【文/郭騰尹】 課堂上，我們要分享有沒有一些百分之百被愛的經驗，每個人的腦海裡鎖著許多前塵往事，而現實生活的勞碌、人世間的冷暖，人們似乎比較容易記住那些痛苦憂傷的回憶，卻忽略了那些曾經真實存在的美好回憶。我相信人生的美好回憶是一種力量，也是自癒療傷的一帖良藥，常常服用，人們會更懂得珍惜，更懂得把握難得的幸福！   這時有位女士舉手了，她站了起來，揚起了手上的戒指，很幸福的問大家，請大家猜猜她手上的戒指值多少錢？這種世俗的問題其實是很讓人反感的，有錢有必要這樣張揚嗎？大陸這幾年的經濟起飛，造就了千千萬萬的土豪，名車名錶名包名手機，這些財富就是要擺闊，按大陸流行話：「有錢，就是任性！」   看著那女性纖細手指上的戒指，現場似乎成了估價遊戲，又像是寶物鑑定團的特別節目，從價格5000 元一路上揚到50000 元人民幣，這位女士一直搖頭，嘴角不斷浮出得意的笑容，大家已無意再陪她耗下去，紛紛請她公佈答案。心想這麼貴重的禮物應該是老公給的吧，大概她老公近年生意做得不錯吧，包括我也是這麼想的，而結果卻大大出乎我們意料之外。   這位女士的兒子念小學，要去參加學校所舉辦的遠足活動，對個小學生而言，一個學期裡最嚮往的就是這一天了。這位母親怕兒子在外面要吃點買點什麼，就特地給兒子二十元人民幣的零用金，還特地囑咐兒子不要亂買些無聊的玩具回來。晚上兒子回來了，帶著旅行興奮的心情，母親還來不及問今天遊玩的心得，兒子就拿出來還剩下的十元零用錢還給母親，母親就問錢花到哪裡去了？   兒子小心的從包包裡拿出了一個粉紅色的戒指，說這是在景區的特產店買的。原來這兒子真的沒有亂買東西，他也沒有亂喝可樂汽水，用一半的錢給母親買了一個如同玩具般的戒指，一個用化學石料染色出來的戒指，而這個戒指現在就戴在這位女士的手指頭上。那個被我們猜想成上萬的戒指竟然只是個十塊錢的小物，她高調炫耀的不是錢，而是孩子天真的一份情意。   故事說到這兒，發現真正世俗的是我們自己，這位女士雖然沒有感動的給兒子一個充滿淚水的擁抱，但是卻將戒指套上，不論工作或是出差，這個戒指就如同兒子的分身，時時伴隨著她，這也是給兒子的最好的回報，在她心中，這枚戒指勝過蒂芬妮的精品，勝過名門婚宴的大鑽戒，那是她一生中感到百分之百被愛的一件往事。這個小戒指給了這位女士許多的感動，也啟發著其他同學，看著自己空空如也的手指，我的女兒好像出去玩只會要錢，從來沒買過什麼禮物給我們，我期待著那一刻的出現。  

【文 / 鍾運凱】A建設公司推出「美麗世界」預售屋，第一期熱賣完畢，小張也訂到了一戶。不久後，小張又看上另一個建案，於是想把「美麗世界」退掉，但是已付定金又捨不得被沒收，因此他委託B仲介公司幫忙找人接手。B仲介公司介紹同樣喜歡「美麗世界」卻沒買到的老李，雙方條件談妥後，就在B仲介公司簽訂買賣契約書，把預售屋權利轉讓給老李。沒想到，雙方向A建設公司提出換約的請求時，A公司表示必須收取一筆高額的換約手續費。小張不願支付，又發現最近「美麗世界」在市場上行情大漲，於是心生反悔的念頭。小張注意到他和B仲介公司簽的「委託銷售契約書」，以及B公司提供他和老李簽訂的「買賣契約書」，都沒在簽約前提供「審閱期間」，因此他主張這兩份契約都無效。試問：小張的主張在法律上有理嗎？一、 何謂審閱期間？消費者保護法第11 條之1 第1 項規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30 日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」由此可知，本條規定的適用，前提必須符合以下三個要件：( 一) 簽約的一方必須是企業經營者。所謂企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者（消費者保護法第2 條第2 款參照）。( 二) 契約的另一方當事人須為消費者。所謂消費者，係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者（消費者保護法第2 條第1 款參照）。( 三) 訂定之契約應為定型化契約，也就是以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約（消費者保護法第2 條第9 款參照）。至於定型化契約條款則指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之（消費者保護法第2 條第7 款參照）。符合以上三個條件，才有上述30 日以內契約審閱期之適用。案例中的B 仲介公司提供的兩份契約書：「委託銷售契約書」和「買賣契約書」，性質是不同的，前者契約的當事人是小張（消費者）與B 公司（企業經營者）；後者是的當事人小張與老李，雙方都是消費者。因此簽訂「委託銷售契約書」前B 公司須提供審閱期間，而「買賣契約書」則不符合上述第( 一) 個要件，因此不適用審閱期間的規定。二、 違反審閱期間的效果？消費者保護法第11 條之1 第2 項規定：「違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」換言之，即使企業經營者在簽約前並未依法提供消費者審閱期間，該契約也不會因此「無效」，只是「該條款不構成契約之內容」。最高法院98 年度台上字第168 號判決指出：「倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，亦僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效。此因定型化契約條款未能列為契約內容之事項，應視兩造間契約之性質，依相關法律規定補充之。」案例中B 公司未提供小張事先審閱「委託銷售契約書」，依上述判決見解，這份契約還是有效的，小張必須依約履行轉讓預售屋；但小張可以主張這份契約中的定型化條款不構成契約內容。比方契約中關於服務報酬的條款，一旦小張主張該條款「不構成契約內容」，就意味著該委託銷售契約書中「視同」沒有服務費報酬的約定。然而民法第566 條規定：「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」因此，如果B仲介公司有在營業處所懸掛服務費收取標準，雖然委託銷售契約書「視同」沒有約定服務報酬，仍可依其公布的收費標準向小張收費。三、 建商可以收取換約手續費嗎？最高法院73 年台上字第1573 號判例：「當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力。」本案例的情形是小張要將自己對於「美麗世界」的「買方」身分轉讓給老李，身為「賣方」的A 建設公司當然有權決定是否承認小張與老李之間的契約承擔，如果A 公司不承認，小張與老李之間的轉讓就不能拘束A 公司。所謂換約的手續費，可以視為支付一定金錢換取A公司的承認。此種對價交換的約定並未違反強行規定、公序良俗、權利濫用或誠信原則等規定，基於契約自由原則當然是有效的；其對價的數額也應該基於契約自由原則由雙方議定之，惟仍不得超越社會通念之金額，以免違反誠信原則。內政部頒訂的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第二十條房地轉讓條件：「（一）買方繳清已屆滿之各期應繳款項者，於本契約房地所有權移轉登記完成前，如欲將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵求賣方同意，賣方非有正當理由不得拒絕。（二）前款之轉讓，除配偶、直系血親間之轉讓免手續費外，賣方得向買方收取本契約房地總價款千分之______（最高以千分之一為限）之手續費。」可資參照。四、 結論將預售屋轉售他人是市場上正常的交易行為，但應注意換約的條件，萬一轉售他人後無法換約，通常轉售的契約會約定，待預售屋建造完成並登記在前手的名下後，仍有過戶給後手的義務，屆時有可能產生額外的稅費負擔，例如奢侈稅。此外，契約審閱期的目的是在保障消費者權益，如果只是因為反悔而以審閱期為理由主張契約無效，在法律上是站不住腳的。

【文 / 東亞證券(台灣)提供】今年是羊年，記得15年前第一隻複製羊桃莉誕生，開啟了生物科技的新紀元。生物科技儼然是近幾年股市最紅的明星。但是在生物科技公司百花齊放，指數大漲之後，很多人又擔心是否有泡沫的疑慮。根據Bloomberg調查顯示，美國2015年企業盈餘預估，獲利最好首推醫護產業，其次為資訊科技，最差是能源；各產業整體企業現金流量占比方面，科技及健康護理產業排名也屬一屬二。根據Lipper統計，今年以來，全球漲幅前十大基金類型中，生技及健康護理基金平均上漲7.98%，表現僅次於歐洲股票型的12.21%，由於美國那斯達克生技指數(NBI)近期再創新高，帶動生技及健護基金漲勢強勁，不論1個月、3個月、6個月或近1年都維持正報酬佳績，近半年及近1年漲幅皆名列全球第一。2015年適逢專利藥到期高峰年度，醫療生技產業併購題材相當活絡，加上FDA審藥態度積極，去年核准新藥也創下新高，帶動相關指數及基金績效表現亮麗。併購題材與新藥研發，推升生技續漲動力NBI 已連續六年多頭，尤其是去年第四季，單季漲幅高達17.86%，今年一月美股走勢雖偏震盪，但NBI 仍勁揚5.9%，醫療生技表現強勢主要支撐因素便在於市場頻繁的併購活動以及新藥研發成績亮麗，創造了股價上漲題材性。根據Dealogic 統計，2014 年美國整體購併案共計260 件，較前一年度增加30%，併購金額更創下高峰達1.41兆美元， 年增率達108%。其中生技醫療產業規模達2,779億美元，居各產業之冠。2015 年又是專利懸崖高峰，大型製藥業者各個摩拳擦掌，計畫透過併購擴大規模，以維持市場利基。今年初愛爾蘭希爾製藥（Shire）斥資52 億美元， 以溢價9.8% 併購美國罕見疾病（腸胃與內分泌失調）藥品製造商NPS，擴大孤兒藥領域的研發能力；另外，羅氏大藥廠（Roche） 也宣布斥資10 億美元，取得DNA測試技術公司基礎醫學（Foundation Medicine）的多數股權，以掌握該公司開發的癌症檢測技術。除了併購活動將持續外，今年仍可望見到更多重大新藥的商機，如自體免疫療法、阿茲海默症和心臟衰竭等。2014 年美國食品暨藥物管理局(FDA) 新藥核准數達41種，創18 年來新高，顯示官方審核態度開放，且新藥研發仍舊處於蓬勃發展階段，有利生技產業長線獲利成長動能。歐美政府減稅政策獎勵 癌症與罕見疾病藥品出現商機在新藥開發的領域中，免疫療法（immunotherapy）是當前癌症治療的熱門技術，也是投資人追逐的方向。例如藥廠巨擘必治妥施貴寶（Bristol-Myers Squibb）開發的Yervoy 和Opdivo 大獲成功，法人預估2020 年此藥物將為該公司帶來85 億美元年收入，是2014 年營收的一半以上，因此投資人對免疫療法的新興藥廠日後一舉成功抱持著高度期待，包括Juno Therapeutics、Kite Pharma、bluebird bio，這些業者的藥品甚至尚未上市，公司股價已經扶搖直上。避險基金經理人索羅斯、米爾肯、邦德曼等投資大戶，皆因早期押注於這些熱門藥物研發公司而受惠。除了免疫療法之外，罕見疾病受到市場的關注。據統計，全球有超過7 千種的罕見疾病，但目前被藥廠專注研究的僅有200 種，為鼓勵藥廠發展罕見疾病用藥，孤兒藥的送審時程除大幅縮短外，美國祭出包括由聯邦政府資助研究經費及委託進行臨床試驗，試驗費用能享有50％的稅額抵扣、上市規費豁免及政府研發補助等，而讓孤兒藥開發不僅只鎖定於小藥廠。為享受孤兒藥在美國有7 年、歐盟10 年的獨賣保護權，且開發成本與一般新藥價差約10 倍中，激勵全球近年正掀起孤兒藥開發熱潮。結語東亞證券投資顧問部認為2015 年生技類股仍可維持強勢多頭，但是提醒投資人漲多時仍要注意短線的風險，投資人若想投資生技產業，可以用生技產業的ETF來分散風險，避免單一證券帶來的風險。若有任何問題， 歡迎電洽服務專線( 0 2 ) 8 1 6 1 - 5 0 4 8 東亞證券股份有限公司營業執照字號(104) 金管證總字第0001 號

【圖.文/鳳凰旅行社】被歐洲人稱為「魔幻之花」的鬱金香，色彩繽紛的特性讓許多園藝家為之著迷，同時也是許多國家花卉進出口的大宗。鬱金香的花期約在3~5月，花語有著博愛.體貼.高雅.富貴.能幹的意思。土耳其其實才是最早栽培鬱金香的國度，土耳其語中的鬱金香叫作lale，和拼寫「真主阿拉」的字母是一樣的組合，因此鬱金香在土耳其人眼中的地位十分崇高，而鬱金香的學名Tulipa，即來自於土耳其語的頭巾之意，因為鬱金香花朵就像包著頭巾的伊斯蘭少女般美麗。由於鬱金香深受皇室的鍾愛，在艾哈邁德三世時，出現了鬱金香時代，並開始舉辦鬱金香節。而回教徒禁止崇拜偶像，藝術品也只能以植物作為裝飾，因此植物在藝術中也佔有很重要的地位。 春天造訪土耳其，會發現土耳其果然是鬱金香的故鄉！每年4月份在伊斯坦堡舉行的鬱金香節，不論是公園、廣場、街頭、馬路兩旁，上百種的鬱金香，搭配清真寺的背景，將世界遺產古城妝點的格外豔麗。漫步在鬱金香人氣景點~埃米爾公園Emirgan Korusu裡，放眼望去，一整片小酒杯般的鬱金香楚楚動人，真是賞心悅目的季節。位於美國華盛頓州的西雅圖小鎮不遠處，有著這麼一個地方-史考基(Skagit Valley)，種植著萬朵的鬱金香花卉，每年三至四月的開花季，還會舉辦各式的活動慶祝鬱金香節。此處主要鬱金香觀賞的農莊分為「Tulip Town」及「Roozen gaarde」，兩者的差別在於花田的種植方式和品種的不同，「Tulip Town」，農場入口就有可愛風車迎接著大家光臨，這裡的花田不但面積大，而且鬱金香品種相當多，亮紅、金黃、粉紅等，不同品種顏色的鬱金香形成一道道彩帶，彷彿地上的彩虹，遊客們可漫步其間賞花拍照，留下美好的身影，花季期間並有鬱金香節的各種慶祝活動和鄰近的假日市集可逛逛。鬱金香在16世紀時輾轉從土耳其傳到歐洲，一開始鬱金香非常昂貴，可說是貴族仕紳們的新寵，而其中世界上最大的鬱金香公園~庫肯霍夫，荷蘭文意「keuken(廚房)」與「hof(花園)」，則是由貴族的專屬廚房農地轉變而來，直到今日仍是荷蘭首屈一指的鬱金香公園，這裡一到春天就變成花的海洋，有超過七百萬株各色花卉一同綻放，水仙花、風信子、各類球莖花卉爭奇鬥艷，短短二個月的時光中，讓人間的凡夫俗子們見識到仙境般的花海景象。  除了洋洋灑灑的花卉還不足為奇，庫肯霍夫的園林造景更是匠心獨具，英國園林、古典園林到日式園林、溫室等，不同的園藝風格在這裡大集合，它同時也是一座超大型的雕塑公園，平整翠綠的草皮，潺潺的溪流及小船飄蕩，巧思與靈感充滿在各個角落！遊覽庫肯霍夫花田最逍遙自在的方式，就是騎單車漫遊花田間，沿著自行車道飽覽美不勝收的花海，同時體驗單車王國~荷蘭的另一種魅力。　2015年為了紀念梵谷逝世125周年，園區內還有機會見到由各式花卉組成的巨大梵谷自畫像，相當值得一訪。跟隨著庫肯霍夫公園的開放，在阿姆斯特丹近郊著名的球莖類花田區所舉行的花車遊行，可說是春季最歡樂浪漫的亮點，這是由花農與觀光局共同舉辦的活動，通常在四月的最後一個週六舉行。遊行路線綿延約40公里，由鬱金香、水仙、風信子等花卉打造的大型花車，以及用花飾妝點的豪華汽車，伴隨著樂隊演奏、雜技表演等一路浩浩蕩蕩，一輛輛結合自然與花藝的花車，表現了荷蘭獨特的花車藝術，充滿童趣創意，每年花車遊行時，道路兩旁總是吸引了滿滿人潮，共享這春暖花開的繽紛時光！

【圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》】在現代緊湊的生活節奏中，最需要的就是喘息空間，而這也是「家」所能提供最直接的溫暖，新婚的屋主重新裝潢父親留下的中古屋，希望能在這裡起家立業，更期望能在這裡將忙碌工作之後的疲勞轉化為能量。26坪、2房1廳2衛這是位於中正區的一戶已有30年屋齡的電梯大廈，新婚的屋主平日在醫院工作，繁忙的生活節奏，讓他們希望能在下班回家之後能有恬靜舒適的居家空間，於是找上擅長營造悠閒溫暖氛圍的耀昀設計，為他們打造「第一個家」。這間房子本身格局方正，並不需要做太多的更動。蔡昀璋設計師在此次格局規劃時主要以順修為原則，但因屋高只有2 米38，天花就以燈光的配置與設計手法改善高度過低的壓迫感問題。不動格局巧妙運用設計手法創造極致空間而從入口處開始，蔡昀璋設計師就利用空間特性，以狹長型的玄關讓人從廊道走入室內，便有轉化心情、豁然開朗的感受，而系統鞋櫃下安裝LED燈帶，不僅可於黑暗時帶路，也能讓視覺產生漂浮感而不覺得櫃體沉重。客廳內，選用一大片落地窗，使陽光恣意地撒入屋內，調整原本採光不佳的問題。而因為屋主有收納需求，但一整片的收納櫃難免讓人覺得空間被壓縮，蔡設計師以玻璃與雙色系統櫃再結合木作的方式打造電視牆，利用16：9 的電影螢幕比例概念，將水平軸線變寬拉長，橫拉櫃體刻意上下留空不做滿，讓視線變寬廣。懸浮不占天地、不做滿且材質多變的櫃體，既能避開後方大樑又有足夠收納空間。而沙發後方運用木作與茶玻作為背牆，打造一個半開放式的書房空間，以茶波做為隔間，虛化牆體也令空間視感更為擴大。最後蔡設計師更將系統櫃體的軸線收齊統一，從書房後方最內側的鋼琴、書櫃，一路延伸到以一字形廚具設計的廚房，動線上無障礙，視覺上更是以水平線條延伸出空間感。而全室沒有使用特殊建材，運用以木作概念收邊的系統櫃，打造出質感滿分的溫潤居家。S o l u t i o n X41 設計 收齊軸線整合書房廚房空間半開放書房最內側的鋼琴、書櫃，一路延伸到以一字形廚具設計的廚房，收攏軸線，並以水平線條延伸出視覺空間感。2 材質 運用鐵件燈具刻劃空間線條天花運用吸頂燈及軌道燈的鐵件效果刻劃空間線條，而雙色訂做系統櫃，搭配玻璃與鏡面，營造出極具變化又有質感的現代風氛圍，也強化客廳收納空間。3 機能 質感機能兼具衛浴空間為了讓衛浴空間乾爽好清理，選用清玻璃，讓空間顯得輕透，鋼琴烤漆的櫃體門片則是深具質感加上乾溼分離的設計，提升衛浴空間的機能性。4 燈光 櫃體下方打光營造視覺飄浮感運用空間特性，打造狹長型的玄關，給予人從廊道走入室內豁然開朗的感受，而系統鞋櫃下方打光凸顯懸挑式櫃體，營造視覺上的飄浮感。

【文 / 行銷企劃部】土城位於台北盆地西南角，因臨近的板橋發展快速，進而往南發展至此區，1993年人口突破15萬，現在則已經遠超過23萬人。土城近年來在相關政府單位同心打造下，公共工程及交通建設都陸續完工開闢；北二高貫穿、捷運土城線通車、大型量販店進駐、高科技園區的誕生，都是吸引更多的人口遷入土城的因素。重劃土地將發還 房市黃金十年再起土城學府加盟店店長王錦鈴指出，近年來區域周邊可供建築開發用地已接近飽和，軍事禁限建範圍恰好位於土城的心臟地帶，嚴重影響地方發展，而「土城暫緩發展區市地重劃」的規劃讓限建相關事宜解套，未來將是繼”板橋─新板特區”及”新莊─副都心、頭前重劃區”之後的亮眼新星。其重劃範圍：東以青雲路及其東側之街廊、西以學府路東側、南以金城路及明德路北側、北以工五（大同公司）及文高（海山高工）為界。整體景觀規劃以時空綠廊樂活區、產業記憶生活區，以及御風水岸悠活區等3個主題，進行空間營造，包含植栽質感的街景風貌、串連周邊生活動線的公園綠地，與住宅區商業區退縮綠帶。周邊交通路網計有：捷運板南線、捷運萬大線、國道3號高速公路。今年底將完成整地、排水、纜線等工程，將會有16公頃的公設地，及29 公頃( 包含「住宅區」、「商業區」等2 種使用分區) 的建築用地，預計105 年土地發還原土地所有權人，屆時土地將全面開發，可望引進約1 萬6 千人進駐，土城房市的黃金十年可期。而周邊的大同公司2 萬6 千坪以及日月光集團1 萬2 千坪的土地開發案，為工業用地變更為住宅用地案，未來在房價上將有一波補漲行情。捷運頂埔站通車 改變當地人口結構土城學府加盟店店長王錦鈴補充，土城的產業原本以傳統工業為主，藍領職缺居多，在地方政府積極推動開發下，產業結構開始逐漸轉型，其中以頂埔科技園區最具代表性，與板橋區的台北遠東通訊園區、中華電信雲端產業園區、樹林區的大同科技園區，逐漸形成新北市最重要的新興產業聚落。頂埔高科技產業園區西鄰中央路四段，北臨大暖路，基地面積約有9.72 公頃，園區內的廠商有正崴精密公司、鼎創達科技公司、鴻海精密公司等。軌道住宅正夯，想找新案在3 字頭的產品還真是不容易，而預計2015 年6 月通車的「捷運頂埔站」設於土城中央路4 段頂埔高科技產業園區前，通車後的科技園區將再次改變當地的人口結構，創造更多就業機會，在地消費與居民素質也將跟著提升。金城商圈土城金城加盟店店長陳世庸表示，金城路為土城區通往中和區之主要道路，沿途經新北地方法院、台北看守所、捷運土城站、土城區公所等，人口密集、商家眾多( 麥當勞、肯德基、星巴客、…及多家銀行於此)，是土城熱鬧的商圈道路。金城路生活機能完整，道路兩旁可見綠樹植栽，大樓屋齡約在10 年左右，老舊公寓較少，市容相較土城其他區塊來的清爽整齊，因而吸引許多土城在地居民換屋，或是購置第二屋的首要考量區塊。由於現有的捷運土城線海山站距離這裡較遠，境內捷運效應不大，但已經動工的捷運萬大線，串聯了中和、樹林區，未來將經過金城路，和新莊線的迴龍站相接，區內金城路三段將有預定站點( 站區於地方法院周邊) 設立，因此居民都相當期待捷運萬大線的開通，相信會為金城路商圈帶來另一波房市利多。變電所屋內化 為房市加分土城金城加盟店店長陳世庸說明，土城區幅員不大，但境內卻擁有兩座台電變電所，一處位在延吉街的板橋超高壓變電所，另一處座落在靠近土城金城路上的板橋一次變電所，這兩座變電所各佔地約四公頃，經新北市政府與議會齊頭努力之下，變電所預計於民國107 年6月全數改建搬遷完成。台電計劃將位在金城路上的板橋一次變電所面積縮小，並把變電所由屋外改建為屋內設施。土城變電所路段範圍包含：延吉街、延壽路、金城路三段、延和路等，周邊以住宅區為主，而延吉街是土城區最熱鬧的傳統市場與夜市。此區屬於舊社區型態，房產物件以公寓產品為主力，雖然房價較低，但因生活機能佳，房屋轉手率並無特別高。變電所屋內化的話題，將會為土城市帶來一連串效益，包括房價、商業、市容、交通等機能都會獲得大幅提升，對區域房價亦有加分功效。海山生活圈 運動設施完善 採買方便土城捷運加盟店店長謝明熙表示，土城區共有土城、金城、裕民等三大商圈，其中裕民商圈位於捷運海山站周邊，以學府路、裕民路為主要範圍，交通便利且機能完整，為土城最成熟的商圈。海山生活圈在生活採買上，有裕生路的「裕生黃昏市場」，學府路上也有「學府早市」，另有全聯社、頂好超市方便採買。醫療方面，中央路一段有廣川醫院，為地區型綜合醫院。學區密集，計有樂利國小、廣福國小、中正國中等三所學校。而位於海山捷運站3 號出口的裕民路92 巷及周邊巷弄間，是以小坪數集中的特色商店區域( 如：美甲、格子趣、眼鏡行…)，不少年輕人以自己的創意及夢想來此開店，除了找找機會之外，也圓了一個老闆夢。因區域開發較早，使得住宅林立，商業活動密集，電梯華廈產品最吸引外來自住客，2 至3 房的格局指名度最高。生活圈內挾帶捷運站優勢，房價又較鄰近的板橋、中和地區相對便宜，總價800 萬至1,000 萬元的兩房大樓，獲不少年輕夫妻青睞。土城捷運加盟店店長謝明熙補充，海山捷運站附近擁有兩個大型戶外運動場所，一是裕民路土城綜合體育場，二是捷運站旁海山高工運動場，兩者運動休閒設施完善，是土城居民主要的休憩空間。緊鄰土城綜合體育場、台灣新北地方法院和中正國中的「土城區國民運動中心」室外除了有漆彈場，還有新北市稀有的冰宮兼冰上曲棍球場。該區生活機能便利、商圈成熟，運動中心北側的學府路，有學府傳統市場，南側的青雲路則有家樂福，各式採買都相當方便。承天禪寺位於新北市土城區南天母山，為知名佛教僧侶廣欽上人於1955 年創建的佛教寺廟。因為位置得宜，香客參拜之餘，在寺前即可欣賞到淡水河和大屯山、觀音山的山水景色，林口臺地也盡收眼底；依照地理，新北市政府並將中和圓通寺、烘爐地與承天禪寺這三處步道串連，承天朝山步道，由原石石階鋪成，拾級走來，兩側石碑、石雕與石柱林立，帶引出莊嚴祥和的氛圍，進入山門後的白牆綠瓦建築，氣勢恢宏壯觀。步道沿途的相思樹林、蕨類植物和各種鳥類等等自然生態，以及油桐花季時，在一片綠蔭之中展現丰姿的白色油桐花海，都相當適合民眾踏青。土城桐花節 日賞桐花夜賞螢土城桐花公園有完整的步道、看臺等設施，油桐樹散生其間，花開時分，花瓣散落在綠色落葉及青色苔衣間，形成一處處白色花毯，如畫般的美景，讓人看了都要不忍心踩踏下去，愛花人士千萬不能錯過。桐花節創造出土城特有的自然人文之美，讓熱愛鄉土藝術文化的種籽，能紮根及持續傳承。除了四、五月可以欣賞到桐花成林，白雪紛飛的美景，五、六月火金姑接著開「螢火晚會」，七月以後換成蝴蝶飛舞秀和蟲鳴蛙叫音樂會，一連串的自然饗宴，也可說是這座城市最棒的深度行銷。結語土城區自從捷運板南線開通，加上台64 線、台65線快速道路與國道三號連接，並在「暫緩發展區市地重劃完工發還配地」、「總面積約162 公頃的司法園區規劃」、「土城醫院成為區域( 土城、樹林、三峽、鶯歌) 最大規模醫院」、以及「捷運頂埔站的通車」…等優勢帶動之下，不缺題材的土城房市，漲勢動能可說是源源不絕。

首購自用坐大位 購屋三要三不要 【文 / 行銷企劃部】中信房屋連續第25季的《宅指數》調查，為2015年上半年房市運勢把脈，除了總脈之外，另有四大脈象值得留意，分別為：政策脈、首購自用脈、觀望脈及壓力脈。綜合這五大脈象，2015年上半年，房市有以下三大走向：（一）「不動產」仍為抗跌保值第1名，然而民眾對房價走勢，呈持平偏悲觀的態度；（二）因應稅制未明而導致觀望氣氛濃厚，使得「觀望」成為賣方最大的敵人；（三）首購自用當道，房市漸趨健康。中信房屋副總劉天仁建議，此時正是進場多看屋的好時機，若能夠掌握「購屋三要三不要」的原則，早日購得黃金屋不是夢。第一，要選擇有基本面，同時也要有「後市看漲」潛力的地段與產品；第二，要詳細了解該區域過去幾年的成交行情；第三，要買符合自己生活型態的房子。至於三不要，第一，不要過度膨脹自己的能力，以免繳不出自備款或房貸，樂極生悲；第二，不要衝動，不要被感覺牽著走而忽略安全、實用等理性考量；第三，不要一眛追逐名牌地段，如果說台北市仁愛路是大部份民眾心目中的頂級路段，每個行政區也都會有自己的「仁愛路」，只要多累積看屋經驗、多詢問有買賣房屋經驗的親友、多向區域房仲探詢打聽，入住精華地段不是夢。《總脈》：「房市三味」民眾好感度皆上揚，後市仍有可為美食有「前、中、後」三味，房市也有「景氣、物價和房價」三味，只要嗅到景氣和物價變化的味道，就能夠做為判斷房市酸甜苦辣的有力佐證。與前一季相較，民眾對於這三者的好感度皆上揚，其中對於景氣好感度指數的提升最明顯，由前一季的34.51，上升到本季的39.74，增加5.23；而對於房價好感度指數的增加雖然只有0.32，不過卻是連五季緩步走升，顯示民眾對於房價不再不合理飆漲的現象愈來愈有好感，買、賣雙方對於價格的認知差距將漸漸拉近，後市仍有可為。《政策脈 》：對於17%的房地合一稅率，73.8%民眾認為過高中信房屋此份首次提出民間版房地合一稅民調結果顯示，民眾對於〈房地合一稅〉稅制是否買單，或是否照章全收，仍有不同聲音。其中，針對全體受訪者詢問認為對房地合一稅的看法，與針對有購屋意願者的看法，有不同的結果。劉天仁表示，這可解讀為對真正想要買房子的人而言，支持政策以資本利得分離課稅的族群佔顯著比重，政府應可有信心朝此方向大步前行；只不過對於17% 的稅率，73.8% 民眾認為過高；劉天仁進一步說明，這個結果與外界批評17% 稅率過低的論點，恰好相反；況且政府不斷宣稱國人房屋住宅自有率高達 87.8%，因此未來受政策影響的民眾，將高達近九成，以人性的觀點思考，17%的稅率對大多數有房子的人而言是否會過高，相信已不言自明。那麼，稅率要課多少，在民眾的心目中才算是合理呢？調查也顯示，無論就全體受訪者或有購屋意願者的調查，超過1/3 的比例認為「稅金5% 以下」為合理（各佔34.5%，以及35.9%)。《首購自用脈》：自用與首購 創25季調查以來新高及次高記錄由於房地合一稅草案傾向「抓大放小」，首購族購屋信心受激勵，在本次有購屋計畫的受訪者中，「首購族」佔57.3%，較上一季增加0.9%，創下《宅指數》2009 年Q1 調查以來次高記錄；而且購屋目的以「自用」為主（62.2%，不包括買給父母／子女用），更創下《宅指數》調查以來新高記錄。中信房屋副總劉天仁指出，由此可見，自住型買盤撐盤，房市體質將漸趨健康，價格將回歸以市場和產品基本面為判準依據，建議買方不妨在這段時間多進場看屋，並掌握前述「購屋三要三不要」的原則，提高購屋圓夢的機率。《觀望脈》：稅制不落地，觀望氣氛成房市殺手中信房屋副總劉天仁表示，左右本季房市的關鍵，是房產相關稅制的政策走向。調查發現，在稅制未明確之前，有購屋意願者之中，高達43.5% 的民眾選擇拉長觀望期，而在全體受訪者之中，持同樣觀望心態者也佔了37.4%，對賣方而言，等於是形成了成交壓力，要不就堅持價格，放手一博，要不就甘心降價，提高成交機率。由於在未來2 年內有購屋計畫者的比例較上季續增1.5%，達到48.0%，劉天仁指出，這應該是由於本季〈房地合一稅〉見雛型，有利空出盡的意謂，因此帶動了購屋意願的往上提升；只不過，就因稅制內容還飄在天上，尚未確定落地方式與時間，因此調查中3 個月內買盤續縮，顯見觀望氣氛濃厚。《支撐壓力脈》：2015年房市 面臨1991年以來的M頭防守點過去的歷史軌跡，是預測未來的最好基石，2015 年房市，面臨1991 年以來的M 頭防守點。回望自1991 年至今，全國買賣移轉件數的變化，可看出大略呈M 字線型，而2014 年的件數320,598，與1992 年的312,796 件接近，而這個數字若以12 個月平均來看，單月需達2.6 萬件；換句話說，若未能達此數量，房市交易將一蹶不振 ，所幸2014 年12 月的件數達到30,140 件，守住了元氣，因此，2014 年歲末守住元氣，具備再戰2015 第一季能量，決戰關鍵仍是單月能否守住2.6 萬件，這是房市發展的支撐壓力線。中信房屋副總劉天仁認為要能夠解除這條壓力線，〈房地合一稅〉將扮演關鍵角色，若能夠儘早在民眾希望的方式和社會公平正義之間取得平衡點，〈房地合一稅〉盡早拍板落地實施，那麼將有利於2015 年房地產市場發展。若以目前公佈的〈房地合一稅〉草案內容，並以2014 年年度移轉棟數及全國房屋戶數分別試算，無論是個人或營利事業出售總價4000 萬元以上房產，算出的移轉件數佔比都極小（詳附表），因此，若以現行草案實施，有利於房地產市場，交易量可望回升。宅指數研究方法︰研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)調查期間︰2015/02/07-2015/02/15取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。總樣本數︰共回收1,269份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.75%以內，重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.3%，再依照行政院主計處公布2015年1月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份

雙贏租屋三法  房東房客沒有困擾    最近租屋市場不甚平靜，不是惡房東欺壓多名房客，就是遇到「租霸」，積欠房租，合約到期賴著不走等新聞事件，這些租賃合約的糾紛或許在我們日常生活中時有所聞，但透過媒體的強力放送下，即使當事者不是我，也吸引許多民眾的目光與討論，當民間常態變成了社會事件，我們就不得不注意這樣的事，防患未然。而居高不下的房價，也讓台灣的年輕人只能暫時先租個房，有個安身之所，再來好好打拼存錢買房。此時，如何租到有保障，有品質的房子，而房東又如何篩選有素養的好房客，便是雙方都需要作一番功課了！※租約安全須知：    常見租屋糾紛中，以「終止租約」、「租金返還」、「違約金過高」、「修繕責任歸屬」、「費用分攤」等狀況最常發生，情節嚴重還會對簿公堂，想要減低雙方對簿公堂的可能，專家建議，租約規則必須鉅細靡遺且房東、房客兩方都能取得共識，並一定要有公證程序，才能免除後顧之憂、避免糾紛不休。民眾可透過法院公證處或是民間公證人兩種管道，經由法院或公證人審核，讓雙方權益多一層保障，若真鬧上法院也有雙方簽字的依據可供判斷，萬一出事時，自己才能捍衛自己的權益。※ 雙贏租屋三法 － 房東租好客，房客租好房！一、收入穩定無不良嗜好 房東放心好議價    大多數房東都非常在意房客的是否有穩定的工作，家庭狀況，若了解房客生活與工作都單純，沒有不良嗜好，也會租的比較放心，房客也可透過收入穩定的優勢來進行議價。二、不特定要求家具 自行處理部分修繕    一般來說，沒有家具的物件租金會比有附家具的來得便宜些，對房東的好處在於不用特別張羅家具，自然減少修繕維護責任，而對房客而言，除了可稍微壓低租金外，也能選擇適合自己使用的家具，不會浪費租屋空間，盡量避免損壞家具時可能衍生的爭議。三、預繳租金簽長約 誠意有多少 議價就有多少    常說「有錢好辦事」這句話自然有它的道理在。若是打算長租2~3年以上的租客，可先預繳半年左右的租金，讓房東沒有催收租金的顧慮，從此處進行議價。而房東要是遇到這樣有誠意的房客，給點優惠做做人情，也算是禮尚往來，雙方合作愉快，什麼事情都好談！租屋過程中 最重要是誠信：http://www.cthouse.com.tw/ 文 by 中信房屋臉書粉絲團--你的達令