西門信義兩大磁吸 東區失寵 北市商圈新歡舊愛換人當
2019-03-12
文 / 王人群 自2010年底眾多快時尚進軍台灣市場,搶佔各大商圈之主要店面,短期大幅度拉高租金水準,店家付租能力有限,東區進駐業種商家大洗牌,以往餐飲或零售業者紛紛退至後側巷弄或移轉至百貨內經營。其後在2014 年房地合一稅制之推廣下,海內外投資方因稅制壓縮利潤,紛紛撤出不動產市場,且網路購物興起影響實體消費經濟,業者無力負擔高漲之租金,東區空置店面持續增加,商業氣息及人潮熱度不如以往,對於消費者及外來旅客吸引力也相對減少。2018 年港商連鎖化妝品零售SaSa、韓國快時尚品牌SPAO 與MIXXO 等指標租戶紛紛撤出東區,知名品牌店家開始出走並轉往其餘商圈之態勢明顯,相較於西門町及信義區的蓬勃發展,頗有「三十年河東,三十年河西」之感概。回顧台北市商圈發展歷程,東區是否能回歸以往興榮之潛力?西區老舊沒落 城市東移帶動東區發展1950 年代中華商場落成,西門町與台北城地區共同形成台北商業消費中心,興盛一時,亦帶動區域小型商場發展。1980 年代在西區發展逐漸飽和下,台北市商業中心逐漸東移,中華商場也因年久失修,加上消費喜好及行為轉變,逐漸失去商圈龍頭之地位,而東區則隨著忠孝東路及台北捷運陸續通車,成為台北市重要商業發展地區。市郊區域商場萌芽 滿足移入人口消費需求大台北地區因產業發展及工作機會多,吸引許多外地人口移入,多數居住於市郊及新北市一帶,市郊地區爆炸性人口成長,許多區域商場於1990 年代相繼萌芽,如天母地區著名之大葉高島屋、內湖地區之德安百貨(已結束營業)及景美地區之漢神百貨景美店(現為瀚星百貨),欲滿足市郊地區之消費需求。信義商圈百貨林立 量販、地區商場興起因應都市發展東移,台北市政府及台北市議會遷移帶動信義計畫區發展,自1997 年新光三越信義店(現為信義新天地A11 館)開幕至今,信義計畫區已躍升為台北主要之商業區,如加上今年開幕之微風南山及遠百信義店,區內百貨購物中心樓地板面積合計將達20 萬坪,約佔台北市總體之3 成,商業聚集效應大。港湖地區因國道一號行經,加上區內重劃區腹地廣大,許多大型量販如大潤發、好市多、家樂福及特力屋等紛紛於2000 年後進駐,確立區域消費之發展型態。另大台北地區捷運機能逐漸發展完善,許多地區商場(如板橋大遠百、中和環球)交通節點商場(如CITYLINK 松山、南港店)崛起並發酵。 陸客開放帶動觀光 站前西門吸背包客帶動商圈2008 年開放中國大陸旅客來台旅遊,台灣觀光迎來一波榮景,不只團體旅遊,自由行旅客人數及比例皆年年上漲,台北車站及西門町周遭挾交通便利及旅居負擔相對親民之優勢,成功吸引散客入住。近年來新南向政策發酵,加上國外媒體播送介紹,除日本、港澳旅客外,韓國及東南亞旅次亦逐年增加。其中,西門町因外籍旅客持續造訪,商圈人潮熱度興盛,吸引眾多品牌擴點進駐,運動用品店、伴手禮店外,2018 年初札幌藥妝以105 萬之高額月租金進駐漢中街,創下商圈租金表現最高紀錄,鄰近路段更有約10 來家之美藥妝店品牌,顯示美藥妝店在區內之蓬勃發展。 東區租金大幅調漲 降租仍留不住商家2010 年UNIQLO 進駐明曜百貨、2011 年ZARA 進駐統領以來,各大衣著服飾及鐘錶等時尚產業品牌紛紛搶進東區,在競租情形下,東區沿街店面租金大幅成長5 成,巷內店面甚有成長1 倍的情形,店家難以負擔,頂呱呱、鼎泰豐在2014 年移轉,沿街店面退至後側巷弄與轉移至百貨公司之變化逐漸明顯。在2014 至2016年間台灣政治環境改變下,中國對台灣旅遊態度緊縮,直接影響來台旅遊消費人數,更間接影響零售業對於後市之保守預測,加上房市稅制政策影響發酵,投資買盤淡出明顯,自然影響店家競租表現。2014 年SWATCH 以高額租金取代頂呱呱進駐東區沿街,2018 年底即使由月租金180 萬降至100 萬,仍留不住SWATCH;對街房東於同年租金自打7 折,才成功挽留星巴克之金牌房客,東區店面由持續漲租,演變至近年降租2~4 成之情勢。東區有交通優勢 西區須注意業種同質性2020 年敦南誠品確定熄燈,大型集客據點之消失預期使消費人潮減少,東區商圈未來1 至2 年如無法透過降租留住品牌或引進新興業種組合,重拾消費者及旅客對於商圈之興趣,必定如天母商圈及師大商圈迎來衰退,惟東區仍有其交通之優勢,區內房屋屋齡多為30 年以上,未來是否能透過都更迎來區域新氣象,重獲寵愛,仍待觀察。西門町近年取代東區成為商圈租金表現龍頭,高商圈人氣促使店家紛紛進駐,未來除須注意商圈內業種同質性過高,導致旅客興趣減少之風險外,預期近年商圈榮景仍能持續。  

選擇情報類型

2019 經濟展望 大波動時代 投資從現金管理開始
2019-02-12
文 / 于良 不論歲月靜好或現世動盪,理財是每個追求財務自由者都需面對的課題。展望來年經濟情勢,持續觀察指標性影響因素,有助於理財的選擇和判斷。且不論理財老手或新手,身邊都須維持一定水位的現金存量,以備不時之需、儲備投資銀彈、或保守理財,定存都是不可或缺的理財工具。在波動大、變數多的2019年,就從管理培養自己的現金儲量開始,同時追蹤重點指標及重大事件發展,以把握投資機會、管理投資風險。展望2019經濟2018 年在全球經濟動盪中畫下句點,中美貿易摩擦、法國黃背心示威運動、美國聯準會持續升息、英國將脫歐、新興國家金融及債務風險等諸般不確定因素,將延續至2019 年使經濟成長放緩。眾多指標性國際組織均調降全球及主要經濟體的經濟成長率。其中國際貨幣基金組織預估,全球經濟成長率將由2018 上半年暫估值3.9%,下降至3.7%;美國則由2.7%降至2.5%、中國自6.4 % 調降為6.2 %、歐元區及日本分別調為1.9%、0.9%;整體而言,各國經濟成長率均較2018 年下降0.1~0.4 個百分點。在諸多影響市場及經濟成長的因素中,以下二大因素最具指標性。◎中美貿易戰美國為縮小貿易逆差、保護智慧財產權、杜絕前沿技術外流,2018 年展開一連串貿易進口相關措施,例如鋼鋁相關產業加徵進口稅、對汽車產業展開調查、對中國外銷至美國產品加徵關稅等,連帶影響日本及德國的汽車外銷產業,使全球貿易及經濟備感壓力。國際貨幣基金組織表示,貿易是經濟成長的主要動力,如此關稅報復將導致2019 年全球經濟成長下滑0.8 個百分點。另知名經濟預測及商業諮詢機構IHS Markit 亦預估,2019年全球商品出口年增率將不到2018 的三分之一,僅有約3.1%。這對外貿依存度高的中小型或成長中國家,如台灣、韓國等,都將造成威脅。其中,台灣在中美貿易摩擦下,雖近期受惠轉單效益,及部分台商重新布局選擇回台設廠投資,有利於台灣的經濟成長;惟長遠觀之,台灣主要進行貿易國家的經濟成長下修,全球經濟放緩,削弱購買能力,使外需動能不足,將衝擊台灣外貿表現及經濟成長。中華經濟研究預估,台灣2019 年的經濟成長將倚重內需,2019 年經濟成長率為2.18%,相較於2018 年的2.62% 及2017 年的3.08%,均呈減少趨勢。◎美國聯準會升息步調美國身為經濟領頭羊,利率及貨幣政策對全球經濟具高度影響力。2018 年美國聯準會依表訂進度升息四次,使基準利率區間達2.25%~2.5%,十分接近所謂長期均衡利率的估計區間2.5%~3.5%。2018 年利率及匯率雙升的態勢,確立2019 年美元上行、資金位移及墊高資金成本的基調,對於全球經濟成長造成壓力,增加各國貨幣金融政策操作難度,尤其影響新興市場。惟因美國的外需下降、擴張財務政策效果減退、歷次升息對經濟滯後效應浮現,預期2019 年升息步調將稍放緩。相對於美國升息,面對全球金融前景不確定性升高,台灣中央銀行至2018 年底利率維持連十凍,因升息可能對國內需求產生不利影響,例如不動產市場資金壓力增大、投資減少等,故預期維持貨幣寬鬆政策,整體仍處低利環境。 新年新希望,理財從管理現金做起在低利環境中,雖然存錢不若其他投資選項的報酬率具吸引力,但不論在動盪環境中好好儲備銀彈,或是想存一桶金,均須透過定存進行現金管理,才能增進投資效率。◎定存有兩種定存主要有二種:定期存款及定期儲蓄存款,主要差異在於年期、利率及利息計算方式。若要存一年以上,建議採用定期儲蓄存款,以同樣一年期利率進行比較,定期儲蓄存款利率優於定期存款,且定期儲蓄存款採複利計算利息,將利息滾入本金計算,充分發揮時間與複利的力量。在定期儲蓄存款中,繳付方式有零存整付、整存整付及存本取息三種。Ø 零存整付:是每個月固定存入一筆錢,到期後一次把本金和利息領出,以分月存入小筆金額,存付壓力較小,類似強迫儲蓄部份薪資的概念。Ø 整存整付:則是所有本金一次存入,到期後一次提取本金和利息,當為未來某計畫準備好一整筆存款時,為防胡亂花掉又可賺取利息,則適合整存整付。Ø 存本取息:是將本金一次存入,存款戶每個月都可領出利息使用,並在期滿時取回本金,例如將退休金一筆存入,每月提領利息作為生活費。此外,在利率的選擇上,不論定期存款或定期儲蓄存款都有固定利率及機動利率兩種。機動利率多高於固定利率,銀行利率會隨中央銀行最調動,若是預期利率走升,可選擇機動利率。
市場震盪 避險有道
2018-11-12
文 / 于良 2018年政治經濟黑天鵝事件頻傳,避險需求隨之升溫。今年下半美國總統川普對土耳其施行嚴厲經濟制裁,引發新興市場資金大舉撤出並波及歐股,近期中美貿易戰愈演愈烈,加上聯準會持續升息縮表,金融資產價值面臨重新評估,反映於今年美股、台股等各國股市爆發十月股災,全球金融市場恐慌情緒攀升。整體環境的不確定性,使避險需求增溫;然而避險究竟是要避開什麼風險?避險工具為何?相關金融商品有哪些? 投資風險投資風險大致可依風險肇因分為系統性風險及非系統性風險。其中,系統性風險泛指因政治、經濟、社會、自然等因素引起之投資風險,例如川普關稅政策、聯準會升息、通貨膨脹、股票資產價值高估等。此類風險普遍對於整個投資市場造成之不利影響,具有普遍性、風險溢出、風險傳染和連動,以及週期波動等特性,近期金融市場主要風險即為系統性風險。非系統性風險則為由某一特定原因造成之投資風險,僅對個別或少數範圍造成不利影響,多為個人、個別企業、個別產業相關的可控因素引起;例如新藥研發失敗造成股價下挫、某上市櫃企業經營管理問題影響信用、不動產業不景氣反應於營建類股股價等。是以非系統性風險多可透過多樣性分散投資加以消除。 四大避險工具美元、日圓、黃金及美國長期公債為常見四大避險工具,主要係因其與深受市場波動影響的股市之相關性較低,當政治經濟因素干擾整體市場、市場趨勢不明之際,此類避險工具可作為資金避風港。 ◎美元美元長期為流動性最高貨幣、全球外匯交易主要貨幣且為各國央行主要儲備貨幣,近期更在美國總統川普的減稅政策、新興市場貨幣疲弱等因素之下,更是吸納大量資金湧向美元資產。加上聯準會升息趨勢明確,推升美元走強,使其成為相對穩健的貨幣。美元相關金融產品,除美元定存、外匯投資、美元貨幣市場基金之外,目前台股亦有美元指數相關ETF 可供作為避險選擇。其中,美元指數是美元與六國貨幣的匯率變化指數,作為反映美元強弱的指標。六國貨幣依其權重分別為歐元、日圓、英鎊、加拿大、瑞典克朗及瑞士法郎。。當景氣暢旺時,資金流向股市及商品期貨市場;當景氣下滑時,資金流往美金避險。 ◎日圓日圓為主要避險工具之一,係因日本是全球最大債權國,其政治經濟在動盪國際情勢之中相對穩定,使日圓變動不確定性較低。且日本又長期處於低利環境,使日圓常被作為資金成本便宜的融資貨幣,是以當國際風險上升、海外投資人大舉出售資產之際,換回的日圓將推升日圓匯價,使日幣又有「保值貨幣」之名。 ◎黃金黃金因其流動性佳、具稀少性、抗通膨保值、股債連動性較低等特性,為主要避險工具之一,各國央行亦多都有黃金儲備,是以每當市場出現黑天鵝事件,黃金表現多較佳,例如今年美國公布鋼鋁稅之際,黃金金價即有所推升。黃金投資商品主要包含實體黃金( 金條/ 金幣/ 飾金)、黃金存摺、黃金現貨、黃金基金、黃金期貨、黃金期貨基金、黃金期貨ETF 等。其中,黃金存摺的投資主體為實體黃金,以賺取買賣價差為主,較黃金實體保存方便,適合保守型投資人。黃金基金則是投資黃金相關公司的股票,具題材性、可享配股配息;黃金期貨財務槓桿倍數高,此類相關商品均較適合積極型投資人。整體而言,黃金投資除考量投資人風險屬性,亦須比較各種投資工具的手續費、保管費、稅賦等,以選擇最適合的避險組合。 ◎美國公債美國屬高度成熟資本市場,且為全球最大的經濟體,美元亦是當前最重要的國際貨幣。相較其他國家,美國政府發行公債的違約機率幾近於零,主要僅受利率影響,付息相對穩定,同時具備投資與避險功能,為具代表性的資金避險工具之一。是以當市場發生風險事件,資金多大舉轉進安全性最高的美國公債券避險。美國公債相關金融商品在台灣有發行短期(1~3 年) 及長期(7~10年及20 年) 的美國公債ETF 可供投資人避險選擇。 避險操作建議除上述具代表性的避險工具,尚有反向ETF、波動率指數(VIX 指數,又稱恐慌指數) ETF、期貨等,於市場爆發風險事件或趨勢渾沌之際,建議以短線操作、分散持有避險工具為宜。待風險降低或事件告一段落時,建議即時出場,透過靈活操作以達保本、避損失之目標。此波貿易戰變化多端,於事態明朗之前,建議避開全球化、科技類、新興市場特性之資產,以保守為宜。 黑天鵝事件雖難以預料,惟於市場震盪當下,仍可透過景氣指標例如美國公債殖利率、採購經理人指數(PMI)、恐慌指數等,判斷風險為系統性或非系統性風險、事件為短期或長期風險,再決定進行短期避險操作、或長期投資組合調整,以免過度反應或避險不足。  
比特幣知多少?
2018-10-19
文 / 莉思 比特幣自2008年底被提出至今已九年多,近期其價格在9年的時間內翻了260萬倍,多數人認為這是投機者的另一種賭博方式,但隨著比特幣受到全球關注度,許多國際知名品牌陸續接受比特幣支付(如:維多利亞的秘密、亞馬遜網路書店、eBay等),並有越來越多的網路商家跟進,是以,比特幣的浪潮看起來似乎不會止息,未來我們將無法置身事外,應對比特幣有基本了解。誰創造了比特幣全世界現有貨幣是由國家央行發行或廢除,如果央行不斷的發行貨幣,人們手中的貨幣將不斷稀釋,降低貨幣購買力,為了解決此問題,比特幣之父中本聰(Satoshi Nakamoto) 在2008 年發表一篇論文描述一種叫作比特幣(Bitcoin) 的電子現金系統,2009 年將比特幣的程序上線,2010 年將經營的比特幣論壇轉讓給別人,自己便退居幕後。什麼是比特幣比特幣(Bitcoin,又稱為BTC) 是一個去中心化的虛擬貨幣,它以一套編碼系統為基礎,通過複雜地計算而產生。任何人都可以通過相關的軟體「製造」比特幣,再利用電子簽名的方式來流通,最後透過P2P 網絡來核查重複消費的情況。它和傳統貨幣最大的不同是,比特幣執行機制不依賴中央銀行、政府、企業的支援或者信用擔保,而是依賴對等網路中種子檔案達成的網路協定,去中心化、自我完善的貨幣體制,理論上確保了任何人、機構、或政府都不可能操控比特幣的貨幣總量,或者製造通貨膨脹。它的貨幣總量按照設計預定的速率逐步增加,增加速度逐步放緩,最終在2100 萬個為極限。比特幣價格之決定比特幣是一種去中心化的貨幣,不會有市場干預比特幣價值的狀況,其價格並非管制價格,和黃金或白銀一樣,係由供給( 如:礦工挖礦所得出售或儲值、投資、投機、炒作等購買比特幣的人再出售) 與需求( 如:比特幣之儲值或投資、作為支付、跨國匯款、結算等進行使用或進行投機、炒作) 決定,當對比特幣的需求上升的時候,其價格上漲,當對其需求下降的時候,其價格下跌。由於流通中的比特幣數量是固定的,其市場還是比較小,不需要很大數額的錢就能使它的市場價格上升或下降,所以比特幣的價格還是很不穩定。 比特幣特性由於比特幣可跨越國界流通,不需要銀行業或政府提供支持,在現今的數位時代是個卓越的付款方式,跟信用卡與金融卡相較起來,比特幣交易之交易手續費幾乎是免費的,且比特幣付款幾乎是及時的,不需要等待即可收到款項,加上它還具有隱私性,微支付及自主權等特點,越來越多的網路商家接受比特幣支付;但因比特幣的價格波動性高,弱化比特幣做為貨幣的能力,相較於做為一種貨幣,現在市場上的交易更把比特幣做為一種資產,希望能獲取高報酬率。比特幣相關衍生性商品數量增加比特幣是目前世界上最大的虛擬貨幣,也是最火熱的資產,目前仍持續發燒中,而在2017 年12 月底比特幣期貨問世後,帶領新的衍生性商品出現,但之後美國證監會(SEC) 顧慮期貨市場的交易量很小,價格大幅上漲為市場操縱,導致近期美國證監會基於比特幣的市場操縱和欺詐問題,需要更多時間考量,再度拒絕了一大批比特幣 ETF 的上世申請。由於美國在全球ETF 市場最具指標性,歐盟因資本市場欠缺整合,短期內比特幣ETF 這種具爭議性的商品,較難成型;中國則因對加密貨幣政策的限制,較無發展可能; 日本也因傳統金融體制保守,較難有發展,故若美國率先通過比特幣ETF,其他地區金融市場將可能跟進,投資人得以用買股票的方式購買比特幣,將大大開啟資金湧進的機會。比特幣未來發展市場分析師表示,隨著比特幣相關衍生性商品數量增加,機構投資者非常有興趣了解比特幣更多信息,將有更多機構投資者進入該市場,但相應監管會更嚴僅,監管機構的行動將會阻止此類商品漲勢,使其價格下滑;此外,比特幣是目前最成熟的數位貨幣,將成為新投資者進入加密貨幣領域的方式,同時也將帶動其他小型數位貨幣( 瑞波幣、恒星幣和波場幣等) 價格將上漲。綜上,由於比特幣沒有漲跌停板機制,暴漲暴跌的情形遠遠超過股票市場,是個典型的投機市場,是以要投資比特幣相關衍生性商品需先了解比特幣產品交易的特性,若投資人在這個市場中,無法判斷大趨勢、不懂停損、使用融資資金的人,都是不適合操作這種商品的人。  
投資海外房產的準備及風險
2018-07-12
【文 / 莉思】 自2011年奢侈稅上路及台灣房市陸續實施政策調控,房市交易明顯低迷,房市報酬率大幅下降,投資人不敢輕易進場,是以許多投資人看上投資海外房產的超高投資報酬率,掀起一股「海外置產潮」,但交易糾紛也層出不窮,故投資人投資海外房產究竟要做什麼功課?又要承擔什麼樣的風險呢?投資海外房產的前期準備◎選擇透明度高的國家由於房地產市場透明度較低的國家( 如:新興市場與東南亞),因企業治理不佳、法規制度不成熟等,將為投資人帶來極大的投資風險,最好的方法就是慎選投資國家,若該國家法規政策越完善,資訊透明度越高,投資的風險就越低( 如:英國及美國等)。◎選擇生活機能強、交通便捷區域國內外房產投資地段選擇是以生活機能強、交通便捷為優先考量,一般而言,首都或第二大城市擁有最好的基礎建設、完善設施及較高的國際化程度,在地及外來購屋需求是最強的;其次,選擇捷運站周邊為購屋標的,亦是不敗的購屋策略。◎慎選代理銷售公司,並親自到當地去考查投資人擬將大筆資金投入海外房產時,需選擇一家信譽佳、口碑好的代理銷售海外房地產公司,否則產生任何糾紛時,無法全力維護投資人的權益;此外,投資人應要親自到當地去考查,切忌衝動性的購買。◎低總價產品進可攻退可守由於大型房產物件總價高,會限制承租人的能力,更限縮未來轉手的空間,若要投入海外房地產,建議投資人應以低總價中小坪數的產品最適宜。◎不要只看租金報酬率許多海外房產建案以高租金報酬率為主要訴求,相較台北之報酬為優,但這可能是毛報酬率,若扣除其他的費用及成本( 如:印花稅、契稅、登記費或公證費、律師費、仲介費、土地稅或房屋稅、租金收入所得稅、代租或代管費、管理費等),淨報酬率不如預期,且再高的租金報酬率,需在滿租的前提下才能實現,若空租下來,租金報酬率都是零。◎要了解當地相關房產稅負條件房地產投資獲利之關鍵因素之一取決於房產稅負之高低,這也是國內實施房地合一稅讓很多投資人產生觀望心態的重要原因;由於各國房產稅負具有一定的複雜度,詳盡了解想投資國家房產的稅負絕對是必要的。◎謹記高獲利高風險、低獲利低風險由於所有的投資都遵循「高獲利、高風險;低獲利、低風險」的定律,投資人在進場前必需評估自身風險承受程度,才能決定自己適不適合投資海外房產;此外,要冷靜評估個人的資金能力,採用借錢或是高槓桿方式到海外購買房產,都不值得鼓勵。◎隨時掌握外在環境動態評估最佳出場時機投資人不僅需要評估進場投資時機,同時也要考慮出場機制,一般來說,投資人可以將出場門檻設為資產增值的一定比率,加上每年穩定租金報酬;同時,投資人也需評估外國人投資占比是否過高?若本國人都不投資自己國家,未來轉售肯定高難度。 投資海外房產之風險●政經局勢與政策風險由於部分開發中國家的政治局勢不穩定,偶有政變、暴動之情形,將造成房價大幅波動,降低投資報酬率;另部分國家有排華意識或歧視作為,投資人從事該國不動產投資風險將相對提高。此外,房產相關法規與政策也是投資人需要隨時掌握的重要關鍵,如:投資人必需釐清投資房地產是否擁有土地及房屋永久產權,若買到使用權,使用期限短,相對持有成本也會提升,投資人將承擔較高風險,獲利機會相對小。另若外國人投資情形過熱引起當地反彈時,應注意是否有對外國人取得不動產總量之限制或增加租稅負擔之情事。●貨幣匯率風險海外房產投資人買房動機主要為增值及收租,也就是將投資標的出租,賺取穩定的租金收入,並待房價達最高點時售出賺取差價。由於國內一般投資人對海外的房產多採取直接投資,匯率變動將對租金收入、出售價款有很大影響,相對於穩定度高的台幣而言,外國貨幣波動幅度遠比台幣高,一旦投資地的貨幣對美元大幅貶值,即使房地產操作有利得,可能也無法彌補匯率上的損失。●產品流通風險房產變現速度原本就比較慢,若所投資不動產標的是針對外國人設計的高總價房產或是收益型的房產,對當地民眾是沒有購買的吸引力,則產品的流通性、變現性相對較低,將來出脫難度相對較高。此外,國外開發商或國內不動產經紀業提供保障出租年限,應留意租金收益是否於年限期滿後能繼續維持,找到後續承租人之難易度等。●資訊取得風險由於投資海外房產,相關機制相對不透明,讓投資人落入孤立的多重弱勢,且市場資訊甚至是片段、變動的,投資風險相對較高,建議投資人選擇自己熟悉、了解的國家及當地不動產市場為投資標的,因投資人在國內,不易取得海外資訊,無法掌握最新訊息,較難因應瞬息萬變的風險。是以投資人在投資前應「停、看、聽」,做好相關功課及風險評估,了解自己是否有能力承擔風險及是否符合個人風險偏好,提前做好危機防制,以避免落入「投資前開心,投資後傷心」的窘境。
美中貿易戰對全球經濟影響
2018-05-11
文 / 莉思 美國2017年8月宣佈正式對中國發起「301調查」,2018年3月川普政府宣佈對中國商品加徵關稅,而中國隨即提出反制措施,決心和美國打一場「同等規模、同等程度和同等力度」的貿易戰。隨著美中貿易衝突升温,對全球經濟影響之程度將是如何?美中貿易戰背景美國在1990 年老布希宣布延長對中最惠國待遇( 與人權議題掛鈎),1995 年柯林頓延長對中國最惠國待遇( 與人權議題脫鈎),並進一步擴大美中經貿合作,而中國在1990 年加入世界貿易組織(World Trade Organization,簡稱WTO),自此中國獲得永久正常貿易關係。美國自1985 年對中國幾乎沒有貿易逆差,逐年增加到2012 年開始連續6 年突破3,000 億美元的貿易逆差,2017 年貿易逆差更上升至3,752 億美元,達2001 年中國加入WTO 的4 倍,而川普當選美國總統後,認為整個世界經貿環境對美國有許多不公平,造成美國巨額貿易赤字,間接使美國製造業工作流失、競爭力下滑及經濟表現不佳,因而重新評估美國的自由貿易協定(Free Trade Agreement,簡稱FTA) 政策,並抑制貿易夥伴不公平的貿易措施( 如:市場不開放、制度不透明、不當政府補貼及侵犯智慧財產權等),而中國為美國最主要貿易逆差國,自然成為美國首要目標。中國認為雙方貿易失衡固然存在,但美國在中國有龐大的投資企業並營運良好,此收益並未反應在貿易帳上,且多數產品回銷美國卻仍視為中國對美國的出口並不公平;此外,中國生產成本雖遠低於美國,但主要是出口勞力密集產品,這些產品在美國國內並未有生產利基,即使中國不出口至美國,也是由其他開發中國家出口至美國,美國的貿易逆差仍存在,只不過由中國移轉到其他國家,是以中國主張其貿易逆差係互補性逆差而非競爭性逆差,是經濟全球化下產業結構調整及國際分工的必然結果。何謂「301條款」根據美國1974 年綜合貿易與競爭法第301 條款,美國貿易代表與總統可申訴或自主決定對外國政府「不合理或不公正」的貿易措施發起「301 調查」,並採取單邊制裁措施( 如:撤銷貿易優惠、徵收與受損規模相當的報復性關稅等),並於1988 年在1974 年貿易法基礎上設置針對智慧財產權的「特別301 條款」與針對重大貿易障礙( 市場開放) 的「超級301 條款」,然WTO在1995 年成立後,會員國間如果有貿易爭端,都須透過WTO 下的爭端解決機制處理,許多國家將美國以單邊行使貿易措施的案子告上WTO,WTO 裁定美國違法,應回復正常關稅稅率,扭轉過去單邊行使貿易措施情勢。美中貿易衝突演變由於川普政府「美國優先」的政策取向及美中在雙邊經濟安全會議中討論的智慧財產權議題,遲遲沒具體進展,加上美國對大陸貿易逆差持續擴大,川普在2017年上任後,對WTO 的不信任,陸續在2018 年3 月進行一連串貿易措施,尤其301 懲罰性關稅清單,是針對「中國2025」十大領域的各項產業,因而各方臆測美國貿易戰打的是未來,打的是工業4.0 智慧製造的爭霸戰,主要目的是不讓中國崛起,不讓中國從「量產製造」變「智慧製造」,要讓製造業加速回流美國,是以美日貿易衝突逐漸擴大。 對全球經濟影響經IMF 評估,美中不斷的升温的貿易保護主義將傷害全球經濟成長,而美國若無視WTO 協商機制,擅自進行貿易報復,恐破壞全球貿易秩序,對全球貿易動能帶來負面影響,亦將加劇全球金融巿場波動,且隨著美中貿易戰針峰相對,若雙方報復切中要害,亦將對對美國經濟造成深遠影響,並可能使中國大陸整體經濟遭受重大衝擊。對台灣經濟影響及因應之道依據中經院研究指出,台灣為小型高度開放經濟體,美中若爆發貿易戰,將影響台灣出口,由於美國《301 條款》對中國可能進行制裁的產業是「中國製造2025」重點發展產業,其中資通訊電子產品在兩岸已形成明顯的供應鏈體系,美國若最終決定針對資通訊電子產業進行進口關稅或服務貿易限制,對臺灣的間接出口影響最大,惟仍須觀察後續公布詳細受限制的產品清單,方能釐清台商可能衝擊;此外,以往「臺灣接單、中國生產出貨、第三地美國消費」的三角貿易模式,隨著美中貿易摩擦增溫,恐影響廠商全球投資生產布局及三角貿易運作,為配合客戶需求及降低貿易障礙,未來赴美投資計畫可行性增加。針對美中貿易衝突不斷升温,台灣應持續提高研發及生產的比重,強化台灣作為生產與技術提升的貿易基地,並擴大台灣在地的內需投資商機,讓內需擴大成為支撐經濟成長的主要動力,另推動科技發展和智財權的保護,提升貿易競爭力的決勝關鍵,以及推動貿易市場與生產基地多元布局,使台灣在美中貿易戰中受到之影響降到最低。  
美國「縮表」對你的資產影響?
2018-03-12
【文 / 莉思】 「縮表」之緣由及背景美國聯邦準備理事會(Fed,即美國央行) 於2008年金融危機爆發後,為刺激經濟成長與維持金融市場穩定,推出3 輪被稱為印鈔票的量化寬鬆(Quantitative Easing,QE) 政策,也就是透過買進公債及抵押擔保證券(MBS) 等資產對金融體系注入資金,使資產負債表規模從金融危機前約9,000 億美元,快速膨脹五倍至約4.5兆美元,而之後Fed 為避免經濟與市場過熱及因應日後金融市場危機,需保留貨幣政策的操作空間,擬將資產負債表規模回歸至正常水準,因此,Fed 採QE 反向政策,不再大買美國公債及抵押擔保證券(MBS),而從市場收回QE 政策釋出的大量資金。 「縮表」時程Fed 從2014 年1 月逐步削減QE 政策之購債規模,並於同年11 月完全停止購債,但Fed 仍持續將到期證券本金再投入市場,是以,Fed 在2017 年9 月宣布自10 月起採漸近式作法,在舊債到期後減少投資金額及停止購買新債,象徵著寬鬆資金時代即將宣告終結。由於Fed 並未提到縮表金額,但據紐約聯準銀行的預估,Fed最終縮減金額將介於1 兆至2 兆美元,遠低於之前「擴表額」的3.7 兆美元,代表對金融市場的收縮效果可能「相當溫和」。 「縮表」對金融市場之影響1.2018年下半年到2019年金融市場將趨緊,並開始出現較明顯的動盪根據全球主要投資機構預測,2018 年經濟榮景持續,但全球經濟與資產市場的最大風險之一,是落實「貨幣政策正常化」之進程及規模,也就是各主要央行縮減寬鬆政策的規模。其中Fed 已正式啟動縮表;歐洲央行雖將「停止擴表」,但決策委員會對「貨幣正常化」的速度仍立場分歧;日銀「擴表」的速度可能減緩;英國因面對經濟成長下修,通膨率居高不下,英格蘭銀行去年11 月已經升息1 碼,但以英國的經濟規模,對全球經濟及金融市場的影響相對有限;中國人民銀行不會隨Fed 而調高基準利率,貨幣政策仍持續偏重「宏觀審慎(Macro Prudential)」措施;是以,由各主要央行的「貨幣正常化」步調觀之,升息的國家只有美國及英國,而各國QE 的淨效將仍維持「擴表」階段,理論上,2018年全球金融情勢尚不致吃緊,而金融趨緊的真正時點,應該落在2019 年,但基於市場預期通常會提前反應,因此市場最早在2018 年下半年,便可能針對金融趨緊的預期,開始出現較明顯的動盪。2.資金行情暫告段落由於美國、歐洲及日本等主要國家央行連袂實施寬鬆政策多年,推高全球資產價格,並營造多年的大多頭行情,而Fed 啟動縮表後,資產與負債同時、同額縮小,貨幣供給量將減少,在實施初期影響不顯著,但在持續實施後將使流動性緊縮,可能引發股票拋售潮,資金行情恐暫告一段落。3.美債殖利率攀升,資金湧入一般而言,債券利率高於通貨膨脹率和股票紅利,投資人會選擇債券,而長期債券利率低,投資人願意冒更大的風險,轉向投資股票,因此,債券市場利率愈高,投入股票市場的資金愈少;反之,債券市場利率愈低,投入股票市場的資金愈多,是以,隨著Fed 購買美國公債及MBS 的金額減少,將使兩者價格下跌,殖利率上升,資金將湧入債券市場。4.美元相對其他貨幣可能走強,減弱金價上漲動能Fed 正式啟動縮表,但歐洲及日本央行在未來一年將採「停表」及「擴表」政策,殖利率相對較低,導致資金流入美國,將使美元對日圓、歐元等貨幣升值,連帶將影響美國企業出口競爭力及海外獲利。此外,美元相對其他貨幣走強,將不利於以美元計價的黃金,金價可能走跌。 「縮表」對台灣之影響1.央行升息機率低台灣是否跟隨美國啟動升息及貨幣緊縮政策,目前仍未出現明顯跡象,將視2 月央行總裁彭淮南退休後,新任總裁的態度而定。而據台灣經濟研究院景氣預測中心表示,歐洲央行應會跟進美國升息腳步,亞洲( 如:中國與日本) 經濟表現沒那麼好,不太會跟進,而台灣的經濟成長率與物價比美國低,應該不會馬上跟進。2.熱錢回流美國,台股壓力大影響台幣未來動向還是要放眼國際金融情勢而定,地緣政治上雖有北韓演習問題,不過目前看來影響不大。但據財金部會預估隨著Fed縮表,美元會更為強勁,台幣貶值機率大增,將有利出口,但不利進口內需。而據台灣經濟研究院景氣預測中心表示,隨著美國聯準會去年第4 季縮表及台幣升值,自去年10 月起台灣的資金行情不再,外資已慢慢流向美國,沒有加碼台股,操作轉為賣台股、台幣,買美元與原油,預期今年台股與台幣表現更難有起色。 個人資產配置之調整1.加碼貨幣持續寬鬆政策市場當Fed 縮表,貨幣政策的刺激效應恐將退場之際,聰明的投資人開始轉向其他仍在灌注「景氣特效藥」的市場,如:日本的貨幣政策至少需再維持一段寬鬆時間。2.新興市場股市可望持續有優於成熟市場股市表現市場法人認為新興市場的貨幣寬鬆政策可說「方興未艾」,全球經濟未來3 ~ 5 年間,即使仍然維持低成長、低通膨及低利率下,新興市場的投資前景仍然正面,其中,中國穩定的政治局勢,為亞洲經濟及股市表現提供強而有力的支撐,是以,以中國股市為首的新興亞洲,是整體新興市場配置重點。  
從北高兩市住宅貸款看房市 把握低利環境好成家
2018-03-01
【文◎Acer.L】 根據財團法人金融聯合徵信中心統計2008年Q2至2017年Q3北高兩市住宅貸款資訊分析,若以電梯大樓產品為例,目前台北市的房貸利率為1.76%,房屋平均鑑估總值為2745.4萬元,每坪單價為57.1萬元;而高雄市的房貸利率為1.73%,房屋平均鑑估總值為746.1萬元,每坪單價為16.4萬元,北高兩市房屋總價皆較十年前增加,但利率整體而言處於趨勢下降的狀態。   台北市 首購族建議低總價公寓或小坪數電梯產品   以台北市2008年Q2至2017年Q3的電梯大樓住宅貸款統計資訊分析,房貸利率由2.81%降至1.76%,房屋單價則由每坪36萬元上揚至57.1萬元,每戶平均鑑估總價由1501.2萬元增加至2745.4萬元,對置產族而言整體利率趨勢雖走低,適合買盤進場,但電梯產品每戶入場總價門檻為2745.4萬,總價較十年前增加82%;而行政院主計總處的統計資料指出,2006年到2017年的受僱人員薪資平均年增率僅1.3%,若再扣除平均通膨率1.2,實質購買力幾乎沒有成長;可見在台北市買房對一般受薪上班族來說,十年後的難度真的不可同日而語。     台北市電梯產品總價每戶達2745.4萬元,平均每戶建物坪數48坪(2017Q3統計每戶為159平方公尺),顯見電梯產品的購屋主力為高資產族,對年輕首購而言,建議可從低總價公寓或小坪數電梯產品先著手,擁有自己的家。   高雄市 首購族應進場買電梯大樓   以高雄市2008年Q2至2017年Q3的電梯大樓住宅貸款統計資訊分析,房貸利率由2.91%降至1.73%,房屋單價則由每坪10.8萬元上揚至16.4萬元,每戶平均鑑估總價由492萬元增加至746.1萬元,和北市一樣整體利率趨勢走低,雖總價較十年前亦增加了51%,但相對入場門檻較低;平均每戶建物坪數約45.3坪(2017Q3統計每戶為150平方公尺),顯見主力產品仍為電梯三房,購買總價不到台北市的三成,年輕首購族可進場這類產品。   大環境貸款利率持續下降 首購”從小”入手     從近十年住宅貸款統計資訊來看,大環境利率下降,對買方而言貸款成本跟著降低,此時對進場買房有利,建議先從小坪數產品入手,再逐步換屋增加購買坪數,把握房貸利率低檔讓自己晉升有產一族。
2018 年經濟展望
2018-01-12
文 / 莉思 全球經濟可望持續穩定成長,但疲軟因素仍待追蹤觀察揮手2017 年,回顧2017 年全球經濟表現,原先所擔心的美國總統川普之政策引發經貿易大戰,歐洲選舉結果影響歐元體系等導致利空的黑天鵝事件均未發生,而中國供給側改革成效顯現、各國央行維持寬鬆貨幣政策及原油價格回穩,促使各國企業及消費者信心增強,全球景氣穩健復甦,整體貿易量上升,利多持續推升,帶動全球股市去年的表現相當亮眼。展望2018 年,各主要經濟體是否能延續去年以來景氣復甦的動能,將牽動著全球整體經濟的發展狀況,據國際貨幣基金(IMF) 於去年十月的預測,2018年全球經濟成長率可達3.7%,較去年的3.6% 略高,各國際預測單位普遍對於全球今年國際經濟景氣穩健樂觀,但今年全球經濟仍存有隱憂之處,需要謹慎視之,其中美國川普政府之稅改方案通過進程、Fed 新任主席的貨幣政策及縮減資產負債表的進程與幅度,將會牽動全球整體經濟的發展狀況及金融市場的走向;歐洲去年經濟已在穩定復甦軌道上,但歐洲央行(ECB)貨幣政策調整、英國脫歐時程的不確定性及西班牙加泰隆尼亞的獨立事件風險,再加上近來德國的政局的不確定性已引起全歐擔憂( 德國總理梅克爾是否能順利組成大聯合政府,將是能否解決德國近年來最嚴重政治危機的關鍵,若陷入癱瘓,恐將造成難以估計的經濟損失),將會影響經濟持續向前的動力;中國十九大會議後,新領導班底確立,在一帶一路、供給側改革及人民幣國際化等政策推動下,基礎建設、金融改革成效已漸漸顯現,預期中國可望成為亞洲經濟領頭羊;中東( 中東為全球原油重要產區) 及北韓( 東亞為重要製造供應鏈所在) 之地緣政治衝突升高,將衝擊區域性或甚至全球經濟及金融市場表現。整體而言,2018 年全球經濟可望持續穩定成長,但對於美國川普政府經貿政策及升息步調、中國政府政策推動、歐洲問題及地緣政治衝突等衝擊全球經濟成長的因素,仍有待追蹤觀察。台灣經濟持續擴張,但成長減緩台灣經濟表現在2017 年優於預期,主要是受惠全球景氣穩健復甦及國際原物料價格走高,因而帶動外需;長期而言,國內經濟除高度受到全球經貿大環境變動之影響外,內需表現的若干不確定因素亦可能影響實際結果。1. 主計處預估2018年經濟成長率2.29%,但政府政策規劃與執行之周全性為關鍵影響因素依據主計處資料顯示,2017 年前三季經濟成長率分別為2.66%、2.13% 及3.11%,鑑於第三季經濟成長率達3.10% 以上,主計處上修2017 年全年經濟成長率到2.58%,但預估此後五季經濟成長率下跌至3%以下,預測今年經濟成長率僅2.29%,低於去年。另據主計長朱澤民指出,去年經濟成長動力主要來自外需強勁,今年景氣雖均衡復甦,持續擴張,但因成長基期墊高,使得經濟成長增速不如去年,而今年經濟成長的貢獻主要來自「內需大於外需」,其中內需將因政府加薪、前瞻基礎建設等政策效果將帶動民間消費增溫及民間投資均衡復甦,出口則因全球經濟持續成長,加上車用電子、物聯網、人工智慧等新興應用趨勢熱絡,延續出口動能。然而2018 年經濟成長是否如主計處樂觀展望,實則存在隱憂,主要是政府政策多頭,缺乏細部規劃,當經濟發展與環保、勞工權益互相衝突,政府內部並無共識,成為經濟發展之隱憂,就如同政府之前推出之勞基法修正及非核家園等重要政策,均增加企業營運負擔,其中勞基法修正案因政策擬定不周全,造成企業主經營成本驟增;此外,製造業面臨產業轉型的交叉路口,政府在法規鬆綁的進度趕不上產業所需,能源穩定亦被「非核家園」政策所綁架,成為企業投資的隱憂,是以2018 年經濟成長仍待觀察。 2.預期央行利率維持穩定據匯銀人士指出,2017 年美國聯準會(Fed)之升息頻率加速,並在10 月起開始縮減資產負債表,但歐洲央行(ECB) 會議強調QE 不會突然結束,若要結束會有一個「減碼」的過程,日本繼續實施超寬鬆貨幣政策;是以歐、日央行並未跟進收縮資金,且新興市場國家仍有寬鬆貨幣空間,使得台灣在內部物價溫和,外部資金仍然寬鬆的前提下,利率不致有太大變動,預期台灣央行貨幣政策預期將持續維持動態穩定,以有效應對國際金融市場的可能變化與衝擊。3. 地緣政治衝突加劇,衝擊台灣2017 年中東及北韓發生多起地緣政治衝突,美國與該兩區域關係也日漸緊張,由於中東為全球原油重要產區,東亞為重要製造供應鏈所在,前者牽動台灣出口的原物料相關產品價格,後者則直接衝擊亞洲供應鏈的穩定,倘若2018 年對立升高,不僅對全球經濟及金融產生重大影響,更進而衝擊2018 年台灣表現。4. 市場信心逐步恢復,為自住型買方出手時機據央行總裁彭淮南指出,台灣房市已「soft landing(軟著陸)」,由銀行房貸、建築融資貸款餘額超過去年同期水準觀之,房市買氣與景氣已較2016 年回溫。另官方最新統計數據推估,2017 年全台房屋交易量普遍都有所增長,全國房屋買賣移轉件數可望落在26.5~27 萬件間,較2016 年史上最低紀錄24.5 萬件呈現8.2~10.2% 的年增率,除比較基期低,主要是房地合一稅效應淡化、遞延性買盤出籠及建商降價讓利等因素催化。展望2018 年房市,雖然彭總裁認證房市軟著陸,但也不會V形反轉,故仍需注意影響房市之黑天鵝,包括政策面新制施行( 如:屋簷雨遮不登記坪數,掀起去年底前搶照潮而在今年房市中陸續釋出,對空餘屋市場增添變數)、選舉年政治干擾及央行利率走勢等。
1 2 3 4 5 ...10
TOP