央行７日下午召開臨時記者會宣布四大規定，內容主要著眼於管控金融風險與經濟穩定，外界解讀此舉可能對房地產造成負面效應，但實際上今年台灣對新冠肺炎疫情防疫得當，經濟持穩，主計總處已上調今明兩年國內經濟成長率至2.54%及3.83%，中信房屋總經理張世宗就表示，今年在全球資金挹注及經濟表現不弱的情況下，房市表現突出。預估今年買賣移轉棟數將達32萬棟，重回2014年景氣時水準；明年房市仍將價量齊揚。不過，張世宗提醒，現階段應注意超漲地區，因為購屋客層已由自住客逐漸轉為投資客。想要自住的民眾，應把握最後這一季的購屋時刻。 今年房市主要由預售市場領軍，包括台北市、新竹市及台中市的預售屋市場表現不俗，帶動中古屋市場受惠。張世宗表示，今年前10月買賣移轉棟數已高達26萬棟，11月六都合計亦已達2.46萬棟，按目前市況推估，2020年的房屋買賣移轉棟數將達到32萬棟，重回2014年房市景氣時水準。若以房屋買賣移轉棟數觀察，這一波房市走勢，2016年為谷底，之後緩步復甦；2019年則重回30萬棟；今年預估來到32萬棟。若明年GDP順利成長3.83%，再加上資金大潮仍將持續，那麼明年房市榮景仍將持續！ 另外，由房地產交易客層來觀察也可看出不同的變化。張世宗認為，自2016年起至今年上半年，購屋客層主要以自住客為主；但現階段及明年起，購屋客層將以投資置產為主。也就是說，在投資客大量湧現的情況下，將造成房價漲幅稍快，而成交坪數也會逐漸放大。張世宗提醒，現階段由於已逐漸轉為賣方市場，自住客應把握最後購屋時刻。預料明年自住客購屋難度將會提高，稍不注意，就容易高價購屋。 近日報載中南部地區投資客交易頻繁，預售屋紅單盛行，亦直接造成房價上漲。張世宗說，綜合中信房屋內部資料及國泰房地產新推個案指數觀察，台北市今年房價的年漲幅只有2.4%最低，高雄市為4.9%次低，台中為5.4%，台南為7.9%次高，新北市為8.2%漲幅最大。也就是說，目前房市升溫與過去是由台北市起漲迥異，這波反而是由蛋白區起漲，台北市的價格反倒相對穩定。但房價漲幅愈大，交易會愈頻繁，投資買盤將會更大。 至於近期房市火熱引起政府介入出手打炒房，張世宗認為，政府出手主要是針對房地產炒作者，自住用途層面應不至有重大影響。 張世宗指出，這波資金行情造成房地產交易價量短短半年迅速增溫，引發政府相關部會關注，而央行也在７日無預警祭出房市針對性審慎措施，其所著重的面向仍在於「金融風險控管」與「經濟穩定」，政策正式上路後，短期房市交易氛圍應會稍有影響，但由於目前整體經濟仍未由疫情衝擊後站穩，國際疫情又看似再度升溫，政府房市應對政策預估持續鎖定特定對象來實施、不至全面干預房市，因此房地產後市仍有穩定發展基礎，明年也將穩中透強。  

【圖.文/中信房屋研展室】 中信房屋統計11月份內部成交資料，全台表現呈現微幅衰退，月減0.8%。桃園及高雄本月表現較佳，月成長皆超過8%。與去年同期相較，除高雄因去年成交量大，以致於年增率略減外，其餘五都年增仍保持正成長格局，全台成交量仍有兩位數正成長。 11月中信房屋成交表現與上月相較，台北市月減1%，新北市月減6.8%，桃園市月增8.4%，台中市月減12%，台南市月增5.1%，高雄市月增8.3%，全台微幅月減0.8%。與去年11月同期相比，台北市年增40.3%，新北市年增3.1%，桃園市年增36%，台中市年增36.9%，台南市年增55%，高雄市年減1.9%，全台年增23%。 交易熱度降 年底恐旺季不旺 自上月政府對房市表達關切後，內政部及縣市政府便陸續展開紅單查緝的動作，力圖遏止房價炒作的交易亂象。中信房屋總經理張世宗表示，隨著政府釋出打房意向並大動作稽查相關交易後，11月不動產交易確實稍見冷卻，尤以新建案及新成屋影響最鉅，中古成屋交易雖略有影響，但並未熄火。 六都本月成交量以台中減幅最大，主要因近月交投熱絡，賣方價格趨堅、買方追價意願較低有關。整體房市雖預估仍能保持超越去年同期水準的實力，但因整體房市仍存在打房、疫情再起、經濟表現尚未站穩等不確定因素，因此本季不動產交易市況或有可能將是旺季不旺的格局。 中古房市起伏正常 未明顯受負面衝擊 現階段中古屋市場受政府打房話題的影響並不明顯，最主要是中古成屋房價仍較預售、新成屋為低，交易大致仍屬穩定，且交易是由買賣雙方決定，在產品選擇多元的狀況下，較不易受單方面價格炒作。 張世宗指出，六都交易量有起伏波動，顯示市況仍屬健康；倘若交易量不斷正成長，成長過多也不停歇，那這才是令人真正擔憂的現象。

日前台中烏日一處知名建案工地發生大火，燒毀部分施工中樓層，讓人不禁擔心如果自己遇上了不動產交易標的發生火災的話該怎麼辦。 中信房屋指出，無論是工地案場或者一般成屋發生失火意外，購屋人在房屋點交前最好要與賣方協商出具建物結構鑑定報告，倘若賣方無法或不願提供，則可訴求減少價金或協議解約。 中信房屋加盟總部法務鍾運凱表示，案場工地因意外而造成建案失火的狀況不在少數，網路上都可搜尋到許多類似案例。一般來說，當建案案場發生火災後，地方政府相關局處便會進行列管停工，除非確認施工安全、建案結構無虞，否則不會准予重新復工。 除了建案工地之外，一般成屋交易也有可能遇到這類火災受災屋。通常這類標的在銷售時都會減價出售，消費者在考慮這類物件時，除了考量總價之外，對於結構的安全性也應特別留意，買入前，應向賣方確認當初受災損害狀況與修復情形，以免以為撿到便宜，到頭來反而是吃了大虧。 據內政部統計，國內每年建物火災事故約在八千多件左右，鍾運凱說，這些受災屋多數都還是會繼續使用，並不是失火建物就非得要全部打掉，而是要依據火災受損程度進行結構性補強，否則難保日後使用上的安全性。 一般建物火災現場溫度多會超過500℃，甚至到達1000℃以上，建物混凝土保護力可能因此減弱，內部鋼筋也會碳化，導致強度大幅破壞而影響整體結構安全。以建案而言，如果火災是發生在建案施工中的頂層，建商可能會將該樓層拆除重新施工，但如果是中間樓層，處理辦法就可能和一般成屋相同，也就是進行結構性補強、並確認結構安全才能繼續施工興建，無論如何，建物安全永遠是第一優先。 一般成屋如果在購屋後、交屋前遇上這類情事，同樣可要求賣方提供鑑定報告或要求恢復災前原狀，如賣方無法或不願執行，則雙方可針對交易條件進行協調，買方可提出減少價金或解約，如雙方協調不成，最終也可提請法院進行裁處。

【圖.文/中信房屋研展室】 臺中捷運綠線即將正式營運，本月16日起開放民眾免費試乘，試乘首日就吸引大批想嚐鮮的人潮。這條北起北屯、南至烏日的路線全長約16.7公里，不僅是臺中人的驕傲，更是中臺灣第一條捷運，不過這條捷運線是否能複製北高捷運的經驗，成為沿線房地產票房的保證呢？ 根據中信房屋統計不動產交易實價資料，中捷綠線沿線住宅平均單價每坪約在12萬至24萬間，二年來，沿線18站房價均呈現走揚，成長幅度最高的是高鐵臺中站57%，最小漲幅落在豐樂公園站成長幅度2%，而沿線房價最低的則是烏日站，成長幅度也近3成。 中信房屋研展室副理張漢超分析，臺中房市近年表現穩定，房價普遍走出成長格局，而捷運沿線房價更因具備交通題材，房價更顯有撐，想要沿捷運置產，可考量對生活機能的依賴度，是偏好熱鬧還是寧靜的環境來進行評估。 捷運綠線由北屯區轉文心路往南，至大慶站後沿建國路與台鐵比鄰至烏日區，沿線房地產各具特色。張漢超表示，松竹站至豐樂公園站途經住宅與商業區，沿途購物、餐飲、娛樂、休閒等機能充足，可滿足訴求都市便利機能民眾的全方位需求。 房價預算若稍緊，可在北屯區的松竹至西屯區的文心櫻花站間進行考量，平均單價每坪仍有機會找到低於2字頭的標的；若想要具備較佳的住宅品質，則可考慮西屯區的市政府至南屯區的豐樂公園之間各站，該區間已進入了居住人口與公園綠地相對較多的南屯區，每坪平均單價也來到至21至24萬元以上。 如居住環境訴求愜意寧靜者，不妨可朝大慶站至高鐵臺中站間來尋找。張漢超說，中捷綠線進入大慶站以南即進入南區與烏日區，這段路線距傳統商業區稍有距離，周邊都市化程度較低，不動產交易實價的平均單價也落在1字頭左右，但由於周邊具有重劃及單元開發前景，因此未來的發展仍值得期待。 至於中捷綠線最北的北屯總站與舊社站同樣也具重劃區發展議題，站旁的單元十二與北屯捷運機廠特區距舊市區不遠，而近期最熱門的話題就屬「好市多北臺中店」將隨捷運綠線開放試營運後正式開幕，預估該區發展將隨捷運開通而加快腳步，後勢前景看俏。    

中信房屋依據不動產交易實價分析六都火車站前商圈住宅房價，3年來共計有台中、桃園、台南與新北板橋等四站交易單價呈現上漲，漲幅分別是107.8%、23%、13.6%與0.5%。若再觀察車站所在區域的平均房價，更可發現台中、桃園與新北板橋車站的房價表現優於區域水準。 中信房屋研展室副理張漢超表示，站前商圈的發展與轉變，牽動著在地民眾對居住品質的講究度，間接帶動了房價的變化。 以台中車站為例，2016年新站啟用後，周邊交通動線陸續優化，除了遷移並集中公路客運至台中轉運站外，還陸續打通前後站的交通動線，改善過去前站交通環境侷促的環境，車站周邊的商業機能也因市府大力整頓公共環境而有所提升，甚至有不少商家與景點成為文青與網美打卡的熱點。 張漢超分析，台中站前商圈住宅大樓交易單價，近3年來不僅翻倍成長，比起當區的平均房價也高出56%，顯示住宅的居住價值是隨著推陳出新的公共建設與商業規劃而大幅提升，日後幾處老舊商業大樓若能進一步更新，將有望再為住宅房價注入成長動能，台中也將有機會成為六都站前商圈翻轉更新的代表。 同樣也具備舊站更新題材的桃園車站，如今還結合捷運共構利多，為桃園站前房價再添優勢。張漢超表示，桃園車站周邊住宅大樓每坪單價約為27.8萬，比桃園區整體平均20.6萬元還高出35%，是典型以軌道概念發展成熟的商圈。由於桃園與雙北生活圈相當緊密，因此在地民眾高度倚賴鐵路通勤，未來捷運完工後，軌道運輸範疇更能擴大到高鐵、桃園機場，因此離火車站步行10到15分鐘路程的住宅因而顯得格外熱門。 與桃園車站同樣名列一等車站的新北市板橋車站座落於新板特區內，主要以商業和住宅區為主，百貨商場林立，也成為市府每年舉辦大型活動的熱區，更是新北市頗具住宅指標性的熱點。當時在特區發展成熟後，區域內房價即已有過一波漲勢。目前住宅單價仍較板橋全區高出24%，房價也保持微幅成長，近3年房價成長幅度約為0.5%。 綜觀六都站前房價消長，主要還是受商圈環境影響為多，對民眾而言，生活機能與居住訴求完美結合才是能讓房市永續的大利多。像是高雄車站目前站體及周邊仍有工程持續進行中，交通陷入黑暗期，影響鄰近住宅環境，短期房價自然欲振乏力；而台北車站周圍則是老舊大樓居多，商圈也待更新整頓，住宅房價此時難以翻強。但張漢超認為，上述的狀態僅是商圈生命週期的一段時期，未來當北高兩站站前環境更新之後，商業、生活機能可望再次活躍，住宅房價勢必有機會再次反彈拉升。

根據內政統計，2019年台灣 「一人戶」達到295萬戶，占全台家戶數33.44%；20到35歲的未婚族群也高達367.5萬人。「單身經濟」在台灣一年規模超過新台幣5,000億元。隨著生活型態改變，一人走入餐廳不再擔心尷尬，像是知名的日本一蘭拉麵，不論在日本或在台灣設店，都設置一格一格的單人座位；隨之而來也帶動居家用品與小家電的成長，講求多功能合一，或是設計成小容量，方便收納與使用。全台一人戶破三成　　單身經濟年規模5000億根據內政統計，2019年全國戶數達到883.2萬戶。其中，一人家戶比例從2010年的28.79%，一路成長到2019年的33.44%；一人家戶戶數達到295萬戶；20到35歲的未婚族群也高達367.5萬人。商研院商業發展與策略研究所所長黃兆仁指出，近年各國面臨高齡少子化現象，全球也出現「單身家庭」一詞，其中，以20到35歲的年輕單身族群為主，同時也包含喪偶或離婚民眾，兩者都屬於單身與類單身經濟的含括對象。黃兆仁表示，這類「單身經濟」在台灣一年規模超過新台幣5,000億元。從消費特性來看，單身者支出會比結婚者來得高，這群人追求個人快樂與成就感，也樂於挑戰完成某項任務，隨之而來也在食衣住行領域帶來改變。情人節也搶單身商機　寵愛自己居家用品熱賣日本趨勢大師大前研一2011年出版《一個人的經濟：成熟市場也有大金礦》一書，提到高齡化、少子化與網路化連鎖效應，年輕人「想要」一個人生活、中年人「愛上」一個人生活，以及老年人「必須」一個人生活。大前研一也說，「一個人」不只是一種生活方式，也是一門好生意。電商松果購物分析發現，三、四年前的西洋情人節或七夕檔期，熱賣商品多為男女用禮品，像是化妝品或是手錶等。不過，2019年相關節慶檔期，反而是寵物商品熱賣，毛小孩產品占該檔期業績四成，顯示寵物陪伴在現代社會的重要性。另外，今年七夕期間，松果購物生活居家用品表現亮眼，藉由關鍵字進入網站者，又有七成為25到35歲年輕女性。松果購物進一步分析，像是沙發床、小家電等居家用品表現特別突出，在8月的兩週檔期，七星級飯店抗菌防蟎枕頭與多功能沙發床都達到週銷1,000組的成績。另外，可當椅子又有收納功能的貨櫃椅與快煮美食鍋，則有週銷100組表現。松果購物觀察，與家庭客群相比，單身族群或類單身的外宿族，傾向購買小容量但具備多功能的產品，一方面節省存放空間，二方面也符合個人需求。黃兆仁也提到，單身者或類單身者可能更願意花錢在居家用品，因為他們更看重居家環境的舒適性能不能幫他們有效恢復元氣。因此，除了一人居家用品，也帶動簡易健身設備與視聽器材的商機。 多功能、小分量當道　一人用迷你家電夯Global Mall環球購物中心表示，在新北中和店觀察，今年單人廚電銷售量明顯增長，主要有租屋族，也有家長帶著小孩挑選外宿需要的小家電。今年7到8月單人廚電包括果汁機、迷你電子鍋、烤麵包機等，銷量明顯增長，甚至許多消費者拿振興三倍券來購買，銷量較去年同期增加三成。許多單身租屋女性有意購買果汁機，也帶動「超活氧迷你果汁機」的銷售，不僅方便收納，也具備多項功能，想喝果汁、吃高纖膳食粥，都能快速製作完成。其他熱賣產品包含「微電腦迷你電子鍋」與「電子式智慧型烤麵包機」。前者造型輕巧，加上有11種烹調模式，從烹調白米飯、煲湯到蒸煮食物，一鍋就能完成；後者薄厚片吐司都能烤，還附有麵包升降烤架，能快速加熱各式麵包，具備高度便利性。黃兆仁認為，除了商品之外，單身經濟也讓業者更積極發展不同的商業模式。譬如，單身者相對有較多時間，更樂於在假日進修相關講座；或是也有業者規劃單身旅行團，都是希望在這群人身上抓住新商機。

【圖.文/中信房屋研展室】 中信房屋統計內部10月份成交資料顯示，全台成交持續維持正成長，月增率達2.7%。六都以台中和台南表現最為出色，月成長均超越1成至2成。與去年同期相較，除高雄出現下半年以來首度的負成長外，餘五都依舊保有2位數的正成長，全台年增率為35.1%六都與上月相較，台北市月增2.2%，新北市月增1.2%，桃園市月微減0.9%，台中市月增21.8%，台南市月增15.2%，高雄市月減4.3%。 與去年10月相比，台北市年增40.9%，新北市年增12.4%，桃園市年增60.3%，台中市年增46.5%，台南市年增76.7%，高雄市年減15.1%。 政府喊話奏效 區域各自表現 國內不動產交易在第三季期間走出淡季不淡的佳績，但在進入第四季後的10月間，政府相關單位也接連表達對於房市與房價的關切，交易熱度因而稍見和緩，形成各區域不動產交易各自表現的現象。 近期台中與台南利多帶動土地和預售、新成屋銷售，使得中古成屋交易也聯袂受惠。中信房屋總經理張世宗表示，包括金管會、央行、國發會在內的各單位均對房市提出看法，甚至一度傳出政府將介入打房，雖後來證實目前還時機未到，但部分區域交易熱度確實稍見和緩，這也顯示政府對房市的「喊話」確實奏效。 第四季走勢民眾看法仍屬樂觀 對於政府暫時不會介入房市的表態，張世宗認為當前國內環境正處於由疫情低迷走向復甦的過程，除非房價爆衝遍地開花、經濟表現又已站穩，那麼政府才有可能積極採取介入的對策。 目前不動產市場交易尚屬健康，根據中信房屋調查，民眾對於第四季的房價看法仍屬中性偏多，暫時性的略微降溫有助於延續房地產交易後勢，預期年底前將會是溫和穩定的格局。

【圖.文/中信房屋研展室】 「買房能負擔多少房貸」是購屋人必定會面對的問題。不過其實只要用一道簡單算式，便可知道自己能負擔的房貸總額是多少。 根據中信房屋觀察，一般客戶在決定購屋後首要面對的問題並不是能不能找到符合自己喜好的標的，反而是擔憂自己能不能負擔得起。由於全台各地的房價差異甚大、每個人的財務狀況也有所不同，要審視有沒有能力買得起房，只能先檢視自己的財力再進行購屋評估。 中信房屋研展室副理張漢超表示，買房除非一次付清，否則通常一般人會利用房貸分期還款的方式減輕自己的購屋壓力。銀行在進行貸款人審查時，主要是依據貸款人個人信用狀況、資產與還款能力等金融徵信結果進行審核，並給予適當的授信條件。 張漢超指出，銀行所給定的貸款方案中，以「利率」和「貸款成數」最為重要。以目前年利率條件約在1.3%到1.5%之間、一般人約可以貸得標的鑑估價7成左右來估算，只要將自己的「月收入乘以100」即可算出個人約略的「最適房貸總額」。 以個人為例，若月收入有6萬元，那麼最適房貸總額則為600萬元；若雙薪夫妻每月總收入為12萬元，則最適房貸總額約為1200萬元。 簡單公式背後牽涉「年利率」、「貸款期長」、「月收入」、「房貸負擔比」與「貸款成數」等重要變數。由年利率及貸款期數先計算出「每月平均攤還率」之後，再搭配收入、房貸負擔比、貸款成數算出最終的最適房貸總額。 上述估算因已考量貸款成數的問題，因此要注意的是試算結果並不包含貸款成數外相對應的自備、頭期款及其他稅費、仲介費或裝潢費。 張漢超表示，在不影響生活品質的狀態下，建議每月房貸負擔比以不超過月收入1/3為佳，若是夫妻兩人共同還款，房貸負擔比例可再調高些。至於貸款期數則應該考量個人的年齡訂出最合適的還款期間，雖然有金融機構推出30年甚至40年期輕鬆還款房貸專案，但如果民眾申貸時已屆臨三、四十歲，那麼除非有能力提前還款，否則貸款期拉長也不見得是好事，恐怕會讓你繳到退休都還繳不完！ 由於簡單算式僅是約略的計算，實際能貸得的房貸總額，仍須由申貸的金融機構進行評估細算，購屋人也別忘了在購屋前預先做好個人財務規劃為宜。