【文 / 中信房屋商仲部 王藝樺】 2020東京奧運即將到來，亞洲經濟強權的日本摩拳擦掌積極推動城市發展，要做好萬全準備，因為舉辦奧運是何等大事，除了爭取主辦有可能帶來的巨大商機外，另一個沒說出口的隱性目的即是「宣揚國威」；不過無論是商機、或者是國威，身為主辦國一定會投入大量的資源和金錢來推動與辦理，不管是看的見得硬實力 (硬體建設)，還是看不見得軟實力(科技發展)，同樣在訴說一個簡單卻重要的道理-有望成為帶動「國內經濟GDP成長」的觸發因子。同樣地，對於嗅覺敏銳的海外投資者來說，2020年將是東京光輝閃耀的一年。關於投入的硬實力方面，日本政府投入將近1500億台幣，加強在奧運村、擴建東京有名的國際會展中心及原本就發達的建設，更加強防災再開發事業，將建築改建為防震材質，在建築內設立防災室好預防天災；同時間亦規畫多項大型開發計畫，包括西新宿、六本木三丁目與涉谷站周邊等各再開發地區，這些再開發地區猶如都市更新一般，將原本老舊與不整齊的建物和區域重新賦予新生命，勢必能為東京增添不同的新風貌。至於軟實力方面，日本打算打造機械人選手村和無人駕駛的智慧車，在奧運舉辦期間提供全新的服務與感受，同時也再跟世界各國宣揚日本科技的發展與強大。中信房屋總公司商仲部副理王藝樺表示，首都圈除了基礎建設外，更計畫建設1 個小時內連接成田機場及羽田機場的「都心直達線」，讓世界各國到東京的交通更加便利。再者，2020 年東京奧運更可能為日本創造出近三十兆日元的經濟效益，並增加為數極可觀的就業人口，為此投資客戶著眼於東京人口持續攀升而勢必帶動的房地產需求，再加上漂亮的投資報酬率，包租公、包租婆遂應運而生。王藝樺提出，欲搭上東京奧運前投資列車的包租公( 婆) 們，想要收獲最佳利益，有下列四項準則必須注意： 1. 中長期投資的準備稅制的關係，投資者投入市場做包租公( 婆)，要有心理準備，因為持有五年以上課徵的稅最優惠，再加上每年可觀的出租投報收入，所以起碼要持有五年才最有利，也最能顯現最大的效益。2. 物件產品的挑選為因應奧運的舉辦，欲入手的物件可選擇東京23 區內、距離奧運場館三站地鐵站內且步行至地鐵站十分鐘內為佳的物件；此外，屋齡的選擇盡量在15 年以內，以1-2LDK 的物件為主，因為日本人不喜歡屋齡太舊的房子，所以考慮到之後出場的流通性、保值性和變現性來說，這樣的產品是極具有競爭力的。3. 專業物業管理與仲介公司的選擇因為海外不動產不是自身所有權人能隨時管理與看顧，故選擇一個專業的物業管理與仲介公司是很重要的，原則上建議投資人應該選擇國內合法的知名仲介公司( 目前有從事海外不動產投資的項目)，這樣一來能避免海外不動產成為孤兒，二來也能受到仲介公司的協助，避免不必要的損失與冤枉路；再者，專業的物業管理公司可以成為投資人的代理，代理投資人在日本一切房產的出租與管理，讓投資人成為名符其實的包租公( 婆)，可見專業的物業管理與仲介公司之重要性！4. 匯率風險的判斷投資海外市場的投資人應首重「匯率風險」，所以欲進場的投資人應注意利率與匯率浮動，以目前時間點來說，日幣大幅漲跌的機率不高，匯率持續穩定落在106-120( 美元/ 日圓) 區間；現階段投資人若進場，因應全球金融市場的避險需求，日圓若許還有升值空間，有機會達到房價、匯率與租金投報三贏的局面。綜觀以上所述，從各種面向來看，投資人最晚最晚明年就一定得進場，再遲恐就誤了理想的投資時機，尤其從過往不動產投資的經驗可知，在重大建設或活動完工、舉辦前夕，不動產就可能有機會率先表態，以2020 年東京奧運的時間點來回推，現階段，就是黃金進場的切入點！中信房屋海外不動產推薦：http://global.cthouse.com.tw/  

【文 / Acer.L】 由於銀行資金寬鬆，為了積極爭取房貸客戶、提升申貸意願，已有少數銀行開始推出40年期房貸的方案，搶占首購市場；比較20年及40年房貸資料發現(如附表1)，40年期房貸每月的還款約為20年期的6折，每個月還款壓力相對輕鬆，有利希望兼顧買房與維持生活品質需求的首購族進場買房。幫房東付利息 不如自己買房繳房貸年輕一代首購族，手握資金及每月還款能力通常較中壯年一代薄弱，大多數首購族會先租房子，等到工作若干年後才有能力購買自己的不動產。但租房子這幾年，其實等於是在幫房東繳利息，可以說無形之中又多付了好幾年的利息，如今銀行推出40 年期房貸，每月還款降低，對年輕人而言租不如買，幫房東付利息，何不繳自己的房貸呢？其實首購族你可以  房東換人當 買房改裝出租大利多另外，以40 年房貸、年利率1.8%、貸款1000 萬來看，每月還款約為29,241 元，這樣總價的產品在台北市的北投、文山、大同、萬華、甚至內湖等區域為例，都有機會找到1,000 萬出頭的老公寓產品，若原本標準三房兩廳的老公寓格局每月只能出租18,000 元至25,000 元，但是若改裝成4 間大套房出租，每間套房租金10,000 元至15,000 元，每月合計可收租40,000 元至60,000 元這區間，遠超過每月房貸須繳的金額，這將是首購族翻身的一大機會點，從付房租的房客變收租的房東！ 買房改裝出租 自有資金投報高以投入1,000 萬房貸，改裝成本120 萬(4 間套房)計算，每年出租投報率約為4.28%，扣除每月應繳房貸後，每年可實收約12 萬9,108 元，以投入120 萬裝修成本來看，自有資金年投報率高達10.75%( 附表2)，對置產族更是一大利多。<結論> 小資首購族拼翻身 善用銀行貸款投資不動產為最快捷徑年輕人或許口袋還不夠深，但有一項最大的本錢—青春！「以時間換取資金空間」，若一輩子當房客，只有幫房東繳房貸的份，在銀行資金過多的情況下，若能善用利息較便宜的房貸，除了舒緩繳付的壓力，更可以進一步賺更多的租金收入，將自有資金投報率極大化，效益遠大於付給銀行的房貸利息，因為借貸成本越低對於借錢的民眾就越有利，這個概念說白話即是「用銀行房貸的錢來賺錢」；在房屋市場景氣反轉的階段，年輕人努力工作之餘不妨先多多看房，以尋找地點佳且價格被低估的老房子來改裝為目標，讓自己的首購成為拼翻身的最好機會！但在此提醒一定要特別注意的是，資金、經驗有限的情況下，40 年房貸適用之各項條件必須跟銀行確認清楚，對於房市功課更要做足，或最好尋求專業人士的協助。

文 / 中信房屋商仲部 王藝樺 一、FED介紹「美國聯邦儲備系統」（英語：Federal ReserveSystem，簡稱Fed 與聯準會）是美國的中央銀行體系，依據美國國會通過的1913 年《聯邦準備法案》而創設，主要精神為了避免再度發生類似1907 年的銀行危機，進而穩定金融市場；整個系統包涵聯邦準備系統理事會、聯邦公開市場委員會、聯邦準備銀行、約三千家會員銀行及3 個諮詢委員會（Advisory Councils）。聯準會(Fed) 的組織結構設計是全世界最複雜的，這是因為其制度設計的初衷是為了使聯準會能夠保持一定獨立性，不為個別利益集團和公司控制。 「聯邦基金利率」是聯準會執行其貨幣政策的重要手段，其它次要手段包括調整商業銀行存款準備金率、公開市場操作和調整貼現率等。聯邦基金利率是一個銀行互相支付過夜借款利息的利率，其交替影響著最低貸款利率，通常最低貸款利率高於聯邦基金利率大約3 個百分點，最低貸款利率是銀行向其最好客戶提供貸款的利率。低利率通過降低借貸成本來刺激經濟活力，使一般人和企業採購與國家建設更加輕鬆，通常出現在國內經濟成長較緩慢與停滯時；而高利率通過增加借貸成本來放緩經濟發展，通常出現在國內經濟已較火熱和過度時，故即須調升利率來防止出現泡沫經濟。 二、美國升息與資金走向美國聯準會(Fed) 一如市場預期宣布升息一碼至1% 到 1.25% (2015 年底升息1 碼，這是美國近10 年來的首度升息，宣告零利率時代應該結束，之後聯準會於去年底啟動第二度升息，迄今已連續3 個季度調升利率1 碼)，並維持今年再升息一次的預期，同時也宣布縮減資產負債表計畫細節；縮減資產負債表的方面，如果經濟發展符合預期，預計將於今年開始縮表，最初縮減上限為每月 100 億美元，之後每 3 個月將上限提高 100 億美元，為期一年將達到 500 億美元。 聯準會這次態度較預期強硬，但整體升息步調及縮表速度還算和緩，基本上有助於全球經濟及風險性資產震盪但續強，預期美國在升息後，資金將先回流美國和美金的部位，預計股票市場與匯市將受益，不過也因為股票市場點數已高和升息加重企業舉債成本，所以「聰明錢」將有機會轉進基期較低且穩定的市場，例如新興市場具備低基期、經濟基本面有轉機與政治面穩定等優勢，將有機會扮演接棒的角色 ! 三、台灣目前房地產市場狀況與影響台灣的房地產市場，其實是非常非常迷人的，不過對於沒買房或者口袋不深的族群，相對來說也是非常非常殘酷的，為何如此說呢 ? 我們知道台灣的房地產市場至少經歷四到五次的波段漲幅 ( 次數端看時間與個人認知不同而異)，不過可以確定的是，除了1989 年2 月28 日與3 月31 日政府分別以降低重貼現率與存款準備率以及緊縮貸款等金融措施打壓房價、1996 年「兩國論」引發中國對台發射飛彈事件與2003 年全球面臨SARS 風暴影響外，總體來說，房價幾乎是以左下右上的趨勢往上發展，當然對比於經濟發展幾乎停滯不前的狀況而言，一般民眾的購屋壓力可想而知，但若有享受到房價增值的人來說，財富累積的速度和數量，是感到迷人的 ! 以近期的房地產市場來說，歷經奢侈稅、限貸令與房地合一稅，市場確實已經從多頭慢慢趨於平靜，從以投資客為買盤轉換成自住客為主的市場，加上市場氛圍的影響，房價的追價力道亦不復見，現在全球的超級強國「美國」又開啟了升息和縮減資產負債表一途，台灣的房地產市場會有何影響 ? 以下的討論可以窺見一二 : 1.預期台灣利率升息美國開始升息，並且連三個季度的調升，意味就是一個趨勢的形成，全世界的經濟體都多少會受影響，更別說以出口為導向的島國經濟體「台灣」，簡而言之來說，升息的方向和步驟是確定的，唯有端看國內的經濟和影響，才能確定國內升息的時間點，以目前來看，升息的時間應該在2018 年了，對房地產市場來說，升息多少會加重民眾貸款的負擔，即使一次升息不多，但只要是形成升息趨勢，長線仍然會對市場造成影響，不過國內的變數是在於經濟面，若經濟發展持續沒大幅轉好，相信央行在升息的力道與深度應當有所保留，這部分有待後續觀察。 2.寬鬆貨幣政策已慢慢走向終點除了升息之外，就是縮減資產負債表，這部分仍可繼續觀察美國的持續性，若真如預期發展，那全球寬鬆的資金派對已然結束，原本散在世界各地的熱錢，極有可能駛離停泊的港灣而去，以國內的房地產市場來看，前些日子的鮭魚返鄉或是海外資金流入而支撐的房價，勢必會受到嚴格的考驗，可說是海水退了才知道誰在裸泳。 3. 租金投率過低，影響聰明錢流向剛提到的考驗，最主要是不動產的「租金投報率」。為何近期房地產市場震盪時，許多資金會往海外的不動產流去，除了相對的基期比較低外，至關重要的就是租金投報率，以台灣目前平均毛租金投報率的1.57% 來看，若扣除掉稅費與支出後，淨投報的部分可能不到1%，以這樣的投報率，假使境外的熱錢撤出，國內僅自住的買盤支撐，真的能夠穩住房價，讓房地產市場回到常軌嗎 ? 這點值得深思。 四、結論「大國打噴嚏，小國無不膽寒」，美國升息循環已經確立，造成的磁吸效應，將使各個國家有著大小不一的影響。而對於台灣已經處於低潮的房市而言，就完全沒有可以入手的標的了嗎 ? 那倒也未必，建議較大型的資金挑選「高租金投報」與可改建收益的標的進場，也許市場上高租金投報的標的不多，但假使標的擁有可改建的條件和地理位置，亦可以進場抱局，因為即使短期價格不理想，這樣的標的依然有進可攻、退可守的優勢，比較不需害怕短線價格的波動。 另外，建議我們廣大的民眾，若是有買房需求，應當開始行動賞屋挑房，畢竟投資市場的金言玉律 :「人棄我取，人取我與」，贏家總是與眾不同，不過要進場的標的選擇非常重要，建議選擇不敗的二到三房標準品，這類的標的在市場上長時間流通迅速且保值，可說是自用、出售兩相宜，但挑選標的要留意幾個重點 : 首先，挑選地點可以往精華區更靠近，因為市場尚未穩定，一樣的資金應該可以選擇更精華區的標的。第二，選擇標的的戶數別太多，因為戶數過多的標的，容易出現人多嘴雜的狀況，比較不易保值。第三，二到三房的標準品盡量要有車位，而且盡量是坡道平面的車位，因為這樣的產品多數是家庭單位需要，所以有車位是未來好出售的重要因素之一。以上，為本次漫談美國升息對於不動產市場的影響和建議，我想不論所處的系統性風險多大，只要做好自身的風險管控，依然可以在變動的環境中成為笑著的贏家 !

如果現在你住在老房子裡，或許房價、房租比較便宜，也或許你在等未來都更，不過屋齡老舊的房子所衍生的問題，可能會大大影響你的生活品質，以下列出幾點住老房子的心酸，看看是不是心有戚戚焉……   行動不便長輩難出門        如果家中有上了年紀的長輩，若身體健康倒也無妨，要是行動不甚方便，住在要上下樓梯的老房子裡對他們非常吃力，尤其老人家禁不起摔，一不小心跌倒就慘了，更何況是那些需要坐輪椅的長輩，根本就不容易常出門散心，可是換到有電梯的大樓，對長輩來說比較安全方便。   帶小孩出門 上下樓梯危險又麻煩身為一個媽媽，有些時候要獨自帶孩子出門，如果孩子還小，一定要用娃娃車，雖然為母則強，但帶著推車、媽媽包外加小朋友(還可能是一大一小)，住老公寓上下樓梯會有多累多麻煩多危險…，如果住的比較新的大樓，輕鬆上下樓層，自然減輕媽媽們的負擔。   樓下大門無門禁管理，易衍生安全問題         常常遇到老房子的大門沒關好或是故障，容易讓不肖之徒有機可趁，對於落單晚歸的女生或小朋友就滿危險的，如果是換到有警衛與門禁管制的社區大樓就安全多了，還有監視器可監控住家環境。   公共問題 誰來處理?        住在老房子，樓梯間髒了，電鈴、電燈或大門門鎖壞了，抽水肥，洗水塔這些事要怎麼處理、誰來處理，遇到好鄰居們願意互相幫忙、不管出錢或出力都容易商量協調的，那簡直就像是抽到大吉上上籤，但往往世事難盡如人意，若換到有管理的社區，就會有管委會處理這些細瑣的事務，無需煩惱。   沒人抽菸 卻一直聞到菸味        如果家中沒人抽菸，卻一直聞到菸味，那就是因為老房子的排氣通風管是共同管道，所以鄰居的菸味、炒菜油煙味都會回流到自家中，如果是住在有獨立排氣管線的大樓，就不用一天到晚聞到討厭的味道。   不敢訂宅配 因為沒人簽收!!        雖然網路購物幾乎都可以超商取貨，但還是有些東西只能宅配到府，家人要是也都不在家，住老房子就沒有管理員可以幫忙簽收，根本就不敢訂，送到公司，再扛回家，更累！要是換到有管理的大樓，就不會訂了東西又怕沒人簽收。   永遠都來不及倒垃圾        現在上班常常都是朝九晚九的，又或是晚上要約會，回家時間根本趕不上垃圾車，只好累積到星期六再處理〈萬一週末也外出旅行……〉，若不想上演臭味滿屋，還必須將『倒垃圾』鄭重排入自己行程中。如果住比較新的大樓，地下室就有垃圾集中區，就再也不用擔心垃圾堆在家中的衛生問題。   中信房屋貼心提醒你 該換適合你需求的好房子囉～專業CP值找屋大數據：針對您預算範圍、增值空間、居住區域、理想坪數、生活機能、鄰近交通…等透過縝密精算分析與評比，計算出CP值精算給分～http://buy.cthouse.com.tw/cphouse/     文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令 圖片來源：pinterest.com (圖片連結 https://www.pinterest.com/pin/369858188137352529/)  

#屋主們記起來~記起來~快點記起來！           有太多文章都在教消費者要如何看房、挑房、買房，教你如何第一次買房就上手！教你怎麼賣房子的卻寥寥無幾，如果有一天家裡不夠住了、房子舊了、想當房東了，必須要換房子的時候，又要怎麼順利的把房子賣掉或租出去呢？當然找個房仲來處理，給他鑰匙是最輕鬆省事，房仲可以幫你帶看、找買家，但如果是屋主房東能先做功課，對於加快房子脫手的速度、賣個好價錢都會有很大的幫助喔！   1. 知彼知己 開價有底        當你打算賣房子的時候，首先可上內政部的實價登錄查詢，跟自己房子同路段，差不多屋齡的物件，六個月內的售價都落在什麼價位。再者，最好能撥空親自去周邊看看那些也同樣在出售的房子，把自己當成買方打聽一下行情，注意他人的房子的屋況、外觀、停車位或其他條件，那麼對於自己房子的狀況應該開價在什麼範圍就非常有底，更有把握，屆時開個比平均行情再高一些的價格，讓有殺價習慣的買方有空間可議，製造屋主讓利的氛圍。特別提醒，必須先行了解各項稅額及交易過程可能會支出的費用，也要一併包含在開價內。   2. 讓專業的來！        一般屋主當然可以自己賣房子，但房屋交易的眉眉角角是否有時間、有餘力全部都去研究呢? 在不夠了解房產交易的前提之下，若完全依自己的主觀想法判斷可能會造成錯誤，這時選擇一位有專業知識、熟悉市場的房屋仲介，就非常重要，正因為房子不是他們的，所以才能比較客觀評估房屋的價格與價值，並提供屋主相關建議，及網羅潛在買家。但在挑選房仲時，除了本身的成交經驗，也需觀察其人格特質，是否細心、負責、有熱誠地進行服務。   3. 第一印象很重要        看房時，第一眼印象很重要，這房子得不得買家的眼緣，就看屋主如何將房子「整理」妥當，當然也不能過度裝潢，反倒像是要遮掩什麼大瑕疵、大缺點似的。先行檢視家中那些區域是需要整修與更新，如櫥櫃、牆面、地板、窗戶、大門、衛浴設備…等，也可將室內重新粉刷，增強房子新穎感。   4. 明亮的房子 明亮的希望        買房子最重要的一點就是採光照明，明亮乾淨的房子才會讓人有想居住於此的感覺，所以先將屋內所有的燈光設備檢修更新，提高燈泡瓦數，改善屋內照明，窗簾更新、拭淨窗戶玻璃，讓買方來看屋時，立即感受房子的明亮清新，對於住進這裡就有光明的未來產生想像圖。   5. 收斂個性        自己的房子本就會有自己喜愛的風格特色，但準備要賣房時，家中的擺設裝飾未必是他人喜歡的、可接受的，若想房子順利賣出，建議先把一些極具個性的物品如家庭照片、紀念品、特色擺設等收起來。移除那些太過個性化的東西，讓買家聚焦於房子上，而不是屋主的家庭紀錄。   6. 談笑風生 見縫探底        若屋主有機會親自接待買方，相談過程中，要讓對方感覺舒適自在，降低戒心，進而慢慢探聽買方口風，因為對買家越瞭解就越能掌握交易談判的優勢，如對方的職業、家庭狀況進而推判購買能力，不甚適合的話，和氣婉拒，勿花費雙方太多時間。   7. 有競爭才會有好價錢        大多數買家都會詢問屋主為何要賣房，怕是買到奇怪的物件，有時若真的說出售屋原因可能會影響交易談判，要是對方知道你急著搬家、急需用錢，那可能會使屋主在議價時居於劣勢，故當買家問起售屋原因時，只需態度誠懇的說個簡單理由即可。另外，在談判議價過程中，可時不時透露有不少組買家也同時在出價，營造一種房子奇貨可居的搶手感，在有競爭的情況下，較有機會賣一個好價錢。   8. 換位思考 以誠相待         有時換位思考，你也不希望在未被告知的情況下，用自己的辛苦錢買了一個滿是瑕疵的房子吧。所以主動告知房屋的優缺點，並以書面記載，避免日後有糾紛或法律問題，可降低責任，不讓買家輕易的找麻煩為難。   9. 簽約完成才算數        如果還住在自己的待售屋內，在未完成合約簽訂手續前，先別急著簽另外一間新房的合約，或是搬出去，因為無法掌握買家會不會臨時變卦。   10. 白紙黑字 清清楚楚        為避免交易糾紛，買賣雙方在簽訂契約時，包含雙方當事人資料、房產資料、交易價格、貸款核准日、交屋日期、契約形式、協議完成的事項及其時限、房屋內外的任何附加物與設施之歸屬權皆須明確記載在契約中，最好要有公正第三方作為見證，保障雙方權益。   中信房屋 您最中肯的成家顧問，專業CP值找屋大數據：針對您預算範圍、增值空間、居住區域、理想坪數、生活機能、鄰近交通…等透過縝密精算分析與評比，計算出CP值精算給分，完全透明不保留～http://buy.cthouse.com.tw/cphouse/     文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【文 / Acer.L】 一、何謂都更代拆根據「台北市政府受理都市更新權利變換實施者依都市更新條例第三十六條規定請求代為拆除或遷移土地改良物補充規定」，更新單元範圍內代拆戶占總戶數10％以下，且戶數5 戶以下，實施者可向北市府申請代為拆除。而台北市副市長林欽榮則在3 月22 日召開的「公私協力改革都更效能對策研商會議」投下震撼彈，宣布為強化都更效能，過去的都更案若不同意戶佔總戶數10％以下、或5 戶以下，才可向北市府申請代為拆除，但未來北市府將取消這項限制，最快4 月上路。另外，北市府去年公布「台北市公辦都更實施辦法」，第18 條針對已取得建造執照及拆除執照者，北市府將成立專案小組，建商只要合法取得拆照，就可以申請專案小組，程序啟動後，將暫緩拆、或直接拆？3 個月內就會有答案。 二、新政策條件代拆條件為何?現行規定，當都更代拆戶比例小於總戶數10%，且戶數為五戶以下，建商才能申請政府代拆。日前，台北市政府宣布將取消此限制、按照中央頒布的《都市更新條例》之規定，意即未來只要有三分之二所有權人、四分之三樓地板面積同意參與都更，建商便能申請建築與拆除執照，並且向政府申請代拆。 三、可能產生弊端-建商可以強制都更，不同意戶必須妥協文林苑事件後，北市都更案件需全體住戶百分之百同意才可進行，政府無法代為強拆，不同意戶可有權不參與都更；若代拆限制取消，等於建商將握有尚方寶劍，只要有三分之二所有權人、四分之三樓地板面積同意參與都更，少數不同意戶必須強制納入都更，此舉恐違反居住正義，違背人民居住的自由權益。 四、可能產生利益-精華區土地加速釋出，加速都市更新目前全國五層樓以下住宅約581 萬戶，約占總住宅數量的70.45％，且多數集中在市區，而台北市內30 年以上的房子就有48 萬戶，占全部房子的55%，這些耐震係數及消防設施恐不符合現代標準，未來十年北市老舊房屋更將會進入高峰期，若政府代拆政策能執行，可加快都更腳步，對建商而言，原本精華區土地難尋，在都更門檻降低後，將可增加建商投入都更的意願，對老舊市容的更新有實質上的幫助。 五、對房價影響-老公寓短期看跌，長期看漲未來投資客買老公寓插旗當釘子戶的利潤空間減少，若以短期投資角度，老公寓房價不會大漲，房價將回歸基本面；但長期而言，都更腳步加快，當多數都更案件順利推動後，會有買老公寓換新大樓的比價效應，若該區都更可行，老公寓長期仍看漲。 六、是否能進場買公寓?時間才是最大成本，舉例而言，若買老公寓一坪50萬，預計蓋成大樓後變成每坪75 萬，但等待時間超過20 年，換每坪25 萬的增值，每年投報率2.5%，端看自己能否接受這樣的報酬率；若等待時間在10~15 年內，短期自住，長期投資或可考慮，但是否願意接受現階段爬樓梯及較老舊的屋況，則端看買方本身如何取捨。 <快速結論>買老公寓考量仍在未來的增值潛力，以及該區居住品質是否符合需求，並非每間公寓都有都更機會，但若能做足功課，選擇有都更機會的標的，長期仍有機會投資賺到錢；若是純粹自住考量，只需考慮屋況、房價、地點等條件是否符合自身需求即可。

        實價登錄已施行數年，房產價格從原本只曝光路段區間到未來個戶門牌號碼的交易價也會被公開，資訊如此透明化，以往會被屋主或房仲帶著風向走的情況應會減少，且現在的買方，大多會先上網蒐集資料做功課，對買房其實都很有想法主見。不過，像首購族沒有買房經驗，要是房子看的不夠多，功課做的不夠足，還是可能會陷入賣方的話術陷阱中，在與屋主或仲介交涉的過程中，眼睛、耳朵的雷達真的都要開到最大，看出有疑之處，聽出話中有話，下列舉出8種常見的賣房黃金話術，防止第一次買房的小白兔，誤入叢林。 8種賣房黃金話術 是否純金自己心中要有把尺：   1. 「真的比較便宜啦」這邊的行情每坪至少XX萬元以上，屋主缺錢周轉，已經給你低於行情的價錢了，真的有算你便宜！其實是……區域也有大區域或小區塊之分，還是先看看實價登錄，行情不是賣方自己說了算。   2. 「機會難得 先買先贏耶」這社區評價很好喔，難得有物件要釋出，機會難得，很多人在打聽，要是喜歡動作要快！其實是……刻意塑造多組人馬搶著要買的感覺，讓買方產生怕買不到的心理縮短考慮時間急著出手，可能都還沒搞清楚自己否有買到合理價格，或是這個社區真的適合自己嗎?   3. 「人算不如天算 只賣有緣人」屋主突然被調職，要到別的地方工作，房子賣了轉現金，跟你有緣，剛好搭上屋主要轉手。其實是……很多時候只是投資客編出來的劇情，因為想急著脫手換現金，反正屋主急是屋主的事，房子本身得不得買家的緣，才是重點。   4. 「家人不喜歡 只好忍痛割愛」本來屋主是打算買給父母或子女的，結果家人不喜歡這房子的裝潢，所以只好割愛轉售囉。其實是……可能是投資客利用重新裝潢的方式增加賣相或掩飾房子有瑕疵的地方，希望提高賣價，只不過要買房子或裝潢這樣的大事，都不先跟家人商量好，是不是有點奇怪呢？   5. 「只約特定的時間看房子 小心有不想說的"秘密"......」白天屋主上班，約晚上屋主家比較OK；白天看房子比較清楚，晚上看不看都沒差。其實是……例如房子周邊有些嫌惡設施，可能白天或晚上會特別明顯，或某些日子有小市集，讓周邊交通較壅塞、人潮產生噪音、垃圾等情況，所以刻意避開此物件較不適合看房子的時段，以屋主或其他原因當做藉口，避免買方不喜歡。   6. 「不用擔心 我們都有保固」如果有房子之後有什麼問題，我們一定會幫忙處理，而且有保固，不用太擔心!其實是……為了讓購屋者降低防備心，有些不肖屋主或仲介會刻意隱瞞不妥之處，並一副誠懇掛保證的樣子，讓買家鬆懈，事實上如果房子會漏水、輻射屋、凶宅屋等問題，都必須事前告知，且保固有一定的時間限制，一定要問清楚保固時間範圍、由誰負責保固，簽約時更要白紙黑字載明。   7. 「不動產說明書 只是形式啦」你都直接看房子了，不動產說明書只是一種形式啦；不動產說明書要等成交後才能看。其實是……擔心買方先看了不動產說明書，得知屋況瑕疵等問題後就無意願出手，或害怕有購屋糾紛時，買方會憑此要求房仲負相關責任，所以有些較沒誠信的房仲，遇到買方有此要求，盡量能避就避。   8. 「跟我買，可以讓你貸款貸到8成喔」我們有認識配合的銀行，保證讓你貸款8成。其實是……聽聽就好，因為能貸多少是銀行看房子及貸款人的條件等等決定，一般買中古屋大多只能貸到7成左右，甚至有的只能5~6成，說可貸到8成，是因為剩下那一成會以信用貸款方式進行，且信貸利率較高；假設買方已經簽約，卻又無法貸到8成拿不出足夠的自備款時，只好違約認賠了。           對於房屋銷售人員來說，「話術」是他們的技能與武器，但買賣這件事，要以誠信至上。有意購屋的消費者應該事先做好準備功課，避免被各類話術洗腦，做了不正確的決定，買房是一輩子的事，必須慎重、慎重再慎重！   ※不添加迷湯 純天然誠信配方 中信房屋CP值找屋大數據※ 針對您預算範圍、增值空間、居住區域、理想坪數、生活機能、鄰近交通…等透過縝密精算分析與評比，計算出CP值精算給分～http://buy.cthouse.com.tw/cphouse/       文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

「SALT」不只調味 更幫你挑到好房子       6月初的一波豪大雨，宣告梅雨季正式來臨，鋒面一會兒停滯、一會兒南北飄移，雨下得又大又急，已在台灣各地造成不少災情，許多民眾家中淹水、財物受損，甚至有的家園被沖垮，一生心血瞬間化為烏有。除了梅雨季、接踵而至的颱風季節，強風暴雨不只擾亂日常作息，更有可能威脅財產生命安全，所以選擇一處能為自己與家人遮風擋雨，保障安全的居所是非常重要的事！藉由滂沱大雨，能讓有瑕疵、品質不佳的房子原形畢露，所以才說看房子不僅天氣好的時候去看，天氣不好的時候更要看，才能將物件的好壞看個透徹，不易一些有著華麗糖衣的房子給迷惑。       要如何預防買的房子沒有「遇水則淹(漏)」的問題，看屋時最好謹記這四字口訣，有效提醒自己該注意的細節，避免哪一天走上抓漏之路。 1. 「S」— Search 查詢      要準備買房子前所需要做的功課之一，就是上網搜尋政府單位的公告資訊，其中包含易淹水區域的分佈，如台北市有「積水查報網」可查詢物件周邊近年來的淹水次數、積水深度，確認該區排水系統是否完善，另有國家災害防救科技中心有「災害潛勢地圖網站」，可查詢全台的可能積淹水情況之預測，事先了解哪些區域易有積水之問題，盡量避免購買該區的物件，縮小範圍查找理想的房子。 2. 「A」— Ask 詢問      買房就是要有好奇心，多問多聽多情報，才能多方評估，準確判斷。不妨向周邊鄰居或社區管理員打聽該區或該物件過去有沒有發生淹水的情形，也可詢問附近的商家，大多都是在地人，生意做久了，周邊房市情況大概也略知一二，再去判斷與屋主或房仲提供的資訊有無出入，所以多問準沒錯，有問有保庇。 3. 「L」— Look 查看      常聽到有人說，買房前最好先看個30~50間再出手，應該是要訓練購屋者的眼力與判斷力，要是看的不夠多、不夠仔細，很容易被好看的裝潢、利多的話術給矇騙，所以一定得將房子內外都完整檢視1~2遍。例如房子的天花板、牆面、地板、窗框、冷氣孔等處，注意觀察是否有水痕、壁癌、發霉等狀況，若房屋外牆有變黑的樣子，則可能已有壁癌。 4. 「T」— Touch 觸摸      看房子除了用眼睛看，還要再加上萬能的雙手，用手摸牆壁、地板檢查，感受是否有水氣滲出；撫摸牆面是否有不平整的隆起、發泡、必要時用手輕摳牆面，看看油漆是否很容易就剝落，若有發霉變形、反潮等現象，代表這房子漏水的問題頗為嚴重。         然而，有些屋主為了增加房屋賣相，想賣個好價錢，就會以重新裝潢粉刷，或用大型家具佈置現場等方式，遮掩漏水瑕疵，若發現裝潢出現不合情理的加釘或包覆情況，大概就心裡有數，屋主欲蓋彌彰的行為，因此看房買房一定要親力親為，詳讀不動產說明書有無註明漏水，否則一不留意買到漏水屋，就欲哭無淚，小心求償無門。   ※ 買房新思維，中信房屋全新推出CP值找屋大數據技術 ※ 針對您預算範圍、增值空間、居住區域、理想坪數、生活機能、鄰近交通…等透過縝密精算分析與評比，計算出CP值精算給分～http://buy.cthouse.com.tw/cphouse/     文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令