【文 / 東亞證券(台灣)提供】去年十二月的聯準會利率決策會議，前主席柏南克宣佈，自今年一月將每月新增購債規模由原八五０億美元縮減為七五０億美元，正式揭開量化寬鬆政策退場序幕。然而聯準會升息並非世界末日，投資人只要作好資產配置，當能從容應對升息對金融市場所造成的衝擊。升息已成共識但時間未定經過五年多調養，如今有越來越多跡象顯示，美國經濟已逐漸擺脫金融海嘯重創，復甦似漸入佳境。最新的失業率為五‧ 九%，且持續下滑，平均每月新增非農業就業人數為廿三萬人，平均通膨年增率為一‧ 三%，且處於上升趨勢。今年第二季GDP 成長率為四‧ 六%，為金融海嘯以來最佳。綜觀目前經濟狀態，似越來越偏向支持升息的決定。觀察前三次美國升息循環，發現一些相似之處，一九九四年及二００四年的兩次升息循環，皆在經濟衰退期過後的數年。這兩次升息循環開始前半年，失業率皆偏高，但新增非農業就業人數表現轉強，通膨也已達政策目標，因此綜合考量就業及通膨後，聯準會選擇升息應對。一九九九年的升息循環，則並非在衰退期後。當時就業市場熱絡，通膨雖仍偏低，但聯準會官員已察覺有過熱之跡象，因此選擇升息。若景氣持續依目前情勢好轉，聯準會的每月新增購債規模勢必在今年第四季正式歸零，於明年開啟升息循環。倒是首度升息的時機，仍有很大的討論空間。部分偏鷹派官員認為應盡快升息，聯準會主席葉倫態度則偏向鴿派，希望等待經濟復甦訊號更加確定後，再來進行升息。高收益債還能不能買？ 新興市場債該不該出？受聯準會升息預期的影響，未來債市波動再所難免，現在什麼債券能買能抱？能讓人放心的就是好的債券，如果對於未來投資前景不是很有信心，但錢又不想放定存，那就只好買優質債券。長期持有高收益債基金的投資人，應該明顯感覺到這兩個月基金淨值波動加大，改變過去一年慢慢漲的趨勢，現在最需要留意的就是債券利差的變化。高收益債以及新興市場債等風險性債種的利差，在今年6 月同步創下波段新低後，至今上升幅度都不小；如果債券利差短時間內變動超過100 個基點，趨勢改變的機率就會大增，現在高收益債和新興市場債都已經超越警戒線。針對未來一年高收益債與新興市場債的預估收益率，較為樂觀的評估是以票息收益為主，也就是高收益債理論上會有6％左右的報酬，新興債則8％，但是如果因美國升息的影響，使整體美國利率上升，那麼兩種債券的報酬就會面臨下修。未來利率走向正常化趨勢，信用債券的利差收歛空間相對有限，一般債券基金只能為債券避險，不能放空債券，未來的風險性債券主要收益來源只有來自債息收入，資本利得已無空間，除此之外，非美元計價的新興市場高收益債還有可能面臨貨幣貶值造成的虧損，投資人應當要注意風險。觀察美國聯準會前次（2004~2006年）升息循環經驗，新興市場債券及美國市場債券皆出現回檔修正。然而在實際升息開始時，新興市場債券指數表現在三個月、半年及年報酬率表現，皆遠優於美國市場債券或股票指數。選擇優質籃籌股，美股長多格局不變近期市場擔憂美國明年升息，使得近期股市震盪回檔，東亞證券投顧部指出，美國近期就業數據顯示，美國經濟仍位於健康的軌道，在就業持續改善下，通膨水準維持溫和。整體而言，美國基本面仍相當良好，目前市場預估獲利成長率為6.4％，在市場走勢仍較為波動下，企業體質佳且能穩定配息的公司，將受投資人青睞，優質企業股價將續有表現機會。觀察2004 年升息前後股市表現，全球股市在升息前3 個月及升息後6 個月都呈漲勢，1994 年與2004 年美國在升息時期，檢視標普500 指數的走勢，可以發現升息初期股市雖然較為震盪，但其後多為反映總體經濟成長與企業獲利成長，且全球資金由債轉股，因此中長期來看還是有利於股市。整體而言，美國經濟穩健改善，歐洲央行推出政策護航，加上全球資金依舊充沛，可望支撐股市長多格局不變。升息前的修正並非世界末日上一波升息期間（2004 ～ 2006 年），新興市場債券及美國債券皆出現回檔修正。然而在實際升息開始時，新興市場債券指數表現在三個月、半年及年報酬率表現，皆遠優於美國市場債券或股票指數。投資人要了解升息前的修正並非世界末日，對市場而言反而通常是大利多，主要是因為升息循環開始通常意味經濟處於擴張階段，世界最大經濟體－美國的強勁GDP 表現，將帶動全球景氣持續擴張。投資人進行債券資產配置時，除考量收益率及獲利機會外，更不能忽略的是避免集中單一種類或區域的投資產品，應透過分散的觀點達到資產安全配置的目標，如建議資產配置可分佈在拉美、歐洲、亞洲及非洲中東市場，可避免易受到個別區域或國家風險影響。這幾年熱賣的高收益債，雖有高殖利率的保護，但價格或是資本利得同樣將受升息影響而難以期待。

買賣方便、交易成本低又可風險分散的股票指數型基金（ETF）近年來大受歡迎，在美國交易市場掛牌的ETF規模龐大、投資概念推陳出新，早已不只侷限於追蹤大盤指數、債券商品、產業類別與各投資地區表現，還有不少創新有趣的投資議題。【文 / 東亞證券(台灣)提供】億萬富豪指數怎麼選?過去投資美國股市，最直接簡便的方式為投資美國大盤指數相關的指數型基金（ETF），例如SPDR S&P 500指數ETF( 代碼：SPY US) ，追蹤美國股市最具代表性的S&P 500 指數，投資SPY 即等同於投資這500 家企業。現在跟隨投資大師巴菲特、鮑森、索羅斯等也不是遙不可及的事。紐約證券交易所去年10 月推出「億萬富豪（iBillionaire）指數」，模擬大師們的投資組合後，今年8 月1 日Direxion 投資公司推出追蹤該指數的ETF，讓一般散戶也能複製大師們的投資持股。「億萬富豪指數」是紐約證交所和iBillionaire 公司在去年10 月推出，用以追蹤富豪投資最多的30 檔美國中大型股所組成的指數。該指數是iBillionaire 公司在50位富豪中，根據個人淨資產、財富的來源、投資組合集中性、週轉率與經過時間證明的績效表現等篩選，且在紐約交易所或納斯達克上市的個股。追蹤的億萬富豪包括股神巴菲特 (Warren Buffett)、索羅斯（George Soros）知名對沖基金經理人包爾森(John Paulson) 等20 位。億萬富豪指數包含那些產業與個股？依照億萬富豪指數編製規則，美國富豪們必須向美國證監會申報持股，該指數挑選富豪指數33 檔成分股的三大原則是：一、富豪有超過9 成的資產都是屬於股票；二、富豪有7 成以上的股票必須持有2 季以上；三、必須是市值在10 億美元以上的中大型股。雖然在8 月18 日iBillionaire 公司網站所公佈重新調整後的成分股中，科技股被剔除的比重最多，但仍占億萬富豪指數成分股最大的權重有26.6％，遠高S&P 500 指數的19.16%，也顯示現階段富豪投資人普遍看好科技股。其次是非必需品股的23.33%，能源和金融分占第三、四，所佔權重都在16% 左右。就個股來說，前十大持股中至少有一半以上都是國內投資人耳熟能詳的知名公司，如蘋果、美光、AIG、eBay 以及萬事達卡等。根據數據顯示，「億萬富豪指數」雖然年初至今( 至9 月17 日止) 該指數上漲8.36% 只比S&P 500 指數漲幅8.29% 略高，但在回測過去8 年表現確實比S&P 指數佳，年度收益率達16.68%，高於S&P 500 指數年平均漲幅13.62%；顯示長期來說這些富豪的持股確實是優於大盤表現。發行商Direxion推出ETF總部在紐約的Direxion 發行的ETF 多數為槓桿倍數3 倍的，正向或反向都有，涉獵範圍甚廣，例如追蹤金礦行業、半導體行業或是國家別，由於是反向及槓桿ETF的原理較複雜，這類商品目標客戶的是專業機構投資者。這次Direxion 投資公司與iBiilionaire 合作推出億萬富豪指數ETF ( 代碼：IBLN US)，意在效法投資大師的季度申報股票配置，讓一般投資人以最簡單的方式就能掌握知名機構投資人的操盤資訊並參與。結論對於不熟悉美股的投資人，透過這些指數ETF 投資或是參考其指數背後的持股，不失是簡單穩健投資的一種選擇，只不過該ETF 才剛掛牌每日成交量並不大，流通性較差，若未來有更多投資人參與之後，即會改善流動性不足的問題。

某甲委託A仲介公司銷售其所有房屋及基地應有部分，並簽立「不動產委託銷售契約書」，委託總價新台幣800萬元，委託期間自10月1日至12月31日，仲介服務報酬為成交總價百分之四。A公司於11月15日尋得某乙有意願買受，然而乙僅出價780萬元。某甲考慮：倘以780萬元成交，須支付A公司百分之四的服務報酬，即新台幣31萬2千元，不如等委託期間終了，再與買主直接交易，可省下許多服務費。於是，甲要求A公司經紀人員安排與買方乙面談，並且於面談時伺機取得乙的電話號碼，然後拒絕乙之出價，致無法成交。委託期間過後，甲主動聯絡乙提議直接交易，雙方於隔年1月15日訂立買賣契約，成交總價為新台幣765萬元。甲是否對A仲介公司負違約責任？一、 何謂「直接交易條款」？「直接交易條款」指委託人與受託人間訂立之「專任委託契約」中，禁止委託人為規避服務報酬所為直接交易行為之條款。由於仲介經紀業為尋求訂約機會及達成媒介雙方訂約之目標，而付出時間、勞力、金錢，包解析括僱用人員四處察訪、奔波，製作廣告，蒐集交易資訊及營業處所消耗之成本，倘若任由委託人隨意終止委託，或以拒絕締約的方式規避仲介業者應得之報酬，實屬不公平之事。因此，無論學界或司法實務皆承認「直接交易條款」為有效約定。二、 法律規定民法第101 條：「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就。」仲介業者之服務報酬，依民法第568 條規定，當契約因其報告或媒介而成立時始可請求之。因此，似可類推適用民法第99 條規定，將買賣（或租賃）契約之成立，視為仲介服務報酬請求權發生之條件，條件成就時仲介業者始得請求報酬。案例中某甲因條件成就將支付服務報酬，而故意妨礙委託期間內之成交，依民法第101 條第1 項規定，仍視為條件已成就，應支付服務報酬。三、 誠信原則最高法院58 年度台上字第2929 號判例：「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬。」所謂「誠實信用原則」，係指民法第148 條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」權利人行使權利，原為法律所當然，但基於法律的目的不但在保障個人權利，也在維持社會的公共福利，「權利人得自由行使權利」的原則必須加以修正。「誠信原則」對於權利行使提供了一個適當界限之法律基礎。因此，委託人為避免仲介報酬拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約，在誠信原則之限制下，仍應支付仲介報酬。本例中，甲、乙自行訂立的買賣契約，其成交價為新台幣765 萬元，而A 仲介公司當初媒介乙之出價為780 萬元，由實際獲利觀之，難謂非「同一內容之契約」，甲仍應支付服務報酬，方屬公平。四、 內政部範本內政部頒訂的「不動產委託銷售契約書範本」第11條違約之處罰：「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人：（一）委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。（二）簽立書面買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者。（三）受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。」其中第3 款即為「直接交易條款」，其效果為「視為已完成仲介之義務」，委託人仍應支付第5 條約定之服務報酬。雖然內政部的範本第5 條為「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之 （最高不得超過中央主管機關之規定）。」但是假如當事人實際簽訂的委託銷售契約書，已明文將計算基礎約定為「委託銷售總價」，依契約自由原則，仍應按當事人約定為準。以本案例而言，甲應支付之服務報酬為新台幣800 萬元之百分之四，即32 萬元。五、 契約契約為雙方當事人意思表示一致所形成之法律關係，契約所定之權利義務只要不違反公序良俗或法律強制規定，均為有效，可拘束雙方當事人。除以上法律規定、司法判例、行政命令可以導出委託人直接交易之效果外，「直接交易條款」仍屬一種契約條款，其要件與效力應以契約之約定為準。例如約定委託銷售契約終了後，禁止直接交易之期間長短如何？如何認定限制交易之相對人？（以「曾經帶看物件者」為限？或以「曾經提出要約者」為限？或擴張至相對人一定親屬關係之人？）約定應付之服務報酬，究以「實際成交價」抑或以「委託銷售總價」為計算基礎？其百分比為何？是否加罰違約金？違約金之計算方式為何？凡此皆可以契約約定之。六、 結論消費者於簽立「專任委託銷售契約書」前，固須仔細詳閱契約條款，契約終了後，也不能忽略契約條款關於直接交易之限制。畢竟法律的最高原則仍是誠信，不但業者要受到拘束，消費者也應當誠實交易，否則偷雞不著蝕把米，不但占不到便宜反而吃了虧。【文/鍾運凱】

【文 / 鍾運凱】王先生將其名下土地一筆出售予周小姐，在12月1日上午10點，由地政事務所的承辦登記人員，在登記簿上記載所有權移轉登記，並加蓋印章，同日上午11點由校對人員校對完畢無訛後加蓋印章。然而該筆土地因王先生的債權人李先生聲請法院強制執行，已於同日上午10點30分實施查封完畢。李先生訴請塗銷王先生與周小姐之間的移轉登記是否有理由？又在李先生尚未獲得勝訴判決確定前，法院得否繼續拍賣該筆土地？一、 何謂查封？對於不動產實施強制執行程序，必須先予以查封，然後才能進行拍賣或強制管理等換價程序。不動產一旦被查封，即限制債務人對於該不動產的處分、設定負擔或其他妨礙執行效果的行為。二、 查封的方法查封不動產，由法院民事執行處的執行法官督同執達員行之。查封的方法有揭示、封閉及追繳契據。這三種查封方法，必要時可以併用。但追繳契據或封閉，通常必與揭示併用，這樣才能達到公告週知的效果。三、 查封登記強制執行法第76 條第3 項規定：「已登記之不動產，執行法院並應先通知登記機關為查封登記，其通知於第一項執行行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力。」雖然依強制執行法第51 條第2 項規定，查封後即使還沒辦理查封登記，仍立刻發生查封的效果。然而，如果執行人員先到不動產所在地實施查封，再通知登記機關辦理查封登記，則債務人經常乘法院通知到達登記機關前，將不動產移轉登記到他人名下，導致強制執行程序受阻。因此，強制執行法規定對於已登記的不動產強制執行時，可以先登記，後查封，而且在通知「到達」登記機關的時候，立即發生查封的效力。但如果該通知到達登記機關前，查封已經實施完畢了，仍依強制執行法第51 條第2 項規定，於查封完成時立即發生效力。又土地法第75 條之1 規定：「前條之登記尚未完畢前，登記機關接獲法院查封、假扣押、假處分或破產登記之囑託時，應即改辦查封、假扣押、假處分或破產登記，並通知登記聲請人。」以配合強制執行程序。四、 查封筆錄查封的不動產的狀況如何，是債務人本人占有使用中？或是第三人占有使用？例如出租中等情形，都會影響拍賣的價格及拍賣後是否能點交給買受人。至於查封的方法則會影響查封的合法性；實施查封的時刻會影響查封效力發生的時間點，這些事情都有詳細記載於查封筆錄的必要。強制執行法第77 條規定：「查封時，書記官應作成查封筆錄，載明左列事項：一、為查封原因之權利。二、不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形及其他應記明之事項。三、債權人及債務人。四、查封方法及其實施之年、月、日、時。五、查封之不動產有保管人者，其保管人。查封人員及保管人應於前項筆錄簽名，如有依第48 條第2 項規定之人員到場者，亦應簽名。」五、 查封物的保管及使用為防止被查封的不動產發生損壞、價值降低，執行法院得將該不動產交由有關機關、自治團體、工商團體等加以保管或管理。被查封的不動產也可以交由債權人或債務人保管。由於不動產被查封，債務人只是喪失處分權而已，仍保有所有權，其管理、使用只要不違背查封目的仍然有權為之。但如果法院將該不動產交由第三人保管，債務人仍有管理使用的權利，實際上會產生衝突。在此情形下，債務人的管理或使用必須得到法院許可。六、 查封的效力查封完畢即發生效力，任何人都要受到拘束，不能主張土地法第43 條的適用。查封的目的在於禁止債務人的處分行為，繼承登記並非處分行為，因此查封後仍可以辦理遺產繼承的登記。如果在實施查封之前債務人已經將不動產移轉登記給第三人，縱然該產權移轉有「無效」或者「得撤銷」的原因，在債權人提起「塗銷登記之訴」獲得勝訴判決確定，並且塗銷登記之前，該移轉登記仍有效力。至於產權移轉事項登記於登記簿後，校對人員加蓋名章之前，該不動產實施查封完畢，債權人是否可以訴請塗銷查封登記？司法院的研究意見認為，依土地登記規則第6 條，土地權利經登記機關依本規則登記於登記簿，並校對完竣，「加蓋登簿及校對人員名章」後，始為登記完畢。因此在尚未完成上列手續之前，不能謂已登記完畢，而土地法第43 條規定之效力亦無從發生。本案例李先生聲請的強制執行查封，既然在校對人員加蓋名章之前，也就是在所有權移轉登記完畢之前，則王先生與周小姐之間所有權移轉尚未完成，李先生訴請塗銷所有權移轉登記應認為有理由。雖然不動產被查封後，執行債務人對該不動產所為的處分行為對於執行債權人不生效力，但查封後辦妥的移轉登記並非當然絕對無效。因此在尚未塗銷登記之前，第三人依移轉登記所取得的所有權，尚不失其效力。本案例中的土地於查封後未辦理登記前，債務人王先生將所有權移轉登記予第三人周小姐名下，在尚未塗銷登記前，周小姐的所有權不失其效力，執行法院應於該筆土地塗銷登記，恢復為債務人王先生所有之後，才能繼續拍賣。

暫且不論俄羅斯股市值不值得現在投資，但俄股的確是個有特色的市場，除商品類股比重高、高波動度與評價面便宜之外，俄股還有穩定配發高股利的實力。對價值型投資人而言，俄股的確有其投資魅力。文 / 東亞證券(台灣)提供甲午年，戰爭年？2014 年適逢甲午年，原本以為中國和日本會在釣魚台問題上開戰，結果反而是在中亞與東歐出現戰爭的火苗，以色列和巴勒斯坦在加薩走廊的戰火，越打越烈。同時利比亞、伊拉克與烏克蘭的境內也並不安穩。馬航MH17 客機7 月17 日在烏克蘭遭擊落，支持烏國叛軍的俄羅斯成眾失之的。美國因俄羅斯支持東烏克蘭叛軍而對俄羅斯採取嚴厲的經濟制裁，國際間似乎又回到過去美蘇冷戰時期的緊張關係之中，戰爭的火苗似乎由週邊國家蔓延到昔日的美俄兩大強權。俄羅斯與烏克蘭交錯的歷史情結很多人困惑於為甚麼普丁會對自己旁邊的一個小國烏克蘭如此大動干戈，幫叛軍培訓軍事人員、暗中給叛軍提供尖端的武器設備，還派情報人員前去協助。 原因為在冷戰結束之後，擁有3800 萬人口的波蘭於1999 年加入了北大西洋公約組織，並於2004 年正式加入歐盟。反觀波蘭的鄰國烏克蘭，人口4400 萬，在冷戰結束之後一直與俄羅斯保持緊密關係。但在柏林牆倒下後，這兩個鄰國就踏上了兩條完全相反的道路，經濟發展也明顯的不同，在過去的25 年中，波蘭融入西方的經濟體制之後，經濟快速發展。去年，波蘭經濟的增長速度是烏克蘭的三倍。雖然相對而言，波蘭比烏克蘭小，但是波蘭的國內生產總值是烏克蘭的兩倍，波蘭生活於貧困下人口僅佔烏克蘭的一半。這種對比顯然給烏克蘭人很大的誘惑，因此在總統大選後，烏克蘭開始決定跟隨波蘭，向歐盟靠近。一旦烏克蘭也加入歐盟，普丁重建大俄羅斯的夢想就將破滅，因為目前波蘭的繁榮發展與烏克蘭陷入困境的經濟形成了一種非常強烈的對比，普丁不得不儘快改變這種趨勢。經濟制裁無助於問題烏俄主權衝突的解決美國總統歐巴馬於7 月16 日宣佈經濟制裁俄羅斯時表示，「烏克蘭人有權選擇自己的命運」。這讓普丁更是寢食難安，普丁非常瞭解俄羅斯目前在天然氣方面的優勢，並試圖以此而迫使西方社會在烏克蘭問題上退讓。美國此波的制裁目標包括俄羅斯最大石油集團—俄羅斯石油公司，制裁名單還包括俄羅斯兩家最大銀行、俄羅斯天然氣工業銀行股份公司（Gazprombank）和俄羅斯國家開發銀行（VEB）以及俄羅斯最大獨立天然氣制造商諾瓦泰克（Novatek）。針對此輪制裁，俄羅斯總統普丁嚴詞回應，稱制裁將令本已跌入冰點的俄美關係繼續惡化，同時損害美方在俄經濟利益。毫無疑問，這將把美俄關係拖入死胡同，”普丁在一場新聞發布會上表示，“這意味著，與其他國際能源企業相比，有意在俄發展的美國企業將喪失競爭力。”雖然西歐對於俄羅斯天然氣的依賴給了他某種與美國抗衡的優勢，但是面對美國的經濟制裁，這個優勢暫時消失，俄羅斯政府若持續不與國際合作的態度，可能影響國際資金態度，金融市場與外資直接投資均可能轉趨保守，降低俄羅斯長期發展潛能。經濟發展的誘因使得烏克蘭向歐盟靠攏，這是世界發展趨勢，普丁很難用政治力去改變這樣的局面。受烏俄衝突擴大影響、俄股重挫，彰顯其評價面優勢普丁於5 月初對烏、俄關係釋出善意，在地緣政治風險降溫與油價一度揚升等兩大利多帶動下，RTS 美元指數累計漲幅達15.14%，在93 個主要指數中排行第三，原本市場普遍對於俄羅斯未來展望轉趨樂觀，美銀美林調升對俄羅斯2015 年GDP 成長率預估，成長率由原先的1.5%上調至2.1%。在馬來西亞航空客機17 日在東烏克蘭境內墜毀後，美國擴大經濟制裁俄羅斯，RTS 美元指數失守1,300 點整數關卡，俄羅斯盧布兌美元亦大幅貶值，為主要新興市場貨幣中表現最差者。不過當我們冷靜的回到評價面，俄股就立即彰顯其優勢。隨著俄股的重挫，目前莫斯科MICEX 指數本益比僅為5.4 倍，股價淨值比0.79倍( 表示股價比公司的淨值還低)，毛利率44.05%，未來烏俄衝突一但出現任何緩和跡象，俄股的反彈行情可期。戰爭一定是利空嗎？還是當危機入市？天災人禍對可憐的百姓來說都是個殘酷的折磨，但對股市來說，卻不一定。如果是短期就會結束的戰爭，卻反而是一個多頭的契機，尤其是對那些已經低迷許久的市場。戰爭雖然帶來嚴重的破壞，但是戰後的建設卻也會帶來一波重新建設的繁榮，只要打仗的時間不要拖太久，股市趨勢是會上揚的。舉個例子來說，1991 年的波灣戰爭，當時美國經濟步入衰退期，股市一片低迷，當伊拉克總統海珊入侵科威特，油價飆漲，股市表現雪上加霜，隨後老布希總統決定出兵伊拉克，歐美股市紛紛跌到谷底。本以為戰爭發動會讓股市再度探底，孰料，開打之後，美國軍隊迅速的將伊軍逐出科威特，美國的閃電戰術很快地結束了戰爭，股市也以利空出盡之姿展開一波多頭攻勢，上漲了20%。另一個例子是九一一恐怖攻擊，發生之後美股暫停交易一周，美國總統小布希決定出兵阿富汗，重新開市之後下跌了三天，隨即展開一波強力反彈，漲幅高達30%。回歸到俄股的基本面，俄股重量級成份股－俄羅斯天然氣公司（Gazprom）5 月21 日和中國石油天然氣集團（CNPC）簽定長期天然氣供應協議，要經由東部管線供應多達380 億立方公尺的天然氣，估計為期30 年以上，總額約4000 億美元。整個計劃的投資金額大概有550 億美元，大部份會在未來4-6 年支出，從2015 年開始，每年至少增加投資額50 億到60 億美元，相關產業的承包商也會增加投資以參與主要工程，俄羅斯和中國簽訂天然氣協議將進一步增強俄國經濟成長力道。而從中俄的緊密關係來看，Gazprom 和CNPC 的交易不會是中俄兩國最後一個協議，未來18 個月中俄間還有更多的交易案會宣佈。占俄羅斯股市市值顯著比重的能源類股在評價具吸引力、營收和盈餘成長正向發展和總體經濟的改善等因素支撐下，未來股價當會回歸基本面。除此之外，由於能源股與電信股比重高，目前莫斯科MICEX 指數的股利率達4.93%，彭博社分析師預期明年股利率為5.82%，低本益比與高殖利率對喜好價值型投資的長線投資人的確有其投資魅力。長線投資人可將資金分批投入俄羅斯股市，此時分批佈局，不要等到俄羅斯股市大幅反彈時才扼腕。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】民眾來電詢問國稅局，在2013年1月間出租房屋給甲公司，租期2年，租金收入已由該公司辦理所得稅扣繳，可是該公司在2013年11月突然他遷不明，且未在2014年辦理扣繳申報，她應如何辦理綜合所得稅申報？ 國稅局表示，營利事業承租房屋給付租金，經依法扣繳所得稅款後，在年度進行中倒閉，負責人行蹤不明，以致出租人無法取得扣繳憑單時，可由出租人代替承租人補行填報各類所得扣繳暨免扣繳憑單申報書及扣繳憑單，並由出租人在各類所得扣繳暨免扣繳憑單申報書扣繳單位簽章處及扣繳憑單扣繳單位欄位，簽名蓋章，並註明原因，聲明願負法律責任後，即可憑補報扣繳憑單的備查聯，辦理當年度綜合所得稅結算申報，至於此種補報的扣繳憑單則不會以逾期申報案件處理。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【文 / 東亞證券(台灣)提供】有人說房地產是經濟的落後指標，也有人說房地產是產業的火車頭，不管怎麼說，房地產和股市的關係是密不可分。東亞證券投顧部門參考近30年全球房地產與年平均股價指數，發現兩者確實存在連動關係。從近民國75年到90年這15年的平均股價指數與年度的房屋買賣件數來看，發現是股市上漲帶動房地產景氣。但是最近十年則是相反，台灣股市十多年沒有新的突破，房價卻是一路飆漲。如果接下來台股漲破萬點時，台灣房地產將會如何？台灣：股市起，房市旺投資不變的金律是人棄我取，有投資股票的人應該知道，當所有的人一面倒看好時，恐怕股價已經到頂，當利多一堆，股價卻不再上漲時，也就是股價即將反轉向下，這理論在全球房市也適用。也就是說當股票市場備受看好，房市也「漲」聲四起，其實這道理很簡單，當投資大眾從股票市場獲利後，資金轉戰房市也就成為最佳選擇。但是最近十年的先股市後房市的現象開始改變，台灣的房地產自SARS 結束以來，房價不斷往上攀升，金融海嘯後不但沒有跌，反而持續上揚，2013 年全國新推個案成交價格全年漲幅為9.61％，平均每坪漲價2.42 萬元，每坪開價則增加2.36 萬元。過去十年北市精華區大漲3 倍，全台平均價格十年漲了一倍，到底台灣房地產有泡沫化的現象嗎？房地產業者認為十年漲一倍並未不合理，比起上海的房地產十年漲了8~10 倍簡直是小巫見大巫。中國：股市疲弱 房市處處是泡沫 股市整理近尾聲金融海嘯後的中國股市和樓市則呈現相反的狀態，股市跌跌不休，房市則是漲不停歇。當前中國一線城市的房價已超過了紐約和倫敦。然而，中國的人均收入尚不及發達國家平均水平的七分之一，而且生態環境與發達國家相差甚遠。中國的房價已遠超其實際價值，大大超出了一般百姓的支付能力。特別是從投資比重看，更為明顯，房地產總投資占GDP 比重2006 年為10.2%，2013 年攀升到19.6%。而在日本，在泡沫高峰期，該數值也從來沒有超過9%；在美國，它從來也沒超過7%。經過10 多年的大幅度上漲，中國的樓市已經出現嚴重的泡沫。種種跡象顯示中國樓市泡沫破裂極有可能將在今年拉開序幕；而連年來「跌跌不休」的股市有可能因為樓市下跌使得資金轉向投資股市而出現轉機。中國近年來發生過不少房地產企業貸款違約事件，但地方政府都對相關問題企業提供了救助，而這種做法導致這些企業的潛在財務問題進一步惡化。然而，長期的政府信用擔保和救助將導致市場風險定價扭曲。中國政府將不得不面臨另一種選擇-- 讓這些公司倒閉，但這種做法會在短期內導致一定程度的金融動盪，出現震盪不須緊張，反而是一個很好的買進機會，因為中國的投資人盲目與過度追逐漲多了的房地產，當房市行情結束時，投資人終將回頭買中國的股票。日本：股市谷底翻揚 房地產也開始回春近半年來，日本颳起了安倍貨幣寬鬆政策效應的旋風，在股、匯市和房地產的上漲中，低迷了23 年的日本景氣和人民的信心，似乎正一步步的復甦，美國、英國及歐盟等國家的央行，一改過去以預防通膨的經濟政策，而實施刺激景氣的貨幣寬鬆政策，日本也開始學習美國採取極度寬鬆的貨幣政策，相信在這樣的全球一致的貨幣寬鬆政策下，日經指數在企業獲利改善下，表現也越來越好。房地產方面，日本自首相安倍晉三上任以來，以貨幣走貶的方式刺激日本經濟，吸引不少海外的觀光、投資置產等資金，加上日本東京申辦2020 年奧運成功，從現在起到正式舉辦奧運期間，不僅能讓房東賺房租，房屋本身還有房價上漲的資本利得空間! 雖然日本的利率低得異常，但是日本人卻不把資產擺在高利潤的房地產投資上，反而是保守的擁有存款，主要原因是對經濟景氣沒有信心。這樣的情況使得過去十年日本的房地產供應大幅減少，最近外資湧入後開始出現供不應求的現象。美國：房市股市回復成長 股市屢創歷史新高美國股市近十年來呈現齊漲齊跌( 見下圖)，股市回春同時也帶動房地產價格上揚，今年美國房市持續受惠低利率環境，投資人持續看好美國房地產後市，在Fed 長期寬鬆政策下，美30 年房貸利率僅4.34％。遠低於美租屋市場租金成本率6.35％。這樣低利水準，自然會刺激美房市需求產生。加上法拍屋數量回到海嘯前水位，失業率續創低，冬季暴風雪影響消退，預計今年第二、三季，美房地產將會產生明顯復甦態勢，今年4 月美新屋開工數出現驚人成長，年增率26.4％，正式宣布美房市進入由需求驅動復甦第二波，進而拉動美景氣上揚。看好美國房地產的投資人不妨考慮投資REITs。2013 年美國REITs 指數表現明顯落後美國股市，但今年以來表現亮眼，主要是REITs 企業財報利多與資金回流加持。此外，REITs 的股利發放率位在歷史低點，市場預估殖利率有機會由目前的3.7% 成長至7.5%，如果美國REITs 有短線休息，正是布局時機。結論從量價結構來看，因為美國QE 政策使得市場資金充沛，加上低利率，全球的房市除了中國以外仍有上漲空間，台灣整體房地產市場並未泡沫化，台灣整體新屋市場仍舊在成長，台北市新屋價格沒有持續上漲，但是台北市以外的地區卻持續升溫。全球股市也持續在升溫，近2 年以美國表現最佳，台股也和美股同步上揚，今年可望再度挑戰萬點大關。中國地區的房市開始出現泡沫化，流出的資金若轉向股市，中國股市可以說是最具反彈空間及想像力。日本股市及房市雖然仍在低檔，但是仍要觀察日本首相安倍的政策是否奏效。

【文 / 鍾運凱】星爺向包租婆租了一棟房屋，約定每月租金1萬元，租期10年。簽訂租約時，星爺特地請來斧頭幫幫主作見證，雙方簽字無誤。沒想到才租了3年，包租婆就把房子賣給火雲邪神。火雲邪神為了自己另有用途，打算將房子收回。星爺抗議，表示自己每個月都準時交租，而且租期還沒到，新房東無權收回。試問，有理？一、 何謂公證？所謂「公證」，依公證法第2 條第1 項規定：「公證人因當事人或其他關係人之請求，就法律行為及其他關於私權之事實，有作成公證書或對於私文書予以認證之權限。」也就是法院的公證人依公證法，作成有關私人間的法律關係或權利義務的證明書。由公權力作為證明，其證明力自然比一般證人更高，而且還有其他法律上的特殊效果。二、 租賃契約是否必須簽訂書面？民法第153 條第1 項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」租賃契約是契約的一種，只要出租人與承租人關於租賃標的物與租金的意思表示一致，租賃契約就成立了。一般房屋租賃都會簽訂書面契約，一方面是為了保全證據，另方面也有特殊的效力。例如民法第422 條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾1 年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」也就是說，如果租賃物是土地或房屋，卻沒有訂立書面契約，則1 年後房東可以隨時終止租約。三、 租賃契約是否須經公證？如上所述，租賃契約只要雙方意思表示一致即為成立，不是必須經過公證才有效。民法第421 條第一項規定：「稱租賃者，謂當事人約定以物租與他方使用、收益、他方支付租金之契約。」換言之，只需「當事人約定」即可。然而公證有許多好處，包括避免糾紛、保障權利、省時省力等。四、 公證對誰有利？有些人以為法院公證對房客較不利，其實不盡然如此。固然在房客發生遲延繳交租金或租期屆滿後交還房屋之紛爭時，房東不需要訴訟，可以直接請求法院對房客強制執行。然而，經過公證的租約，房客可以主張「買賣不破租賃」的效力──依「債之相對性」原則，租賃只在契約當事人之間才有效力，但是法律為了保護經濟上弱者的承租人，乃規定於租賃期間出租人如將租賃物所有權讓與第三人，則受讓人承受出租人的租賃契約，與承租人發生租賃關係，此為「債權物權化」具體表現。但適用「買賣不破租賃」有以下幾個條件：( 一) 出租人必須是所有權人或受其委任或得其同意而為出租的人。( 二) 出租人需於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人( 包括強制執行拍賣的所有權移轉 )，且為繼受取得，始有適用。如受讓取得租賃物所有權係原始取得，則不適用，例如公用徵收。( 三) 承租人占有租賃物的狀況仍繼續中。( 四) 「買賣不破租賃」屬於法定債權移轉，只要出租人或受讓人將租賃物轉讓的事實通知承租人，立即發生效力。( 五) 受讓前已屆清償期的租金，已成為獨立的債權，並不隨同出租人地位移轉於受讓人。( 六) 租賃物移轉後，原出租人即脫退出租人地位，如租期屆滿後，向承租人訴請返還租賃物，則該起訴欠缺訴訟標的法律關係要件，將遭敗訴判決。由上述說明可知，「買賣不破租賃」原則，對租賃物的受讓人( 新房東) 不利，因此民法於88 年4 月修正時，增訂第425 條第2 項規定，明定未經公證的不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則的適用。五、 如何辦理租約公證？( 一) 可至鄰近民間公證人事務所或法院公證處購買公證請求書一份。( 二) 填明請求人即出租人（即房東）、承租人（即房客）雙方（承租人覓有保証人時，填在承租人之後）姓名、年籍、身份証統一號碼及地址、電話。( 三) 在「請求公證之法律行為或私權事實」欄內，僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約，請求公證」。( 四) 在「約定逕受強制執行」欄內，分別寫明需要強制執行之標的，如「租賃期滿交還房屋」、「給付房租金及違約金」、「返還押租金」等。( 五) 最後由請求人雙方簽名蓋章，並記明年、月、日。( 六) 請求書寫好後，辦理收件登記。( 七) 請求人均應攜帶國民身分証及印章，房東應提出租賃標的物之權利証明及價值証明，以供審核。一般而言，在不動產之租賃契約通常僅提出房屋稅單、契稅單、稅籍証明、土地登記謄本、地價稅單等即可。( 八) 請求人本人不能到場，可以委託他人代理，但要提出授權書及印鑑証明書。( 九) 實際審查租賃契約書之內容，公證日期即為簽約日期（或租期起算日）。( 十) 公證人認為必要時，得至房屋所在地實際體驗。六、 結論星爺與包租婆所訂之租約雖然有書面，但租期長達10 年，依民法第425 條第2 項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」而所謂公證，必須是由法院公證人或公證法規定的民間公證人事務所，並不包括一般人在場見證。因此，本案的租約雖然有斧頭幫幫主作見證，仍不能取得「買賣不破租賃」的效果。