【文 / 鍾運凱】一、 甲、乙、丙三人共有一筆土地，各有持分三分之一。甲、乙二人打算將整筆土地出售給丁，但預料丙將行使其優先承買權，於是甲、乙先將該土地設定地上權給丁，再與丁訂立買賣契約。果然，丙表示願以相同條件優先購買，同時丁也以地上權人的身分要求優先承買。試問，丁可否順利買到土地？二、 承上題， 丁未設定地上權， 而是由甲先將自己的土地持分贈與其中十分之一給丁（1/3X1/10=1/30），使丁也成為共有人之一；之後，再由甲、乙、丁三人同意出售整筆土地予丁。試問，丙可否行使優先承買權？一、 共有人的優先承購權土地法第34 條之1 第1 項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」第4 項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。」從上開條文可知共有人出賣「應有部分」時，其他共有人有優先承購權，如果出售的是「整筆土地」，共有人有無優先承購權？依內政部頒「土地法第三十四條之一執行要點」第10 點規定：「（一）部分共有人依本法條規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。」可見共有人對整筆土地之出售仍有優先承購權。二、 地上權人的優先購買權土地法第104 條第1 項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」因此地上權人也有優先購買權。然而，假如共有人與地上權人同時表示優先承購，誰的優先權比較「優先」？關於此點，「土地法第三十四條之一執行要點」第10 點已有明文規定：「（七）本法條之優先購買權與土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定。但與民法物權編施行法第八條之五第五項規定之優先購買權競合時，優先適用本法條之優先購買權。」這是因為「土地之利用與產權結合」應優先於「保障少數共有人」。三、 通謀虛偽意思表示土地法第34 條之1 第4 項的優先權只適用於「買賣」，因此案例一甲、乙二人設定地上權予丁時，丙縱然反對也無法主張優先設定權。丁既為地上權人，依前述規定其優先承購權優先於共有人丙。然而民法第87 條規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」甲、乙、丁三人之間並無設定地上權之真意，而是為了出售土地所為「通謀虛偽意思表示」。因此，丙可以主張丁的地上權無效，其優先購買權不存在。四、 以多數決出售土地予共有人之一依土地法第34 條之1 第1 項出售整筆土地，其買受人可否為該土地共有人之一，實務上有不同之見解。早期實務見解採否定說（參法務部71 年2 月23 日法律決字第2147 號函釋、內政部80 年3 月14 日台內字第907642 號函釋），認為承買人若為共有人之一，則與土地法第34 條之1 之規定不符。然而目前法院實務則肯定多數地主可依土地法第34 條之1 將土地出售給共有人之一（參最高行政法院91 年度判字第214 號判決）。此外，少數共有人雖然有優先承購權，但是如果是多數共有人欲出售之對象也是共有人之一時，則少數共有人並無優先權（參最高法院72 年台抗字第94 號判例、最高法院83 年度台上字第1713 號判決）。須特別注意內政部101 年2 月1 日內授中辦地字第1016650079 號函釋：「土地法第34 條之1 規定仍有民法第106 條禁止自己或雙方代理規定之適用，亦即部分公同共有人或分別共有人不得依土地法第34 條之1 規定，就共有土地或建築改良物全部處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人。」換言之，「同意出售」之共有人欲購買整筆土地，等於代理少數「反對」之共有人將其持分出售予「自己」，仍應受民法第106 條之禁止。五、 結論案例二，甲、丁之間贈與土地持分的目的是在購買整筆土地且排除丙的優先承買權，並無贈與之真意，如前述案例一的情形，丙可主張其贈與為「通謀虛偽意思表示」無效，丙仍有優先購買權。又丁既為同意出售土地之共有人之一，則依民法「禁止自己代理」，不能適用土地法第34 條之1 第1 項規定出售；假如丁不計入「同意出售」者，則共有人四人中只有甲、乙二人同意，人數未過半且其持分合計亦未超過三分之二，仍無法達到目的。共有土地之出售涉及複雜的法律問題，處理上容易掛一漏萬，最好委請專業的不動產仲介公司及地政士代為辦理，以免權益損失或蒙受風險。

【文 / 行銷企劃部】2014年12月25日由桃園縣升格為直轄市--桃園市，原縣轄楊梅市也改制為楊梅區，位於桃園市南部，全區面積89.12平方公里，人口約15.7萬餘人，主要居住聚落集中在埔心、楊梅、富岡、高榮四大區域，境內有桃園幼獅工業區及楊梅工業區和秀才科技園區。五楊高架帶動周邊商機楊梅萬大加盟店店長魏鉦謙表示，楊梅過去屬於較封閉的市場，但在北桃園房價排擠效應下，首購族有移入現象，而五楊高架道路階段通車後，也強化了台北買方來此購屋意願。五楊高架目前雖僅於中壢路段有交流道下，但離楊梅幼師並不遠( 僅隔新屋交流道一處)，預計106 年動工的幾處匝道中，於楊梅上下處將在“校前路”規劃交流道進出。附近的「永福段重劃區」已成型，現空地大概剩下一半，其餘皆已完成建設，主要道路以校前路及環南路為主要組成，透天別墅是當地民眾接受的產品主力，依坪數大小不同，成交在1500 萬~1200 萬之間可購得。示範商店街 四維商圈楊梅萬大加盟店店長魏鉦謙說明，“五守街”為傳統眷村，現已完成重劃，目前以綠地、公園為主，多筆土地待標售中，不少建商看好此重劃區的未來，積極等待政府公布相關訊息。靠近中興路的四維商圈是楊梅唯一的示範商店街，以美食為主，區域內房產以“曙光計劃及鴻運大街”兩大建案為主，透天及店面仍是區域民眾習慣的產品。埔心車站的歷史最早可追溯至1900 年設立的「安平鎮招呼站」，幾經變革、拆建，目前的站房是為了配合台鐵捷運化所改建的三層高架站房。埔心車站生活圈也以中興路為主幹，旁有瑞埔國小及治平國( 高)中等學區的加持，是不少民眾選擇入住的區塊。愛買商圈 生活機能成熟楊梅萬大加盟店店長魏鉦謙補充，楊梅交流道下來的中山北路是當地俗稱的“愛買商圈”，無論是逛街、購物、美食…等等，一應俱全，而梅師路及中山北路交叉口一帶的生活機能更是成熟，國際品牌UNIGLO 於2014年11 月進駐，帶動更多人潮進入。區域內多屋齡10 年以上的大樓或透天住家，房價每坪為10~15 萬元不等，而新建案以2~3 房、總價500~600 萬元大樓產品，較為首購族青睞。部份建商看好區域的未來，正規劃3 房的大坪數來滿足另一高總價客群，據說將挑戰每坪2 字頭的房價，值得密切觀察。區域最早發展商圈--楊梅車站楊梅大模加盟店店長鄭紹政指出，楊梅目前有楊梅、埔心、富岡3 個火車站， 1929 年鐵路改道並舖設複線，於是便將楊梅車站往北遷移到現在的新街。楊梅車站是區域最早發展的商圈，目前站前商圈以：大成路、楊新路、楊新北路、新成路、新農街組成，周邊多為舊透天社區，居住民眾以在地舊住戶為主。唯一大樓個案為「金典風華」，該大樓以50 坪左右大坪數規劃，成交區間在17 萬~19 萬/ 坪，因戶數少，住戶惜售而少有買賣。後站商圈則以：新梅一街~ 十街、梅高路、金德街為主，屬於新重劃區，房產仍以透天別墅為首，屋齡在15年內。如同前站一樣，「觀天下」是後站商圈大樓的代表，該案以13 層樓高興建，屋齡約6 年，規劃坪數35~45，每坪成交區間在13 萬~15 萬可得。因地方發展變化，楊梅車站生活圈之後延著新農街向東發展至楊明國中一帶，周邊順勢形成新興商圈。楊明國中生活圈主幹道為；新農街、環東路、中山北路、楊新北路和金山街，除傳統商家林立，許多連鎖量販店和速食店也陸續進駐，區域內有2 間醫院、3 間學校和2座萬坪公園。其中新農街、中山北路、金山街以大樓產品為主力，環東路( 屋齡在15~20 年)、楊新北路( 屋齡在20 年以上) 則是以舊透店支撐。而大成路兩側小吃店、服飾店等商家林立，位大成路與武營街的傳統市場可滿足日常採買需求，大型購物可至中山北路一段的愛買量販商場，區內也有貴山公園逾千坪綠地可供休憩。富岡車站周邊新興重劃有題材楊梅大模加盟店店長鄭紹政補充，富岡是縱貫線在桃園縣境的最後一站，旅客不多、站前交通流量少、建築物古樸，十足鄉村小鎮的口感，讓人感覺自在。因車站機房進駐、新富一街~ 十一街及員笨路將新興重劃，加上捷運紅線利多等題材，周邊房市已有補漲的現象。富岡老街範圍大致位於現今富岡車站前的中正路、信義街、富源路、新明街、中華街與成功路。老街上的店屋至今仍保持著肇建初期的基本架構，有一些日本時代留下來的水泥洋樓，其中又以中正路12 到20 號的呂家聲古屋最具特色，且這裡還沒被發掘炒作。學習生態創造無窮潛力 埔心牧場埔心牧場配合政府發展台灣酪農產業，將原本一片荒野林地，開墾成北台灣第一座牧場，巧妙融合風格迥異的花園景緻，像是專屬情人世界的情人道、充滿異國風情的日式花園及歐式雕塑花園。有靜態的乳業展覽館及蝴蝶昆蟲生態館讓您飽覽自然生態的奧妙，也可以親手體驗擠牛奶、餵食馬兒、小牛、小白兔的樂趣，或至DIY 工坊創造屬於自己獨一無二的作品。福人登山步道因位於福人路旁而得名，海拔約240 公尺至360 公尺，走完一圈約需兩小時。福人步道全線都是質樸的泥土路小徑，沒有太多的人工設施，不似台北都會近郊的山林步道，許多已被石階或石板步道所取代，已漸漸少有像楊梅福人步道這種純泥土路的保有自然本色的步道了。沿途的林木以相思、樟樹、楠木等雜樹林為主，也有不少油桐樹，因此福人步道也是楊梅近郊的賞桐景點之一。750歲樟樹 全國最老隨著都市化的發展，在台灣有許多老樹由於開路、蓋高樓，而遭到被砍伐或是移植的命運。楊梅擁有許多老樹的自然景觀資源，像是伯公山上的老樹群、老坑口的楓香樹等，都是典型的老樹代表。當地有一棵老樟樹經過考證推斷樹齡最少超過750 歲，是全國平地年紀最老的一棵樟樹，政府將它列為「桃園縣珍貴樹木第78 號」。老樟樹高約2 公尺，胸圍約6.7 公尺，需要6 個人合抱，才能圍住整個樹幹。在老樟樹的下方，有一座小小的土地公廟，廟身底部已被樹莖環繞，土地公廟與老樟樹彷彿就是相互依存的生命共同體。未來發展利多楊梅大模加盟店店長鄭紹政表示，楊梅整體區域房價相當親民，目前皆未破20 萬/ 坪大關。交通一直是區域的優勢( 中山高、省道、東西向接二高、車站及台31線即將完工)，在產業結構完整的影響之下，外來人口不斷的移入，台北與桃竹的通勤族來此詢問置產的比例愈來愈高，現今北台灣多處都會區房價讓小資族群吃不消，在楊梅落腳是CP 值佳的選擇。

屋主的期望：新婚時因經濟能力無法徹底實現的美式鄉村風，希望透過二度合作的裝修計畫，一圓現，多年夢想，且讓生活機能更符合一家四口的需求。【圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》】喜歡美式鄉村風的許先生夫妻倆，在新婚經濟能力還不是很足夠的時候，就委託摩登雅舍為他們設計新居，然而因為自行發包工程，許多細節上無法臻於完美，讓他們有些許遺憾。經過多年努力，有了充裕經濟能力，且兩個小孩陸續出生、成長，需要擁有自己的空間，當年為兩人世界所做的規劃的規劃，也已不符現在需求，於是許先生買下位於台北市區的中古屋，決定再度借助摩登雅舍的王思文(Vivian)、汪忠錠( 汪哥) 設計師的設計專業，配合其高品質施工團隊，再圓鄉村風之夢。由於許先生夫妻倆經常出國旅行，對於飯店式的舒適生活非常嚮往，因此期望這次新居的設計，能夠和之前的鄉村風不同，帶入現代的飯店式質感，因此Vivian 和汪哥決定以現代摩登的美式鄉村風做為空間設計主軸。不僅在材質的選擇上，運用鄉村風較少使用的大理石材，更因為許先生夫妻倆選擇了可以讓一家四口都窩在一起的大型白色皮沙發，而決定以黑、白對比的色調，凸顯現代感，打造如五星級飯店般的舒適居家空間。風格到位，格局微調，讓生活大不同四口之家的收納需求自然比新婚時多得多，為了滿足收納機能，Vivian 和汪哥將小孩房隔間牆拆除且略微退縮，看似廊道空間僅多了展示架，走廊寬度彷彿也沒改變，其實內部卻隱藏大容量的收納。走廊盡頭利用美式鄉村風慣用的對開玻璃格門，凸顯風格，裡面是一家人衷心期盼的獨立書房。書房區善用窗邊增設臥榻，並利用結構樑柱下方畸零空間增設收納，當陽光透過百葉窗灑落，就能為家人帶來靜謐舒壓的閱讀氛圍。書房完成後，家人常聚在這裡一起閱讀，連家庭會議也在此召開，成為家人最喜歡的空間之一。另一重要格局微調，是將原本開放的客、餐廳利用不做到頂的壁爐電視牆區隔，不僅呼應美式鄉村風的風格語彙，讓採光、通風不受阻絕，同時也讓客、餐廳的使用不會彼此干擾。餐廳壁面一扇木百葉假窗中間，貼附著許先生到希臘旅遊時拍的風景照，許先生說：「這是汪哥用『世界之窗』的概念量身訂製的端景牆，可以隨心情更換照片，在這裡用餐，好像置身國外的餐廳，重溫旅遊的樂趣。」此外，餐廳和廚房之間運用美式元素的玻璃格門設計，為沒有對外窗的餐廳引進光線，同時可阻絕油煙，既美觀又實用。熱愛旅行的許先生夫妻倆最期待的是將衛浴改造成五星級飯店的規格，因此Vivian 和汪哥縮小主臥寢居空間，讓客浴縮小保留淋浴間，放大主浴的格局放大，改為乾溼分離，且足以容納讓夫妻倆共浴的大型泡澡浴缸的飯店式衛浴，增進生活情趣。從空間風格、生活動線到實用機能，處處用心的設計，讓許先生夫妻倆終於一圓多年未竟的鄉村風夢想。1 色彩 黑白對比，凸顯現代感白色沙發、茶几，搭配黑色鐵件燈飾以及黑色相框端景牆，黑、白對比的現代感用色，佐以美式線板勾勒風格，完美演繹現代摩登的美式鄉村風。2 格局 壁爐電視牆區隔客、餐廳不做到頂的壁爐電視牆，不僅凸顯美式鄉村風的設計語彙，區隔客、餐廳的使用空間，讓彼此不受干擾，同時又讓光線、空氣不受阻絕。3 佈置 重溫旅遊記憶的世界之窗沒有對外窗的餐廳，用廚房玻璃格門引進光線，再以「世界之窗」概念，在餐桌旁增設木百葉窗裝飾，上面貼附許先生到希臘拍的風景照，隨心情更換的端景，讓在家，隨時可以重溫旅遊記憶。4 機能 善用畸零空間增設收納書房和臥房均利用樑柱下方的畸零空間規畫收納，書房區更利用採光良好的窗台旁邊，增設具又收納機能的臥榻式椅子，為書房營造舒適的休憩氛圍。5 機能 既獨立又能共享的小孩房由於兩個男孩日漸成長，需要各自獨立的使用空間，利用兩張單人床中間的收納櫃區隔彼此的私領域，但是書桌卻仍規畫為共同使用，既獨立，又能共享，兩全其美。6 機能 讓生活更舒適的飯店式衛浴退縮臥房寢居區，將客浴局部退縮僅保留淋浴間，放大主浴格局，藉此置入大型泡澡浴缸，滿足乾濕分離的飯店式衛浴規格，增添生活情趣，也讓生活更舒適。7 格局 以退為進的設計讓小孩房略為退縮，讓廊道區兼具收納、展示機能，以退為進的格局改造，滿足一家四口的大容量收納需求。

【文 / Acer.L】財政部預定2015年提出房地合一稅修法案的進度不變，但立委齊呼稅制太重。財政部長張盛和也強調，將視社會共識決定修法力道，若無法一步到位，也可分段改革。1.房地合一稅從寬 奢侈稅有望退場  短空長多 有利房市交易量穩定依據財政部的規劃，房地合一、實價課稅，將出售不動產利得與一般所得將分離課徵，稅率則比照薪資、股利等一般所得的課稅級距，按5% 到45% 分成六級累進課徵；但立委指出，如此一來，出售不動產獲利超過1,000 萬元須繳交45% 的所得稅，對於精華區中高總價物件，影響甚鉅，將引發富人反彈，執政者恐須從長計議，因為2014 年11 月底的九合一選舉，執政黨大敗，多數原因指向無法提供有效房市政策及所得提升方案來照顧年輕族群，致年輕選票喪失，若連口袋較深的也得罪，往後的選舉只會更加艱辛。所以選後許多政策是否能如期推行仍有變數；如何將稅制合理，讓富人及一般百姓都能接受，將是未來房地合一稅改革的重要目標。可能方案：簡化稅率 改為單一稅制上限20% 並且廢除奢侈稅 亦是可行方向因此，房地合一稅按5% 到45% 分成六級累進課徵方式，必然遭受檢討，已有立委建議稅率按交易所得從高訂為20% 即可，且奢侈稅應退場，由現行按「交易總價」課徵，調整為按「交易所得」課稅即可，改有獲利才課稅較合理。若不用綁兩年奢侈稅，房市交易量將回歸正常，好地段及規畫良好物件，到時房價恐會持續上漲。所以九合一選舉執政者大敗，將有利稅制改革合理化，當局對未來房地合一稅的推行將會更加謹慎，而稅制合理化有助房市穩定健全發展。2.公告現值逐年調整 屋主將成本轉嫁給買方 房價難跌以新北為例，近期公告2015 年1 月1 日土地公告現值調漲幅度達15.17%，是近24 年來第三高調幅，累計近五年土地公告現值調漲逾九成，是連續13 年調漲，其中近五年調漲幅度都達雙位數。內政部表示，土地公告現值隨之上升是正常狀況，且長期以持續朝市價接近為目標，希望2015 年土地公告現值可達市價九成。但目前六都都沒有達到。據內政部地政司統計，2014 年全國土地公告現值已占一般土地正常交易價格的86%；六都中雙北市約89%、台中市80%，桃園、台南市及高雄市均是87%。所以公告現值仍會繼續調漲，屋主未來售屋時的土增稅成本必然增加，並且會轉嫁到買方身上，房價未來難跌，早買早享受，晚買稅增加。3.外資看好台灣 賓士在台加碼投資500億直接購地豪華進口車品牌持續加碼台灣，配合德國原廠全新展間升級標準，台灣賓士（M-Benz）2014 年12 月11 日宣布將積極以直接購地方式增拓據點、進行軟硬體設備升級，至2018 年底止，含各經銷商在內的總投資金額逾500 億元。房地產才是最穩健的投資標的 麥當勞養地策略可為借鏡為何在大家看衰台灣房市之時，卻有外資逆向操作，選擇前進房市加碼台灣，主因是台灣房地產擁有華人地區最好的土地私有制度，股票跟基金投資有起有落，但台灣房地產不然，從來只有賣錯時間點沒有買錯的，SARS 及金融海嘯期間買房地產的人現在都賺，賣的人則後悔同樣的價格早已買不回來。外資也深諳這樣的道理，與其付租金給地主賺錢，不如自己養地，唯有效法麥當勞早期展店模式，店開到哪，房地產就買到哪，房地產未來增值的倍數永遠比本業賺的多。若干年後，這些地只會越來越值錢，在大家看衰之際，反而逆向操作加碼台灣。所以看看別人怎麼做，就可知道市場趨勢在哪?中長期而言，房市多頭不變，房地產保值及增值的功能較所有其他理財工具都強，擁有房地產者才是最大贏家。選擇永遠不買房者將是最後的輸家，若有能力買房應盡早進場，否則好標的將越等越貴，外資近期選擇加碼台灣，是房市長線多頭格局的最佳表徵，跟著有錢人及跨國企業的經營策略走，才會賺大錢。4.港資買豪宅 持續看好台灣 未來豪宅是賣給兩岸三地華人的稀有財回顧2014 年以來，港資買台灣不手軟，位在台北市仁愛圓環上的潤泰敦仁成交單價每坪205 萬，在台北市豪宅的實價登錄排名第4 名，買家正是港資公司。事實上，台北精華區的天價房地產，很多已經落入香港或大陸富豪手中了。其實這已經不是港資陸資第一次來台灣置產。2007年香港里昂證券就砸下超過70 億，買下內科亞太經貿廣場；2010 年中國知名鐘錶業者，也以9 億多元買下忠孝東路4 段店面，同年12 月也傳出黎智英砸20 億買下「頂高麗景」，一共9 戶。所以未來台灣的豪宅產品已非以本地客買盤為主力，而是兩岸三地的有錢人為主要買方，在有錢人都選擇置產於台灣的前提下，房市要崩盤更難。跟香港豪宅比較起來，台北的豪宅對頂級買方來說還有非常多入手空間及增值機會，所以就2015 年豪宅的發展走勢來預測，愈稀有的產品會愈來愈貴，將有愈多的外地客選擇加碼台灣房地產，這將是未來台灣房地產表現會勝於亞洲其他地區的最佳鐵證。結論就上述所提的四個觀點可發現，2015 年的房市趨勢預測為「房價崩盤不易，溫和成長的機會最大」，現在就是最好的進場時機，在市場悲觀時，應趁機向屋主大力議價，進場選購合適的標的。

賣方應見好快收，給買方一個買你屋~~~~~的理由        2015開年之初，迎接新年的喜悅並沒有延續太久，台灣各地傳來陣陣哀嚎，除了搶不到二姐江蕙告別演唱會門票的歌迷們哀鴻遍野之外，再來就是房地市場猶如被強大冷氣團層層籠罩，本是傳統購屋旺季的農曆年前時期，卻不見熱絡交易。      「多頭總司令」戴德梁行董事總經理顏炳立和「空頭總司令」張金鶚教授，兩大司令難得異口同聲皆看淡2015年房市，預估雙北房價將有5~10%的跌幅，尤其是高總價住宅產品會特別危險！        升息隱憂、政策不明、供給過量等原因，讓投資客縮手，自住客觀望，若賣家不願向下調價，只怕是買賣雙方互ㄍㄧㄣ，市場形成價亂無量的情形，時間一拉長，賣方易被套牢，買方也失去黃金進場時刻，難保不會兩敗俱傷。而一個健全良好的房產買賣環境，不能過度去倚賴外資熱錢的投入，穩固的自住買盤才是台灣房產經濟的根本！          中信房屋預估今年仍是以首購、換屋等自住族群為大宗買盤，但以目前觀望意味濃厚的情況來看，價格需要有10~15%的下跌才能吸引買氣，若是達到20%的跌幅相信更易激起無殼青年們想買房的欲望！所以屋主們，趁現在市場上還沒瘋狂倒貨時，盡快落袋為安啊！買家們也好好抓緊這絕佳議價時期，捨得放膽去擁抱成家夢想，買個好屋過好年。小編整理2015年三大你非買／非賣不可的理由，各路買家和賣家們看在眼裡更要記在心裡啊~~~※2015【賣屋有道】的三大因素第一、房價已來到相對高點，上漲空間有限去年重大交通建設及開發議題已讓房市嚐過甜頭，價格補漲過一波，今年要在繼續上揚恐怕動能不足，且投資成本越來越高，讓許多投資客只敢遠觀不敢出手焉，就怕房價高點沒有買方進場承接，恐面臨「住套房」的命運。再者，去年中古屋市場已出現委售潮，建商也趕在農曆年前推案，又是新成屋交屋尖峰期，三方齊出，供給爆增，現在不轉手，日後就可能等著被殺的「片甲不留」，此刻，你還不賣嗎？？第二、房地合一稅房地合一議題從2014延燒至今，即使未全然底定，也已震傷了房產市場，但無論房地合一最終結果如何，未來的稅制繳納一定會比現在來得重，多屋族的屋主們可又要為如何調節房產節稅傷腦筋了，此刻，你還不賣嗎？？第三、熱錢退潮前幾年的熱錢狂潮，瘋狂湧入台灣房市，使得台灣各區房價都屢創新高，也造成許多年輕人買不起房的苦果。但外資是現實的，只要有更好的投資標的，台灣房產一脫手兌現，馬上去買進更低價的海外房產。當時隨潮逐流進場的你，是否有夠敏銳的投資嗅覺，當熱錢準備退潮，你也能夠安全、勝利地急流勇退嗎？要是沒有…就只能躺在沙灘上了！此刻，你還不賣嗎？？※2015【買房有術】的三大理由第一、升息趨勢房貸利率蠢蠢欲動，雖然央行尚未宣布升息，但跟著美國聯準會宣布不再維持長時間的低利，台灣則會慢個一、兩季再跟上，故升息將是未來無可避免的走向。而升息的風聲已讓持有多物件的投資客心生畏懼，只要利率一走高，房價自然有所震盪，下跌壓力更為明顯，預期心理影響下，可能湧現倒貨潮，買方有貨可揀，此時，你還不買嗎？？第二、供給爆量從去年底開始到今年初，中古屋委售有增加趨勢，加上預售屋、新成屋也出來加入戰局，供給大量增加，同時也代表著屋主不再惜售，市場上好物件紛紛出籠，買方能有更多選擇，找到適合自己的房子，此時，你還不買嗎？？第三、議價彈性大升息、倒貨、稅制不明，2015年在這些因素影響下，議價空間更有想像，買家先做好房價比價的功課，就不怕沒根據和籌碼與屋主談判斡旋，此時，你還不買嗎？？想袂甲好厝攬牢牢，看這就對啦！：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團-你的達令

【中信房屋研展部報導】房價居高不下，無殼鍋牛轉為租賃求棲身之地，據中信房屋最新調查指出，工作地緣方面是選擇租賃的主要考量(附件4)。在兩年內有租屋需求人口中，單獨一人租屋居住占最多(28.5%)(附件1)，套房及小坪數等物件相對是租賃首選(18.1%)(附件2)，單身經濟發酵，未來單身宅成為租賃主流。中信房屋副總經理劉天仁表示，調查指出有近三成(28.0%)受訪者表示近兩年有租屋需求，其中有40.8%為正在租屋中、而在半年至1年內有租屋計畫占20.3%(附件3)，可見未來租賃市場在房價降不下來，將會緩慢而穩定的成長。 租屋市場需求與成長，連政界都非常「有感」，兩位台北市長參選人都對此紛紛提出政見，柯文哲主張重新檢討租金補貼辦法，並擴大發放，大量興建公共住宅，由市府擔任二房東，不考慮土地成本之下，估計每坪每月約只需500元租金，單身戶每月5000元、小家庭每月1萬元租金，就可以租到公共住宅得以居住。 連勝文部分則是提出提高豪宅稅用於租金補貼，再者廣建公營住宅存量達兩萬戶，據中信房屋調查指出有租屋需求多以20到39歲的壯年勞工人口比例偏高(附件1)，租屋地區雙北地區的比例居多，證明雙北移入人口以租屋居多，當然這也和該地區房價居高不下也深切的關係。 另外租屋原因為「地緣關係，工作需求」占大多數(41.1%)，第二順位原因才是「資金配置考量沒有置產需求」佔29.2%(附件4)，可見工作地緣需求在這高房價時代考慮順位凌駕在資金考量上，這也顯示租屋人口大多偏向年輕、外來人口，就兩位候選人的租屋政見，不難知道為什麼柯文哲較深受年輕族群的歡迎。 就租屋家居人數而言，中信房屋副總劉天仁指出，調查顯示獨身一人居住占最大數(28.5%)，其中又以男性、20-29歲、居住非都會區比例較高，選擇兩人居住的人口以雙北地區為主，大多也是20-39歲的壯年人口，會選擇五人以上居住以40-49歲比例較高(21.4%)(附件1)，總體來說租賃市場成長為必然，也難怪兩位候選人的房產政見針對租賃市場改革更重於銷售市場方面。

六大新婚購屋防守線，讓你有攻有守有好房！！        2014年將接近尾聲，進入傳統年底結婚購屋旺季，因「2014，愛你一世」諧音的關係，許多人想來個浪漫紀念的好采頭，紛紛趕在今年完成終身大事，更因此帶動新婚購屋需求，第四季的詢問量與帶看量大幅提升。但因選舉後的內閣改組，造成房地合一稅制渾沌未明，市場上正瀰漫一股沉重賣壓，而這波倒貨潮將可能延續到2015年上半年，對於買方來說，正是可以挑貨又可大肆議價的難得時機，有結婚計畫並想添置新房的新人們，可千萬要把握這段「黃金亂市」！       不過，若是沒有買房經驗的新人，新婚首購切勿衝動，必須多看、多聽、多比較，別讓「愛你一世」變成「礙你一世」，以下將告訴你買房如何有攻有守，絕不敗退的六條新婚購屋防守線！(網路節錄圖片)※新婚購屋六大防守線第一道防線：地段挑選       由於新婚首購族群平均年齡層較年輕，經濟能力有限，在選擇地段時，經常出現進入不了蛋黃區(市中心)又不想黏在蛋殼上(郊區)的心理掙扎。建議有生子計劃的新婚夫妻，可考慮以男方或女方家人居住地為優先考量，日後當小孩需要協助照顧時，住得近的家人就能夠相互照應，或以夫妻的工作地點取中心位置作為購屋地段評估，就不用為了工作通勤耗費太多時間。第二道防線：物件選擇       新婚夫妻在首購時，一定要將眼光放遠。在買屋前，要先設想未來5年的生活狀況及財務狀況。如果新人抱著「先求有、再求好」的心態，先去選擇低總價的套房產品，若是生了孩子，可能很快就面臨空間不夠用的問題。建議不妨一次到位，可選擇市中心外第1圈的近郊(蛋白區)，兩~三房的公寓產品為優先考量，一來房價僅為市中心的一半或3分之1，二來不會被過高的大樓公設給吃掉預算，但仍保有轉手性和保值性。第三道防線：多方比價       挑好了地段挑物件，挑了物件就要開始來好好比價，畢竟新婚夫妻預算有限，前提是新人們有沒有勤做功課，建議首購族平常可多逛房屋網站的物件，善用內政部實價登錄網站，了解市場行情，才能在挑選物件時有判斷依據，或是議價時的分寸拿捏。再者，可跟不同的房仲業者探詢周邊的成交行情，甚至多多親自走訪該區域，觀察環境上的優缺點，去比出、挑出自己的理想好屋，比價實力的培養可是非常重要的！第四道防線：房貸試算       房貸不僅要在購買前試算，更要精算！新人們不可見獵心喜，衝動買下自己負擔不起的房子，房子應該是夫妻的共同資產，而不是共同負債。一般來說，房貸應該控制在家庭收入的三分之一左右，尤其是新婚首購族群，更需要嚴格控管家庭收支，因新婚各方面的花費較多，除了購屋占大宗，另有婚禮宴客、添購家具家電、新家裝潢、購屋規費契稅、雜費等等，新人們應該要全部考慮進去，做好財務規劃，才能在支付房貸的同時又保有生活品質，讓買房成為夫妻甜蜜的負擔。第五道防線：屋況觀察&裝潢開銷       新人在看房時，最好把自己變柯南，發揮無微不至的觀察精神，勢必要看出房子的真相，千萬不能被漂亮華麗的裝潢迷惑，就怕碰到金玉其外，敗絮其中的黑心屋，建議看房時帶上幾樣小工具，如礦泉水、小圓球、雨傘…等，就可看出屋主有沒有利用裝潢掩飾壁癌、漏水、地面傾斜的問題。       另外，首購族毋須花太多錢在裝潢上，若是買中古屋，就把屋內重要管線做更新，牆面、天花板來個翻新粉刷，評估最基本的家具家電需求，依照自身的經濟狀況，再決定如何添置，免於不必要的支出，在裝潢力求精簡下，可把在裝潢省下的錢，拿來償還房貸或另作家庭使用基金。第六道防線：產權劃分       常說相愛容易相處難，但…相分更難，房子是買了，但要登記在誰的名下？所有權是誰的？房貸支出又該如何分配？新人們最好在婚前或購屋前開誠佈公，用健康理性的態度溝通協調清楚，雖然掃興，並且誰也不希望有這一天，如果真走到感情生變那一步，房子產權劃分不清，就更煩上加煩了。建議夫妻若是要合資購屋，包含土地權狀和建物權狀，可請代書依照出資比例去登記持分，擬定正式合約一式兩份，保留匯款、轉帳等單據，把彼此的權利範圍都規範清楚，即使未來情份不再，合約也可保障雙方權益。看房、買房最前線，給您第一手資訊：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/文 by 中信房屋臉書粉絲團--你的達令

【文/ 郭騰尹】過去的這一年，「商業模式」這四個字在全球遍地開花，新的世紀裡，商業模式的創新成為企業獲利甚至存亡的關鍵，而阿里巴巴的在美上市、電子商務的商業模式成為年輕一代創業者的競技場，而去年最精彩的故事就發生在夢露的身上，這兩個字好像就代表著一種傳奇。「夢露」是中國睡衣的一種品牌，有二種款式，吊帶或齊肩的，售價都是人民幣188 元一件，只有兩種顏色可選。他們的銷售方式是免費送給你，真的免費送給你，只希望你試穿過後如果感覺很好，請你在網站給予好的評價。中國人都有佔小便宜的偏好，所以這麼好康的事情是不會拒絕的，不過雖然是送給你的，但快遞的費用是需要自己負擔的，每件衣服的費用是23 元人民幣，支持貨到付款和退貨服務，消費者毋須承擔風險。而同一時間裡大陸有157 家網站都在為它打廣告，它幾乎涵蓋了大部分的網路人口，有百分之八十的有效閱讀者都會抵擋不住誘惑，為自己或女性的親友訂上一件，這家夢露睡衣準備送出一千萬件。天啊！這送出去要花多少成本啊？做生意的都知道，浙江義烏的小商品城世界聞名，透過這個窗口可以找到無數的小型服裝加工廠，一千萬件的數量可以把成本壓到一件只有8 元，當然因為是夏天的睡衣，所以它款式簡單，同時布料也很省，在百貨公司的專櫃會有188 元的售價，一方面是一次訂購的規模數量，再加上進百貨公司的成本、設櫃的成本、人事的費用、銷售人員的佣金，這些就是電子商務的特色，也是如同阿里巴巴旗下淘寶網的交易額不斷創新紀錄的原因。除了衣服8 元的成本外，還有就是物流的成本，睡衣輕，一個大信封袋就可以搞定，沒有一家快遞公司不渴望這一千萬數量的訂單，最後，一件以5 元成交。最後就是行銷的費用，如果有產品要免費送，我相信很多網站都願意免費為你做廣告，而若這件睡衣經由網站賣出去，這網站可以得到3 元的提成，我相信這些網站會更瘋狂地為你宣傳。好了！現在成本已經分析完了，每件衣服23 元，扣掉衣服8 元和物流5 元以及網站3 元，這家公司的利潤一件有7 元，一年一千萬件要送完，對於一個13 億人口的大國而言，絕不是件困難的事，也就是說一年有7000萬元的利潤，而這家公司只有4 個人，當台灣還在為22k而傷神之際，在海峽的對岸已有無數的夢露市場上吸引著消費者的眼球。而讓人嘖嘖稱奇的是，這4 個人什麼都沒有做，這就是「商業模式」的絕妙之處。這個故事我把它視為傳奇，視為一個教材，因為它的操作面絕非紙上寫的，或是算盤算的那麼簡單，但是這是避免不了的趨勢，當你在為台灣市場神傷之際，應該要好好思考，如何有效的創新商業模式，改變舊有的銷售思惟，夢露的夢依然可以在你的身上實現。