活用彈性隔間,劃分場域且整合機能
2025-04-30
室內設計裡,如果面臨坪數有限的情況,在空間裡不僅容納單一用途時,例如書房結合客房功能、多功能室,並同時希望保有空間開闊性,又能滿足區域機能的劃分,這時可結合折門、滑門、鏤空牆面等彈性隔間手法來實現,同時創造空間使用上的多元彈性。Project Data地點:台灣.桃園坪數:35坪格局:玄關、客廳、書房兼餐廳、廚房、主臥、次臥、衛浴×2建材:板磚、塗料、鐵件、木地板▲1. 書房兼餐廳區結合玻璃折門設計,將戶外自然採光導引至公領域。2. 室內空間不大,為了納入寬敞公領域、場域界定,及多元功能性空間的整體規劃。玄關利用半穿透柱體造型劃分場域,餐廳兼書房區則以玻璃折門,營造開放、穿透的視覺性。室內設計中,為了考慮隔間的可調性與住宅的長期使用需求,設計師需要在初期規劃時預測未來可能的變化,確保空間不僅符合當前的需求,也能適應未來生活情境的改變。CHI DESIGN 齊設計設計師吳奇衡表示:「配置格局圖時會先了解室內坪數、居住人數、空間的用途,以及未來換房或生活模式變化的可能性等。」他強調,對屋主的生活需求做出精確盤點是關鍵。除了基礎的功能需求外,還需考慮公領域的開放感與臥房數量的重要性,這些都直接影響到隔間設計的安排。本案考量室內坪數有限、必須兼具寬敞感公領域的情況,及擁有多元的空間規劃,因此利用彈性隔間的手法來實現。首先,由於大門與電視牆平行,如果沒有屏風功能的安排,對屋主來說無隱私性,但要同步考量空間的劃分,不會造成視線的阻絕,造成空間被壓縮。因此,大門旁利用兩根結構柱造型佇立的形式,取代實體牆或制式屏風設計,藉由柱體之間的縫隙形成半穿透隔間安排,巧妙劃分玄關與客廳場域;且將玄關處的自然光部分導引至客廳,創造玄關與公領域間光線與視覺的連結性,延展空間尺度。將空間裡最好的採光留給中島廚房與餐廳兼書房區。開放式廚房搭配多功能中島,既作為客廳與廚房的區域界定,又可作為吧檯、料理檯面、餐桌,甚至是閱讀或辦公的延伸空間。而隔壁空間則將餐廳與書房整併,並利用玻璃折門巧妙界定內外場域,讓戶外光線也能走進客廳裡。桌子兼具餐桌與書桌,讓空間的多重功能可以隨著需求調整,無論是用餐、工作或休閒,都能靈活變換。牆面結合展示及書櫃的收納機能,利用窗邊深度置入窗下櫃,成為咖啡機、烤土司機等小家電收納。靈活折門與材質選擇,實現功能劃分與視覺和諧保持空間靈活性的同時,設計師如何處理隔間帶來的視覺效果是一個重要的挑戰。吳奇衡提到,透過材質的選擇,可以在不犧牲空間功能的情況下,保持視覺上的統一與和諧。像是玄關的結構柱造型牆使用樂土,與客廳沙發背牆同樣材質,如此一來,不僅強化了兩個場域之間的連結性,還創造了視覺風格上的和諧性。在大門口正前方,設置的不鏽鋼鞋櫃並利用150公分的寬度設計,並搭配灰色無接縫地板,成功將玄關區域的落塵區概念拉出,這樣的手法使得玄關既具實用性,又保持整體空間的一體性,避免過多的視覺干擾。而餐廳兼書房的多功能空間裡,利用地板與公領域一致的鋪陳手法,杜絕視覺的切割感、營造整體空間為一體的方式;再搭配鐵件、玻璃材質的活動折門作為隔間,當屋主需要辦公、用餐時,即使將折門拉上,通透門片特性,視覺尺度仍持續延展;平常無需使用時,可將折門收到牆邊,仍能創造出與公領域為一體的放大視覺。折門結合優質五金串接門片,收折之間好使用,也不用擔心需頻繁整理、維護上的問題。▲1.活動式、非單一個用途空間若整體空間不算大,需規劃一處不僅僅單一用途、不需要高度隱密、隱私性,也不用高度隔絕噪音的空間,可結合活動式隔間牆的彈性方式來劃分場域,同時保有場域功能性,例如折門或滑門。當門片關起來就像是一道牆,通透的玻璃材質保有視覺的延伸性,可替坪數有限的空間帶來放大、延展的效果。▲2.折門及柱體造型劃分場域考量大門與電視牆平行,一進入空間將公領域看透,較無隱私性。因此在玄關區利用半穿透柱體造型的隔屏功能,搭配異於公領域木地板的清水模地坪,界定出玄關場域。室內規劃上則希望營造寬敞公領域,因此整體性的視覺安排需要達到和諧、一致性很關鍵,餐廳間書房空間便透過玻璃折門的彈性隔間形式,來達到此需求。▲3.通透玻璃材質提升視覺延展為了在中島廚房旁創造餐廳功能的場域,同時兼具書房使用,因而創造出一個融合兩者功能的彈性場域。考量擁有寬敞公領域、避免壓縮室內空間,因此避開實體牆的隔間方式,而是結合玻璃折門作為空間劃分。通透的玻璃特性,打破視覺的阻斷,讓公領域與此場域形成一體空間感,有效放大視覺。▲4.兼具場域機能與空間劃分當室內空間有限的情況,必須容納不只一個功能作為使用時,除了規劃開放公領域來延展空間尺度,還可利用彈性隔間手法來滿足。玄關區雖功能需完整,但如果再做一道牆,會造成光線阻隔、空間的壓迫,因此延伸自然調性的特質,利用兩個結構柱造型營造出半穿透性視覺,同時也兼具玄關落塵區的獨立性。
斡旋金與定金
2009-03-27
文◎謝震武律師事務所 案例:      某房屋仲介公司代售某乙委託的房屋一棟,某甲看屋後表示有意願購買。仲介人員建議某甲先支付20萬元「斡旋金」,斡旋期間自1月5日到1月10日。之後,某甲的太太也前往看屋,發現該房屋有嚴重漏水,於是某甲在1月8日向仲介人員表示不買了。但仲介人員說斡旋金委託書已經提示給某乙,如果某甲不買,必須以書面撤回。於是,某甲寄發出存證信函,該信函於1月9日下午寄達某乙,但某乙卻於1月9日上午同意依某甲的條件出售,並且在斡旋金委託書上簽名。試問:某甲可否取回斡旋金?仲介可否將該20萬元交給某乙? 解析:一、何謂斡旋金?      民法第153條規定:「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。」買賣契約的成立也是這樣,一方(無論是買方或賣方)提出「要約」,他方表示「承諾」,買賣契約就成立了。要約的方式以口頭或書面均可,依當事人的意思決定,並非一定要給付「斡旋金」。然而,實務上透過仲介的房屋買賣,由於仲介居中斡旋,如果買方僅以口頭提出購買意願,賣方往往無法確認其真實性。為了表達買方購屋的誠意與資力,通常買方會交付一筆金錢,由仲介人員持有;仲介人員再將該筆金錢向賣方出示(此時還不能交給賣方),藉以表示買方有明確且認真的購買意願,並進而向賣方商議價格及其他買賣條件,最終促成交易。這筆用來「斡旋」的金錢,即所謂的斡旋金。      法律雖然沒有規定「斡旋金」,但依「私法自治」原則,當事人之間可以自由約定彼此的權利義務,只要不違反公序良俗及強制規定,該約定即屬有效。因此,消費者要確定交付斡旋金會發生何種效力,必須要仔細閱讀相關的契約書及單據。二、斡旋金的效力      斡旋金的作用,雖然主要在於表達買方購屋意願,但一般實務上會將斡旋金的效力與買方的「購屋要約」相結合。換言之,當買方的要約(即購屋條件)得到賣方承諾(即同意出售)時,買賣契約即為成立,而該筆斡旋金也同時轉變為「定金」。也有少數仲介業者約定在買賣成交時,斡旋金將轉為「仲介服務報酬」,消費者支付斡旋金前應仔細閱讀書面條款,才能充分了解自身權益。      此外,斡旋金也可能有「優先要約」或「單一要約」的效力。亦即在要約期間內,支付斡旋金的買方可以享有優先的或唯一的要約權利,仲介公司不得接受其他買方的要約,或其他買方的要約排在後面,待其要約期間過後其他要約才能傳達給賣方。但此種效力應有特別約定,否則基於交易透明的要求,房屋仲介不能隱藏任何買方的要約,而必須全部傳達予賣方,供賣方選擇。三、可否取回斡旋金?      如上述,斡旋金的效力往往結合購屋要約,如果購屋要約失效、到期或撤回,斡旋金就不能獨立存在,仲介人員必須立即返還予買方。例如要約期間五天,但賣方在第三天就以書面表明拒絕其要約,依民法第155條:「要約經拒絕者,失其拘束力。」雖然要約期間尚未屆滿,但該要約既然經賣方拒絕而失效,買方自得取回斡旋金。又例如要約期間五天已過,買方尚未取回斡旋金,而賣方在第六天同意依買方提出的條件出售,依民法第158條:「要約定有承諾期限者,非於其期限內為承諾,失其拘束力。」因此,買方依然可以取回斡旋金。四、定金的效力      定金是一種「從契約」,附屬於「主契約」例如買賣、租賃。因此定金通常存在於主契約成立之後。如果主契約的成立有爭議,支付定金可以「推定」主契約成立。民法第249條規定:「定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。」以買賣定金為例,定金在買賣契約成立後,原則上屬於買賣價金的一部分,例外在當事人違約時,定金會具有違約金的性質。五、結論      依上述可知,斡旋金與定金完全不同,斡旋金是在契約成立「前」用來商議買賣條件的;定金則是在契約成立「後」用來確保契約履行的。雖然依當事人之間的約定,同一筆金錢可以由斡旋金轉換為定金,但由於二者效力完全不同,千萬不可混淆。例如買賣契約crack car loan new online
民法物權編最新修正簡介
2009-03-26
文◎謝震武律師事務所 案例:一、 小林從售屋廣告上得知向老張欲出售房屋一棟,看屋後   相當滿意,於是雙方訂立買賣契約並完成過戶。然而交屋後,第三人陳小姐主張自己原是該屋所有權人,而老張以偽造產權文件的手法將房屋登記在自己名下,然後再賣給小林。陳小姐因此向法院訴請塗銷所有權移轉登記,並請求小林返還房屋。試問小林必須返還房屋嗎?二、 小芳購買獨棟房屋一棟及其基地,建物一樓面積五十       坪,但事後得知該屋後方越界占有鄰地約零點一坪。鄰地       所有權人主張小芳侵害其土地所有權,要求小芳拆屋還       地。試問小芳必須拆屋嗎?三、 馬家四兄弟共有一塊土地,其持分按兄弟排行各為       4/10、3/10、2/10、1/10。馬大認為空地如不使用實在浪       費,提議委由專業的停車場公司經營,馬二同意這個方       案,但馬三馬四反對。試問這個方案可行嗎? 解析:一、民法物權編的修正      民法物權編修正條文於民國98年1月23日公布,依民法物權編施行法第24條第2項規定,修正條文自公布後六個月施行,也就是說,新法將在今年7月23日正式上路。新法基於「物盡其用」及「保障交易安全」之精神,修正的重點在於緩和物權法定主義、確定不動產登記之公信力、改進取得時效制度、調和不動產相鄰關係、促進共有物管理關係之透明化及穩定化、共有物分割方法之多樣化及明確化等,共計69個條文,修法的幅度相當大。二、修正重點(一) 增訂習慣法物權:客觀上具備慣行之事實及主觀上具有法       之確信的「習慣」,即屬具有法律效力之「習慣法」,未       來將可得作為物權取得之權源。例如讓與擔保。(二) 確立不動產登記之公信力:使善意第三人已完成不動產登       記者,不受原登記不實之影響,以保障交易安全。(三) 明確規範區分所有建築物:修正條文第799條至第799條之        2,增訂「區分所有」建築物(即公寓大廈)之原則性規       範,建立完整的所有權制度。(四) 相鄰關係多元化:大幅修正現行法之相鄰關係,並且使相       鄰關係的糾紛得透過法院「形成之訴」解決。例如當事人       僅能以通行鄰地之現況,訴請法院確認有無「袋地通行       權」(民法第787條),未來將可由法院決定通行的方式       及補償金額。(五) 促進共有物的利用:現行法第820條規定共有物之管理需       得全體之同意,缺乏彈性,因此修正改為以多數決為之,       提高共有物之利用。新法的共有物裁判分割方法增加為八       種,將可有效增加分割方法的彈性。(六) 簡化拾得遺失物之處理程序:新法採雙軌制,可將遺失物       報告交存警察或自治機關,亦可向場所管理人為之,避免       拾得人過重之義務。三、案例解析案例一:      小林取得房屋所有權的前提,必須賣方老張有移轉該房屋所有權的權利,否則即屬「無權處分」。依民法第118條規定:「無權利人就權利標的物所為之處分,經有權利人之承認始生效力。」老張將房屋登記在自己名下是基於偽造文書或詐欺的違法行為,該登記應屬無效,實際的所有權人仍是陳小姐。陳小姐又不承認老張的處分(過戶給小林),因此小林取得房屋所有權的登記似乎不生效力。然而新法第759條之1規定:「不動產物權經登記者,推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人,已依法律行為為物權變動之登記者,其變動之效力,不因原登記物權之不實而受影響。」目的在保障善意第三人的利益及交易安全,依法,小林可以保有該房屋的所有權不必返還予陳小姐。案例二:      民法第767條規定:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之;對於妨害其crack car loan new online
禁治產人財產之處分
2008-11-26
文◎謝震武律師事務所 案例:      某甲因罹患重大疾病,需要一大筆醫療費用,但某甲是禁治產人,名下僅有房屋一棟。某甲的配偶欲出售該房屋以籌得醫療費用,試問法律有無特別規定? 解析:一、民法的修訂     現行民法監護制度,主要係規定於親屬編第四章「監護」,其中第一節係「未成年人之監護」,第二節為「禁治產人之監護」;至於禁治產宣告之要件及其撤銷,則規定於總則編第二章第一節。其中有關禁治產宣告及禁治產人之監護規定過於簡略,不僅無法周延保障成年禁治產人之權益,同時亦難以因應高齡化社會所衍生之成年監護問題。為此,立法院於民國97年5月2日修正通過總則編及親屬編有關「監護」之規定,並於5月23日總統公布。依法,新修正條文自公布後1年6個月施行,也就是民國98年11月24日零時起才開始施行。二、修訂重點     本次修正有關禁治產人之監護有以下重點:(一)現行民法規定之「禁治產」或「禁治產人」,新法施行後一律改稱為「監護」或「受監護宣告之人」。(二)創設「輔助宣告制度」,針對身心狀態尚未完全喪失判斷能力但是顯著降低,而容易受騙或者輕易作出決定之人,所設計的安全機制。受「輔助宣告」之人當在買賣或處分重要財產(例如土地、房屋)等行為時,應經輔助人同意,類似未成年人為法律行為時應得父母允許一樣。(三)照護機構不得兼任監護人,例如養老院、照護中心、醫院        等。避免照護機構發生虐待受監護人等不當情形發生時,因為同時是監護人而坐視不管。(四) 現行法選定監護人有一定順序,新法法院可以依職權就配      偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、主管機關、社會福利機構或其他適當之人選定一人或數人為監護人。(五)法院選定或改定監護人時,應以受監護人之最佳利益為審酌之最高指導原則;並明文列舉具體客觀事由,作為審酌之參考。(六)擴大監護人之消極資格範圍,排除本質上不宜擔任監護人者。(七)鑒於親屬會議在現代社會之功能已日漸式微,爰以法院取代之,將監護改由法院監督,並刪除原由親屬會議監督監護人處分受監護人財產之規定。新法增訂監護人管理受監護人之財產,原則上不得為投資行為,監護人對於受監護 人之財產,為影響受監護人權益之特定重大法律行為者,須經法院許可,始生效力,包括「代理受監護人購置或處分不動產,或就供其居住之建築物或其基地出租、供他人使用或終止租賃」。(八)法院就有關監護事件,應依職權囑託該管戶政機關登記,以提升效率。三、現行法有關禁治產人財產之規定      現行民法第1110條規定:「禁治產人應置監護人。」第1111條:「禁治產人之監護人,依左列順序定之:一、配偶。二、父母。三、與禁治產人同居之祖父母。四、家長。五、後死之父或母以遺囑指定之人。不能依前項規定其監護人時,由法院徵求親屬會議之意見選定之。」並準用第1096條:「未成年人及禁治產人,不得為監護人。」第1098條:「監護人為受監護人之法定代理人。」第1099條:「監護開始時,監護人對於受監護人之財產,應會同親屬會議所指定之人,開具財產清冊。」第1100條:「受監護人之財產,由監護人管理,其管理費用,由受監護人之財產負擔。監護人管理受監護人之財產,應與處理自己事務為同一之注意。」第1101條:「監護人對受監護人之財產,非為受監護人之利益,不得使用或處分。為不動產之處分時,並應得親屬會議之允許。」第1102條:「監護人不得受讓受監護人之財產。」第1103條:「監護人應將受監護人之財產狀況,向親屬會議每年至少詳細報告一次。」      由以上規定可知,現行法禁治產人之監護人,原則上非由法院指定,而是以法律規定之順序定之。監護人為受監護人之法定代理人,因此監護人代理禁治產人所為的法律行為(例如簽訂契約),無需禁治產人另行授權即可代理之。但如果代理的法律行為是處分不動產,例如出售土地房屋,需經親屬會議之允許,但如果監護人是父母或同居之祖父母,則不需要親屬會議允許。      另土地登記規則第39條規定:「法定代理人處分未成年人或禁治產人所有之土地,申請登記時,應於登記申請書適當欄記明確為其利益處分並簽名。前項法定代理人為監護人者,應檢附親屬會議允許之證明文件。但監護人為父母或與受監護人同居之祖父母時,不適用之。親屬會議允許之證明文件應記載全部會員之姓名並簽註其資格符合民法第113crack car loan new online