地面師防不勝防，要防止房子遭詐騙，得在「土地登記」設關卡，民眾最好先申請「地籍異動即時通」這動作，就可有效阻攔詐騙， 提升財產保護力。在台北市中心，一間房子總價起碼要兩、三千萬元以上，在買賣過程最怕碰到「詐騙」行為，萬一不幸遇上，畢生心血化為烏有，恐怕會「欲哭無淚」！台灣在2018年曾發生前《黑澀會美眉》薔薔的爸爸林茂樹要以二千多萬元賣房子，沒想到遭到「陳國Ｘ詐騙集團」盯上，先以二百萬元騙取信任，但以各種理由表示要在三天內辦過戶，好拿房子去貸款，「薔爸」發現不對勁，即時攔截報警，此一詐騙才沒得逞！此一事爆發後，「薔爸」召開記者會揭發詐騙集團可惡行徑，才發現，該集團已經騙了不少人，有人因畢生積蓄所買的房子討不回來，家庭都險些破碎了。而2024年7月，Netflix平台播出日本影集《地面師》，講述一群以房地產買賣詐騙錢財的人與團夥，不只有專人假扮屋主與仲介，還有身分證、權狀等文件都是偽造的，連買賣經驗老道的建商都被騙倒。該詐欺情節係取材自2017年時，日本知名建商在進行土地買賣時，被地面師騙走55億日圓的真實事件。而在2023年11月，臺北市政府地政局向北檢告發，疑似有集團偽造「代筆遺囑」詐取獨居老人過世後遺留的房產，經北檢指揮警調偵辦，於2024年11月起訴44人，終結假遺囑詐孤獨死房產的遺憾！台版地面師栽了！刑事警察局在破案後，也發出「台版地面師栽了，刑事局破獲偽造代筆遺囑詐騙集團案」的新聞，說明偵辦過程，談到鄭少珏檢察官審視相關資料，發現蔡姓主嫌即為其經手之他案，立即檢視數位證據資料，查出本案偽造代筆遺囑之關鍵證據。專案小組調閱大量戶政、地政、國稅、金融等相關文件，比對發現有六件代筆遺囑均由蔡律師認證，陸續追查發現蔡姓主嫌所經營之○○公司有多名員工參與，勾稽該集團犯罪手法及模式，進而偵知該集團係從地政局下載未辦理繼承土地或建物列管名冊，取得被繼承人相關資訊，利用警察及戶政人員查詢個資，再由公司業務前往勘查被繼承人建物，如發現被繼承人無子嗣或無法聯繫繼承人，便成為該集團下手標的。再偽造租賃契約，請不知情的鎖匠開門進入，找尋被繼承人筆跡及相關戶籍、土地權狀等資料，俾利偽造代筆遺囑，犯罪手法與日劇《地面師》劇情有諸多雷同之處。專案小組歷經半年深入調查，釐清該犯罪集團組織架構、犯罪手法及成員分工，見時機成熟於2024年7月及9月執行兩波拘搜行動，共計查獲犯嫌51人，其中不乏律師、里長、員警、戶政人員、地政士等專業人士，經法院裁定蔡律師等五人羈押禁見，扣押房屋七間、土地十四筆(初估市價約新臺幣六千餘萬元)獲准，目前已清查該集團利用此手法申辦不動產過戶11件(6件即遂、5件未遂)，不法所得達一億四千萬元，全案依詐欺、偽造文書、貪汙治罪條例等罪解送地檢。四種房產詐騙手法「政部警政署刑事警察局「165全民防騙網」也針對房地產詐欺，解析四種房產詐騙手法：一、假屋主真詐財：詐騙者假扮屋主，先租屋取得房屋鑰匙後，假扮屋主要賣房、偽造房屋所有權文件，進行交易並收取購房款後消失。受害者往往在完成交易後，才發現屋主身分和房屋文件都是偽造的。二、假買方真奪屋：詐騙集團專門找無房貸、抵押權設定，且由屋主自售的房子為目標，在支付買房頭期款時十分乾脆，藉以騙取屋主信任，等到房屋辦理過戶時，詐騙集團不只向銀行申貸，又向民間單位抵押借貸，撥款後就落跑，屋主不但收不到尾款，若想贖回房子還可能要背負高額貸款。三、假行情真低買：小心房仲聯手投機客，先提供不完整或偏頗的行情資訊，讓屋主以低價售屋，以美觀但劣質的裝潢掩蓋屋況瑕疵後，短期內高價轉手賣出，黑心仲介大賺兩次服務費及價差。四、假債權真法拍：詐騙集團即使從未接觸屋主，卻以盜取民眾個資等手法假扮債主。首先房客會偽造有房東簽名的本票，並向法院申請「本票裁定」，然後法院會用雙掛號寄送本票裁定公文到戶籍地址，而有房東貪方便將戶籍地設在租屋處，公文都被房客代收，假房客就取得了「本票裁定確定證明書」。如果房東十天內沒抗告，法院就會裁定房東有欠租客錢，然後假房客向法院申請強制拍賣房屋，若第一拍流標，就直接告知法院願意承受房子，隨後就用最快速及隨便的價格透過仲介售出。防詐騙六心法而要如何防範房產被詐騙呢？「165全民防騙網」載明六大心法：一、查證屋主身分：確認賣方身分的真實性，可以向地政事務所或不動產仲介業者查詢房屋所有權的登記資料，核實賣方是否為真正的屋主。二、審慎簽訂合約：不要急於簽訂買賣合約，仔細閱讀合約條款，並向專業律師或不動產經紀人諮詢，確保合約內容無異常。三、避免提供個人資訊：在未確認對方身分前，不要輕易提供個人資料及房屋所有權證明，以防被不法分子利用。四、核實市場行情：了解當地房地產市場的實際行情，避免被虛假資訊誤導。可以通過多家房地產經紀公司或公開市場資料來核實房價。五、保持警覺心態：遇到涉及大筆資金的交易，要保持警惕；任何看似「便宜」或「快速」的交易，背後可能隱藏風險。六、諮詢專業人士：在進行房地產交易前，最好諮詢專業的不動產經紀人或律師，確保交易的合法性及安全性。他們能提供專業意見，幫助識別潛在風險。更多精彩內容，詳見《理財周刊》1279期，2025.02.28出刊。

DeepSeek與關稅大戰打亂新春開紅盤行情，但也提供了更好的投資布局機會，趁市場氛圍還沉浸在兩大利空不確定因素中，冷靜挖掘低基期的蒙塵明珠。聯發科三大利多新春逆勢創高，帶動去年少有表現的IC設計大漲。2025年台股指標，除了元月7日創高的台積電，還有元月8日創高的台達電和智邦。2月5日帶量漲停的研華，率工業電腦族群齊揚。美國製造蔚為當下主流，如果又有業績成長與訂單能見度，就值得密切留意。台股龍年封關後經歷春節假期共計11日休市，期間位於中國杭州一家人工智慧新創公司─DeepSeek(深度求索)，以約560萬美元代價(成本僅占OpenAI GPT-4的5%)打造出的人工智慧(AI)DeepSeek-R1模型，震驚全球AI科技產業，不僅一度打趴AI巨頭輝達股價，更重創美國股市，就連2月3日台股新春開紅盤也受到波及加權指數重挫830點作收。DeepSeek衝擊效應屬短期現象橫空出世DeepSeek-R1模型，在全球市場掀起熱潮，並在中國與美國的蘋果App Store免費提供下載，且下載榜上更超越ChatGPT奪冠，探究DeepSeek-R1模型為AI科技產業造成的震撼與驚奇，不單僅是造成美國科技股市值一度蒸發1兆美元的影響而已，而是撼動AI科技巨擘為了建構更趨完善的AI模型，在運算與訓練基礎上動輒投入數千億美元，且高不可攀比的資本支出神話。理周投研部指出，雖然外界對DeepSeek-R1模型出世的看法，有抄襲OpenAI模型的嫌疑，功能未臻完善無法與大型雲端服務供應商使用的模型相比擬，但對於AI模型一般化及平價化及普及化，則是深具貢獻意義。未來對於AI模型需求也不再是遙不可及的頂級配備，一般企業亦可以選擇符合企業自身所需的AI模型進行升級使用，更擴大了AI的市場應用範圍，對於AI模型的源頭GPU的需求，也是有增無減，可謂是創造供、需及應用等三方互利共贏的局面。而這部份亦可從台股與美股的反應表現可以看出，台股3日經歷了一日補跌修正走勢後，4日加權指數與AI概念族群股等都已呈現止跌回穩現象，顯見DeepSeek效應屬短期現象，且為市場先前對DeepSeek-R1模型解讀錯誤所致。AI PC與邊緣AI將加速發展理周投研部表示，DeepSeek-R1模型推出後產生的效應，於美股已持續一周以上，市場的反應已漸趨理性看待，綜合國內外專業機構、券商及業者的看法，皆認為功能一般且平價的AI模型推出，有助於AI應用周邊商品推動及普及化，對於AI模型的需求就如同手機與汽車一般，會走向高級、專業與一般的兩極化，並且未來將視需求選擇符合自身所需功能，選擇最適合的功能服務即可。因此， DeepSeek-R1模型推出，不僅改變市場的價格結構，亦推動AI技術創新和應用發展，對整體產業產生深遠影響。誠如英特爾前執行長季辛格所說，「運算會遵行氣體定律(Gas Law)，成本一旦大幅降低，市場隨之擴大。市場多誤解DeepSeek，實際上它讓AI的部署更普及化」。微軟執行長納德拉表示，隨著AI變得更有效率且更容易取得，我們會見到AI的運用加速成長，並轉化為我們想像不到的商品。而降低AI運成本，將加速AI使用普及化，並催生出新的AI應用，對美國經濟及大型科技公司都是好事，輝達自然也是受益者。法人持續看好4檔AI股後市對於DeepSeek效應的影響，宏碁董事長陳俊聖3日表示，開源AI的發展將激發更多的應用場景，且進一步推動終端設備的需求成長，整個生態系更蓬勃，對PC產業而言，更是好的機會。至於DeepSeek效應對台股AI供應鏈的影響程度，理周投研部指出，針對外部的因素對台股的干擾，外資的態度向來就較為敏感與謹慎，其中摩根士丹利證券表示，仍看好AI半導體產業發展前景，但因DeepSeek-R1模型推出，可能導致先進AI產品出口管制或降低資本支出增加的可能，所以下修對輝達、博通、美光及Maevell等公司的目標價，但投資評等維持不變。除此，美國雲端服務供應商(CSP)或AI開發商，為維持領先地位，有必要維持資本支出的密集程度，且對輝達的GPU需求也將持續強勁。因此，持續看好台積電(2330)、世芯-KY(3661)、京元電(2449)及AI周邊應用的聯發科(2454)。高盛證券表示，現階段並沒有觀察到因具成本效益的AI模型出現而使台積電訂單減少，但短期內需求優於預期的空間也將受到壓縮，尤其是身處地緣政治風險因素不得不考量在內，尤其是美國政府對先進AI晶片將提新的出口管制措施，值得關注。而根據其內部模組分析，輝達NVL72伺服器機架或HGX系統需求，估計每減少1萬櫃，對台積電總營收將分別受到1.4%與0.2%的影響。鐘少佑談到，在都更進行「權利變換」時，少不了估價師的估算，因此，在放寬建照審核流程，加速都更的進程同時，估價師需要釐清都市更新範圍內的產權狀態，並分析該專屬獎勵對土地價格的影響，以提供精準且公平的價值評估作為分配基礎。整體而言，估價師在都市更新案的角色和意義更加重要。川普關稅大戰恐波及台股台股新春開紅盤後，除遭遇DeepSeek亂流干擾外，另一項值得關注的重點是美國總統川普上任後對加拿大、墨西哥及中國加徵關稅引發的關稅戰，其中加拿大已正式對美國採取強硬的25%報復性商品關稅回擊，中國及墨西哥則是計畫研擬相對性的報復性關稅措施因應，後續與美國相關的關稅大戰正一觸即發。與台灣有關的是川普是否對台灣晶片及商品加徵關稅，雖然川普上任後迄今仍未明確表態，但對墨西哥加徵商品關稅的動作，雖暫緩實施卻餘波盪漾，已對台股科技供應鏈廠產生影響，包括伺服器組裝的緯穎(6669)、英業達(2356)、鴻海(2317)及乙盛-KY(5243)等皆受到衝擊。留意美國製造、生技及鋼鐵股理周投研部指出，面對蛇年開春以來遭逢DeepSeek效應與川普關稅2.0的雙重利空夾擊，外資於3日自台股提款743.8億元，且新台幣兌美元匯率更跌破了33元的防線關卡，創近9年來的高點，是否意味央行有意放手，藉新台幣貶值來因應國際間即將興起的貿易大戰，提前做因應。更多精彩內容，詳見《理財周刊》1276期，2025.02.07出刊。

案例：陳一透過仲介出售房屋予林二，雙方條件已談妥，不料在簽訂買賣契約書前，陳一突發急症，不克到場簽約。於是陳一與張三共同簽立「委任書」，委任張三全權代理陳一處理買賣事宜，並有權代為受領價金。本案有做銀行履約保證，各期價金均如期存入履保專戶，過戶及點交均完成後，銀行將價金全數撥付予張三。然而，交易完畢數日後，陳一之繼承人李四主張林二違約，未依約支付價金。原來在點交完畢銀行撥款前一週，陳一因病過世，此事張三並未告知林二、仲介及履保等各方。李四主張，陳一過世時，張三的代理權應同時消滅，即無權代收價金，銀行撥款予張三並無給付價金之效果，林二應另支付全部價金予李四（李四繼承陳一的價金請求權）。試問，李四的主張是否合法？解析：一、代理權之原因民法第103條第1項規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」所謂「代理權限」有二種，一為法定代理，例如未成年人或受監護人所為法律行為，無待當事人授權，父母或監護人依法即有代理權。二為意定代理，即當事人基於己意，對他人授與代理權。意定代理又可分為二種，一是以「單獨行為」授與代理權。民法第167條：「代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。」本條所稱「法律行為」，只需授權人單方意思表示即可，不需要被授權人的承諾，即可發生授權之效力。二是雙方以「契約」方式約定代理權，例如委任契約，委任人將代理權授與受任人。此種授權方式，代理權的有無，繫諸該契約之效力。民法第108條第1項規定：「代理權之消滅，依其所由授與之法律關係定之。」本題陳一與張三簽立「委任書」，雙方顯然具有委任契約關係，張三的代理權乃基於委任契約所生，其代理權是否消滅，取決於該委任契約之效力。二、委任契約之消滅契約原則上不因當事人死亡而消滅，契約之權利義務可由繼承人繼承之；但個別情形如有法律特別規定，則依其規定。由於委任契約具有人的特別信任基礎，非純粹的財產關係，因此民法第550條規定：「委任關係，因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者，不在此限。」最高法院51年台上字第2813號判例：「人之權利能力終於死亡，其權利義務因死亡而開始繼承，由繼承人承受，故關於遺產之法律行為，自當由繼承人為之，被繼承人生前委任之代理人，依民法第550條之規定，其委任關係，除契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者外，自應歸於消滅。」本題陳一與張三間的「委任書」（委任契約），在陳一過世時即為失效（委任關係消滅）；又依前述民法第108條第1項之規定，委任契約關係消滅時，張三之代理權亦隨即消滅。最高法院61年台上字第2666號判決：「委任他人處理事務（委任代辦調解事務），係發生債之關係之契約行為，代理權之授與則為使代理人（同時亦為受任人）取得代理權限之單獨行為，二者性質根本不同。前者，雖因當事人一方死亡而委任關係消滅；後者，因代理權之取得並非基於委任契約，縱委任人死亡，基於授權行為而取得之代理權，並不因而消滅。」三、適用表見代理依前述，張三之代理權，於陳一過世時已消滅；換言之，本題履保銀行將專戶內之買賣價金撥付予張三時，張三既無代理權，更無代為受領價金之權，其受領不生給付價金之效果。李四為陳一之繼承人，繼承陳一之價金請求權，自有請求林二清償價金債務之權利。然而民法第107條：「代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限。」第169條：「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。」此即所謂「表見代理」。簡言之，因當事人自己的某種表示而具備「代理權的合理外觀」，即使實際上並沒有代理權，仍可發生代理的效果。四、結論本題雖然因為陳一過世，導致陳一與張三間的委任契約消滅，而使得張三收受價金之代理權也隨同消滅；但由於陳一簽署之委任書，授與張三代收價金之權限，屬於陳一自己表示以代理權授與張三之行為，且陳一過世之事，林二善意不知情，應可成立表見代理。最高法院96年度台上字第1051號判決：「按由自己行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。是以本人應負表見代理之責任，必須於該當法律行為發生前或後，有表見之事實存在，且該第三人係善意無過失者，始足當之。」陳一過世後李四為繼承人，概括繼承陳一之一切權利義務，因此李四應負授權人責任，即張三代收價金之效果直接對李四發生效力，林二之價金債務已清償完畢，李四不得再請求之。

都市更新若採「權利變換」，都需要估價師估算價值，其在都更案的角色極其重要，透過其估值，也更能讓都更戶掌握都更後的權益有多少。台北市前市長柯文哲因在任內捲入「京華城」容積獎勵等四弊案，被依照《貪污治罪條例》等三罪求刑28年6個月刑責，此案因柯文哲還可上訴，故未來官司還有攻防，一切尚未定論。不過，很多人對「容積獎勵」並不了解，對此，台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑指出，所謂的「容積率」，是指一坪的土地上可以蓋的容積樓地板面積。簡單來說，以台北市最多的「住３」土地的容積率為225%來說，其一坪土地就可以蓋2.25坪的室內面積。容積獎勵是都更最大誘因而就老舊房屋的都市更新來說，除法定容積率外，尚有「容積獎勵」，這又分中央法規、地方法規給的，兩者合計上限為50%，也就是業者常說的「1.5倍」。另新建築還會有陽台、梯廳、地下室、機電空間及屋突等免計容積的設施，一般約為容積的1.55倍至1.6倍。舉例來說，若是台北市屬於「住３」土地上老舊公寓，地主持分有10坪，乘以225%，等於22.5坪；再乘以1.55倍，約為34.9坪。再以一般型都更「容積獎勵」上限50%來說，就有34.9坪×1.5倍=52.3坪的可銷售坪數。而一般的都更案，擔任實施者的建商，要負擔起造的工程款、規劃設計費、人事管理費、工程款融資利息，以及建商的利潤，假設建商與地主的分配比例以40/60比來說，地主可分回的就是52.3坪×60%=31.4坪。此外，若是「防災型都更」，也就是63年2月15日前取得使照老舊房子，還可以多爭取30%的「容積獎勵」。以持分10坪×225%×30%=6.75坪，再乘以1.55倍，則為10.46坪；另以地主分回的40/60比來算，則是6.27坪。也就是符合「防災型都更」的老屋，能多出6.27坪，若以未來都更後的新房價，一坪抓130萬元來說，那就有816萬元，利潤相當可觀。都更修法 提高921前建物參與都更在此，鐘少佑提到，最近有關都更的兩大重要訊息，包括立法院於2024年10月25日三讀通過的《都市更新條例》第65條修正法案，修法擴大適用原建築容積更新重建對象，從現行針對實施容積管制前已興建完成的合法建築物，放寬至實施容積管制前已掛號申請建造執照的建築基地。此外，為確保符合前項條件民眾的權益，這次修法也明定條例修正實施前，已擬訂都市更新事業計畫送地方政府審議的案件，亦得適用原建築容積計算。上述適用對象多為921大地震前建造建築，內政部藉此修法，欲提高所有權人參與都市更新意願，加速推動921前耐震不足的建物更新，預計全國將有8,216棟6層樓以上合法建築物，約27萬戶可受惠。鐘少佑另提到，在《臺北市防災型都市更新細部計畫案》中，針對免辦理耐震能力評估的要件，也放寬至領有建照的老舊建築。「免辦理耐震能力評估的要件」，原僅限於民國63年2月15日(即耐震設計規範發布前)領有「使用執照」的建物才適用。鐘少佑說，此次修訂細部計畫後，將條件放寬至該日期前領有「建築執照」之合法建物，即可免辦理耐震能力評估。如此一來，能給予更多「重建誘因」，促使更多耐震能力不足而有危險及公共安全疑慮等建物進行改建。免辦耐震評估 老屋都更權益易估算他說，免辦理耐震能力評估，對建商、地主而言，降低了成本、縮短檢核流程，更重要的是穩定「權利價值」計算基礎。鐘少佑解釋，部分個案在「耐震能力」評估前，開發商逕得適用防災獎勵之情境計算地主可分配價值或坪數，倘若耐震能力評估結果不如預期，將使地主面臨價值降低，一旦知道分回權益不如預期下，恐不參與都更之抗性，徒增都更案件的不確定性。因此，放寬「免」辦理耐震能力評估的要件，使得更多都市更新案得直接進入實質規劃與實施階段，促使更多所有權人與住戶有參與都更的意願。鐘少佑談到，在都更進行「權利變換」時，少不了估價師的估算，因此，在放寬建照審核流程，加速都更的進程同時，估價師需要釐清都市更新範圍內的產權狀態，並分析該專屬獎勵對土地價格的影響，以提供精準且公平的價值評估作為分配基礎。整體而言，估價師在都市更新案的角色和意義更加重要。更多精彩內容，詳見《理財周刊》1271期，2025.01.03出刊。

案例：陳一是A土地所有權人，在其上建造B屋，但未辦理保存登記，之後陳一以A地設定抵押權給林二，作為借款之擔保。之後，陳一資不抵債，宣告破產，張三於破產程序中買到B屋；林二也聲請法院拍賣抵押物A地，由李四拍定。試問，張三持有B屋，B屋坐落於A地，換言之，張三占用了A地。張三與地主之間對於「A地」是否成立租賃關係？如果張三就A地成立租賃關係，張三於A地被林二聲請拍賣時，有無優先購買權？解析：一、何謂推定租賃關係？民法第425條之1：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」本條立法目的在於調和房屋所有人與土地所有人間之關係，使原同屬一人所有之土地及房屋，不因土地或房屋讓與他人，或土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，房屋成為無權占有土地。未辦理保存登記之建物，不能辦理所有權移轉登記，因此買受人只能取得其「事實上處分權」，但實際上與所有權人之權能幾乎完全一樣，與側重房屋所有權與土地利用權一體化及房屋既得使用權保護原則之法律狀態，並無不同，因此實務上多數見解認為，「事實上處分權」也可以類推適用民法第425條之1。因此，張三就B屋占用A地，「推定有租賃關係」。最高法院113年度台上字第178號判決：「按89年5月5日施行之增訂民法第426條之1明定，租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。考其立法理由，在租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人可請求拆屋還地，殊有害社會經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。復以未辦登記建物雖無法辦理所有權移轉登記，惟受讓人所取得該建物之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，為避免拆屋以保護社會經濟之目的並無不同，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形。」亦採取相同法理。二、何謂基地承租人之優先購買權？土地法第104條：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」以及民法第426條之2：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」三、推定租賃有無優先購買權？張三對A地有租賃關係，是依民法第425條之1「推定」的，並非當事人之間合意訂立租賃契約，也不是「租用基地建築房屋」之情形，能否適用上述土地法第104條或民法第426條之2，於A地出售（拍賣）時有優先購買權？對此，最高法院111年度台上字第2616號判決見解認為：「按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱『承租人』之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求。故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，原則上均得依土地法第104條規定主張優先購買權，非僅限於『租用基地建築房屋』關係。此由該條內容並無類此限制，64年7月24日修法後更將規範對象擴及地上權人與典權人，而異於民法第426條之2第1項規定即明。」依上述判決見解，土地法第104條規定的「承租人」，包括「意定」及「法定」租賃關係之承租人，也不需要區分建物「所有權人」或「事實上處分權人」，都有優先購買權。四、結論張三就B屋占用A地，可以類推適用民法第425條之1第1項規定，推定有租賃關係。又實務見解認為土地法第104條規定的承租人不限於「意定租賃」（當事人合意訂立），也包含「法定租賃」（依法律推定），因此張三對A地有優先購買權，如未經合法通知，張三可以主張李四的拍定無效，訴請回復登記。最高法院101年度台上字第1716號判決：「土地法第104條第1項規定承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。出賣人如未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，依同條第2項規定，其契約不得對抗優先購買權人。」

美國總統川普下月就職，台股2025年哪些新題材會首先發酵？從近期外資加碼的動向來看，鋼鐵與航運股，有機會因為烏俄戰爭停火與美東碼頭罷工議題而風生水起。以COVID-19爆發的2020年為分界，台股這輪多頭有兩個重要的低點，一個是2020年3月的8532點，另一個是2022年10月的12629點。從8523點起漲13個月裡，有10個月是收漲的，從12629點起漲20個月裡，有14個月收漲，算起來過去的57個月，有接近一半的日子，台股動不動就上漲。外資布局鋼鐵押寶烏克蘭重建在這兩段多頭行情裡，2022年2月的烏俄戰爭跟2024年7月川普遇刺分別成為中斷多頭漲勢的關鍵事件。12月6日傳出敘利亞的反叛軍有可能奪下政權，8日傳言成真，敘利亞反叛軍宣布終結了總統阿薩德長達24年的統治，代表俄羅斯的勢力退出地中海。這是交換利益的默契嗎？不知道，既然俄羅斯無暇兼顧中東局勢，那麼可以想見在明年1月21日之前，拜登將盡力施壓俄羅斯，因為川普政府可能一上任就中止對烏克蘭的軍援，所以俄烏戰爭明年可能暫告一段落，烏克蘭重建會成為2025年的新題材嗎？從外資在鋼鐵股的布局來看，可能有長線的籌碼持續布局這條主軸，例如春雨從5月24日的4853張累積到12月6日的6014張，增加1161張；高興昌從5月13日的14480張累積到10月9日的15907張，增加1427張；大成鋼從11月15日的377556張累積到12月6日的434024張，增加56468張；彰源從8月5日的4708張累積到12月6日的7883張，增加3175張；運錩從8月20日的1457張累積到12月6日的5816張，增加4359張；三星從3月25日7904張累積到12月6日8978張；東明從5月15日128194張累積到128784張，增加590張；燁輝從8月6日118535張累積到12月6日的124037張，增加5502張；豐興從4月12日63517張累積到12月6日的66436張，增加2919張。俄烏和談仍有不少變數但這個主題也不是沒有風險，因為俄羅斯雖然對和談持開放態度，但堅持談判必須基於2022年在伊斯坦布爾達成的協議，以及當前戰場的現實。並強調，烏克蘭需廢除禁止與俄羅斯領導層接觸的特別法律，才能展開談判。烏克蘭總統澤連斯基回應表示，沒有安全保障，就沒有和平，任何和平協議都必須對烏克蘭人「公正」，以防止俄羅斯或其他侵略者捲土重來。而川普表示北約成員國應該跟美國共同均等支付軍費帳單，否則不排除退出北約。想當然，北約成員國無力多支付軍費，美國退出北約、中止軍援烏克蘭是可能發生的事。11月6日川普當選下任美國總統後，外資就連續買超美債ETF，國泰20年美債ETF(00687B)11月7日從30.16元開始買進，截至12月9日31.78元收盤為止，共買超20萬9255張、累積+5.37%漲幅，美債還會漲嗎？一般來說，進入到降息週期，對美債價格是有利的，但聯準會之前曾表示，不會再重回到疫情前的寬鬆貨幣環境，所以2020年的55.35元高價可能不容易碰觸，就中期築底而言，突破頸線34.63元壓力是必要的，38.18元可能是中長線多空交戰的分水嶺，這牽扯到美國經濟韌性夠強的話，那麼聯準會放慢降息的步調將會拖累美債反彈的幅度。外資持續買美債所為何來？除了國泰20年美債ETF之外，同期間外資還買了群益ESG投等債20+ ETF(00937B)47萬2599張、元大美債20年ETF(00679B)17萬8534張、富邦全球投等債ETF(00740B)9萬2520張、元大投資級公司債ETF(00720B)7萬8272張、新光A-BBB電信債ETF(00867B)7萬22張、中信優息投資級債ETF(00948B)19萬6193張、統一美債20年ETF(00931B)12萬174張、中信美國公債20年ETF(00795B)4萬9721張、元大AAA至A公司債ETF(00751B)3萬9085張、中信高評級公司債ETF(00772B)3萬4850張、富邦美債20年ETF(00696B)3萬3307張、元大美債20正2(00680L)11萬2張、永豐20年美公債(00857B)2萬6539張、國泰10Y+金融債(00933B)3萬8140張、群益25年美債ETF(00764B)1萬8539張。外資加碼航運 罷工議題有戲外資集中買美債ETF之外，航運股是外資過去一個月主要買進的標的之一，長榮航買超40萬5777張、陽明買超14萬8859張、華航買超27萬8402張、長榮買超1萬7107張、裕民買超3萬4319張、台灣虎航買超2萬1689張、慧洋-KY買超1萬2831張。除了紅海危機還沒解除，繞行好望角持續之外，今年貨櫃輪的獲利超預期，明年配息行情已經吸引千億級ETF卡位，而且10月的美東碼頭罷工事件，當時工會願意三天就落幕的條件之一就是爭取勞資雙方在1月15日之前針對碼頭自動化議題繼續協商，雖然還沒有傳出新的進度，但碼頭自動化牽扯到工人的優退條件，甚至是再就業輔導，預期1月15日第二階段美東碼頭罷工議題將再次浮上檯面。更多精彩內容，詳見《理財周刊》1268期，2024.12.13出刊。

聚焦輝達財報 AI股與航運股中美貿易戰開打後，友岸外包、近岸外包成為全球供應鏈發展新趨勢，美國總統大選後，供應鏈移出中國的趨勢不變，這已然成為美國民主黨和共和黨的共識。就產業發展而言，AI掀起的第四次工業革命方興未艾，掌握算力和發展算力的資源成為顯學，從全球四大雲端服務業者擴張資本支出的方向，以及台廠全球布局先行者，可以找到相關台股供應鏈投資標的。輝達財報動見觀瞻，台積電、鴻海等輝達供應鏈相關14檔個股值得留意。另外，繼馬士基大幅調高運價後，長榮海運也表示明年合約價漲定了，近期航海王頗有風雲再起之勢，可以持續追蹤。美國總統大選後，對於台灣企業而言，供應鏈移出中國的趨勢不會有變化，這已然成為美國民主黨和共和黨的共識，美國是台灣最大的終端出口市場，台灣的產業政策與美國牽連極深，美國政策也會深刻影響台灣。美國兩黨對中國皆強硬，但對於盟友或貿易夥伴的態度差異較大，在美中貿易對抗的態勢逐漸升溫下，全球供應鏈的移轉速度將加快，台灣企業須盡可能的分散供應鏈，趨避風險。美總統大選牽動全球供應鏈2018年中美貿易戰後，友岸外包、近岸外包成為全球供應鏈的發展趨勢，雖然在短期內會造成遷廠、人員培訓等成本增加，但從地緣政治角度來看，倘若持續留在中國，恐將面臨高關稅的壓力，在美中於貿易、政治、科技、軍事等領域全面競爭態勢白熱化，熱戰的修昔底德陷阱或不會這麼快發生，但貿易和科技的衝突卻無法避免。尤其美國企業的供應商皆開始從中國轉移至越南、泰國、菲律賓、印度、墨西哥等國，且在中國的人口紅利、政治穩定度、對外資補貼政策皆漸無吸引力時，外資就像重力加速度般離開中國。無論兩黨哪位候選人勝出，對中政策的基調都不會改變，此前川普提高對中關稅和技術管制的政策，就被拜登保留，並持續對中強硬，顯示這已成為兩黨共識，全球供應鏈從中國+1，漸變成中國+N，這次美國總統大選後，全球供應鏈轉移的速度只會更快。減稅成兩黨共識 但在企業稅與關稅呈現分歧民主黨的經濟政策較偏向大政府主義，透過提高富有階級的稅率，增加移轉性支出，將資金補貼弱勢族群。此外，民主黨要求增加企業稅自21%提高至28%，以提高政府稅收。而且恢復兒童稅收抵免(CTC)，提案新生兒第一年最多可獲6000美元稅收減免，並計畫提高聯邦最低薪資。而且，停止對小費課徵所得稅，對於美國服務業勞工來說，小費收入也是主要收入來源，這能增加一般勞工的消費支出，且美國的國內生產毛額(GDP)近7成為消費，此舉能拖底消費支撐。在關稅方面，預估賀錦麗將延續拜登方針，以談判、結盟為主，除了中國以外，不採取以鄰為壑的關稅戰，此舉有利美國通膨降溫。川普的政策對企業主較友善，減稅刺激企業發展，並以關稅作為談判條件，對盟友和貿易夥伴較具競爭性。此外，川普提案將企業稅自21%降至15%，有利企業改善成本結構。並對所有進口商品課徵10%-20%關稅，針對中國加徵60%以上關稅，此舉有可能增加消費成本，並引起輸入性通膨。川普以美國優先政策不變 供應鏈移轉速度會更快另一方面，對於台灣產業來說，為了避免輸美商品關稅的不確定性，加速轉移供應鏈應是必要之舉，雖在美設廠或轉移產線將壓抑營收成長，不過，在美中競爭的情境下，全球佈局速度越快的公司，越有機會在地緣政治不確定的情況下取得訂單，進而與其它廠商拉開營收差距。在2018年美中貿易戰開始以來，台灣企業就開始轉移生產基地，不論電子、傳產、科技等領域皆逐漸移出中國，走向全球佈局，這對於台灣企業短期會有相應成本增加，不過長期來看，分散風險的益處遠大於現在和將來的成本。供應鏈分散趨勢延續 台廠走向全球佈局技術敏感度高的科技業對於風險分散的需求也更高，台積電(2330)美國亞利桑那州廠良率攀升，已追上台灣同級晶圓廠，在美中競爭白熱化情況下，為穩定晶片供應，未來美國或會要求在美本土生產更高階製程晶片。而且，鴻海(2317)在蘋果公司要求下，在印度開啟生產線，並於今年首度在印度生產iPhone 16 Pro與iPhone 16 Pro Max等高階機種，未來在印度的產能將會持續擴大。這兩家台灣龍頭企業都採取了分散供應鏈的策略，未來，預估美國大選後，將會有更多台灣企業沿著這個步伐，加速全球供應鏈的重塑。精彩全文，詳見《理財周刊》1263期，2024.11.08出刊。

理財規劃不只是投資更是一個能夠實現個人目標和夢想的人生指南前陣子我看了一本書，書名很有意思，叫做《有技巧的努力，回報翻倍！》，書中提及了必有回報以及沒有回報的對比思維，我覺得很有趣，也從中得到不少反思，在生活中我們是不是一不小心就落入了沒有回報的窮忙陷阱？好像很努力，但實際上只是內耗，並沒有為人生帶來相對應的效益。小心落入沒有回報的窮忙陷阱這樣的狀況，在投資中也不少見，我身邊就有幾位朋友儘管有多年的投資經歷，但資產並沒有因為投資而增長太多，花很多時間找資料、研究、預測進出點位，但投資績效仍不理想，事實上，我們在考量投資成本時，除了投入的資本成本之外，還有看不見的隱形時間成本。為了擺脫窮忙的循環，「有技巧的努力」就更顯重要！那麼，在投資上，有哪些方法，可以讓我們擺脫窮忙，放大努力的效益，讓投資的回報翻倍呢？1.必有回報的人專注於可掌握的事，沒有回報的人任由未知事物擺布。我常與讀者和粉絲分享，在財務上如何挑選投資標的和資產配置固然非常重要，但在決策過程中的底層邏輯思維更是重中之重，「專注於可以掌握的事」正是我認為投資可以長久穩健的關鍵，但很可惜，大多數的人都習慣將焦點放在未知的事物上，並且企圖從中找到投資線索與機會。巴菲特的名言「永遠不要投資於你不了解的業務」，他在1988年開始大量購入可口可樂的股票，因為他認為可口可樂有強大的品牌價值和穩定的現金流，這些都是他能夠理解和評估的因素，「專注於可以掌握的事」為他帶來了巨大的回報，充分體現了他的投資原則。2.必有回報的人採取因式分解，沒有回報的人無計畫猛衝。投資最忌諱的是無計畫猛衝，很多人看不起定期定額的緩慢報酬，但如果選對標的，其實定期定額就是運用「因式分解」累積複利的最簡單有效的方法。以我自己來說，我長期利用定期定額固定扣款的功能，僅僅選擇兩支標的，多年下來雖然沒有爆賺，但什麼都不用操心，也能享受平凡但還算滿意的報酬。當然，現在帳面上賺的還是有可能回吐，過程中也得承擔波動起伏，但如果抱持著長期思維，就會明白這些都是必經之路。3.必有回報的人善於停損，沒有回報的人因捨不得而繼續虧損。在我諮詢的同學中有不少人手上有些賠錢並且不適合長抱的股票，但卻不知道如何處理，想著也許有一天會回來。不停損短期內好像沒賣就不賠，但實際上卻是在耗損資產與機會成本。關於不停損的巨大代價，我們從長期資本管理公司(LTCM)的崩潰可窺一二。長期資本管理公司是由諾貝爾經濟學獎得主羅伯特．默頓和邁倫．斯科爾斯共同創立的對沖基金，該公司在 1994 年至 1998 年間取得了驚人的成功，年均回報率超過40%。然而，他們過度依賴複雜的數學模型並使用了極高的槓桿。1998年，俄羅斯金融危機爆發，導致市場出現LTCM模型中未預料到的異常波動。公司原本可以及時止損，但管理層過於自信，認為市場終將回歸理性。結果，LTCM在短短幾個月內虧損了46億美元，幾乎導致整個金融體系崩潰，最終需要美聯儲組織救援。LTCM因為過度信賴模型，而錯失了停損的時間，並帶來意想不到的損失。運用七二法則 拉長持有期間想讓投資的資產翻倍，其實並非難事，用簡單的七二法則計算，若年化報酬率8%，大約九年就可以達成，8%的報酬率透過指數化投資就有機會達成，九年雖然不算短，但只要持之以恆，多點耐心，資產翻倍指日可待。精彩全文，詳見《理財周刊》1258期，2024.10.04出刊。