今年十一月底將有七合一選舉，為贏得廣大無產階級的支持，政府近期頻頻利用打房措施來抑制房價，以博取年輕族群的選票，很多人也開始擔心房價是否會因政策干擾，在未來半年內產生泡沫，所以台灣的房地產會泡沫嗎? 【文 / Acer.L】台灣房地產絶對不會泡沫1. 房地產是目前最安全的財富儲存工具不夠了解房地產功能才會有房地產泡沫之說，事實就是房地產不會泡沫，有錢人會把財富儲存在什麼地方最安全呢？股票、基金、貨幣投資都無法如房地產一樣，能長期保值。近幾年，各個主要貨幣發行國家都在不斷地印鈔票，貨幣將愈來愈貶值，而通膨將不斷增加，造成萬物齊漲的狀態，所以若有錢，把錢放在銀行定存，錢將愈放愈薄，只有將錢投資到最安全的地方，才能保值。因此，聰明的有錢人拼命在買房地產，因為有錢人知道貨幣並不是最安全的財富儲存工具，有些發行貨幣的國家甚至出現國家要倒閉破產的風險。再者，過去大家認為永遠不會破產的政府勞保，現在都有可能面臨破產危機，連政府都會倒。所以您若是有錢人，應該相信擁有一張房地產權狀還是一疊容易貶值的貨幣呢？2 .房地產不會泡沫化 但為何還是有人賠錢有的人聽到房地產不會泡沫，就隨便去買房，但房地產「保值」與「賠錢」，不能混為一談，例如購買房地產保證持有三十年後一定比現在值錢，並不保證今年買，明年賣一定不會賠錢，太多人將房地產投資戰線看得太短，且融資槓桿太大，在資金成本有時間壓力的情況下，常常賣錯時間點，例如SARS、金融海嘯房價大跌時賣房的人，現在同樣的錢再也買不回來了，同時間滷肉飯跟茶葉蛋又比十年前漲了多少？把錢放在貨幣可靠嗎？相反地，當時勇敢買地現在不知道賺了多少？所以，會賠錢的都是因為賣錯時間點，或有資金成本的時間壓力，而被迫做出錯誤決策，而沒買房賺到錢的都是因為不了解房地產保值性的功能，受錯誤市場的訊息影響，以為不買房，資產放在銀行就不會縮水。從長線來看，房地產很難泡沫，會賠錢都是因為「賣錯」而非「買錯」。3. 台灣在華人社會擁有最具優勢的土地私有制度以中國大陸為例，房地產只有土地使用權沒有私有權，而在新加坡大部分土地是公有的，雖有部分土地有私有權，但擁有這些私有權的房價不但高，且持續上漲，這就證明為什麼房地產具有儲存財富的功能，有私有權的房地產，價值為持續上漲。所以，台灣是目前華人地區，唯一真正允許土地可以私有的地方，以投資角度，能夠買到私有權的東西，就是房地產保值性的最佳保證，從以下台商鮭魚返鄉買帝寶豪宅新聞就可驗證這個道理：新聞實例：1 坪298 萬　河南王買帝寶5 分鐘成交全台最知名的豪宅「仁愛帝寶」，2013 年12 月25日首度揭露實價行情，共4 戶，單價最高的，一坪298.2萬元，創國內豪宅新高；4 戶中，3 戶是由有「聖誕燈大王」、「河南王」之稱的台商王任生向建商購買，1 戶則由蔡姓旅美華僑向住戶所購。東裕集團、河南丹尼斯百貨集團董事長王任生原本就是帝寶住戶，並持有三戶，媒體報導，他是日前在帝寶大廳喝咖啡碰到帝寶建商、宏泰集團董事長林堉璘，問林手上還有沒有帝寶可買，林說「有」，短短5 分鐘雙方就搞定這筆交易。( 聯合新聞網 記者游智文/ 台北報導2013.12.25)而近年來，有錢的中國人不斷地到日本、歐美國家甚至馬來西亞大量購買房地產，最主要原因就是因為擁有私有權，就有儲存財富的功能。可惜我們很多學者、專家、政客搞錯問題方向，忽略了台灣房地產擁有儲存財富的優勢，反將房地產高漲認定為是短期買賣及投資炒作所造成的，為了討好一般選民因而推出一些打擊房市的政策，但政府打房房價就會跌嗎？這些買得起房的有錢人都是放中長線的，沒有資金成本的壓力，房價怎可能說跌就跌。古時大禹治水首重策略在於疏導而非防堵，同樣道理，錢會往最安全的地方竄流，政府打房，防堵房價上漲，到最後只是將在台灣的錢逼出台灣，去購買他國房地產而已，對於身為經濟火車頭的房地產產業，打房最終是打擊整體民間財富及經濟發展。所以台灣房地產的私有制度，在華人社會中是相對具優勢的，房價中長期持續成長趨勢不變，了解這點才能機會從房地產賺到錢。因此，您若是聰明的買方，應該趁選舉年政府打房之際，房價漲幅穩定時，進場好好物色一個合適的標的，進行中長線投資，因為房地產代表著國家經濟發展和競爭力的箭頭，所以長期維持打壓是有困難度的，若聽信房價會崩盤口號，最終將錯過從房地產致富的機會。

房地合一實價課稅公式:è (售價-成本)*稅率-土增稅目前立法方向:         時間：最快105年實施，且奢侈稅將會同步停徵。稅率：房地資本利得確定分開計稅，稅率最高可能45%，但僅有一戶自用住宅且持有5年以上者享有免稅優惠。原則: 房產交易利得將採雙軌課稅制，即所得稅與土地增值稅並行課徵。溯及既往：不論取得年度為何新法施行後出售房產者，即需按實價課稅。

【文 / 行銷企劃部】最抗跌保值標的不動產蟬聯23季冠軍但較去年同期下滑4%根據中信房屋第三季『宅指數』的調查顯示，「不動產」已連續蟬聯23 季最抗跌保值標的冠軍，比例達39%，比上季回升1.7%；而此次排名上升為第二的是「保險」，比例14.9%，比上季增加了1.5%；排名第三的則是「保留現金」項目，比例14.3%，較上季成長0.9%；而上季表現不佳的「投資外幣」選項，比例由4.7% 回升至6.0%，顯示民眾較衷心於抗跌保值標的，風險性資產投資減少( 附圖1)。 中信房屋副總劉天仁表示，不動產雖已連續23 季蟬聯最抗跌保值標的第一位，整體數據表現也稍見回升，但比去年第三季同期的43% 下滑了4%，顯見政府打房不斷，加上房地合一稅的研議，以及QE 可能退場的的影響下，不動產的投資項目仍未顯著回升，觀望氣氛轉濃。此外，今年為選舉年，政府為回應民眾心目中的居住正義，而研議出各項打房政策與限貸令，雖說調查指出不動產的保值性雖仍大幅領先其他理財工具，但表現卻不如之前亮麗，在政策的干擾下，未來房市表現好壞，恐要看政府臉色。 民眾購屋意願再創新低…買氣瀕潰散邊緣打房應適可而止根據第三季宅指數調查指出，「2 年內有購屋計畫」的受訪者佔44.4%，較上季的48.6% 下降了4.2%，顯見政府抑制房價的措施不斷，民眾進場意願轉趨保守，導致購屋意願創下自2009 年Q1 宅指數調查以來的新低( 附圖2)。 劉天仁副總指出，調查中可發現，短線「三個月到半年內」想要進場的買方減少最多，由上季的4.2% 下跌至本季的2%，除了近期房地合一稅的政策干擾外，下半年的「七合一選舉」也是重要變數之一，部分民眾選擇先待選舉結果後才要進場。此外，極短線「三個月內」想要買房的只剩1%，顯示在打房政策與限貸令壓力下，資金都選擇在場外觀望。整體而言，儘管打房政策已嚇跑短線資金，但政府政策對於經濟火車頭的房地產業仍未見鬆手之意，現實的買氣已在瀕臨潰散邊緣，打房應該適可而止，否則恐有硬著陸的風險。 政策偏空首購觀望第三季有購屋計畫者「首購族」佔45.8%，較去年同期(2013Q3) 減少0.7%；而屬第2 次購屋「投資及換屋族」的比例佔32.3%，則較去年同期(2013Q3) 的34.1%減少了1.8%( 附圖3)。中信房屋董事長鄭余正全認為，政策偏空導致首購觀望不前，奢侈稅、實價登錄、囤房稅與房地合一稅接連出招，市場瀰漫觀望氣氛，買賣移轉持續下滑，所以讓從來沒買過房的首購族更加擔憂不敢出手，第三季首購進場意願創下調查以來的次低點。 北北桃地區購屋預算往下修根據第三季宅指數的購屋預算調查發現，台北市購屋預算為1102 萬，相對於今年Q1 的1485 萬減少了383 萬，減少的幅度達到25.79%，而與去年同期比較，本季的1102萬還比2013 年Q3 的1181 減少79 萬，創下兩年以來的新低；另外，新北市的購屋預算也從Q2 的1051 萬下降到Q3 的959 萬，總計減少92 萬，而桃園縣市更是一口氣下修161 萬，為本次調查預算下修最大地區。 劉副總補充，首都台北市購屋預算下修，可見在政府打房政策與實質平均薪資下滑，北市購屋族面臨的壓力越大下，選擇下降購屋預算來因應，也是希望降低壓力和風險，而短期買盤退縮也反應在今年雙北的買賣移轉件數上，持續的下滑，統計今年1-8 月台北市買賣移轉件數相較去年同期下跌了19.09%，新北市更是下滑了21.91%，未來房地產走向政府政策還是最大的關鍵。 多數民眾認為第四季量縮價平偏漲根據第三季宅指數調查指出，「2 年內有購屋計畫」的受訪者有26.8%的民眾，認為第四季房地產將呈現價量持平的情況，其次有20.8% 民眾認為量縮價漲，再有15.1% 民眾則認為價量齊漲，綜觀以上民眾看法第四季應為量縮價平偏漲。 多數民眾認為不動產交易稅應採分離課稅劉天仁副總認為，目前在討論的房地合一議題，在此次調查中發現2 年內有購屋意願的民眾，有45.5% 認為不動產交易稅應採分離課稅，也與現在財政部立場一致。 結論:1. Q4預測量縮價疲面臨反轉關鍵中信房屋副總劉天仁表示，Q4 適逢大選，政府在需回應民眾居住正義的壓力下，打房政策接續不斷，再加上國際情勢不明，央行亦有可能升息的考量，總體Q4 應會量縮，成交單價亦會呈現疲軟的趨勢，即將面臨反轉的關鍵。2. 不動產市場是否硬著陸端看政府政策從奢侈稅、實價登錄、囤房稅到房地合一稅，政府一連串的打房措施不斷，影響了買方資金的停留，又從中抑制到交易的發展，後市如何走，政府的政策最為關鍵！3. 不動產投資看好高雄都市更新之後的後勢發展最後，劉副總點出氣爆後的高雄，都市更新計畫更形重要，短期來說或許有些買方不敢切入買進，但只要復原進度順利與配套措施完整，好的地段與交通樞紐點大家可以好好把握！宅指數研究方法︰研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)調查期間︰2014/08/25-2014/09/04取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。總樣本數︰共回收1,269份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.75%以內，重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.3%，再依照行政院主計處公布2014年8月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份

尼泊爾80％的人口篤信印度教，而在印度教的傳說中，佛陀又是保護神毗濕奴的化身之一，所以境內因兩種宗教的融合，衍伸出特殊的宗教儀式和慶典，更有著「神比人多，廟比屋多」這樣的詞彙來形容尼泊爾。【圖.文/鳳凰旅行社】四個面，四雙巨眼，注視著人間。尼泊爾的「蘇瓦揚布拿寺Swayambhunath」，又稱為四眼天神廟，是世界最大最古老的圓型佛塔，其實它不只有四雙眼，仔細一瞧，在眉心中間還有第三隻眼，象徵無上的智慧，即佛陀強大的洞悉力，讓人怎麼樣都逃不出佛眼，果真是佛法無邊，而形狀像問號的鼻子，其實是尼泊爾的數字１，象徵和諧一體，上方的13層錐體，代表著13層天界。  超過2千年以上歷史的四眼天神廟，傳說佛陀曾親自來此禮拜，附近的野生猴子超多，而且一點也不怕人，所以又稱為猴廟，據說這裡的猴子因為曾經供養過佛陀，享受著無盡的福報。神廟所在的小山丘，可以俯瞰整個加德滿都谷地，谷地中包含加德滿都、帕坦等最主要的三座歷史王城，有超過130處文化遺址，包括多處印度教和佛教聖地，於1979年列為世界遺產。　來到這，別忘了跟著當地人，在佛塔的外牆上一邊用右手轉著雕刻經文的祈禱輪，繞塔而行，象徵祈求來年的輪迴轉世。前往尼泊爾，若出發前沒做功課，可是會一不小心就把猴廟和博拿佛塔的外觀搞錯，兩座神廟都有著相似的雙眼+一個問號鼻子，不同在於周遭的腹地和景色，「博拿佛塔Bodnath」可登上白色的塔身近距離欣賞四眼天神的壁畫，「蘇瓦揚布拿寺」則只能遠觀；而外觀最容易分辨的是眼睛上方的塔錐處，「博拿佛塔」是四角錐，「蘇瓦揚布拿寺」則是圓錐形。這座加德滿都最大的佛塔，據傳最初目的在收藏聖骨與聖物，跟「蘇瓦揚布拿寺」一樣，外圍都有著可以祈禱祝文的經輪，比較特別的是在主塔的半圓形外圍有108個壁龕，雕刻著阿彌陀佛的小雕像，許多即將前往喜馬拉雅山的旅人、喇嘛、藏胞們都會先到此處祈求平安，旅途順利。除了宗教上的心靈洗滌，若想要體驗不同的尼泊爾風情，健行是個不錯的選擇。位於波卡拉的安娜普娜山區，許多登山健行的路線規劃即是從此出發，這充滿神秘氣息與美景的健行聖地，沿途梯田景觀、涓涓溪水與高聳山脈景色多變，尋訪路間的古樸村落與吊橋竟也成為健行的樂趣之一，對體力和腳力有自信的人，建議可規劃三天兩夜的輕度健行之旅，從靜謐的費娃湖眺望遠處夕陽下的安娜普納山群，其中被視為聖山的魚尾峰雪白的山頭搭上一抹金黃，心中剎是感動。尼泊爾這神之領域~心之嚮往的世界級美景，只有透過健行，才能親臨體驗。魚尾峰山腳下的費娃湖也是熱門的旅遊項目之一，湖泊靜謐的藍與色彩斑斕鮮豔的木船形成強烈的對比，天氣晴朗時，連綿不絕的山巒倒映在湖面上更顯愜意。在尼泊爾無論你走到哪，都能見到廟宇或祭祀的典禮，當然在這優美的費娃湖也不例外，湖中島上的巴拉喜廟，祭奉巴拉喜女神，主掌愛情與婚姻，許多當地信徒還會帶著供品前來祈求一段天賜良緣，島上非信徒是不能前往參觀的唷！

【文 / 行銷企劃部】汐止位於台北盆地外緣東南隅，四面環山，大部份山高多位於三百至六百公尺之間，是為小型山系。早期以茶葉、農業、煤礦及重工業為主，居民都是黑手或農民。過去，北台灣兩大礦坑在汐止和基隆，而由汐止所出產的煤礦，名稱叫做木蘭煤礦。日據時代，曾經在汐止發展重工業（即今台灣煉鐵廠），政府開發基隆港後，位在基隆港背後的五堵、汐止，成了最重要的貨櫃集散中心。2001 年之前的汐止一直受到嚴重水患所苦，但在納莉之後的颱風，汐止各地幾乎沒有大淹水，主因是瑞芳的員山子分洪道完工，改變了汐止每逢颱風必淹的窘況。淹水問題解決後，在交通、城市軸心東移、經貿園區等利多帶動下，漸漸帶動區域發展的再前進。汐科商圈 前景看好汐止大同加盟店店長陳玉玲表示，「汐科商圈」是汐止最精華的地段，由火車站與未來捷運站建構出最大的交通樞紐，發展前景最被看好，也是上班族集中的區域。新台五路一段是辦公產品的大本營，以遠雄、東帝士及遠東ABC 最為知名，目前房價成交區間在25~40 萬/ 坪之間。汐止地型屬於長條型，大同路二段位於汐止的中心點，是房市交易最熱的地段。「甲山林天下」是該區指名度極高的大樓，主因除了鋼骨結構興建外，健全的管理和回饋住戶的公設( 空中泳池、花園、烤肉區)，都是支撐房價的最大因素。甲山林天下總樓高29 層，坪數規劃在15~83 坪，成交單價50~55 萬/ 坪區間可得。除了大眾運輸系統、高速公路等交通建設聚集，汐止規模最大的中正傳統市場也位於此，每日消費人潮絡繹不絕，而周邊的萬坪運動公園、河濱公園、河堤步道…等綠地，也吸引區域外的民眾到此一遊。汐止大同加盟店陳玉玲店長補充，另一必推的鬧中取靜優質社區，是位於南興路上的「早安清境」，其基地前有小溪，後鄰萬坪山林保護區，宛若崁鑲在森林綠野的城堡。社區中庭擁有一個600 坪的水景花園，並規劃有龐大的公共設備供全體住戶使用。至於小資族、口袋不深想築巢的消費者，目前區域中汐萬路仍有1 字頭便宜好屋，可滿足總價在200 萬元內圓夢的計劃；公寓可選擇單價7 萬/ 坪的「林肯大郡」，坪數規劃在25~32 坪區間，總價約175 萬。大樓則以「瑞士山莊」的天外天社區為選，該區都以16 坪為單位，每坪成交單價在10 萬元可購得。雖然該二社區進住率變高、空置率降低，但仍必須提醒購屋人，銀行對社區的貸款承作意願偏低甚至不貸，在買屋前一定要先評估自我資金的調度，以免造成後續困擾。遠雄U-TOWN汐止新地標汐科站前加盟店店長王俊雄指出，汐止生活機能發達，開車由環東大道下來，行駛大同路一段，即可見到好市多Costco，即使在非假日，仍有不少車輛和人潮湧入。汐科車站分為南北兩出口，南站接近遠東世界中心，北站則鄰近人口密集的住宅區，捷運民生汐止線雖處於討論階段，但未來若順利興建，將會與大同路二段上的汐科站共構。周邊房產目前以國泰及潤泰二社區為主，房價成交區間在35~42 萬/ 坪左右。六本木設計團隊打造的遠雄U-TOWN 共規劃ABCD四棟辦公大樓，基地面積約 13890 坪，結合了廠辦與複合式商場，地下一樓到地上三、四樓規畫了美食街、國際精品百貨、健身房、國際會議中心等設施，該建案被視為汐止新地標。 第一期的AB 兩棟已經完成，待正式營運時，將釋出近3 萬個就業機會，相信將再次帶動周遭商圈。隨著商圈開發和交通工程逐一拍板定案，汐止鄰近南港、內湖的位置優勢，儼然成為建商搶市的新寶地，未來新北市政府持續的都市更新計畫和各項建設等利多，預計會使本區再現漲幅。汐止西門町─中興商圈汐止福德加盟店店長彭家寶說明，發展歷史較資深的「中興商圈」，是以福德一、二、三路、中興路、明峰街所交織匯聚而成的區域，福德一路上的住宅產品密集，區域內社區大樓以：長堤、喜來登、伊登及生活大國等社區詢問度和指名度最高，主因除了公共設施的完整性外，住戶水平和管理上的要求是影響因素。大汐止百貨和麥當勞為中心所發展而出的生活圈，是汐止近年新發展較為完整的商圈，商圈內近期少有新推案，住宅大樓產品屋齡在6~20年區間。屈臣氏、好樂迪、松青超市、燦坤、全國電子等大型連鎖賣場聚集在此，還有多家商店、小吃餐館，區域內的學區則有北峰國小，生活機能成熟完整，熱鬧程度讓此區有汐止西門町之稱。不少台北客來此尋屋，探究原因，還是在於相對台北市便宜的房價和健全的生活機能，都是吸引這群購屋人來此的誘因。原為人工挖掘、蓄水作為灌溉之用，現今則肩負防洪的重要功能，並成為汐止市著名遊憩景點之一的金龍湖，湖邊較知名的社區有”水蓮山莊”，而山下的”夢想家社區”也因為嚴謹管理，使得不少購屋人指定要求參觀該大樓。沿著金龍湖向上走，還有個私房景點翠湖，每年四月底至五月初，正值桐花盛開的季節，翠湖被雪白花瓣覆蓋，美景常吸引在地住民前往朝聖。北峰寺坐落於風景秀麗的金龍湖畔，創建於日據石時代，建築外觀雄偉，早已成為社后地區近十萬人民間信仰中心。醫療養生區─建成商圈汐止站前加盟店店長簡天泉指出，大同路及建成路所組成的「建成商圈」，是以國泰醫院為中心所構成的生活圈，有燦坤、全聯福利中心、頂好超市、屈臣氏、康是美…等連鎖商店集中，就便利性來說，「中正傳統市場」是區塊內的生活機能代表。從建成商圈內步行至汐止火車站約5~10 分鐘，若開車至汐止交流道也只要5~7 分內可達。此區經統計約有4~6 成的住戶上班地點在台北市市區內，以時間換取空間，鎖定低總價產品入住。汐止火車站是汐止早期重要樞紐與商業活動中心，區域的發展早，商圈生活機能早已成型，包括火車站附近忠孝東路與仁愛路一帶、以及大同路二段的麥當勞周邊，都是發展較具規模的商圈，除了可供日常生活所需採買的小吃店及商家林立外，亦有國小學區、圖書館、派出所、消防分隊等公家單位進駐，生活機能性強，深受不少習慣區域生活的在地客喜愛。雖汐止的捷運仍屬規劃之中，但區內轉乘公車可到達捷運南港展覽館站，車程約20 分鐘，對於無車的民眾，也是通勤另一選項。永豐金控於建成路與大同路附近有一大片土地規劃中，未來有機會以住宅產品興建釋出，其基地面積與整個建成商圈相當，就未來性評估，將可帶動周邊環境的改變。大尖山—賞櫻好去處別名大針山，是汐止最熱門登山休閒路線。山區一片蒼松翠柏，沿著登山路線而上，可見竹林遍山，山上有多間廟宇古剎，如慈航堂、靜修禪院、彌勒內院、天秀宮等，在天秀宮附近有櫻花樹及桂花種植，每到三月，櫻花爭艷、百花齊放之時，常吸引大批遊客造訪賞花。山頂視野極佳，可遙望基隆山、七星山、觀音山及臺北盆地全景，西側山腰有秀峰瀑布，北側有茄苳瀑布，從高處落下的流瀑飛瀉入潭，層次分明，水氣瀰漫就好像秘密仙境一般，加上步道森淋浴，令人心曠神怡，是親子同遊的好地方。菁桐古道古道開闢距今至少已有百年以上歷史，全程分兩段，步行約三小時，汐止段約二公里，入口處在東山路過仁愛橋谷登山；平溪段則約三公里。目前古道路線清晰可見，沿途還有多處路口通往獨立家舍，以及耳空龜山、姜子寮山、石底古道、三坑山、石筍山、薯榔尖分支登山步道。汐止段沿途多田園，景緻優美，平溪段則原始而蠻荒，蒼茫寂寥，親自探索會發現各有千秋。沿途地貌多變，物種資源豐沛，從前遺留的古礦坑、礦工工寮、石碑均是先民生活滄桑的歲月痕跡。廟宇巡禮─三聖宮小南港山是一座大約90 公尺高的小山，山腰上有一座終南洞三聖宮，一般稱仙公廟，此廟從日據時代開始已經有70 多年歷史，主要供奉孚佑帝君（呂洞賓先祖）、關聖帝君和司命帝君，故稱為三聖宮。廟旁種有有杜鵑花、含笑和桂花，廟後左右方有小徑通往山頂，沿路可看到相思樹林，也設置了許多涼亭座椅；山頂視野良好，可眺望基隆河和大坑溪的匯流點，還可俯瞰台北盆地、大台北景觀和南港山區。附近步道完整，是民眾放鬆心情、休閒健身的好去處。結語以地理位置來說，該區是最靠近北市東區軸心的行政區，交通上兼具鐵、公路機能，比新北市許多第一環區域在通車時間上來說更具優勢；而外來人口大量移入、商業行為的興起，更吸引了200 多家的國際級企業進駐，老市鎮也逐漸轉型。隨著許多大型廠辦興建與大型購物中心進駐，區內逐步推行「大汐止經濟園區」整合方案，全面提升地方繁榮，正變身為新興的科技城的汐止，在鄰近區域房價的比較效應下，蓄滿潛能又相對親民的價格已成為首購、換屋族的熱門選項之一。

家，不僅是休憩的場所，更是療癒身心、與最愛的家人交流情感的空間。懷生國際設計以「與自然共處」為前提，為三代同堂的家庭設計溫馨、充滿生命力的北歐風住宅，在設計上融合環保建材與自然意象，讓戶外的綠意融入生活空間，不僅凝聚一家人的情感，也打造出悠閒的自然系住宅。圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》現代人平常忙於工作，有時下班後也不能徹底放鬆，更別說走出戶外與大自然接觸，彷彿接觸自然是種奢侈的享受。懷生國際設計則顛覆了一般人的思維，設計師翁嘉鴻以「綠建築」概念進行設計，從景觀、建築及室內三處著手，從一片荒蕪的空地開始，將建築與自然做緊密連結，向外看就能看到一片綠蔭，彷彿被自然包圍。建築使用的材料以環保、天然為主，打造出宛如國外別墅的休閒風格，讓家不再只是休息的地方，更是療癒身心、淨化心靈的場所。大面積落地窗延攬綠意美景本案位於桃園縣觀音鄉，屋主為準備退休的鐵材公司董事長，孩子即將結婚成家立業，兩人均將邁入人生的另一階段，期許將空地規劃成三代同堂的休閒住所。翁嘉鴻以舒適、自然的概念進行設計，以大面積的落地窗營造寬敞、明亮的內部空間，不僅採光、通風良好，也讓周圍的美景一覽無遺，隨時可以遠眺窗外舒緩心情。二樓客廳以柚木為主體，搭配鐵件與石材的使用，勾勒出簡約風格，沙發與椅墊則使用白色系，讓人感受清爽的度假氣息，也能與白牆面相互呼應。坐落於中央的鋼刷木皮電視牆是客廳少有的大型深色物件，上頭的線條設計不僅時尚，也能成為收納空間，讓設計不僅美觀，更兼具實用功能。全開放式的餐廚空間，走的是以淺色木製家具為主的北歐風格，而木製家具最害怕油煙，翁嘉鴻在設計時便決定設置強力抽油煙機，不僅可以保護傢具，也讓用餐環境不會有惱人的油煙問題。屋主的書房鄰近餐廳空間，翁嘉鴻以銀狐白的電視牆區隔餐廚與書房，而電視牆本體的高度不做滿，上頭以透明玻璃與銀狐白結合，在視覺上能繼續延伸，也讓空間變得有趣不呆板。二樓空間從次臥室的斜角窗戶設計，看得出設計師想從平凡中增添些趣味，也在隱私與開放中找到了絕佳的平衡點。由鋼構架成的室內空間不易損壞，耐震功能強，但粗大的鋼柱無法避免在室內出現，翁嘉鴻以木皮掩蓋鋼柱，在空間內不顯突兀，也讓設計與自然的關聯性更為緊密，呈現出建物與自然和諧共生的舒適感受。5 設計 斜角窗戶，延伸視覺空間二樓臥室窗戶以斜角設計，讓視野變得更寬廣，不但可以欣賞美景，也讓空間不單調，變得更有設計感。6 材質 梧桐木建材，打造自然療癒宅一樓建材以梧桐木為主，清爽而溫潤的木質色系，搭配室外的自然風景，營造出宛如置身國外的度假風。

【文 / 鍾運凱】王先生將其名下土地一筆出售予周小姐，在12月1日上午10點，由地政事務所的承辦登記人員，在登記簿上記載所有權移轉登記，並加蓋印章，同日上午11點由校對人員校對完畢無訛後加蓋印章。然而該筆土地因王先生的債權人李先生聲請法院強制執行，已於同日上午10點30分實施查封完畢。李先生訴請塗銷王先生與周小姐之間的移轉登記是否有理由？又在李先生尚未獲得勝訴判決確定前，法院得否繼續拍賣該筆土地？一、 何謂查封？對於不動產實施強制執行程序，必須先予以查封，然後才能進行拍賣或強制管理等換價程序。不動產一旦被查封，即限制債務人對於該不動產的處分、設定負擔或其他妨礙執行效果的行為。二、 查封的方法查封不動產，由法院民事執行處的執行法官督同執達員行之。查封的方法有揭示、封閉及追繳契據。這三種查封方法，必要時可以併用。但追繳契據或封閉，通常必與揭示併用，這樣才能達到公告週知的效果。三、 查封登記強制執行法第76 條第3 項規定：「已登記之不動產，執行法院並應先通知登記機關為查封登記，其通知於第一項執行行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力。」雖然依強制執行法第51 條第2 項規定，查封後即使還沒辦理查封登記，仍立刻發生查封的效果。然而，如果執行人員先到不動產所在地實施查封，再通知登記機關辦理查封登記，則債務人經常乘法院通知到達登記機關前，將不動產移轉登記到他人名下，導致強制執行程序受阻。因此，強制執行法規定對於已登記的不動產強制執行時，可以先登記，後查封，而且在通知「到達」登記機關的時候，立即發生查封的效力。但如果該通知到達登記機關前，查封已經實施完畢了，仍依強制執行法第51 條第2 項規定，於查封完成時立即發生效力。又土地法第75 條之1 規定：「前條之登記尚未完畢前，登記機關接獲法院查封、假扣押、假處分或破產登記之囑託時，應即改辦查封、假扣押、假處分或破產登記，並通知登記聲請人。」以配合強制執行程序。四、 查封筆錄查封的不動產的狀況如何，是債務人本人占有使用中？或是第三人占有使用？例如出租中等情形，都會影響拍賣的價格及拍賣後是否能點交給買受人。至於查封的方法則會影響查封的合法性；實施查封的時刻會影響查封效力發生的時間點，這些事情都有詳細記載於查封筆錄的必要。強制執行法第77 條規定：「查封時，書記官應作成查封筆錄，載明左列事項：一、為查封原因之權利。二、不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形及其他應記明之事項。三、債權人及債務人。四、查封方法及其實施之年、月、日、時。五、查封之不動產有保管人者，其保管人。查封人員及保管人應於前項筆錄簽名，如有依第48 條第2 項規定之人員到場者，亦應簽名。」五、 查封物的保管及使用為防止被查封的不動產發生損壞、價值降低，執行法院得將該不動產交由有關機關、自治團體、工商團體等加以保管或管理。被查封的不動產也可以交由債權人或債務人保管。由於不動產被查封，債務人只是喪失處分權而已，仍保有所有權，其管理、使用只要不違背查封目的仍然有權為之。但如果法院將該不動產交由第三人保管，債務人仍有管理使用的權利，實際上會產生衝突。在此情形下，債務人的管理或使用必須得到法院許可。六、 查封的效力查封完畢即發生效力，任何人都要受到拘束，不能主張土地法第43 條的適用。查封的目的在於禁止債務人的處分行為，繼承登記並非處分行為，因此查封後仍可以辦理遺產繼承的登記。如果在實施查封之前債務人已經將不動產移轉登記給第三人，縱然該產權移轉有「無效」或者「得撤銷」的原因，在債權人提起「塗銷登記之訴」獲得勝訴判決確定，並且塗銷登記之前，該移轉登記仍有效力。至於產權移轉事項登記於登記簿後，校對人員加蓋名章之前，該不動產實施查封完畢，債權人是否可以訴請塗銷查封登記？司法院的研究意見認為，依土地登記規則第6 條，土地權利經登記機關依本規則登記於登記簿，並校對完竣，「加蓋登簿及校對人員名章」後，始為登記完畢。因此在尚未完成上列手續之前，不能謂已登記完畢，而土地法第43 條規定之效力亦無從發生。本案例李先生聲請的強制執行查封，既然在校對人員加蓋名章之前，也就是在所有權移轉登記完畢之前，則王先生與周小姐之間所有權移轉尚未完成，李先生訴請塗銷所有權移轉登記應認為有理由。雖然不動產被查封後，執行債務人對該不動產所為的處分行為對於執行債權人不生效力，但查封後辦妥的移轉登記並非當然絕對無效。因此在尚未塗銷登記之前，第三人依移轉登記所取得的所有權，尚不失其效力。本案例中的土地於查封後未辦理登記前，債務人王先生將所有權移轉登記予第三人周小姐名下，在尚未塗銷登記前，周小姐的所有權不失其效力，執行法院應於該筆土地塗銷登記，恢復為債務人王先生所有之後，才能繼續拍賣。

【文 / 行銷企劃部】1.桃園捷運綠線環評通過， 預計2021年完工，桃園八德將受惠桃園八德桃園縣將於今年12 月25 日正式升格成為第六都，桃園八德地區因區內規劃有航空城綠線捷運，以及現有國道二號機場聯絡道銜接中山高、北二高交通建設等利多，在近期也吸引許多台北客買房置產，加上區內房價相對桃園市區便宜，2013 年中古屋均價每坪為13.81 萬元，2014 年1-6 月小幅成長4.34% 來到每坪14.41 萬元，而今年七月份最新消息是，原本環評因徵收範圍過大及恐危及古蹟景福宮等因素，引發部分居民反對航空城綠線捷運，在桃園縣政府自願將爭議最大的Ｇ９、Ｇ 10 及Ｇ 11 車站，縮減徵收九成五民地，全案環評通過，評估明年可動工，2021 年完工。這一重大利多，將使八德中古屋房價由近期的一字頭逐步向二字頭邁進，首購族可加速佈局有捷運設站區域，未來增值可期。2.機場捷運2015年將通車，新北五股成房市黑馬新北五股在五楊高架通車後，五股往來桃園機場只要25 分鐘車程，往台北內湖科學園區也只要15 分鐘，是目前新北郊區第一環房價最有潛力的區域。此外，機場捷運預計2015 年底通車，五股與相鄰的泰山及新莊地區，共有新北產業園區、新莊副都心、泰山等三個車站可供週邊居民通勤北車及桃園機場，在交通上可以說是連結北市及桃園的重大樞紐，而五股在房價上也相對新莊副都心一帶新建案便宜，車行約5 分鐘就到新莊副都心，房價卻僅新莊的1/2。本區中古屋房價在2013 年為每坪22.97 萬元，2014年則成長14.45% 來到每坪26.29 萬元，在區內洲子洋重劃區新建案逐步邁向四字頭後，未來中古屋有機會補漲至三字頭，對於想在新北置產的民眾，五股將是未來房市成長的大黑馬。3.台北基隆未來擬規劃BRT或捷運延伸線，一字頭七堵區小資可進場基隆七堵基隆地區整體環境因為多山及多雨，房市發展長期受到限制，尤以緊鄰汐止的七堵區，區內環可發展用地又多工業區為主，房價是台北近郊最便宜的區域之一，中古屋均價在2013 年每坪僅13.82 萬元。但近期由於北市信義、南港、內湖一代中古房價皆已站上五字頭，使首購族開始外移郊區購屋，因此七堵地區一字頭的中古屋也開始受到年輕族群的青睞，在通勤優勢上，除緊鄰汐科外，往來南軟及內科也只要15 分鐘車程，在三大科學區的就業人口加持下，2014 年房價較去年成長6.95%，來到每坪14.78 萬，未來房市成長可期。目前七堵已被規劃為基隆副都心，而車站旁就是七期重劃區，是基隆市未來開發重點，附近又有長興國小、明德國中、基隆商工等學校，預計七堵火車站周邊仍是未來房市的重點發展區域，首購族可以往車站附近進場佈局。4.台灣大道BRT開始營運，台中捷運業已啟動，北屯區相對市區便宜，為年輕族群進場首選台中北屯北屯區鄰近洲際棒球場、大坑風景區及大坪林森林園區，生活機能堪稱完善，加上「水湳經貿生態園區」即將開發完成，現又有台74 線加持，通往市中心的交通時間大幅縮短，吸引不少外圍舊台中縣的自住客移入，目前是台中人口最多的區域。人口象徵房價買盤的穩定，加上台中捷運綠線已經開始動工，未來本區與七期新市政中心、新光百貨商圈及烏日高鐵站區連結，往來南北非常便利，2013 年本區中古房價每坪13.66 萬元，2014年則成長9.81% 來到每坪15 萬元，預計台中捷運啟動後，房價有望繼續推升，適合中長期置產的買方進場布局。