山區未來三大推動面向,第一就是「軍地釋出翻轉再生」,規劃推動衛武營特定休閒商業區開發,將過去籠罩神秘面紗的軍事基地,翻轉為發展「文創產業」的舞台,打造複合性文創及商業空間,提供藝文兼具觀光吸引力,打造鳳山成為文創休閒產業的新聚落。第二面向作法是「文化資源保存活化」,將運用都市計畫容積,調配至工協新村重劃後土地,市府將海軍明德訓練班( 原日本海軍無線電信所) 古蹟活化再利用,轉型為軍事觀光亮點。此外,也將導入校園師生與在地居民的創意與動能,透過都發局「大學生根」方案,媒合創意團隊與社區,從在地視角出發,發掘地方文化特色與價值,引入青年創意,轉化為社區營造新動能。第三項作法「軌道經濟加值開發」,表示鳳山地區未來的發展,不僅要將捷運黃線、鐵路地下化沿線加以都市縫合,也要推動「增額容積」與「輔導都市更新」。隨著高雄捷運橘線及縱貫鐵路地下化完工營運,帶來鳳山地區翻轉發展的大好機會,大鳳山及其周邊地區,將發展成為高雄都會核心的新東區門戶。  
軌道建設加持 房市熱點瞄準林口龜山
2019-10-14
文 / 營銷企劃部 緊鄰雙北 台商回流最大受惠城市龜山萬壽加盟店店長李政德表示,龜山區有長庚醫院等豐沛醫療資源,及首屈一指的台塑長庚養生村,也奠定了本區發展「白色工業」的深厚基礎,讓本區成為名符其實的「長壽龜」。科技產業發達得龜山媲美竹科,擁有包含龜山工業區、林口工三、工四工業區及工五( 華亞科技園區) 廣達電腦、華亞科技、穩懋半導體等知名大企業總部落腳於本區等從傳統到現代科技產業,每年創造之產值佔全國總產值的8%。桃園市為台商回流最大受惠的城市之一,加上交通網絡完善,吸引就業人口及大台北地區民眾購屋。其中龜山長庚生活圈緊鄰雙北市,區內多醫護人員、華亞科工程師,購屋需求高,加上機場捷運等建設,使得價格持穩,房市熱度維持。龜山區總人口數162042 人,交通便利有中山高林口交流道,南崁交流道也鄰近北二高鶯歌交流道,離中正國際機場20 分鐘即可到達,未來更有捷運棕線。由於交通便利,加上龜山區住宅包含透天、公寓、電梯大樓、出租套房,滿足投資收租自住客戶需求。本區有陸光新城、千禧新城、明駝新城、貿商新城四大國宅,每坪平均單價介於15-17 萬,吸引很多自住需求的新北客戶前來洽詢選購。區內傳統公寓價格介於13-14 萬是首購族的首選,傳統透天大約1500-2000 萬為大宗產品。六都淨遷入人口,桃園市6 年連續稱霸,同時根據勞動部統計,近6 年以來桃園就業人口數增幅為6.7%,是六都之冠,跟著帶動居住需求。林口龜山生活圈 3大捷運站帶動商機林口龜山生活圈中的捷運A8 長庚醫院站,可說是機場捷運沿線最具機能性的一站,站體內有環球購物中心共構商場、福容飯店等利多,半小時內可直達台北車站,並近國道1 號、長庚醫院、華亞科技園區,就業人口多、自住剛性需求穩健,雖然現在價格來到3 字頭,還是頗受購屋人青睞。捷運A8 長庚醫院站是林口龜山生活圈3 大站中唯一擁有直達車的捷運站點,坐直達車往返台北車站、至雙北市區最快,且生活機能成熟、發展度高,但因A7 站與A9 站可供大型開發素地,吸引許多大型建商規模推案,擁有相當高的話題性,大台北輕移民大多到A7、A9 站買房,而到A8 站買房的比例相對低,其實若在意生活機能與採買便利性、通勤時間的輕移民,可多加考慮A8 站生活圈。 機場捷運A9 林口站傳統被認為是林口新市鎮所在,多年發展下來,生活機能已經漸趨成熟,加上與長庚醫院不遠,又是低密度開發,市容新穎、重劃區聚落完成,現階段已經有不少自用客戶轉進,長期來說頗具有發展性。機捷A7、A8、A9站各有特色,A7 站適合小資首購族,700~1100 萬元可買到含車位2~3 房,但生活機能發展可能需要10 年等待期;A8 站生活機能最完整,適合華亞、長庚醫院上班族群,大樓行情單價約25~32 萬元, 含車位2~3 房總價1000~1500 萬;A9 站生活環境最舒適宜人,適合退休族群或換屋族,一般中古大樓每坪20~30 萬元,新推建案約25~30 萬元,近捷運站有30~40 萬元行情。建商推案不斷  交通利多帶動另一波漲勢龜山萬壽加盟店店長李政德說明,日前桃園市長鄭文燦與新北市長侯友宜舉行第一次的「雙首長論壇」,會中計畫包括捷運三鶯線延伸到桃園市八德區、捷運萬大線與桃園市龜山區的捷運棕線串連、以及桃園鐵路地下化與新北段接軌等事項,這些重大交通建設及規劃將增加兩大城市居民的交流以及城鄉發展,新莊、八德、廻龍、龜山等區域的房地產市場可望跟著受惠。龜山區緊臨桃園區生活消費交通娛樂息息相關,鄭文燦市長硬體不餘遺力,小檜溪重劃區、中路重劃區、經國重劃區,建商建案不斷推出吸引許多的台北市、新北市的客戶到桃園市選購投資自住,龜山區又是與新北市交界的第一站,房價也較桃園鄰近的區域低吸引不少自住客遷入。目前桃園市的人口每年持續穩定增加,這證明大家看好桃園的發展潛力,等未來捷運交通建設完工後勢將帶動另一波漲勢。