希望新居設計，能融合夫妻倆對風格的不同喜好，並以符合未來使用的格局配置，滿足實用生活機能。【圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》】新婚成家，對許多人來說是難得的第一次裝修經驗，與設計師洽談的過程中，更能釐清彼此對家的想法，是否步調一致。演拓空間室內設計位於新北市的新案例正是這樣的個案代表，即使屋主夫妻倆在風格喜好上略微出現個人差異，但在張德良設計師專業的規劃下，巧妙地把女主人喜歡的古典語彙融入俐落的現代線條與材質選擇之中，讓空間設計，圓滿了即將攜手共創人生的渴望。在現代風格中植入古典靈魂的巧思從玄關入口處，就可以看到張德良運用現代感的鐵件、玻璃勾勒出線條俐落的隔屏，不僅化解了風水問題，同時創造時尚現代的視覺美感。開放式餐廚區以「圓」的概念設計球體切割的天花板造型，透過深淺跳色的對比，一路延伸至通往房間的走道區，讓原本單調而冗長的過道，充滿設計趣味。為了融合夫妻倆在風格喜好上的差異，包括傢具、傢飾的選擇，都經過一番縝密思考。餐廚區向來是女人的天下，張德良刻意在開放式廚房增設一道備餐吧檯，並顛覆傳統照明設計限制，在吧檯上方利用水晶吊燈凸顯古典語彙。與吧檯銜接的餐桌則搭配帶有線條較為簡約的古典式餐椅，讓餐廚區吻合女主人的喜好。刻意捨棄古典線板，利用現代感的鏡面反射材質作為櫃體框邊，在現代風格的俐落線條中，悄悄植入古典靈魂的巧思，讓人讚嘆。將實用機能提升的設計美學由於夫妻倆非常需要一間獨立書房，因此張德良在偌大的客廳區後方，利用具穿透感的玻璃隔間，區隔出書房的使用空間，玻璃材質的運用，不僅可減輕壓迫感，同時讓走道採光不受阻絕。向來講究實用機能，對隱藏式收納設計美學有獨到見解的張德良，將天花板深色木皮材質一路延伸至立面，形成兩個端景式壁板，實際上兩端都隱藏了容量充足的收納空間。此外，玄關延伸至客、餐廳區，以古典、現代語彙交融的收納門片設計，讓隨手收納內化為生活習慣，則是讓家中隨時保持井然有序狀態的設計關鍵。

買賣方便、交易成本低又可風險分散的股票指數型基金（ETF）近年來大受歡迎，在美國交易市場掛牌的ETF規模龐大、投資概念推陳出新，早已不只侷限於追蹤大盤指數、債券商品、產業類別與各投資地區表現，還有不少創新有趣的投資議題。【文 / 東亞證券(台灣)提供】億萬富豪指數怎麼選?過去投資美國股市，最直接簡便的方式為投資美國大盤指數相關的指數型基金（ETF），例如SPDR S&P 500指數ETF( 代碼：SPY US) ，追蹤美國股市最具代表性的S&P 500 指數，投資SPY 即等同於投資這500 家企業。現在跟隨投資大師巴菲特、鮑森、索羅斯等也不是遙不可及的事。紐約證券交易所去年10 月推出「億萬富豪（iBillionaire）指數」，模擬大師們的投資組合後，今年8 月1 日Direxion 投資公司推出追蹤該指數的ETF，讓一般散戶也能複製大師們的投資持股。「億萬富豪指數」是紐約證交所和iBillionaire 公司在去年10 月推出，用以追蹤富豪投資最多的30 檔美國中大型股所組成的指數。該指數是iBillionaire 公司在50位富豪中，根據個人淨資產、財富的來源、投資組合集中性、週轉率與經過時間證明的績效表現等篩選，且在紐約交易所或納斯達克上市的個股。追蹤的億萬富豪包括股神巴菲特 (Warren Buffett)、索羅斯（George Soros）知名對沖基金經理人包爾森(John Paulson) 等20 位。億萬富豪指數包含那些產業與個股？依照億萬富豪指數編製規則，美國富豪們必須向美國證監會申報持股，該指數挑選富豪指數33 檔成分股的三大原則是：一、富豪有超過9 成的資產都是屬於股票；二、富豪有7 成以上的股票必須持有2 季以上；三、必須是市值在10 億美元以上的中大型股。雖然在8 月18 日iBillionaire 公司網站所公佈重新調整後的成分股中，科技股被剔除的比重最多，但仍占億萬富豪指數成分股最大的權重有26.6％，遠高S&P 500 指數的19.16%，也顯示現階段富豪投資人普遍看好科技股。其次是非必需品股的23.33%，能源和金融分占第三、四，所佔權重都在16% 左右。就個股來說，前十大持股中至少有一半以上都是國內投資人耳熟能詳的知名公司，如蘋果、美光、AIG、eBay 以及萬事達卡等。根據數據顯示，「億萬富豪指數」雖然年初至今( 至9 月17 日止) 該指數上漲8.36% 只比S&P 500 指數漲幅8.29% 略高，但在回測過去8 年表現確實比S&P 指數佳，年度收益率達16.68%，高於S&P 500 指數年平均漲幅13.62%；顯示長期來說這些富豪的持股確實是優於大盤表現。發行商Direxion推出ETF總部在紐約的Direxion 發行的ETF 多數為槓桿倍數3 倍的，正向或反向都有，涉獵範圍甚廣，例如追蹤金礦行業、半導體行業或是國家別，由於是反向及槓桿ETF的原理較複雜，這類商品目標客戶的是專業機構投資者。這次Direxion 投資公司與iBiilionaire 合作推出億萬富豪指數ETF ( 代碼：IBLN US)，意在效法投資大師的季度申報股票配置，讓一般投資人以最簡單的方式就能掌握知名機構投資人的操盤資訊並參與。結論對於不熟悉美股的投資人，透過這些指數ETF 投資或是參考其指數背後的持股，不失是簡單穩健投資的一種選擇，只不過該ETF 才剛掛牌每日成交量並不大，流通性較差，若未來有更多投資人參與之後，即會改善流動性不足的問題。

某甲委託A仲介公司銷售其所有房屋及基地應有部分，並簽立「不動產委託銷售契約書」，委託總價新台幣800萬元，委託期間自10月1日至12月31日，仲介服務報酬為成交總價百分之四。A公司於11月15日尋得某乙有意願買受，然而乙僅出價780萬元。某甲考慮：倘以780萬元成交，須支付A公司百分之四的服務報酬，即新台幣31萬2千元，不如等委託期間終了，再與買主直接交易，可省下許多服務費。於是，甲要求A公司經紀人員安排與買方乙面談，並且於面談時伺機取得乙的電話號碼，然後拒絕乙之出價，致無法成交。委託期間過後，甲主動聯絡乙提議直接交易，雙方於隔年1月15日訂立買賣契約，成交總價為新台幣765萬元。甲是否對A仲介公司負違約責任？一、 何謂「直接交易條款」？「直接交易條款」指委託人與受託人間訂立之「專任委託契約」中，禁止委託人為規避服務報酬所為直接交易行為之條款。由於仲介經紀業為尋求訂約機會及達成媒介雙方訂約之目標，而付出時間、勞力、金錢，包解析括僱用人員四處察訪、奔波，製作廣告，蒐集交易資訊及營業處所消耗之成本，倘若任由委託人隨意終止委託，或以拒絕締約的方式規避仲介業者應得之報酬，實屬不公平之事。因此，無論學界或司法實務皆承認「直接交易條款」為有效約定。二、 法律規定民法第101 條：「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就。」仲介業者之服務報酬，依民法第568 條規定，當契約因其報告或媒介而成立時始可請求之。因此，似可類推適用民法第99 條規定，將買賣（或租賃）契約之成立，視為仲介服務報酬請求權發生之條件，條件成就時仲介業者始得請求報酬。案例中某甲因條件成就將支付服務報酬，而故意妨礙委託期間內之成交，依民法第101 條第1 項規定，仍視為條件已成就，應支付服務報酬。三、 誠信原則最高法院58 年度台上字第2929 號判例：「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬。」所謂「誠實信用原則」，係指民法第148 條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」權利人行使權利，原為法律所當然，但基於法律的目的不但在保障個人權利，也在維持社會的公共福利，「權利人得自由行使權利」的原則必須加以修正。「誠信原則」對於權利行使提供了一個適當界限之法律基礎。因此，委託人為避免仲介報酬拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約，在誠信原則之限制下，仍應支付仲介報酬。本例中，甲、乙自行訂立的買賣契約，其成交價為新台幣765 萬元，而A 仲介公司當初媒介乙之出價為780 萬元，由實際獲利觀之，難謂非「同一內容之契約」，甲仍應支付服務報酬，方屬公平。四、 內政部範本內政部頒訂的「不動產委託銷售契約書範本」第11條違約之處罰：「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人：（一）委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。（二）簽立書面買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者。（三）受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。」其中第3 款即為「直接交易條款」，其效果為「視為已完成仲介之義務」，委託人仍應支付第5 條約定之服務報酬。雖然內政部的範本第5 條為「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之 （最高不得超過中央主管機關之規定）。」但是假如當事人實際簽訂的委託銷售契約書，已明文將計算基礎約定為「委託銷售總價」，依契約自由原則，仍應按當事人約定為準。以本案例而言，甲應支付之服務報酬為新台幣800 萬元之百分之四，即32 萬元。五、 契約契約為雙方當事人意思表示一致所形成之法律關係，契約所定之權利義務只要不違反公序良俗或法律強制規定，均為有效，可拘束雙方當事人。除以上法律規定、司法判例、行政命令可以導出委託人直接交易之效果外，「直接交易條款」仍屬一種契約條款，其要件與效力應以契約之約定為準。例如約定委託銷售契約終了後，禁止直接交易之期間長短如何？如何認定限制交易之相對人？（以「曾經帶看物件者」為限？或以「曾經提出要約者」為限？或擴張至相對人一定親屬關係之人？）約定應付之服務報酬，究以「實際成交價」抑或以「委託銷售總價」為計算基礎？其百分比為何？是否加罰違約金？違約金之計算方式為何？凡此皆可以契約約定之。六、 結論消費者於簽立「專任委託銷售契約書」前，固須仔細詳閱契約條款，契約終了後，也不能忽略契約條款關於直接交易之限制。畢竟法律的最高原則仍是誠信，不但業者要受到拘束，消費者也應當誠實交易，否則偷雞不著蝕把米，不但占不到便宜反而吃了虧。【文/鍾運凱】

【文/ 郭騰尹】平常我如果有空，會盡量撥時間到游泳池報到，出差時所住的酒店如果有游泳池，這更會讓我雀躍不已，只是每個游泳池的大小形狀不同，我總會問教練泳池的長度，然後用一千五百公尺來除，就知道要游多少趟才能達到目標。用趟數比游一段時間更有激勵的效果，因為它更符合目標管理中明確、具體、可衡量的基本要求，雖然剛開始游時都會有路程漫漫之感，但是一旦啟動，隨著目標趟數過半，人會越游越起勁，一旦達到目標，人會有種戰勝自己的成就感，如果時間很充裕。我還會故意多游幾趟，當梳洗完畢後，都覺得胸肌比以前更厚實，走起路來比以前更瀟灑有風。人活著還是要有個目標方向，尤其是一個人在退休後的安排，它和一個死亡率有著不可分的關係，父親在職場奮鬥了大半輩子，在退休後一直在忙著同鄉會的工作，然後學香功、元極舞，後來又去學國畫，過世前幾年到法鼓山安和分院當義工，皈依聖嚴法師，每日抄經精進，父親能九十多歲而逝、當與終生皆有所追尋的目標有關。加拿大卡爾頓大學有位帕特里克．希爾博士就以此為主題做了相關的研究，這一份研究的研究時間長達十四年，希爾博士發現「生活有目標」對老年人的保護作用比對年輕人更大，這是因為老人退休後的生活節奏不同於過往，原先有明確的方向感，也能調適緊張與鬆弛的程度，但退休後，沒有了固定收入，人很容易感覺到迷茫，若不適時的轉移，這種恐慌甚至會讓老人得到憂鬱症，再加上老人年歲大了，身體有許多器官都老化，心臟病、高血壓纏身，這些老人病的折磨，讓死亡機率也大為提高，所以一個國家的社會福利政策，老人的生活如何過得有價值、有意義、有品質，除了靠政府立法之外，也要靠每個家人的共識與體恤。專家建議，退休的老人應該給自己一個目標，並且努力去實現它，目標和努力會讓老人找到生活的重心，重新體認到自身的價值，並進而提高生活的樂觀與積極性，如此形成身心靈的良好循環，這才能讓老人活得開心，成為家庭穩定、社會進步的來源。我已經超過五十歲了，距離法定退休年齡還有十幾年的時間，很慶幸家裡附近有一教會所開設的老人大學，前一陣子還有一位大陸的學生送我一把二胡，我打算回台灣後找人學，也許我可以在家族聚會或公司活動時拉上一曲，我也想自組一個劇團，讓許多有興趣演戲的平民百姓，有機會登上舞台，扮演一個不同於過往的角色，我仍會寫作與演講，只是不會像此時這般頻繁，這樣我仍有收入，多與少已不是重點，而是我可以透過演講與寫作重新整理我的人生，重新回顧所走過的每一個地方，與每一個人的緣份。這樣的晚年，沒有恐懼，反而是滿心的期待。

 環遊世界是許多人心中的夢想，如果能搭乘豪華郵輪前往，不但減低了飛行與拉車的奔波勞累，還能享受船上國際級的吃喝玩樂、結交各地旅遊同好，深受退休族與重度玩家們的喜愛。【圖.文/鳯凰旅行社】搭郵輪環遊世界並不是歐美人士的專利，亞洲的消費勢力崛起，全球各地的郵輪公司越來越重視亞洲巿場，台灣旅客要規劃一場環遊世界之旅，也越來越容易，輕輕鬆鬆就可踏上旅程圓夢。郵輪巿場中的時尚品牌、也是歐洲第一郵輪品牌的歌詩達郵輪，就將環球郵輪之旅瞄準亞洲，推出專為中文旅客量身打造、並首次於亞洲啓航的大西洋號環球航次。這個由亞洲啓航的環球航程，規劃穿越三大洋~太平洋、大西洋、印度洋，橫跨五大洲，包括了亞洲、非洲、歐洲、中美洲及北美洲，囊括18個國家、28個目的地，旅客可由上海或香港出發。不但登船地點親近，價格也很親切，87天環遊世界的行程，只要台幣六十萬出頭的團費，並沒有一般人想像中的那樣高門檻。旅遊是增廣閱歷最快的方式，隨著腳步的移動拓展視野，並接觸異國文化，環遊世界更是以旅遊豐富人生的加強版。以歌詩達-大西洋號的環球87天為例，由越南、斯里蘭卡、以及充滿大自然寶藏的馬爾地夫，進入世界古文明奇蹟的埃及，再漫遊愛琴海最唯美浪漫的小島～聖托里尼、雅典、羅馬、巴塞隆納等的歐洲藝術風情，接續移動到大蘋果紐約、洛杉磯，夏威夷、邁阿密海灘渡假，以及體驗上天下海的中美洲。 一路上領略無數，包含了歷史名城、濱海渡假聖地、古文明、世界奇觀、人文風情、自然生態、世界遺產等，更途經世界知名的蘇伊士運河及巴拿馬運河，最特別的是，航程中將經歷值得紀念的國際換日線，體驗人生中神隱的一日。這個航程於2015年3月1日出發、5月26日抵達上海，完成整個環遊世界航程後，旅客還將獲頒一張環球航線地圖，極具紀念價值。選擇以豪華郵輪的方式環遊世界，除了可造訪許多傳統陸上旅遊較難抵達的美景勝地，而且不用辛苦的更換旅館、簽證也較簡便，還可利用郵輪移動時，盡享船上設施與美食，時間不會浪費在拉車苦坐中…這些優點，都是其他交通工具所沒有的！  在專為亞洲旅客設計的大西洋號環球航程中，郵輪公司就貼心的提供中文服務員，還有中文菜單、中文郵輪日報、中文電視頻道等，中文指示牌也都中文化，讓旅客在國際級的氣氛中，可以輕鬆的以中文溝通。在亞洲人最重視的吃的方面，大西洋號上24小時提供精緻餐飲，包括義大利、日本、中國等50種不同的豐富菜式、以及超過80種以上飲品供旅客隨時享用，主餐廳Tiziano樓高兩層、跨越上下甲板，旅客在巨型的水晶吊燈及華麗壁畫中，盡情享受環球航程中的美饌。全球郵輪的品牌及路線相當眾多，建議大家可先在網路上搜尋各大郵輪公司網站，對路線、行程、郵輪的介紹、娛樂設施、岸上觀光活動等做初步了解，再透過專業有信譽的代理旅行社協助報名事宜。 目前，歐籍的船隊相當受台灣旅客喜愛，義大利籍的歌詩達「大西洋號」就是相當有特色的一艘，這艘郵輪的設計，以國寶級電影大師費里尼的電影為主，每個樓層甲板均以他的經典電影命名，像《八又二分之一》、《小丑》等，郵輪大廳甚至重現了電影《甜蜜生活》的華麗經典場景，並裝飾著名的經典劇照。郵輪上並充滿了義大利情調，船上的弗洛里安咖啡館（Caffè Florian），是仿照1720年開業的威尼斯同名咖啡館，這家百年咖啡館在威尼斯赫赫有名，大西洋號上擁有全球唯一海上分店，在此享受一杯香醇的義大利咖啡，有如置身威尼斯。

今年十一月底將有七合一選舉，為贏得廣大無產階級的支持，政府近期頻頻利用打房措施來抑制房價，以博取年輕族群的選票，很多人也開始擔心房價是否會因政策干擾，在未來半年內產生泡沫，所以台灣的房地產會泡沫嗎? 【文 / Acer.L】台灣房地產絶對不會泡沫1. 房地產是目前最安全的財富儲存工具不夠了解房地產功能才會有房地產泡沫之說，事實就是房地產不會泡沫，有錢人會把財富儲存在什麼地方最安全呢？股票、基金、貨幣投資都無法如房地產一樣，能長期保值。近幾年，各個主要貨幣發行國家都在不斷地印鈔票，貨幣將愈來愈貶值，而通膨將不斷增加，造成萬物齊漲的狀態，所以若有錢，把錢放在銀行定存，錢將愈放愈薄，只有將錢投資到最安全的地方，才能保值。因此，聰明的有錢人拼命在買房地產，因為有錢人知道貨幣並不是最安全的財富儲存工具，有些發行貨幣的國家甚至出現國家要倒閉破產的風險。再者，過去大家認為永遠不會破產的政府勞保，現在都有可能面臨破產危機，連政府都會倒。所以您若是有錢人，應該相信擁有一張房地產權狀還是一疊容易貶值的貨幣呢？2 .房地產不會泡沫化 但為何還是有人賠錢有的人聽到房地產不會泡沫，就隨便去買房，但房地產「保值」與「賠錢」，不能混為一談，例如購買房地產保證持有三十年後一定比現在值錢，並不保證今年買，明年賣一定不會賠錢，太多人將房地產投資戰線看得太短，且融資槓桿太大，在資金成本有時間壓力的情況下，常常賣錯時間點，例如SARS、金融海嘯房價大跌時賣房的人，現在同樣的錢再也買不回來了，同時間滷肉飯跟茶葉蛋又比十年前漲了多少？把錢放在貨幣可靠嗎？相反地，當時勇敢買地現在不知道賺了多少？所以，會賠錢的都是因為賣錯時間點，或有資金成本的時間壓力，而被迫做出錯誤決策，而沒買房賺到錢的都是因為不了解房地產保值性的功能，受錯誤市場的訊息影響，以為不買房，資產放在銀行就不會縮水。從長線來看，房地產很難泡沫，會賠錢都是因為「賣錯」而非「買錯」。3. 台灣在華人社會擁有最具優勢的土地私有制度以中國大陸為例，房地產只有土地使用權沒有私有權，而在新加坡大部分土地是公有的，雖有部分土地有私有權，但擁有這些私有權的房價不但高，且持續上漲，這就證明為什麼房地產具有儲存財富的功能，有私有權的房地產，價值為持續上漲。所以，台灣是目前華人地區，唯一真正允許土地可以私有的地方，以投資角度，能夠買到私有權的東西，就是房地產保值性的最佳保證，從以下台商鮭魚返鄉買帝寶豪宅新聞就可驗證這個道理：新聞實例：1 坪298 萬　河南王買帝寶5 分鐘成交全台最知名的豪宅「仁愛帝寶」，2013 年12 月25日首度揭露實價行情，共4 戶，單價最高的，一坪298.2萬元，創國內豪宅新高；4 戶中，3 戶是由有「聖誕燈大王」、「河南王」之稱的台商王任生向建商購買，1 戶則由蔡姓旅美華僑向住戶所購。東裕集團、河南丹尼斯百貨集團董事長王任生原本就是帝寶住戶，並持有三戶，媒體報導，他是日前在帝寶大廳喝咖啡碰到帝寶建商、宏泰集團董事長林堉璘，問林手上還有沒有帝寶可買，林說「有」，短短5 分鐘雙方就搞定這筆交易。( 聯合新聞網 記者游智文/ 台北報導2013.12.25)而近年來，有錢的中國人不斷地到日本、歐美國家甚至馬來西亞大量購買房地產，最主要原因就是因為擁有私有權，就有儲存財富的功能。可惜我們很多學者、專家、政客搞錯問題方向，忽略了台灣房地產擁有儲存財富的優勢，反將房地產高漲認定為是短期買賣及投資炒作所造成的，為了討好一般選民因而推出一些打擊房市的政策，但政府打房房價就會跌嗎？這些買得起房的有錢人都是放中長線的，沒有資金成本的壓力，房價怎可能說跌就跌。古時大禹治水首重策略在於疏導而非防堵，同樣道理，錢會往最安全的地方竄流，政府打房，防堵房價上漲，到最後只是將在台灣的錢逼出台灣，去購買他國房地產而已，對於身為經濟火車頭的房地產產業，打房最終是打擊整體民間財富及經濟發展。所以台灣房地產的私有制度，在華人社會中是相對具優勢的，房價中長期持續成長趨勢不變，了解這點才能機會從房地產賺到錢。因此，您若是聰明的買方，應該趁選舉年政府打房之際，房價漲幅穩定時，進場好好物色一個合適的標的，進行中長線投資，因為房地產代表著國家經濟發展和競爭力的箭頭，所以長期維持打壓是有困難度的，若聽信房價會崩盤口號，最終將錯過從房地產致富的機會。

房地合一實價課稅公式:è (售價-成本)*稅率-土增稅目前立法方向:         時間：最快105年實施，且奢侈稅將會同步停徵。稅率：房地資本利得確定分開計稅，稅率最高可能45%，但僅有一戶自用住宅且持有5年以上者享有免稅優惠。原則: 房產交易利得將採雙軌課稅制，即所得稅與土地增值稅並行課徵。溯及既往：不論取得年度為何新法施行後出售房產者，即需按實價課稅。

【文 / 行銷企劃部】最抗跌保值標的不動產蟬聯23季冠軍但較去年同期下滑4%根據中信房屋第三季『宅指數』的調查顯示，「不動產」已連續蟬聯23 季最抗跌保值標的冠軍，比例達39%，比上季回升1.7%；而此次排名上升為第二的是「保險」，比例14.9%，比上季增加了1.5%；排名第三的則是「保留現金」項目，比例14.3%，較上季成長0.9%；而上季表現不佳的「投資外幣」選項，比例由4.7% 回升至6.0%，顯示民眾較衷心於抗跌保值標的，風險性資產投資減少( 附圖1)。 中信房屋副總劉天仁表示，不動產雖已連續23 季蟬聯最抗跌保值標的第一位，整體數據表現也稍見回升，但比去年第三季同期的43% 下滑了4%，顯見政府打房不斷，加上房地合一稅的研議，以及QE 可能退場的的影響下，不動產的投資項目仍未顯著回升，觀望氣氛轉濃。此外，今年為選舉年，政府為回應民眾心目中的居住正義，而研議出各項打房政策與限貸令，雖說調查指出不動產的保值性雖仍大幅領先其他理財工具，但表現卻不如之前亮麗，在政策的干擾下，未來房市表現好壞，恐要看政府臉色。 民眾購屋意願再創新低…買氣瀕潰散邊緣打房應適可而止根據第三季宅指數調查指出，「2 年內有購屋計畫」的受訪者佔44.4%，較上季的48.6% 下降了4.2%，顯見政府抑制房價的措施不斷，民眾進場意願轉趨保守，導致購屋意願創下自2009 年Q1 宅指數調查以來的新低( 附圖2)。 劉天仁副總指出，調查中可發現，短線「三個月到半年內」想要進場的買方減少最多，由上季的4.2% 下跌至本季的2%，除了近期房地合一稅的政策干擾外，下半年的「七合一選舉」也是重要變數之一，部分民眾選擇先待選舉結果後才要進場。此外，極短線「三個月內」想要買房的只剩1%，顯示在打房政策與限貸令壓力下，資金都選擇在場外觀望。整體而言，儘管打房政策已嚇跑短線資金，但政府政策對於經濟火車頭的房地產業仍未見鬆手之意，現實的買氣已在瀕臨潰散邊緣，打房應該適可而止，否則恐有硬著陸的風險。 政策偏空首購觀望第三季有購屋計畫者「首購族」佔45.8%，較去年同期(2013Q3) 減少0.7%；而屬第2 次購屋「投資及換屋族」的比例佔32.3%，則較去年同期(2013Q3) 的34.1%減少了1.8%( 附圖3)。中信房屋董事長鄭余正全認為，政策偏空導致首購觀望不前，奢侈稅、實價登錄、囤房稅與房地合一稅接連出招，市場瀰漫觀望氣氛，買賣移轉持續下滑，所以讓從來沒買過房的首購族更加擔憂不敢出手，第三季首購進場意願創下調查以來的次低點。 北北桃地區購屋預算往下修根據第三季宅指數的購屋預算調查發現，台北市購屋預算為1102 萬，相對於今年Q1 的1485 萬減少了383 萬，減少的幅度達到25.79%，而與去年同期比較，本季的1102萬還比2013 年Q3 的1181 減少79 萬，創下兩年以來的新低；另外，新北市的購屋預算也從Q2 的1051 萬下降到Q3 的959 萬，總計減少92 萬，而桃園縣市更是一口氣下修161 萬，為本次調查預算下修最大地區。 劉副總補充，首都台北市購屋預算下修，可見在政府打房政策與實質平均薪資下滑，北市購屋族面臨的壓力越大下，選擇下降購屋預算來因應，也是希望降低壓力和風險，而短期買盤退縮也反應在今年雙北的買賣移轉件數上，持續的下滑，統計今年1-8 月台北市買賣移轉件數相較去年同期下跌了19.09%，新北市更是下滑了21.91%，未來房地產走向政府政策還是最大的關鍵。 多數民眾認為第四季量縮價平偏漲根據第三季宅指數調查指出，「2 年內有購屋計畫」的受訪者有26.8%的民眾，認為第四季房地產將呈現價量持平的情況，其次有20.8% 民眾認為量縮價漲，再有15.1% 民眾則認為價量齊漲，綜觀以上民眾看法第四季應為量縮價平偏漲。 多數民眾認為不動產交易稅應採分離課稅劉天仁副總認為，目前在討論的房地合一議題，在此次調查中發現2 年內有購屋意願的民眾，有45.5% 認為不動產交易稅應採分離課稅，也與現在財政部立場一致。 結論:1. Q4預測量縮價疲面臨反轉關鍵中信房屋副總劉天仁表示，Q4 適逢大選，政府在需回應民眾居住正義的壓力下，打房政策接續不斷，再加上國際情勢不明，央行亦有可能升息的考量，總體Q4 應會量縮，成交單價亦會呈現疲軟的趨勢，即將面臨反轉的關鍵。2. 不動產市場是否硬著陸端看政府政策從奢侈稅、實價登錄、囤房稅到房地合一稅，政府一連串的打房措施不斷，影響了買方資金的停留，又從中抑制到交易的發展，後市如何走，政府的政策最為關鍵！3. 不動產投資看好高雄都市更新之後的後勢發展最後，劉副總點出氣爆後的高雄，都市更新計畫更形重要，短期來說或許有些買方不敢切入買進，但只要復原進度順利與配套措施完整，好的地段與交通樞紐點大家可以好好把握！宅指數研究方法︰研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)調查期間︰2014/08/25-2014/09/04取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。總樣本數︰共回收1,269份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.75%以內，重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.3%，再依照行政院主計處公布2014年8月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份