中時電子報|房地產|房地產新訊 記者崔慈悌／台北報導      農委會補助蓋集村式農舍，卻成為免稅的豪宅？監察院昨天公布調查，由政府以補助方式興建的集村農舍，均由建築業者採預售方式，以豪華的平價別墅社區為訴求規劃興建，以台南科學園區附近為例，科技業及企業主就占了7成，儼然成為科技人和業者的最愛。　農委會在89年修正公布「農業發展條例」，開放申請以集村方式興建農舍，希望農民能集中居住，為了鼓勵興建，每戶補助其公共設施及斜屋頂設計共25萬元，從93年到98年間共補助1億4,060萬元。 　不過根據監察院的調查，這些農地上的農舍，因為居住環境良好且未限制居民職業，加上土地成本低，整體銷售價格比鄰近甲種建築用地開發案要便宜，所有權人又可享受農地減免地價稅、土增稅、贈與稅或遺產稅等稅負優惠，成為科技人及企業家最愛的免稅豪宅。 　監委劉玉山、劉興善實際履勘發現，這些集村興建的農舍，幾乎都由建築業者以推動一般建案的手法推出，採預售方式，並以「豪華、有農場的平價別墅社區」為訴求，對外召集20戶為起造人，再由業者為其規劃設計及興建。 　以台南科學園區附近推出的農村農舍為例，參與起造的科技業占5成、商業或企業主占2成、教職2成，農業只有約1成。因為這類豪宅農舍備受科技人喜愛，全台總計85件申請案，2千多戶的集村農舍中，有近半數位於高科技重鎮的新竹縣市，分別為40件及1,108戶。 　由於這些人取得農舍的主要目的，並不在於獲得農委會的補助款，而是讓農地成為合法可興建豪宅的用地，因此實際申請政府補助比率只有34.6％，顯然補助已非誘因而是「錦上添花」。 　監察院認為，農委會及內政部推動興建集村農舍過程未有配套措施，讓農舍成為豪宅，昨天通過糾正案，要求行政院督促改進。  2010/09/09crack car loan new online

文◎鍾運凱 案例：    阿嘉向茂伯借錢，由馬拉桑作保，但之後阿嘉卻無法償還債務。茂伯因此聲請法院執行馬拉桑的財產並拍賣馬拉桑名下一筆土地。經法院拍賣後因無人應買，最後由茂伯承受該筆土地，法院將土地所有權移轉登記予茂伯。其中有土地增值稅60萬元分配給稅捐稽徵處，由法院自承受價金中代為扣繳。        然而，馬拉桑後來發現阿嘉早在還沒執行前就把錢還清了，於是向法院提告主張茂伯不當得利。法院審理後判決馬拉桑勝訴，命茂伯應回復原狀，將該筆土地移轉登記回馬拉桑名下。但已經徵收的土地增值稅實際上是茂伯代繳的，因此茂伯在土地登記回馬拉桑名下後，向稅捐稽徵機關申請退還代繳的60萬元稅款，但稽徵機關拒絕退還。茂伯提起訴願及行政訴訟，行政法院最後判決其勝訴，稅捐機關應退還該稅款。 解析：一、行政法院之判決    行政法院認為因債權不存在原告應負回復之責，有民事判決可稽，是本件乃將土地回復未經聲請拍賣前之狀態，有無扣繳土地增值稅之必要，非無研究之餘地。其與財政部（71）台財稅字第30316號函釋意旨之情形似無不同；又本件所扣繳之土地增值稅，係由原告所代繳，財政部（74）台財稅字第17451號函釋意旨是否得以適用於本件，亦待商榷，原告執此指謫原處分及訴願決定失當即非全無理由。爰將原處分及一再訴願決定均予撤銷，俾被告詳加研究，另為適法之處分以示公允。 二、課稅原因之消滅    土地增值稅發生後，如果土地所有權移轉行為被依法解除或有其他法律上的原因導致無效，土地仍須回復原所有權人的名下時，可以說土地所有權移轉的事實已經不存在，土地增值稅課徵的理由也因此不存在。稽徵機關如果已經受領了稅款也因為「無法律上原因」而變成「不當得利」，應將納稅義務人已繳之稅款返還。財政部（70）台財稅字第30238號函：「不動產移轉，在尚未辦竣產權移轉登記前，解除契約或撤銷移轉，應一律免課契稅，如有已納稅款，並准退還。」又財政部71年台財稅字第30316號函：「土地買賣已申報現值繳清土地增值稅，並向地政機關辦竣所有權移轉登記，經地方法院民事庭調解成立，已向地政機關辦理塗銷登記，恢復為原所有權人名義者，其原已繳納之稅款，應予退還。」均有相同之見解。 三、「移轉登記」與「塗銷登記」有何不同？    A將所有權移轉登記予B；B再移轉登記回A，是兩個移轉行為。如果A登記給B之後，經「塗銷」該登記後所有權又回到A名下，則只有一個移轉行為的發生與消滅。在法律上，二者原有不同意義。本案例的重點在於，法院判決的主文是「移轉登記」回馬拉桑的名下，而非「塗銷」原先移轉給茂伯的登記，因此稅捐機關認為與原移轉行為因撤銷而退稅的情形不同。換言之，既然原先的移轉行為並未「塗銷」，所以不構成退稅的條件。    然而，本件民事法院判決該土地移轉登記予馬拉桑，是回復原狀的方法，實際上就是要回復到土地未被拍賣前的狀態，被告茂伯因此有恢復原所有權登記名義的義務。在本案的情形下，「移轉登記」與「塗銷登記」並無任何不同，都是達成「返還土地所有權」的方法。法院認為在稅法上也應該做相同的處理，才符合公平原則。 四、代繳人可請求退還稅款    通常退稅請求權人就是「納稅義務人」，但由權利人代繳的情形如有應退稅款，應退給代繳人比較公平，以免代繳人與納稅義務人之間又產生爭執。財政部74年台財稅字第17451號函：「已納之土地增值稅，倘發生退還情事，原則上應以繳款通知書上所載納稅義務人為退還之對象；惟如該應退稅款，係由權利人向稽徵機關申請代繳有案，或權利人能提出證明該項應退稅款，確係由權利人代為繳納並經稽徵機關查明屬實者，應准由代繳人辦理切結手續後，退還代繳人。」 五、結論    本案例由於阿嘉已經清償債務，茂伯原本就沒有權利執行馬拉桑的財產，故其經拍賣承受的所有權移轉沒有法律上的原因，該土地應回復登記予馬拉桑名下，而行政法院也判決茂伯所代繳之土地增值稅應該退還給茂伯。        附帶一提，法院拍賣土地之價款已扣繳土地增值稅，嗣後如有就該拍賣土地申請適用減免、自用住宅用地稅率及不課徵土地增值稅，致有應退還之稅款時，該退稅款係屬拍賣所得價金之一部，應交由執行法院重行分配給債權人。又法院拍賣債務人所有土地時，會通知稅捐稽徵處核算土地增值稅，稅捐稽徵處會另以公文通知被拍賣人即土地所有權人，如符合土地稅法第9條及第34條有關自用住宅用地規定要件時，必須要在收到通知函30日內檢附相關證件申請改按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，但以土地所有權人申請者為限，不能由債權人代為申請。 <中信房屋報導2010.09月號>crack car loan new online

中時電子報|房地產|房地產新訊 記者王信人／台北報導      彰化縣地方稅務局昨天表示，最近買賣土地的人，如果尚未過戶者，最好不要在今（31）日過戶，否則就要負責繳清99年一整年的地價稅，算起來有點吃虧。　地價稅在每年的11月開徵、繳納，納稅義務基準日在8月31日，地方稅務局會以8月31日當日地政機關的土地登記簿上的土地「所有權人」為課稅對象。 　地價稅的徵收期間為每年1月1日到12月31日，但只看納稅義務基準日當天土地登記簿所記載的所有權人或典權人為對象，課徵全年的地價稅，而非依照月分的比例，分單繳納。 　舉例說，張先生在99年7月15日過戶，登記為彰化市民生段某地號的土地所有權人，雖然他持有土地不到半年，但因為8月31日，張先生已登記為地主，所以張先生就要負責繳納99年全年度的地價稅。 　假如，最近才買房子的人，不想繳整年地價稅，最好延到明（1）日以後才過戶、登記，不要趕在今日過戶，以免在稅上吃虧；或者可以和原屋主協商，要求補貼今年前7個月的地價稅。 2010/08/31http://house.chinatimes.com/content-indexNews-content.aspx?NewsID=20435 crack car loan new online

中時電子報|房地產|房地產新訊 林上祚／台北報導     金管會昨日預告「購屋貸款定型化契約不得記載事項」，銀行局副局長邱淑貞表示，為配合立法院通過民法746條修正案附帶決議，定型化契約除了增列「已取得足額擔保，不得約定徵提連帶保證人」等文字外，建物（專有部分）若為凶宅，貸款人也可主張停止撥付貸款。 　邱淑貞表示，房貸定型化契約附件「房屋貸款撥款委託書」，修改主要內容，包括借款人及房地出售人約定銀行撥款方式，以及房屋有輻射鋼筋、未經處理之海砂、建物（專有部分）凶宅、其他經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵情形。 　邱淑貞表示，原本的房屋貸款撥款委託書，文字上從原本是銀行業者角度，新版改為消費者角度，並且依據內政部修訂「成屋買賣應記載與不得記載項目」，將凶宅列入停止撥款選項，貸款人發現上述情事後，得請求銀行撤銷、解除或變更撥款委託、暫緩或停止撥付貸款。 2010/08/20http://house.chinatimes.com/content-indexNews-content.aspx?NewsID=20208crack car loan new online

中時電子報|房地產|房產投資 陳懷瑜      北市國稅局副局長周賢洋5日表示，被繼承人於重病期間，委任他人購置不動產，該不動產雖於被繼承人死亡日前辦妥登記，仍應以被繼承人生前支付不動產買賣價金所提領的存款金額，併入遺產總額課稅，原希望有的節稅空間，事實上無法達到預期目的。　    國稅局日前查獲遺產稅申報違規案件舉例指出，被繼承人A君的遺產總額申報中，有一筆以公告現值以及房屋評定價格的不動產，共計1,100萬元。 　國稅局經過查核後發現，其中部分土地及房屋是A君在96年10月重病期間，委任繼承人向建設公司購置房屋，簽訂不動產買賣契約，並提領存款支付該不動產買賣價金5千餘萬元，並在同年11月辦妥過戶登記，A君於該不動產完成過戶登記次月即過世。 　國稅局調出A君的病例發現，當時A君已87歲高齡且健康不佳，購屋當時已住院，並處於嗜睡及意識不佳情形，無法自行處理事務，繼承人雖出具被繼承人委任書，但因為被繼承人簽訂委任以及授權書日都處於重病期間，認定這並非出自A君的自由意志，將銀行存款5,500萬元，轉換為不動產1,100萬元，且將財產種類變更的結果，是讓繼承人減輕原應負擔的遺產稅，因此國稅局將不動產買賣價金調整為5,500萬元，併計入遺產總額之中。 　周賢洋說，如果A君行動不便，但意識清楚的話，其所委託繼承人進行房地產購買行為，國稅局並不會不認可，該案經過國稅局調整之後，補稅2,200萬元，加上0.5倍罰鍰，補加罰3,300萬元。  2010/08/06http://house.chinatimes.com/content-indexNews-content.aspx?NewsID=19929crack car loan new online