案  例 ：     蘇先生委託蘋果房屋仲介公司幫他賣房子，並且簽訂了「專任委託銷售契約書」。過了幾天，蘇先生的鄰居蔡小姐在路上看見蘋果房屋張貼的售屋廣告，知道蘇先生要賣房子，於是跑去找蘇先生商量。蘇先生無奈的表示：「可是我已經和蘋果房屋簽了專任委託契約，私下賣給妳是要負違約責任的。」蔡小姐說：「你可以先去跟他們解約阿！等你解約之後再賣給我，就沒有違約的問題啦！」蘇先生聽信了蔡小姐的話，因此找蘋果房屋解約。但蘋果房屋表示，依照委託銷售契約的約定，無正當理由片面終止契約要支付總價的百分之四的違約金，蘇先生只好請蔡小姐去找蘋果房屋。     蔡小姐透過蘋果房屋的居間媒介，前後出了三次價，可惜都沒有達到蘇先生期望的價格。幾個月後，蘇先生與蘋果房屋的委託契約期滿了，蔡小姐又找上門。這次蔡小姐提高了出價，蘇先生終於答應出售房屋。不料，成交後不久蔡小姐和蘇先生分別收到蘋果房屋寄來的存證信函，要求蘇先生支付成交總價百分之四、蔡小姐應支付百分之二的服務報酬，兩人感到十分錯愕，趕緊找出當初與蘋果房屋簽訂的契約書查看。原來蘇先生簽的「專任委託銷售契約書」與蔡小姐簽的「斡旋金委託書」上，都有條款約定在委託期滿三個月內，賣方與曾經媒介過的買方成交的話仍必須支付服務報酬。 蘇先生與蔡小姐想知道這樣的條款是否有效，可以拒絕支付嗎？ 解  析 ： 一、 違約金是否過高？     民法第250條規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」除了上述條文所規定「預定損害賠償總額」的違約金之外，尚有在損害賠償之外另行加付「懲罰性違約金」的約定方式，二者差別在於，後者除了請求支付違約金外尚能按其實際損害要求賠償。案例中的「專任委託銷售契約書」約定，委託人無正當理由片面終止契約應支付委託總價百分之四的違約金，性質上應屬於「預定損害賠償總額」的違約金，亦即除違約金外不能再按實際損害求償。     又民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」金額是否過高，屬於法院之裁量權，其標準依最高法院79年台上字第1915號判例：「至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又依51年台上字第19號判例：「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。」     案例中約定的違約金雖然達到委託總價的百分之四，然而一旦成交，房仲公司亦能請求相當之金額，由以上最高法院判例之標準：「債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。」似乎不算「過高」。 二、 居間報酬，於法有據     民法第568條第1項規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」居間雖然是一種勞務契約，但與一般僱傭、委任不同，即使付出了精神、勞力、時間也不一定有酬勞，必須因其報告或媒介使當事人之間成立契約，才能請求報酬。但也有例外情形。最高法院52年台上字第2675號判例亦稱：「民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。」簡言之，雖然當事人在居間時未能成立契約，但因其報告或媒介，嗣後相同的當事人之間再成立相同的契約，居間人仍得請求報酬。     本案蔡小姐經由蘋果房屋之媒介與蘇先生斡旋議價，雖然當時並未成交，但卻在委託期滿後成交，應屬於上述判例所稱「僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付」。換言之，蘇先生與蔡小姐之所以能夠成交，是基於委託期間內蘋果房屋的「報告」居間行為，仍應支付服務報酬。 三、 契約是否顯失公平？     民法第247條之1規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」案例中蘋果房屋使用的定型化契約書約定「賣方於委託期滿後三個月內與受託人所曾媒介之買方成交者」，賣方應支付成交總價百分之四、買方應支付百分之二之服務報酬，是否會構成民法第247條之1而無效？     首先，依前述最高法院52年台上字第2675號判例之意旨來看，既然是仲介公司曾經媒介過的買方，必然從事過「報告居間」的工作，而委託期滿「三個月內」，就目前房地產市場而言通常不會有太大的波動，應可認定是基於委託期間內的報告訂約機會而成交，當事人本應有支付服務報酬的義務，並未加重當事人的責任。其次，支付服務報酬並不等於當事人喪失訂立買賣契約的自由或權利，而房地產交易價格高昂，一般人交易頻率並不高，即使對當事人構成三個月的限制，亦難謂「重大不利益」。因此，本文認為該條款並不構成民法第247條之1所謂「顯失公平」。 四、 結  論     蘇先生和蔡小姐既然與蘋果房屋簽訂了有效的契約，自應遵守契約條款之約定。其實「使用者付費」是合理的，消費者既然享受了仲介服務，支付相當報酬也是對業者努力的肯定。而業者收取報酬，當然也應該盡力提供完善的房仲服務。目前房屋仲介的契約中大多有類似條款，消費者在簽約前最好詳細了解契約內容，才不至於事後產生疑惑或紛爭。 <中信房屋報導2011年4月_法律信箱>crack car loan new online

文◎鍾運凱 案例： 阿牛從小在農村長大，後來在城裡經商多年，一直想回歸鄉里買塊農地種田，圓一圓他從小當農夫的夢想。阿牛的父親福伯也是位農夫，因為年老力衰，於是把他名下一塊土地送給阿牛。然而，三年後，阿牛受不了耕田的辛苦，又懷念城市生活的繁華，於是放棄耕作，打算在該土地上興建一座農舍讓父親安享晚年。試問，此舉有何法律效果？ 解析： 一、 何謂「農業用地」？     所謂「農業用地」，依農業發展條例第3條第1項第10款的規定，是指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：(一)供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。(二)供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。(三)農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍 (藏) 庫、農機中心、蠶種製造 (繁殖) 場、集貨場、檢驗場等用地。又所謂「耕地」，是指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。        農業用地之範圍，包括「耕地」與「非耕地」，而設有特別限制的都是「耕地」。例如私人取得面積最高額的限制、需符合區域計畫法或都市計畫法的規定始得辦理所有權移轉登記、分割最小面積的限制以及私法人不得承受者等。 而土地增值稅、遺產稅及贈與稅的優惠，不管為耕地或是其他的農業用地，只要是符合農業使用者皆有其適用，並無差別。 二、 農地要課徵那些稅捐？ （一） 得申請不課徵土地增值稅 農業用地因稅法上有優惠的規定，所以在辦理所有權移轉登記時，申請人可主張適用優惠的規定。不課徵土地增值稅的農地承受人擁有土地所有權的期間內，如果曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，則於再移轉時應課徵土地增值稅。前述農地承受人有未作農業使用的情事，於配偶相互贈與的情形應合併計算。 除了「農地農用」外，申請不課徵土地增值稅必須是移轉給「自然人」才有適用，如果是移轉給法人則是不得申請。 （二） 遺產稅與贈與稅的優惠 遺產中作農業使用的農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者；或將其贈與「民法第1138條所定繼承人」者，計算遺產或贈與稅時得扣除其土地及地上農作物價值的全數。承受人自取得之日起「5年內」，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。但如因該承受人死亡、該土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限（遺產及贈與稅法第17條第6款及第20條第5款）。 三、 購買農地其他注意事項     土地法第30條「舊法」規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」但本條已於民國89年1月26日刪除了，因此無自耕能力者仍可購買農地。但購買農地仍應特別注意下列事項： （一） 購買取得的農地，如果是屬於「耕地」，該耕地之使用應符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定，才能辦理所有權移轉登記。 （二） 農業用地未作農業使用，不得申請興建農舍。 （三） 如果是耕地而未作農業使用者，除因繼承而移轉、因法院或行政執行處拍賣或依金融機構合併法所規定之拍賣而移轉或依土地法第20條所定之標售而移轉者外，不得辦理所有權移轉登記。 （四） 農業用地如為都市土地，而未作農業使用者，應依都市計畫法及其管制規定，加強稽查是否違規使用，如有違規使用，應通知主管機關依都市計畫法處罰。 （五） 農業用地如為非都市土地，而未作農業使用者，應依區域計畫法及非都市土地使用管制規則，加強稽查是否違規使用，如有違規使用，應通知主管機關依區域計畫法處罰。 四、 結論     阿牛受贈的土地如果是「農業用地」，由於受贈時是作農業使用而且阿牛對於福伯又屬於「民法第1138條所定繼承人」，因此該土地得不計入課徵贈與稅。然而阿牛受贈後3年（不滿5年）就未將該土地繼續作農業使用，將被追繳應納稅賦，而且該農地未作農業使用後，也不得申請興建農舍。如果違規使用，甚至會遭到主管機關處罰。  crack car loan new online

文◎中信房屋資深法務 -鍾運凱 案例： 某甲經由A仲介公司仲介，購得某乙所有房屋一間，於三月一日交屋。後於十月一日因豪雨來襲，屋頂竟然大量漏水，並且造成室內裝潢、傢俱的損害。某甲將天花板拆下檢查，才發現屋頂施工不良導致防水不完全。某甲隨即於十月二日通知A仲介公司，該公司經紀人員立即代為通知某乙。試問：修復漏水之費用與裝潢、傢俱的損害，應由何人負擔？ 解析： 一、 前言 台灣的氣候屬於亞熱帶海洋型，每年多颱風、豪雨，經常造成房屋滲漏水問題，令購屋者不勝其擾。事實上，滲漏水問題不僅存在於中古屋，甚至新成屋也履見不鮮，常發生於屋頂、外牆、窗戶、冷氣孔、廚房浴廁等處。其原因除下雨外，也常因水管破裂或接頭不完全。無論原因為何，處理滲漏水都是房屋交易中最重要的課題之一。消費者於購屋前仔細檢查屋況，固然可防患於未然，但糾紛發生後的權利救濟也不可不知。本文且由法律的角度探討房屋漏水之責任歸屬。 二、 物之瑕疵擔保責任 原則上，買賣契約之出賣人應負瑕疵擔保責任，例外情形如購買「法拍屋」，就物之瑕疵無擔保請求權（參閱強制執行法第六十九條）。民法第三百五十四條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」此即「物之瑕疵擔保責任」（此外另有「權利瑕疵擔保責任」本文暫不論及）。茲析論如下： （一） 瑕疵擔保責任發生於交付時 依民法第三百七十三條規定，買賣標的物交付前，其危險仍由出賣人負擔，縱有瑕疵對於買受人亦不構成任何損害，故出賣人不必負擔瑕疵擔保責任。例如雙方簽訂買賣契約後，買方立即發現房屋漏水，此時買方不得主張解除契約或減少價金，須待交屋時始能主張。但如果交屋時漏水情形仍然存在，則依民法第二百三十五條規定，買方得拒絕交屋，賣方仍應負給付遲延之責任。 （二） 買受人須善意且無重大過失 所謂「善意」，指買受人不知物有瑕疵；「重大過失」是指買受人未發現物之瑕疵顯然不合常理，或以一般人之注意能力即可發現該瑕疵而買受人竟未發覺。例如明知購買房屋為違章建築，卻不知其不能辦理所有權移轉登記；或看屋時已有明顯的漏水情形，卻因心不在焉而忽略。依民法第三百五十五條規定，買方「明知」房屋漏水，與買方「因重大過失不知」房屋漏水，原則上賣方都不負瑕疵擔保責任。但如果賣方於出售時明知漏水故意不告知，或保證該屋無漏水，則賣方仍應負瑕疵擔保責任。 （三） 買受人須檢查、通知義務 買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。檢查的時間點應於交屋時開始。但如果該瑕疵依通常之檢查方法無法發現，則為例外，不構成買方違反檢查義務。例如隱藏在天花板後之滲漏水，或者外牆有隙縫卻以油漆掩蓋。 檢查後如發現房屋有瑕疵，應立即通知賣方。一般消費者如經由仲介公司買受房屋，往往誤以為瑕疵擔保為仲介應負之責，一旦發現瑕疵即通知仲介公司前往處理，而忽略其「通知賣方」之義務，造成喪失權利的後果。 （四） 瑕疵擔保責任之效力 依民法第三百五十九、三百六十條規定，買方因物之瑕疵可取得三種權利：1.解約權 2.減價權 3.損害賠償請求權。但損害賠償請求權限於賣方保證品質或故意不告知瑕疵之情形。 （五） 瑕疵擔保請求權之時效 民法第三百六十五條第一項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」案例中某甲於交屋後七個月始發現漏水，隨即通知賣方某乙，時效應自十月二日起算六個月。換言之，倘於隔年四月二日前某甲未對某乙提起訴訟，則將喪失權利。但如果某乙於出售房屋前明知其瑕疵卻故意不告知，則時效以交屋時起算五年。 三、 漏水保固 以上僅就法律規定分析買方因房屋漏水可向賣方主張之權利。但有時法律途徑緩不濟急，尤其漏水問題影響居住品質至鉅，實應有迅速救濟之道。因此部分仲介公司或修漏廠商提供「漏水保固」之服務。惟房屋買賣之「保固」並非法律規定，而是企業另行提供之服務，保固之內容完全由企業自行制訂或以契約約定，因此保固之範圍並非一成不變。此外，企業提供的保固服務並非取代賣方應負的瑕疵擔保責任，如漏水構成房屋瑕疵，賣方仍須負責到底。 四、 結論 某甲購買房屋於三月一日交屋，於十月一日始發現漏水問題，可先查詢A仲介公司有無保固服務，其保固之範圍、內容如何。而A公司之經紀人員代為通知賣方某乙，使某甲不至於因違反通知義務而喪失對賣方的瑕疵擔保請求權。由此可知，買賣房屋選擇服務週到的仲介公司，對權利保障十分重要。 <中信房屋報導2010年12月號_法律信箱>crack car loan new online

中時電子報|房地產|房地產新訊 記者馬婉珍／台北報導      年底結婚旺季到，父母贈房地產給子女，可達最佳節稅效益，以目前免稅贈與額及婚嫁贈與免稅額加總，夫妻可從雙方父母手中拿到1,280萬元；若贈與不動產，目前以土地公告現值加房屋評定現值計算，遠比市值來得低，因此省稅效益最大。　太平洋房屋副總經理李珠華提醒，由於國稅局原則上是以結婚的前後6個月內，認定婚嫁的贈與行為，因此相關書契與結婚證明文件，都必須要妥善保存，也就是要掌握婚期前後半年內的時效辦妥。 　李珠華指出，「免稅贈與額」在去年1月23日起，已從原本的111萬元大幅調高至220萬元，而「婚嫁贈與免稅額」則是100萬元，兩者結合，一對步入禮堂的新人，最高可以一次從父母手中拿到1,280萬元的免稅額大禮。 　依據《遺產及贈與稅法》的規定，父母在子女婚嫁時所贈與的財物，總金額在100萬元的限額內，免課贈與稅，而且雙親可分別計算免稅額，也就是父母可以個別贈與100萬元給子女。 　此外，《遺贈稅法》第22條也規定，每人每年贈與稅免稅額是220萬元，因此當子女結婚時，父母可各自贈與220萬元（免稅贈與額）及100萬元（婚嫁贈與免稅額），都不必課徵贈與稅。 　李珠華舉例，張家女兒在今年12月結婚，張家父母可在今年年底前，各自贈與220萬元及100萬元，也就是張家父母合計可贈與女兒共640萬元【（220萬元+100萬元）ｘ2=640萬元】的免稅贈與，所以新婚夫妻共可從父母手中獲得1,280萬元的結婚免稅額大禮。 　而同樣是贈與子女，專業代書指出，贈與不動產的方式，又比贈與現金更划算。 　因購屋贈與計算方式是以房屋評定現值加上土地公告現值的總額為準，目前遠比市價低得多。 　假設許氏夫妻各持一半持分，以現金1,500萬元購屋贈與兒子，若土地公告現值共是800萬元，扣掉法定夫妻的基本贈與稅額共440萬元，應納贈與稅額只要36萬元【（800萬元-440萬元）ｘ遺贈稅率10％=36萬元】。 　反觀許氏夫妻同樣以1,500萬元現金贈與，則應納贈與稅達106萬元較多【（1,500萬元-440萬元）ｘ遺贈稅率10％=106萬元】。 [中時房地產  house.chinatimes.com]crack car loan new online

中時電子報|房地產|台灣房產投資 記者黃惠聆／台北報導      最近帝寶法拍一戶賣2.8億元，又讓市場聚焦在有些人大賺房屋買賣價差，不但把房價炒高，但卻發生政府課不到稅的問題。房屋交易，不但增值稅稅負有限，連交易所得稅也有「節稅」方法。會計師表示，雖然房屋交易所得稅有兩種方法可用且稅負差很大，然而房價愈高，選擇報稅方法就要特別小心，否則節稅不成反而被罰就會虧很大。　近期房地產交易仍相當熱絡，除了投資客之外，也有一般人也加入「炒房」的行列，不少人在近一年因買了房子，再對房子作一點「小美容」，賣房地產就淨賺了數百萬、甚至千餘萬元。而此次帝寶法拍價一出，更讓人咋舌。 　房產交易，有關稅負除了有要繳土地增值稅之外，至於房產交易價差，得在次年申報個人綜合所得。資誠會計師事務所會計師許祺昌說，在明年申報綜合所得稅時，民眾可以扣除一些「必要費用」，另外，也可以扣除財產交易損失，剩下的餘額才列入「財產交易所得」。 　針對「必要費用」計算，許祺昌指出，只要賣房子者可取得合理收據如仲介費、維修費用等等就可以列入；萬一無法明確指出有那些成本，財政部國稅局也允計用「房屋評定現值」來課稅，但各地的課稅率並不相同。如台北市稅率是29％、高雄市是19％、準用直轄市（台北縣16％）。 　舉例來說，A先生賣出房屋在申報財產交易所得時可用兩種計算方法計算交易所得：若用「實際成本法」─假設A先生賣出台北市一棟2000萬元房屋扣除一些成本，初估淨賺360萬元。也可以採「評定現值法」─A先生無法明確估算成本即可以採取該計算標準。以上例，若該房屋評定現值是300萬元，台北市稅率是29％，所以，A先生在明年申報綜合所得稅時，也可列87萬元(300*0.29=87)列入「財產交易所得」。 　至於該選用何種方法申報房屋買賣所得？以上例就不難看出，兩種方法的稅額實在差很大，大部份人一定會選擇可以少繳稅的方法來算財產交易所得。 　但是會計師許祺昌表示，如果賣屋者應該可以清楚成本的話，即使納稅義務人採取「評定現值」法計算財產交易所得，稅捐單位也會要民眾補稅，尤其是才剛買房屋以及最近嚴查的高價屋買賣等等。 　萬一被稅官盯上，除了被要求納稅義務人除了補稅還要罰稅的話，那出售人就得不償失。  [中時房地產  house.chinatimes.com] crack car loan new online

中時電子報|房地產|房地產新訊 記者陳懷瑜／台北報導      房屋稅應該怎麼課？納稅人真的霧煞煞。民眾抱怨，20多年來沒有核課過的雨遮，突然收到補稅稅單，稅捐處甚至連花園的花架都要課36元的房屋稅，不少網民因此在網路上罵翻，強調政府搶錢搶過頭！　全國各地方政府稅捐處，積極進行房屋稅查核，並開出稅單要求補稅，桃園縣稅捐處網站民意論壇上，甚至貼出一個陳情案例，議員劉茂群指出，住在桃園八德市介壽路巷子裡的30多戶透天厝屋主，陸續接到縣府地方稅務局的繳稅通知指出，由於住宅搭設棚架，已增加使用價值，因此要多課36元到255元不等的房屋稅。 　除了遮雨棚之外，還有居民因為加裝鐵窗，5年需補稅100元，直指難道是政府缺錢到這個程度，連100元稅收都堅持要收。相關案情因為在各地方政府都有案例發生，網民們因此在網路上大罵政府搶錢。 　有位居住在基隆的市民，則質問稅捐處，深度未達2公尺的陽台，為何需要納入房屋稅收範圍，台北縣也出現案例，縣民在自家院子設置機車停車棚，只是為了避免愛車淋濕，這樣居然也要收房屋稅，過去從沒有這種現象，從沒課徵過的範圍，現在居然要課稅。 　桃園則出現一個更離譜的案例，鄭先生在家旁的植栽空間架設一個爬藤花架，只是為了要美化家園，最近也收到36元的補稅稅單，這些案例都讓網友大肆批評，認為課稅真的課過頭了！ 　但是賦稅署解釋，這些被補徵的房屋稅，主要是屋主自行增建的部份，按理也是房屋稅核課範圍，過去沒有納入稅基計算，是因稅捐處人力不足，現在稅務人員發現有增建，就要補稅。 　為了避免擾民，財政部今年訂定補徵稅收如果300元以下，則可以免開稅單，納稅人也可不需繳納，但是，如果屬於過去年度的稅捐，則不可享有該項規定，納稅人則期盼，該項福利應該擴大為今年所開出的稅單，而不該就應補稅年度進行規範，以免因此嚴重擾民，造成民怨難平。 [中時房地產  house.chinatimes.com]crack car loan new online

文◎鍾運凱   案例： 郭董與曾小姐結婚後，兩人過著幸福快樂的日子。然而長時間的居家生活讓曾小姐感到有些煩悶，她想搞點自己的事業。於是她開了一家舞蹈學校。雖然是夫妻，但曾小姐想證明自己的實力，不希望凡事都依賴郭董，因此創業的資金都來自自己的儲蓄和銀行貸款。 沒想到，金融危機爆發，國內經濟陷入嚴重不景氣也連帶影響到舞蹈學校的經營，曾小姐因此欠下千萬債務。A銀行打算追討曾小姐的貸款債務，可是一查之下，才發現曾小姐名下已經沒有任何財產了，A銀行雖然取得執行名義卻無法獲得清償。 曾小姐的丈夫郭董家財萬貫，卻不願替曾小姐清償債務，試問：A銀行可以執行郭董的財產嗎？   解析： 一、  何謂「夫妻財產制」？ 所謂「夫妻財產制」是指民法對於夫妻之間財產關係的一種規範。家庭生活往往不分彼此，然而一旦情勢有變，例如負債、離婚、破產，甚至一方死亡，有關夫妻財產的所有權應歸屬於哪一方？又夫妻個人或共同積欠的債務又應該由誰來負責清償？這些問題都有賴「夫妻財產制」來加以規範。 二、  夫妻財產制的種類 民法對於「夫妻財產制」規定了三種：法定財產制、共同財產制、分別財產制，夫妻雙方可以共同決定在這三種「夫妻財產制」之中選擇其中一種作為婚姻中的夫妻財產制。夫妻財產制的約定必須訂立書面契約，並且向住所地的法院辦理登記。夫妻財產制契約登記之後，如果日後夫妻的住所地有變更，必須在住所變更後三個月內向新的住所地法院重新登記，如果沒有在三個月內重新登記，原來的登記就會自動失效。 三、  夫妻財產制登記的效力 夫妻財產制契約如果沒有到法院辦理登記，這份契約的效力只能拘束夫妻雙方，並不能對抗夫妻以外的第三人，換言之，夫妻一方的債權人或其他利害關係人可以不承認這份契約的效力。即使完成登記，也不能拘束「登記前」之債權人，亦不影響依其他法律所為財產權登記之效力。例如夫妻財產制契約雖有約定，原來登記在夫名下的土地歸妻所有，但並未向地政事務所辦理土地移轉登記，則土地的產權並不會因夫妻財產制契約之<

案例：    張三打算出售名下一棟房子，於是委託CT房屋仲介公司銷售，雙方簽訂了「專任委託銷售契約書」。CT房屋的仲介人員李四在接案後，立刻著手調查屋況與產權，並依其調查結果製作詳盡的「不動產說明書」。製作完畢後，李四請屋主張三確認該「不動產說明書」的內容是否正確，如果正確請在上面簽章。沒想到張三卻拒絕簽章。     原來，張三委託CT房屋不久後，偶然聽說有個遠房親戚王五想買房子，兩人見面一談，發現王五對張三的房子頗有興趣，出價也不錯，於是張三打算將房子賣給王五。可是依照張三與CT房屋簽訂的「專任委託銷售契約書」，張三不可以自行出售房屋；如果透過CT房屋仲介成交的話，則必須支付4%的服務報酬。張三心想，乾脆把委託銷售契約終止掉算了，既不用支付報酬，又沒有違約的問題。此時仲介人員李四正好將製作好的「不動產說明書」送請張三簽章，張三不但拒絕簽章還當場表示要終止委託契約。    試問：李四可以任意終止不動產委託銷售契約嗎？ 解析：一、「不動產委託銷售契約」的性質    委託房屋仲介業者銷售房屋所簽訂的「仲介契約」，在法律上屬於何種類型的契約呢？依不動產經紀業管理條例第4條第5款規定：「仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」又依民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」可見委託仲介業者代為尋覓買方，在法律上應成立「居間」契約關係。然而就房仲實務上常見的委託銷售契約內容觀之，除了代為尋覓買方，媒介買賣成交之外，尚有其他服務項目甚至附隨義務，因此也兼具了「委任契約」的性質。換言之，委託人與房仲業之間的法律關係，除「不動產經紀業管理條例」外，尚可依據民法的「居間」、「委任」之相關規定。二、委託銷售契約的權利與義務    依內政部規定的「不動產委託銷售契約書應記載事項」規定，受託人（即房仲業者）的義務除了銷售房屋外，還包括提供成交行情、製作之不動產說明書、應將買方簽立的「要約書」或「定金」轉交委託人、隨時報告銷售狀況、提供廣告文案資料等。相對的，受託人也有請求服務報酬、請求屋主配合銷售等權利。又依內政部規定，仲介業者收取的服務報酬不得超過成交總價的百分之六。    此外，業者所擬定的委託銷售定型化契約書，通常會有違約條款的記載，例如「專任委託契約」約定屋主不得自行或委託第三人銷售，一旦違反委託人須支付違約金。此項違約條款並未違反「強制規定」或「定型化契約不得記載事項」，因此是有效的，委託人須受到拘束。    例如不動產經紀業管理條例第23條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」仲介業為了完成「經委託人簽章」，通常會在契約裡規定委託人對於「不動產說明書」有「確認、簽章」的義務，委託人拒絕時將被視為違約。三、委託銷售契約的終止    在受託人仲介公司違約的情形下，經委託人催告仍未履行其義務時，委託人有權終止契約。相對的，委託人違約時仲介公司也可請求違約金。問題是，如果仲介公司並無違約的情形下，委託人是否有權隨時終止契約？民法第549條規定：「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限。」委託人似乎有權隨時終止「委任契約」。但在受託人（即仲介公司）開始銷售以後委託人行使終止權，也可認為是「於不利於他方之時期終止契約」，故委託人應負損害賠償責任。又依民法第250條第2項：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。」如委託銷售契約有約定「委託人片面終止契約」的違約金，則仲介公司無須舉證其終止契約的損害，即可依約請求違約金。四、結論    本題張三委託CT房屋仲介公司銷售其名下房屋，依法CT房屋有義務調查屋況及產權並製作「不動產說明書」，CT房屋指派仲介經紀人員李四完成不動產說明書的製作，已履行仲介公司的義務，張三應於確認後簽章。如果雙方簽訂的委託銷售契約書約定委託人有簽章義務，則張三拒絕簽章已構成違約。    張三為逃避仲介成交服務報酬的支付，欲片面終止委託銷售契約，此時應視該契約書有無約定片面終止契約的違約金或罰則，如果有，則張三將負賠償責任。此外，民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」此即「誠信原則」。案例中張三終止委託銷售契約之目的在於逃避「禁止自行銷售」及「支付服務報酬」之義務，即使張三在法律上有終止委任契約的權利，其行使權利亦違反了「誠信原則」，應認為終止無效。 <中信房屋報導 2010年10月號>crack car loan new online