小明委託大雄仲介公司代為出售其名下房屋一棟，委託銷售總價為新台幣1500萬元。之後，老李欲買受該房屋，於是在7月1日與大雄公司簽署購屋要約書，出價1480萬元，經紀人員小蔡將其購屋要約書轉達予賣方小明，小明考慮後，於7月2日上午10點同意以1480萬元出售，並同時在購屋要約書上簽名確認。沒想到，老李簽署購屋要約書後，另一家房屋仲介公司的業務員告訴老李「買貴了」，於是老李在7月2日上午10點20分以電話連絡小蔡，表示「不買了」。試問：老李可否撤回要約？買賣雙方之間是否已成立契約？一、 要約的效力所謂「要約」，指當事人一方欲與他方發生某種特定契約關係的表示，例如買方向賣方表示願以如何條件購買其名下的不動產，此種表示即為要約。民法第153條第1 項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」一般而言，當事人雙解析方要成立契約關係，必有一方先為「要約」，他方再針對這個要約表示「承諾」( 同意) 的意思，契約才會成立。要約的意思表示可以口頭方式表示，也可以書面表示。對於口頭的要約，如果沒有立即承諾，要約就會失效( 民法第156 條)；以書面要約，依通常情形可期待承諾之達到時期內，相對人不為承諾時，該要約也會失效( 民法第157 條)。一般房地產買賣的要約，均以書面方式進行，並且約定要約的有效期間，如果賣方沒有在期間內承諾，要約就自動失效了( 民法第158 條)。要約的效力，依民法第154 條第1 項規定：「契約之要約人，因要約而受拘束。」換言之，要約人原則上不能任意撤回其要約。如果要撤回要約，其撤回必須在要約「到達」對方之前，例如要約是透過仲介公司傳達給賣方，在仲介人員還沒有向賣方傳達之前，先行向賣方表示撤回要約。如果撤回要約之通知，其到達在要約到達之後，除非有民法第162 條規定的例外情形，否則其撤回是無效的。以上所介紹的是民法相關規定，在當事人雙方沒有特別約定時須適用民法。但如果有特別約定，除非該約定牴觸法律強制規定，否則約定的效力是優先的。二、 契約何時成立依照內政部頒訂的「不動產委託銷售契約書範本」附件二之「要約書」，其中第三條「要約之拘束」第一項：「本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負履行簽立本約之一切義務。」也就是說，買方與仲介公司簽訂內政部版的要約書範本，如果賣方同意出售，必須簽章和記明時間，再由仲介人員將賣方簽過名的要約書送回給買方，此時契約才算成立。如果賣方只有口頭同意出售，或只是在要約書上簽名，還沒有將要約書送達回買方，都不能算是真正的「成交」。三、 可否撤回要約前述內政部頒訂的要約書範本，第四條要約撤回權規定：「一、買方於第七條之要約期限內有撤回權。但賣方已承諾買方之要約條件，並經受託人( 仲介公司或商號) 送達買方者，不在此限。二、買方於行使撤回權時應以郵局存證信函送達，或以書面親自送達賣方，或送達至賣方所授權本要約書末頁所載公司( 或商號) 地址，即生撤回效力。」換句話說，買方簽署要約書後，直到仲介人員將賣方簽過名的要約書送回之前，隨時都可以撤回要約。但撤回要約有方式上的限制，須以存證信函或者親自送達「撤回書」，如果沒有遵守上述方式，就不會發生撤回的效力，賣方仍可針對這個有效的要約，表示同意出售並簽名。四、 結論本案小明於7 月2 日上午10 點同意出售其名下房屋，並於老李出具的購屋要約書上簽名確認，此時買賣契約關係尚未成立，必須由仲介人員小蔡將該要約書送達予老李時，契約才會成立，因此老李在還沒收到送達前，依照規定是可以隨時撤回要約的。但老李的撤回是以「電話」通知小蔡，並不符合約定的撤回方式，所以仍然沒有發生撤回的效力。換句話說，本案買賣雙方之間的契約關係尚未成立，老李的要約也尚未撤回。如果老李發出撤回要約的存證信函先到達賣方，小蔡之後才將小明簽名的要約書送達予老李，則老李的要約因為已經撤回而失效，買賣雙方確定不成立契約；相反的，如果小蔡先將要約書送達給老李，則買賣契約關係已經成立，老李就不能再撤回要約了。由此可知，契約效力的變化往往發生在瞬息之間，以本案而言，契約是否成立取決於兩個行為（將賣方簽認的要約書送達買方、買方的撤回信函送達賣方）的先後，甚至只差幾分鐘，結果就完全不同。因此，判斷契約成立與否是十分重要的，一旦誤判，往往錯失良機，甚至自己違約還以為是對方違約，成為法律上不利的一方。民眾購屋時如果對於房地產買賣交易的細節較不熟悉，容易誤判權利義務及法律關係，透過仲介業者居間傳達購屋意願進而成立交易，是比較有保障的選擇。此外，本文所述為簽訂內政部範本要約書之情形，如非內政部範本( 例如仲介業自行擬訂需支付斡旋金之定型化契約條款)，則須注意其中相關特別約定，約定不同，法律上判斷的結論也可能不同，必須依個別契約條款具體判斷其法律效果，不能一概而論。

【文 / 鍾運凱】我國就容積率之操作可區分為「容積移轉」及「容積獎勵」。前者是指在容積總量管制下，以一定方法自「送出基地」將容積轉入「送入基地」；後者則是政府基於某種政策目的下，建物突破原有容積率限制。一、 容積移轉之法源( 一) 都市計劃法：1.都市計畫法第83 條之1：公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。2. 都市計畫容積移轉實施辦法：(1) 本辦法第2 條規定所謂「容積」即是指總樓板面積，而再規定送出基地，接受基地及基準容積之定義。(2) 能作為本辦法規定之送出基地，包括「都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣（市）主管機關認定有保存價值之建築所定著之土地」、「為改善都私有都市計畫公共設施保留地市環境或景觀，提供作為公共開放空間使用之可建築土地」、「私有都市計畫公共設施保留地」等。(3) 接受基地所能接受之容積，不得超過接受基地容積30%，但特定條件得予調高，惟最高不可超過40%。(4) 接受基地亦得以繳代金方式，取得容積。此乃替代性方案，即接受基地所有權人無法取得送出基地所有權人同意，又需較多容積建築地上物，此時即得以此替代性方法為之。(5) 送出基地應「於許可其全部或部分容積移轉前，除第六條第一項第一款土地外，應視其類別及性質，將所有權之全部或部分贈與登記為國有、直轄市有、縣 ( 市) 有或鄉 ( 鎮、市) 有」，若屬於第6 條第1 項第2 款土地者，應作為無建築之公園、廣場、綠地等使用。( 二) 都市更新條例第45 條：「更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區，或其他為促進更有效利用之土地，其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用，並準用依都市計畫法第八十三條之一第二項所定辦法有關可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式及作業方法等規定辦理。」( 三) 古蹟保存相關法令：1.文化資產保存法第35 條：古蹟除以政府機關為管理機關者外，其所定著之土地、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區內土地，因古蹟之指定、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區之編定、劃定或變更，致其原依法可建築之基準容積受到限制部分，得等值移轉至其他地方建築使用或享有其他獎勵措施。2. 古蹟土地容積移轉辦法：(1) 未經依法劃定、編定或變更為古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區者，按其基準容積為準；經依法劃定、編定或變更為古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區者，以其劃定、編定或變更前之基準容積為準。但劃定或變更為古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區前，尚未實施容積率管制或屬公共設施用地者，以其毗鄰可建築土地容積率上限之平均數，乘其土地面積所得之乘積為準。(2) 送出基地可移出之容積，以移轉至同一都市主要計畫地區或區域計畫地區之同一直轄市、縣（市）內之其他任何一宗可建築土地建築使用為限。(3) 接受基地之可移入容積，以不超過該土地基準容積之百分之四十為原則。但若係位於整體開發地區或都市更新地區，可增加至百分之五十。二、 容積獎勵之法源( 一) 都市更新條例第44 條：都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業需要，依下列原則給予適度之建築容積獎勵：一、實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容積者，得依原建築容積建築。二、更新後提供社區使用之公益設施，該公益設施之樓地板面積不予計算容積。經政府指定額外提供之公益設施，其產權無償登記為公有者，除不計入容積外，並得適度增加其建築容積。三、主管機關依第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區，在一定時程內申請實施更新者，給予適度之容積獎勵。四、其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主管機關核准者。五、前四款容積獎勵後，多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地板面積仍低於當地居住樓地板面積平均水準者，得適度增加其建築容積。( 二) 都市更新建築容積獎勵辦法：1. 提供社區使用之公益設施及經政府指定額外提供之公益設施，上限為法定容積15%。2. 協助開闢或管理維護更新單元內或其周邊公共設施，其產權登記為公有者，或捐贈經費予當地地方政府都市更新基金以推展都市更新業務，上限為法定容積15%。3. 全部或部分保留、立面保存、原貌重建或其他經各級主管機關認可之方式保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物，上限為法定容積15%。4. 更新單元之整體規劃設計對於都市環境品質、無障礙環境、都市景觀、都市防災、都市生態具有正面貢獻，或採智慧型建築設計，其標準高於都市計畫、消防、建築及其他相關法令規定，上限為法定容積20%。5. 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統，取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上者，得給予容積獎勵，上限為法定容積10%。6. 主管機關依本條例第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區，自公告日起六年內，實施者申請實施都市更新事業者，得給予容積獎勵，上限為法定容積10%。7. 更新單元為一完整計畫街廓或面積達三千平方公尺以上者，得給予容積獎勵，上限為法定容積15%。8. 處理占有他人土地之舊違章建築戶，得給予容積獎勵，上限為20%。( 三) 建築技術規則建築設計施工編第59 條之2：為鼓勵建築物增設營業使用之停車空間，並依停車場法或相關法令規定開放供公眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項，直轄市、縣（市）建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管建築機關核定實施。

【文 / 鍾運凱】某甲花費畢生積蓄買法拍屋，但買到後才發現房子漏水嚴重，跟鄰居聊天才得知買到的竟然是凶宅，因此向方法院請求撤銷拍賣，法院卻依強制執行法規定不負瑕疵擔保責任駁回。法官告訴某甲，只要債權人同意撤銷即可。而債權人之一的縣政府地方稅務局已經同意配合撤銷，但另一個債權人銀行卻不同意，理由是沒有這樣的案例，仍堅持依法辦理。一、 何謂法拍屋？「法拍屋」一般是指因債務人無法清償其債務，債權人向法院聲請強制執行，拍賣債務人的不動產，以拍得之價金償還債務。最常見的情形是屋主不按時繳房貸而被銀行聲請法院拍賣。由於法院進行拍賣的目的是在實現債權人之債權，並非以牟取利潤為目的，所以通常拍賣價格會比市場價格低，因而對購屋者具有吸引力。二、 法拍屋之優缺點就優點而言，法拍屋得標價一定會比市價至少低一至二成，甚至更低。以投資者的角度來看，轉手賣出自然利潤較大；而以純自住的用途來說，也是節省購屋預算。但缺點是無法預先看屋，屋況可能有瑕疵，較無保障。強制執行法第69 條規定：「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」這是因為強制執行之拍賣與一般買賣不同，其目的在於以價金滿足債權人之債權，如果買受人仍有解約或減價權將有損債權之保障。三、 投標時應注意事項( 一) 投標人請先向法院訴訟輔導處或民事執行處服務檯免費索取投標書及保證金封存袋，並應攜帶身分證、印章到場。如委任代理人到場者，應提出委任狀，附於投標書之後。( 二) 投標人為二人以上時，投標書上應分別列明及所購買之應有部分。( 三) 應詳閱拍賣公告之規定並依投標書規定將各欄詳細填寫後，將投標書連同保證金裝入封存袋封妥並在封口處簽章後，投入標櫃內。保證金通常是拍賣底價二到三成左右，如果在新台幣一萬元以內者，得以一千元面額現金放進封存袋內；一萬元以上，應該由銀行簽發法院所在地的台灣銀行為付款人的支票或匯票作為保證金，不必向法院出納室繳納。( 四) 投標一般是在法院的民事執行處開標室，拍賣公告所記載的開標時間前30 分鐘內，都可以投標。投標人或代理人，於投標後應在投標室靜候開標，開標時不得擅自離場，否則視同未到場而廢標。( 五) 開標後由執行法官當場將投標書及保證金封存袋開啟，得標者當場揭示，保證金抵充價金，並由書記官開立繳交尾款單給得標人；不得標者，由投標人當場領回。( 六) 應買之不動產為數宗分別標價合併拍賣者，應分別記明，如每筆記載之價額合計與填載之總價不符時，以總價為準並以總價達到拍賣最低價額以上之最高者為得標人。最高價額相同者，以當場增加之金額最高者為得標人；無人增加價額者，以抽籤定其得標人。得標人填載之總價與合併拍賣之各筆價額合計若有不符，投標人應自行按總價調整其各筆之價額，使合於總價，但每筆均不得低於公告之拍賣最低價額；如不願自行調整者，則由法院逕依比率調整之。( 七) 拍賣之不動產如有特別應買條件者，例如國宅、原住民保留地等，投標時應具備該條件或身分，否則投標無效。拍賣之不動產為耕地者，投標人應注意私人取得農地之面積，不得超過20 公頃。私人取得之農地面積合計超過20 公頃者，其超過部份之轉讓契約或取得行為無效，並不得轉移登記。( 八) 投標人雖已得標，如有優先購買權人表示願意買受時，仍應由優先購買權人買受，保證金無息退還。( 九) 投標人對於執行人員於投標、開標及未得標人領回保證金等過程所為之行為，如有異議，應當場提出。( 十) 得標人繳納價金之期限：無優先購買權人者，應按公告規定期限於七日內繳納。有優先購買權人者，應依通知之期限繳納。逾期不繳時，得將不動產再行拍賣；再行拍賣所得價金，如果低於原拍賣之價金及再行拍賣之費用時，原得標人應負賠償差額之責任。四、 繳納契稅不動產因為買賣、承典、交換、贈與、分割而取得所有權者，需依規定的契價課徵契稅，但土地部分有課徵土地增值稅，所以契稅只針對建物的評定價格課徵。得標人應於取得不動產移轉證書上日期起30 日內至房屋所在地之稅捐稽徵處契稅申報櫃檯索取契稅申報書，約7日可領取契稅稅單，然後至指定金融機構繳納契稅。持完稅稅單可至不動產所在地之地政事務所辦理產權移轉登記。五、 拍定後可以解約嗎？強制執行法第98 條規定：「拍賣不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」最高法院民國55 年民刑庭總會第4 次會議決議之法律問題，認為：「依強制執行法上之拍賣，應依通說解為買賣之一種，債務人為出賣人，執行法院係代表債務人立於出賣人之地位，拍定人苟與債務人同意解除買賣契約（即由執行法院代表債務人與拍定人訂立之買賣不動產之契約）即無不合。」另依強制執行法第58 條及辦理強制執行事件應行注意事項第32 項等相關規定可知，投標人在得標後，權利移轉證書收受前，債務人自可與得標人協議，由債務人向法院表示願清還債權人全部債務，並由得標人向法院表示，同意放棄購買權。若執行法院已核發不動產權利移轉證書，買受人即取得該不動產所有權，自無法解除其拍定結果（最高法院86 年台抗字第606 號裁判參照）。六、 結論案例中某甲既已拍得房屋，即應依法繳納價款且無瑕疵擔保請求權。除非債權人、債務人均同意，否則依法亦無法解除買賣契約，某甲只能自認倒楣。因此，購買法拍屋最好委請具有經驗者或合法業者代為辦理，較有保障。

【文 / 鍾運凱】1號房屋坐落於1號土地、2號房屋坐落於2號土地、3號房屋坐落於3號土地，以上6筆房地均為甲所有。甲出售1號房屋並過戶予乙，又將2號房屋設定典權予丙。甲向銀行貸款，又將3號土地設定抵押權予銀行。之後甲拆除3號房屋改建4號房屋。由於甲無力清償銀行貸款，銀行便實行其對3號土地的抵押權，聲請法院拍賣，由丁拍定。請問各人就房屋與坐落土地之法律關係如何？一、 乙可對1號土地主張民法第425條之1的租賃權由於土地與房屋為各別的不動產，得分別為單獨之交易，而房屋在性質上不能與坐落土地之使用權分離，換言之，使用房屋必須同時使用該房屋坐落的土地，因此民法第425 條之1 規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，1號房屋坐落於1號土地、2號房屋坐落於2號土地、3號房屋坐落於3號土地，以上6筆房地均為甲所有。甲出售1號房屋並過戶予乙，又將2號房屋設定典權予丙。甲向銀行貸款，又將3號土地設定抵押權予銀行。之後甲拆除3號房屋改建4號房屋。由於甲無力清償銀行貸款，銀行便實行其對3號土地的抵押權，聲請法院拍賣，由丁拍定。請問各人就房屋與坐落土地之法律關係如何？或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」第449 條第1項規定租賃契約之期限，不得逾20 年，逾20 年者縮短為20 年，而依第425 條之1 規定成立之租賃關係，租期到房屋不堪使用為止，可以超過20 年。不過，民法第425 條之1 只是「推定」有租賃關係，也就是說，在當事人無法證明有無租賃關係時，應當被認定有租賃關係。但只要當事人能舉證，例如買賣契約書上註明：「買賣雙方不因本房屋買賣成立土地租賃關係。」或「買賣雙方對於本房屋座落之土地應另訂租賃契約，否則本房屋不點交。」如此即可證明雙方對於土地並無租賃關係，不適用民法第425 條之1。本題甲若無法證明雙方並無成立租賃關係，則1 號房屋買受人乙可對於1 號土地主張租賃權，即乙有占有並使用1 號土地之權利，甲不能基於土地所有權請求乙返還1 號土地。二、 丙可類推適用民法第425條之1對2號土地主張租賃權民法第911 條：「稱典權者，謂支付典價，占有他人之不動產，而為使用及收益之權。」典權人須支付典價予出典人，出典人亦可償還典價而贖回典物。由於典權是一種用益物權，範圍相當廣泛且無一定目的之限制，對於典物使用收益之權利幾乎與所有權人相同。如前所述，使用房屋必須使用土地，如不能使用土地，則房屋典權必然被架空，故應類推適用民法第425 條之1，使房屋典權人丙與土地所有人甲之間也推定有租賃關係，較為合理。三、 甲可對3號土地主張民法第425條之1的租賃權民法第876 條規定：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之。土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。」因此，甲若未拆屋改建，原可就3 號房屋主張有3 號土地之地上權。然而甲拆除3 號房屋改建4 號房屋， 3 號土地設定抵押權予銀行時，4 號房屋尚未存在，依最高法院57 年台上字第1303 號判例：「民法第876 條第1 項之法定地上權，須以該建築物於土地設定抵押時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。系爭甲部分房屋，既足認係建築於設定抵押權之後，於抵押權設定當時尚未存在，系爭乙部分豬舍，雖建於設定抵押權之前，但其價值無幾，雖予拆除，於社會經濟亦無甚影響，均不能視為上開法條中，可成立法定地上權之建築物。」因此，甲不能對丁主張3 號土地之地上權。惟依最高法院49 年台抗字第83 號：「強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。」因此，3號土地之買受人( 拍定人) 丁與4 號房屋所有人甲，仍得適用民法第425 條之1， 對於3 號土地推定有租賃關係。四、 結論乙、丙均非土地所有權人，卻都有使用土地之必要（使用建物必須使用基地），因此在買受、租賃建物或設定建物之用益物權時，無論雙方議定或基於法律規定，均應注意對於基地的使用權是否具備。甲對於3 號土地原可取得法定地上權，但因為拆屋重建致喪失地上權，只能推定有租賃關係，其效力大為減損。因此，建物拆除重建時應特別留意是否存在法定地上權。

甲出售房屋一棟予乙，雙方約定先交屋，待隔年再行辦理所有權移轉登記。交屋後不久，乙將房屋借予丙使用。甲得知此事，認為乙尚未取得房屋所有權不得擅自出借，於是向丙請求返還該房屋。試問：甲的主張有無理由？甲、乙、丙共有一筆土地，應有部分各為三分之一。乙、丙二人私自將靠馬路的兩百坪土地租給丁，丁則搭建路邊攤賣水果。試問：甲可否請求丁返還土地？一、 實務判決( 一) 肯定說：最高法院75 年度台上字第2379 號：「借用人未經貸與人同意，擅將借用物轉讓第三人使用者，貸與人固得終止契約（民法第472 條第2 款參照），然在借貸契約未經終止前，該第三人之使用借用物，尚難認係無權占有。( 二) 否定說：最高法院71 年度台上字第3556 號：「使用借貸為無償契約，原屬貸與人與借用人間之特定關係，除當事人間另有特約外，自無移轉其權利與第三人之可言。矧上訴人未經貸與人同意，竞允許第三人使用，第三人自不得執此以對抗貸與人，貸與人即得逕行請求第三人返還借用物。」二、 問題分析民法第767 條前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」其構成要件有二：一、請求權人須為所有權人；二、相對人係無權占有。二者缺一不可。相對人是否有權占有，則以占有人之占有是否有「正當權源」為斷。占有人占有之正當權源有二，一為「物權」之占有權源，一為「債權」之占有權源。前者因其占有權源是物權，而物權是絕對權，基於物權為權源之占有，學說上稱為「絕對的占有權」。例如地上權人占有土地，其占有可以對抗任何人。後者因係基於債權而占有他人之物，而債權屬於當事人間相對關係，因此只能在當事人之間主張。案例一的丙占有房屋，是基於「乙、丙」之間的借用契約關係（債權關係），能否以該借用契約作為占有權源對抗「甲」？換言之，能否以「甲、乙」及「乙、丙」之間兩個連續的債權關係，作為丙的正當占有權源，即所謂「占有連鎖」問題。三、 通說見解多數學者肯定占有連鎖理論，認為占有連鎖要件有三：一、中間人對所有權人須有合法占有權源；二、占有人須自中間人基於一定法律關係取得占有的權利；三、須中間人有權將直接占有移轉於他人。一旦具備以上三要件則成立「占有連鎖」，占有人得對所有權人主張有權占有；所有權人不得對占有人主張民法第767 條請求返還。就案例一而言，中間人乙對房屋的占有，是基於甲、乙之間的買賣契約，亦即乙有合法占有權源；占有人丙則是基於乙、丙之間的借用契約而取得占有的權利。問題在於第三個要件，中間人除了得對所有權人主張有權占有外，該占有權源之「內涵權限範疇」包括中間人有權將其對標的物之直接占有移轉於他人，由他人直接占有標的物。由於第三個要件涉及中間人與所有權人間，權源關係內涵之解析，故須就個案情形加以判斷。以案例一的情形為例，乙基於買受人之地位占有房屋，其占有權利的內涵應認為包含將房屋借予他人使用的權利。四、 共有物的占有連鎖案例二，乙、丙將共有物之特定部分租予丁，屬共有物管理行為中之「共有物使用收益」，依民法第818條規定，共有人得按其應有部分使用收益共有物全部，但須於不影響其他共有人之權利時，始得為之。乙、丙將該 A 地之特定兩百坪土地，租予丁使用，已導致甲無法使用該兩百坪特定部分，影響甲之權利，不符合民法第818 條之規定。又民法第820 條規定，「共有物管理」除共有人有以全體協議與多數決協議外，應得共有人全體同意。案例二甲、乙、丙三人未就共有土地應如何管理運用達成共識，亦不能適用土地法第34 條之1 第1 項之多數決。惟98 年物權修正後，乙、丙二人將兩百坪土地租給丁，雖未得甲同意，仍得以多數決。換言之，丁自乙、丙承受對於該兩百坪特定部分之管理權能，屬於正當的占有權源，對甲而言，丁可以主張「占有連鎖」。五、 結論案例一，甲、乙、丙三人構成占有連鎖，甲不得對丙主張民法第767 條請求返還房屋。案例二，丁得對甲主張占有連鎖，並非「無權占有」，因此甲不得依民法第 767 條請求除去丁所搭建的路邊攤與返還該特定兩百坪土地之占有。然而案例二的乙、丙將200 坪特定部分租予丁之行為，可能侵害到甲之共有物之用益權，依民法第820 條第3 項規定，共有人依第1 項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。因此甲得向乙、丙主張民法第184 條第1 項前段請求賠償因侵害其對於共有物之使用權限之損害。

文 / 鍾運凱張三向李四借款500萬元，並商請王五以其名下一棟價值1500萬元的房屋，設定抵押權給李四。李四以自己為被保險人向福邦產險公司投保500萬元的火災保險。不料，半年後該房屋因趙六的過失釀成火災，房屋損失300萬元。試問：誰可以向保險公司請求理賠？理賠金額多少？一、 何謂「利益保險」？「保險利益」是指要保人或被保險人對於保險標的所存在的某種利害關係。保險法第14 條：「要保人對於財產上之現有利益，或因財產上之現有利益而生之期待利益，有保險利益。」第17 條：「要保人或被保險人，對於保險標的物無保險利益者，保險契約失其效力。」由此可知，保險利益是保險契約的生效要件之一，確認誰有保險利益對於保險契約是否生效至關重要。二、 房屋有銀行抵押貸款，理賠對象為誰？理賠金額如何計算？一般而言，向銀行貸款而購買以銀行為抵押權人的住宅火災保險，在火災保險理賠實務上，對於設有抵押權人之保險單的理賠案件，依據火災保險抵押房屋之保險債權條款規定，須以抵押權人該保險單所保標的物持有之債權利益範圍內優先賠付予抵押權人。因此通常係將賠款支票函寄抵押權人，再由抵押權人與被保險人就其債權與債務關係區分，溝通處理該項賠款，以保障抵押權人之債權。投保火災保險是各家銀行核准房屋貸款的必要條件之一，目的在保障其債權，以防免抵押品遭受火損而求償無門。房貸金額通常包含土地及房屋的價值，但土地不會因火災而消失，因此投保火險只需投保建築物即可，或附加房屋裝修、家具、衣李及第三人意外責任險。目前一般住家投保火災保險往往以「貸款金額」為「保險金額」，以為出險時即可以獲得相同金額之理賠，然而發生火災時卻只得到低於原保險金額之理賠金。這是因為保險公司僅按保險標的之房屋（不包含土地）火災當時的價值，來決定理賠金額，此外房屋亦有折舊問題，因此有可能不會賠到投保金額上限。三、 何謂「足額保險」、「不足額保險」、「超額保險」？保險契約中之保險金額與保險價額一致者，即是「足額保險」。所謂「保險金額」，指要保人與保險人約定並於保險單上載明，而為保險人承擔之保險責任最高限額。「保險價額」則是指保險標的之價值。保險金額低於保險價額是「不足額保險」；反之，則是「超額保險」。保險事故發生時，若為「不足額保險」，保險公司只能依保險金額與保險價額之比例做理賠。至於「超額保險」由於不符合損害填補原則，使被保險人有機會因保險事故之發生獲得超過其損失的利益，故為保險法所禁止。四、 發生火災時，被保險人應如何處理？保險標的物發生保險事故致產生損失時，被保險人應盡下列義務：（一）危險發生之通知保險法第58 條：「要保人、被保險人或受益人，遇有保險人應負保險責任之事故發生，除本法另有規定，或契約另有訂定外，應於知悉後五日內通知保險人。」要保人、被保險人之代理人或被保險人以外之其他有保險賠償請求權之人，亦得依本項約定為危險事故發生之通知。（二）損失擴大之防止遇有承保之危險事故發生時，要保人或被保險人應立即採取必要合理之措施，以避免或減輕保險標的物之損失，並保留其對第三人所得行使之權利。但有時在搶救保險標的物之過程中難免又損害到保險標的物，這種損害雖然不是由火災直接造成的，保險公司仍須理賠。（三）向造成損失的行為人求償主要的目的在於保障保險人將來的代位求償權。保險法第53 條第1 項：「被保險人因保險人應負保險責任之損失發生，而對於第三人有損失賠償請求權者，保險人得於給付賠償金額後，代位行使被保險人對於第三人之請求權；但其所請求之數額，以不逾賠償金額為限。」由於保險人所代位行使的仍然是被保險人的權利，在損失發生時，倘被保險人不立刻採取保全措施，保險人將來也無從行使代位求償權。（四）準備理賠文件事故發生之後，被保險人為了要求保險公司填補自己所受的損害，必須要提出各種證據來證明自己的損失，這些證明文件就叫做「理賠文件」。例如保單是採「列舉式」的危險，則被保險人還要證明損失原因是在承保的危險項目裡面。要保人、被保險人或其他有保險利益請求權之人應於知悉保險事故發生後三十日內，或經保險人同意展延之期間內，自行負擔費用，提供賠償申請書及損失清單，向保險人請求賠償。五、 結論本題房屋所有權人雖然是王五，但李四以自己對房屋的「抵押權」為保險利益投保，故理賠對象仍為李四。本題之投保為「不足額保險」（保險金額500 萬元、保險價額1500 萬元），依保險法第77 條：「保險金額不及保險標的物之價值者，除契約另有訂定外，保險人之負擔，以保險金額對於保險標的物之價值比例定之。」因此，雖然房屋損失300 萬元，福邦產險公司僅須理賠李四100 萬元。

甲男與乙女是夫妻。乙女欠下巨額債務，無力償還。債權人某丙雖然取得請求償還債務的勝訴判決，卻無法執行乙女的財產獲得清償。某丙發現甲男名下財產甚多，足以替乙女還債，因此向甲男主張「妻債夫還」，遭甲男拒絕。試問：某丙可以執行甲男的財產嗎？一、 何謂「夫妻財產制」？所謂「夫妻財產制」是指民法對於夫妻之間財產關係的一種規範。家庭生活往往不分彼此，然而一旦情勢有變，例如負債、離婚、破產，甚至一方死亡，有關夫妻財產的所有權應歸屬於哪一方？又夫妻個人或共同積欠的債務又應該由誰來負責清償？這些問題都有賴「夫妻財產制」來加以規範。甲男與乙女是夫妻。乙女欠下巨額債務，無力償還。債權人某丙雖然取得請求償還債務的勝訴判決，卻無法執行乙女的財產獲得清償。某丙發現甲男名下財產甚多，足以替乙女還債，因此向甲男主張「妻債夫還」，遭甲男拒絕。試問：某丙可以執行甲男的財產嗎？二、 夫妻財產制的種類民法對於「夫妻財產制」規定了三種：1. 法定財產制、2. 共同財產制、3. 分別財產制，夫妻雙方可以共同決定在這三種「夫妻財產制」之中選擇其中一種作為婚姻中的夫妻財產制。夫妻財產制的約定必須訂立書面契約，並且向住所地的法院辦理登記。夫妻財產制契約登記之後，如果日後夫妻的住所地有變更，必須在住所變更後三個月內向新的住所地法院重新登記，如果沒有在三個月內重新登記，原來的登記就會自動失效。三、 夫妻財產制登記的效力夫妻財產制契約如果沒有到法院辦理登記，這份契約的效力只能拘束夫妻雙方，並不能對抗夫妻以外的第三人；換言之，夫妻一方的債權人或其他利害關係人可以不承認這份契約的效力。即使完成登記，也不能拘束「登記前」之債權人，亦不影響依其他法律所為財產權登記之效力。例如夫妻財產制契約雖有約定，原來登記在夫名下的土地歸妻所有，但並未向地政事務所辦理土地移轉登記，則土地的產權並不會因夫妻財產制契約之約定而發生轉讓的效力。四、 法定財產制結婚後，如果沒有特別約定夫妻財產制，一律適用「法定財產制」。「法定財產制」將夫妻之財產分為「婚前財產」及「婚後財產」。婚前財產是指「結婚時」屬於夫或妻個人之財產，婚後財產則是「婚姻關係存續中」所取得之財產。但如果不能證明是婚前或婚後所取得之財產，則一律推定為「婚後財產」；不能證明是夫的財產還是妻的財產，則推定為「夫妻共有」的財產。法定財產制雖然將財產區分為婚前婚後，但各自名下的財產還是各自所有、管理、使用、收益及處分，個人債務也各自負責，並無替配偶還債的義務（民法第1023條）。本題甲男與乙女結婚時並未約定夫妻財產制，依民法第1005 條之規定，應以「法定財產制」為其夫妻財產制。因此，甲男並無替乙女還債的義務，某丙當然也不能執行甲男的財產。五、 剩餘財產分配請求權法定財產制「消滅時」，夫或妻現存的「婚後財產」，扣除其在婚姻關係存續中所負債務後，如有剩餘（但不包括因繼承或其他無償取得之財產及慰撫金），其雙方剩餘財產之差額應平均分配（民法第1030 條之1）。法定財產制「消滅」的原因包括離婚、一方死亡、改用其他夫妻財產制。例如：夫的婚前財產有100 萬元，離婚時的財產總價額為700 萬元，婚後負債300 萬元。夫的「婚後財產」為600 萬元，扣除婚姻中的負債300 萬元，則夫的剩餘財產為300 萬元。妻的婚前財產有200 萬元，離婚時的財產總價額為500 萬元，婚後負債200 萬元。妻的「婚後財產」為300萬元。扣除婚姻中的負債200 萬元，則妻的剩餘財產為100 萬元。夫妻的剩餘財產差額為200 萬元（300 萬 –100 萬），平均分配後妻得向夫請求給付100 萬元。此外，自請求權人知有剩餘財產之差額時起算2 年間不行使，或法定財產制關係消滅時起算超過5 年，剩餘財產差額之分配請求權消滅。六、 廢除「宣告改用分別財產制」舊民法第1011 條規定：「債權人對於夫妻一方之財產已為扣押，而未得受清償時，法院因債權人之聲請，得宣告改用分別財產制。」經法院宣告改用「分別財產制」時，原先的「法定財產制」即為消滅，夫或妻之一方因此取得前述的「剩餘財產分配請求權」；債權人再依民法第242 條代位行使債務人對其配偶的請求權。惟民法第1030 條之1 立法原意無非是貫徹男女平等原則，公平保障在家操持家務、教養子女之弱勢一方。如果債權人可以適用民法第1011 條進而代位行使配偶之剩餘財產分配請求權，即有悖於民法第1030 之1 條之立法原意，進而衍生複雜的經濟與社會問題。因此，立法院決議刪除了第1011 條之規定，於101 年12 月26 日公布施行，不必再擔心配偶的債務會連累到自己財產。本題乙女名下縱無財產可清償債務，某丙亦不得聲請法院宣告改用分別財產制並代位行使乙女的「剩餘財產分配請求權」。換言之，某丙無法因乙女欠債而執行甲男名下的財產。

文 / 鍾運凱某甲以630萬元購買房屋一棟，權狀總面積約27.8坪。之後地政事務所重測時，發現建物面積少了3.9坪，立刻更正資料。但某甲不滿因此多花88.9萬元，向地政事務所提起國家賠償訴訟。某甲主張公寓的土地和建物不能分割，契約只記載房地總價，地政事務所必須按每坪22.6萬元的成交價格賠償。地政事務所則主張土地和建物應該分別計價，某甲的房屋只有建物面積少3.9坪，土地面積沒有錯誤，因而只願賠償建物面積短少之差額5萬多元。法院審理後認為地政事務所登記錯誤，但只有建物面積測錯，判地政事務所僅需賠償5萬餘元。一、 國家賠償之法源依據國家賠償法第5 條：「國家損害賠償，除依本法規定外，適用民法規定。」第6 條：「國家損害賠償，本法及民法以外其他法律有特別規定者，適用其他法律。」因此，應優先適用土地法第68 條：「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。」然而土地法第68 條係規定「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者」，如果不是「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者」，自不得依土地法第68 條之規定請求損害賠償。惟「登記錯誤遺漏或虛偽」以外之事項，若仍符國家賠償法第2 條第2 項之要件：「公務員於執行職務行使公權力時，因故意或過失不法侵害人民自由或權利者，國家應負損害賠償責任。公務員怠於執行職務，致人民自由或權利遭受損害者亦同。」仍得提起訴訟請求損害賠償。二、 國賠的消滅時效因登記錯誤所致之損害賠償，其消滅時效土地法未有特別規定，所以應適用國家賠償法第8 條之規定：「賠償請求權，自請求權人知有損害時起，因2 年間不行使而消滅；自損害發生時起，逾5 年者亦同。第2 條第3 項、第3 條第2 項及第4 條第2 項之求償權，自支付賠償金或回復原狀之日起，因2 年間不行使而消滅。」而無民法第125 條規定15 年之適用。至於國家賠償法70 年7 月1 日施行前即有土地法第68 條第1 項所定情形而得請求損害賠償者，其請求權時效期間雖不適用國家賠償法之規定，但該項賠償請求權具國家損害賠償性質，自應類推適用民法第197 條第1 項之規定：「自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2 年間不行使而消滅；自有侵權行為時起，逾10 年者亦同。」前段所謂2 年之時效期間，係自請求權人知悉受有損害及賠償義務人起算；後段規定10 年之期間，則自有侵權行為時起算，因此侵權行為發生已逾10 年者，縱請求權人不知受有損害或何人為賠償義務人，亦不影響時效之完成。三、 地政機關之特別義務最高法院96 年度台上字第1938 號民事判決稱：「土地法第68 條第1 項規定：『因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任』，係就職司土地登記事務之公務員因故意或過失不法侵害人民權利，而由該公務員所屬地政機關負損害賠償責任之規定，核屬國家賠償法之特別規定；上開規定，係為保護不動產真正權利人之權利而設，故於虛偽登記受損害之情形，應係指地政人員明知或可得而知登記原因文件為不實仍為登記，致真正權利人之權利因而受損害者言。又土地登記為不動產權利之公示制度，依法具有公信力，主管機關辦理土地登記發給書狀之前，應依土地登記規則規定，履行嚴謹之實質審查程序，不僅須審查申請手續是否完備，且要調查申請登記權利變更事實，如認為其事實不正確時，並得以附理由之決定，駁回其申請。故地政機關從事不動產之登記業務時，自應本於專業知識及技術，盡其職務上相當之注意義務，據以審查辦理。」四、 賠償金額依損害而定所謂「無損害就無賠償」，而且土地法第68 條第1項係以「須因登記錯誤遺漏或虛偽所致」及「須受有損害」等兩項為其要件。至於依土地法第68 條第1 項之規定，請求損害賠償，依土地法第68 條第2 項之規定，則不得超過受損害時之價值。本案公寓面積，因登記錯誤以至於某甲多花了3.9 坪的價錢，某甲自得於國家賠償法第8 條所定期間內，依土地法第68 條第1 項之規定請求損害賠償；惟依土地法第68 條第2 項之規定，不得超過受損害時之價值，而且本案土地面積也未因登記錯誤而減少。因此法院判地政事務所僅需賠償建物面積減少部分，尚屬有理。此外，案例所稱「重測」，並非依土地法第46 條之1 至之3 等相關規定所為重新實施地籍測量（即地籍圖重測），而係依地籍測量實施規則第288 條以下之規定，所為之建物複丈或依地籍測量實施規則第204 條以下之規定所為之土地複丈，也應注意。