文◎謝震武律師事務所 案例：一、A出租房屋給B，後來房子遭到法院拍賣，由C購得。 二、A誤以為自己為房東，擅自將B的房子出租給C。後來B將房屋出售給D並完成過戶。 三、A將房屋借給B，並已交付B使用中。後來A將房屋出售給C並完成過戶。 四、A未得授權，擅自將B的房屋出租給C。後來Acrack car loan new online

文◎謝震武律師事務所 案例：      某房屋仲介公司代售某乙委託的房屋一棟，某甲看屋後表示有意願購買。仲介人員建議某甲先支付20萬元「斡旋金」，斡旋期間自1月5日到1月10日。之後，某甲的太太也前往看屋，發現該房屋有嚴重漏水，於是某甲在1月8日向仲介人員表示不買了。但仲介人員說斡旋金委託書已經提示給某乙，如果某甲不買，必須以書面撤回。於是，某甲寄發出存證信函，該信函於1月9日下午寄達某乙，但某乙卻於1月9日上午同意依某甲的條件出售，並且在斡旋金委託書上簽名。試問：某甲可否取回斡旋金？仲介可否將該20萬元交給某乙？ 解析：一、何謂斡旋金？      民法第153條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」買賣契約的成立也是這樣，一方（無論是買方或賣方）提出「要約」，他方表示「承諾」，買賣契約就成立了。要約的方式以口頭或書面均可，依當事人的意思決定，並非一定要給付「斡旋金」。然而，實務上透過仲介的房屋買賣，由於仲介居中斡旋，如果買方僅以口頭提出購買意願，賣方往往無法確認其真實性。為了表達買方購屋的誠意與資力，通常買方會交付一筆金錢，由仲介人員持有；仲介人員再將該筆金錢向賣方出示（此時還不能交給賣方），藉以表示買方有明確且認真的購買意願，並進而向賣方商議價格及其他買賣條件，最終促成交易。這筆用來「斡旋」的金錢，即所謂的斡旋金。      法律雖然沒有規定「斡旋金」，但依「私法自治」原則，當事人之間可以自由約定彼此的權利義務，只要不違反公序良俗及強制規定，該約定即屬有效。因此，消費者要確定交付斡旋金會發生何種效力，必須要仔細閱讀相關的契約書及單據。二、斡旋金的效力      斡旋金的作用，雖然主要在於表達買方購屋意願，但一般實務上會將斡旋金的效力與買方的「購屋要約」相結合。換言之，當買方的要約（即購屋條件）得到賣方承諾（即同意出售）時，買賣契約即為成立，而該筆斡旋金也同時轉變為「定金」。也有少數仲介業者約定在買賣成交時，斡旋金將轉為「仲介服務報酬」，消費者支付斡旋金前應仔細閱讀書面條款，才能充分了解自身權益。      此外，斡旋金也可能有「優先要約」或「單一要約」的效力。亦即在要約期間內，支付斡旋金的買方可以享有優先的或唯一的要約權利，仲介公司不得接受其他買方的要約，或其他買方的要約排在後面，待其要約期間過後其他要約才能傳達給賣方。但此種效力應有特別約定，否則基於交易透明的要求，房屋仲介不能隱藏任何買方的要約，而必須全部傳達予賣方，供賣方選擇。三、可否取回斡旋金？      如上述，斡旋金的效力往往結合購屋要約，如果購屋要約失效、到期或撤回，斡旋金就不能獨立存在，仲介人員必須立即返還予買方。例如要約期間五天，但賣方在第三天就以書面表明拒絕其要約，依民法第155條：「要約經拒絕者，失其拘束力。」雖然要約期間尚未屆滿，但該要約既然經賣方拒絕而失效，買方自得取回斡旋金。又例如要約期間五天已過，買方尚未取回斡旋金，而賣方在第六天同意依買方提出的條件出售，依民法第158條：「要約定有承諾期限者，非於其期限內為承諾，失其拘束力。」因此，買方依然可以取回斡旋金。四、定金的效力      定金是一種「從契約」，附屬於「主契約」例如買賣、租賃。因此定金通常存在於主契約成立之後。如果主契約的成立有爭議，支付定金可以「推定」主契約成立。民法第249條規定：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」以買賣定金為例，定金在買賣契約成立後，原則上屬於買賣價金的一部分，例外在當事人違約時，定金會具有違約金的性質。五、結論      依上述可知，斡旋金與定金完全不同，斡旋金是在契約成立「前」用來商議買賣條件的；定金則是在契約成立「後」用來確保契約履行的。雖然依當事人之間的約定，同一筆金錢可以由斡旋金轉換為定金，但由於二者效力完全不同，千萬不可混淆。例如買賣契約crack car loan new online

文◎謝震武律師事務所 案例：一、 小林從售屋廣告上得知向老張欲出售房屋一棟，看屋後   相當滿意，於是雙方訂立買賣契約並完成過戶。然而交屋後，第三人陳小姐主張自己原是該屋所有權人，而老張以偽造產權文件的手法將房屋登記在自己名下，然後再賣給小林。陳小姐因此向法院訴請塗銷所有權移轉登記，並請求小林返還房屋。試問小林必須返還房屋嗎？二、 小芳購買獨棟房屋一棟及其基地，建物一樓面積五十       坪，但事後得知該屋後方越界占有鄰地約零點一坪。鄰地       所有權人主張小芳侵害其土地所有權，要求小芳拆屋還       地。試問小芳必須拆屋嗎？三、 馬家四兄弟共有一塊土地，其持分按兄弟排行各為       4/10、3/10、2/10、1/10。馬大認為空地如不使用實在浪       費，提議委由專業的停車場公司經營，馬二同意這個方       案，但馬三馬四反對。試問這個方案可行嗎？ 解析：一、民法物權編的修正      民法物權編修正條文於民國98年1月23日公布，依民法物權編施行法第24條第2項規定，修正條文自公布後六個月施行，也就是說，新法將在今年7月23日正式上路。新法基於「物盡其用」及「保障交易安全」之精神，修正的重點在於緩和物權法定主義、確定不動產登記之公信力、改進取得時效制度、調和不動產相鄰關係、促進共有物管理關係之透明化及穩定化、共有物分割方法之多樣化及明確化等，共計69個條文，修法的幅度相當大。二、修正重點(一) 增訂習慣法物權：客觀上具備慣行之事實及主觀上具有法       之確信的「習慣」，即屬具有法律效力之「習慣法」，未       來將可得作為物權取得之權源。例如讓與擔保。(二) 確立不動產登記之公信力：使善意第三人已完成不動產登       記者，不受原登記不實之影響，以保障交易安全。(三) 明確規範區分所有建築物：修正條文第799條至第799條之        2，增訂「區分所有」建築物（即公寓大廈）之原則性規       範，建立完整的所有權制度。(四) 相鄰關係多元化：大幅修正現行法之相鄰關係，並且使相       鄰關係的糾紛得透過法院「形成之訴」解決。例如當事人       僅能以通行鄰地之現況，訴請法院確認有無「袋地通行       權」（民法第787條），未來將可由法院決定通行的方式       及補償金額。(五) 促進共有物的利用：現行法第820條規定共有物之管理需       得全體之同意，缺乏彈性，因此修正改為以多數決為之，       提高共有物之利用。新法的共有物裁判分割方法增加為八       種，將可有效增加分割方法的彈性。(六) 簡化拾得遺失物之處理程序：新法採雙軌制，可將遺失物       報告交存警察或自治機關，亦可向場所管理人為之，避免       拾得人過重之義務。三、案例解析案例一：      小林取得房屋所有權的前提，必須賣方老張有移轉該房屋所有權的權利，否則即屬「無權處分」。依民法第118條規定：「無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力。」老張將房屋登記在自己名下是基於偽造文書或詐欺的違法行為，該登記應屬無效，實際的所有權人仍是陳小姐。陳小姐又不承認老張的處分（過戶給小林），因此小林取得房屋所有權的登記似乎不生效力。然而新法第759條之1規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」目的在保障善意第三人的利益及交易安全，依法，小林可以保有該房屋的所有權不必返還予陳小姐。案例二：      民法第767條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其crack car loan new online

文◎謝震武律師事務所 案例：      郭董結婚時與妻子約定共同財產制，並且經過登記。婚後郭董出錢購買別墅一棟，登記在妻子的名下。多年後，郭董想出售該別墅，但郭太太認為別墅所在地風水好，不同意出售，郭董可否以此理由改用分別財產制？又如郭董在郭太太未同意的情形下，逕自將該別墅出售予邱先生，而邱先生明知郭太太並未同意本件買賣，試問，該房屋買賣契約及所有權移轉是否有效？解析：一、夫妻財產制的約定及登記      夫妻之間的財產關係，可依雙方的意思約定，但我國民法規定，僅能在「共同財產制」或「分別財產制」二者當中選擇其一，如果沒有約定，則一律適用「法定財產制」。      夫妻財產制的訂立、變更或廢止，必須以書面為之，且須經登記，如果沒有登記，則不能對抗第三人。然而，即使有登記，夫妻財產制的登記也不影響其他財產權登記的效力。例如，依民法第758條規定，所有權的移轉須經登記，如已完成所有權移轉登記，縱然與當事人的夫妻財產制有所牴觸，也不受影響。二、夫妻財產制的變更      夫妻財產制的變更，原則上須經夫妻雙方同意。例外情形可由一方單獨聲請法院，將原來的夫妻財產制改為「分別財產制」，但必須符合以下情形之一（民法第1010條）：一、依法應給付家庭生活費用而不給付時。二、夫或妻之財產不足清償其債務時。三、依法應得他方同意所為之財產處分，他方無正當理由拒絕同意時。四、有管理權之一方對於共同財產之管理顯有不當，經他方請求改善而不改善時。五、因不當減少其婚後財產，而對他方剩餘財產分配請求權有侵害之虞時。六、有其他重大事由時。      前述的各種情形，原則上都只有一方得請求改用分別財產制，但如果夫妻之總財產不足清償總債務或夫妻難於維持共同生活，不同居已達六個月以上時，雙方均可以前述六種情形之一為理由，請求改用分別財產制。三、夫妻財產制的種類（一）法定財產制：      法定財產制將夫妻之財產分為「婚前財產」及「婚後財產」，婚前財產指結婚時屬於夫或妻之財產。但婚前財產於婚姻關係存續中所生之孳息，視為婚後財產。婚後財產指婚姻關係存續中所取得之財產。如果不能證明是婚前或婚後所取得之財產，則一律推定為婚後財產。又如果不能證明為夫或妻個人所有的財產，則推定為夫妻「共有」的財產。夫妻的債務由個人各自負責，如夫妻之一方以自己的財產替他方清償債務時，即使在婚姻中也可以隨時向他方要求償還。      法定財產制在離婚、一方死亡或改用其他財產制時，婚後財產扣除在婚姻關係存續中所負債務後，如有剩餘，雙方剩餘財產之差額，應平均分配。例外的情形有二：第一，夫或妻個人因為繼承或其他無償取得之財產及慰撫金，不列入計算，無須分配。第二，差額平均分配的結果，如果對另一方顯失公平者，可以由法院調整或免除其分配額。（二）共同財產制：      夫妻婚前、婚後的財產、以及雙方的收入所得，合併為共同財產，由夫妻公同共有。但是「特有財產」仍然由夫妻各自所有，不併入共同財產之中。所謂「特有財產」指(1)專供夫或妻個人使用之物、(2)夫或妻職業上所必需之物、(3)夫或妻所受之贈物且經贈與人以書面聲明為其特有財產者。此外，夫妻也可以約定「勞力所得共同財產制」，也就是只限勞力所得合併為共同財產，其他財產則一概適用分別財產制。所謂「勞力所得」是指夫或妻在婚姻中取得的薪水、工資、紅利、及其他與勞力所得有關的財產收入，例如因員工分紅入股所配發的股票、股息等。      夫妻任一方要處分共同財產，必須徵得另一方的同意。夫妻婚前婚後所負之債務，由共同財產及負債一方的特有財產負責清償。夫妻的一方死亡時，共同財產的一半歸生存的一方取得，另外一半為死者的遺產。夫妻離婚或改用其他財產制時，由夫妻各自取回當初訂約時所存在的財產；而訂約後才取得的共同財產，則由夫妻各得一半。（三）分別財產制：      夫妻的財產各自獨立，各自保有所有權，各自管理、使用、收益及處分，債務也是各自負責。四、結論      案例中郭董想賣房子，郭太太不同意，郭董可否以此理由將共同財產制改為分別財產制？依民法第1033條，夫妻之一方對於共同財產為處分時，應得他方之同意。而該別墅並非特有財產，而crack car loan new online

文◎謝震武律師事務所 案例：      某甲因罹患重大疾病，需要一大筆醫療費用，但某甲是禁治產人，名下僅有房屋一棟。某甲的配偶欲出售該房屋以籌得醫療費用，試問法律有無特別規定？ 解析：一、民法的修訂     現行民法監護制度，主要係規定於親屬編第四章「監護」，其中第一節係「未成年人之監護」，第二節為「禁治產人之監護」；至於禁治產宣告之要件及其撤銷，則規定於總則編第二章第一節。其中有關禁治產宣告及禁治產人之監護規定過於簡略，不僅無法周延保障成年禁治產人之權益，同時亦難以因應高齡化社會所衍生之成年監護問題。為此，立法院於民國９７年５月２日修正通過總則編及親屬編有關「監護」之規定，並於５月２３日總統公布。依法，新修正條文自公布後１年６個月施行，也就是民國９８年１１月２４日零時起才開始施行。二、修訂重點     本次修正有關禁治產人之監護有以下重點：(一)現行民法規定之「禁治產」或「禁治產人」，新法施行後一律改稱為「監護」或「受監護宣告之人」。(二)創設「輔助宣告制度」，針對身心狀態尚未完全喪失判斷能力但是顯著降低，而容易受騙或者輕易作出決定之人，所設計的安全機制。受「輔助宣告」之人當在買賣或處分重要財產（例如土地、房屋）等行為時，應經輔助人同意，類似未成年人為法律行為時應得父母允許一樣。(三)照護機構不得兼任監護人，例如養老院、照護中心、醫院        等。避免照護機構發生虐待受監護人等不當情形發生時，因為同時是監護人而坐視不管。(四) 現行法選定監護人有一定順序，新法法院可以依職權就配      偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、主管機關、社會福利機構或其他適當之人選定一人或數人為監護人。(五)法院選定或改定監護人時，應以受監護人之最佳利益為審酌之最高指導原則；並明文列舉具體客觀事由，作為審酌之參考。(六)擴大監護人之消極資格範圍，排除本質上不宜擔任監護人者。(七)鑒於親屬會議在現代社會之功能已日漸式微，爰以法院取代之，將監護改由法院監督，並刪除原由親屬會議監督監護人處分受監護人財產之規定。新法增訂監護人管理受監護人之財產，原則上不得為投資行為，監護人對於受監護 人之財產，為影響受監護人權益之特定重大法律行為者，須經法院許可，始生效力，包括「代理受監護人購置或處分不動產，或就供其居住之建築物或其基地出租、供他人使用或終止租賃」。(八)法院就有關監護事件，應依職權囑託該管戶政機關登記，以提升效率。三、現行法有關禁治產人財產之規定      現行民法第１１１０條規定：「禁治產人應置監護人。」第１１１１條：「禁治產人之監護人，依左列順序定之：一、配偶。二、父母。三、與禁治產人同居之祖父母。四、家長。五、後死之父或母以遺囑指定之人。不能依前項規定其監護人時，由法院徵求親屬會議之意見選定之。」並準用第１０９６條：「未成年人及禁治產人，不得為監護人。」第１０９８條：「監護人為受監護人之法定代理人。」第１０９９條：「監護開始時，監護人對於受監護人之財產，應會同親屬會議所指定之人，開具財產清冊。」第１１００條：「受監護人之財產，由監護人管理，其管理費用，由受監護人之財產負擔。監護人管理受監護人之財產，應與處理自己事務為同一之注意。」第１１０１條：「監護人對受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用或處分。為不動產之處分時，並應得親屬會議之允許。」第１１０２條：「監護人不得受讓受監護人之財產。」第１１０３條：「監護人應將受監護人之財產狀況，向親屬會議每年至少詳細報告一次。」      由以上規定可知，現行法禁治產人之監護人，原則上非由法院指定，而是以法律規定之順序定之。監護人為受監護人之法定代理人，因此監護人代理禁治產人所為的法律行為（例如簽訂契約），無需禁治產人另行授權即可代理之。但如果代理的法律行為是處分不動產，例如出售土地房屋，需經親屬會議之允許，但如果監護人是父母或同居之祖父母，則不需要親屬會議允許。      另土地登記規則第３９條規定：「法定代理人處分未成年人或禁治產人所有之土地，申請登記時，應於登記申請書適當欄記明確為其利益處分並簽名。前項法定代理人為監護人者，應檢附親屬會議允許之證明文件。但監護人為父母或與受監護人同居之祖父母時，不適用之。親屬會議允許之證明文件應記載全部會員之姓名並簽註其資格符合民法第１１３crack car loan new online

文◎謝震武律師事務所 案例：      小馬擁有大廈房屋一戶，以及地下室停車位一個。由於油價高漲，而且小馬平時通勤都使用大眾運輸，於是將小客車賣掉了。賣車後，停車位閒置，因此小馬想將地下室停車位也賣掉。試問，小馬可以在不出售房屋的情形下，單獨出售停車位？ 解析：      停車位能否單獨出售，須視其種類而定。目前停車位分為三種，即「法定停車位」、「增設停車位」、「獎勵停車位」。這三種停車位設置目的不同，產權登記的方式也有所不同。茲分述如下： 一、法定停車位：      依建築技術規則，建築物新建、改建、變更用途增建，按建築物的用途及總樓地板面積達到一定標準，最少應設置的停車位，即為法定停車位。法定停車位有產權，但沒有獨立權狀，亦不得與主建物分別買賣，而且買賣對象僅限定同棟大樓住戶。       由於法定停車位設置的目的，在於使區分所有建物的專有部分增加其效用，因此，專有部分與法定停車位之間具有「主從」關係。為加強管理法定停車空間，內政部於民國80年9月18日發佈台內營字第8071337號函解釋，規定「法定停車空間」必須以共用部分的方式辦理產權登記，並應為該區分所有建物全體所有權人共有（以大公方式登記），或合意由部分該區分所有建物所有權人共有（以小公方式登記）。由於法定停車位須以共用部分的方式辦理登記，依土地登記規則第80條規定，區分所有建物的共用部分不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關的專有部分而為移轉、設定或為限制登記。因此，法定停車位不能與專有部分分離而為移轉，並且不能單獨外賣予區分所有權人以外的第三人。      公寓大廈管理條例第45條規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」所謂「特定人」，依內政部85年7月2日台內營字第8572920號函釋，是指「未取得專有部份之人」，也就是說，法定停車位除不得讓售給區分所有權人以外之人，亦不得約定由區分所有權人以外之特定人專用。 二、增設停車位：      指在法定停車位之外，建商或起造人以剩餘的樓地板面積或法定空地，自行設置的停車位。增設停車位之產權登記得以公共設施或獨立權狀的方式登記，並且出售之對象不限於該區分所有建築物之區所有權人。增設停車位如果與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難室所在地址」證明，也可以登記為主建物單獨移轉。 三、獎勵停車位：      政府為配合都市發展，並解決日趨嚴重的停車問題，獎勵建商或起造人於建造時依台灣省或二直轄市的「建築物增設停車空間鼓勵要點」的規定，以增加地面層以上樓地板面積所設置的停車位，政府則以放寬容積率的方式作為獎勵。但獎勵停車位應提供公眾使用，亦即提供不特定第三人停車使用，還必須負擔管理費用，以及在建築物明顯位置設置停車空間標示牌。 四、結論      本題小馬能否單獨出售其停車位，應先了解該停車位的產權登記方式為何。如果出售的對象是同一公寓大廈的其他區分所有權人，則無論是何種停車位，都是可以移轉的。但是如果出售予區分所有權人以外的第三人，則必須視該停車位的實際登記方式來判斷。如果該停車位是以專有部分的方式辦理登記（即領有建物所有權狀），則與一般專有部分的情形相同，是可以外賣的。但如果是以共用部分的方式辦理登記（沒有核發建物所有權狀），則必須與專有部分隨同移，亦即不可單獨將停車位外賣予該大樓住戶以外的第三人。一般民眾如不了解相關法令限制，最好尋求知名的房仲品牌，由專業的不動產經紀人員協助處理停車位的買賣事宜，較有保障。 《中信房屋報導2008.09月號》crack car loan new online