【文 / 中信房屋商仲部 王藝樺】 共享經濟的崛起共享經濟（Sharing economy），又稱「租賃經濟」- 這個術語最早由美國德克薩斯州立大學社會學教授馬科斯· 費爾遜（Marcus Felson）和伊利諾伊大學社會學教授瓊·斯潘思（JoeL.Spaeth） 於1978 年發表的論文（Community Structureand Collaborative Consumption:ARoutine Activity Approach）中提出；但此現象卻是在近幾年開始流行的，其主要特點是，包括一個由第三方創建的、以信息技術為基礎的市場平台，這個第三方可以是商業機構法人、組織或者政府，個體或個人藉由這些平台，交換閒置或多餘物品、空間、知識、經驗，來籌集或賺取分享的利益。常見的型式有公共自行車、汽車以及不動產住宿空間共享等，在此同時，共享經濟又具有弱化擁有權、強化使用權的作用；在共享經濟的體系下，人們可將所擁有的資源有償租借給他人，使未被充分利用的資源獲得更有效的利用，進而使資源的整體利用效率變得增加許多。 日本不動產與住宅住宿事業法將自己空置的房間或住處作為「民宿」，有償出租給遊客的法案「住宅住宿事業法」，又稱民泊新法，已經於2017 年6 月9 日在日本參議院通過；換言之，民泊新法具備法律效力，新法規定普通住宅可作為有償住宿設施的營業標準，房東只要向地方政府登記後，就可在規定的區域內，以全年180 天作為上限提供有償的民宿服務，法案最快2018 年開始實行。由於法案的正式通過，遊走在灰色地帶的民宿( 分享經濟的概念)合法化，屋主只要在合乎規範的前提下，就可將自己的房屋、房間出租作為民宿使用，估計可望創造出兩千億日圓的產值，日本電商企業樂天（Rakuten）非常看好這波民泊前景，設立繁體中文網站和平台，寄望吸引亞洲遊客預約住宿，預料將與美國的Airbnb 平台形成競合。此外，這對以收取租金、創造高投報率為主的海外置產族群( 聰明錢)更是一大商機，在出租民宿合法化後，置產客就能放心地、合法地賺取租金! 民宿物件的挑選與商機中信房屋商仲部副理王藝樺表示，隨著2020 年東京奧運即將來臨，尋找民宿物件更應選擇東京為優，若置產客預算充足的話可找尋距離場館近 3 個地鐵站以內的地點，或者是步行 10 分鐘內可達的距離；若預算相對有限，則可放寬標準，選擇離地鐵站步行 10 分鐘以內可到達的地點。另外，礙於日本人不喜歡較舊的房子，物件的挑選以屋齡15 年左右的中古屋為主，除了收租投報率有機會比新成屋高出兩倍以上外，日後出售時又可兼顧保值性，可說是進可攻、退可守的好選擇。王藝樺認為，日本當地雖有專業的「物業管理公司」代為房東管理，但尚缺乏「日租代管」的公司，物業管理公司若可趁勢開辦「日租代管」服務，可促進許多非日本籍的投資客、置產客前往投資，讓整個市場更為活絡，是一個極新穎的商機；還有，「日租」民宿相較於「月租」，投報率可能高出更多，雖然日租客源較不穩定，但單日租金高，若以一間月租15,000 元的套房為例，日租一日租金設定為 2000 元，一個月僅需出租不到 8 天就可以和月租金額打平，假設與合法的分享經濟平台配合好，入住率拉高，投報率將相當驚人和可觀。 結論日本政府通過住宅住宿事業法，猶如打開「潘朵拉的盒子」一般，好處是可以更促進經濟的發展，讓海外的置產客和聰明錢更加順勢流入( 原意是為了胃納2020年東京奧運所到訪的觀光客，以彌補目前不足的飯店與旅店量)，若單純以這樣來看，立意是很正向的，不過值得注意的是，現在日租民宿的開放合法，對飯店產業的衝擊、日租民宿的公共安全和檢查與後續競爭下可能產生的各種混亂…等等，在在都將考驗著當局者的智慧與解決的能力，需要配套措施相對跟上，但可以想見的是，隨著日租民宿的合法與上路後，就海外的置產客與聰明錢而言，無疑更加相得益彰；日本不動產較低的基期、較高的投報率，再搭配做多的政府法律，2018 年依然是投資日本不動產的黃金時機! 中信房屋海外不動產推薦  https://global.cthouse.com.tw/  

文 / Acer.L 內政部通過「地籍測量實施規則」修正草案，自2018年起無論預售屋、新成屋的「屋簷」、「雨遮」，全都刪除以附屬建物測繪登記的規定，一律不登記（不計坪）也不計價。內政部表示，從2011年5月1日起實施「屋簷、雨遮登記不計價」措施，但僅針對預售屋，不適用其他新成屋，常發生消費者混淆的情況，屋主在購買預售屋時屋簷、雨遮登記不計價，卻在成屋賣出時又將屋簷、雨遮的坪數計價出售，造成炒作預售屋套利的空間。 建商利潤減少 轉嫁消費者新屋房價短期將上揚原本建商「屋簷」、「雨遮」計入坪效試算，銷售面積可增加5% 以上，若無法計價，減少的利潤勢必仍轉嫁至消費者，未來新屋及預售屋每坪售價恐增加，原本單價100 萬，會變成105 萬，短期新屋及預售屋將上揚。房價長期仍會回穩投資客進場買預售屋誘因降低舊制投資客買預售屋只計算不含雨遮、屋簷的面積，但等到新成屋，以同樣單價出售，由於雨遮列入可售面積，等於可售面積增大，往往能賺到一筆價差。新制一旦取消登記，投資客買預售屋無賺取價差空間，投資炒房的誘因減少，就新屋房價長期來看，短期雖上漲，中長期因投資套利空間減少，房價仍會持平回穩。新制上路 新屋市場宜觀望買房首選低公設中古屋2018 新制即將上路，建商會選擇自行吸收成本薄利多銷，還是轉嫁消費者調升房價? 端看市場買氣而定，建議新屋市場短期仍應觀望，待價格穩定之後再進場，買房仍應考慮低公設、低管理費的中古屋，較為安全。預售屋實價登錄仍有時間差首購族建議買中古屋 資訊相對透明由於預售屋從購買至交屋可能需2 至3 年，市場行情在這期間或許會出現重大變化，這重大變化也包含政策轉變對房價造成的波動，所以購買預售屋從購買時間點到交屋登錄價格資訊，恐需兩三年的等待，才可窺探整個社區的價格全貌，對於沒有買房經驗的首購族，應避免與投資客競購新屋；而中古屋相對有實價登錄資訊做為參考，可以貨比三家再進場。

文 / 中信房屋商仲部 王藝樺一、目前世界主要股市 經濟體之狀況由上波2009 年金融海嘯至2017 年，全球經濟從谷底反彈、慢慢回升，而全球主要股市也在資金行情引領下，走了將近5-10 年的多頭，多頭派對能延續到何時或者即將曲終人散，就成為大家最關心的話題；其實，基本上只要龍頭霸主美國升息腳步未停，多頭趨勢應該就不會結束，但值得注意的是，「迎接2018新的一年，投資市場的高低基期轉換，將是勝敗之決定關鍵。」以今年世界主要股市或經濟體表現來看，美國的道瓊工業指數今年漲幅24.18%、德國的Xetra DAX 指數漲幅15.28%、日本的日經225 指數漲幅17.01%、英國的金融時報指數漲幅7.02%、香港的恆生指數漲幅30.77%，最後再加上南韓的綜合指數漲幅21.87%與台灣的加權指數漲幅為12.08%，從以上今年各國的經濟櫥窗可以窺出，2017 年成熟經濟體的表現非常不錯，基本上投資人在今年度若把投資部位放在這個籃子裡，投資報酬率可以想見有多豐碩，除了英國的金融時報指數漲幅不到10% 外，其餘的都有雙位數以上的幅度，而在投資人開心之餘，2018 年該何去何從、如何資產配置呢? 二、基期高低--決定勝敗「基期」是報告期的對稱-- 是某一時期的價格水平與另一個時期價格水平對比計算的相對數。一般把作為對比基礎的時期叫做基期，把與之進行對比的時期叫計算期或報告期。通常在做高低基期比較時，一剛開始都要先做該種類、該商品或該市場本身由歷史軌跡演進的比較，簡單來說就是標的本身在這個時間點與之前歷史高低點的比較，從而得出目前是屬於高基期或是低基期。而持有聰明錢的投資人們，在做投資部位的資產配置時，一定要秉持「高低基期轉換」的概念去執行，絕對不能過度迷信過去高績效標的，進而忽略高基期背後已經產生的高風險，倘若高基期標的一旦反轉，除了可能吃掉原本的利潤後，更可能侵蝕到原本投入的本金，反而得不償失；如果投資人有效利用轉換概念，把投入在高績效高基期的標的部位，轉換一定的比例到另一個低基期之合適標的上，這樣一來不僅降低了一定比例的風險外，假使高績效高基期的標的還有末升段漲勢，手中依然保有一定比例的投資部位，算是一種進可攻、退可守的策略 !三、高低基期策略轉換原則上在做跨產業的高低基期轉換策略時，風險是一定有的〈每個產業或市場的風險係數都不同〉，因為處於低基期的標的大部分有其道理，故投資部位要做轉換時，切記要有相當的研究與了解，方可膽大心細的做配置轉換，不過低基期的標的如何挑選適當可進場的?就成為聰明錢的投資人必修的課題，筆者建議，我們可以從投資大師巴菲特的「價值型投資法」窺見其中奧妙，簡單來說，即是投資人用低於" 企業真實價值" 的價格，買進能長久經營的績優標的，如果更收斂其意涵，就是買進處於低基期、但是經營績效好的公司或投資標的。以最近台灣的股市來看，適時的賣出高基期漲多的電子股，轉進基期低但績效好的金融股，或者跨市場、產業的轉換，賣掉高基期漲多的股票，轉入低基期的黃金和大眾物資，假如對台灣房地產市場有所興趣的投資人，亦能參考像國巨公司的陳董一樣，申讓一定比例的股票，把資金轉進低基期的房地產，名人的資產配置或許值得我們留心!四、國內房市低基期打底 留意大眾物資、黃金低基期反轉展望旺旺來的2018 年，全球經濟隨著火車頭美國的加速復甦，再加上俯拾即是的熱錢，在在都說明2018年仍是續旺的一年，當然世界主要的股票市場漲幅已多，牛市是不是仍能再「牛逼」下去讓人有點擔心，不過聰明錢如果能適時地轉換到優質的低基期標的去，應該就能持盈保泰、守住得來不易的投資盈餘，筆者建議2018值得注意的投資方向如下: 2018年值得注意 投資新方向:Ø 國內房市Ø 大眾物資和黃金Ø 新興市場 大眾物資、黃金這類商品投資標的，都有其應有的循環週期，若能在低基期時進場，等到循環往上時都有不錯的成果；另外，新興市場也是2018 年撿黃金的好地方，相對於這幾年飆漲的成熟市場經濟，低基期的新興市場充滿了無限潛力。最後，看一下2018 年的房地產市場，雖然目前看來仍沒有極多方的消息與政策，不過由買賣移轉棟數、民眾賞屋與付斡旋的數量來推敲，已經有嗅到房地產市場落底打底的跡象，若以台北來說，本身有自住需求的買方、或者遇到物超所值的物件，要放膽的依自身能力考慮入手，畢竟好的地段區域和物件有限，房地產依然在2018 年的資產配置中占有一席之地! 中信房屋海外不動產推薦：https://global.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】上海戴德梁行2017年12月5日最新發布的研究報告顯示，香港已超過倫敦西區成為全球租金最昂貴的辦公大樓市場。戴德梁行《全球辦公大樓租金概覽》(Office Space Across The World)年度報告統計了全球58個國家215個辦公大樓市場的租金成本情況，對全球新建或翻新的商辦場所依據每位員工辦公空間的租金成本和空間密度進行排名。該研究報告整合5項結論分別於下：(1)倫敦跌至全球第二位，但每位員工辦公空間年均租金為22,665美元，仍是巴黎或法蘭克福租金的兩倍、(2)在香港，容納100名員工的辦公場所租金相當於多倫多為300名員工、馬德里為500名員工、孟買為900名員工租賃工作場所的租金成本、(3)全球每位員工辦公空間的年均租金成本在過去12個月裡增長了1.5％、(4)工作模式和技術應用可能會影響未來的排名、(5)北京全球排名12，每位員工辦公空間年均租金為11,323美元。 上海戴德梁行表示，有限的供應量和中國內地企業的強勁需求推動香港年均租金成本上漲5.5％，至27,431美元。不斷上漲的租金促使越來越多的跨國公司遷離中心市場至成本更低的地區。相比之下，在香港，容納100名員工的辦公場所租金相當於多倫多為300名員工、馬德里為500名員工、孟買為900名員工租賃工作場所的租金成本。 相反，由於貨幣貶值，倫敦的租金成本自2016年以來下降了19％，每位員工辦公空間年均租金成本為22,665美元。巴黎雖然租金成本約為倫敦的一半，並在2017年出現了下降，但仍位居排行榜的前10位。 在過去12個月裡，全球每位員工辦公空間的年均租金成本上漲了1.5％。主要是由於美洲和亞太地區租金成本的上漲，其中美洲增長了4.2％，亞太地區增長了3.4％。歐洲、中東及非洲地區則下跌了1.3％。匯率波動是導致排名產生變化的重要因素之一。對於關注當地租金成本的企業來說，同房地產市場的波動相比，匯率的波動將是他們明年的關注重點。 隨著租金成本的不斷上漲，2017年全球工作場所密度「一定辦公大樓空間內所容納的員工數量」也在增加。雇主們，尤其是在紐約、倫敦、東京和香港等傳統的“影響力城市”(power cities)，希望盡可能提高效率，從而容納不斷增長的員工人數，並從增加的租金成本中獲得最大價值。 戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮傑James Shepherd指出：“在中國大陸，截止2017年9月的前12個月租金整體呈穩定增長，北京的辦公大樓市場仍是最昂貴的。到2020年，供應大潮會出現在中國的一線城市，這會抑制租金價格，租戶可以利用這種局面重新談判租金或以更低的成本尋找到更好的租賃空間。”    報告作者、戴德梁行歐洲、中東和非洲研究部Sophy Moffat表示：「香港和倫敦是目前為止最昂貴的辦公大樓市場，但在數字化時代，二線城市開始以工業時代沒出現過的的方式進行競爭。與全球老牌競爭者相比，斯德哥爾摩、奧斯丁和首爾等城市的排名正在不斷上升。奧斯丁在排行榜中的排名已上升至第21位，但其租金成本仍然比矽谷低40％，然而已憑藉自身優勢成為技術中心。」 「隨著每位員工辦公空間成本的上漲，對雇主們來說，最關鍵的是，在全球競爭激烈的市場上，提供有助於吸引和留住頂尖人才的工作環境，從而最大限度地發揮他們的勞動價值。當工作場所密度過高，或者共用空間的數量過低的時候，就會出現一個臨界點。這兩個因素都可能成為員工們完成工作的障礙。隨著辦公大樓空間和城市之間的競爭加劇，雇主們勢必要在使用者經驗和員工福利之間做出權衡。」 報告指出，從更長遠的角度來看，當人才和企業轉向新興經濟體時，全球的租金成本也將會出現一些調整。預計到2025年，全球500強企業中45％以上的企業將來自新興市場，而1990年這一比例僅為5％。

有點囉嗦用電守則 要活得好好必看啊！近日天氣又濕又冷，民眾除了紛紛拿出厚重的禦寒衣物之外，也開始使用電暖器增高室內溫度，放鬆沉浸在溫暖的家的當下，必須特別注意像電暖器這種高耗能的家電的用電安全，一不小心將有可能引發失火的意外，常看見民宅失火新聞的起因很多都是電線走火、電器使用不當等原因，故家電用品從一開始購入、使用，都必須非常嚴謹的檢視，才不會因為一個小疏失，釀成無法挽回的悲劇。下列數十點用電安全注意事項，雖是老調重彈抑或看起來有點冗長囉嗦(就像媽媽一天到晚在耳邊唸的那樣)，但為了自己與親愛家人的身家安全考量，請好好地、仔細地看過一遍，建立正確觀念，多一分保障。有看有保庇 好好看 好安全 用電守則 :1. 家中的燈泡或其他電器或熱能裝置，應避免長時間過度使用，且勿靠近易燃物品。2. 使用電暖器時，勿靠近衣物或易燃物品，使用時間勿過長。3. 電熱水器應隨時注意檢查其自動調節裝置是否損壞，以免發生高熱引起爆炸。4. 使用電線延長線，不可經由地毯或高掛有易燃物牆上。5. 電器插頭務必插牢，不使其鬆動，以免發生火花引燃周遭的物品。6. 用電不可超過電線許可負荷能力，例如利用分叉或多口插座，同時使用多項電器。7. 增設大型電器應先申請重新裝設屋內配線或電錶後再使用。8. 切勿自接臨時線路或任意增設燈泡及插座。9. 電器在使用時勿讓幼童接近玩耍，以免觸電或引起火災。10. 電源插座勿連結多個延長線同時使用，以免超出使用負荷。11. 外出或是離開該空間區域時，應將周遭的電器用品電源拔除或關閉。12. 勿為美觀或方便收納，將電線對折綑綁，避免電源線內部電線的斷裂或外部絕緣被覆破損，造成短路起火燃燒的情形。13. 清潔電器用品前記得要先關閉電源、確認電線插頭已拔除；勿以濕手觸摸電器、接插頭，或用濕布擦拭電器，千萬不能於潮濕環境使用電器產品。14. 應定期維修及汰換老舊的電器，電器用品如故障時應由專業人士進行維修，勿擅自拆解電器用品以免發生觸電意外。 多一分注意、保一家平安，想買房的朋友，在挑選物件時，若是選擇屋齡較大的公寓或大樓，都一定要詢問清楚屋內的電線管路是否有做過更新、更新多久，要入手老房子也需要有預算上的準備，來重新更換老舊內裡，確保居住安全。 找安全的房子 過安心的生活針對您預算範圍、增值空間、居住區域、理想坪數、生活機能、鄰近交通…等透過縝密精算分析與評比，計算出CP值精算給分，完全透明不保留～http://buy.cthouse.com.tw/cphouse/         文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【文 / 中信房屋商仲部 王藝樺】 當房地產市場在2016年移轉棟數只有245,3962棟，一舉跌破2001年歷史低點的259,494棟(1991年調查以來) ，整體情勢其實十分危急，因為若以技術分析來看，破了2001年的底後，一底可能比一底低，變成左上右下的空頭排列，所幸從2016年底開始，政府不打房的宣示、稅制的改變與貸款成數的放寬…等等，再再讓已經進入冰凍的房地產市場看見一些曙光和溫暖，亦才有2017年房地產市場「微落底」的跡象出現。2017 年不動產市場的整體價量變化，前三季呈現「價微跌、量回溫」的趨勢，時序進入年底Q4 傳統旺季，中信房屋企研室預估，今年交易量可望回到26.6 ～ 27.5 萬棟水準，筆者個人評估今年2017 年的移轉棟數有望比去年達到10%( 兩位數) 以上的成長，是從2013 年的371,892 棟起連跌3 年後首度回升，雖然交易量離26 年來的平均374,638 棟仍有一段，但若今年能呈現兩位數的回升，明年仍能有效成長，這樣一來就可站上並站穩下降壓力線，有機會轉危為安。掌握週期 享財富累積任何大眾物資、貴金屬、以至於金融商品，基本上都有其循環和發展，隨著時間、季節或週期，在不同時間、空間會有其不同的表現；既然有循環的週期，該商品( 指有循環之商品) 在一定的週期循環時，我們就能從過去循環的規律中，得知並且預測其商品的未來走向。台灣的房地產市場，其實可以說是迷人且令人喜悅的，不過對於不想買房、沒買房的族群，相對也是殘酷且令人沮喪的，怎麼說呢 ? 我們了解台灣的房地產市場至少經歷四到五次的波段漲幅，除了1989 年2月28 日、3 月31 日政府分別以降低重貼現率與存款準備率，以及緊縮貸款等金融措施打壓房價、1996 年前總統李登輝的「兩國論」引發中國對台發射飛彈事件，與2003 年全球面臨SARS 風暴影響外，總體而言，房價幾乎是以左下右上的多頭趨勢往上發展，當然對比於經濟發展持平狀況來說，一般民眾的購屋壓力可想而知，但若有享受到房價增值的人，財富累積的速度和數量，是感到迷人且滿意地，所以週期的掌握與否相當的重要。落底訊號與判斷台灣的房地產市場走了幾年的下降趨勢，雖然目前狀況還未有立即可反轉的跡象和條件，但如果以現今主客觀條件研判，最恐慌的下殺段已經發生，，即使後續的落底與打底時間拉長，最差的時間點過了，從中再啟跌勢，其幅度和力道都應不如之前，房市支撐的重要因子分享如下:一、政府不打房且大環境轉佳其實台灣不論是房地產市場或是股市，都屬於很「政策」的市場，政府宣示作多、要投入資源或者擴大投資支出，那台灣整體的GDP、房市股市或者某一特殊行業，就立即會受到激勵而影響，呈現多頭發展；而現在的房地產市場，在政府宣示不打房後，已經有如定錨效應的效果，顯示政府亦不希望房市過差進而影響到整體經濟，另外，大環境同步轉佳，顯示熱錢會增多，假使沒有比房地產更好的投資標的，熱錢再進入房地產的機會就會上升，連帶會使市場恢復合理的供需秩序、回到常軌。二、移轉棟數不破前低且越墊越高不論是何種商品市場，要判斷目前市況皆「唯量是問」。因為商品的價格是虛的，由人和市場所訂出來，假使沒有買方成交，那價格根本不是價格，也稱不上行情，所以說只有量才是真，是實實在在的銀彈顯示出來的結果，價格可以造假、量難以撼動；2017 年的移轉棟數，若以現在來估算，有望較去年呈現兩位數以上的成長，如後年仍較今年增加，且不破2016 年的低點，就可望形成左下右上的上升趨勢，市況將越趨轉好。三、信用管制是否全面鬆綁與房屋稅重新檢討從上述的第一點，政府表明不打房，等於是大方向已經定調，但細節調控的部分，仍然有些許的不同，可以說尚未全面翻正。央行選擇性信用管制是否全面鬆綁? 目前除豪宅仍有限貸6 成上限外，其他管制全數取消，未來限貸令政策走向將關乎到豪宅和高價市場發展；另外，房屋稅與持有稅方面，是否走回輕稅簡政的路子，亦直接影響到一般民眾購買房地產的意願，畢竟，一般民眾收入有其限制，銀彈都會選擇花在刀口上，更不用說稅賦的部分，當然能輕就輕，才能再激起民眾對房市的熱情！四、UVW型落底分析依照現階段各項資訊與訊號來看，目前台灣的房市應已逐步落底，或許因為在落底的初期，尚未形成一個趨勢可供辨別，所以各方仍有許多不同看法，但是只要市場慢慢回到常軌，一切就又會歸於市場供需法則。若我們再深入討論落底的軌跡，筆者認為落底的訊號浮現，其實可以從總體經濟和房地產週期循環窺探一二， L 型、V 型和W 型的打底軌跡機率不大，因為房地產為內需的重要產業，政府不可能放任其L型發展，而V 型反轉與W 型打底的軌跡又和產業型態不太相符，且要短時間立即反彈之機率幾乎可說是微乎其微，最大的發生機率應為U 型底，再則若按房地產週期循環與各項條件配合下( 例如政府政策稅制) ，屆時蓄積多時能量的房地產市場，應該又有一波多頭市場可期，至於何時能判斷脫離U 型底的重要訊號 ?「量先價行」、「唯量是問」便能看出端倪！    

文 / Acer.L 今年7月民眾於公共政策網路參與平台提案「房價改實坪制計價，公設坪數可登記但不計價」，不到一個月便達5,000人的附議門檻，但內政部回應，影響層面太大，還未到立法院階段。此外，行政院長賴清德在近期立法院答詢時表示，他支持實坪制的方向，或許短期內不能達成，但未來內政部應往這個方向邁進，並從成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中，增訂專有或共有部分。若未來房價改實坪計價，對房市可能造成的影響有哪些? 影響一新屋實質房價變高 買方恐進場意願低台北市新屋單價每坪約81.99 萬元( 如附表一及附表二所示)，目前新屋公設比約35%，實際可使用坪數只有65%，若以實坪計價，在建商成本與獲利考量下，新屋房價需再乘以1.53 倍( 註1) 才能維持跟原本房價相同，以均價來算，等於台北市新屋實際每坪單價約125.44 萬，比鄰近國家日本東京的新屋均價77 萬還高( 註2)，恐怕在心理層面會讓買方直覺好貴，進場意願跟著降低。此外，就租金投報率來看，台灣住宅租金年投報率每年只有1.57%，日本為5.02%( 如附表三：亞洲各國租金投報率所示)，就買台北市新屋30 坪而言，花了3 千多萬投資，連每年房貸平均利率1.8% 的利息都收不到，因此購買高總價且公設比高的新屋投資誘因降低。 影響二低公設中古屋 買氣將爆發未來低公設的中古華廈及老公寓產品，由於總價低公設比也低，租金投報率相對較高，將是市場的投資主力，以台北市老公寓均價每坪50 萬初估，實際坪數30坪總價約1500 萬，月租2.5 萬以上，投報率可達2% 以上，仍大於房貸利率1.8%，所以未來房價若採實坪計價，公設比高的新屋在市場恐面臨挑戰，公設比低的中古屋房價有機會再補漲，買氣將會爆發。 <結論> 房地產投資 買低公設中古屋勝新屋雖然各界對「實坪制」的定義未有共識，內政部仍正朝在資訊揭露部分更加精進，未來希望實價登錄的每筆交易資料，可進一步區分為包含公設的建物平均單價，以及不含公設的建物平均單價，供民眾自行比對。 實坪計價對公設比高的新屋買氣有絕對的殺傷力，台北市一坪新屋實坪均價要125 萬元以上，情感上會讓買方難以接受，資金遂轉而進入低總價高投報的中古屋標的，未來房地產投資，買低公設中古屋勝新屋，買方可密切留意低總價中古屋。如以純粹自住角度來看，公設高的房子就像配備較多的車，符合需求、能力與喜好更是選擇的重點。

【文 / 研究發展室】經濟感受度及購屋意願指數雙雙回升自住客購屋預算提高 新北市購屋預算直逼台北市國內不動產市場確定已從谷底回升！中信房屋針對購屋需求端進行的宅指數調查發現，自第三季起，民眾購屋信心已回來了，包括經濟感受度綜合指數及購屋意願綜合指數皆雙雙回升。中信房屋副總劉天仁表示，雖然目前的房市景氣距離2012-2014 年的房市高峰期仍有一段距離，但幾乎可以確定的是，房市谷底已過，甚至自住客的購屋預算亦有提高的趨勢，而且居住新北市民眾的購屋預算直逼台北市，若此趨勢不變，新北市將成為北台灣房市銷售主力市場。劉天仁說，以台北市為例，根據台北市地政局針對成屋市場公佈的台北市住宅價格指數、國泰建設針對新推個案公布的國泰房價指數，及中信房屋針對消費者購屋意願公佈的宅指數調查發現，三大指數的谷底皆在2016 年第四季，之後震盪盤整一季至兩季。其中台北市住宅價格指數自今年5 月回升；國泰房價指數台北市第二季的新推個案房價，甚至超過2014 年房市景氣時期的價格；中信房屋針對消費者進行的購屋意願的宅指數調查也發現，購屋信心在2016 年第四季最薄弱，但在經過兩季的盤整後，第三季亦呈現上揚的格局。劉天仁認為，第三季宅指數的調查結果，幾乎可以確定是未來數年房地產市場的雛型，包括以自住客為主的房地產市場；新成屋、中古屋及預售市場的此消彼長態勢；產品定位總價帶的設定，以及貸款的還款期限延長至30 年至40 年，造成購屋客層年輕化等趨勢。 脫離價格下跌暴風圈 跟著經濟成長緩升目前房市確定已脫離價格下跌的暴風圈，但要恢復2012-2014 的榮景也不容易。劉天仁表示，根據宅指數的調查發現，包括六都及新竹縣市，有購屋意願的民眾，自用的比例在五成至七成五之間，平均為62.3%，創下自2009 年調查以來的次高紀錄。其中，台北市及新北市自用的比例為63% 及64.9%；桃園市為70.9%；台南市最高為72.3%；新竹縣／市、台中市及高雄市分別為58.7%、59% 及53.1%。換言之，由於市場上主要以自住客為主，未來的房價就是穩穩當當，沒有激情，也不會有驚恐，就是跟著經濟成長緩步走升。另外，本次的宅指數調查也發現，由於民眾經濟感受度提升，在購屋信心增加的情況下，自住客購屋預算也提高。以本季與第二季相較，新北市購屋預算增加最多，從第二季的1000 萬增加至1224 萬；台南市從718萬增加至834 萬；桃園市從791 萬增加至861 萬；至於台北市則從1349 萬增加至1371 萬元。劉天仁表示，本次調查顯示，台北市與新北市的購屋預算逐漸趨近，這代表捷運可及性增加情況下，購屋民眾對於台北市與新北市的界線逐漸模糊。若以台北市標準單價約每坪50 萬元估算，該預算可買27 坪住宅，但類似的預算，在新北市卻可購買50 坪的產品。 本次調查發現，自住客甚至趨向於購買新北市較大坪數產品的喜好，更勝於購買台北市較小坪數的產品。也就是說，北台灣的房地產主要推案市場，將從台北市移轉至新北市。