【圖文/中信房屋研展室】 中信房屋統計4月份（4/1至4/29）成交件數，對比去年4月份，今年表現可謂相當出色，六都台中以北成長幅度皆有逾7成以上的佳績，南部二都也有1至2成的成長空間。六都月表現同樣以台中以北較佳，南二都則為持平。 4月份六都成交件數與上月相較，台北市月增1.3%、新北市月增3.2%、桃園市月增18.8%、台中市月增16.8%、台南市月增0.6%、高雄市持平，全台表現為正成長1.5%。與去年同期相比，六都皆為正成長，台北市年增78%、新北市年增78.4%、桃園市年增89.9%、台中市年增70.9%、台南市年增25%、高雄市年增17.3%，全台年增56.2%。 去年疫情當頭 致本月年增率大成長 中信房屋總經理張世宗表示，本月交易狀況仍屬穩健成長，雖然南部二都受政策影響，交易表現並不突出，不過仍然有撐，顯示市場上自住自用的基本盤買氣仍強。 對比去年4月疫情嚴峻之時交易量銳減，今年4月交易穩定，反倒走出巨量的年增幅。 張世宗說，去年4月以台南、高雄交易較佳，致使該二都本月對比去年同期的年增幅度相對縮減、不過仍是正成長，就南部二都交易狀況實際上仍屬平穩。 經濟點火 房市多頭不墜 近月國內景氣火熱，景氣對策信號已連續兩個月開出紅燈；台經院看好今年經濟表現並上調經濟成長率至5.03%；新台幣持續走強，各項數據都顯示經濟走勢仍屬多頭格局，房市預期也將同步受惠而穩中透強。 第三季起（7月）將有《實價登錄2.0》與《房地合一2.0》上路，因此本季房市預估將有提前反應上述政策的現象，市場交易雖有干擾但火種未熄，房市目前尚無看空的理由。     新聞資料附件： 表：中信房屋4月成交量變化   中信房屋4月成交量變化 區域 月增率 年增率 台北市 1.3% 78% 新北市 3.2% 78.4% 桃園市 18.8% 89.9% 台中市 16.8% 70.9% 台南市 0.6% 25% 高雄市 0% 17.3% 全台 1.5% 56.2% 資料來源：中信房屋

【圖文/中信房屋研展室】 台北捷運上月剛滿25週年，走過四分之一個世紀，捷運為台北民眾帶來了交通便利性，同時也為周邊房地產創造了捷運商機。根據中信房屋統計昔日第一條國內商轉捷運路線～木柵線的房價，25年來以六張犁站到忠孝復興站的大安區成長幅度最大，房價成長了1.72倍，即使是動物園站到辛亥站間的文山區，成長幅度也達1.34倍，成長力道不容小覷。 當年名為木柵線的路線，是從文山區的動物園站到中山區的中山國中站，現今的文湖線則是木柵線與後來的內湖線所結合而成。根據中信房屋資料顯示，木柵線目前的房價以大安區的科技大樓站每坪80.8萬最高，房價最低的則是文山區的動物園站及萬芳社區站，每坪也要44.1萬元。 中信房屋研展室副理張漢超表示，當年營運的木柵線不僅是台北、也是全台唯一一條商轉的捷運。此後各家房地產業者也抓住交通便利這項賣點，以「逐捷運而居」作為銷售沿線不動產的主力訴求。當年規劃路線就是為了要連結木柵動物園這個休憩據點，並帶動區域發展，現在看來不僅目的達成，商業及不動產開發都有不錯的表現，像是文山區的房價就比25年前多出了1.34倍，其他沿途各行政區也有1.62倍到1.72倍的成長幅度。 張漢超認為，捷運帶來人潮，人潮帶來商業發展，這是相互依存的關係，木柵線周邊房價上漲也是同樣的道理。以木柵線營運初期的日均搭乘人次來觀察，當時僅有4萬人次左右，但到了2019年搭乘人次卻已達21萬人次高峰，捷運利用人潮持續增加，顯示沿線周邊商機蓬勃，對於房價也相對有撐。 不過千金難買早知道，捷運宅過去已成長一波，購屋人現在還有機會抓到捷運帶動的房地產商機嗎？張漢超指出，大台北捷運路網仍持續在建設擴張中，像是萬大樹林線、環狀線北環、南環、信義線東延段等路線仍然可期，有意購屋的民眾其實可依據自己的需要及偏好、妥善規劃及佈局，順勢搭上捷運置產的順風車。 當年捷運木柵線住宅房價今昔對比 站名 近1年成交平均單價 所在行政區 區域成交單價 1996年 2021年* 成長幅度 動物園 44.1 文山區 20.2 47.2 134% 木柵 49 萬芳社區 44.1 萬芳醫院 56 辛亥 51.3 麟光 53.9 信義區 25.9 69 166% 六張犁 65.4 大安區 30.9 84.1 172% 科技大樓 80.8 大安 89 忠孝復興 75.9 南京復興 75.2 松山區 26.7 72.15 170% 中山國中 67 中山區 24.9 65.2 162% 中信房屋統計（單價：萬元/坪） 說明：*以第一季住宅不動產交易實價資料計算    

【圖文/中信房屋研展室】 房地產交易動輒數百萬上千萬，許多人都會在交易過程中精打細算想要擠出更多精省的方法，但其實有些省法卻不見得划得來，若沒有確實掌握好，反而會為自己增添不少麻煩。 買屋送裝潢，超值好康像賺到 對於想省錢省時的購屋人來說，原屋主或建商提供的裝潢或家電的確很吸引人，但對於這些「贈品」如果沒有好好確認清楚，到頭來反而變成大虧損。 中信房屋研展室副理張漢超表示，買房無論是送家電還是送裝潢，最重要的就是先釐清這些附屬贈品是否合乎個人需求，其次要算看看賣方有無是否將相關附屬裝潢或家電灌入售價，造成總價不合理的問題。 賣方如果是建商，附贈的內容也都是自己想要的，那麼就要記得保留相關贈贈品的廣告單，甚至要確認合約內有無載明細節，即使是贈品，也要能正常使用無瑕疵，因此有白紙黑字的擔保或保固，日後交屋才能避免品項規格不對、甚至收到瑕疵品的問題。 但如果是中古屋，那就要特別注意是不是屋主要藉由華麗的裝潢遮掩漏水、壁癌、海砂屋等其他屋況瑕疵。此外，如果像是屋主承諾要附贈的家電也應在契約內寫下。曾有案例因未將口頭承諾寫入契約內，最後屋主不認帳買方又無法舉證，原以為賺到而不砍交易價金，結果最後竟是賠了夫人又折兵。 省掉仲介費，房產交易通通自己來 無論買屋還是賣屋，不少人認為房地產交易不透過房屋仲介就可以省下一筆費用，這對於不動產交易經驗老道的人而言確實是如此，但對一般人而言，這麼做卻不見得省，甚至還可能有隱性風險。 張漢超指出，找房屋仲介處理不動產交易的好處在於業者資源充足，比較有把握找到合適的買方或賣方，對於平時就忙於工作和家庭的消費者其實可以省下不少資訊蒐集和過濾的時間。此外，仲介業者有對銷售屋況調查的義務，同時也提供屋主具體的銷售建議計畫，對於買方也能做到初步篩選交易標的的目的。 若是打定主意要自買自售房地產，那麼對於交易對象的一定要做好身份調查。過去曾有租客假冒屋主售屋，當然也有假買方真詐欺的案例，因此要確定交易對象的虛實，別忘了查閱謄本、核實身分證，同時也要求一定要使用「房屋交易安全制度」（履約保證），這樣才能有基本的交易安全保障。

【圖文/中信房屋研展室】 受新冠肺炎疫情影響，去年上半年民眾對投資還抱以觀望保守的態度，如今看法卻已轉趨積極。據中信房屋最新調查顯示，民眾看好抗跌保值的投資標的仍以「不動產」為第一，不過其後各項投資標的的排名卻大洗牌。第二到第五名分別為股票、現金、基金/債券、黃金/貴金屬。此外還觀察到民眾對當前投資環境趨於樂觀，會趁勢加碼的投資標的以「股票」呼聲最高。 去年上半年受疫情影響，整體經濟表現不佳，投資與消費意願低迷，但隨寬鬆政策的實施，資金行情大噴發、股匯房三市勁揚，不僅造就股市多次寫出歷史新高，房地產交易也趨於活絡，也因而引來政府對房地產超前部屬的政策、避免房市炒作過熱所產生的風險。 由中信房屋第一季的調查中可以發現，受訪者對於抗跌保值的看法已發生變化，去年第一季的股票、基金/債券都在本次調查將名次向前推進。中信房屋研展室副理張漢超分析，國內經濟環境在去年疫情趨緩後一路好轉，民眾對投資的看法也轉向樂觀，過去波動較高的「股票」也因加權股價指數屢創新高佳績而吸引民眾側目，甚至認為投資股市可以抗跌保值。 張漢超指出，投資股票要達抗跌保值之效，除非慎選個股、擇優進場、長期持有才能淡化波動風險，但投入的資產還是有隨市場產生震盪的可能，並非單看大盤指數就能穩定獲利。相對的，「不動產」是少數不受景氣榮枯民眾都認定為抗跌保值的標的，去年調查獲得35.2%的得票率，結果今年再向上攀升至42.2%，比去年同期再多出7%。張漢超認為不動產具有實際使用的效益，且一般而言，短期價格震盪波動不致過大，長期持有還具抗通膨效益。 至於問及「在當前的環境之下，願『加碼』投資的標的」則以「股票」最多，其次是「基金/債券」，「不動產」也打入第三。張漢超表示，在經濟逐漸復甦，資金充沛的前提下，投資金融性商品短時間的確有機會獲利，但不動產若欲作為短期投資來操作，除非是口袋很深，否則很可能會因政府近期針對短期持有及多屋者的政策而受到影響，因此將不動產設定為短期加碼的投資標的時應審慎評估。   ※本調查係透過網路進行，施行期間為3月間，共計回收944份有效問卷。     新聞資料附件： 圖表： 調查：何種投資標的最抗跌保值？ 調查：當前環境下願意加碼的投資標的？ 照片：中信房屋提供之可運用照片     調查：何種投資標的最抗跌保值？ 投資標的 2020Q1 2021Q1 得票率 排名 得票率 排名 不動產 35.2% 1 42.2% 1 股票 10.3% 4 16.9% 2 持有現金（新台幣） 14.4% 2 11.2% 3 基金/債券 7.3% 6 10.4% 4 黃金/貴金屬 13.5% 3 8.7% 5 保險 9.3% 5 8.1% 6 投資美元 4.8% 7 1.5% 7 投資非美、非人民幣貨幣 3.3% 8 0.4% 8 其他 0.5% 10 0.4% 9 投資人民幣 1.4% 9 0.2% 10 中信房屋調查       調查：當前環境下願意加碼的投資標的？ 投資標的 得票率* 股票 48.9% 基金/債券 31.4% 不動產 28.6% 持有現金（新台幣） 19.3% 投資美金 18.4% 保險 16.3% 黃金/貴金屬 13.6% 沒有打算投入更多資金進行投資 10.6% 投資非美、非人民幣貨幣 3.8% 投資人民幣 3.6% 中信房屋調查             （*本題為多重複選）

身障團體表示，會僱用外籍看護工的雇主，大多是需要全日照顧的重度失能者，經濟本就屬弱勢，若要雇主負擔移工來台費用，預估約新台幣7萬至10萬元，家庭生計恐陷入困境。台灣正式邁入高齡社會，長照需求人口不斷增加，國內已有許多家庭長期仰賴外籍看護工協助照護。不過，隨著新冠肺炎疫情擾亂全球秩序，印尼政府有意重整市場，去年7月突然主張雇主應負擔相關安置費用，引發台灣多個移工雇主團體反彈，相關政策原訂今年1月15日施行，但印尼當局宣布延後至7月15日上路。外籍看護八成來自印尼　零付費政策對台衝擊大走進公園、醫院診間病房、照護安養機構，坐輪椅的長輩由外籍看護陪同，已是台灣的日常風景。根據勞動部統計，截至去年10月底，國內外籍家庭看護工已高達23萬6,067人，顯見外籍看護已是台灣需照護家庭中不可或缺的一員。這23萬人中，高達18萬9,790人是印尼籍移工，與泰國、越南等其他移工來源國相比，數量最大宗，但隨著印尼政府主張移工零付費政策，讓台灣需照護家庭又多了一項隱憂。印尼去年7月底釋出訊息指稱，今年1月15日起將要求移工輸入國的雇主必須負擔移工相關安置費用，這項政策不僅針對台灣，也包含香港、新加坡、中東等其他有引進印尼移工的國家。印尼政府要求台灣移工雇主支付的11項目，包括往返機票、工作簽證、勞動契約驗證（我方）、公司服務費（國外仲介費）、護照更換、良民證（海外）、印尼海外勞工社會保險、海外健康檢查、其他國家要求進行補充檢查項目（視衛福部針對特定國家有疫情要求要增加檢查項目）、印尼國內出發地點當地交通運輸費用、住宿（指當地的住宿，如機場地的住宿費用）。職訓、護照費也轉嫁　雇主團體怒喊不合理消息一出，引發台灣多個移工雇主團體反彈，面對印尼片面宣布這項政策，首當其衝影響身障雇主。中華民國脊髓損傷者聯合會理事長陳善修表示，印尼提出的部分項目費用要求雇主負擔，他認為雇主不得不接受，像是移工來台機票，這項支出是因為雇主聘僱才產生，因此要求雇主支付還屬合理。不過，像是職訓費用、護照費用、良民證等，有些是政府要求印尼必須出具，有些是移工要來台工作本來就應具備的技能。他認為，這些費用不應轉嫁雇主。陳善修也提到，雖然國內有長照資源，但根據統計數據，外籍看護工數量仍逐年增長，代表長照資源並未考慮到失能者的實際需要、必須檢討。他舉例，衛福部認為失能者有需要就到24小時的機構看護，但對失能者來說，最好的照顧環境就是在最熟悉的環境，現有長照資源不能滿足民眾，印尼政府就是抓住這點而片面宣布實施。陳善修表示，會僱用外籍看護工的雇主，大多是需要全日照顧的重度失能者，經濟本就屬弱勢，若要雇主負擔移工來台費用，預估約新台幣7萬至10萬元，家庭生計恐陷入困境，盼勞動部出面協助。外籍看護工變賣方市場　她建議推動國對國直聘判並開發新來源國等來因應，但中華民國家庭照顧者關懷總會祕書長陳景寧認為，台灣面臨高齡化、少子化以及勞動力不足的問題，過去已有許多專家學者提醒，外籍看護工市場勢必變成由「賣方」掌控，勞動部必須提前部署。陳景寧指出，現在除了祈禱印尼可以回心轉意外，勞動部或許可仿效韓國方式，推動國對國直聘，避免仲介從中剝削。另外，根據統計，目前長照需求有70多萬人，其中三成約24萬人使用看護工，使用機構照護約10萬人，而僱用看護工的人多屬重度需要受照顧者。陳景寧認為，當民眾有長照需求，但經評估無法得到適切服務而必須聘僱外籍移工時，相關申請費用應由政府支付，因為「民眾不是不想用國內長照資源，而是現有資源無法滿足民眾需求」。陳景寧也呼籲，政府應將外籍看護工納入整體長照資源中，讓未來家庭能有四種選擇，包含自己顧、到機構、用移工或是使用日間照顧服務等。對於印尼此項政策，勞動部1月規劃與印尼召開第二次會議討論，但印尼臨時喊卡，下次會議遙遙無期，目前僅能釐清部分資訊，包含零付費政策適用的範圍及業別以及部分項目費用，其餘後續狀況還不明朗。高雄市就業服務商業同業公會理事長呂錫安指出，目前兩國政府談的狀況到底如何都不清楚，雇主在意的是付多一點錢是否有多一點保障；若雇主多付一點錢，結果移工來沒多久就吵著要轉換雇主或是逃跑，「這個錢誰來賠償雇主」。

【圖文/中信房屋研展室】 中信房屋3月份成交表現出色，六都月增率及年增率雙雙呈現正成長格局，其中桃園、高雄、台北與新北月增率皆超越6成，年增率超過3成以上者為台南和高雄。 本月六都月增率與年增率分別是：台北市66.7%與20%、新北市61.1%與21.3%、桃園市72.1%與13.6%、台中市41%與26.4%、台南市58.6%與43.8%、高雄市68.9%與34.8%，全國交易表現則為63.7%與16.4%。 撇除基期因素 本月交易表現依舊亮眼 若將本月成交件數與正常上班日的1月份相較可以發現本月表現依然亮眼，新北、桃園、台南、高雄比起1月份仍保有兩位數的成長率。 中信房屋總經理張世宗表示，上月因工作天數少、營業天數短，比較基期低使得月增率表現大幅成長，但即使如此，3月份強勢的交易買氣，仍可透過與1月份的比較看出端倪。 此外，若再觀察本季（1到3月）累計交易量更可發現全國成交件數成長率比起去年同期有將近19%的成長，也反映出交易氣勢明顯未受政策因素所影響。 中古成屋自住市場 受政策影響有限 近期政府積極藉由稅制打擊炒房，是否會對房市有所影響？張世宗表示，政府所祭出的《房地合一2.0》與央行加強緊縮的選擇性信用管制，對於中古成屋市場一般的自住型買方影響不大，主要是因為政府所針對的對象是短期持有買賣、非個人自住、多屋持有者，對於一般廣大的自住型買方短期上雖可能造成心態上的猶豫或遲疑，但實際上這些政策對於這類型買方影響相當有限，從第一季的中古成屋的交易表現即可印證。 不過若就整體不動產市場而言，《房地合一2.0》其實仍對預售市場具有相當的撼動力，其中新制上路時間更是影響法人買賣與不動產投資領域的關鍵。目前推估新制應會與《實價登錄2.0》於7月份同步上路的機會較大，對於預售市場的影響，估將提前於第二季反應。       中信房屋3月成交量變化 區域 月增率 年增率 台北市 66.7% 20% 新北市 61.1% 21.3% 桃園市 72.1% 13.6% 台中市 41% 26.4% 台南市 58.6% 43.8% 高雄市 68.9% 34.8% 全台 63.7% 16.4% 資料來源：中信房屋

【圖文/中信房屋研展室】 中信房屋統計去年六都間人口相互遷徙狀況，其中以新北市人口磁吸效應最強，遷入人口為遷出人口的2.74倍，至於台北市，由其他五都遷入的人口已不到遷出的0.6倍，也就是說台北市正大幅流失人口，遷往他都的人口也位居六都之冠。中信房屋分析，新北市幅員廣闊，生活環境選擇多，而且房價比台北市更具彈性，因此讓新北市成為在大台北地區謀職、生活遷居的首選。 中信房屋研展室依據內政部資料統計去年六都人口遷徙狀況，各都遷徙以台北市遷出流動最多，遷往他都（其他五都）的人口為7.4萬人，但由他都遷入台北市的人口卻只有4.4萬人，遷入遷出比約為0.6倍，顯示社會增加人口正大失血。而新北市由他都遷入的人口為8萬人，遷往他都僅有2.9萬人，遷入遷出比約為2.74倍，明顯高於桃園市的1.89倍、台中市的1.39、台南市的1.1倍，與高雄市的1.02倍。 端詳六都遷入遷出人口，遷出人口由多至寡依序是台北市、新北市、桃園市、高雄市、台南市、台中市。而遷入人口則是新北市、台北市、桃園市、台中市、高雄市、台南市。以各都戶籍人口計算遷出率，以台北市2.9%最高，台中市0.4%最低。 中信房屋研展室副理張漢超分析，六都間人口遷徙大多以鄰近的他都為主，例如台北市與新北市、台南市與高雄市都互為人口流入最大來源，顯示多數人選擇遷居地點主要是考量地緣環境文化，而房價能否負擔也可能是因素之一。像是由高雄遷居北部的人口多數會選擇新北市，桃園市次之，最後才會選擇台北市，箇中原因可能是新北市各地遷入人口較多，南部民眾北上遷居較容易找到具有「家鄉味」的人事物，且由於在台北工作生活，新北市的房價也比較能負擔，在各種權衡後，最終以新北市勝出。 房價強者如台北市，大概只剩下新北人願意大舉遷居，但實際上北市人遷居新北市其實更多。張漢超指出，新北市目前發展已不輸台北市，尤其比鄰的新店、中永和、板橋、三重、新蘆地區更是炙手可熱的房市熱區，部分區域房價雖也不低，但仍可找到超值的標的，這也是北漂人口首選新北遷居的可能原因之一。 張漢超認為求學就業造就了人口遷徙，因此一個城市能否滿足遷徙人口，就決定了吸納人口的能力。實務上各城市優缺點大不相同，房價僅是其中一項因素，遷徙民眾自有自的考量。像是台北市雖是六都遷出人口最高的城市，但卻也拿下遷入人口最高的第二，而且新北人還趨之若鶩，顯見台北市還是具有像是社會福利、城市規劃、生活機能、公設品質等房價以外遷入的價值。         2020年六都內遷徙狀況 區域 遷入來源 台北市 新北市 桃園市 台中市 台南市 高雄市 遷入小計 台北市 0 31,741 4,750 3,054 1,563 2,518 43,626 新北市 56,201 0 13,252 4,457 2,340 3,755 80,005 桃園市 9,943 19,180 0 3,056 1,776 2,553 36,508 台中市 3,790 4,642 2,788 0 2,344 3,088 16,652 台南市 1,674 2,308 1,325 2,091 0 6,380 13,778 高雄市 2,581 3,032 1,940 2,399 6,094 0 16,046 遷出小計（A） 74,189 29,162 19,305 12,003 12,554 15,776 　 人口（B）* 2,602,418 4,030,954 2,268,807 2,820,787 1,874,917 2,765,932 　 遷往他都遷出率(A)/(B) 2.9% 0.7% 0.9% 0.4% 0.7% 0.6% 　 中信房屋研展室統計                                註：*為2020年年底人口數  

政府為健全房市，日前除修正實價登錄地政三法，近期還將房地合一所得稅法修正草案送交立法院審議。然而要遏止房地產落入少數人操縱的工具、避免一般人「買不起也買不到」的問題，多數民眾認為，加重課徵囤房稅或許是個好方法。根據中信房屋調查研究結果顯示，民眾對於政府打擊炒房的各項作為中，以「加重課徵囤房稅」最受肯定，其次為「採取選擇性信用管制」，「發佈限購令」與「查處紅單」也有3到4成的得票率。中信房屋研展室副理張漢超表示，加重課徵囤房稅或許能讓部分多屋者釋出房產，但由於現階段整體金融環境仍處於資金充沛的狀態，多屋者利息成本仍比過去為低，對於口袋較深的多屋者而言，很可能根本無感。而行政院也考量囤房稅可能會殃及無辜，甚至可能會造成租稅轉嫁效應、讓租屋者租金負擔加劇，因而暫緩推動囤房稅。目前看來，欲透過提高持有稅，迫使多屋者釋出閒置且不利用的房產似乎將暫時無解。張漢超指出，各政黨之前所擬定的囤房稅修正方案多聚焦於自住與非自住用途的差別稅率，以及持有房產數量上的累進稅率，但對多屋者而言，無論稅法如何修正，修法後如果多出的稅賦仍相對低於相關獲利，那麼最終也只能逼出房地產資金槓桿運用較大、口袋較淺的多屋者釋屋，口袋深不見底的大戶恐仍聞風不動。據主計總處資料顯示，今年1月日平均貨幣總計數M1B與M2年增率分別為17.81%與8.84%，為99年5月及88年9月以來的最大增幅，可見市場上資金浮額仍多，對多屋者有利。張漢超認為，想要遏止資金流入房地產，並活化屋主閒置不利用的房產、避免「買不起也買不到」房子的問題，政府應以政策疏導資金，以多元的投資標的招徠資金投入，以化解因投資管道不足而湧入不動產的資金。此外對於妥善利用房產資源的多屋者，或許可以採取申請獎勵制，一來可讓政府除可掌握多屋者房產運用狀況，二來也能避免房產資源閒置不用的浪費。至於民眾購屋能力的缺口，理論上政府可藉由改善國民可支配所得來提高國人購買力，但由於改善國民所得牽涉產業結構與經濟競爭力等廣大層面，因此需要政府進行縝密規劃研究後才有可能實現。