【文 / 鍾運凱】連老闆擁有豪宅一棟，委託「天龍房屋」仲介公司代為出售。數日後，柯醫生看見天龍房屋刊登的廣告，又經過經紀人員的介紹，決定買下該豪宅。三天後，雙方在天龍房屋的見證下順利簽訂了買賣契約書，雙方也同時支付天龍房屋一筆服務費。不料，連老闆的爸爸事先不知道連老闆要賣房子，等他知道後就極力反對。另一方面，柯醫生簽約後帶著太太再一次去看房子，發現剛買到的豪宅風水有問題，會妨礙柯醫生的事業發展。於是，雙方決定解除這個買賣契約，並且要求天龍房屋退還當初收取的報酬，但遭到天龍房屋拒絕。柯醫生與連老闆一致認為，既然沒買到（賣出）房子，仲介憑甚麼收錢？天龍房屋則主張雙方既然已經簽訂買賣契約書，仲介的任務就完成了，當然有權收取報酬。試問：誰的主張有理？一、 甚麼是居間？民法第565 條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」不動產仲介公司提供的服務，在於為屋主尋覓合適的買方，也為買方尋找合適的不動產，待雙方條件達到一致時，並媒介雙方訂立買賣或租賃契約。因此，仲介契約屬於上述民法「居間契約」的一種。二、 居間的種類( 一) 報告居間：依民法第565 條規定，不以訂約時周旋於他人之間說合為必要，僅為他方報告訂約之機會也能成立居間（最高法院52 年台上字第2675 號判例）。( 二) 媒介居間：指居間人居間斡旋使契約成立。換言之，不光是當介紹人而已，還要「促使」雙方的契約成立。( 三) 特殊居間：法律對於某些居間內容有特別規定。例如婚姻居間，依民法第573 條規定，約定報酬者就其報酬無請求權。另外還有保險居間（保險法第9條）、證券居間（證券交易法第15 條）等。三、 居間契約的效力( 一) 忠實義務：民法第567 條規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。( 二) 調查義務：1. 一般調查義務：居間人對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。2. 營業居間人之調查義務：以居間為營利業務之人，關於訂約事項、當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查義務。例如不動產仲介公司應調查賣方是否確為屋主，產權及屋況如何，有無一屋二賣等情事。( 三) 隱名居間之特殊義務：所謂「隱名居間」，是指當事人之一方，指定居間人不得以其姓名或商號告知相對人，目的在保持委託人的隱密。一旦成立隱名居間，則居間人有不告知相對人之義務。依民法第575 條第2 項規定：「居間人不以當事人一方之姓名或商號告知相對人時，應就該方當事人由契約所生之義務，自己負履行之責，並得為其受領給付。」( 四) 報酬請求權：如契約有約定服務報酬，則從其約定。如未約定，則依情形非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。例如一般交易慣例，不動產仲介業者提供服務均收取報酬，即使沒有約定，也要付服務費。民法第566 條規定：「未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」又依不動產經紀業管理條例第20 條規定：「經營仲介業務者應揭示報酬標準及收取方式於營業處所明顯之處。」因此若雙方未約定服務費的數額，以仲介公司揭示的收費標準為準。給付報酬的負擔，依民法第570 條規定：「居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔。」關於房屋仲介之報酬標準，內政部曾頒布「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」：一、不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。二、前述報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。三、本項報酬標準應提供仲介服務之項目，不得少於內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂之範圍，但不包括租賃案件。四、經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。四、 結論經由居間而成立之契約，雙方解除契約時，居間人得否請求報酬？最高法院49 年台上字第1646 號判例指出：「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。」本題連老闆與柯醫生既已成立買賣契約，天龍房屋當然有權請求支付服務報酬，不會因為解除契約而受影響。此外，如果居間人已經媒介就緒，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬（最高法院58 年台上字第2929 號判例）。

【文 / 鍾運凱】一、 甲、乙、丙三人共有一筆土地，各有持分三分之一。甲、乙二人打算將整筆土地出售給丁，但預料丙將行使其優先承買權，於是甲、乙先將該土地設定地上權給丁，再與丁訂立買賣契約。果然，丙表示願以相同條件優先購買，同時丁也以地上權人的身分要求優先承買。試問，丁可否順利買到土地？二、 承上題， 丁未設定地上權， 而是由甲先將自己的土地持分贈與其中十分之一給丁（1/3X1/10=1/30），使丁也成為共有人之一；之後，再由甲、乙、丁三人同意出售整筆土地予丁。試問，丙可否行使優先承買權？一、 共有人的優先承購權土地法第34 條之1 第1 項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」第4 項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。」從上開條文可知共有人出賣「應有部分」時，其他共有人有優先承購權，如果出售的是「整筆土地」，共有人有無優先承購權？依內政部頒「土地法第三十四條之一執行要點」第10 點規定：「（一）部分共有人依本法條規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。」可見共有人對整筆土地之出售仍有優先承購權。二、 地上權人的優先購買權土地法第104 條第1 項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」因此地上權人也有優先購買權。然而，假如共有人與地上權人同時表示優先承購，誰的優先權比較「優先」？關於此點，「土地法第三十四條之一執行要點」第10 點已有明文規定：「（七）本法條之優先購買權與土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定。但與民法物權編施行法第八條之五第五項規定之優先購買權競合時，優先適用本法條之優先購買權。」這是因為「土地之利用與產權結合」應優先於「保障少數共有人」。三、 通謀虛偽意思表示土地法第34 條之1 第4 項的優先權只適用於「買賣」，因此案例一甲、乙二人設定地上權予丁時，丙縱然反對也無法主張優先設定權。丁既為地上權人，依前述規定其優先承購權優先於共有人丙。然而民法第87 條規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」甲、乙、丁三人之間並無設定地上權之真意，而是為了出售土地所為「通謀虛偽意思表示」。因此，丙可以主張丁的地上權無效，其優先購買權不存在。四、 以多數決出售土地予共有人之一依土地法第34 條之1 第1 項出售整筆土地，其買受人可否為該土地共有人之一，實務上有不同之見解。早期實務見解採否定說（參法務部71 年2 月23 日法律決字第2147 號函釋、內政部80 年3 月14 日台內字第907642 號函釋），認為承買人若為共有人之一，則與土地法第34 條之1 之規定不符。然而目前法院實務則肯定多數地主可依土地法第34 條之1 將土地出售給共有人之一（參最高行政法院91 年度判字第214 號判決）。此外，少數共有人雖然有優先承購權，但是如果是多數共有人欲出售之對象也是共有人之一時，則少數共有人並無優先權（參最高法院72 年台抗字第94 號判例、最高法院83 年度台上字第1713 號判決）。須特別注意內政部101 年2 月1 日內授中辦地字第1016650079 號函釋：「土地法第34 條之1 規定仍有民法第106 條禁止自己或雙方代理規定之適用，亦即部分公同共有人或分別共有人不得依土地法第34 條之1 規定，就共有土地或建築改良物全部處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人。」換言之，「同意出售」之共有人欲購買整筆土地，等於代理少數「反對」之共有人將其持分出售予「自己」，仍應受民法第106 條之禁止。五、 結論案例二，甲、丁之間贈與土地持分的目的是在購買整筆土地且排除丙的優先承買權，並無贈與之真意，如前述案例一的情形，丙可主張其贈與為「通謀虛偽意思表示」無效，丙仍有優先購買權。又丁既為同意出售土地之共有人之一，則依民法「禁止自己代理」，不能適用土地法第34 條之1 第1 項規定出售；假如丁不計入「同意出售」者，則共有人四人中只有甲、乙二人同意，人數未過半且其持分合計亦未超過三分之二，仍無法達到目的。共有土地之出售涉及複雜的法律問題，處理上容易掛一漏萬，最好委請專業的不動產仲介公司及地政士代為辦理，以免權益損失或蒙受風險。

【文 / 鍾運凱】小英是分租套房的房客。某日發現房東在未通知房客的情形下，已在房門走道的天花板上加裝監視器，且正對著房間門口。小英立刻質問房東，房東表示這樣做是為了防止不適當的人士出入該租屋，以確保房客安全，但小英對無法接受這個理由。試問：房東未通知房客擅自安裝室內監視器，是否侵犯隱私權？一、何謂隱私權？按隱私權，尤其是就個人自主控制個人資料之資訊隱私權，已為大法官會議釋字第603 號解釋所認定：「維護人性尊嚴與尊重人格自由發展，乃自由民主憲政秩序之核心價值。隱私權雖非憲法明文列舉之權利，惟基於人性尊嚴與個人主體性之維護及人格發展之完整，並為保障個人生活私密領域免於他人侵擾及個人資料之自主控制，隱私權乃為不可或缺之基本權利，而受憲法第22條所保障 ( 本院釋字第585 號解釋參照)。其中就個人自主控制個人資料之資訊隱私權而言，乃保障人民決定是否揭露其個人資料、及在何種範圍內、於何時、以何種方式、向何人揭露之決定權，並保障人民對其個人資料之使用有知悉與控制權及資料記載錯誤之更正權。惟憲法對資訊隱私權之保障並非絕對，國家得於符合憲法第23 條規定意旨之範圍內，以法律明確規定對之予以適當之限制。」換句話說，國家雖非不得基於公共利益（例如治安）以法律限制個人隱私權，惟限制目的必須正當，限制程度及手段也必須符合比例原則，否則即屬違法侵害隱私權。二、國際公約的要求台灣高等法院高雄分院99 年度抗字第192 號民事裁定：「本件聲請意旨略以：聲請人聲請假處分時，除引用國家賠償法第11 條第2 項及民事訴訟法第538 條第1 項、第3 項外，尚有依據公民與政治權利國際公約、經濟社會文化權利國際公約為請求，而此二項公約已成國內法而有優先適用之效力，法院審理案件時亦無裁量權而應受拘束，故鈞院裁定未審酌此部分聲請之依據，顯有脫漏，爰聲請補充裁定等語。」高雄地方法院98 年度簡上字第201 號民事判決：「按『本公約締約國確認人人有工作之權利，包括人人應有機會憑本人自由選擇或接受之工作謀生之權利，並將採取適當步驟保障之』，經濟社會文化權利國際公約第6 條第1 項定有明文，而依98年4 月22 日總統公布之『公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法』第2、4 條規定，兩公約所揭示保障人權之規定具有國內法律之效力，各級政府機關行使其職權，應符合兩公約有關人權保障之規定，避免侵害人權，保護人民不受他人侵害，並應積極促進各項人權之實現，是以法院行使審判職權時，自應遵循、審酌此二公約之規定、精神，甚應優先於國內法律而為適用。」可見前述二公約已具國內法地位而且優先於其他法律而適用。其中公民與政治權利公約第17 條：「一、任何人之私生活、家庭、住宅或通信，不得無理或非法侵擾，其名譽及信用，亦不得非法破壞。二、對於此種侵擾或破壞，人人有受法律保護之權利。」明定隱私權的保護。人權委員會第16 號一般性意見認為：「既然所有人都在社會中生活，對隱私的保護就必然是相對性的」，惟其限制除須根據法律，法律本身亦必須符合《公民與政治權利公約》的規定和目標，而且無論如何要在個案情況中合情合理。三、法律的保護除了公民權利外，隱私權也是民法第18 條的人格權之一，屬於特別人格法益，因此侵害他人隱私權者應依民法第18 條及同法第184 條的規定，即因故意過失不法侵害他人權利者，應負損害賠償責任。又民法第195 條也明文規定：「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、『隱私』、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上損害亦得請求賠償相當金額」。如果以竊聽、竊錄的方式刺探他人隱私，依刑法第315 條之1 的規定：「無故利用工具或設備窺視、竊聽或無故以錄音、照相、錄影或電磁紀錄竊錄他人非公開之活動、言論或談話者」，可處3 年以下有期徒刑、拘役或3 萬元以下罰金。四、結論本案例房東在未經承租人的同意下，在室內走道安裝監視器，並對著承租人出入的大門，實際上已經侵犯了房客的隱私權。依前述，只有國家公權力得依憲法第23 條之規定限制他人隱私，房東並非公權力，自不得擅自限制他人之隱私權。除非經全體承租人的同意，縱使基於安全理由也不行，房東可能已觸犯前述刑法相關犯罪，並有民事賠償責任。

【文 / 鍾運凱】一、 張三、李四、王五共有一筆土地，應有部分各三分之一。三人協議，由張三支付100萬元給李四、王五後，張三取得該土地的專用權，得獨自利用、收益、保存、改良該土地，並得排除其他共有人之使用。之後，王五將其應有部分出售給趙六，試問趙六得否對張三主張有權使用該土地？二、 某棟公寓共有20個區分所有建物，各有其區分所有權人，並組成區分所有權人會議，經會議決議該公寓的屋頂平台由頂樓住戶小明專用，但小明須支付每戶10萬元作為對價。之後，該公寓中另一住戶大強將其區分所有建物出售給雄哥（原本不是住戶），雄哥取得建物產權後得否對小明主張使用屋頂平台的權利？一、 何謂分管協議？民法第818 條規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」第820 條第1 項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」換言之，各共有人得以契約約定由其中一人管理共有物，或約定各共有人分別管理共有物的特定部分，或約定其他的管理方式，這就是所謂分管協議。二、 分管協議的效力分管協議之性質依通說屬於「債權契約」，亦即僅對契約當事人有拘束力，原則上不能對抗契約以外的第三人。換句話說，一旦共有人發生變更，新共有人並非原分管協議的當事人，自不受分管協議的拘束，亦不能主張分管協議上的權利。但基於維持法律秩序之安定性的考量，最高法院48 年台上字第1065 號判例認為：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管協議，對於受讓人仍繼續存在。」然而，應有部分之受讓人若不知悉有分管協議，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管協議之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，因此大法官會議釋字第349 號解釋認為，如果受讓應有部分的第三人明知或可得而知分管協議，則對於該第三人而言，分管協議繼續存在，相反則否。此項見解將分管協議的效力繫諸第三人主觀上是否明知或可得而知，不甚理想。因此現行民法第826 條之1 規定：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820 第1 項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」以客觀上是否登記來認定分管協議對第三人的效力，較釋字第349 號解釋妥當。三、 何謂「約定專用部分」？公寓大廈的「共用部分」約定由特定住戶「專用」，類似於前述分管協議。公寓大廈管理條例第3 條第5 款規定：「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」此項約定在性質上類似分管協議，但一般分管協議之成立，必須共有人過半數及其應有部分合計過半數，或應有部分合計超過三分之二；而公寓大廈管理條例第31 條規定，區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，須有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意，才可以做成決議。同條例第23 條第2 項第1 款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」換言之，約定專用部分除了經區分所有權人會議決議外，還必須載明於規約上才有效力。四、 約定專用部分的效力就公寓大廈共用部分而言，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，性質上屬於共有物，全體共有人均有權使用。例如依公寓大廈管理條例第8 條規定可知，頂樓平台屬於區分所有權人全體共同使用之部分。繼受區分所有權之第三人，同時也取得共用部分的應有部分，原則上有權與其他住戶共同使用。但如果該共用部分已經成為「約定專用部分」，繼受之區分所有權人是否受到拘束？公寓大廈管理條例第24 條規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」可知，只要該約定專用部分有記載於規約上，對於區分所有權之繼受人（即共用部分之應有部分的受讓人）也具有效力。五、 結論由以上說明可知，共有物應有部分的受讓人，在一般情形下，是否受到原有分管協議的拘束，應視該分管協議是否登記而定；如果共有物是屬於公寓大廈管理條例規定的共用部分，而且該共用部分經區分所有人會議決議為約定專用，並載明於規約上，則無論有無登記都要受到拘束。案例一趙六得否對張三主張有權利使用該土地，要看當時分管協議是否已經登記。案例二則必須看該頂樓平台的約定專用（由小明專用），有無經合法的區分所有權人會議決議，並載明於規約上，如果有，則雄哥不能主張頂樓平台的使用權。至於該區分所有建物的賣方大強，如果未將此等規約事項告知買方雄哥，即屬於買賣標的物減少效用的瑕疵，大強應負瑕疵擔保責任。

某甲委託A仲介公司銷售其所有房屋及基地應有部分，並簽立「不動產委託銷售契約書」，委託總價新台幣800萬元，委託期間自10月1日至12月31日，仲介服務報酬為成交總價百分之四。A公司於11月15日尋得某乙有意願買受，然而乙僅出價780萬元。某甲考慮：倘以780萬元成交，須支付A公司百分之四的服務報酬，即新台幣31萬2千元，不如等委託期間終了，再與買主直接交易，可省下許多服務費。於是，甲要求A公司經紀人員安排與買方乙面談，並且於面談時伺機取得乙的電話號碼，然後拒絕乙之出價，致無法成交。委託期間過後，甲主動聯絡乙提議直接交易，雙方於隔年1月15日訂立買賣契約，成交總價為新台幣765萬元。甲是否對A仲介公司負違約責任？一、 何謂「直接交易條款」？「直接交易條款」指委託人與受託人間訂立之「專任委託契約」中，禁止委託人為規避服務報酬所為直接交易行為之條款。由於仲介經紀業為尋求訂約機會及達成媒介雙方訂約之目標，而付出時間、勞力、金錢，包解析括僱用人員四處察訪、奔波，製作廣告，蒐集交易資訊及營業處所消耗之成本，倘若任由委託人隨意終止委託，或以拒絕締約的方式規避仲介業者應得之報酬，實屬不公平之事。因此，無論學界或司法實務皆承認「直接交易條款」為有效約定。二、 法律規定民法第101 條：「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就。」仲介業者之服務報酬，依民法第568 條規定，當契約因其報告或媒介而成立時始可請求之。因此，似可類推適用民法第99 條規定，將買賣（或租賃）契約之成立，視為仲介服務報酬請求權發生之條件，條件成就時仲介業者始得請求報酬。案例中某甲因條件成就將支付服務報酬，而故意妨礙委託期間內之成交，依民法第101 條第1 項規定，仍視為條件已成就，應支付服務報酬。三、 誠信原則最高法院58 年度台上字第2929 號判例：「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬。」所謂「誠實信用原則」，係指民法第148 條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」權利人行使權利，原為法律所當然，但基於法律的目的不但在保障個人權利，也在維持社會的公共福利，「權利人得自由行使權利」的原則必須加以修正。「誠信原則」對於權利行使提供了一個適當界限之法律基礎。因此，委託人為避免仲介報酬拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約，在誠信原則之限制下，仍應支付仲介報酬。本例中，甲、乙自行訂立的買賣契約，其成交價為新台幣765 萬元，而A 仲介公司當初媒介乙之出價為780 萬元，由實際獲利觀之，難謂非「同一內容之契約」，甲仍應支付服務報酬，方屬公平。四、 內政部範本內政部頒訂的「不動產委託銷售契約書範本」第11條違約之處罰：「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人：（一）委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。（二）簽立書面買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者。（三）受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。」其中第3 款即為「直接交易條款」，其效果為「視為已完成仲介之義務」，委託人仍應支付第5 條約定之服務報酬。雖然內政部的範本第5 條為「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之 （最高不得超過中央主管機關之規定）。」但是假如當事人實際簽訂的委託銷售契約書，已明文將計算基礎約定為「委託銷售總價」，依契約自由原則，仍應按當事人約定為準。以本案例而言，甲應支付之服務報酬為新台幣800 萬元之百分之四，即32 萬元。五、 契約契約為雙方當事人意思表示一致所形成之法律關係，契約所定之權利義務只要不違反公序良俗或法律強制規定，均為有效，可拘束雙方當事人。除以上法律規定、司法判例、行政命令可以導出委託人直接交易之效果外，「直接交易條款」仍屬一種契約條款，其要件與效力應以契約之約定為準。例如約定委託銷售契約終了後，禁止直接交易之期間長短如何？如何認定限制交易之相對人？（以「曾經帶看物件者」為限？或以「曾經提出要約者」為限？或擴張至相對人一定親屬關係之人？）約定應付之服務報酬，究以「實際成交價」抑或以「委託銷售總價」為計算基礎？其百分比為何？是否加罰違約金？違約金之計算方式為何？凡此皆可以契約約定之。六、 結論消費者於簽立「專任委託銷售契約書」前，固須仔細詳閱契約條款，契約終了後，也不能忽略契約條款關於直接交易之限制。畢竟法律的最高原則仍是誠信，不但業者要受到拘束，消費者也應當誠實交易，否則偷雞不著蝕把米，不但占不到便宜反而吃了虧。【文/鍾運凱】

【文 / 鍾運凱】王先生將其名下土地一筆出售予周小姐，在12月1日上午10點，由地政事務所的承辦登記人員，在登記簿上記載所有權移轉登記，並加蓋印章，同日上午11點由校對人員校對完畢無訛後加蓋印章。然而該筆土地因王先生的債權人李先生聲請法院強制執行，已於同日上午10點30分實施查封完畢。李先生訴請塗銷王先生與周小姐之間的移轉登記是否有理由？又在李先生尚未獲得勝訴判決確定前，法院得否繼續拍賣該筆土地？一、 何謂查封？對於不動產實施強制執行程序，必須先予以查封，然後才能進行拍賣或強制管理等換價程序。不動產一旦被查封，即限制債務人對於該不動產的處分、設定負擔或其他妨礙執行效果的行為。二、 查封的方法查封不動產，由法院民事執行處的執行法官督同執達員行之。查封的方法有揭示、封閉及追繳契據。這三種查封方法，必要時可以併用。但追繳契據或封閉，通常必與揭示併用，這樣才能達到公告週知的效果。三、 查封登記強制執行法第76 條第3 項規定：「已登記之不動產，執行法院並應先通知登記機關為查封登記，其通知於第一項執行行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力。」雖然依強制執行法第51 條第2 項規定，查封後即使還沒辦理查封登記，仍立刻發生查封的效果。然而，如果執行人員先到不動產所在地實施查封，再通知登記機關辦理查封登記，則債務人經常乘法院通知到達登記機關前，將不動產移轉登記到他人名下，導致強制執行程序受阻。因此，強制執行法規定對於已登記的不動產強制執行時，可以先登記，後查封，而且在通知「到達」登記機關的時候，立即發生查封的效力。但如果該通知到達登記機關前，查封已經實施完畢了，仍依強制執行法第51 條第2 項規定，於查封完成時立即發生效力。又土地法第75 條之1 規定：「前條之登記尚未完畢前，登記機關接獲法院查封、假扣押、假處分或破產登記之囑託時，應即改辦查封、假扣押、假處分或破產登記，並通知登記聲請人。」以配合強制執行程序。四、 查封筆錄查封的不動產的狀況如何，是債務人本人占有使用中？或是第三人占有使用？例如出租中等情形，都會影響拍賣的價格及拍賣後是否能點交給買受人。至於查封的方法則會影響查封的合法性；實施查封的時刻會影響查封效力發生的時間點，這些事情都有詳細記載於查封筆錄的必要。強制執行法第77 條規定：「查封時，書記官應作成查封筆錄，載明左列事項：一、為查封原因之權利。二、不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形及其他應記明之事項。三、債權人及債務人。四、查封方法及其實施之年、月、日、時。五、查封之不動產有保管人者，其保管人。查封人員及保管人應於前項筆錄簽名，如有依第48 條第2 項規定之人員到場者，亦應簽名。」五、 查封物的保管及使用為防止被查封的不動產發生損壞、價值降低，執行法院得將該不動產交由有關機關、自治團體、工商團體等加以保管或管理。被查封的不動產也可以交由債權人或債務人保管。由於不動產被查封，債務人只是喪失處分權而已，仍保有所有權，其管理、使用只要不違背查封目的仍然有權為之。但如果法院將該不動產交由第三人保管，債務人仍有管理使用的權利，實際上會產生衝突。在此情形下，債務人的管理或使用必須得到法院許可。六、 查封的效力查封完畢即發生效力，任何人都要受到拘束，不能主張土地法第43 條的適用。查封的目的在於禁止債務人的處分行為，繼承登記並非處分行為，因此查封後仍可以辦理遺產繼承的登記。如果在實施查封之前債務人已經將不動產移轉登記給第三人，縱然該產權移轉有「無效」或者「得撤銷」的原因，在債權人提起「塗銷登記之訴」獲得勝訴判決確定，並且塗銷登記之前，該移轉登記仍有效力。至於產權移轉事項登記於登記簿後，校對人員加蓋名章之前，該不動產實施查封完畢，債權人是否可以訴請塗銷查封登記？司法院的研究意見認為，依土地登記規則第6 條，土地權利經登記機關依本規則登記於登記簿，並校對完竣，「加蓋登簿及校對人員名章」後，始為登記完畢。因此在尚未完成上列手續之前，不能謂已登記完畢，而土地法第43 條規定之效力亦無從發生。本案例李先生聲請的強制執行查封，既然在校對人員加蓋名章之前，也就是在所有權移轉登記完畢之前，則王先生與周小姐之間所有權移轉尚未完成，李先生訴請塗銷所有權移轉登記應認為有理由。雖然不動產被查封後，執行債務人對該不動產所為的處分行為對於執行債權人不生效力，但查封後辦妥的移轉登記並非當然絕對無效。因此在尚未塗銷登記之前，第三人依移轉登記所取得的所有權，尚不失其效力。本案例中的土地於查封後未辦理登記前，債務人王先生將所有權移轉登記予第三人周小姐名下，在尚未塗銷登記前，周小姐的所有權不失其效力，執行法院應於該筆土地塗銷登記，恢復為債務人王先生所有之後，才能繼續拍賣。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】民眾來電詢問國稅局，在2013年1月間出租房屋給甲公司，租期2年，租金收入已由該公司辦理所得稅扣繳，可是該公司在2013年11月突然他遷不明，且未在2014年辦理扣繳申報，她應如何辦理綜合所得稅申報？ 國稅局表示，營利事業承租房屋給付租金，經依法扣繳所得稅款後，在年度進行中倒閉，負責人行蹤不明，以致出租人無法取得扣繳憑單時，可由出租人代替承租人補行填報各類所得扣繳暨免扣繳憑單申報書及扣繳憑單，並由出租人在各類所得扣繳暨免扣繳憑單申報書扣繳單位簽章處及扣繳憑單扣繳單位欄位，簽名蓋章，並註明原因，聲明願負法律責任後，即可憑補報扣繳憑單的備查聯，辦理當年度綜合所得稅結算申報，至於此種補報的扣繳憑單則不會以逾期申報案件處理。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【文 / 鍾運凱】星爺向包租婆租了一棟房屋，約定每月租金1萬元，租期10年。簽訂租約時，星爺特地請來斧頭幫幫主作見證，雙方簽字無誤。沒想到才租了3年，包租婆就把房子賣給火雲邪神。火雲邪神為了自己另有用途，打算將房子收回。星爺抗議，表示自己每個月都準時交租，而且租期還沒到，新房東無權收回。試問，有理？一、 何謂公證？所謂「公證」，依公證法第2 條第1 項規定：「公證人因當事人或其他關係人之請求，就法律行為及其他關於私權之事實，有作成公證書或對於私文書予以認證之權限。」也就是法院的公證人依公證法，作成有關私人間的法律關係或權利義務的證明書。由公權力作為證明，其證明力自然比一般證人更高，而且還有其他法律上的特殊效果。二、 租賃契約是否必須簽訂書面？民法第153 條第1 項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」租賃契約是契約的一種，只要出租人與承租人關於租賃標的物與租金的意思表示一致，租賃契約就成立了。一般房屋租賃都會簽訂書面契約，一方面是為了保全證據，另方面也有特殊的效力。例如民法第422 條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾1 年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」也就是說，如果租賃物是土地或房屋，卻沒有訂立書面契約，則1 年後房東可以隨時終止租約。三、 租賃契約是否須經公證？如上所述，租賃契約只要雙方意思表示一致即為成立，不是必須經過公證才有效。民法第421 條第一項規定：「稱租賃者，謂當事人約定以物租與他方使用、收益、他方支付租金之契約。」換言之，只需「當事人約定」即可。然而公證有許多好處，包括避免糾紛、保障權利、省時省力等。四、 公證對誰有利？有些人以為法院公證對房客較不利，其實不盡然如此。固然在房客發生遲延繳交租金或租期屆滿後交還房屋之紛爭時，房東不需要訴訟，可以直接請求法院對房客強制執行。然而，經過公證的租約，房客可以主張「買賣不破租賃」的效力──依「債之相對性」原則，租賃只在契約當事人之間才有效力，但是法律為了保護經濟上弱者的承租人，乃規定於租賃期間出租人如將租賃物所有權讓與第三人，則受讓人承受出租人的租賃契約，與承租人發生租賃關係，此為「債權物權化」具體表現。但適用「買賣不破租賃」有以下幾個條件：( 一) 出租人必須是所有權人或受其委任或得其同意而為出租的人。( 二) 出租人需於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人( 包括強制執行拍賣的所有權移轉 )，且為繼受取得，始有適用。如受讓取得租賃物所有權係原始取得，則不適用，例如公用徵收。( 三) 承租人占有租賃物的狀況仍繼續中。( 四) 「買賣不破租賃」屬於法定債權移轉，只要出租人或受讓人將租賃物轉讓的事實通知承租人，立即發生效力。( 五) 受讓前已屆清償期的租金，已成為獨立的債權，並不隨同出租人地位移轉於受讓人。( 六) 租賃物移轉後，原出租人即脫退出租人地位，如租期屆滿後，向承租人訴請返還租賃物，則該起訴欠缺訴訟標的法律關係要件，將遭敗訴判決。由上述說明可知，「買賣不破租賃」原則，對租賃物的受讓人( 新房東) 不利，因此民法於88 年4 月修正時，增訂第425 條第2 項規定，明定未經公證的不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則的適用。五、 如何辦理租約公證？( 一) 可至鄰近民間公證人事務所或法院公證處購買公證請求書一份。( 二) 填明請求人即出租人（即房東）、承租人（即房客）雙方（承租人覓有保証人時，填在承租人之後）姓名、年籍、身份証統一號碼及地址、電話。( 三) 在「請求公證之法律行為或私權事實」欄內，僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約，請求公證」。( 四) 在「約定逕受強制執行」欄內，分別寫明需要強制執行之標的，如「租賃期滿交還房屋」、「給付房租金及違約金」、「返還押租金」等。( 五) 最後由請求人雙方簽名蓋章，並記明年、月、日。( 六) 請求書寫好後，辦理收件登記。( 七) 請求人均應攜帶國民身分証及印章，房東應提出租賃標的物之權利証明及價值証明，以供審核。一般而言，在不動產之租賃契約通常僅提出房屋稅單、契稅單、稅籍証明、土地登記謄本、地價稅單等即可。( 八) 請求人本人不能到場，可以委託他人代理，但要提出授權書及印鑑証明書。( 九) 實際審查租賃契約書之內容，公證日期即為簽約日期（或租期起算日）。( 十) 公證人認為必要時，得至房屋所在地實際體驗。六、 結論星爺與包租婆所訂之租約雖然有書面，但租期長達10 年，依民法第425 條第2 項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」而所謂公證，必須是由法院公證人或公證法規定的民間公證人事務所，並不包括一般人在場見證。因此，本案的租約雖然有斧頭幫幫主作見證，仍不能取得「買賣不破租賃」的效果。