不動產 續坐抗跌保值標的寶座【文 / 行銷企劃部】2014上半年部分資金轉向股市但最抗跌保值標的為不動產 蟬聯22季冠軍根據中信房屋第二季『宅指數』的調查顯示，「不動產」已連續蟬聯22 季最抗跌保值標的冠軍，比例達37.3%，但比第一季的39.7% 下滑了2.4%；而排名第二的為「保留現金」項目，比例有17.0%，排名第三的則是「保險」項目，比例有13.4%，兩項皆較第一季的比例微增；再者，排名第四的是「黃金及貴金屬」，比例有9.6%，和第一季持平；而第二季受股市表現熱絡的影響，「股票」項目在第二季排名竄升第五，比例達9.1%，比第一季6.6% 增加了2.5%，而第一季表現較佳的「投資外幣」選項，則因人民投資熱潮轉涼，第二季調查排名滑落至第七位，比例9.4% 下跌至4.7%( 附圖1)。未來房市看政府臉色不動產雖已連續22 季蟬聯最抗跌保值標的第一位，但整體數據表現卻連續四季下滑，也比去年第二季同期的44.2% 下滑了6.9%，顯見因政府打房不斷，加上財政部近期擴大查稅措施，以及立法院三讀通過囤房稅等政附圖1--最抗跌保值標的，不動產37.3%奪冠附圖3--民眾購屋意願策的影響下，多數民眾開始將資產由不動產轉移到其他理財項目上。此外，今年為選舉年，政府振興股市不遺餘力，台股日前也超越了9400 點大關，部分市場資金恐轉往股票市場投資；在政策的干擾下，未來房市表現好壞，恐要看政府臉色。下半年首購仍為主力奢侈稅 實價登錄 囤房稅 連續進逼 換屋及投資族轉趨保守 首購族則積極進場第二季有購屋計畫者「首購族」佔53.6%，較去年同期(2013Q2) 增加了5.1%；而屬第2 次購屋「投資及換屋族」的比例佔26.2%，則較去年同期(2013Q2) 的31.1% 減少了4.9%( 附圖3)。從第二季宅指數的『購屋次數』調查可發現，首購族佔兩年內有買房計畫的比例高達53.6%，為近兩年調查次高，而屬於二次購屋的換屋及投資族佔26.2%，為近兩年調查次低。顯見年輕人渴望有房，儘管這幾年所得未明顯增長，精華區房價節節高升，加上政府擴大查稅等因素干擾，年輕人還是希望能夠有一個屬於自己的家，所以第二季進場意願仍比去年同期大幅增加5.1%，顯見下半年房市，首購仍為主力。附圖4--全台與各縣市首購及二次購屋預算比較附圖5--您覺得政府近年頻頻打房，但房價仍打不下來的原因為何？而相對地，屬於二次購屋的換屋族及投資客群，在近年奢侈稅、實價登錄等政策連續進逼下，再加上今年五月囤房稅三讀通過，第二季購屋意願轉趨保守，選擇暫不進場。北市首購族預算下跌未來低總價跟小坪數產品是交易主流根據第二季宅指數的購屋預算調查發現，全台首購族的平均購屋預算由2013Q1 的627 萬元上升至2014Q2的696 萬元；而二次購屋族的預算則由2013Q1 的784萬元上升至994 萬元，不論從首購或二次購屋者來看，第二季全台平均購屋預算，皆創下宅指數調查以來新高，顯示近年整體房價表現緩步上揚，民眾的購屋預算除了較去年來得高外，也逐漸認清高房價的事實( 附圖4)。雖然全台平均購屋預算創新高，但若從各縣市的資料來看，屬於精華區的台北市，首購族購屋預算從第一季的1091 萬元，下滑到第二季的1000 萬元，北市首購族第二季面臨預算千萬保衛戰，顯見年輕人在北市買房大不易，有能力買房的，不願追價，只願意往坪數較小及總價較低的產品進場。同樣地，北市二次購屋的換屋族及投資買盤，購屋預算也從第一季的1827 萬元下降到第二季的1455 萬元，所以口袋較深二次購屋族群，對於中高價位的產品也轉趨保守，下半年1500 萬元以內的低總價產品才是市場主力，老公寓或小坪數產品還有補漲空間。而精華區的中高總價產品，在政府打房措施不鬆懈的情況下，將面臨買方預算下修的風險，以宅指數調查的資料可發現，北市首購族預算下跌，未來低總價跟小坪數產品是交易主流。政府政策影響力 已超越市場供需及景氣變化根據宅指數調查，政府近年頻頻打房，但房價仍打不下來的原因究竟為何? 調查發現，排名第一的有39.8%民眾認為「持有稅太輕，口袋深的買盤仍拼命進場」才是主因；再者，認為「政府房地產政策失靈，公告現值及地價調升反助漲土地價格飆漲」有37.9% 民眾，排名第二；而排名第三的是23.9% 的民眾認為「華人有土斯有財的觀念太深」；排名第四和最末的五則分別是「市場資金過多，在景氣不振下，資金轉而投資最穩健的房地產」和「台灣土地有限，精華區供給不足所造成」。民眾認為持有稅制太輕，及土地稅增加轉嫁房價皆是政策面問題，顯見政府房地產政策失靈，才是近年頻頻打房，但房價卻還遲遲打不下來的原因。而屬市場供需及景氣變化等問題則不如政策面的影響有殺傷力，整體而言，民眾認為未來房價漲跌要看政府態度，現階段政府政策影響力已超越市場供需及景氣變化。多數民眾認為下半年房價漲幅會在正負3%徘徊房價是否下跌 仍屬未定論根據宅指數調查下半年的房價表現為何? 結果顯示，全體受訪者有22.9% 的民眾認為「下半年房價會持平，並且在正負3% 徘徊」，排名在第一位；而排名第二到第四位的，皆是看好房價會上漲，分別是有14.9% 的民眾認為會上漲5%~10%；14.8% 的民眾認為會上漲10% 以上；14.5% 的民眾認為會為漲3%~5%。而排名第五到第七位的，皆認為房價會下跌。 ( 附圖6)附圖6--下半年房價表現為何附圖7--各縣市購屋預算下半年房市 低總價產品為主力郊區追價意願勝市區調查顯示下半年房價不會大幅修正，也不會大幅上漲，持平的機率仍高，至於房價未來趨勢是否因政策打房及七合一選舉，或美國QE 退場等因素的干擾而走跌，目前仍屬未定論，從宅指數第二季調查可發現，多數民眾認為下半年房價會在正負3% 間震盪，整體而言是看漲比例較多，而看跌的比例較少，市場短期購屋意願雖轉趨觀望，但對房價看法仍偏中性樂觀，預計下半年房市仍會走「量縮價平」的格局。此外，從各縣市的整體購屋預算來看，北市購屋預算終結連三漲的格局，第二季由1485 萬元下跌至1239萬元。而相較之下，郊區新北及桃園的購屋預算則屢創新高，分別來到1051 萬元及809 萬元，所以下半年房市，郊區追價意願勝市區，低總價及有重大建設利多的地方，仍可逢低進場布局( 附圖7)。宅指數研究方法︰研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)調查期間︰2014/05/29-2014/06/05取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。總樣本數︰共回收1,347份有效樣本，在95%的信心水準下，抽樣誤差在正負2.67%以內，重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.3%，再依照行政院主計處公布2014年5月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份

俄羅斯融合貴氣的古典素養與民間的剛強烈性，成就了獨一無二的俄式風情，絕對是一生必訪的旅遊國 【圖.文/鳳凰旅行社】俄羅斯不僅只有童話般的洋蔥建築以及華麗的宮廷景觀，更擁有融合了歷史背景的華麗料理，唯有親自體驗才能感受甚麼叫做不可思議的俄羅斯奇幻旅程。說到俄羅斯最著名的美食，最先想到的應該就是魚子醬與伏特加了，魚子醬屬於高檔食材，等級也分為很多種，黑魚子醬要比紅魚子醬價值來得高許多，在當地多佐以塗上奶油的麵包或是搭配俄羅斯煎餅食用。而伏特加酒更是俄羅斯經典代表，「Vodka」伏特加是斯拉夫語中的變化字，來源是斯拉夫語的「woda」或「voda」，意思是「水」。由於俄羅斯冬天的氣候格外寒冷，因此不論男女在這裡隨時喝上一杯伏特加似乎是習以為常的事情，也由於天候關係造就了俄羅斯的巧克力與冰淇淋的甜品在全球打響名氣，香甜濃郁的滋味在天冷的時候特別令人滿足。用吃征服你的心--超講究的帝俄料理，華麗上菜在俄羅斯不僅食材充滿驚喜，視覺的饗宴也是美味料理的一環，承襲了華麗宮廷的歷史光環，不少走高檔路線的餐廳即使一餐要價台幣五六仟，仍有不少饕客甘之如飴。在莫斯科就有一間斥資15億多打造的《杜蘭朵餐廳TVRANDOT》，號稱全球最貴餐廳果然名不虛傳，這裡重現了18世紀俄國皇室的宮廷風采，更是俄羅斯餐飲界中最奢華的經典代表，開幕至今已有不少紳士名流、政商富豪慕名而來，成為一種指標性的象徵。但《杜蘭朵餐廳TVRANDOT》的外觀卻出乎意料的平實，沒進到餐廳內部，單就大門入口實在很難想像裡面的富麗堂皇，走進餐廳內部實在很像劉姥姥逛大觀園，每一處都讓人驚呼不已，先是圍繞在天井的精緻雕像、一樓餐廳吧檯、二樓的用餐區，甚至是洗手間都讓人好奇的想一探究竟。每一個環節都值得細細品味，在此用餐就好像置身在宮廷博物館般，復古又華麗的裝飾讓人有時光倒流的錯覺。 餐桌上的擺盤同樣也不馬虎，正統的西式擺法加上俄羅斯特有的華麗餐具，在美味佳餚上菜後構成一幅俄式獨有的華麗料理，色香味俱全也兼顧了視覺的享受，讓人見識到俄羅斯的另一面。舌尖上的美食旅行--在地風情嘗鮮去近年來觀光客出國旅遊，不僅在景點上精挑細選，住宿安排以及交通是否順暢都是出遊考量重點之一，而吃也成為旅程中越來越受重視的環節。在俄羅斯旅遊的每一天可不只有杜蘭朵餐廳令人驚艷，還有莫斯科河遊船晚餐、烏茲別克餐廳、聖彼得堡的夏宮、尼古拉宮，甚至普丁總統生日邀請貴賓特選的餐廳，全都是視覺與美味兼具的餐廳，下回有機會到俄羅斯旅遊，一定要來體驗這些讓人驚喜連連的特色美食。

【文 / 鍾運凱】星爺向包租婆租了一棟房屋，約定每月租金1萬元，租期10年。簽訂租約時，星爺特地請來斧頭幫幫主作見證，雙方簽字無誤。沒想到才租了3年，包租婆就把房子賣給火雲邪神。火雲邪神為了自己另有用途，打算將房子收回。星爺抗議，表示自己每個月都準時交租，而且租期還沒到，新房東無權收回。試問，有理？一、 何謂公證？所謂「公證」，依公證法第2 條第1 項規定：「公證人因當事人或其他關係人之請求，就法律行為及其他關於私權之事實，有作成公證書或對於私文書予以認證之權限。」也就是法院的公證人依公證法，作成有關私人間的法律關係或權利義務的證明書。由公權力作為證明，其證明力自然比一般證人更高，而且還有其他法律上的特殊效果。二、 租賃契約是否必須簽訂書面？民法第153 條第1 項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」租賃契約是契約的一種，只要出租人與承租人關於租賃標的物與租金的意思表示一致，租賃契約就成立了。一般房屋租賃都會簽訂書面契約，一方面是為了保全證據，另方面也有特殊的效力。例如民法第422 條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾1 年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」也就是說，如果租賃物是土地或房屋，卻沒有訂立書面契約，則1 年後房東可以隨時終止租約。三、 租賃契約是否須經公證？如上所述，租賃契約只要雙方意思表示一致即為成立，不是必須經過公證才有效。民法第421 條第一項規定：「稱租賃者，謂當事人約定以物租與他方使用、收益、他方支付租金之契約。」換言之，只需「當事人約定」即可。然而公證有許多好處，包括避免糾紛、保障權利、省時省力等。四、 公證對誰有利？有些人以為法院公證對房客較不利，其實不盡然如此。固然在房客發生遲延繳交租金或租期屆滿後交還房屋之紛爭時，房東不需要訴訟，可以直接請求法院對房客強制執行。然而，經過公證的租約，房客可以主張「買賣不破租賃」的效力──依「債之相對性」原則，租賃只在契約當事人之間才有效力，但是法律為了保護經濟上弱者的承租人，乃規定於租賃期間出租人如將租賃物所有權讓與第三人，則受讓人承受出租人的租賃契約，與承租人發生租賃關係，此為「債權物權化」具體表現。但適用「買賣不破租賃」有以下幾個條件：( 一) 出租人必須是所有權人或受其委任或得其同意而為出租的人。( 二) 出租人需於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人( 包括強制執行拍賣的所有權移轉 )，且為繼受取得，始有適用。如受讓取得租賃物所有權係原始取得，則不適用，例如公用徵收。( 三) 承租人占有租賃物的狀況仍繼續中。( 四) 「買賣不破租賃」屬於法定債權移轉，只要出租人或受讓人將租賃物轉讓的事實通知承租人，立即發生效力。( 五) 受讓前已屆清償期的租金，已成為獨立的債權，並不隨同出租人地位移轉於受讓人。( 六) 租賃物移轉後，原出租人即脫退出租人地位，如租期屆滿後，向承租人訴請返還租賃物，則該起訴欠缺訴訟標的法律關係要件，將遭敗訴判決。由上述說明可知，「買賣不破租賃」原則，對租賃物的受讓人( 新房東) 不利，因此民法於88 年4 月修正時，增訂第425 條第2 項規定，明定未經公證的不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則的適用。五、 如何辦理租約公證？( 一) 可至鄰近民間公證人事務所或法院公證處購買公證請求書一份。( 二) 填明請求人即出租人（即房東）、承租人（即房客）雙方（承租人覓有保証人時，填在承租人之後）姓名、年籍、身份証統一號碼及地址、電話。( 三) 在「請求公證之法律行為或私權事實」欄內，僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約，請求公證」。( 四) 在「約定逕受強制執行」欄內，分別寫明需要強制執行之標的，如「租賃期滿交還房屋」、「給付房租金及違約金」、「返還押租金」等。( 五) 最後由請求人雙方簽名蓋章，並記明年、月、日。( 六) 請求書寫好後，辦理收件登記。( 七) 請求人均應攜帶國民身分証及印章，房東應提出租賃標的物之權利証明及價值証明，以供審核。一般而言，在不動產之租賃契約通常僅提出房屋稅單、契稅單、稅籍証明、土地登記謄本、地價稅單等即可。( 八) 請求人本人不能到場，可以委託他人代理，但要提出授權書及印鑑証明書。( 九) 實際審查租賃契約書之內容，公證日期即為簽約日期（或租期起算日）。( 十) 公證人認為必要時，得至房屋所在地實際體驗。六、 結論星爺與包租婆所訂之租約雖然有書面，但租期長達10 年，依民法第425 條第2 項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」而所謂公證，必須是由法院公證人或公證法規定的民間公證人事務所，並不包括一般人在場見證。因此，本案的租約雖然有斧頭幫幫主作見證，仍不能取得「買賣不破租賃」的效果。

誰說鬼月一定很恐怖，來個溫馨好屋，陰森退散！     每當農曆七月到來，家中長輩的叮嚀碎唸次數就會以倍數向上成長，說詞每年都大同小異，不是叫你太晚不要出門，就是別去海邊山間遊玩，因為鬼月鬼門大開，小心被好兄弟盯上……雖然民俗傳統相信與否，選擇都自在人心，但是自然而然，大家到了鬼月好像神經都會繃緊一點，特別是下列的傳統鬼月十大禁忌。既然厝裡有關心、交代，小輩們就抱持敬天地鬼神之心，可以的話就乖乖遵守吧！  鬼月禁忌１: 不要吹口哨，不然好兄弟會以為你在召喚他。鬼月禁忌2：不掛風鈴，因風鈴會招陰。鬼月禁忌3 : 不要去海邊，免得不慎失足成了水鬼的替身。鬼月禁忌4 : 不要買車，容易發生交通事故。鬼月禁忌5 : 不要購屋，以免好兄弟住進來（當然也不要裝潢）。鬼月禁忌6 : 不要開刀動手術，以免好兄弟搗亂。鬼月禁忌7 : 不要結婚，免得遭好兄弟眼紅。鬼月禁忌8 : 不要隨意撿地上的零錢或紅包袋，小心多了個鬼新娘或鬼丈夫。鬼月禁忌9 : 晚上不要出門，這是好兄弟們的活動時間。鬼月禁忌10 : 晚上不曬衣服，小心好兄弟會附在衣服上。      雖然鬼月禁忌百百款，有人避之唯恐不及，也還是有人百無禁忌，逆向操作，偏偏選鬼月看屋選屋買屋，難道不怕不吉利嗎？！對一些不信邪的年輕族群來說，高房價比鬼還嚇人！    鬼月在一年之中是景氣較為低落的第3季，加上仍有觀念較傳統的民眾礙於鬼月禁忌沒有進場下手，出價競爭者大幅減少，想購屋的民眾正好可以趁這個時間點好好挑選物件、爭取議價空間。另一方面，一般房屋買賣從簽約到交屋平均需要30~45個工作天，即使在鬼月看屋挑選並下訂簽約，等到交屋要實際入住時，早就過了鬼月的冒險期，而且還要把家具入厝，清潔整理的時間也一併算進去，所以對於在鬼月購屋這件事，消費者毋須過於緊張恐懼，好兄弟也不是只特定在農曆七月出現，民眾只要存好心、做好事，平常心的過生活，把重點放在購屋前的準備功課，比較實在！    此外，農曆七月也是颱風生成的旺季，在颱風過後，民眾其實更能檢查並看清屋況，所以，鬼月看房著實有雙重好處。不過，特別需要提醒消費者看屋時，也要留意此物件是否落在易淹水的區域，以下的三撇步教你如何防範買到泡水屋！ ＜三招透視淹水屋＞    雖然淹水不會對房屋產生立即性、結構性的破壞，但只要颱風豪雨一來，對居住安全的影響不容忽視，如一般社區大樓的電梯機房、機械式停車位多位於地下室，萬一淹水必大受影響，民眾看屋時需稍加留心，並把握以下三原則： 一、 探訪鄰居：許多在地鄰居生活了一、二十年，對於區域的大小情況瞭若指掌，建議多問問鄰居， 就能了解區域更真實的面貌。 二、 查詢相關網站：如「經濟部水利署易淹水地區水患治理計畫專屬網站)」或各縣市地方政府官網等公部門網站，就能查詢易淹水地區。經濟部水利署易淹水地區：http://fcp.wra.gov.tw/ 三、 地毯式看屋：有些屋主為了掩飾淹水痕跡，會重新粉刷或是裝潢來掩人耳目，故看屋時要多看房屋角落，是否有油漆色差，還有地下室或停車場仔細檢查是否有泥沙淤積痕或是水痕，以免一不注意買到泡水屋。所有最好料的厝攏底加啦！：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ 文◎中信房屋臉書粉絲團--你的達令 

各區房價有漲有跌，處於合理的波動範圍內，現階段沒有房價大跌的疑慮。註：內政部七月公布最新資料到今年五月    統計項目：電梯產品 單位：每坪萬元（部分地區新屋交屋較多時 房價漲幅較大 *表電梯產品無資料以無電梯公寓代替）【中信房屋研展部】

近期精華區房價高漲，媒體報導主打低價入住雙北市蛋黃區的地上權住宅案逆勢翻紅，如北市文山區「華固新天地」，新北板橋「昇陽寓見」都打著市價七折打名號吸引買盤近駐，究竟買地上權案是否真的比較划算呢?案例 「華固新天地」位於羅斯福路6段142巷，周邊鄰近5年內新大樓，實價登錄均價單坪約53.45萬元，該案開價每坪45~49萬元，兩區皆有平面車位，每車位單價約150~180萬元，貸款七成，每年地租費約2.5~6萬元。地上權建案別碰 買有所有權價格差不多的中古屋最好地上權住宅，就是買來只有房屋使用權，卻沒有土地所有權，買方未來須每年繳納地租、房屋稅，但不必繳地價稅。而地租多為公告地價百分之3.5至5之間，使用年限一般約定為五十年至七十年之間，一旦使用期限到，土地所有權人（通常是政府或國營事業）便依合約取回土地並擁有房屋，或者雙方續約繼續使用。買中古屋比買地上權好的原因1.隱性成本 地租恐逐年上漲公告地價每三年調整  使用近七十年時 每年地租恐將膨脹十倍      公告地價每三年調漲一次，為地上權案最大的「隱性成本」，以近27年北市的公告地價來看，平均每3年調升幅度為10.63%(見附表一)，以10.63%每3年複利一次的概念計算，一個七十年的地上權物件，預計在持有第21年時，每年地租會是原始地租的2.03倍；預計在第48年時，每年地租會是原始地租的5.03倍；最後在第69年地上權快到期時，每年地租為原始地租的10.21倍，膨脹超過十倍，這隱性成本是建案現場代銷不會告訴你的。<附表一>近期北市公告地價調整幅度％2.中長期置產 土地持分增值才是房價飆漲的理由 建物只會折舊     近十年台灣房地產大漲，多半漲幅是來自土地價格的上漲，而建物價值只會逐年折舊而已，所以沒有持分土地所有權的物件，要靠建物價值上漲，除非整體房地產價格處於上升階段，或物件地點絕佳，才有價格上漲的機會。 3.物件轉手是否容易 才是重點  地上權難估價 成貸款時的一大問題買房子 永遠要先想好你的下一手買方在哪才進場    目前地上權物貸款成數及利率都比一般物件差，轉售時房屋剩下多少市場價值也難以估算，將成為銀行評估貸款時的絆腳石。    假設買一個1350萬元的地上權物件(華固新天地30坪)，使用十年房屋還剩多少價值，而二十年或三十年後又剩多少?難以估算!    由於一般中古屋有完整明確的成交行情資訊可做為鑑價基礎，地上權物件則沒有，於不同使用年限來出售時，每筆交易都是一個新的特殊案件，加上未來地租逐年調整的不可控性，銀行房貸審核難度增加，下一手買方若難貸款，勢必影響轉手性，買一個難轉手的奢侈品卡自己資金幹嘛 !尤其是多年後，「房屋使用年限愈接近到期日，價格往下掉的速度更快」。‍‍結論‍‍1買地上權置產需考量地租不斷上漲及未來轉手性的問題投資或中長期置產皆不宜2若膝下無子嗣 覺得沒必要留點財產給子孫，當然可以買，但用租的就好，何苦背一個70年期的額外房貸(不可控的地租) 【中信房屋研展部】

參透五句基本放大片話術，奧步立即素顏現形        現在只要在網路打上「正妹」兩字搜尋，一堆美眉照片就像在爆米花一樣，啵~啵~啵的跑出來，美貌幾可媲美明星、名模！有趣的是這些網路正妹好像長的都差不多，都有個共通點就是一雙楚楚可憐，清澈空靈的大眼睛，其功勞來自於大眼神器—「角膜放大片」，有了放大片的加持，再加上化妝，人人都可能成為女神！放大片的神奇效果，讓每個想變美的女孩趨之若鶩，這究竟是魔法還是騙術，見仁見智。    而投射在房產交易上，許多銷售案場、建商為了讓買賣更加順利，也會運用猶如放大片效果的話術，來投消費者所好，甚至把物件缺點、嫌惡設施都說成獨到優點，民眾要是沒好好做功課，多方觀察，很容易被這些包裹糖衣的話術給矇蔽呢。下列為買賣過程中最常出現的放大片話術基本句型，在此提供粉絲們好好來提防一下！ 放大片話術1 ─超級豪華百萬裝潢？ （小心只是障眼法）       為了吸引買方第一印象，很多屋主會把房子設計的富麗堂皇，用漂亮裝潢擋住屋內大量的樑柱，重新粉刷牆壁、貼上壁紙、鋪上地板，加上部分家具，賣相立馬升等A++。同樣地，建商打造美輪美奐的樣品屋，也非常容易誤導消費者，以為自己日後入住時，也可享有同等規格配備，故建議下訂前，一定要詢問清楚家電配備的品項，以免交屋後產生樣品與實品落差誤會，造成買賣糾紛。所以裝潢太過華麗的屋子，民眾特別需要張大眼仔細觀察室內動線設計、空間實際大小、使用現況、屋內管線等，才不會買到虛有其表的房子。 放大片話術2 ─賣得比同社區便宜？  (小心給你報假的)      雖然現在有了實價登錄，有心人士還是可以想辦法操作，例如有投資客擁有同一社區的5戶物件，只要先假成交1間，將原本1坪大概60萬元的社區，哄抬到1坪70萬元，其他幾戶再以每坪65萬元開價，沒買房經驗的一看到價格低於最新成交行情，就很有氣魄的買單下訂。建議民眾在談價之前，最好先走訪社區一趟，向其它住戶探聽近期的成交價格，才不會被當成肥肥的羊咩咩...... 放大片話術3 ─喜歡嗎？主動開價先打8折要你下訂（小心賣價先墊高了）      買屋幾乎不可能不殺價，況且現今資訊發達，許多達人、名嘴都在各媒體上會傳授所謂從開價的幾成開始砍價等等心法技巧，因此這些銷售人員如果在現場觀察到客戶對建案的喜愛度，為了爭取信任也會透過以主動先折扣的方式，展現誠意，加快客戶下訂；但做為聰明的消費者，當然是一定要注意這麼阿沙力的舉動，或許是因為房屋賣價已經先墊高了，也或許是還有車位價可以守等等因素，所以除了同社區建案都要去逛逛之外，更要了解該建案的銷售情況〈剛開始賣有可能價格較堅持，賣了好一段時間則可能較有議價空間〉、區域行情，附近房仲店家也是好幫手要多利用喔。 放大片話術4 ─ 等等還有其他組客戶也要來看呢?／恭喜陳先生成交××棟一戶？（小心是臨演）       有些銷售人員會利用消費者想先占先贏或是「大家都在買，我不跟是否就可惜了」的心態，刻意安排自己好幾組樁腳，假裝來看屋、簽約，製造緊張感或是炒熱買氣，感覺這個物件或是建案很搶手的假象，像是「你要是不先下手為強，待會其它客戶來看先下訂，我就沒辦法囉~~」，說諸如此類的話來嚇唬一些新手買家。其實只要沉的住氣，過一兩天再追蹤看看，說不定還有機會，不要操之過急，而失了自己的買房原則，要是沒買到也不要氣餒，總有好房子在等你。 放大片話術5 ─  來想像一下「你住在這裡……」？ （小心被情境催眠~~~已暈）       銷售人員會觀察買方的年齡、樣貌氣質、喜好，並詢問職業類別和工作內容，進而調整房屋介紹內容，有的銷售人員還會要你幻想一下住在這間房子的感覺如何，順便幫你空間規畫，例如太太喜歡做菜，就強調廚房的優點，先生喜歡閱讀，就告訴你這面牆拿來當書牆再好也不過了…等，看起來這些介紹沒什麼要脅性，殺傷力其實很強大，讓你感覺買了這間房，人生就圓滿了一半之類的想像，這種情感式的牽引，最容易讓買家一頭栽進去。     其實買賣房屋的話術豈止上述的五種，為了贏得成交機會，銷售人員利用不同攻勢突破看屋者心防，而消費者又要如何在真假交錯的話術中抓住真正的重點呢？建議購屋者事前多上網找資料，參考已買屋的親友的經驗值，常走訪社區附近實地觀察，並找當地各家仲介業者幫忙，多問多聽多比較，快樂的達成自己買房夢想不是夢！ 達令和您一起認真逐夢：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/  文◎中信房屋臉書粉絲團--你的達令 

每個人心中都有個大衛男孩……             大衛，29歲，目前在加拿大從事金融風險管理的工作，是個在加拿大讀書工作、生活十年的台灣人。因緣際會下，小編在一群朋友的聚會中認識大衛，他每隔三、四年就會回台灣一趟看看家人朋友，順便渡假。               有著陽光燦爛笑容的大衛，卻在交談過程中透露了些許心酸和無奈，他說：「加拿大的社會中，只要你是華人，不管再努力再有能力，都很難晉升上位，好像永遠都比那些白人矮一階！」，大衛每天工作十幾個小時，精神壓力龐大，早就沒有自己的時間，只有在回到台灣的時候，他才能夠完全的放鬆休息。        以他長期旅居在外的眼光看來，台灣變滿多的，但不變的是那份善良與親切，讓他想起小時候在台灣生活的快樂時光，他打算再過一、二年回來工作，並考慮置產。        小編疑惑的問大衛說：「你怎麼不去新加坡、香港、上海這些金融環境更好的地方？」，大衛回說：「那些地方雖然比較好，但台灣才是我的根啊！我不想再漂來漂去的生活了……」這句話深深感動了小編…        他說的一點也沒錯，國外的環境再好也比不上自己的家好，台灣就是我們的家！大衛的心聲其實也是我們的心聲，我們跟大衛一樣，都想在台灣，在自己的家鄉買個房子，有個屬於自己的家！        但現今台灣各地區的房價普遍處於高檔，大多數年輕人都只能望洋興嘆，覺得房子是看的到，住不到。       即使如此，不代表永遠沒機會買房子，買房找對方法，做好功課，任何時間都可以是進場時機，小編整理出2014下半年購屋三大方向，請粉絲們繼續懷抱買房的夢想，努力的、用力的多多看屋吧！    【2014下半年購屋三大趨勢】： 1. 選戰愈火熱 看屋愈活絡‍‍      今年以來房市交易沉悶，供給量卻大增，呈現供過於求的現象，又適逢年底七合一選舉，政府不斷祭出打房政策，如房地合一實價課稅議題，未來可能影響擁有多筆房產民眾持有的意願，預估將掀起一波獲利了結潮。而打房政策主要是抑制投資客不當炒作，對首購或換屋族的影響不大，而此時的屋主心態也較彈性，價格軟化機會大，建議自住族群可詢問房仲地區行情，勤看物件，大膽進場議價。 2.中小坪數 新興主流‍‍‍‍      過去追求大坪數、大空間的訴求已趨式微，主因為坪數越大，總價越高，超出一般民眾的負擔範圍，反倒是中小坪數物件異軍突起！從台北市地政局公布的今年4月成交物件統計資料發現，40坪以下的中小坪數成交物件數量占總件數的68.7%，而總價落在500~2000萬的物件則最受民眾青睞，為市場交易主流。 3. 交通利多 重劃區崛起       市中心精華區房價高昂，對於預算有限的民眾來說太過沉重。此時都市外圍一些新興重劃區，因離市中心距離較遠，故房價相對親民，如新北市鳳鳴重劃區、桃園縣八德重劃區，以及台中太平新光重劃區，而這些重劃區的商圈、學區、交通等機能也發展成熟。又或者可以挑選交通建設正在興建或確定施工的區域，來作為置產的選擇，因為等到完工開通，周邊房價自然水漲船高，如新北市環狀線、台北捷運松山線、萬大線等交通發展看俏的地區，建議想購屋的民眾可納入考量。         或許我和你並不像大衛那樣過著異鄉生活，但面對工作上、生活上的挫折卻也和大衛一樣，有時感到無力。但我們應該要像大衛一樣，多多欣賞台灣的美好之處，懷抱希望，尋找屬於自己人生的歸屬感，我們都需要在台灣擁有一個家，因為台灣是我們的根啊！！ 快和大衛一樣，為自己找個家吧！：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/ 文◎中信房屋臉書粉絲團-你的達令