活用彈性隔間,劃分場域且整合機能
2025-04-30
室內設計裡,如果面臨坪數有限的情況,在空間裡不僅容納單一用途時,例如書房結合客房功能、多功能室,並同時希望保有空間開闊性,又能滿足區域機能的劃分,這時可結合折門、滑門、鏤空牆面等彈性隔間手法來實現,同時創造空間使用上的多元彈性。Project Data地點:台灣.桃園坪數:35坪格局:玄關、客廳、書房兼餐廳、廚房、主臥、次臥、衛浴×2建材:板磚、塗料、鐵件、木地板▲1. 書房兼餐廳區結合玻璃折門設計,將戶外自然採光導引至公領域。2. 室內空間不大,為了納入寬敞公領域、場域界定,及多元功能性空間的整體規劃。玄關利用半穿透柱體造型劃分場域,餐廳兼書房區則以玻璃折門,營造開放、穿透的視覺性。室內設計中,為了考慮隔間的可調性與住宅的長期使用需求,設計師需要在初期規劃時預測未來可能的變化,確保空間不僅符合當前的需求,也能適應未來生活情境的改變。CHI DESIGN 齊設計設計師吳奇衡表示:「配置格局圖時會先了解室內坪數、居住人數、空間的用途,以及未來換房或生活模式變化的可能性等。」他強調,對屋主的生活需求做出精確盤點是關鍵。除了基礎的功能需求外,還需考慮公領域的開放感與臥房數量的重要性,這些都直接影響到隔間設計的安排。本案考量室內坪數有限、必須兼具寬敞感公領域的情況,及擁有多元的空間規劃,因此利用彈性隔間的手法來實現。首先,由於大門與電視牆平行,如果沒有屏風功能的安排,對屋主來說無隱私性,但要同步考量空間的劃分,不會造成視線的阻絕,造成空間被壓縮。因此,大門旁利用兩根結構柱造型佇立的形式,取代實體牆或制式屏風設計,藉由柱體之間的縫隙形成半穿透隔間安排,巧妙劃分玄關與客廳場域;且將玄關處的自然光部分導引至客廳,創造玄關與公領域間光線與視覺的連結性,延展空間尺度。將空間裡最好的採光留給中島廚房與餐廳兼書房區。開放式廚房搭配多功能中島,既作為客廳與廚房的區域界定,又可作為吧檯、料理檯面、餐桌,甚至是閱讀或辦公的延伸空間。而隔壁空間則將餐廳與書房整併,並利用玻璃折門巧妙界定內外場域,讓戶外光線也能走進客廳裡。桌子兼具餐桌與書桌,讓空間的多重功能可以隨著需求調整,無論是用餐、工作或休閒,都能靈活變換。牆面結合展示及書櫃的收納機能,利用窗邊深度置入窗下櫃,成為咖啡機、烤土司機等小家電收納。靈活折門與材質選擇,實現功能劃分與視覺和諧保持空間靈活性的同時,設計師如何處理隔間帶來的視覺效果是一個重要的挑戰。吳奇衡提到,透過材質的選擇,可以在不犧牲空間功能的情況下,保持視覺上的統一與和諧。像是玄關的結構柱造型牆使用樂土,與客廳沙發背牆同樣材質,如此一來,不僅強化了兩個場域之間的連結性,還創造了視覺風格上的和諧性。在大門口正前方,設置的不鏽鋼鞋櫃並利用150公分的寬度設計,並搭配灰色無接縫地板,成功將玄關區域的落塵區概念拉出,這樣的手法使得玄關既具實用性,又保持整體空間的一體性,避免過多的視覺干擾。而餐廳兼書房的多功能空間裡,利用地板與公領域一致的鋪陳手法,杜絕視覺的切割感、營造整體空間為一體的方式;再搭配鐵件、玻璃材質的活動折門作為隔間,當屋主需要辦公、用餐時,即使將折門拉上,通透門片特性,視覺尺度仍持續延展;平常無需使用時,可將折門收到牆邊,仍能創造出與公領域為一體的放大視覺。折門結合優質五金串接門片,收折之間好使用,也不用擔心需頻繁整理、維護上的問題。▲1.活動式、非單一個用途空間若整體空間不算大,需規劃一處不僅僅單一用途、不需要高度隱密、隱私性,也不用高度隔絕噪音的空間,可結合活動式隔間牆的彈性方式來劃分場域,同時保有場域功能性,例如折門或滑門。當門片關起來就像是一道牆,通透的玻璃材質保有視覺的延伸性,可替坪數有限的空間帶來放大、延展的效果。▲2.折門及柱體造型劃分場域考量大門與電視牆平行,一進入空間將公領域看透,較無隱私性。因此在玄關區利用半穿透柱體造型的隔屏功能,搭配異於公領域木地板的清水模地坪,界定出玄關場域。室內規劃上則希望營造寬敞公領域,因此整體性的視覺安排需要達到和諧、一致性很關鍵,餐廳間書房空間便透過玻璃折門的彈性隔間形式,來達到此需求。▲3.通透玻璃材質提升視覺延展為了在中島廚房旁創造餐廳功能的場域,同時兼具書房使用,因而創造出一個融合兩者功能的彈性場域。考量擁有寬敞公領域、避免壓縮室內空間,因此避開實體牆的隔間方式,而是結合玻璃折門作為空間劃分。通透的玻璃特性,打破視覺的阻斷,讓公領域與此場域形成一體空間感,有效放大視覺。▲4.兼具場域機能與空間劃分當室內空間有限的情況,必須容納不只一個功能作為使用時,除了規劃開放公領域來延展空間尺度,還可利用彈性隔間手法來滿足。玄關區雖功能需完整,但如果再做一道牆,會造成光線阻隔、空間的壓迫,因此延伸自然調性的特質,利用兩個結構柱造型營造出半穿透性視覺,同時也兼具玄關落塵區的獨立性。
房屋稅新制 —中古屋機會來了!
2015-02-11
【文 / Acer.L】台幣續貶值 不動產成保值避險標的今年元旦連假後第一個交易日,受到國際美元走強影響,亞洲貨幣紛紛重挫,新台幣匯率也如溜滑梯般每況愈下,2015 年1 月5 日當天,新台幣匯率還一度貶值近三角,失守32 元整數大關。未來半年新台幣兌美元恐將持續維持在31 元至32 元以上,二字頭勢必難回。因此,台幣越放越不值錢的情況,在銀行有用台幣存款的買方勢必會將資產做重新配置,以避免台幣持續貶值的風險,而避險方法有三,一為前進股市或基金市場,以求得更高的投資報酬率;二為將新台幣存款,轉為其他國家有升值潛力的貨幣存放;三是將現金轉投為最穩健的不動產投資。投資風險 股票最高 不動產最穩健上述三種避險方式,以投資股票風險較高,次為投資外幣,最安全的是買不動產。其中買股票,若選錯標的,或誤買地雷股時,股價隨時都有腰斬可能,資產恐減半再減半;而投資外幣風險也不小,例如近期投資日幣者,可以發現從安倍三支箭政策以來,日圓已大貶三成,若沒有及時停損,立即轉換投資幣別,恐躲不掉龐大的匯率損失,所以買股票或投資外幣,都必須時時刻刻緊盯國際情勢及盤勢變化,才能避免押錯標的,造成損失。投資不動產的優勢在於市場好壞一般投資人較容易預測而不動產投資則沒有資產會腰斬的困擾,不動產只有賣錯時間點,卻沒有買錯的,只要選對時機賣,不動產很難虧錢。不像投資股票,買錯標的資產常常會腰斬減半,因為不動產要漲得時候很快,要跌的時候都有跡可循。從政府拋出的政策風向球就可看出動產未來走勢會如何,所以不動產是最安全的避險工具,因為它讓投資人有足夠的時間能反應政府政策走勢,知道何時該進場買房,何時該向屋主大力地議價。舉例而言,現在政府拋出2016 年要準備實施房地合一稅,這時就是大力進場掃貨,並且向屋主議價的好時機,這些政策都會提前拋出測試市場反應,當買方知道這些政策未來實施的機會高時,當然就會向屋主砍價,而屋主通常也會有自知之明,在政府政策不利賣方時,自然要調整售價才有機會賣出,所以不動產投資人對市場好壞較有充足的時間能預測,這就是投資不動產最大的優勢。那麼,未來那些政策會影響不動產投資,投資人該選擇什麼產品來避險呢?房屋稅新制 新成屋稅率暴升 投資新房子風險高應避開內政部於今年1 月16 日揭露去年(2014)11 月底為止所登錄的不動產交易實價,其中首次揭露的知名建案是位於中山區正松江路門牌的「華固松疆」共12 筆,以揭露的15 樓為例,交屋時的契稅從199 萬增加至475 萬。另外以房屋稅而言,位於松江路最貴路段率270%,且構造標準單價由原本每平方公尺7800 元調整至1 萬8650 元, 激增2.4 倍,130 坪的自用住宅房屋稅, 從39.8 萬元爆漲至95.1 萬元;若是屋主持有3 戶以上則認定為非自用住宅,房屋稅更從原本119 萬元升至285 萬元。從以上的時事可發現,由於房屋稅屬地方稅,稅率掌控在各地方政府,房屋現值的評定方式又有一項”路段率”可以供政府操控,新屋的房屋價值折舊較少,自然容易成為被課徵高額房屋稅的目標,所以現在投資新房子風險較高,每年繳納的房屋稅成本只會高不會低,應避開新屋投資。中古屋機會大 持有成本低 未來首購族寧可選老房子以前買預售屋的投資客光靠紅單轉讓,就可賺取高額的價差利潤,現在紅單也查了,賺多少錢恐都將被政府課稅;另外,奢侈稅實施以來口袋深的投資客買方,買來放兩年後再賣就不會有奢侈稅問題,但現在若是買新成屋投資,光是每年持有房屋稅就比以前高許多,放兩年還要多付兩年的高額房屋稅,所以投資新屋的人將會變少,買盤會轉向持有老房子,至少擺在那慢慢等好價錢,不用付高額房屋稅,時機好再賣即可,所以未來中古屋的機會來了,買盤就會湧向地段好的老舊物件,在政府打房之際時,買中古屋最實際。中古屋的機會來了 精華區好物件人人搶首購族應掌握趨勢,新屋將看跌,中古屋則較保值,且價格會溫和成長,所以未來的政府政策包含房地合一稅及房屋稅新制等,乍看之下是在打擊房市,實際上是在保護弱勢買方及首購族,等到有錢人看清這點也將錢轉進中古屋市場投資時,房價恐又會重新炒高,所以2015年中古屋機會很大,應該把握時機好好進場選貨,才有機會趁這波政府打房之際跟屋主好好議價,以選到合適的物件,預料精華區地段好的中古物件仍會是人人搶著買的情況。
誤會,因為無知
2015-02-11
【文/ 郭騰伊】有一年我去參加台灣北部一個四千米海上長泳的活動,為了這次的挑戰,我自己在游泳池自主訓練,訓練自己的耐力,雖然平常有游泳的習慣,但四千米的距離還是有些壓力,因為海上有浪,有暗流,其不可控的因素遠遠超過你的想像。那一天風和日麗,早早就到了海邊,完成了大會報到的手續,為了安全,現在都會要求參加者配戴大會發的晶片,這樣才能確實掌握人數及動態,因為參加者頗眾,大家都要編好隊,按順序下水。夏日清晨八點多,太陽已經開始發威,每一個人為了避免水母侵襲,都穿著從頭到腳的水母衣,溫度一升高,衣服裡面汗如雨下,而這是地方一年一度的大活動,地方長官的致詞讓參加者被曬得暈頭轉向,那一刻多麼期待可以馬上躍入海中,然後振臂向前,早日完成這人生的壯舉!這些官場上的繁文縟節終於快要走完了,上面的長官為了給大家鼓勵,特別準備了許多香蕉,這時一些不同的反應開始在台下漫延。有人欣然接受,但也有不少人嗤之以鼻,我屬於後者,覺得主辦方應該準備一些包子、玉米之類可以充飢之類的東西,給一支香蕉實在有些不倫不類,我甚至覺得這種小事都不會考慮的政府根本就是低能,總有一天政黨輪替的。後來在演講中,我常常會用詼諧的方式來比喻那件事,直到我看到一本雜誌上的報導⋯。這篇文章的標題是「運動前吃香蕉,終結腳抽筋煩惱」,這段文字勾起了那天海上長泳的香蕉事件,後來我馬上上網查資料,原來在運動場上,特別是一些耗時的體育競賽,在小休片刻時,運動員都會剝香蕉來吃,主要的目的是補足身體迅速流失的能量,因為從營養學的角度來分析,香蕉的糖分可以迅速轉為葡萄糖,立刻被人體吸收並快速的轉成能量來源,也因為香蕉富含鉀,鉀離子可以強化肌力及肌耐力,這個功能可以避免在運動時候突然性的抽筋。原來讓大家在下海前吃一根香蕉,不只是為了裹腹而已,游泳時的抽筋是可怕並且危險的事,尤其是游在茫茫大海中,深難以觸底,一旦抽筋,這兩條腿等於作癈了一樣,瞬時間人就有滅頂溺斃的可能性。所以我完全誤會了主辦方的美意,他們是為了我們泳客的安全,我卻認為那是無厘頭的荒謬行為。這是我的無知所造成的,無知造成了我的偏見,偏見讓我傲慢,後來我真的深刻地反省,當我覺得一個不可思議的事情出現時,也許它並非不存在,而是在我的習慣領域之外,我不應該先責怪,而是先避免自己斷章取義,要確認訊息的完整性,無知會曲解了別人的美意,當你在取笑別人時,殊不知自己才是真正的笑話。切記!切記!
後QE 時代穩定理財新 趨勢 - 特別股
2015-02-11
2014年八月底,美國聯準會結束了史上最大規模的購債計畫(quantitative easing; 俗稱QE),全球資金熱錢動向面臨重新洗盤。在過去五年,美國股市受到全球資金熱錢的追捧,標準普爾指數上漲83%,道瓊指數上漲70%,指數雙雙創下歷史新高點。貌似帶動全球經濟復甦的美股火車頭,卻也浮現了種種美國本土經濟面疲弱的隱憂,包括委靡不振的勞動參與率、衰退的薪資成長率等。後QE時代,全球經濟是將迎接欣欣向榮的成長循環,抑或會再引爆全新的風暴浪潮?【文 / 東亞證券(台灣)提供】固定收益商品仍為保守資金的避風港2015 年開春至今,市場擔心全球經濟疲弱、油價下滑和歐盟政治亂局,全球投資人紛紛把資金轉向美國政府公債、高信用評級公司債券避險,避開股票、高收益公司債。資金轉向公債,推升美國10 年期公債殖利率下跌至1.902%,創下1 年半以來新低。市場仍在探究低油價對全球經濟影響,加上希臘本月底進行國會改選,更引發退出歐元區的憂慮,讓許多基金經理人避開任何受股價波動風險和借貸成本因素影響的資產。油價持續下滑和股市波動幅度大增,令股票等風險性資產承受更大壓力,促使投資人持續賣出股票,轉進固定收益商品的趨勢愈來愈明顯。其中由於特別股兼具股票和債券的特性,股價波動幅度較股票小,且股息的發放也能合理預測,對於風險規避的股票投資人來說,是一種理想的投資工具。特別股發展與特性特別股(preferred stock) 又稱為”優先股”,同時具有普通股與債券的性質,多屬混合證券(hybrid security)。特別股起源於16 世紀的英國,隨著金融創新和變化, 美國18 世紀中期後快速發展。目前金融機構和公用事業為發行的主要產業。目前超過1,100 檔的特別股於公開市場交易,2014 年美國特別股市場規模超過3600 億美元。特別股兼具股票和債券的特性,短線上有機會伴隨普通股股價漲勢的波動賺取資本利得,長期享有固定配息報酬高度的可預測性。以美國特別股為例,大部分都有面額USD $25 元的資產價格保護,即使面臨經濟循環的風暴,也能達到進可攻退可守的絕佳位置。目前美國特別股AA發行人評等的公司特別股,平均仍有6~7% 年化報酬率,對於追求穩定報酬的投資人是相當適合的商品。特別股表彰在資產負債表的股東權益下,對發行機構來說,使用特別股做為增資管道,不需舉債惡化負債比率,也不會稀釋普通股EPS 獲利表現。另外,特別股沒有投票權,不會影響公司未來決策方向。特別股股東對公司資產和盈餘擁有優於普通股股東的受償權利,且公司支付任何普通股股利前,需先行支付特別股股息。在美國交易所掛牌的特別股,買賣方式與美國股票相同,具備高透明度和流動性。2011 年8 月巴菲特同意以50 億美金達成和美國銀行(BOA) 的特別股協議,協議取得每年6% 的”累積型”特別股股利,包含以$7.14 價格購買700,000,000普通股的股票選擇權。BOA 成為波克夏公司第5 大股權持有標的。巴菲特鍾愛大型銀行股,可以從波克夏公司的核心持股看出,包括花旗銀行(City Bank),富國銀行(Wells Fargo),美國銀行(Bank of America),高盛(GoldmanSachs)。結論在目前的低利率和波動率上升的投資市場,特別股能提供具吸引力的穩定收益。就歷史回顧,特別股對升息的敏感度遠低於其他固定收益商品。且對股票和債券的相關性低,可以幫助我們分散整體資產部位的風險。我們相信它有足夠潛力,幫助我們避開周圍各種危險。
甚麼是「居間」?
2015-02-11
【文 / 鍾運凱】連老闆擁有豪宅一棟,委託「天龍房屋」仲介公司代為出售。數日後,柯醫生看見天龍房屋刊登的廣告,又經過經紀人員的介紹,決定買下該豪宅。三天後,雙方在天龍房屋的見證下順利簽訂了買賣契約書,雙方也同時支付天龍房屋一筆服務費。不料,連老闆的爸爸事先不知道連老闆要賣房子,等他知道後就極力反對。另一方面,柯醫生簽約後帶著太太再一次去看房子,發現剛買到的豪宅風水有問題,會妨礙柯醫生的事業發展。於是,雙方決定解除這個買賣契約,並且要求天龍房屋退還當初收取的報酬,但遭到天龍房屋拒絕。柯醫生與連老闆一致認為,既然沒買到(賣出)房子,仲介憑甚麼收錢?天龍房屋則主張雙方既然已經簽訂買賣契約書,仲介的任務就完成了,當然有權收取報酬。試問:誰的主張有理?一、 甚麼是居間?民法第565 條規定:「稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。」不動產仲介公司提供的服務,在於為屋主尋覓合適的買方,也為買方尋找合適的不動產,待雙方條件達到一致時,並媒介雙方訂立買賣或租賃契約。因此,仲介契約屬於上述民法「居間契約」的一種。二、 居間的種類( 一) 報告居間:依民法第565 條規定,不以訂約時周旋於他人之間說合為必要,僅為他方報告訂約之機會也能成立居間(最高法院52 年台上字第2675 號判例)。( 二) 媒介居間:指居間人居間斡旋使契約成立。換言之,不光是當介紹人而已,還要「促使」雙方的契約成立。( 三) 特殊居間:法律對於某些居間內容有特別規定。例如婚姻居間,依民法第573 條規定,約定報酬者就其報酬無請求權。另外還有保險居間(保險法第9條)、證券居間(證券交易法第15 條)等。三、 居間契約的效力( 一) 忠實義務:民法第567 條規定,居間人關於訂約事項,應就其所知,據實報告於各當事人。( 二) 調查義務:1. 一般調查義務:居間人對於顯無履行能力之人,或知其無訂立該約能力之人,不得為其媒介。2. 營業居間人之調查義務:以居間為營利業務之人,關於訂約事項、當事人之履行能力或訂立該約之能力,有調查義務。例如不動產仲介公司應調查賣方是否確為屋主,產權及屋況如何,有無一屋二賣等情事。( 三) 隱名居間之特殊義務:所謂「隱名居間」,是指當事人之一方,指定居間人不得以其姓名或商號告知相對人,目的在保持委託人的隱密。一旦成立隱名居間,則居間人有不告知相對人之義務。依民法第575 條第2 項規定:「居間人不以當事人一方之姓名或商號告知相對人時,應就該方當事人由契約所生之義務,自己負履行之責,並得為其受領給付。」( 四) 報酬請求權:如契約有約定服務報酬,則從其約定。如未約定,則依情形非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者,視為允與報酬。例如一般交易慣例,不動產仲介業者提供服務均收取報酬,即使沒有約定,也要付服務費。民法第566 條規定:「未定報酬額者,按照價目表所定給付之。無價目表者,按照習慣給付。」又依不動產經紀業管理條例第20 條規定:「經營仲介業務者應揭示報酬標準及收取方式於營業處所明顯之處。」因此若雙方未約定服務費的數額,以仲介公司揭示的收費標準為準。給付報酬的負擔,依民法第570 條規定:「居間人因媒介應得之報酬,除契約另有訂定或另有習慣外,由契約當事人雙方平均負擔。」關於房屋仲介之報酬標準,內政部曾頒布「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」:一、不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。二、前述報酬標準為收費之最高上限,並非主管機關規定之固定收費比率,經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準,且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。三、本項報酬標準應提供仲介服務之項目,不得少於內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂之範圍,但不包括租賃案件。四、經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率,記載於房地產委託銷售契約書、要約書,或租賃委託契約書、要約書,俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。四、 結論經由居間而成立之契約,雙方解除契約時,居間人得否請求報酬?最高法院49 年台上字第1646 號判例指出:「居間人於契約因其媒介而成立時,即得請求報酬,其後契約因故解除,於其所得報酬並無影響。」本題連老闆與柯醫生既已成立買賣契約,天龍房屋當然有權請求支付服務報酬,不會因為解除契約而受影響。此外,如果居間人已經媒介就緒,但委託人為避免報酬之支付,故意拒絕訂立該契約,而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者,依誠實信用原則,仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約,然契約之終止,究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之,否則仍應支付報酬(最高法院58 年台上字第2929 號判例)。
「貸」我走,到繳款的以後~~~~~
2015-02-06
房貸好好貸五大絕技,讓你「貸」走更多買房錢!!    2015年房市前景不明,即使房地合一稅是「重重拿起,輕輕放下」,但尚未真正拍板定案之前,買賣雙方的一顆心仍高懸空中,心情起伏不定。而與房市息息相關的銀行業對於今年房市景氣,持保守、看淡的態度,進而產生調高房貸利率的動作,銀行界的龍頭台灣銀行在2/3宣布2月起全面調升房貸利率0.1~0.2個百分點,調高後房貸利率將介於2.4%~2.5%之間,而一般的房貸利率也將介於2.5%~2.6%之間,台銀發難,各家民營銀行也陸續調高房貸利率,為降低授信風險。    已經買房的,之後的每月的房貸支出可能要多準備一些,未來有意置產的民眾,可貸款的成數降低了,核可條件嚴格了,對於青年購屋可謂是一大衝擊。難道,買房真的是人生的殘酷舞台嗎?既不是軍公教,也不是律師、醫師、會計師三師無敵,公司也沒有擠進台灣前500大企業,是不是就貸不到款,買不了房子?當然不是!!沒有上述這些條件的人比比皆是,但只要做足功課,用對方法,銀行照樣歡迎你來貸款!下列五大借貸絕技,最好都要學起來,在跟銀行斡旋時才能無往不利!※房貸好好貸五大絕技:第一技:卡不在多,一、兩張顧好就靈    請即刻辦一張對自己較有用處的信用卡,無論哪家銀行、哪種卡種,辦一張就對了!「為什麼?信用卡不是循環利息很高,一不小心刷爆就變成卡奴,豈不是申貸汙點?!」但對銀行來說,有汙點總比沒紀錄來的強!銀行要貸款給你之前,會先去聯徵中心調閱你的信用紀錄,因為這是銀行審核放貸的依據,而紀錄良好者,核可機率高;紀錄不良,機率降低;沒有記錄的,銀行沒得參考,就更沒機會。所以,辦一兩張自己覺得好用的信用卡,其實是申請房貸的利器,但要小心不能刷爆或延遲繳款,這些都會影響房貸核可成數。第二技:減少分期、付清餘款    買房是長期作戰計畫。當確定要買房時,就要著手釐清自己的財務狀況,如購屋前半年最好減少有分期付款類的消費,若是有車貸、信貸的就盡快還清,半年不夠就拉長一年,目的就是要把自己的信用紀錄洗白,消除銀行對你申請房貸的種種疑慮,並提高貸款成數與核貸速度。第三技:集中火力,現金要放在一個籃子裡    銀行要核可房貸時,先評估你有沒有還款能力,這時銀行就會看你戶頭現金有多少,要是戶頭眾多,裡面卻沒太多錢,銀行覺得奇怪或不妥,房貸申請很容易被打槍。所以有意購屋的民眾可在購屋前的一年到半年間將薪資、獎金或是工作以外的收入存入同一戶頭來提高存款餘額,向銀行證明自己存款足夠,有還款能力。金額方面,近一年需有平均六位數的存款基數,較為妥當。第四技:火眼金睛,慎選物件    決定貸款成數的高低,購屋標的是重要關鍵,因此在挑選物件時,要觀察物件周邊的機能與建設是否周全。通常附近有重大交通、公共建設或熱門商圈的物件,不僅保值、增值性高,要轉手也較容易,這樣的物件在銀行眼中,安全又優質,自然貸款成數也會比較高。反之,偏僻或周邊機能不全的物件,能核貸的成數就低了許多。而申請貸款時最好找有長期往來的銀行,不僅在諮詢房貸、還款方面比較好溝通,貸款成功的機率也大大提高。第五技:善用數據,多方參考    申請房貸最大的困擾之一就是不確定可向銀行貸款多少成數,這攸關到買房成不成功的關鍵。聯徵中心將在今年底完成並上線「不動產授信統計資訊平台」,提供民眾作為購屋評估。不動產授信統計資料分為三部分,第一、購屋者的年齡、性別、收入;第二、不動產也就是擔保品的資訊,包括地點位置、價格、坪數區間、物件類型;第三、授信的結果,也就是貸款成數、金額、年限。這3大資料金管會將會做部分上網揭露,未來民眾要買房時可自行上網查詢參考,有助於了解區域行情及申請房貸的前置準備。簡單買賣屋 快樂過生活:http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令
想成為買房勝利組?! 誰說一定要月入七萬…
2015-01-30
培養七大特質 讓你勇敢成家!    「你月薪多少?有七萬嗎?沒有!那沒女人會嫁你,你只能過過光棍節了…」真的有這麼悲~~~~~催嗎?!近期某則新聞標題寫道「月薪沒7萬 怎麼嫁?」,引起熱烈討論與迴響,有人覺得這種擇偶條件根本「向錢看」過於拜金,也有人覺得追求好還要更好,本是人性,女生誠實說出自己想法也沒錯。根據主計處統計,2014年月薪破7萬的人僅佔6.2%,男性30到40歲平均收入是4到5萬,想要達到所謂的「七萬才能嫁」的成家門檻,是否太嚴苛又太夢幻,讓許多男性都只能搖頭興嘆,因為在現今「物價高、薪水低」的社會環境中,年輕人能養活自己,已是最大的確幸,更別說要有車有房有老婆(老公)了…  現在小資男女們,寧願談談戀愛,有時約會吃個大餐,覺得如此愜意生活就不錯了,但一提到結婚或買房話題就避之唯恐不及,覺得那是個離自己太遙遠的階段。其實年輕人不是想置身事外,更多的是迫於現實的無奈,因為在外工作租屋、外食、水電通通要用到錢,物價漲、薪水不漲,當個受薪階級日子苦哈哈。雖然現在台灣房價偏高是不爭的事實,可是沒車沒房就真的一輩子不結婚,當個魯宅或敗犬再每年來過個光棍購物節嗎?!     房子除了拿來住,也是最保本的財產,要是眼光精準,更是增加財富的最佳理財工具。回歸年輕人買房問題的核心,就是要先存到頭期款,而想要存到第一桶金,下列買房勝利組七大特質,請極力自我要求與培養!若是另一半擁有七大特質中的三~四點,就好好抓住這潛力股,千萬不要放手啊~~~(沒有這些特質的人,不是靠爸靠媽就算自己再會賺也遲早敗光!)※ 買房七大先備特點:1. 會省錢    省錢不等於小氣,省錢是有方法的去避免不必要的開銷,而將省下的錢去投入更值得花費的事物上,小氣只是把錢放在口袋而不會多加思考利用,純粹害怕身上沒錢的那種不安全感。省錢是可培養注重細節的能力,要從小地方去了解生活面哪些東西其實沒必要花錢、可減少花錢,長期下來也是一筆可觀數目,藉此來「省小搏房」!2. 會開源(投資)    錢是死的,人是活的,有想法的人會讓自己的死薪水變成源源不絕的活水,存錢很重要,但怎樣使有限的薪水變出更多錢再回到自己身上,這一點更重要!無論是要兼差或投資股票、基金等利用其他理財工具創造額外收入,原則就是絕對不可只死守一份薪水,錢只有一個來源,這樣對生活,對想要買房的你,太保守也太危險,不妨多看多聽多參考投資妙方,讓錢滾錢,滾出一個好屋來!3. 會比價    常說貨比三家不吃虧,比價的能力是一定要有的!從日常生活用品的採買就可訓練自己比價的能力,比出品質好,價錢合理的商品,尤其像房子這種一生可能只會買一次的高價單品,必須更謹慎斟酌,需要好好的去了解市場行情,來比價、議價、殺價,畢竟要是房子買了覺得沒那麼適合,再重來可不容易… 4. 會社交    擁有交際手腕與好人緣的人,通常貴人運好,得到的幫助也特別多,像買房子不僅要天時、地利更要人和!計畫買房時,最好多認識一些房仲,保持良好互動,一有好物件立馬就能報你知。把自己想買房的消息放出去,透過朋友間的傳遞,有機會去結交有涉獵房產相關的友人,如室內設計、水電、裝潢等領域,多接觸交談,不僅廣結善緣,也可從中獲取一些常識與協助,既交到朋友又可幫自己房子得到專業人士的照顧,一魚兩吃,何樂不為! 5. 有品味    一個有品味的人,用的東西自然是好,挑房子的眼光也不會太差。正是因為講究,所以房子的外在結構到內部細節一定特別檢查要求,故無論是房子的安全性、增值性、便利性、舒適度等各方面,必然是水準之上的選擇。 6. 有耐心    所謂的智者也只是比一般人多了一份耐心。平日待人處事特別有耐心的人,往往成功機率也比較高,因為他們善於觀察,細細思考後再做出對自己和他人有利的決定。買房子最忌諱操之過急,特別是預算有限的首購青年族群,想買房一定要擬訂長期作戰計畫,並且有耐心地一步步落實階段目標,方可達陣! 7. 有企圖心    一個有目標的人,時時刻刻都在想怎樣為自己的未來充實更多,且有衝勁去完成每件自己想做的事,對生活充滿熱情,而買房亟需堅定意志,不能半調子或半途而廢,除非你選擇一輩子租屋幫別人繳房貸......所以想買房的你一定要培養、保持自己強大的企圖心,去完成擁有自己的家的挑戰! 買房勝利人生必經的選屋前哨站:http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令
台中抽查!市售木製家具25%含甲醛
2015-01-23
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台中市政府消保官分別抽檢市內販售的10件木製書桌、書櫃,檢測發現9件書桌、6件書櫃的商品中文標示違反商品標示法,不合格率逾5成;2件書桌、3件書櫃甲醛釋出量超過國家標準,整體不合格率為25%;由於家具並非商品檢驗法規定強制檢驗項目,消保官除依消保法令販售業者強制下架改善外,已函請經濟部將家具列為強制檢驗項目,以保護消費者健康。 台中市法制局長陳朝建表示,國內現行法規只針對非供加工家具使用的板材訂有國家標準,且由經濟部依商品檢驗法定期或不定期強制檢驗,如有不合格者,得依法處分。然而,目前供製作家具使用的板材雖訂有國家標準,但因非屬強制檢驗項目,經濟部並不會進行例行抽查,檢驗家具是否含有甲醛等對人體有害的物質,全靠業者自律。 有鑑於此,台中市府消保官2014年9至11月間至市內各家具賣場(包含連鎖家具賣場及家具行)購買書桌、書櫃各10件,依照國家標準(CNS)11677家具-表面材料有害物質的安全要求及試驗法,於去年底抽檢甲醛釋出量,發現其中有2件書桌、3件書櫃的甲醛釋出量超過國家標準,同時也超出非供家具使用板材的甲醛強制受檢標準。之後法制局再依行政程序法規定函請業者提出說明,近日已完成全部的說明程序。 台中市法制局表示,如果同批板材作為非做家具加工使用,經濟部會有機會在抽檢時發現其甲醛含量超標,但卻因該板材供家具加工使用而無法強制業者受檢,無法對違法業者依商品檢驗法開罰,顯示市售木製家具的安全性欠缺有效把關。 法制局表也指出,此次抽檢結果,商品中文標示不合格的部分,除由台中市府經濟發展局依商品標示法要求限期業者改善外,台中市府也建議中央主管機關訂定「家具買賣定型化契約之應記載及不得記載事項」,將家具的商品標示於定型化契約中記載清楚,避免消費爭議;另本次經檢出含甲醛商品,經消保官與家具業者協調後,同批家具均已下架,並已函請經濟部將家具列為強制檢驗項目,維護消費者權益。出處/MyGoNews   www.mygonews.com
違建之戶戶驚心!!
2015-01-23
遠離違章建築四步驟   讓你遠離危險之步……        從去年底的新竹、南港的頂加違章建築火災,到今年1月20日凌晨桃園發生違建保齡球館大火一次帶走六位年輕消防弟兄的生命,一個月內九條人命因為違建,不僅付出他們無辜的性命,也為他們的家人以及這個社會,留下無限哀痛。然而,逝者已逝,活著的人更應該要有所積極作為,別讓諸如此類的憾事再發生。    根據營建署統計,至2013年底全台違建高達58萬8千餘件,且還不停地在新增中,因過去各地方政府編列違建拆除預算過少,以致違章建築拆除進度緩慢,拆的進度哪比得上蓋的速度,未經過合法申請建照與執照,在建物結構安全、逃生設施等方面都十分堪慮。一旦發生火災,不僅影響建物本身,還會波及鄰近建築,對出租一般民眾使用,有莫大公共安全之虞。除了呼籲各縣市地方政府應大力徹查違建之外,應該要建構更嚴謹的制度,讓新修正的《建築法》盡速通過。  若較未涉獵專業房產知識或經驗不足的民眾,又遇上賣方刻意隱瞞其不法之處,在購買或承租後,可能直接承擔違章建物之極大風險,如何不誤買誤租違章建物,請看以下四個步驟。第一步:各縣市建管單位網站查詢    若不清楚自己想購買或承租的房子是不是違建,可先至建物所在地區的建管單位,查詢該建物是否曾申報或被檢舉為違建。但因各地方政府查詢系統多不相同,建議可先到內政部營建署所建置的「新違章建築立即處理資訊系統」全國資訊平台(http://cpabm-tch.cpami.gov.tw/squatter/),須以自然人憑證可查詢2011年後被檢舉的違建案件,也有各縣市建管單位電話資訊,供民眾利用查詢。第二步:比對建物測量圖    民眾可至建物所在之地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖,按圖比對,如果出現圖上沒有的建物,即屬違建。第三步:向周邊鄰居詢問    前往現場看屋時,也可順便詢問該建物周邊的鄰居,探問建物有無違建情形,由無參與買賣的第三方建議,也可做為買房租屋的一些參考。第四步:由專業人士陪同看屋    一般民眾難免在看屋的過程中容易出現盲點或沒注意到房子細節,若是能有設計師、建築師或相關房產建築經驗的專業人士陪同前往現場看屋鑑定,較能夠通盤看出房子是否有異樣。        另外,買方要是購入之後才發現是違建,也毋須過於慌張,雖然只要是頂樓違建都會遭到列管,但只要新屋主不再另行做建物修繕工程,或持續加蓋,就可免於立即拆除的危機,建議新屋主去申請建照與使用執照等管道,在無危害公共安全的前提下,循合法途徑解決違建問題,就能同時維護身家安全和自身財產權益。 租好買好住好  看這裡:http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團--你的達令