案例： 劉姥姥進大觀園，看中了一處房屋，於是央求賈寶玉讓她住下。雙方簽訂了房屋租賃契約，約定每月租金十兩銀子，押金二十兩，租期三年。不料，一年後賈寶玉想把房子收回來自己住，於是向劉姥姥要求提前終止租約，但遭到劉姥姥拒絕。試問，依法賈寶玉有權將房子收回嗎？又，劉姥姥因為手頭緊，兩個月沒繳房租，賈寶玉想趁機將房子收回。但劉姥姥主張當初押金二十兩，足以抵付兩個月租金，等於沒欠租，所以賈寶玉不能終止租約。劉姥姥的主張是否合法？ 解 析： 一、 出租人的終止權     租賃，依民法規定屬於契約的一種，契約一旦成立生效，雙方都必須受到契約的拘束。換言之，當事人如果沒有「終止權」，是不能任意終止租賃契約的。租賃契約的終止可由雙方在契約中約定，如未約定則應依法律的相關規定。約定的方式，例如在租賃契約中明訂：「甲/乙/雙方得提前終止本契約，但應提前1個月通知他方，並於終止日支付相當於1個月租金予他方。」     至於法律規定，例如民法第438條：「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。」第440條：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定。」第443條：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」第447條：「出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。」倘不符以上各條規定，契約中又無約定，當事人一方自不得任意終止租約。      又依民法第71條：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」第111條：「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。」租賃契約亦屬法律行為的一種，因此，如果當事人的約定與法律的強制規定相衝突，其約定無效。例如在房屋租賃契約中約定：「承租人逾期未繳租金，出租人得不經催告逕行終止租約。」顯然違反前述民法第440條第2項之規定，該契約條款無效；若出租人要以欠租為由終止租約，仍須以欠租兩個月為前提，並且踐行催告程序。 二、 土地法第100條之特別規定     土地法關於房屋租賃有特別規定，第100條：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」原則上，土地法為民法的特別法，其規定應優先適用。因此，承租人積欠租金時，依本條第3款之規定，出租人須先以擔保金抵償欠租，抵償後仍欠2個月以上租金，才能終止租約將房屋收回。     然而，依司法院解釋《院解字第3489號》之規定：「土地法第100條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之，至定期租賃契約無論其訂約係在施行前抑在施行後均無同條之適用，院解字第3238號解釋應予變更。」以及最高法院《37年上字第7729號》判例：「租賃契約屆滿後，如非有民法第451條所定，視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第450條第1項規定，於租期屆滿時消滅，不受土地法第100條所定各款之限制，業經司法院院解字第3489號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前，而係以司法院院解字第3238號解釋為依據，但第3489號解釋已將第3238號解釋所持之見解變更，則土地法第100條規定，實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約，應與未定期限之租賃契約，同受土地法第100條規定之限制，不問其有無民法第451條規定之情形，不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋，自嫌未合。」可見，土地法第100條僅限於「不定期租賃」方有適用。如果訂有租賃期間而租期尚未屆滿，承租人積欠租金達2個月，出租人無須先以擔保金（押金）抵償，即可依民法第440條之規定催告、終止租約。同理，租期未滿，出租人亦不得以「收回自住或重新建築」為由收回房屋。     土地法除第100條有關房屋租賃外，另於第103條及第114條，分別對「建築基地」及「耕地」之租賃設有終止租約的條件，亦應注意。 三、 結論 本案賈寶玉與劉姥姥訂有房屋租賃契約，租期三年尚未屆滿，若租約中並無「一方得任意終止」之條款，則賈寶玉必須有法律上的依據才能終止租約。依前述，土地法第100條雖然規定出租人得以「收回自住」為由終止租約，但本案租約並非「不定期租賃」，並無土地法第100條之適用，賈寶玉即使想收回自住也不能任意終止租約。 劉姥姥雖然有押金20兩可供抵償欠租，但是否以押金扣抵房租，出租人有選擇的自由，如果賈寶玉並未表示以押金扣抵欠租，則劉姥姥仍然欠租2個月。如上所述，劉姥姥不能主張土地法第100條規定，而賈寶玉則可依民法第440條定期催告；逾期仍未支付租金，賈寶玉就可以終止租約了。   car loan new online

 案 例：     某甲於民國98年10月1日自法院拍賣程序購得房屋一棟及其基地，並於99年5月1日始向地政機關登記為所有權人。某乙於民國100年6月1日有意向某甲購買該屋，雙方亦商談至相當價格。惟某甲持有房屋之期間未滿2年，若此時出售恐被課徵特種貨物及勞務稅，故遲遲不敢答應；但某甲如不於此時出售，某乙亦將轉而另向他人購屋。某甲應如何解決這個問題呢？  解 析： 一、 特種貨物及勞務稅條例之規定     特種貨物及勞務稅條例（以下簡稱本條例）自民國100年6月1日起已開始實施，凡符合本條例規定之特種貨物及勞務均須課稅。就不動產而言，本條例第2條第1項第1款規定之特種貨物係指「持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。但符合第5條規定者，不包括之。」又依第7條：「特種貨物及勞務稅之稅率為百分之10。但第2條第1項第1款規定之特種貨物，持有期間在1年以內者，稅率為百分之15。」其稅率不可謂不高。因此，不動產「持有期間」之計算成為課稅與否之重要條件，值得吾人探究。     本條例第3條第3項規定：「前條第1項第1款所稱持有期間，指自本條例施行前或施行後完成移轉登記之日起計算至本條例施行後訂定銷售契約之日止之期間。」換言之，取得不動產之時間可在施行前或施行後，而出售時間僅限於「施行後」，亦即在民國100年6月1日前已銷售之不動產，無論持有期間如何均不在課稅之列。此規定看似明確，仍有若干問題有待釐清，茲分述如下： 二、 何謂「完成移轉登記之日」？     持有期間以「完成移轉登記之日」起算，惟取得不動產之所有權並不以完成移轉登記者為限，例如繼承、強制執行、徵收、法院判決等情形於登記前已取得所有權，應如何處理？本條例第5條第6款規定：「銷售因繼承或受遺贈取得者，非屬本條例規定之特種貨物。」又依本條例施行細則第6條規定：「依本條例第3條第3項規定計算持有期間，因強制執行於登記前已取得不動產所有權者，其起算日以所有權人領得權利移轉證書之日為準；因區段徵收領回抵價地者，其起算日以所有權人原取得被徵收土地之日為準。」是以，雖然民法第759條規定因強制執行等非法律行為於登記前已取得不動產物權者非經登記不得處分，但本條例之持有期間仍以「領得權利移轉證書之日」起算，尚屬合理。     惟房屋之起造人，於建造完成之日起已取得不動產之所有權，如辦理保存登記後出售，其「持有期間」之起算日究應以「建造完成之日」為準？或以「保存登記」辦理完竣之日為準？如未辦理保存登記直接出售又將如何認定？法條文字係「完成移轉登記」，以上情形似乎均不符合。本條例第5條第7款規定：「營業人興建房屋完成後第一次移轉者，非屬本條例規定之特種貨物。」則「非營業人」建造房屋後出售尚屬特種貨物，其持有期間之認定有待主管機關解釋。 此外，如房屋與土地係於不同時點取得而合併銷售之情形，其持有期間應如何計算？例如房屋持有未滿2年而土地持有已滿2年，或持有房屋超過1年未滿2年而持有土地未滿1年。本條例施行細則草案對此原有明文，正式通過之現行條文卻無規定，解釋上亦生疑義。 三、 何謂「訂定銷售契約」？     就文義解釋，凡以銷售為目的所訂立之契約均屬「銷售契約」，例如買賣契約。有疑義者在於「訂立契約」是否限於「訂立契約書」？依法買賣契約為「不要式契約」，雙方意思表示合致時即為成立，訂立契約書面僅作為證明之用而非契約成立要件，契約成立之時間仍以雙方意思表示合致時為準。惟本條例第16條第1項規定：「納稅義務人銷售第2條第1項第1款規定之特種貨物，應於訂定銷售契約之次日起30日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、『契約書』及其他有關文件，向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額。」如「契約成立之日」與「契約書簽訂之日」不相同時，究應以何日期為準？即生疑義。尤其在契約成立之日計算持有期間未滿2年，而於滿2年後始訂立契約書之情形，影響課稅要件是否具備，對納稅義務人影響至鉅，亦有待主管機關解釋釐清。 此外，「銷售契約」之概念是否等同於「買賣契約」？或只需有移轉所有權及對價者均包括之？例如附買回條件之買賣契約、試驗買賣契約、租賃買賣混合契約、承攬買賣混合契約、移轉擔保契約、移轉借貸契約、借名登記契約、流抵（流質）契約、附絕賣條款之典權契約等，是否在課稅之列均有待解釋。 四、 持有期間之因應方式     如不動產持有期間未滿2年而有出售之需要，應如何因應？可能有以下各種方式，茲析述之： （一） 延後辦理所有權移轉登記 先訂立買賣契約，雙方約定於持有期間滿2年後再行移轉所有權。惟本條例規定如上所述，持有期間之計算係以「訂定銷售契約」為準，如在持有期間未滿2年訂立買賣契約，即屬特種貨物應繳納本稅，縱於滿2年後移轉仍無法避稅。 （二） 契約書記載將來之日期 依前述本條例第16條第1項之規定，納稅義務人應檢附「契約書」向主管機關辦理申報手續，主管機關亦以契約書記載之日期為認定，故實際訂約日期雖未滿2年但如依契約書記載日期已滿，似可避稅。惟如上述，法條規定之「訂定銷售契約」有疑義，倘主管機關之解釋係「契約成立」而非「訂立契約書」，則仍以實際上契約成立之日為準。 又如實際簽約日期與契約書上所載日期不同，將影響主管稽徵機關對於課稅要件之認定，恐有觸犯刑法「使公務員登載不實罪」之虞。刑法第214條規定：「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處3年以下有期徒刑、拘役或500元以下罰金。」故此法亦不可行。 （三） 附條件或期限之買賣契約 例如雙方約定至持有期間滿2年後之某日期起，契約始生效力（附期限）；或約定第三人（例如房屋仲介）通知當事人付款或過戶時契約始生效力（附條件），有無將持有期間延長之效果？ 就法理而言，契約之「成立」與「生效」乃不同概念，契約成立係當事人雙方意思表示合致，生效則係契約所定之權利義務已發生。附「停止條件」或「始期」之契約，訂立時契約已成立，而於條件成就或始期屆至時生效。倘主管機關認定「訂定銷售契約」係指「契約成立」而非「契約生效」，則縱附條件或期限仍無解於持有期間之認定。 （四） 以租代買 例如訂立「租賃契約書」約定承租人繳付租金達一定數額後，即有權請求出租人移轉登記所有權。此種「混合契約」外觀上雖屬租賃不在課稅之列，惟實質上仍具有「買賣」之性質。倘主管機關採實質認定，認為契約有請求移轉所有權之效力或以移轉所有權為目的即屬「銷售契約」，則仍無解於課稅義務。 （五） 訂立流抵契約 所謂「流抵契約」，依民法第873條之1第1項規定：「約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人。」具體做法是所有權人與相對人先訂立「借貸契約」由相對人貸與所有權人一筆「借款」並辦理抵押權設定（登記時應記明「債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人」）；事後再依土地登記規則第117條之1第2項，附具相關文件由雙方會同辦理所有權移轉登記。 此種「流抵契約」解釋上與「銷售契約」之涵義顯有不同，應不屬課稅之列，又能達到銀貨兩訖之效果。惟民法第873條之1第2項規定：「抵押權人請求抵押人為抵押物所有權之移轉時，抵押物價值超過擔保債權部分，應返還抵押人；不足清償擔保債權者，仍得請求債務人清償。」如有一方事後行使本項之返還或清償請求權，可能會造成糾紛；又同條第3項：「抵押人在抵押物所有權移轉於抵押權人前，得清償抵押權擔保之債權，以消滅該抵押權。」換言之，所有權人如反悔不「賣」時，只需返還該「借款」即可消滅抵押權，亦無法達到如同買賣契約之拘束力。 甚者，如主管稽徵機關認定當事人係以流抵契約之形式規避稅捐，實質上仍屬買賣，依民法第87條第2項：「虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」逕依本條例第18條及第22條規定，核定銷售價格、補徵及處罰。故此法亦有風險。 （六） 簽立要約書或承諾書 例如由買受人出具「要約書」表明承購條件，再由出賣人簽字同意其條件，並約定於持有期間滿2年後之某日期簽立正式之買賣契約書；或出賣人先表示出售條件，再由買受人簽立「承諾書」同意其條件。外觀上，「訂定銷售契約」之日似為「簽定買賣契約書」之日，惟要約書或承諾書既已記載買賣條件，實質上仍可能被認定買賣契約已經成立甚至生效，而以出賣人簽名或承諾書之訂立日期計算持有期間。此種做法類似「重複訂約」，即同一契約訂立2次，如其主要之權利義務均屬相同仍以第1次訂約為契約真正成立之日。 （七） 預告登記 土地法第79條之1第1項第1款規定：「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅

中時電子報|房地產|北台灣 林佩怡／台北報導       常見室內裝修糾紛，台北市建築管理處從今年四月起，加強稽查室內裝修及隔成小套房的建物，只要未申請裝修許可證，可罰六萬元以上；非法施工業者則可罰十二萬元以上，至今已開出廿六張罰單。 　內政部去年修正《建築室內裝修管理辦法》，要求凡六層樓以上建物及五層樓以下隔間小套房的建物，若執行室內裝修，依法得申請裝修許可證，但許多民眾未申請許可證，還有非法的施工業者，導致檢舉案逐年增加，決定今年四月加強稽查。 　台北市建管處股長李豪偉說，北市登記有案的合法裝修業共一九四七家，去年核發室內裝修許可證共二三六五件，平均每家業者承攬裝修工程一.二一件，明顯不合理，有龐大黑數存在。 　李豪偉說，北市房價居高不下，常有公寓大廈裝修成多間套房出租，導致用電過量、破壞構造、陽台違建等違規或侵權情形，增添建物的公安疑慮，還有侵害公寓所有權人共同利益之虞，衍生許多糾紛，確實有加強管理之必要。 　為遏止亂象，今年四月一日起，建管處加強稽查未依法申請室內裝修許可證的業者及使用人，已開罰廿六件。李豪偉說，遭罰的案件，大多是民眾委託無證照的裝修業者施工，或屋主自行設計找工人施工，依《建築法》規定，屋主可罰六萬以上，非法施工業者可罰十二萬以上罰鍰。    [中時房地產  house.chinatimes.com]crack car loan new online

 案 例：     庭楓與博之育有一子Lucas，婚後庭楓以其名義購買豪宅一棟。庭楓退休後，按月領退休金6萬元，此外沒有其他財產與收入。Lucas長大後，不顧博之的反對與Mary結婚，庭楓愛子心切，私自將僅有的豪宅送給Lucas作為結婚賀禮。不料，Lucas於蜜月旅行時竟發生意外死亡。博之因痛失愛子，憤而要求與庭楓離婚。兩人離婚後，博之才發現豪宅已經不是庭楓的財產了。博之與Mary都沒有財產，請問他們可以主張什麼權利？  解 析： 一、剩餘財產分配請求權 (一)依民法第1030條之1規定，法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。但因繼承或其他無償取得之財產、慰撫金，不在此限。庭楓與博之是夫妻，Lucas與Mary也是夫妻，如果他們都是法定財產制，離婚或一方死亡的情形都可以主張剩餘財產分配請求權。 (二)庭楓於離婚前所領取的退休金，性質上屬於類似工資的延長給付，並非與夫妻共同努力、貢獻無關，應當作婚後財產可以作為剩餘財產分配之標的。至於庭楓婚後購買的豪宅，私自送給Lucas作為結婚賀禮，至否可以追加成為婚後財產，成為剩餘財產分配之標的？民法第1030條之3第1項規定：「夫或妻為減少他方對於剩餘財產之分配，而於法定財產制關係消滅前5年內處分其婚後財產者，應將該財產追加計算，視為現存之婚後財產。但為履行道德上義務所為之相當贈與，不在此限。」本條的適用，必須有「故意侵害他方之剩餘財產分配請求權之目的」。庭楓將豪宅贈與Lucas作為結婚贈禮，並無本條適用。 (三)又依民法第1020條之1規定：「夫或妻於婚姻關係存續中就其婚後財產所為之無償行為，有害及法定財產制關係消滅後他方之剩餘財產分配請求權者，他方得聲請法院撤銷之。但為履行道德上義務所為之相當贈與，不在此限。前條撤銷權，自夫或妻之一方知有撤銷原因時起，6個月間不行使，或自行為時起經過1年而消滅。」庭楓將豪宅無償贈與Lucas在客觀上損害了博之的剩餘財產分配請求權，博之可以在庭楓贈與後1年內撤銷贈與。撤銷後，該豪宅仍屬庭楓的婚後財產，博之可以請求分配。 二、贍養費 (一)民法第1057條規定：「夫妻無過失之一方，因判決離婚而陷於生活困難者，他方縱無過失，亦應給與相當之贍養費。」Lucas死亡並非贍養費發生的原因，Mary不得請求。博之離婚後並無任何財產，而庭楓有退休金，如果博之對於離婚的事由並無過失，可以向庭楓請求贍養費。 (二)然而，贍養費的性質是扶養失婚的配偶，在合理的期間當中，覓得工作機會及取得經濟獨立之前的生活維持，而非扶養終身的義務。其給予的數額，法院會斟酌當事人的身分、年齡、自營生計之能力與生活程度及義務人之財力等因素而定。 三、繼承權 (一)博之對Lucas的繼承權  依民法第1138條第2款的規定，父母為第二順位繼承人。案例中，Lucas並無第一順位繼承人（直系血親卑親屬），庭楓與博之為Lucas的父母，各繼承四分之一。 (二)Mary對Lucas的繼承權 Mary是Lucas的配偶，依民法第1144條規定，Mary有繼承權，與Lucas的父母共同繼承遺產，Mary的應繼分是二分之一。關於庭楓贈與Lucas的豪宅，如果博之未於贈與後1年內主張撤銷權，則應由庭楓、博之與Mary三人共同繼承，於遺產分割前，豪宅為三人公同共有。 計算遺產時，Mary對Lucas的剩餘財產分配請求權的數額，應先從遺產（豪宅）中扣除；扣除之後才是庭楓、博之與Mary三人共同繼承之遺產。例如該豪宅變賣後價值1億，則Mary可先請求剩餘財產分配一半，即5000萬元，再主張應繼分二分之一即2500萬元。剩下的2500萬元再由庭楓與博之均分，各得1250萬元。 <中信房屋報導2011年08月_法律信箱>crack car loan new online

 案 例：     老張即將退休，打算用退休金買一塊地，在上面蓋一棟自己設計的房屋，但始終挑選不到合適的土地。好不容易終於看上一塊地，可惜地主只租不賣。在商議租地的過程中，地主表示可以設定地上權，但對價較高。老張想知道的是，既然目的都是在取得土地的使用權，有必要另外設定地上權嗎？設定了地上權有甚麼法律效果？單純的租賃又有甚麼不同？  解 析： 一、 何謂地上權     地上權是指「以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權」。地上權又可分為「普通地上權」與「區分地上權」，前者對於土地之上下有全面使用的權利，後者則限於「一定空間範圍內」，例如捷運公司為取得隧道通過他人土地下方的權利，可以只設定地下若干公尺範圍內之區分地上權。 二、 地租與期間     地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。因此，地上權之期間有二種，一是當事人之間有約定，二是由法院裁判。如果當事人未約定又沒有請求法院定期間，地上權仍屬有效，不會因為超過20年自動失效。 當事人之間也可約定支付地租或不約定地租，但各有不同的效果： （一） 有期限且有地租 地上權人得支付未到期之3年分地租後，拋棄其權利，也就是終止地上權之關係。 （二） 無期限但有地租 地上權人拋棄權利時，應於1年前通知土地所有人，或支付未到期之1年分地租。 （三） 無地租 無論有無期限，只要未約定地租，地上權人均得隨時拋棄其權利。 又因不可歸責於地上權人之事由，致土地不能達原來使用之目的時，例如設定地上權的目的是要建築房屋，但設定後因為法令變更不能建屋，地上權人可以終止地上權，但需要支付未到期的地租。如果是有期限的地上權，應支付支付未到期之1.5年分地租；如果無期限，應支付支付未到期之半年分地租。其因可歸責於土地所有人之事由，致土地不能達原來使用之目的時，地上權人亦得拋棄其權利，並免支付地租。 三、 地上權之消滅     地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定1個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償。但契約另有約定者，從其約定。土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之。地上權人不願延長者，不得請求前項之補償。時價不能協議者，地上權人或土地所有人得聲請法院裁定之。土地所有人不願依裁定之時價補償者，地上權之期間亦酌量延長之。所謂延長期間，由土地所有人與地上權人協議定之；不能協議者，得請求法院斟酌建築物與土地使用之利益，以判決定之。延長之期間屆滿後，除經土地所有人與地上權人協議者外，沒有補償或延長請求權。 四、 租賃的效果     所謂租賃是指當事人約定一方以物交與他方使用收益，他方支付租金之契約。依土地法第102條規定：「租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後2個月內，聲請該管直轄市或縣 (市) 地政機關為地上權之登記。」關於基地租賃，應注意以下4點： （一） 除有相反之約定外，出租人負有與承租人共同聲請登記地上權之義務。 （二） 若無登記，僅不具有地上權效力，基地租賃契約仍然成立。 （三） 土地法第103條規定，租用建築房屋之基地，非因下列情形之一，不得收回： 1. 契約年限屆滿時。 2. 承租人以基地供違反法令之使用時。 3. 承租人轉租基地於他人時。 4. 承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。 5. 承租人違反租賃契約時。 （四） 土地法第104條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。 五、 結論      租賃與地上權並非互相衝突的兩件事，對於使用土地建築房屋而言，設定地上權較有保障，因為地上權屬於物權，有對抗任何第三人的效力；而租賃權僅具有債權效力，僅能對他方當事人（也就是地主）主張，一旦土地所有權移轉與他人時，除非有「買賣不破租賃」之例外情形，否則承租人不能以其租約對抗新所有權人。設定地上權後要終止地上權關係，應注意上述相關規定之限制。　　　　　　　　　　　 <中信房屋2011年7月_法律信箱> crack car loan new online

 案 例：     某甲透過房屋仲介公司之介紹，購買某乙的房屋一棟，總價1,200萬元。依雙方訂立的買賣契約約定，簽約與備證用印同時辦理，因此簽約當天某甲就支付了頭期款200萬元。不料，在申辦稅單時某乙的房屋竟遭到債權人某丙聲請法院查封，而且某丙的債權金額高達2,000萬元！仲介公司人員立刻通知某乙出面解決，才發現某乙已經出國躲債了，某甲只好循法律途徑追究某乙責任。然而，經查某乙的房屋除了被債權人某丙查封外，尚有銀行抵押債權800萬元未清償，即使拍賣房屋參與分配某甲也只能拿回一小部分，損失慘重。    解 析： 一、 何謂Escrow？     所謂「Escrow」指的是一種代管契約，由第三人保管某特定文件、契約、金錢、證券或其他財產，當特定條件成就或法律事件發生時，該第三人即將其保管物交給特定之人。依美股財經辭典的解釋，Escrow的原意是指「由出讓人存入的基金或證券從受讓人的最終利益考慮分配給第三方（保管代理機構或個人）而訂立的書面協議或憑據。保管代理機構或個人在特定條件滿足後就不再保有這筆存款。出讓人只有在認為受讓人未遵守合同條款時才能收回存款，受讓人也只能在滿足特定條件後才能收到存款。」     國內有部分業者將Escrow稱為「履約保證」，但我國民法上所謂保證是指「保證之一方與他方約定，當特定人未能履行債務時，保證之一方將為該特定方代負履行責任」，換言之，民法上所稱之保證，以主債務人負有主債務存在為必要，在主債務人未依債務本旨完成給付時，保證人負有代為清償之義務。然而就一般網路上之Escrow交易方式而言，Escrow經營業者接受賣方與買方之委任，收取買方給付之價金後，即通知賣方發出商品；等買方收到商品後，在鑑賞期間內無退貨要求，網路Escrow經營業者再將價金轉交付給賣家。換言之，網路Escrow經營業者主要是從事「代收轉付」業務，倘商家未實際發出商品，網路Escrow經營業者會將買方交付之價金返還給買方，並不會「代賣方履行交付商品之義務」。另一方面，如果買方未如期交付價金時，Escrow業務經營業者將不通知賣方發出商品，因此也不會「代買方給付價金」。因此，Escrow之原意與「履約保證」一詞恐怕有相當落差，Escrow交易方式應屬於一種「委任契約」，與民法上之「保證」概念不同。   二、 不動產買賣之Escrow制度     由於我國不動產權利移轉採「登記主義」，而產權移轉牽涉到契稅、土地增值稅單之核備，費時較長。一般而言，若賣方以一般稅率申報，大約需7至10日左右；若以自用優惠稅率申報，則需3週至1個月。故產權移轉期間，因賣方之債權人向法院聲請假扣押裁定或強制執行，而使買賣標的物遭查封之案件不勝枚舉。如果賣方願意出面理清債務問題，則不影響買賣契約之履行，但如果賣方避不見面甚至逃逸無蹤，則買方雖可以依法訴請損害賠償或執行賣方的財產，但賣方既然無力或不願清償債務導致買賣標的物遭查封，往往也沒有其他財產可供執行，最後買方無法取回已付出之款項，因而蒙受重大損失。因此，部分房屋仲介公司在處理不動產買賣交易時，遂與特定銀行配合辦理交易價金之「履約保證」業務，以防範此種情形之發生。     所謂「價金履約保證」，一般是指原本買方依買賣契約條款之約定而應支付賣方之價款，暫由特定銀行代為保管，等到該房地產權順利移轉於買方名下或點交時，該特定銀行才將所保管之價金交付給賣方。如果該房地於產權移轉期間發生如案例所示之情形，或因其他可歸責於賣方之事由致無法讓買方順利取得產權者，則將買方已支付之款項退回買方，如此可將買方的損害降至最低。     然而部分房屋仲介公司所推出之「履約保證」制度，排除了物的瑕疪擔保責任、權利瑕疪擔保責任及違約損害賠償，並非對於「履約」的完全保障；且由銀行代為保管價金，於買賣交易完成時將價金給付賣方等運作方式，亦與民法「保證」不同，有名實不符之嫌。因此，名稱最好回歸Escrow的正確意義，以其運作方式而言可稱為「價金代管機制」，或就其目的而言可稱為「交易安全制度」。   三、 Escrow制度之優缺點     任何制度均有其優缺點，Escrow也不例外。對買方而言，其優點在於： 1. 支付價金給特定Escrow經營業者，而非陌生之賣方。 2. Escrow經營業者負責追?掌握整個交易流程。 3. 確保買方取得標的物的產權無誤後，Escrow業者始付款予賣方。 4. 如發生交易糾紛情形，價金亦暫時由第三方保管。 對賣方而言，優點在於： 1. 由Escrow經營業者向買方收取價金，避免產生賣方收不到價金的風險。 2. 確保收到價金後，賣方始有義務移轉產權。 3. Escrow經營業者負責追?掌握產權移轉過程，避免產權遭到不測損失的風險。 Escrow制度的缺點在於： 1. Escrow經營業者所收取之手續費可能非常高昂。 2. 可能遭受不肖Escrow業者詐騙。 3. 賣方須等待交易完畢始取得價金，延長取得價金的時間。 四、 Escrow制度之改良     實務上有業者將Escrow的「價金代管機制」與對賣方的「收取價金之保證」合而為一，即真正具有部分「履約保證」之意義。例如在賣方將產權移轉給買方後，買方卻拒絕或無法全數支付價金，此時賣方依法得解除買賣契約取回其產權。然而，如果買方已經在該不動產上設定抵押給第三人（例如貸款銀行），賣方即使取回產權也增加了該抵押權之負擔，並無實益。因此有業者對於此種情形，即「保證」可「代買方履行支付價金之義務」，避免賣方遭受損失。此種制度對於Escrow單純代管價金而言，在功能上可說是一種「進化版」，讓消費者的保障更加穩固。 五、 結論     案例中甲乙雙方如果在訂約時採用Escrow或改良後的「履約保證」制度，則買賣標的物被查封時，價金上保管在第三人Escrow業者的手裡，某甲只要依法催告、解約，即可取回已支付之200萬元，不致遭受損失。惟使用Escrow制度仍須考慮承辦業者之良窳，透過信譽較佳的房屋仲介品牌，其配合之Escrow制度及合作銀行均為大型企業且長期辦理相關業務，不但安全性高，費用亦較為低廉，是保障交易安全的最佳選擇。 <中信房屋報導2011年6月號_法律信箱> crack car loan new online

【網路地產王/綜合】 　　奢侈稅六月一日正式上路了！不少投資客為了避稅，都急著把手上的物件拋出，就怕課徵交易實價的十至十五％高額稅費，不少人開始想出各種因應對策避稅，除了鑽研「自用住宅」條件外，市場上甚至傳聞，有人為了滿足自用住宅條件，選擇離婚以對！ ■　過戶父母子女 贈與避稅最安全 　　「最安全的作法，是過戶給名下無財產的父母、成年子女！」因為透過贈與移轉、信託、以租代售，也是避稅方法，不過風險很高，需要謹慎以對，不過，若想避開奢侈稅，只要遷入戶口，都符合自用住宅的要求。業者指出，投資客手上若維持一次一戶，「原則上」一年有六次交易自用住宅的機會，若次數太過頻繁，就容易引起注意，恐遭稽核查稅。 　　根據財政部官員的說明，自用住宅不課奢侈稅，但限本人、配偶及未成年子女名下只有一戶，將第二戶以上房屋過戶給父母或成年子女，雖可符合自用住宅定義，但可能涉及贈與稅，且未來出售房屋的資金若回流，還可能被認定人頭戶炒房，將會被補稅及罰鍰。 ■　投資客離婚避稅？代價大查獲仍罰 　　此外，市場上也傳出，投資客夫妻檔因奢侈稅而離婚避稅，新北市、台中市都有類似個案。官員表示，這種「假離婚、真逃稅」的方式，代價實在太高了，很多人弄到最後真的離婚，而且一旦配偶過世，連繼承權都沒了；更何況，離婚後雙方若有資金往來，也可能涉及人頭戶炒房的問題，國稅局還是查得到。 　　至於常見投資客尋找符合貸款條件的優質人頭，或透過「移轉贈與」，只要繳交公告現值的十％稅費，相較奢侈稅費用仍低；而交付「信託」則因沒有移轉，尚未構成買賣交易，無法被課徵奢侈稅，會簽訂租約、買賣契約雙份合約，但雙方須負擔信託費用，且因時間較長，代書費用索價較高。不過，財政部官員提醒，這些避稅招數，不僅風險高且代價大，買方不太可能配合，且可能涉及人頭戶問題，只要追查資金流向就可以查到，經查獲除了補稅外，最高可處三倍的罰鍰。 【網路地產王www.vrhouse.com.tw】  crack car loan new online

案例一：     黃先生名下原有2棟房子，均持有不到1年，又於民國100年7月20日得知A屋極具投資價值，因此急忙買進。同年10月1日黃先生想出售A屋，於是先將原有2棟房屋贈與其配偶黃太太，再與黃太太辦妥合意離婚手續，同時將自己戶籍遷入A屋。 案例二： 劉小姐未婚，原有1棟房屋且持有不到1年，民國100年7月10日劉小姐又購入B屋。101年1月10日劉小姐想將B屋出售，但名下有2棟房屋恐怕被課稅，於是她將原有房屋贈與母親，留下B屋，再將戶籍遷入B屋。 解 析： 一、 特種貨物及勞務稅條例之制定     近期部分地區房價不合理飆漲且現行房屋及土地短期交易之移轉稅負偏低甚或無稅負，又高額消費帶動物價上漲引發民眾負面感受，為促進租稅公平，健全房屋市場及營造優質租稅環境，以符合社會期待，因此政府特別制定「特種貨物及勞務稅條例」，以對不動產短期交易及高額消費之貨物勞務課稅（以下簡稱奢侈稅）。本條例已於民國100年4月15日經立法院三讀通過，施行日期將由行政院定之。 二、 不動產交易將被課徵奢侈稅     所有權人銷售持有期間在2年以內（含2年）坐落在中華民國境內之「房屋」及其「基地」或依法「得核發建築執照之都市土地」，除供自住等排除課稅者外皆應依法繳納奢侈稅。所有權人無論是個人或公司均有適用，但僅限於銷售「坐落在中華民國境內」之不動產，如果銷售的是國外不動產則不必課稅。 三、 持有期間的計算     從不動產「完成登記之日」起計算至出售時簽訂「買賣契約」之日止。例如某甲於98年6月10日訂約購買A房屋，98年6月20日辦竣過戶登記，100年6月10日訂約出售A房屋，100年6月20日辦竣過戶登記。則某甲對於A房屋的持有期間之計算，即從98年6月20日算到100年6月10日，不滿2年。     此外，只要出售時的「訂約日期」是在奢侈稅條例施行後即有本條例的適用。換言之，簽約日期在條例施行前，縱使房屋移轉登記是在施行後也不適用；反之簽約在施行後，施行前已持有的期間也將被算入。     例如某甲於100年5月20日與某乙訂約出售房屋，6月20日才將房屋過戶到某乙名下，假設奢侈稅條例的施行日期是6月1日，則本件房屋交易不必課徵奢侈稅。 四、 排除項目     除有本條例第5條規定排除課稅之情形外，只要持有期間在2年以內，無論房屋是住宅、工廠、商辦、店面或其他任何用途，出售時均須繳納奢侈稅。將不動產「贈與」他人並非「銷售」，不需繳納奢侈稅，但「受贈」取得之不動產，出售時仍有本條例之適用。     本條例第5條規定：「有下列情形之一，非屬本條例規定之特種貨物：一、所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。二、符合前款規定之所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地，致共持有二戶房地，自完成新房地移轉登記之日起算一年內出售原房地，或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售新房地，且出售後仍符合前款規定者。三、銷售與各級政府或各級政府銷售者。四、經核准不課徵土地增值稅者（例如農地或與農業經營不可分離之農舍）。五、依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。六、銷售因繼承或受遺贈取得。七、營業人興建房屋完成後第一次移轉者（購買預售屋已過戶到買受人名下，再出售時仍屬特種貨物）。八、依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣者。九、依銀行法第76條或其他法律規定處分，或依目的事業主管機關命令處分者。十、所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售者。十一、銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分配取得更新後及其坐落基地。」 五、 其他重點 （一） 納稅義務人：賣方。 （二） 課徵時點：買賣契約簽訂後。 （三） 稅基：銷售價格，即實際成交價格。 （四） 稅率：持有期間在1年以內為15%；持有期間超過1年至2年以內為10%。 （五） 繳納程序：應於簽訂買賣契約書之次日起30日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、契約書及其他有關文件，向戶籍所在地國稅局申報銷售價格及應納稅額（營利事業或法人應向總機構或其他固定營業場所所在地國稅局申報）。 （六） 罰則： 1. 納稅義務人未依申報期限申報，應自繳納期限屆滿之次日起，每逾2日按滯納之金額加徵1%滯納金，逾30日仍未繳納者，移送強制執行。 2. 應申報而未申報，或申報之銷售價格較時價偏低而無正當理由，或利用他人名義出售，國稅局將依時價或查得資料核定應納稅額，發單補徵並按所漏稅額處以3倍以下罰鍰。 六、 結論     案例一黃先生留下A屋，將其他2棟房屋「贈與」給太太時不必繳納奢侈稅，又依遺產及贈與稅法第20條第1項第6款規定，配偶相互贈與之財產不計入贈與總額，也不必繳贈與稅。之後黃先生與太太離婚，即為「無配偶」狀態，如果黃先生的未成年直系親屬名下並無不動產，且戶籍設在A屋無供營業使用及出租，即符合特種貨物及勞務稅條例第5條第1款規定，出售A屋時免徵奢侈稅。     案例二劉小姐購入B屋後名下有2棟房屋，如欲出售不符合本條例第5條第1款免稅規定，因此她先將其中1棟房屋「贈與」給母親。雖然此時須繳納贈與稅，然而依遺產及贈與稅法第22條規定每年有220萬元免稅額；又同法第10條第3項規定稅基以土地公告現值及房屋評定價格為準，還可以扣除移轉時所繳納之契稅或土地增值稅，顯然較奢侈稅按「銷售價格」計算稅額來得低。之後在出售B屋時，已符合奢侈稅條例第5條第1款規定之免稅。 <中信房屋報導2011年5月_法律信箱>  crack car loan new online