王先生在大安森林公園附近買到一間位於十層大樓的頂層房屋，視野良好，擁有眺望森林公園的景觀，十分滿意。他覺得，為了買下這間房子花了比周遭行情更高的價錢也值得。沒想到，搬進去不久後，大樓正前方的一塊空地有建商打算建築四十層樓的大廈，一旦建築完成將完全遮蔽森林公園的景觀，甚至遮住大半陽光！試問：王先生可否要求該建商不得侵害其「日照權」或「景觀權」？

吳先生向許先生租用一塊農地種植林木，雙方約定吳先生可在農地上建造相關農業設施，並且設有稅籍。不料，許先生因積欠銀行貸款，該農地遭銀行聲請拍賣。試問，吳先生可否對於該拍賣主張優先購買權？又如許先生讓吳先生在其土地上設定「農育權」，結論有無不同？

 自從小林搬進「寧靜社區」就深感後悔。當初看上建商的廣告，強調清靜幽雅、舒適宜人，對於注重生活品質的小林來說實在很有吸引力，在沒有多加考慮的情況下就決定購買。沒想到「寧靜社區」名不符實，才剛搬進去住的第一個晚上就吵得睡不著，原因是小林買的是一樓，而社區的鼓風機就在地下室，位置就在小林的臥室正下方。鼓風機不知是老舊還是故障的關係，發出陣陣擾人的噪音聲響，讓人無法入眠。小林每天晚上都受到噪音的折磨，不堪其擾，也曾多次向社區的管理委員會反應，希望能有所改善，比方更換新的無噪音的鼓風機，但被拒絕。由於長期受到噪音侵襲，小林的聽力嚴重減退，又因為睡眠不足，罹患重度憂鬱症必須接受治療。試問，小林是否可以透過法律途徑保護自己的權利？

  案例：     某社區管理委員未經區分所有權人會議決議通過，亦未以公開招標之方式，即自行承包該社區大樓之牆壁與天花板粉刷工程，又未簽訂書面契約、未開立發票，且工程品質極差，造成環境髒亂。試問：該管理委員有何責任？ 解析： 一、 管理委員的職務     依公寓大廈管理條例第36條規定：「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違反第六條第一項規定之協調。七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監督。十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。十三、其他依本條例或規約所定事項。」     本題公寓大樓之牆壁與天花板粉刷工程，應非屬第11條第1項：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」而應屬地36條第2款之「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」，為管理委員會之職務。管理委員會執行職務原則上應以「決議」為之，惟法律並不排除個別管理委員單獨執行上述管委會之職務，但如「規約」明定須共同執行則從其規定。 二、 管理委員與區分所有權人之間之關係     最高法院94年度台上字第1256號民事判決：「公寓大廈管理委員會並無法人地位，其主任委員執行社區事務對外所生之一切權利義務，仍歸於區分所有權人全體，故主任委員雖非由全體區分所有權人直接選任（由區分所有權人選舉產生之管理委員間接選出），惟得否依此即謂主任委員非由全體區分所有權人或全體住戶所委任？且被上訴人召集之區分所有權人會議，倘係由無召集權人所召集而屬上述當然自始完全無決議效力之情形者，則能否逕認被上訴人被選出擔任該社區主任委員，並非係由社區全體住戶委任，並進而認上訴人變更之訴為無理由，尤非無再進一步推求之必要。」簡言之，最高法院認為管理委員係由全體區分所有權人或全體住戶共同「委任」。又台灣高等法院99年度再易字第144號民事判決：「管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護之工作，此觀公寓大廈管理條例第3條第9款規定即明。查再審原告係由天○大樓召開區分所有權人會議依法設立之管理委員會，並與該大樓之各區分所有權人間分別存有委任關係，此為再審原告所自陳。」亦認為雙方具有「委任關係」，應依民法委任契約履行義務。 三、 管理委員違背職務之責任      由上所述，可知管理委員與社區住戶之間具有委任關係，且公寓大廈管理條例亦明定其職務，換言之，此種委任關係並非針對具體事務為委任，而係概括之委任，其委任內容即以前述公寓大廈管理條例第36條各款及規約所定之職務為其範圍。刑法第342條規定：「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」     又最高法院93年度台上字第429號刑事判決：「上訴人未經豪美大樓全體住戶大會之授權，復未實際估算豪○大樓全體住戶所受之損害，即擅自代表豪○大樓管理委員會與原○公司成立協議，除同意以書面撤銷原○公司未按圖施工部分之檢舉外，復承諾對原○公司於施工中損害鄰房等事宜所造成之損害，不再要求任何賠償，並以存證信函寄交台北縣政府撤銷前開檢舉，俾便原○公司順利取得使用執照，嗣台北縣政府工務局使用管理課承辦人員，即以檢舉人即豪○大樓管理委員會已與原○公司和解並撤銷檢舉為由，發給原○公司黃金幹線大樓使用執照，原○公司因此獲得不法利益，致豪美大樓住戶檢舉原○公司興建黃金幹線大樓所生之損害仍然存在而權益受損，上訴人意圖為第三人不法之利益及損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之利益。」亦未排除管理委員成立背信罪之可能。 四、 結論     本案管理委員承包牆壁與天花板粉刷工程如有怠忽職責，或為圖利自己或他人致工程品質粗疏影響住戶權益，可能構成民事賠償責任甚至刑法上的背信罪。至於粉刷工程之契約縱未以字據為之，只要雙方當事人之間以口頭約定亦有契約效力。是否應公開招標應視「規約」或「區分所有權人會議決議」對此有無規定，若無規定，只要該項工程尚屬管委會的職務範圍，則管理委員自行承包並非當然違法。 <中信房屋報導_法律信箱 2012年5月份> 

王老先生有塊地，價值3000萬元。他有兩個兒子「大王」、「小王」，均已成年。大、小王見父親年事已高，盤算著如何分配父親的遺產，於是私下約定將來土地歸大王，但是大王應支付小王1000萬元並且負擔撫養母親的責任。 王老先生過世後，該筆土地價格飆漲了一倍，小王心有不甘要求重新分配，是否有理？ 重新分配時，母親告訴兩個兒子，其實父親在外面欠下大筆債務尚未償還。大、小王與母親商量後，三人同意將土地歸屬大王一人所有，但大王必須單獨負責償還父親生前一切債務。五年後，債權人張三出面主張王老先生欠他6000萬元，在他生前就已經到期了，要求繼承人連帶負責。而繼承人當初並未向法院陳報遺產清冊。試問小王和王老太太得否拒絕償還債務？

王老先生為了感謝長年照顧他的看護小芬，因此訂立遺囑，將名下一筆土地送給小芬，並且指定陳大強為遺囑執行人。王老先生過世後，另有四位繼承人，小芬能否立即取得土地所有權呢？如何辦理登記？

黃先生擁有一間一樓店面房屋，完全不需要使用該棟建築物的電梯，但大樓管理人員卻要求他支付電梯的電費，並表示這是管委會的決定。此外，各樓層樓梯間都有安裝日光燈，其電費黃先生也要平均分擔。試問，合理嗎？又該大樓管理委員會在未經住戶大會同意之情形下，逕行將管理費從原來每坪30元調整為50元，試問，合法嗎？

案例： 劉姥姥進大觀園，看中了一處房屋，於是央求賈寶玉讓她住下。雙方簽訂了房屋租賃契約，約定每月租金十兩銀子，押金二十兩，租期三年。不料，一年後賈寶玉想把房子收回來自己住，於是向劉姥姥要求提前終止租約，但遭到劉姥姥拒絕。試問，依法賈寶玉有權將房子收回嗎？又，劉姥姥因為手頭緊，兩個月沒繳房租，賈寶玉想趁機將房子收回。但劉姥姥主張當初押金二十兩，足以抵付兩個月租金，等於沒欠租，所以賈寶玉不能終止租約。劉姥姥的主張是否合法？ 解 析： 一、 出租人的終止權     租賃，依民法規定屬於契約的一種，契約一旦成立生效，雙方都必須受到契約的拘束。換言之，當事人如果沒有「終止權」，是不能任意終止租賃契約的。租賃契約的終止可由雙方在契約中約定，如未約定則應依法律的相關規定。約定的方式，例如在租賃契約中明訂：「甲/乙/雙方得提前終止本契約，但應提前1個月通知他方，並於終止日支付相當於1個月租金予他方。」     至於法律規定，例如民法第438條：「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。」第440條：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定。」第443條：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」第447條：「出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。」倘不符以上各條規定，契約中又無約定，當事人一方自不得任意終止租約。      又依民法第71條：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」第111條：「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。」租賃契約亦屬法律行為的一種，因此，如果當事人的約定與法律的強制規定相衝突，其約定無效。例如在房屋租賃契約中約定：「承租人逾期未繳租金，出租人得不經催告逕行終止租約。」顯然違反前述民法第440條第2項之規定，該契約條款無效；若出租人要以欠租為由終止租約，仍須以欠租兩個月為前提，並且踐行催告程序。 二、 土地法第100條之特別規定     土地法關於房屋租賃有特別規定，第100條：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」原則上，土地法為民法的特別法，其規定應優先適用。因此，承租人積欠租金時，依本條第3款之規定，出租人須先以擔保金抵償欠租，抵償後仍欠2個月以上租金，才能終止租約將房屋收回。     然而，依司法院解釋《院解字第3489號》之規定：「土地法第100條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之，至定期租賃契約無論其訂約係在施行前抑在施行後均無同條之適用，院解字第3238號解釋應予變更。」以及最高法院《37年上字第7729號》判例：「租賃契約屆滿後，如非有民法第451條所定，視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第450條第1項規定，於租期屆滿時消滅，不受土地法第100條所定各款之限制，業經司法院院解字第3489號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前，而係以司法院院解字第3238號解釋為依據，但第3489號解釋已將第3238號解釋所持之見解變更，則土地法第100條規定，實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約，應與未定期限之租賃契約，同受土地法第100條規定之限制，不問其有無民法第451條規定之情形，不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋，自嫌未合。」可見，土地法第100條僅限於「不定期租賃」方有適用。如果訂有租賃期間而租期尚未屆滿，承租人積欠租金達2個月，出租人無須先以擔保金（押金）抵償，即可依民法第440條之規定催告、終止租約。同理，租期未滿，出租人亦不得以「收回自住或重新建築」為由收回房屋。     土地法除第100條有關房屋租賃外，另於第103條及第114條，分別對「建築基地」及「耕地」之租賃設有終止租約的條件，亦應注意。 三、 結論 本案賈寶玉與劉姥姥訂有房屋租賃契約，租期三年尚未屆滿，若租約中並無「一方得任意終止」之條款，則賈寶玉必須有法律上的依據才能終止租約。依前述，土地法第100條雖然規定出租人得以「收回自住」為由終止租約，但本案租約並非「不定期租賃」，並無土地法第100條之適用，賈寶玉即使想收回自住也不能任意終止租約。 劉姥姥雖然有押金20兩可供抵償欠租，但是否以押金扣抵房租，出租人有選擇的自由，如果賈寶玉並未表示以押金扣抵欠租，則劉姥姥仍然欠租2個月。如上所述，劉姥姥不能主張土地法第100條規定，而賈寶玉則可依民法第440條定期催告；逾期仍未支付租金，賈寶玉就可以終止租約了。   car loan new online