二房東的責任
2019-05-13
文 / 鍾運凱 案例: 老王將其擁有的A 屋出租給大雄,租約明訂出租人「不同意」將房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用,或將租賃權轉讓於他人。沒想到大雄未經老王的同意,擅自將A 屋轉租給小李使用。之後,小李居然因為感情問題在屋內燒炭自殺,搶救不及過世,此時老王才發現轉租的事。老王主張大雄未盡善良管理人維護租屋之義務,且違反租約不得轉租之約定致A 屋成為凶宅;又老王當初以220 萬元購入A 屋,購買後又花費35萬元裝潢,卻成為凶宅而價值貶損達100 萬元,於是向法院提起民事訴訟向大雄索賠100 萬元。 解析: 一、 小李在A屋自殺的行為,是否構成對老王的侵權行為?首先小李訂立租約的對象是二房東大雄,不是老王,老王與小李之間並無租賃契約關係,因此老王無法對小李的行為主張違約。雖然沒有契約關係,但因故意或過失不法侵害他人之權利,或者故意以背於善良風俗之方法加損害於他人,都會構成民法第184 條的侵權行為。小李自殺導致A 屋變成凶宅,價值減損,老王可否主張受有財產上的損害構成侵權行為?實務上對此問題曾有見解。最高法院73 年台上字第1173 號判例認為,物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵。換言之,凶宅不是對房屋造成直接物理之損害或通常效用之減少,亦即非物本體所生之瑕疵,僅涉及經濟性價值之減損。此外,凶宅之價值減損因個人主觀認知及宗教民俗有所差異,亦得藉由時間、記憶等因素或宗教儀式,而淡化或祛除心理不安之主觀因素。又最高法院103 年度台上字第584 號判決,認為自殺雖然導致房屋成為凶宅,但「房屋本身未遭受任何物理性變化,所有權未受侵害」,似乎沒有侵害屋主的權利,不構成侵權行為。高等法院103 年度上更( 一) 字第39 號判決認為,承租人雖於房間內燒炭自殺,惟並未導致房間有何損毀或滅失,自無賠償責任。二、 大雄對於小李自殺一事,是否應賠償老王的損失?關於承租人將租屋轉租或出借給第三人使用導致該房屋受損,民法第433 條規定:「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。」第444 條第2 項:「因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。」然而第三人或次承租人自殺導致租屋成為凶宅,是否符合法條規定的「第三人或次承租人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失或損害」?依前述司法實務見解,似乎認為自殺者不負侵權行為責任,且凶宅並非物理上之瑕疵,非「毀損、滅失」,因此承租人(大雄)似乎無須負責。前述高等法院103 年度上更( 一) 字第39 號判決認為承租人之損害賠償責任,均以承租人違反善良管理人注意義務為前提,而所謂善良管理人之注意義務,係指交易上一般觀念,有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意。承租人(二房東)對次承租人並無監督之義務,且並無未盡注意義務之處,自無損害賠償責任。三、 最新實務見解認為承租人應負責本案例出自高雄地方法院107年度訴字第894 號判決。該判決認為二房東應負賠償責任,應賠償出租人(屋主)100 萬元。理由摘錄如下:( 一) 台灣社會目前之國民感情及風俗係鼓勵人們應珍惜生命,而不認同自殺行為,且自殺雖係個人自己結束生命之行為,但「選擇死亡」尚非憲法所保障之自由權範疇,從而,自殺行為依台灣社會目前之國民感情及風俗,應認屬違反善良風俗之行為。( 二) 在他人所有房屋內自殺死亡,易造成一般人對該房屋有嫌惡、畏懼之心理,及對於居住其內之住戶,產生心理之負面影響,礙及生活品質,且因一般人心存陰影而排斥承租或購買有人自殺之房屋,亦將導致該屋之交易價值減損及流通障礙,影響房屋所有權人之使用、收益,故在他人所有之房屋內自殺死亡,當屬社會道德通念上不能接受之行為,而有背於善良風俗。( 三) 自殺者明知該房屋非其所有,當可預見倘其於該屋內自殺死亡,將使該屋成為俗稱之凶宅,日後有難以出租或出售,其仍執意為之,造成該房屋貶值,致房東受有房屋貶值之純粹經濟上損失,自難認無故意存在,應就其故意行為造成房東之損害負賠償責任。( 四) 承租人依民法第433 條規定所負之責任,係「代負責任」,即承租人對於同居人或第三人應負侵權行為責任之事由,代同居人或第三人負賠償責任而言,倘該等同居人或第三人應負侵權行為責任,承租人即應依民法第433 條規定負賠償責任,與承租人本身是否已盡善良管理人注意義務無涉。( 五) 凶宅不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能,在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買,導致該屋之交易價值減損及流通障礙,影響房東之使用、收益,該屋價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失,甚至更甚於物理性毀損、滅失,此種情形,非民法當初立法時所得預見,法院於處理此種事件時,自應類推適用其性質相似之法規加以解決,以因應時代與社會環境變遷,補充法律規定之漏洞。四、 結論根據上述最新實務見解,本題房東老王可類推適用民法第433 條之規定,請求二房東大雄賠償其100萬元損失。此外,如果租賃的房屋是「住宅」且二房東是「包租業者」,根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第3 條第5、6 款規定,包租業者也要「經營租賃住宅管理業務」,而「租賃住宅管理業務」又包含一切與租屋管理有關之事項,換言之,包租業者之義務即包含房客(次承租人)之篩選、房客日常生活之注意、異常情況之處理及預防。假如因為包租業者的失察,導致房客在租屋內自殺,包租業者對於出租人(屋主)可能要負損害賠償責任。畢竟相較於一般的轉租人(二房東),包租業者作為專業的租賃服務機構,應負擔較高的義務。  

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在自己的土地築牆擋路也算犯罪嗎?
2009-10-08
  案  例:    大老闆鍋抬民觀察到景氣有復甦的跡象,經濟寒冬似乎要過去了,尤其房地產市場漸漸復甦,因此想把資金投注在不動產上。鍋老闆想起雲林還有一大塊土地沒有使用,乾脆拿來蓋房子,景氣回升之後高價賣出就能大賺一筆。於是鍋老闆向銀行申請貸款,在那塊土地上蓋了三棟房子,其中一棟「紅海居」位在土地的最內側,沒有對外連接的道路,因此鍋老闆在土地上預留一條私設道路,可以對外連接。沒想到景氣不如預期的好,幾年後,房地產市場不但不見好轉反而大跌,連科技業也受到金融海嘯的衝擊。鍋老闆資金調度出現困難,因而無法按期償還銀行貸款,結果銀行向法院聲請拍賣鍋老闆名下的房子。      小演員陳灌蟋為了多賺點錢,經常出售自拍相片給雜誌社。辛苦了幾年,陳灌蟋終於存了一筆錢,他希望能在鄉下買一棟房子,遠離台北的喧囂。然而,看來看去,不是太過偏遠就是屋況不佳,好房子又很貴。朋友建議他去買法拍屋,陳灌蟋也覺得不妨一試。幾個月後,他終於標下一棟房子,無論環境、格局,各方面都相當不錯,而且拍定價格才300萬,根本就是撿到大便宜。這棟房子就是鍋抬民蓋的「紅海居」。      鍋抬民知道「紅海居」以300萬價格拍定,非常震怒。這棟房子花費他很大的成本,當初訂價至少要賣600萬以上才有利潤,竟然被這個只會自拍的陳灌蟋以半價買到。鍋抬民怒氣難消,於是他找陳灌蟋談判。鍋抬民趾高氣昂地說:「知道嗎?你買到『紅海居』也沒用,這房子出入都要通過我的土地,我不讓你過你連家都回不了。不過,如果你要買下那條道路,我可以用500萬賣給你。」陳灌蟋搖搖頭說:「我買房子才花300萬,買道路居然要500萬?你去搶比較快啦!」結果談判破裂。      鍋抬民心想,你不買土地就想通過,天底下哪有這麼便宜的事?於是,在房屋點交前一天,鍋抬民僱人連夜趕工,在緊鄰「紅海居」的自己土地,也就是那條私設道路上,築起一道圍牆。第二天,執行法官與陳灌蟋到現場一看,都傻眼了,公路與「紅海居」之間,只剩下一條僅容人側身通過的窄縫。陳灌蟋心想,難道我住在這裡的每一天,都必須這樣「擠」著出入嗎?真是太可惡了!因此,陳灌蟋一怒告上法院,控告鍋抬民妨害自由。   解  析:一、 所有權社會化      所有權雖然是私人的權利,但如果無限制地發揮個人的自由,逞一己之私,必定與社會共同利益相違背,甚至危害社會。所謂「所有權社會化」,就是指私人所有權,不僅是權利也含有義務,一方面是個人的權利,一方面對社會有應盡的義務,所有權人必須兼顧社會之利益,行使所有權的時候也應該同時顧及公共利益,不能以損害他人為目的。二、 公用地役關係      所謂「公用地役關係」是指私人土地在一定條件下具有「公用物」的性質,雖然所有權人仍保有其土地所有權,但其權利之行使應受限制,不可以妨礙公眾通行。案例中鍋抬民的私人土地已經成為「既成道路」而供公眾通行使用,因此產生了公用地役關係,鍋抬民不可以違反供公眾通行之目的而為使用。這在行政法院61年判字第435號、59年判字第638號、57年判字第276號、57年判字第32號、53年判字第157號、46年判字第39號等判例中,再三確認。三、 不可權利濫用      民法第148條第1項規定:「權利之行使,不得以違反公共利益,或以損害他人為主要目的。」第765條規定:「所有人,於法令限制之範圍內,得自由使用、收益、處分其所有物。」又依據民法物權編的相鄰關係,第787條規定:「土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害,應支付償金。」第788條規定:「有通行權人於必要時,得開設道路。但對於通行地因此所受之損害,應支付償金。」第790條:「他人有通行權者,土地所有人不得禁止他人侵入其地內。」案例中鍋抬民的土地已經設為一條私設道路,其所有權的行使,應當受「道路使用」這個「目的」的限制。何況陳灌蟋對於該「私設道路」有通行權,依法甚至可以自行開設道路,鍋抬民不能禁止陳灌蟋通行,頂多向陳灌蟋請求支付償金而已。   結  論:      鍋抬民雖然是在自己私設道路內建築圍牆,仍然構成妨害陳灌蟋的通行及居住,鍋抬民對於其所有權之行使,屬於「權利濫用」。而憲法第10條規定人民有遷徙居住之自由,國家有責任保障人民的遷徙及居住安寧,使其免於不法干擾。對於物質或精神作用之外力強暴、脅迫,國家應該為人民排除。所謂「強暴脅迫」,是指以實力不法加諸他人,但不以直接施於他人為限,如果間接施於物體而對他人造成影響,也算強暴脅迫。因此,鍋抬民建造圍牆用來阻礙陳灌蟋的通行、遷徙、居住,已構成刑法第304條第1項以強暴妨害人行使權利罪。      鄰居關係,貴在講信修睦,守望相助,所謂遠親不如近鄰。鍋抬民以這種方法逼迫陳灌蟋向他購買土地,不但破壞了鄰居和諧,自己也構成犯罪,得不償失。crack car loan new online
房東的留置權
2009-10-08
案例:      某甲向某乙承租房屋一棟,租期兩年,每個月租金2萬元。由於經濟不景氣某甲失業了,無力繼續繳房租,於是在房東某乙不知情的情況下,某甲悄悄搬家了。某乙得知某甲搬家相當生氣,因為某甲積欠三個月房租未繳,而且行蹤不明讓某乙催討無門。某乙開門進屋後,發現某甲走的相當倉促,不但室內凌亂,牆上還掛著一幅水墨畫沒帶走。某乙請人鑑定後發現該畫竟然是張大千的真跡,價值在100萬元以上。試問,某乙該如何處理這幅畫以滿足自己的債權呢? 解析:一、 何謂留置權?      所謂「留置權」,是民法上的一種「物權」,例如抵押權人對抵押的不動產有優先受償的權利,留置權人也可以在他的債權未受清償時,留置該動產。留置權的發生,必須是債權人占有他人的動產,而且債權的發生必須與該動產有「牽連關係」。所謂牽連關係,例如汽車維修廠商對於客人未付的維修費用,與該送修的汽車之間,就有牽連關係;房屋出租人的租金債權與承租人留在屋內的動產,也有牽連關係。但如果債權人一開始就知道該動產不是債務人所有,或者因為重大過失而不知,則沒有留置權。例如送修汽車之人有出示行車執照,汽車不是送修之人所有,而修車廠明知或者疏未察覺(汽車維修費用的債務人是送修汽車之人,不是汽車所有權人)。二、 租賃關係產生的留置權      民法第445條第1項規定:「不動產之出租人,就租賃契約所生之債權,對於承租人之物置於該不動產者,有留置權。」本條之規定僅限於「不動產」的出租人才有適用,而且只能就租賃契約所生的債權行使留置權。例如租賃契約終止後留置權的標的物必須置於該不動產,即使出租人未占有該動產,留置權也能發生。      此外,對於「禁止扣押」之物不得為留置。所謂「禁止扣押」之物,依強制執行法規定,是指:1、二個月間生活所必需之食物、燃料、金錢;2、必需之衣服、寢具及其他物品;3、職業上或教育上所必需之器具、物品;4、勳章及其他表彰榮譽之物品;5、遺像、牌位、墓碑及其他祭祀、禮拜所用之物;6、未與土地分離之天然孳息不能於一個月內收穫者;7、尚未發表之發明或著作;8、附於建築物或其他工作物,而為防止災害或確保安全,依法令規定應設備之機械或器具、避難器具及其他物品。三、 留置權的效力      留置權發生後,出租人得留置該租賃不動產內承租人所有的動產,如果承租人趁出租人不知而把留置物搬走,出租人可以提出異議。但如果被取走之物是承租人執行職務所需之物或為通常生活關係所需者,例如廚師的烹飪用具,則出租人不得提出異議。出租人一旦提出異議,可以不聲請法院,逕行阻止承租人取走留置物,而且在承租人離去租賃的不動產時,還可以占有該留置物。此外,如果承租人趁出租人不知,或者不顧出租人的異議而將留置物取走,出租人有權終止租賃契約。四、 留置權的消滅      留置權因下列幾種原因而消滅:第一、承租人取走留置物,並非趁出租人不知或出租人沒有提出異議。第二、承租人提出擔保。第三、第三人因善意取得該留置物的所有權或質權。例如承租人在出租人不知的情形下,在公開的市場出售留置物,而被善意第三人買到,此時出租人不能再對善意第三人主張自己對該物有留置權。五、 留置權的實行      出租人實行留置權,必須債權已屆清償期(例如已經到期的租金),且必須定一個月以上的相當期間,通知承租人,並且聲明「如不於該期限內為清償時,即就其留置物取償」,如果留置物為第三人所有或存有其他物權而為出租人所知者,也要一併通知。如果無法通知(例如承租人行蹤不明),於債權清償期屆至後,經過六個月仍未受清償時,出租人也可以實行留置權。      實行留置權依法準用實行「質權」的規定,方法有三種:1、拍賣留置物,就其賣得價金而受清償。2、與承租人或留置物所有權人約定取得留置物的所有權。3、約定以拍賣以外之方法處分留置物。拍賣留置物也可以經公證人、警察機關、商業團體或自治團體的證明,依照市價變賣之,但在拍賣或變賣前,除非有無法通知的情形,仍應再次通知留置物所有權人。六、 結論      某甲積欠某乙房租三個月,共6萬元,某甲又在房屋內留有張大千名畫一幅,某乙對於該畫自可主張留置權。此時,某乙得發出存證信函給某甲,表示反對某甲將該畫取走的意思,並聲明:「請台端於文到一個月內清償積欠的租金共計6萬元,如逾期未清償,本人將就上述之留置物取償。」依題意,某甲行蹤不明無法寄送信函,依民法第936條第3項之規定,於債權清償期屆至後,經過6個月仍未受清償時,某乙亦得行使留置權。crack car loan new online
簡介地役權
2009-10-08
§ 案例      某甲想在其擁有的A土地上蓋房子,然而北側的聯外道路太窄,路線又過於彎曲,如果能在鄰接南側的B土地上開闢一條較寬的道路,不但與高速公路的距離能夠縮短許多,將來房子的價值也能大大提高。於是某甲與B土地的地主某乙達成協議,每年支付地租10萬元給某乙,讓他開闢道路。解決了道路問題,某甲便開始蓋房子,沒想到房子剛蓋好,某乙就將B地出售給某丙。新地主某丙主張收回B地,除非某甲每年支付30萬元租金,否則不能繼續使用道路。某甲心想,每年30萬元也不算太貴,但他擔心將來某丙又將B地賣給他人,又必須重新訂約,更糟糕的是,萬一新地主根本不同意開放通行怎麼辦?有沒有一勞永逸的辦法呢? ※ 解析一、 何謂「地役權」?      所謂「地役權」是指為了增加土地的的利用價值,使地主對土地的「支配力」能達到他人土地的權利。民法第851條:「稱地役權者,謂以他人土地供自己土地便宜之用之權。」增加了利用價值的土地稱為「需役地」,而因此使用收益上受到限制的土地稱為「供役地」。例如需要對外通行的土地是需役地,而被通行的土地就是供役地。除了「通行地役權」之外,包括引水、排水、汲水、建築、放牧、採取砂石等等,都可以設定地役權。      為了調節相鄰土地之間的利用,達到「物盡其用」的目的,民法在所有權章(第775條~第798條)有「相鄰關係」之規定,其作用與地役權相同。然而相鄰關係是基於法律規定最小的調節,目的在使土地所有權能發揮其基本功能。如果超過其基本功能,要產生更大的利用價值,則必須有從屬於所有權的其他權利,這就是地役權的目的。      例如土地與公路之間沒有適宜之聯絡,以至於正常的使用發生困難,地主可以基於其所有權,向鄰地所有權人主張民法第787條之「袋地通行權」。但如果土地與公路之間「有」適宜之聯絡,但地主想要採取更好的通行方式任,則只能經鄰地所有權人的同意,不能主張袋地通行權。二、 地役權的法律性質      要發生地役權,必須有兩個土地存在,「需役地」之地主必須在「供役地」上設定地役權,因此,地役權是一種利用他人土地的「物權」。供役地的地主所負擔的義務是「容忍義務」,也就是必須容忍他人使用自己的土地。基於物權的效力,即使供役地移轉給他人,甚至由他人繼承,都必須繼續承受此項容忍義務,而不能主張所有權而排除需役地的利用。此外,如果在同一土地上的同一項利用,已設定地役權,地主又以契約供第三人使用,則地役權優先於該第三人的使用權,這就是「物權優於債權」的原則。三、 地役權的取得      地役權通常須由需役地的地主與供役地的地主之間,訂立設定契約,但也可以由供役地地主單方面的「捐助行為」或「遺囑」而成立。地役權的設定,非經「登記」不生效力,而且其登記必須記載供役地之標示及地役權設定之目的、範圍。土地登記規則第109條規定:「地役權設定登記時,應於供役地他項權利部登記,並於需役地標示部其他登記事項欄記明供役地之地號。為地役權設定登記時,如需役地屬於他登記機關管轄,供役地所在地之登記機關應於登記完畢後,檢附供役地登記用紙他項權利部影本通知他登記機關辦理登記。」      此外,地役權也可以依「時效」取得。民法第769條:「以所有之意思,二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人。」第770條:「以所有之意思,十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產,而其占有之始為善意並無過失者,得請求登記為所有人。」第772條:「前五條之規定,於所有權以外財產權之取得,準用之。於已登記之不動產,亦同。」以「通行地役權」為例,如果地主一開始通行鄰地時,並不知道自己無權通行,而且不是因為過失而不知情(例如地界不清),則繼續公然且和平的通行,長達十年,則有權向該鄰地所有權人請求登記通行地役權。四、 地役權的消滅      地役權在以下幾種情形下消滅:(一)土地滅失,或者事實上不能達到目的。例如「引水地役權」在該水源斷絕後,地役權消滅。(二)供役地被徵收。如果是「需役地」被徵收,則地役權一併被徵收,不當然消滅。(三)存續期間屆滿或解除條件成就。(四)混同。就是需役地的地主取得供役地的所有權。地役權消滅時,供役地所有權人得請求塗銷地役權登記,如果地役權人不同意,得請求法院判決。五、 結論      案例中,某甲為達到增加A地利用價值的目的,與B地的地主訂立契約取得通行權。然而一般的「債權契約」只有在特定人之間才有效力,一旦所有權讓與他人,則無法以該「通行權契約」對新所有權人主張權利。B地出售並讓與某丙後,雖然某乙無法繼續履行與某甲之間的通行權契約,可能構成「違約」而負損害賠償責任,但A地的通行問題還是不能解決。要想一勞永逸的取得對鄰地的通行權,最好的辦法是設定通行地役權。設定後,縱然某丙再將B地所有權讓與他人,甚至某甲將A地讓與他人,無論輾轉讓與多少人,A地的通行權均可獲得保障。crack car loan new online
怎樣才算「凶宅」?
2009-05-02
文◎謝震武律師事務所 案例一:                                                                                               某甲長期失業又罹患絕症,一時想不開,就跑到鄰縣一座社區大樓的頂樓,打算跳樓自殺。然而他摔到三樓時撞到三  樓的遮雨棚,彈到對面大樓二樓的外牆,最後落在一樓院子裡。某甲由於大量失血,被緊急送醫後仍宣告不治,他的家人堅持將他帶回家,四小時後,某甲於自家床上斷氣。           案例二:                                                                                                 某乙因懷疑女友劈腿,約女友到其住處談判。兩人愈談愈僵,某乙一時激憤竟失手殺死女友。某乙殺人後為了毀屍滅跡,將屍體搬至地下室停車場,藏在汽車後車廂,但被鄰居發現形跡可疑,某乙來不及開車就逃跑了。兩天後,警察在  停放於地下室的汽車內找到女屍,但該車停放於某丙的停車位。 b解 析d 一、 出售凶宅,賣方應負甚麼責任?      「凶宅」一詞,在法律上尚無定義,一般係指屋內曾發生他殺或自殺致死事件的房子。由於傳統上,國人對此類事件較為忌諱,尤其在風水方面有不好的影響,因此會降低一般消費者的購買意願。在法律上,「凶宅」可能構成「物的瑕疵」,就買賣契約而言,賣方負有「物之瑕疵擔保責任」。民法第354條規定:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」但第355條第1項規定:「買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。」因此,「凶宅」不是不可以買賣,只是賣方須事先言明,如果隱匿不報,買受人事後可以積極主張自己的權益,並且解除買賣契約。二、 法院如何判定凶宅?       以高等法院97年度上字第486號判決為例。該案事實是某甲自某處10樓跳樓,墜至同大樓2樓陽台死亡。2樓屋主某乙認為某甲自殺使其所有房屋變成「凶宅」,造成該屋價值降低,因此訴請某甲之繼承人某丙賠償其損失。法院認為:一般所稱之「凶宅」其定義按內政部「不動產委託銷售契約書範本」的附件一「不動產標的現況說明書」第十一項:本建築改良物(專有部份)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事;至於民間一般看法之凶宅指曾發生過死亡案件的場所(包括兇殺、自殺、意外致死等)。其實際成交價格約為正常市價之八成。統計結果顯示,非自然身故情形下之不動產其減損後價格為市價之70%至89%為主要意見。房屋發生非自然事故死亡,亦即是否發生凶殺或自殺致死之情形,屬於交易情形應揭露之事項之一,易言之,為影響交易人買賣房地交易價格因素之一;又一般人購屋居住對於房屋有非自然身故情形固多有忌諱,然心態程度不一,亦有可能因宗教或時間或對系爭房屋施以民俗儀式降低此因素之影響。三、 出售凶宅,仲介業者應負甚麼責任?      對於仲介業者而言,最重要的工作及責任就是詳細調查屋況並誠實告知消費者。不動產經紀業管理條例第23條第1項規定:「經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」然而,內政部頒定之「不動產說明書應記載事項」卻無關於「凶宅」之規定。事實上,由於凶宅涉及之事件往往關係到死者及其家屬的隱私,仲介業者非但無權擅加調查或揭發,甚至警察及其他政府機關無正當理由亦不能任意揭露相關資訊。因此,倘若屋主刻意隱匿,仲介業者亦無從發覺。換言之,仲介調查義務受限於其事實上的調查能力,如以一般方法(例如打聽附近傳聞)均無法確認該事件,仲介業者對於凶宅應無責任。四、 明知凶宅卻隱匿出售,有無刑事責任?       無論是賣方或仲介業者,如果明知該屋為凶宅,卻故意不告知買方,可能構成刑法第339條詐欺取財得利罪,仲介業者也可能另構成第342條背信罪。以板橋地方法院97年度易字第1123號判決為例,某甲明知某乙所有之房屋曾有人燒炭自殺,以低價向某乙買進,隨即透過仲介公司轉售予某丙,並隱瞞仲介公司及某丙。法院判決某甲成立詐欺取財罪,並表示:依社會通念,只要不是生病自然死亡而是屬於自殺(不論最後是否是死在屋內)或意外事故而死亡之屋,即是屬於凶宅,較難成交,縱可成交,價格亦會比一般市場行情低很多,被告在購入系爭房屋後要轉賣時,刻意向被委託出售之仲介公司隱瞞屋內曾有人自殺之情,甚至於在不動產標的現況說明書中關於「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然事故」欄位上,勾選「否」。然縱被告所辯在系爭屋內燒炭自殺之人並非死在屋內而是至醫院途中或在醫院才斷氣等情屬實,但被告至少應告知買方即告訴人有關於之前曾有人在系爭屋內燒炭自殺(但不見得死在屋內)之情。五、 結論      案例一某甲最後雖然死在自家床上,但曾於臨縣的社區大樓有自殺行為,對於該大樓而言,自屬重大事件。頂樓平台依法屬於全體區分所有權人共有,對於該大樓全部住戶而言,均屬必須告知的事項。而對面二樓外牆及一樓院子,由於與某甲皆有所「接觸」,該二樓及一樓出售時,最好都要告知買方該事實。案例二某乙殺人之處所,當然成為「凶宅」,且由於盛裝屍體的汽車停於地下停車場,若該地下停車場的產權屬於「大公」或「小公」,則全部擁有持分之屋主,於房屋出售時自必連帶移轉該停車場之持分,亦應告知買方該事件。尤其某丙的停車位遭到某乙放置屍體,該停車位出售時更加必須告知,否則即有隱匿的法律責任。 《中信房屋報導 2009年5月號》crack car loan new online
斡旋金與定金
2009-03-27
文◎謝震武律師事務所 案例:      某房屋仲介公司代售某乙委託的房屋一棟,某甲看屋後表示有意願購買。仲介人員建議某甲先支付20萬元「斡旋金」,斡旋期間自1月5日到1月10日。之後,某甲的太太也前往看屋,發現該房屋有嚴重漏水,於是某甲在1月8日向仲介人員表示不買了。但仲介人員說斡旋金委託書已經提示給某乙,如果某甲不買,必須以書面撤回。於是,某甲寄發出存證信函,該信函於1月9日下午寄達某乙,但某乙卻於1月9日上午同意依某甲的條件出售,並且在斡旋金委託書上簽名。試問:某甲可否取回斡旋金?仲介可否將該20萬元交給某乙? 解析:一、何謂斡旋金?      民法第153條規定:「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。」買賣契約的成立也是這樣,一方(無論是買方或賣方)提出「要約」,他方表示「承諾」,買賣契約就成立了。要約的方式以口頭或書面均可,依當事人的意思決定,並非一定要給付「斡旋金」。然而,實務上透過仲介的房屋買賣,由於仲介居中斡旋,如果買方僅以口頭提出購買意願,賣方往往無法確認其真實性。為了表達買方購屋的誠意與資力,通常買方會交付一筆金錢,由仲介人員持有;仲介人員再將該筆金錢向賣方出示(此時還不能交給賣方),藉以表示買方有明確且認真的購買意願,並進而向賣方商議價格及其他買賣條件,最終促成交易。這筆用來「斡旋」的金錢,即所謂的斡旋金。      法律雖然沒有規定「斡旋金」,但依「私法自治」原則,當事人之間可以自由約定彼此的權利義務,只要不違反公序良俗及強制規定,該約定即屬有效。因此,消費者要確定交付斡旋金會發生何種效力,必須要仔細閱讀相關的契約書及單據。二、斡旋金的效力      斡旋金的作用,雖然主要在於表達買方購屋意願,但一般實務上會將斡旋金的效力與買方的「購屋要約」相結合。換言之,當買方的要約(即購屋條件)得到賣方承諾(即同意出售)時,買賣契約即為成立,而該筆斡旋金也同時轉變為「定金」。也有少數仲介業者約定在買賣成交時,斡旋金將轉為「仲介服務報酬」,消費者支付斡旋金前應仔細閱讀書面條款,才能充分了解自身權益。      此外,斡旋金也可能有「優先要約」或「單一要約」的效力。亦即在要約期間內,支付斡旋金的買方可以享有優先的或唯一的要約權利,仲介公司不得接受其他買方的要約,或其他買方的要約排在後面,待其要約期間過後其他要約才能傳達給賣方。但此種效力應有特別約定,否則基於交易透明的要求,房屋仲介不能隱藏任何買方的要約,而必須全部傳達予賣方,供賣方選擇。三、可否取回斡旋金?      如上述,斡旋金的效力往往結合購屋要約,如果購屋要約失效、到期或撤回,斡旋金就不能獨立存在,仲介人員必須立即返還予買方。例如要約期間五天,但賣方在第三天就以書面表明拒絕其要約,依民法第155條:「要約經拒絕者,失其拘束力。」雖然要約期間尚未屆滿,但該要約既然經賣方拒絕而失效,買方自得取回斡旋金。又例如要約期間五天已過,買方尚未取回斡旋金,而賣方在第六天同意依買方提出的條件出售,依民法第158條:「要約定有承諾期限者,非於其期限內為承諾,失其拘束力。」因此,買方依然可以取回斡旋金。四、定金的效力      定金是一種「從契約」,附屬於「主契約」例如買賣、租賃。因此定金通常存在於主契約成立之後。如果主契約的成立有爭議,支付定金可以「推定」主契約成立。民法第249條規定:「定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。」以買賣定金為例,定金在買賣契約成立後,原則上屬於買賣價金的一部分,例外在當事人違約時,定金會具有違約金的性質。五、結論      依上述可知,斡旋金與定金完全不同,斡旋金是在契約成立「前」用來商議買賣條件的;定金則是在契約成立「後」用來確保契約履行的。雖然依當事人之間的約定,同一筆金錢可以由斡旋金轉換為定金,但由於二者效力完全不同,千萬不可混淆。例如買賣契約crack car loan new online
民法物權編最新修正簡介
2009-03-26
文◎謝震武律師事務所 案例:一、 小林從售屋廣告上得知向老張欲出售房屋一棟,看屋後   相當滿意,於是雙方訂立買賣契約並完成過戶。然而交屋後,第三人陳小姐主張自己原是該屋所有權人,而老張以偽造產權文件的手法將房屋登記在自己名下,然後再賣給小林。陳小姐因此向法院訴請塗銷所有權移轉登記,並請求小林返還房屋。試問小林必須返還房屋嗎?二、 小芳購買獨棟房屋一棟及其基地,建物一樓面積五十       坪,但事後得知該屋後方越界占有鄰地約零點一坪。鄰地       所有權人主張小芳侵害其土地所有權,要求小芳拆屋還       地。試問小芳必須拆屋嗎?三、 馬家四兄弟共有一塊土地,其持分按兄弟排行各為       4/10、3/10、2/10、1/10。馬大認為空地如不使用實在浪       費,提議委由專業的停車場公司經營,馬二同意這個方       案,但馬三馬四反對。試問這個方案可行嗎? 解析:一、民法物權編的修正      民法物權編修正條文於民國98年1月23日公布,依民法物權編施行法第24條第2項規定,修正條文自公布後六個月施行,也就是說,新法將在今年7月23日正式上路。新法基於「物盡其用」及「保障交易安全」之精神,修正的重點在於緩和物權法定主義、確定不動產登記之公信力、改進取得時效制度、調和不動產相鄰關係、促進共有物管理關係之透明化及穩定化、共有物分割方法之多樣化及明確化等,共計69個條文,修法的幅度相當大。二、修正重點(一) 增訂習慣法物權:客觀上具備慣行之事實及主觀上具有法       之確信的「習慣」,即屬具有法律效力之「習慣法」,未       來將可得作為物權取得之權源。例如讓與擔保。(二) 確立不動產登記之公信力:使善意第三人已完成不動產登       記者,不受原登記不實之影響,以保障交易安全。(三) 明確規範區分所有建築物:修正條文第799條至第799條之        2,增訂「區分所有」建築物(即公寓大廈)之原則性規       範,建立完整的所有權制度。(四) 相鄰關係多元化:大幅修正現行法之相鄰關係,並且使相       鄰關係的糾紛得透過法院「形成之訴」解決。例如當事人       僅能以通行鄰地之現況,訴請法院確認有無「袋地通行       權」(民法第787條),未來將可由法院決定通行的方式       及補償金額。(五) 促進共有物的利用:現行法第820條規定共有物之管理需       得全體之同意,缺乏彈性,因此修正改為以多數決為之,       提高共有物之利用。新法的共有物裁判分割方法增加為八       種,將可有效增加分割方法的彈性。(六) 簡化拾得遺失物之處理程序:新法採雙軌制,可將遺失物       報告交存警察或自治機關,亦可向場所管理人為之,避免       拾得人過重之義務。三、案例解析案例一:      小林取得房屋所有權的前提,必須賣方老張有移轉該房屋所有權的權利,否則即屬「無權處分」。依民法第118條規定:「無權利人就權利標的物所為之處分,經有權利人之承認始生效力。」老張將房屋登記在自己名下是基於偽造文書或詐欺的違法行為,該登記應屬無效,實際的所有權人仍是陳小姐。陳小姐又不承認老張的處分(過戶給小林),因此小林取得房屋所有權的登記似乎不生效力。然而新法第759條之1規定:「不動產物權經登記者,推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人,已依法律行為為物權變動之登記者,其變動之效力,不因原登記物權之不實而受影響。」目的在保障善意第三人的利益及交易安全,依法,小林可以保有該房屋的所有權不必返還予陳小姐。案例二:      民法第767條規定:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之;對於妨害其crack car loan new online
夫妻財產制簡介?
2009-02-10
文◎謝震武律師事務所 案例:      郭董結婚時與妻子約定共同財產制,並且經過登記。婚後郭董出錢購買別墅一棟,登記在妻子的名下。多年後,郭董想出售該別墅,但郭太太認為別墅所在地風水好,不同意出售,郭董可否以此理由改用分別財產制?又如郭董在郭太太未同意的情形下,逕自將該別墅出售予邱先生,而邱先生明知郭太太並未同意本件買賣,試問,該房屋買賣契約及所有權移轉是否有效?解析:一、夫妻財產制的約定及登記      夫妻之間的財產關係,可依雙方的意思約定,但我國民法規定,僅能在「共同財產制」或「分別財產制」二者當中選擇其一,如果沒有約定,則一律適用「法定財產制」。      夫妻財產制的訂立、變更或廢止,必須以書面為之,且須經登記,如果沒有登記,則不能對抗第三人。然而,即使有登記,夫妻財產制的登記也不影響其他財產權登記的效力。例如,依民法第758條規定,所有權的移轉須經登記,如已完成所有權移轉登記,縱然與當事人的夫妻財產制有所牴觸,也不受影響。二、夫妻財產制的變更      夫妻財產制的變更,原則上須經夫妻雙方同意。例外情形可由一方單獨聲請法院,將原來的夫妻財產制改為「分別財產制」,但必須符合以下情形之一(民法第1010條):一、依法應給付家庭生活費用而不給付時。二、夫或妻之財產不足清償其債務時。三、依法應得他方同意所為之財產處分,他方無正當理由拒絕同意時。四、有管理權之一方對於共同財產之管理顯有不當,經他方請求改善而不改善時。五、因不當減少其婚後財產,而對他方剩餘財產分配請求權有侵害之虞時。六、有其他重大事由時。      前述的各種情形,原則上都只有一方得請求改用分別財產制,但如果夫妻之總財產不足清償總債務或夫妻難於維持共同生活,不同居已達六個月以上時,雙方均可以前述六種情形之一為理由,請求改用分別財產制。三、夫妻財產制的種類(一)法定財產制:      法定財產制將夫妻之財產分為「婚前財產」及「婚後財產」,婚前財產指結婚時屬於夫或妻之財產。但婚前財產於婚姻關係存續中所生之孳息,視為婚後財產。婚後財產指婚姻關係存續中所取得之財產。如果不能證明是婚前或婚後所取得之財產,則一律推定為婚後財產。又如果不能證明為夫或妻個人所有的財產,則推定為夫妻「共有」的財產。夫妻的債務由個人各自負責,如夫妻之一方以自己的財產替他方清償債務時,即使在婚姻中也可以隨時向他方要求償還。      法定財產制在離婚、一方死亡或改用其他財產制時,婚後財產扣除在婚姻關係存續中所負債務後,如有剩餘,雙方剩餘財產之差額,應平均分配。例外的情形有二:第一,夫或妻個人因為繼承或其他無償取得之財產及慰撫金,不列入計算,無須分配。第二,差額平均分配的結果,如果對另一方顯失公平者,可以由法院調整或免除其分配額。(二)共同財產制:      夫妻婚前、婚後的財產、以及雙方的收入所得,合併為共同財產,由夫妻公同共有。但是「特有財產」仍然由夫妻各自所有,不併入共同財產之中。所謂「特有財產」指(1)專供夫或妻個人使用之物、(2)夫或妻職業上所必需之物、(3)夫或妻所受之贈物且經贈與人以書面聲明為其特有財產者。此外,夫妻也可以約定「勞力所得共同財產制」,也就是只限勞力所得合併為共同財產,其他財產則一概適用分別財產制。所謂「勞力所得」是指夫或妻在婚姻中取得的薪水、工資、紅利、及其他與勞力所得有關的財產收入,例如因員工分紅入股所配發的股票、股息等。      夫妻任一方要處分共同財產,必須徵得另一方的同意。夫妻婚前婚後所負之債務,由共同財產及負債一方的特有財產負責清償。夫妻的一方死亡時,共同財產的一半歸生存的一方取得,另外一半為死者的遺產。夫妻離婚或改用其他財產制時,由夫妻各自取回當初訂約時所存在的財產;而訂約後才取得的共同財產,則由夫妻各得一半。(三)分別財產制:      夫妻的財產各自獨立,各自保有所有權,各自管理、使用、收益及處分,債務也是各自負責。四、結論      案例中郭董想賣房子,郭太太不同意,郭董可否以此理由將共同財產制改為分別財產制?依民法第1033條,夫妻之一方對於共同財產為處分時,應得他方之同意。而該別墅並非特有財產,而crack car loan new online
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