黑心餿房，不可不防！揭開八大類危險恐佈屋的真面目    又見黑心油！！台灣近兩個月來連環爆發食用油安全問題，所影響的民生範圍更加擴大，難以計數的店家商譽受損或備受質疑，最慘的還是無辜的消費者，早已不知吃了多少用黑心油所製的產品下肚，健康出問題也求償無門。政府若無嚴格監督，廠商若無良心把關，食安問題將層出不窮，一般民眾沒有專業檢驗食品成分的能力，為求自保，買東西也只能盯睛再盯睛，勿貪便宜，勿隨意購買來路不明或有異狀的產品。    同樣地，生活安全除了吃喝育樂方面要注意，你所住的地方，你即將要買的房子，眼睛更是要睜個一萬倍大，並發揮找碴精神，在看房買房時，有問題就要挑出來、說出來，以免自己辛辛苦苦存的買房基金卻栽在中看不中用的黑心餿房上，豈不可惜！下列提供市面上最容易魚目混珠的八大類黑心餿房，想買到好屋，不可不知道！！※ 八大黑心餿房徵兆：徵兆一：漏水    漏水問題長年獨占房屋買賣消費糾紛排行榜冠軍，更是許多住戶揮之不去的夢魘！漏水常發生於外牆、屋頂、窗戶、冷氣孔、浴室等處，所以看屋最好也找個下雨天或雨天之後，更易發現是否有漏水問題。此外，看屋時要檢查窗邊、天花板或牆壁是否有水漬的痕跡，牆壁表面的油漆是否有剝落或出現粉末，以及浴室隔間、陽台外推處、窗戶外牆是否有滲水的痕跡，這些都可評估房子是否有漏水的嫌疑。徵兆二：壁癌    台灣氣候偏潮濕，若是看見房屋外牆變黑，就要特別留意壁癌問題，因潮濕水氣會囤滯在牆面中，長期下來會讓牆壁滲水、管線漏水，進而產生壁癌，導致牆面結構受損，房屋變的又醜又危險。但由於壁癌不易根治，因此有些黑心賣家刻意利用夾板或壁紙直接掩蓋，讓看屋民眾難以了解屋況。因此建議看屋時要留意樓梯間或地下室等公共空間，或詢問其他住戶或管委會，其他住戶是否也有出現壁癌情況，若有，買家就必須重新審慎評估。徵兆三：海砂屋    海砂屋正確名稱「高氯離子含量之混凝土建築物」，使用海砂蓋的房子容易產生壁癌、加速鋼筋腐蝕，甚至會嚴重損害房屋的結構體，要避免海砂屋，可先觀察大樓的公設、樓梯間或地下室有無鋼筋外露或是牆壁剝落的情形，也可要求屋主提供海砂屋的檢測報告，而臺北市建築管理工程處網站上，也有海砂屋列管名冊等資訊提供查詢。徵兆四：輻射屋    若房屋興建時所使用的建材或鋼筋受到輻射汙染，會產生對人體有害的放射物質，影響健康，特別是在西元1981~1986年興建的房屋較有遭受輻射汙染的疑慮，如果購屋時發現自己看的房子是在期間興建的，一定要特別提高警覺。另外，行政院原子委員會的網站上也可查詢已被發現的輻射屋。徵兆五：凶宅    受傳統觀念影響，出過事的房子通常不太有人想住，在恐懼、怕鬼的心理作用下，大部分的人對凶宅是避之唯恐不及，怕住一住就看見靈界好兄弟現身，跟自己一起生活在同一個屋簷下，應該是沒幾個人能受得了這種精神壓力。要是不想買到凶宅，先注意屋主低價出售的原因，並向鄰居街坊、大樓管理員、當地派出所及鄰里長多方探聽，或是上網查詢凶宅網站等相關資訊。但怕者恆怕，不怕者恆不怕，凶宅價格通常比市價來的便宜，大膽的人說不定可以考慮看看！徵兆六：華而不實裝潢屋    所謂人要衣裝、佛要金裝，很多房子也都來個改頭換面大變身，裝潢完成又是一個美輪美奐的新房子，讓人心動的想快點下訂。如果曾有過看見漂亮新房，一眼鍾情的人，其實你已經掉入投資客的美麗陷阱裡，許多賣相極佳的房子，事實上可能連用了30年以上的管線都沒換！有些投資客利用低成本的外部裝潢，騙取購屋者的雙眼，來獲得轉賣的高利潤。想拆穿投資客的華麗謊言，可要手眼並用，進到裝潢屋後，要特別仔細查看每個角落，例如屋角是否有滲漏水情況或水痕，若牆面貼壁紙有可能是為了要遮掩瑕疵，可用手摸摸看牆面的溫度，若溫度不同就必須注意是否有滲漏水的問題，而天花板的維修孔、總開關也要打開檢查，帶著手電筒照看是否有異狀。徵兆七：結構危機    台灣算是多地震地帶，所以居住安全上，首重結構品質，若樑柱規則且對稱的話，較不易在地震來襲時受損，而柱子越多則代表結構越安全，反之，那種1樓店面看起來寬敞明亮，實際上可能打掉好幾根柱子，在建物結構上來說是非常危險的。另外，看屋時也要留意大樓產品的1樓公設樑柱及牆面，及樓梯間的樑柱與牆面是否有裂縫，樓板的混凝土是否有剝落或是受損的痕跡，若是受損越嚴重，倒塌風險就越高。徵兆八：不能說的鄰居    最後一種情況是最難處理的，你買的房子景觀好、學區好、採光佳、生活機能便利，什麼都好，自己也非常謹慎小心，來來回回看了好幾次房子，以為美夢即將成真，等到實際入住後，卻發現隔壁鄰居動不動有爭吵聲，樓上的總是有敲打、蹦蹦跳跳的聲響，要不就是哪一戶養的狗經常亂吠，片刻不得安寧。屋主賣為了你房子，即使有這種「奇怪」的鄰居，當然不會說，所以除了注意房子本身的細節，周邊住的鄰居素質如何更重要，所以買屋前別忘了先跟其它樓層住戶或管委會，打探你家周圍是否有怪鄰居，以免入住後要長期忍受噪音或精神上的壓力，得不償失。「良心、放心、信心」，簡單擁有「三心」級保障：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/文 by 中信房屋-你的達令臉書粉絲團

擺脫買房魯蛇，七個訣竅讓你脫胎換骨~~    前些日子出現兩則新聞，讓小編甚有感慨，一則是某月薪36K的年輕工程師，為討女友歡心，不僅刷卡分期買禮物送女友，並貸款120萬買進口車接送女友，重點是這名已負債累累的癡情工程師，還興起買房念頭，想娶女友回家，小編對於這個被愛矇蔽，毫無數字概念的苦情工程師，只能寄予同情。另一則是29歲年薪百萬的工程師，想成家立業的他，在網路上認識一位正妹，兩人交往期間，正妹假借工作需求，鼓吹工程師花78萬買下結婚包套，事後就斷絕聯繫、人間蒸發，3個月的戀情無疾而終，後來發現是場騙局，可憐的工程師人財兩失。    其實，兩則新聞有個共同點，就是這兩個年輕人都想有個「家」！不僅僅是這兩個人，有太多的年輕人，不分男女、職業、薪資高低，終其追求成家立業的夢想，即使現在大家都在講房價高，買不如租，乾脆追求一些小確幸，愜意生活來的愉快！可是租房的變數太多，且在自身財產上也不太有保障，所以還是有很多人認真工作存錢，就是要拼個頭期款，努力讓自己在買房路上，魯蛇(loser)變溫拿(winner)，但成為溫拿前，有七個不得不知的買房觀念要建立起來，這樣速度會快一些，也不會白走冤枉路！＊七大買房溫拿秘訣：一、認清需求：買房不是只有買自己喜歡，更重要的是實用與好用！購屋者可以先挑出自己最重視的3~5種需求， 依照需求來篩選物件，才不會盲目的看一大堆房子。例如：坪數、樓層、房屋類型(大樓、公寓、透天)、交通、商圈、學區……等，將需求排列優先順序，才能省時有效率的看屋挑屋。二、切忌貪心：買房前要想清楚自己能力所及範圍，房貸千萬不要超過收入的一半，以免過於沉重，失去生活品質。也別好高鶩遠，一下子就想擠進蛋黃區，其實蛋白區也是有好貨的，不如把精華地段設為目標，以房滾房，何嘗不好！三、必要條件：通風好、採光佳是絕對必要條件！只要居家環境好，無論是工作或身體都會跟著好。要是沒有這兩項必要條件，就算是黃金地段也寧可拋棄！四、識貨能力：要買房，最好先看過50間房子後再出手，不要害怕眼花撩亂，要懂得做筆記。因為看的越多，比較越多，才能更清楚自己真正所需、了解市場行情，增加自己識貨買貨的能力，才能夠挑到真正的好貨！五、車位尤佳：若是買大樓產品的房子最好附有車位，否則未來想換屋，脫手就有點難度了，除非是在黃金地段要不就是你確定這輩子都不會買到車。另外，不要想說車位進去再買就好，像台北市一個車位可能就要六、七十萬甚至上百萬，對首購族來說，付完頭期款哪還有現金再買個車位啊！六、薪轉銀行：一般來說，薪轉銀行應該最了解民眾財務狀況，也因為薪轉銀行與企業的合作，假使民眾在沒有往來銀行申請貸款，通常審核期都滿長的，說不定無法達到期待金額。但要是跟個人薪水入帳銀行談貸款，也許有機會拉高貸款成數。七、養好房仲：跟房仲打好關係，這樣有好物件時才會介紹給你 。換個想法，把房仲當作朋友、合作夥伴，而不是把房仲看成來削你錢的惡魔，因為人和人之間是互相的，你對他好個五分，說不定他會回你十分，畢竟大家都是為了買到好房，可以順利達成交易，一起努力的！開啟溫拿人生的起點：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/文 by 中信房屋-你的達令臉書粉絲團 

希望新居設計，能融合夫妻倆對風格的不同喜好，並以符合未來使用的格局配置，滿足實用生活機能。【圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》】新婚成家，對許多人來說是難得的第一次裝修經驗，與設計師洽談的過程中，更能釐清彼此對家的想法，是否步調一致。演拓空間室內設計位於新北市的新案例正是這樣的個案代表，即使屋主夫妻倆在風格喜好上略微出現個人差異，但在張德良設計師專業的規劃下，巧妙地把女主人喜歡的古典語彙融入俐落的現代線條與材質選擇之中，讓空間設計，圓滿了即將攜手共創人生的渴望。在現代風格中植入古典靈魂的巧思從玄關入口處，就可以看到張德良運用現代感的鐵件、玻璃勾勒出線條俐落的隔屏，不僅化解了風水問題，同時創造時尚現代的視覺美感。開放式餐廚區以「圓」的概念設計球體切割的天花板造型，透過深淺跳色的對比，一路延伸至通往房間的走道區，讓原本單調而冗長的過道，充滿設計趣味。為了融合夫妻倆在風格喜好上的差異，包括傢具、傢飾的選擇，都經過一番縝密思考。餐廚區向來是女人的天下，張德良刻意在開放式廚房增設一道備餐吧檯，並顛覆傳統照明設計限制，在吧檯上方利用水晶吊燈凸顯古典語彙。與吧檯銜接的餐桌則搭配帶有線條較為簡約的古典式餐椅，讓餐廚區吻合女主人的喜好。刻意捨棄古典線板，利用現代感的鏡面反射材質作為櫃體框邊，在現代風格的俐落線條中，悄悄植入古典靈魂的巧思，讓人讚嘆。將實用機能提升的設計美學由於夫妻倆非常需要一間獨立書房，因此張德良在偌大的客廳區後方，利用具穿透感的玻璃隔間，區隔出書房的使用空間，玻璃材質的運用，不僅可減輕壓迫感，同時讓走道採光不受阻絕。向來講究實用機能，對隱藏式收納設計美學有獨到見解的張德良，將天花板深色木皮材質一路延伸至立面，形成兩個端景式壁板，實際上兩端都隱藏了容量充足的收納空間。此外，玄關延伸至客、餐廳區，以古典、現代語彙交融的收納門片設計，讓隨手收納內化為生活習慣，則是讓家中隨時保持井然有序狀態的設計關鍵。

北投區是臺北市面積第二大的行政區，有豐富的自然資源〈陽明山國家公園、北投溫泉等〉，以及如台北榮民總醫院、和信治癌中心醫院、國立臺北護理健康大學等等的醫療機構、院校亦位於此區，醫療資源亦豐。對外交通暢達，主要幹道文林北路、承德路五、六、七段、石牌路、東華街、西安街等通達士林區。中央北路、大度路通往新北市淡水區，竹子湖路通往新北市金山區。天涼好個秋 溫泉宅詢問增溫北投捷運加盟店店長林克桂表示，北投溫泉的主要泉源有二：一是來自新北投地熱谷地熱溫泉區，二是來自泉源里的大磺嘴地熱溫泉區；北投的溫泉宅集中路段以：溫泉路、新民路、泉源路、光明路為主，坪數規劃在15~50 坪區間，售價依產品不同，單價區間在26~65萬/ 坪可得。公寓產品屋齡相對老舊，大樓產品詢問度較高，購買用途以渡假休閒使用的住戶居多。因區域溫泉宅特質各有不同，建議購屋人看屋時要注意：1. 硫磺特質。2. 室內有無溫泉管線引入。3. 大樓使用時段限制。北投捷運加盟店店長林克桂說明，位於北投的捷運各站區中，除了「明德與石牌站」房產詢問度最高外，緊接下來的站區便是「北投站」。北投站周邊擁有多個公園綠地，而傳統市場( 北投市場) 更加強區塊內的生活機能，設籍學區：北投國中、小與薇閣國小也是指名學校。房價與明德站、石牌站相比，相對便宜近一成，對購屋資金受限者而言，多坐幾個站，房價大不同。若以管理、規劃、保值性相關特色加以推薦，會以「正隆麗池」、「北投大漢」、「福林國典」三個社區首推。榮華特區 師字輩等級最愛石牌明德加盟店店東陳敬熙指出，鄰磺溪旁的榮華特區介於石牌與天母之間，綠地公園的高覆蓋率使得這裡成為高知名度靜巷純住宅區，師字輩( 醫師、律師等)等級的民眾及外國人更是指名進駐。該特區由明德路、榮華一、二、三路組成，中間由富貴一、二路貫穿其中，步行至捷運明德站約10~15 分鐘可達。特區內少商業行為，奎山中學及明德國中、小學於旁，磺溪旁帶狀公園步道是民眾散步及運動的最佳去處。此區房地規劃多為舊公寓及七樓電梯華廈產品，於此見不到10 多層的大樓，讓榮華特區更顯一致性。目前最新的建案皆位於榮華一路上，多屬地主與建商合建。「天母寬庭」屋齡5 年，也是以7 層樓電梯華廈興建，46~65的坪數規劃，目前成交區間在68~70 萬/ 坪。「上階綠」是近期完工的大坪數規劃產品，同層一戶，優質管理，售價區間在70~75 萬/ 坪。石牌明德加盟店店東陳敬熙補充，捷運石牌站主要商業行為以裕民1~6 路為主，食、衣、住、行相關連鎖企業於此處處可見，而裕民四路及裕民六路都有12~15 米的路寬，住宅產品也多集中此區。近期有不少推案陸續執行，形成一個建案聚落，其中昇陽系列及璞園系列的建案具話題。士林、北投區交界處的「士林北投科學園區」原為農業區，基於周邊醫學研究資源豐富，規劃為一結合生產、生活、生態等功能完整之科技產業園區，將引進生物科技、媒體、資訊、電子及通訊等產業，並擬運用水岸資源，建立河濱開放空間系統，結合附近的公園、音樂廳、教育館打造北區文教活動核心。而國泰人壽近日於石牌站1 號出口處購買一整棟大樓，未來可能做為區域總部。相關建設所引入的人潮、產值，都是區域商機相當可觀的利多消息。銀髮退休族最佳生活圈捷運明德加盟店店長余正傑表示，台灣老年人已逾全台人口數的10%，6 年後甚至突破14.5%。不僅政府在意高齡化社會課題，愈來愈多民眾也懂得提早規劃退休生活，除了存妥退休金，更在意到哪退休長住。多數銀髮族選擇的退休宅以：近醫院、地段好、交通便、綠地多、機能佳…等條件做為考量。其中經過榮民總醫院的公車即有10 線以上，院區有捷運石牌站與明德站的軌道交通串連( 醫院提供免費中巴接泊)，區塊內更擁有10 多座公園綠地，小吃商店林立，生活機能完整，加上近天母與北投溫泉區，深受銀髮族喜愛。對於「孟母尋屋一族」，石牌國中、國小因多醫護人員子女就讀，為家長爭相買屋設籍的明星學區。捷運明德加盟店店長余正傑補充，大石牌地區一直以打造高品質與樂活銀髮生活圈，奇岩重劃區以純住宅的生態社區做為規劃主軸，範圍以台北市北投區磺港路以東、公館路以西、公館路228 巷與清江國小以北、北投61 號公園以南所圍地區（部分抽水站用地不納入範圍）。開發總面積16.68 公頃，全區達60% 綠覆率，並有樓高限制，總樓高只能是25、28、32 米等3 種高度，目前新案規劃以50~70 坪數最常見，去年底建商開始推案，看屋來人以換屋一族居多。臺灣三大媽祖廟之一 北投關渡宮北投關渡宮-- 北臺灣歷史最悠久、香火最鼎盛的媽祖廟之一，主祀天上聖母媽祖之道教、佛教廟宇，一度與北港朝天宮、鹿港天后宮合稱「臺灣三大媽祖廟」。由於關渡宮香火鼎盛，因此不斷擴建，除聖母殿、觀音殿、文昌殿外並有古佛洞，廣渡寺、鼓樓、鐘樓等。豐富的雕塑、彩繪，作品細膩、壯觀，頗值一覽；此外，享有全台八景之一美譽的關渡夕照，更是登上山頂遠眺沼澤濕地旖旎風光時，最令人驚豔的景觀。燕子步道燕子是環境良好的指標，每一個燕巢一年可以捕食8 萬隻蚊蠅，進而減少殺蟲劑使用；民國91 年春，北投區公所結合有意願守護燕子巢的商家，共同展開燕子步道規劃，在鳥巢下設置一塊擋板解決鳥糞的問題，參與的店家均貼有「愛燕之家」的標誌，民俗認為燕子會帶來福氣，巢數愈多愈興旺。目前北投約有10 條燕子步道，包括中正街、光明路、清江路、中央北路、中央南路、知行路、中和街、石牌路、振華街、西安街等，幾乎都是北投早期繁榮發展的老街，街坊守護燕子的溫馨情誼，展現老北投獨特的人文風情。捷運北投站光明路出口廣場上設有燕子步道鋪面，周邊並設立燕子生態解說牌。北投溫泉博物館以北投溫泉發展史為主題的博物館過去是公共溫泉浴場，因此又名北投溫泉浴場。該館現已列為台灣第三級古蹟。館內規劃有一樓二樓展區，參觀人數限制同時不得超過一百人在館內，一樓展區展有以台灣地名命名的稀有放射性溫泉礦物，全球僅台灣台北市北投、日本秋田縣玉川有發現，相當珍貴。戶外草坪優美，景觀典雅，常可見到即將結婚的新人在此拍攝婚紗照。交通上搭乘捷運至新北投站，步行約10 分鐘即可到達。結語北投士林科技園區及科技產業園區加速了地方國際化，石牌商城開發案再造捷運大樓群行情看漲，奇岩重劃區與生態廊道相鄰培育優質社區，北投空中纜車規劃與串連成為北投─陽明山的捷徑，關渡平原開發案讓群山環繞的廣大平原腹地活化…，而根據台北市民政局統計，2014 年北投區和文山、內湖與移入人口，占北市總移入人口的66.5%，在自用客已成房市主力的當前時機，除房價基期不高，能以捷運文湖線、信義線直通大安區與信義區，商圈逐漸繁榮，但環境仍相對單純有高綠覆蓋率，在在皆是吸引追求居住品質購物人的亮點。【文 / 行銷企劃部】

買賣方便、交易成本低又可風險分散的股票指數型基金（ETF）近年來大受歡迎，在美國交易市場掛牌的ETF規模龐大、投資概念推陳出新，早已不只侷限於追蹤大盤指數、債券商品、產業類別與各投資地區表現，還有不少創新有趣的投資議題。【文 / 東亞證券(台灣)提供】億萬富豪指數怎麼選?過去投資美國股市，最直接簡便的方式為投資美國大盤指數相關的指數型基金（ETF），例如SPDR S&P 500指數ETF( 代碼：SPY US) ，追蹤美國股市最具代表性的S&P 500 指數，投資SPY 即等同於投資這500 家企業。現在跟隨投資大師巴菲特、鮑森、索羅斯等也不是遙不可及的事。紐約證券交易所去年10 月推出「億萬富豪（iBillionaire）指數」，模擬大師們的投資組合後，今年8 月1 日Direxion 投資公司推出追蹤該指數的ETF，讓一般散戶也能複製大師們的投資持股。「億萬富豪指數」是紐約證交所和iBillionaire 公司在去年10 月推出，用以追蹤富豪投資最多的30 檔美國中大型股所組成的指數。該指數是iBillionaire 公司在50位富豪中，根據個人淨資產、財富的來源、投資組合集中性、週轉率與經過時間證明的績效表現等篩選，且在紐約交易所或納斯達克上市的個股。追蹤的億萬富豪包括股神巴菲特 (Warren Buffett)、索羅斯（George Soros）知名對沖基金經理人包爾森(John Paulson) 等20 位。億萬富豪指數包含那些產業與個股？依照億萬富豪指數編製規則，美國富豪們必須向美國證監會申報持股，該指數挑選富豪指數33 檔成分股的三大原則是：一、富豪有超過9 成的資產都是屬於股票；二、富豪有7 成以上的股票必須持有2 季以上；三、必須是市值在10 億美元以上的中大型股。雖然在8 月18 日iBillionaire 公司網站所公佈重新調整後的成分股中，科技股被剔除的比重最多，但仍占億萬富豪指數成分股最大的權重有26.6％，遠高S&P 500 指數的19.16%，也顯示現階段富豪投資人普遍看好科技股。其次是非必需品股的23.33%，能源和金融分占第三、四，所佔權重都在16% 左右。就個股來說，前十大持股中至少有一半以上都是國內投資人耳熟能詳的知名公司，如蘋果、美光、AIG、eBay 以及萬事達卡等。根據數據顯示，「億萬富豪指數」雖然年初至今( 至9 月17 日止) 該指數上漲8.36% 只比S&P 500 指數漲幅8.29% 略高，但在回測過去8 年表現確實比S&P 指數佳，年度收益率達16.68%，高於S&P 500 指數年平均漲幅13.62%；顯示長期來說這些富豪的持股確實是優於大盤表現。發行商Direxion推出ETF總部在紐約的Direxion 發行的ETF 多數為槓桿倍數3 倍的，正向或反向都有，涉獵範圍甚廣，例如追蹤金礦行業、半導體行業或是國家別，由於是反向及槓桿ETF的原理較複雜，這類商品目標客戶的是專業機構投資者。這次Direxion 投資公司與iBiilionaire 合作推出億萬富豪指數ETF ( 代碼：IBLN US)，意在效法投資大師的季度申報股票配置，讓一般投資人以最簡單的方式就能掌握知名機構投資人的操盤資訊並參與。結論對於不熟悉美股的投資人，透過這些指數ETF 投資或是參考其指數背後的持股，不失是簡單穩健投資的一種選擇，只不過該ETF 才剛掛牌每日成交量並不大，流通性較差，若未來有更多投資人參與之後，即會改善流動性不足的問題。

某甲委託A仲介公司銷售其所有房屋及基地應有部分，並簽立「不動產委託銷售契約書」，委託總價新台幣800萬元，委託期間自10月1日至12月31日，仲介服務報酬為成交總價百分之四。A公司於11月15日尋得某乙有意願買受，然而乙僅出價780萬元。某甲考慮：倘以780萬元成交，須支付A公司百分之四的服務報酬，即新台幣31萬2千元，不如等委託期間終了，再與買主直接交易，可省下許多服務費。於是，甲要求A公司經紀人員安排與買方乙面談，並且於面談時伺機取得乙的電話號碼，然後拒絕乙之出價，致無法成交。委託期間過後，甲主動聯絡乙提議直接交易，雙方於隔年1月15日訂立買賣契約，成交總價為新台幣765萬元。甲是否對A仲介公司負違約責任？一、 何謂「直接交易條款」？「直接交易條款」指委託人與受託人間訂立之「專任委託契約」中，禁止委託人為規避服務報酬所為直接交易行為之條款。由於仲介經紀業為尋求訂約機會及達成媒介雙方訂約之目標，而付出時間、勞力、金錢，包解析括僱用人員四處察訪、奔波，製作廣告，蒐集交易資訊及營業處所消耗之成本，倘若任由委託人隨意終止委託，或以拒絕締約的方式規避仲介業者應得之報酬，實屬不公平之事。因此，無論學界或司法實務皆承認「直接交易條款」為有效約定。二、 法律規定民法第101 條：「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就。」仲介業者之服務報酬，依民法第568 條規定，當契約因其報告或媒介而成立時始可請求之。因此，似可類推適用民法第99 條規定，將買賣（或租賃）契約之成立，視為仲介服務報酬請求權發生之條件，條件成就時仲介業者始得請求報酬。案例中某甲因條件成就將支付服務報酬，而故意妨礙委託期間內之成交，依民法第101 條第1 項規定，仍視為條件已成就，應支付服務報酬。三、 誠信原則最高法院58 年度台上字第2929 號判例：「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬。」所謂「誠實信用原則」，係指民法第148 條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」權利人行使權利，原為法律所當然，但基於法律的目的不但在保障個人權利，也在維持社會的公共福利，「權利人得自由行使權利」的原則必須加以修正。「誠信原則」對於權利行使提供了一個適當界限之法律基礎。因此，委託人為避免仲介報酬拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約，在誠信原則之限制下，仍應支付仲介報酬。本例中，甲、乙自行訂立的買賣契約，其成交價為新台幣765 萬元，而A 仲介公司當初媒介乙之出價為780 萬元，由實際獲利觀之，難謂非「同一內容之契約」，甲仍應支付服務報酬，方屬公平。四、 內政部範本內政部頒訂的「不動產委託銷售契約書範本」第11條違約之處罰：「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人：（一）委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。（二）簽立書面買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者。（三）受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。」其中第3 款即為「直接交易條款」，其效果為「視為已完成仲介之義務」，委託人仍應支付第5 條約定之服務報酬。雖然內政部的範本第5 條為「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之 （最高不得超過中央主管機關之規定）。」但是假如當事人實際簽訂的委託銷售契約書，已明文將計算基礎約定為「委託銷售總價」，依契約自由原則，仍應按當事人約定為準。以本案例而言，甲應支付之服務報酬為新台幣800 萬元之百分之四，即32 萬元。五、 契約契約為雙方當事人意思表示一致所形成之法律關係，契約所定之權利義務只要不違反公序良俗或法律強制規定，均為有效，可拘束雙方當事人。除以上法律規定、司法判例、行政命令可以導出委託人直接交易之效果外，「直接交易條款」仍屬一種契約條款，其要件與效力應以契約之約定為準。例如約定委託銷售契約終了後，禁止直接交易之期間長短如何？如何認定限制交易之相對人？（以「曾經帶看物件者」為限？或以「曾經提出要約者」為限？或擴張至相對人一定親屬關係之人？）約定應付之服務報酬，究以「實際成交價」抑或以「委託銷售總價」為計算基礎？其百分比為何？是否加罰違約金？違約金之計算方式為何？凡此皆可以契約約定之。六、 結論消費者於簽立「專任委託銷售契約書」前，固須仔細詳閱契約條款，契約終了後，也不能忽略契約條款關於直接交易之限制。畢竟法律的最高原則仍是誠信，不但業者要受到拘束，消費者也應當誠實交易，否則偷雞不著蝕把米，不但占不到便宜反而吃了虧。【文/鍾運凱】

【文/ 郭騰尹】平常我如果有空，會盡量撥時間到游泳池報到，出差時所住的酒店如果有游泳池，這更會讓我雀躍不已，只是每個游泳池的大小形狀不同，我總會問教練泳池的長度，然後用一千五百公尺來除，就知道要游多少趟才能達到目標。用趟數比游一段時間更有激勵的效果，因為它更符合目標管理中明確、具體、可衡量的基本要求，雖然剛開始游時都會有路程漫漫之感，但是一旦啟動，隨著目標趟數過半，人會越游越起勁，一旦達到目標，人會有種戰勝自己的成就感，如果時間很充裕。我還會故意多游幾趟，當梳洗完畢後，都覺得胸肌比以前更厚實，走起路來比以前更瀟灑有風。人活著還是要有個目標方向，尤其是一個人在退休後的安排，它和一個死亡率有著不可分的關係，父親在職場奮鬥了大半輩子，在退休後一直在忙著同鄉會的工作，然後學香功、元極舞，後來又去學國畫，過世前幾年到法鼓山安和分院當義工，皈依聖嚴法師，每日抄經精進，父親能九十多歲而逝、當與終生皆有所追尋的目標有關。加拿大卡爾頓大學有位帕特里克．希爾博士就以此為主題做了相關的研究，這一份研究的研究時間長達十四年，希爾博士發現「生活有目標」對老年人的保護作用比對年輕人更大，這是因為老人退休後的生活節奏不同於過往，原先有明確的方向感，也能調適緊張與鬆弛的程度，但退休後，沒有了固定收入，人很容易感覺到迷茫，若不適時的轉移，這種恐慌甚至會讓老人得到憂鬱症，再加上老人年歲大了，身體有許多器官都老化，心臟病、高血壓纏身，這些老人病的折磨，讓死亡機率也大為提高，所以一個國家的社會福利政策，老人的生活如何過得有價值、有意義、有品質，除了靠政府立法之外，也要靠每個家人的共識與體恤。專家建議，退休的老人應該給自己一個目標，並且努力去實現它，目標和努力會讓老人找到生活的重心，重新體認到自身的價值，並進而提高生活的樂觀與積極性，如此形成身心靈的良好循環，這才能讓老人活得開心，成為家庭穩定、社會進步的來源。我已經超過五十歲了，距離法定退休年齡還有十幾年的時間，很慶幸家裡附近有一教會所開設的老人大學，前一陣子還有一位大陸的學生送我一把二胡，我打算回台灣後找人學，也許我可以在家族聚會或公司活動時拉上一曲，我也想自組一個劇團，讓許多有興趣演戲的平民百姓，有機會登上舞台，扮演一個不同於過往的角色，我仍會寫作與演講，只是不會像此時這般頻繁，這樣我仍有收入，多與少已不是重點，而是我可以透過演講與寫作重新整理我的人生，重新回顧所走過的每一個地方，與每一個人的緣份。這樣的晚年，沒有恐懼，反而是滿心的期待。

 環遊世界是許多人心中的夢想，如果能搭乘豪華郵輪前往，不但減低了飛行與拉車的奔波勞累，還能享受船上國際級的吃喝玩樂、結交各地旅遊同好，深受退休族與重度玩家們的喜愛。【圖.文/鳯凰旅行社】搭郵輪環遊世界並不是歐美人士的專利，亞洲的消費勢力崛起，全球各地的郵輪公司越來越重視亞洲巿場，台灣旅客要規劃一場環遊世界之旅，也越來越容易，輕輕鬆鬆就可踏上旅程圓夢。郵輪巿場中的時尚品牌、也是歐洲第一郵輪品牌的歌詩達郵輪，就將環球郵輪之旅瞄準亞洲，推出專為中文旅客量身打造、並首次於亞洲啓航的大西洋號環球航次。這個由亞洲啓航的環球航程，規劃穿越三大洋~太平洋、大西洋、印度洋，橫跨五大洲，包括了亞洲、非洲、歐洲、中美洲及北美洲，囊括18個國家、28個目的地，旅客可由上海或香港出發。不但登船地點親近，價格也很親切，87天環遊世界的行程，只要台幣六十萬出頭的團費，並沒有一般人想像中的那樣高門檻。旅遊是增廣閱歷最快的方式，隨著腳步的移動拓展視野，並接觸異國文化，環遊世界更是以旅遊豐富人生的加強版。以歌詩達-大西洋號的環球87天為例，由越南、斯里蘭卡、以及充滿大自然寶藏的馬爾地夫，進入世界古文明奇蹟的埃及，再漫遊愛琴海最唯美浪漫的小島～聖托里尼、雅典、羅馬、巴塞隆納等的歐洲藝術風情，接續移動到大蘋果紐約、洛杉磯，夏威夷、邁阿密海灘渡假，以及體驗上天下海的中美洲。 一路上領略無數，包含了歷史名城、濱海渡假聖地、古文明、世界奇觀、人文風情、自然生態、世界遺產等，更途經世界知名的蘇伊士運河及巴拿馬運河，最特別的是，航程中將經歷值得紀念的國際換日線，體驗人生中神隱的一日。這個航程於2015年3月1日出發、5月26日抵達上海，完成整個環遊世界航程後，旅客還將獲頒一張環球航線地圖，極具紀念價值。選擇以豪華郵輪的方式環遊世界，除了可造訪許多傳統陸上旅遊較難抵達的美景勝地，而且不用辛苦的更換旅館、簽證也較簡便，還可利用郵輪移動時，盡享船上設施與美食，時間不會浪費在拉車苦坐中…這些優點，都是其他交通工具所沒有的！  在專為亞洲旅客設計的大西洋號環球航程中，郵輪公司就貼心的提供中文服務員，還有中文菜單、中文郵輪日報、中文電視頻道等，中文指示牌也都中文化，讓旅客在國際級的氣氛中，可以輕鬆的以中文溝通。在亞洲人最重視的吃的方面，大西洋號上24小時提供精緻餐飲，包括義大利、日本、中國等50種不同的豐富菜式、以及超過80種以上飲品供旅客隨時享用，主餐廳Tiziano樓高兩層、跨越上下甲板，旅客在巨型的水晶吊燈及華麗壁畫中，盡情享受環球航程中的美饌。全球郵輪的品牌及路線相當眾多，建議大家可先在網路上搜尋各大郵輪公司網站，對路線、行程、郵輪的介紹、娛樂設施、岸上觀光活動等做初步了解，再透過專業有信譽的代理旅行社協助報名事宜。 目前，歐籍的船隊相當受台灣旅客喜愛，義大利籍的歌詩達「大西洋號」就是相當有特色的一艘，這艘郵輪的設計，以國寶級電影大師費里尼的電影為主，每個樓層甲板均以他的經典電影命名，像《八又二分之一》、《小丑》等，郵輪大廳甚至重現了電影《甜蜜生活》的華麗經典場景，並裝飾著名的經典劇照。郵輪上並充滿了義大利情調，船上的弗洛里安咖啡館（Caffè Florian），是仿照1720年開業的威尼斯同名咖啡館，這家百年咖啡館在威尼斯赫赫有名，大西洋號上擁有全球唯一海上分店，在此享受一杯香醇的義大利咖啡，有如置身威尼斯。