【網路地產王/綜合】　　日租套房愈來愈流行，不只成為國內旅遊住宿的熱點，就連來自國外的背包客，都常見有人遠來入住，因為價錢便宜，加上裝潢美輪美奐，相當受到歡迎，但最近經常傳出，有投資客進駐高級住宅大廈，住戶不滿房客影響安寧，甚至掛出不歡迎日租房客布條，未來一旦修法處理，投資客的如意算盤，恐怕會大受影響！ ■　日租套利容易 投資客趨之若鶩　　不用身分登記、租金便宜、裝潢設施不輸五星級飯店的日租套房，這幾年越來越流行，遍佈北中南各大景點，投資客斥資打造精美裝潢，內部陳設不輸五星級飯店，但價格卻相對輕薄短小，有業者削價競爭，甚至一晚只收不到一千元，就能入住。　　投資客會願意購買這類套房，其實，也是經過精打細算，以20坪套房為例，如果一個月能租出15天，平均房租收入就可以超過一萬五元左右，比起出租給固定的房客，頂多只能租一萬元，相較之下，收入豐厚不少，難怪越來越多投資客，瞄準這一塊商機，積極投入資本套利。■　政府擬修法管理 投資日租須三思　　其中，最引發爭議的，就是目前日租套房最密集的高雄東帝士85大樓、美術館特區附近或大樓，因為依《民宿管理辦法》，高雄市區無法經營民宿，業者改以「日租屋」變相經營，依法住宅區的日租屋，違反《都市計畫法》應取締，位於商業區的日租套房，則必須輔導合法，而去年元旦觀光局成立至今，因接獲檢舉而稽查共二十多件，部分是檢舉非法旅館、部分是消費糾紛。　　日租屋目前無法可管，無法開單裁罰，因難認定是旅館，也難適用《消費者保護法》，形成管理死角，高雄市政府憂心日租屋衍生的治安、住家環境及消費糾紛，有意制定相關法令管理，甚至希望將修法層級，提高到中央，因此，未來投資這類日租套房的投資客，很可能會面臨法令管理的問題，建議未來將購入投資的人，一定要把風險考慮進去，以免後悔莫及。 【網路地產王www.vrhouse.com.tw】crack car loan new online

案例： 楊小姐向A建設公司購買「加州海灘」預售屋一戶，買賣契約書上約定總價1200萬元，面積分別為主建物30坪、附屬建物5坪、公設部分6坪。然而嗣後辦理建物所有權第一次登記時，主建物登記面積僅29坪，附屬建物僅4坪。試問楊小姐得主張何種權利？   解析：一、 預售屋買賣定型化契約的修正      預售屋買賣經常因「契約坪數」與「登記坪數」不符而發生糾紛，消費者權益也往往無法獲得應有的保障。因此，內政部於民國98年10月30日公告修正預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（內授中辦地字第0980725788號，自99年5月1日起正式施行），其中第六條「房屋面積誤差及其價款找補」規定：「（一）房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算。（二）主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時一次結清。（三）主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分超過百分之三者，買方得解除契約。」消費者在購買預售屋時，應特別注意預售屋買賣契約書上的記載是否符合法令，如果建商提出的定型化契約書不符合法令，可以要求修改。二、 面積有誤差應全部找補及解約權      修正前的預售屋買賣契約有「誤差在百分之一內，不互為找補」及「主建物、附屬建物、共有部分未分別計價」等規定，主管機關認為有誤差卻不找補並不合理，而且就一般交易觀念而言，建物的各部份價值亦不會完全相同，因此修改了相關部分。此外，賦予買方在面積不足部分超過百分之三時有權解除契約，值得贊同。三、 政府機關之見解      此次修正雖然規定了建物的各部分應分別計價，卻未規定「各部分不得均價」，或「單價訂定應符合誠信原則」等明文，導致建商以「總價不變，主建物、附屬建物、共有部分均價」的因應措施，仍未達到此次修正的目的。對此，內政部認為，由於各種建築態樣、區段以及建材不同，行政部門不宜訂定參考標準，建議由業者針對建築成本計算後分別標價。公平交易委員會表示：「房價應交由市場機制決定，因此供需因素造成價格上漲或下跌，公平會並不會介入調查，惟將注意房價漲跌背後有無聯合壟斷的因素。」至於消基會則認為得依消保法第33條：「直轄市或縣 (市) 政府認為企業經營者提供之商品或服務有損害消費者生命、身體、健康或財產之虞者，應即進行調查。於調查完成後，得公開其經過及結果。前項人員為調查時，應出示有關證件，其調查得依下列方式進行：一、向企業經營者或關係人查詢。二、通知企業經營者或關係人到場陳述意見。三、通知企業經營者提出資料證明該商品或服務對於消費者生命、身體、健康或財產無損害之虞。四、派員前往企業經營者之事務所、營業所或其他有關場所進行調查。五、必要時，得就地抽樣商品，加以檢驗。」、第36條：「直轄市或縣 (市) 政府對於企業經營者提供之商品或服務，經第33條之調查，認為確有損害消費者生命、身體、健康或財產，或確有損害之虞者，應命其限期改善、回收或銷燬，必要時並得命企業經營者立即停止該商品之設計、生產、製造、加工、輸入、經銷或服務之提供，或採取其他必要措施。」及第58條：「企業經營者違反主管機關依第36條或第38條規定所為之命令者，處新臺幣6萬元以上150萬元以下罰鍰，並得連續處罰。」等處理。四、 結論      本案例楊小姐購買房屋，買賣契約書未將主件物、附屬建物、共用部分分別標價，違反新修正的預售屋買賣契約書應記載事項，楊小姐可向主管機關檢舉，主管機關得命A建設公司限期改善，如不改善得課處罰鍰。其次，本案例契約總坪數為41坪，實際登記面積卻只有39坪，短少了2坪，即誤差為4%。依前述新修正的契約應記載事項規定，不足部分超過3%者買方得解除契約，因此，楊小姐有權選擇解除買賣契約或者不解除契約而要求A建設公司對於不足部分全部找補。      此外，本次修正係針對直接與建商簽定的預售屋買賣契約書，並不包括買方購買後再轉賣予第三人、交屋後轉賣或透過仲介公司出讓購買權利等情形。換言之，其他情形所簽訂的買賣契約仍不受前述的應記載事項所規範，併此指明。 crack car loan new online

案例：      某日，眾神仙齊聚天庭朝見玉皇大帝。太白金星上奏，說南天門年久失修破損嚴重，應派人進行維修。玉皇大帝聞言立即下令南天門的門神負責修繕事宜。然而門神並沒有建築修繕的專業，於是公開招標，最後由齊天大聖孫悟空得標。孫悟空得標後依舊成天玩耍，無心工作，到了點交前三天才匆匆忙忙施工，工程品質當然有許多瑕疵，怎能通過點交？然而孫悟空的強悍眾所周知，小小門神怎敢挑剔？因此順利點交了。      幾天後，二郎神回到天庭打算向玉帝報告各地民情，途經南天門時一塊瓦片落下，恰巧砸傷了二郎神的眼睛，原來是瓦片的固定措施不良而鬆脫。二郎神平白受傷心有不甘，堅持追究肇事責任，經查，南天門的所有權人就是玉皇大帝，於是二郎神向佛祖釋迦牟尼告狀，要求玉帝賠償醫療費用等損失。玉帝抗辯道，修繕工程已經發包給孫悟空了，施工品質當然是孫悟空要注意的，因為工程瑕疵造成損害也是孫悟空的責任，不是他的錯。      如果依照中華民國的法律，佛祖該如何判斷呢？ 分析：一、 工作物所有人的責任      民法第191條第1項規定：「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。」本條規定工作物或建築物所有人，即使本身沒有直接侵權行為，仍須負賠償責任。其要件分析如下：(一) 必須是土地上的建築物或其他工作物所謂「工作物」指的是在土地上以人工建造的設施，例如道路、橋梁、球場看台、電線杆、廣告招牌等等。「建築物」也屬於工作物的一種，包括建築物的部分，例如門窗、屋瓦、花台、管線等等，都屬於本條規定的範圍。(二) 設置或保管有欠缺工作物所有人責任的發生，必須工作物有瑕疵，也就是設置或保管上有欠缺。所謂設置的欠缺指開始建造時即存在瑕疵，例如設計不良、不符合建築規格等。所謂保管有欠缺是指建造後沒有妥善維護導致工作物產生瑕疵。(三) 侵害他人權利所謂「權利」包括「人格權」及「財產權」。人格權又包括生命、身體、健康、自由等，例如招牌墜落砸傷路人，即為侵害人格權；因房屋漏水導致樓下鄰居傢俱毀壞，即為侵害財產權。(四) 瑕疵與權利受侵害之間有因果關係具備以上四項要件時，工作的所有人就必須負賠償責任，除非證明自己「對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意」，才能免責。二、 定作人的責任      雖然工作物所有人須負民法第191條的責任，但如果工作物所有人與他人之間有「承攬」關係，而他人權利受侵害是因為承攬人的工作疏失，則工作物所有人（即定作人）不必負責。民法第490條：「稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約。」所謂承攬人是指「為他方完成一定工作之人」；定作人是指交付工作的一方。又依第189條規定：「承攬人因執行承攬事項，不法侵害他人之權利者，定作人不負損害賠償責任。但定作人於定作或指示有過失者，不在此限。」因此，如果工作物所有人將工作交由承攬人執行，而因承攬人執行工作不法侵害他人權利，雖然此時定作人同時也是工作物所有人，仍不必負責，除非定作人「於定作或指示有過失」。所謂「定作人過失」，包含選定承攬人不當，以及對於承攬工作的指示不當。例如委託不具備合法營業執照的建築承包商。三、 雇用人的責任      民法第188條第1項規定：「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任。」如果執行工作之人不是承攬人，而是工作物所有人所僱用之人，則該受僱人侵害他人權利時，「僱主」也必須連帶負賠償責任。這是由於承攬人通常都是獨立作業，有能力防止危險的發生；而受僱人必須完全受僱用人的指揮監督，因此法律賦予僱用人防止危險發生的義務。四、 結論      本題的工作物的所有人是玉皇大帝，因南天門的維修工程施作不當，導致瓦片墜落砸傷二郎神的眼睛，依民法第191條第1項規定，玉皇大帝似乎應該負責賠償二郎神的損害。然而本題的侵害實際上是因為孫悟空工程疏失所導致，孫悟空與南天門的門神之間訂有承攬契約，而門神又屬於玉皇大帝的「員工」，奉玉帝之命招標工程，依民法第189條定作人不必負賠償責任。      可是門神在「定作」上是有過失的。首先，孫悟空大鬧天庭，有相當不良的紀錄，門神還將本件工程交給他承攬，顯然在「選任」上有過失。其次，定作人在點交時必須嚴加把關，不能接受有瑕疵的工作物，然而門神懼怕孫悟空的威勢竟然「放水」，這是「指示」上的過失。依民法第189條但書規定，定作人有過失時仍須負責，而門神是奉玉帝之命執行本項工程，解釋上可以認定門神是「代理人」，亦即玉皇大帝本身才是「定作人」。依民法第188條第1項或第189條但書規定，玉帝都須負僱用人責任。crack car loan new online

【網路地產王／黃京梧／綜合】　　　對於不少買屋人來說，選擇預售的好處是可以記錄家園的誕生過程，這種從無到有的存在感，是購買成屋難以取代的。不過也因為想像空間大，當交屋的現實和想像產生落差的時候，就容易產生糾紛。不過，到底買預售屋遇到糾紛，消費者應該有哪些自保之道呢？ ■　官版契約有保障 找補解約有規範 　　中信房屋建議，如果可以，盡量選擇內政部公告的「預售屋買賣定型化契約範本」暨「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，做好自己權益把關的第一步。因為該定型化契約的條款，從簽約前的契約審閱權，到房屋完工如何交屋均有詳實規範，包括了建商廣告內容之真實、土地、房屋、停車格、房屋產權登記面積的規範等等。　　最重要的是對於房屋面積發生誤差時的規範。在今年五月一日前的舊版契約中規定，誤差在百分之一以內者，買賣雙方互不找補；如不足部分，超過百分之一，則不足部分賣方均應找補；其超過部分，如超過百分之一以上者，買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限。若是採用新版預售屋買賣契約書，不僅主建物、附屬建物、公共設施的面積與售價，皆須逐一計列，若坪數發生誤差，無論多少，都必須找補。■　選擇履約保證 消費爭議找消保　　信義房屋說明，預售屋須經過漫長施工期，房地產權於交屋時，才能移轉到消費者手中，萬一建商財務調度不靈出了問題，銀行有可能收傘，將建商所抵押的房地產權申請查封拍賣，造成消費者的損失。因此，消費者除了慎選有商譽的建設公司外，最好要有銀行提供履約保證，確保將來房屋產權可以順利移轉，以減少預售屋的購買風險。　　萬一不幸遇到任何消費爭議，或有相關消費問題要諮詢或申訴時，均可撥打1950全國消費者服務專線電話，轉接各縣市消費者服務中心，或直接向各縣市政府消費者保護官請求協助。 【網路地產王www.vrhouse.com.tw】crack car loan new online

案例：      王哥向柳哥租房子住，每月租金1萬元，沒想到從第二月開始，王哥就不付房租，柳哥打電話催繳王哥竟然置之不理。柳哥非常生氣，想把房子收回來，但無奈法律規定欠租須達兩個月租金額才能終止租約，他只好暫時忍耐，等王哥欠租滿兩個月時，便發函催告及終止租約。然而，王哥收到存證信函後居然不為所動，繼續住在屋內，柳哥多次登門要求他搬家，他也毫不理會。氣憤的柳哥趁王哥出門上班後，找來鎖匠換鎖，並進入屋內整理清空。王哥回家發現鎖被換了，立刻跑去警察局控告柳哥「無故侵入住宅罪」。試問：柳哥是否成立犯罪？ 解析：一、 刑法的「無故侵入住宅罪」及「無故隱匿住宅罪」      刑法第306條規定：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。」為了保護個人居住安寧的法益，刑法規定無故侵入或隱匿他人的住宅等處所，為犯罪行為。法人也可以是本罪的被害人，由於本罪是告訴乃論之罪，所以以法人名義告訴時，應由其代表人為法定代理人代為告訴。以下針對本罪的構成要件說明之：二、 須無故侵入      所謂「無故」，是指沒有正當理由。又所謂「正當理由」不限於法律有規定的，雖然法律並無規定，但行為合乎一般社會常理、習慣，也算正當理由。例如推銷員沒敲門就直接進入他人的辦公室推銷，探訪朋友時見門沒關就自己走進去。須注意的是，即使進入時有正當理由，如果主人要求離去卻賴著不走，就可能構成本條第二項「受退去之要求仍留滯」的犯罪。是否「無故」須以客觀事實認定，而不是當事人主觀上的想法，例如探訪朋友其實真正目的在討債，也不算無故；即使目的在訪友，如果翻越牆垣或破壞門鎖進入，則會被認為是無故侵入。三、 須侵入他人之處所      所謂「他人」，即自己以外之人，包括他人所有或在他人的支配或管理中。例如旅館的房間或出租中的房屋，未得房客同意，旅館老闆或房東也不能擅自進入。但如果管理者是受自己指示代為管理，則仍屬自己管理之延伸，不構成本罪。例如倉庫老闆未告知管理員自行進入倉庫。四、 侵入之處所須為住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦      所謂「住宅」，指供人日常生活起居之房屋，無論長久居住或暫時居住都算是住宅。即使居住者經常不住在此處，或者僅供度假使用，仍屬住宅，但建築完工後尚未有人遷入的房屋，則不算住宅，只能算住宅以外之建築物。此外，無論居住者有無居住之權利，只要有供人日常生活起居的事實，就算是住宅。由於本條保障的是個人居住安全的法益，欠繳房租或無權占用者的居住安全仍受到法律保護，屋主只能循正當法律途徑收回房屋，不能擅自進入。所謂「建築物」，指住宅以外有門牆足以遮蔽風雨的建築，例如辦公室、學校、商店、倉庫等。公眾得出入的場所不屬於本條之建築物，例如電影院。但電影院工作人員的辦公室並不屬於公眾得出入之場所，擅自侵入仍構成本罪。五、 結論      本題的房屋雖然屬於柳哥所有，但因出租給王哥居住，因此王哥取得房屋之「使用權」，在「點交」前柳哥欲進入房屋仍須得到王哥同意，否則不能算有正當理由，構成「無故侵入他人住宅」的犯罪。司法院有一則法律問題座談（司法院80年度廳刑一字第689號）可供參考：「甲積欠乙新台幣 (下同) 貳拾萬元，經乙屢催不還。某日乙上門按鈴向甲催討，甲不置理不開門，乙即翻牆進入，並強行推門進入屋內向甲討債，問乙之行為是否構成無故侵入住宅罪？研討意見結論採乙說：乙對甲雖有貳拾萬元之債權，惟甲對乙並非即有忍受其自由出入其住宅之義務。乙雖為討債而進入，然法律另有規定行使債權之正當方法，乙不能因對甲存有債權即得自由進出甲門戶之權利。故乙未經甲允許，強行侵入甲住宅，亦構成『無故侵入住宅罪』。司法院第二廳研究意見：乙登門向甲催討債欠，雖遭甲拒絕並拒予開門，然法律另有規定行使債權之正當方法，除有符合民法第一百五十一條所規定自助行為之情形外，乙私擅翻牆並強行推門侵入甲之住宅，仍應構成刑法第三百零六條第一項之無故侵入他人住宅罪，臺灣高等法院審核意見採乙說，核無不合。」      從以上司法院之見解可知，法律上對出租人另有規定行使權利的方法，例如出租人訴請法院判決返還房屋，如租約經公證也可以直接聲請強制執行，因此，並非出租人有民法上的權利，即可自由進出租賃的房屋。      總而言之，行使權利須依照法律的規定，切莫貪圖一時之便以身試法，本題的柳哥為了收回房屋擅自開門換鎖，雖然目的是為了保護自己的財產權，卻侵害了王哥居住安寧的法益，最後不但無法成功保護自己的合法權益，反而吃上刑事官司，實在得不償失！crack car loan new online

【網路地產王/綜合】　　很多包租公、包租婆，會購買舊公寓改隔間，把房子變成一間間的套房，來增加投資報酬率，不過，提醒這些聰明投資客，為了避免改裝的公寓損害公共安全，內政部早在96年，已經發布新的規定，房東不得擅自變更房屋格局，如要變更，必須先提出申請，否則視同違建，將處六萬到三十萬罰緩，甚至強制拆除！ ■　96年以前 6樓以下改格局免申請　　劉先生看好木柵政大附近的套房市場，在附近社區買了間30坪舊公寓，打算將原本三房二廳的格局，改建成幾間小套房，沒想到剛裝修好，就收到建設局發文要補申請，否則就視同違建，這讓他非常煩惱也感到疑惑，「為什麼以前這樣做都沒事、現在卻有問題？」　　原來，民國96年以前，公寓改裝成套房，依照建築法相關法令規定，五樓以下非供公眾使用的建築物室內裝修，是不必申請許可的，而六層樓以上的集合住宅，因為逃生動線較為複雜，公共安全的危險度較高，所以六樓以上的大樓，住戶如果要變更，包括分間牆及天花板等原有格局，必須委託開業建築師，針對建築物使用材料加以檢討、申請室內裝修執照並簽證負責，以確保整棟大樓的公共安全。■　擅改格局未申請 最高開罰30萬　　隨著近幾年，有愈來愈多的公寓，改建成套房出租，為了避免改裝的公寓有損害公共安全的情形，96年開始，內政部發布了新的規定，包括所有非供公眾使用建築物之集合住宅及辦公室等，除了整棟建築物都屬於同一所有權人外，不管是增設廁所或浴室，或是增加兩間以上之房間，造成隔間牆變更，都必須向縣市政府建管處，申請建築物室內裝修審查許可。　　可別以為自己找熟識的裝潢師傅，就可以自行變更格局，因為如果在沒有建築師、土木技師，或結構技師等專業技師的確認下，就擅自敲敲打打，很有可能破壞原本經過精密計算的建築物結構系統及耐震強度，一旦有別人檢舉時，還會被處以六萬元以上，三十萬元以下的罰鍰，實在得不償失！ 【網路地產王www.vrhouse.com.tw】crack car loan new online

案例：      小張大學畢業後，立刻找到一份相當不錯的工作，經過數年的努力也有了一些積蓄。最近，他想向交往三年的女友美玲求婚，可是自己一個人在外租房子，結婚以後怎麼辦？某日，小張在拍賣網站上看到一間不錯的房子，三房二廳，總價600萬元，心想以自己的能力應該負擔的起，於是以E-mail的方式向屋主表達希望以580萬元之價格購買該屋。稍晚，小張約美玲吃晚餐，並且告訴美玲買房子的事。沒想到，美玲竟然大發雷霆說：「你這個笨蛋！那地方的行情根本沒那麼貴，而且你連現場都沒去看過就出價，真是……快去跟人家說不買了！」小張見美玲生氣了，也打消買房子的念頭，可是E-mail已經寄出去了，他該怎麼辦呢？ 解析：      民法第153條規定：「當事人意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」就契約而言，意思表示於何時得以算是一致而發生效力，可分為「對話人間的意思表示」與「非對話人間的意思表示」，茲舉例分述如下：一、 對話人間的意思表示      也就是以口頭的方式，讓對方能夠直接了解你的意思。例如打電話說：「我想用580萬元買你的房子。」這個承購的意思表示立刻就發生法律效力。如果對方立刻答應：「好，我同意以580萬元把房子賣給你。」這時，買賣契約就成立了。二、 非對話人間的意思表示      也就是以郵件或他人傳達等方式，間接表示你的意思。案例中的小張就是以這種方式。依民法第95條第1項之規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。」這種方式必須以對方可以充份瞭解其意思的通知，確已送達到對方的住所或營業所時，該通知即已發生意思表示的效力（要約），對方如果同意（承諾），而且他同意的意思表示又達到要約人時，買賣契約亦告成立。要約的意思表示，於到達相對人時，要約即告生效，要約人當然不得任意反悔。然相對人是否對該要約表示承諾，是相對人的自由，然而，相對人的承諾必須針對該要約的內容，如果將要約擴張、限制或其他變更，即視為拒絕原要約而為「新要約」。此時，契約是否生效，要看要約人是否對「新要約」予以承諾。例如，某甲向某乙購買房屋一間，某甲詢問價格時，某乙表示售價600萬元（要約），某甲同意以該價格購買（承諾），但要求某乙贈送冷氣機一台。此時，雖然某甲承諾購屋，但他的承諾不是單純對「買房子」承諾，還附帶了「送冷氣」的條件，等於將某乙的要約變更了，因此買賣契約尚未成立。如果某乙表示同意不送冷氣機，則買賣契約及贈與契約都不能成立。      要約人將意思表示送出後，是否可以反悔撤回呢？依民法第95條第1項後段規定：「但撤回之通知，同時或先時到達者，不在此限」。換句話說，要約送出後如果要撤回，就必須趕在要約達到相對人之前，或者要約與撤回同時達到相對人，否則不生撤回之效力。      雖然要約來不及撤回，但該要約並沒有表示承諾期間，例如：「請於一週內答覆。」依民法第157條規定：「非對話為要約者，依通常情形可期待承諾之達到時期內，相對人不為承諾時，其要約失其拘束力。」例如E-mail幾乎是即時的，通常一日之內即可答覆是否承諾，如果對方收到E-mail好幾天都沒有回信表示要不要同意你的要約，那麼你原本的要約就失效了。但如果你的要約有表示「請於一週內答覆」，那麼在這一週內，對方隨時都可以回信表示承諾，使契約關係成立。 結論：      就本案例而言，小張因為美玲反對而萌生後悔之意，其處理方式可分為以下幾種情形：一、屋主收到小張的E-mail，立即回信表示同意以580萬元的價格出售房屋，則此時木已成舟，買賣契約已經成立，小張沒有反悔之空間。如果不履行契約的話，即構成違約，依法必須負損害賠償責任。二、屋主收到小張的E-mail，立刻回信表示不同意580萬元的價格，則小張的要約自然失去效力，小張也沒有撤回的必要。換言之，如果之後屋主又同意580萬元出售房屋，除非小張再表示同意，否則買賣契約不能成立。三、屋主收到小張的E-mail，但遲遲不回信，考慮了一週才回信表示同意以580萬元出售。依法，屋主沒有在「依通常情形可期待承諾之達到時期內」為承諾的表示，因此小張的要約已經失去效力了，屋主的承諾自然也不能使買賣契約成立。四、小張吃完晚飯立刻回家發一封E-mail給屋主，表示不買了，而當天或隔天屋主上網收信時，同時收到兩封E-mail（一封要買，一封不買），則小張的要約應可認定已經被撤回，小張可以不受該要約的拘束。      買房子不是兒戲，最好經過再三考慮，慎重決定，有關買賣的意思表示，在法律上通常都會發生一定的效果，如果一般消費者對相關的法律並不熟悉，很可能在不知不覺間負擔了法律責任。因此，買房子最好透過專業知名的仲介公司，不但能尋找到最適合自己的房屋，在法律層面也能得到較多的保障。crack car loan new online

一、 案例      某甲在台北市東區精華地段，擁有一塊面積5平方公尺（約1.5坪）的私有土地，並且在土地上蓋了一間簡陋的房屋，一家四口都住在裡面。問題是，這1.5坪的土地周圍全都是市政府的公有地。      事情要追溯到30年前，當時某甲向他人買下60多坪土地建屋，沒想到產權出了問題，這60多坪土地其實大部分都是占用公有地。後來市政府提起拆屋還地的訴訟並得到勝訴，某甲的房子被拆，土地被收回，只剩下這5平方公尺屬於他的私有土地與一間小房間，四周都被公有地圍繞。因此，某甲向法院提起「確認袋地通行權」的訴訟。二、 民法的規定      修正前的民法第787條規定：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。」在民國98年1月12日修正為：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之；對於通行地因此所受之損害，並應支付償金。第779條第4項規定，於前項情形準用之。」      修正理由在於，「袋地通行權」的設計本在於調和相鄰地的關係，如果該土地本與公路有適宜之聯絡，可為通常使用，只因為土地所有人之「任意行為」而阻斷，則應由土地所有人自己承受，不能再適用通行權之規定。至於所謂「任意行為」是指於土地通常使用情形下，因土地所有人自行排除或阻斷土地對公路之適宜聯絡而言。例如自行拆除橋樑或建築圍牆，致使土地不能對外為適宜聯絡。但如果土地之通常使用，是因為法律變更或其他客觀情事變更，導致土地所有人須改變其通行者，則不算任意行為。三、 地方法院的判決      市政府主張，某甲的土地全部面積僅有5平方公尺，只能算是畸零地，依建築法的規定是不能單獨建築房屋的。土地既然不能作為通常使用，就不能有要求通行鄰地的權利，更何況某甲要求市政府提供的通行地，比他的1.5坪私有土地還要大3倍，根本就不符合比例原則！此外通行鄰地須給付償金，某甲也沒支付。承辦的地方法院法官為了要了解這些爭議，曾經到現場去勘察，認為這1.5坪土地上的房屋，原先已經蓋好的，沒有不可以蓋屋的問題，所以不採納市府的抗辯，判決市政府敗訴。      判決理由還認為，某甲的土地屬於「與公路無適宜聯絡之袋地」是事實，而民法第789條所規定之無償通行權，重點在於當事人將土地讓與或分割出一部分給他人時，當然可以預見到該土地有「不能與公路為適宜聯絡」的情形，可以事先作安排，因此該土地必須在讓與或分割當時已經成為「袋地」的情形才能適用。四、 高等法院的判決      市政府不服一審判決，上訴到高等法院。最後高等法院改判市政府勝訴，理由是「社會整體利益」。      法院認為民法第787條第1項所定鄰地通行權，乃為充分土地之利用，使相鄰之土地所有權，得於法定範圍內為最低限度之擴張與限縮，立法之主要目的不僅專為調和個人所有之利害關係，且在充分發揮袋地之經濟效用，以促進「物盡其用」之社會整體利益。因此，「通行鄰地」與「鄰地所有權人因此所受損害」二者相權衡，如對社會整體利益反而有損者，自不應准許袋地所有人通行鄰地。本件某甲的土地雖然是袋地，但其面積僅有5平方公尺，不能單獨建築房屋，其使用價值有限；而從某甲土地經過市政府公有地聯接至道路，距離為15公尺，不但大於某甲自己的土地，而且破壞周圍土地利用之完整性，就社會整體利益言，顯然有損，因此判決某甲敗訴。五、 結論      袋地通行權雖然是法律所允許，畢竟只是為了自己的私益，在法律上不得不考慮社會利益而加以限制，即使有權通行，也必須「擇其周圍地損害最少之處所及方法為之」才可以。至於如何通行或須支付多少「償金」才算適當，最好透過協調機制來解決。畢竟遠親不如近鄰，敦親睦鄰做得好，彼此都蒙受利益；否則對簿公堂的結果，往往是勞民傷財的雙輸局面！crack car loan new online