【文 / 鍾運凱】我國就容積率之操作可區分為「容積移轉」及「容積獎勵」。前者是指在容積總量管制下，以一定方法自「送出基地」將容積轉入「送入基地」；後者則是政府基於某種政策目的下，建物突破原有容積率限制。一、 容積移轉之法源( 一) 都市計劃法：1.都市計畫法第83 條之1：公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。2. 都市計畫容積移轉實施辦法：(1) 本辦法第2 條規定所謂「容積」即是指總樓板面積，而再規定送出基地，接受基地及基準容積之定義。(2) 能作為本辦法規定之送出基地，包括「都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣（市）主管機關認定有保存價值之建築所定著之土地」、「為改善都私有都市計畫公共設施保留地市環境或景觀，提供作為公共開放空間使用之可建築土地」、「私有都市計畫公共設施保留地」等。(3) 接受基地所能接受之容積，不得超過接受基地容積30%，但特定條件得予調高，惟最高不可超過40%。(4) 接受基地亦得以繳代金方式，取得容積。此乃替代性方案，即接受基地所有權人無法取得送出基地所有權人同意，又需較多容積建築地上物，此時即得以此替代性方法為之。(5) 送出基地應「於許可其全部或部分容積移轉前，除第六條第一項第一款土地外，應視其類別及性質，將所有權之全部或部分贈與登記為國有、直轄市有、縣 ( 市) 有或鄉 ( 鎮、市) 有」，若屬於第6 條第1 項第2 款土地者，應作為無建築之公園、廣場、綠地等使用。( 二) 都市更新條例第45 條：「更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區，或其他為促進更有效利用之土地，其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用，並準用依都市計畫法第八十三條之一第二項所定辦法有關可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式及作業方法等規定辦理。」( 三) 古蹟保存相關法令：1.文化資產保存法第35 條：古蹟除以政府機關為管理機關者外，其所定著之土地、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區內土地，因古蹟之指定、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區之編定、劃定或變更，致其原依法可建築之基準容積受到限制部分，得等值移轉至其他地方建築使用或享有其他獎勵措施。2. 古蹟土地容積移轉辦法：(1) 未經依法劃定、編定或變更為古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區者，按其基準容積為準；經依法劃定、編定或變更為古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區者，以其劃定、編定或變更前之基準容積為準。但劃定或變更為古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區前，尚未實施容積率管制或屬公共設施用地者，以其毗鄰可建築土地容積率上限之平均數，乘其土地面積所得之乘積為準。(2) 送出基地可移出之容積，以移轉至同一都市主要計畫地區或區域計畫地區之同一直轄市、縣（市）內之其他任何一宗可建築土地建築使用為限。(3) 接受基地之可移入容積，以不超過該土地基準容積之百分之四十為原則。但若係位於整體開發地區或都市更新地區，可增加至百分之五十。二、 容積獎勵之法源( 一) 都市更新條例第44 條：都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業需要，依下列原則給予適度之建築容積獎勵：一、實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容積者，得依原建築容積建築。二、更新後提供社區使用之公益設施，該公益設施之樓地板面積不予計算容積。經政府指定額外提供之公益設施，其產權無償登記為公有者，除不計入容積外，並得適度增加其建築容積。三、主管機關依第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區，在一定時程內申請實施更新者，給予適度之容積獎勵。四、其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主管機關核准者。五、前四款容積獎勵後，多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地板面積仍低於當地居住樓地板面積平均水準者，得適度增加其建築容積。( 二) 都市更新建築容積獎勵辦法：1. 提供社區使用之公益設施及經政府指定額外提供之公益設施，上限為法定容積15%。2. 協助開闢或管理維護更新單元內或其周邊公共設施，其產權登記為公有者，或捐贈經費予當地地方政府都市更新基金以推展都市更新業務，上限為法定容積15%。3. 全部或部分保留、立面保存、原貌重建或其他經各級主管機關認可之方式保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物，上限為法定容積15%。4. 更新單元之整體規劃設計對於都市環境品質、無障礙環境、都市景觀、都市防災、都市生態具有正面貢獻，或採智慧型建築設計，其標準高於都市計畫、消防、建築及其他相關法令規定，上限為法定容積20%。5. 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統，取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上者，得給予容積獎勵，上限為法定容積10%。6. 主管機關依本條例第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區，自公告日起六年內，實施者申請實施都市更新事業者，得給予容積獎勵，上限為法定容積10%。7. 更新單元為一完整計畫街廓或面積達三千平方公尺以上者，得給予容積獎勵，上限為法定容積15%。8. 處理占有他人土地之舊違章建築戶，得給予容積獎勵，上限為20%。( 三) 建築技術規則建築設計施工編第59 條之2：為鼓勵建築物增設營業使用之停車空間，並依停車場法或相關法令規定開放供公眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項，直轄市、縣（市）建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管建築機關核定實施。

【文 / 行銷企劃部】花蓮全縣面積約46萬餘公頃居全台之冠，但適合居住的平原面積僅占百分之七，河川占百分之六，其餘百分之八十七為不適合居住開發的山地。花蓮市位於台灣花蓮縣東部北段，為東臺灣人口最為密集的縣轄市，同時亦為花蓮縣政府之所在地，也是花蓮縣及東台灣的政治、經濟、交通、文化中心。車站改建 串連前後商圈花蓮站前加盟店店長張文琳表示，火車一直都是花蓮聯外的重要交通工具之一，而”站前商圈”便成商店集中的重要地點。近幾年隨著運能及運量的提升，花蓮車站一直有增改建的需求與規劃傳出，目前改建案( 高架化) 已經發包執行，等待前、後站打通後，勢必串連周邊商業行為的變化。火車站前多為中古大樓及透天( 透店) 產品，近期新興的大樓以飯店經營居多。前站商業行為集中，大樓及透天產品屋齡約10~20 年。大樓目前成交區間在15~16萬/ 坪，透天則在700~2000 萬/ 棟，近期規劃興建的別墅或透店屋齡多在3 年內，價位3000 萬/ 棟左右。受到觀光產業的影響，民宿型的新興飯店也大舉推出。後站生活圈則以住宅產品為主，商業行為極少，集中在富吉路、富安路上；區域以透天產品集中，屋齡在二年內，部份物件規劃有電梯，院子及車庫成為基本配備，售價在2000~3000 萬/ 棟之間，未來花蓮車站改建打通後，預計將有2 成左右的補漲空間。新興崛起商圈花蓮中山加盟店店長溫文雅指出，花蓮市區最熱鬧的地段莫過於中正路、中華路、中山路的「金三角商圈」，另結合週遭的溝仔尾、一心街、光復街、大禹街、舊鐵道商圈而形成的商業區域。而”商校商圈”是區域內新興崛起的商圈，近幾年來陸續有連鎖商家進駐，中山路及國聯一路、國聯五路一帶商業行為集中，麥當勞、花蓮影城、各型飯店群聚，每天晚上總是聚集許多旅客，成為花蓮市的另一熱點。受到車站改建相關影響因素，目前地價愈墊愈高，以去年中山路與商校街口成交的一塊土地為例，當時成交價每坪接近50 萬左右成交，目前已有約2 成漲幅，成交價來到60 萬/ 坪，就未來性而言，非常值得投資人切入購買。中正路上目前正興建大型賣場，內部含蓋的飯店及百貨，預計近2 年將可完工，將為區域內帶入人潮與商機。民宿需求大增 帶動「價、量」跟進花蓮吉安真好加盟店蔡順富經理表示，太魯閣、七星潭、鯉魚潭三處，是陸客來花蓮必到的參觀景點，留宿花蓮一晚成為旅行社規劃的行程重點之一。飯店需求量因陸客變大，所以新飯店一直興建，舊飯店一直翻修。近兩年來市區多了好幾棟大型飯店，樓高多在9 層樓以上，較知名的以：美崙府前路上的「伊達斯飯店」、國聯五路上的「百事達飯店」，以及去年在國盛二街上熱鬧開幕的「F 飯店」，這些大樓型的飯店全部以接待陸客為主。而近年來台灣本地觀光客對花蓮的住宿需求則明顯轉變( 品質與寧靜度)，透天式的民宿產品接受度佔大宗。目前分布區塊為花蓮市與吉安鄉，以透天別墅規劃為主，北部客來此投資佔比最多，因此帶動了當地民宿產品的價跟量。花蓮吉安真好加盟店蔡順富經理補充，近來成交案件以理財型店面、壽豐農地、看海農地或民宿為大宗，買方大多來自於對蘇花改的期待及中長期的投資客，而大型飯店的移轉，則往往有陸資的影子。理財型店面：市中心為熱門區域，產品類別還是以「透店」需求最高，詢問度以中山路與火車站周邊最熱。壽豐農地：因土壤好、水質佳、離花蓮市近、價位相對低點的優勢條件帶動下，吸引不少以栽種中藥材或經營休閒農場的投資人來此( 以民宿操作者少)，購買客群大部份是外地客，面積操作以大筆農地為選，單位以「甲」購入，此區農地目前成交價在8000 元/ 坪。看海農地：分布在鹽寮村一帶，背山面海的地形優勢，加上無敵海景加持，境內還有花蓮溪的支流像是木瓜溪、知亞干溪、荖溪等匯集，吸引眾多當地居民與外來客駐足停留。遠雄海洋公園在這裡經營多年，所帶入的成熟交通及周邊多家知名海鮮餐廳群聚，也磁吸了各類型的民宿產品陸續推出。此區的民宿投資以買地自建為主，因有農地相關限制，購買土地最少要在756 坪以上，興建面積上限為十分之一。目前區域內每坪售價約在2 萬元左右，現行成交總價則在3000 萬以上才有辦法取得。因地型與氣候影響，加上後續維修的準備金，建築成本每坪建議估算在11 萬/ 坪上下。大學(學生與教授)、醫院(醫生與護士) 住屋需求大不同花蓮真好加盟店周國正經理指出，慈濟大學及慈濟醫院皆位於中央路上，擁有不少學生及護士租屋需求。學生租賃宅以「銘星學園」大樓最集中，該社區正對慈濟大學，大樓全部以套房產品作為規劃，坪數在7~10 坪左右，同層約有20 幾戶，月租金在4000~5000 元，與售價相比，其投報率在5~6% 區間，雖總價在百萬元內可得，但投資人必需考量到未來的增值性與脫手性，以及目前花蓮地區的銀行無法配合套房產品的貸款狀況。另一需求客群為慈濟醫院的護士，因收入不及醫生和教授，故租屋選擇多以後站、北昌一帶，該區華廈屋齡在17~20 年之間，以整層出租為主，坪數在20~30 坪(2~3 房)，租金7000~10000 元/ 月。透天隔間雅房也是另一種選項，但土地與建坪因區域狀況各有所不同，目前租金行情在3500~4500 元/ 月區間。醫生與大學教授則多以購買為選，農地自地興建是優先選項，選擇區塊集中在太昌( 約在建國路二段左側)一帶，目前該區農地成交價在3~4 萬/ 坪，規格多為2 層樓、有院、有車庫的方式興建，建築成本一般概抓7~8 萬/ 坪，若要求材質與配備更佳者，成本需調高至10 萬/ 坪左右。部份不願被農地相關法規限制的購屋人，會選擇在建國路二段右側的「碧雲莊」社區( 為花蓮六星級的別墅型社區)，該區別墅以屋齡區分；7 年內及25~30年兩種，30 年舊屋土地坪數大，較受醫生喜愛，目前社區售價約在700~1500 萬/ 棟。周國正經理補充，受蘇花改的議題效應影響，建議有興趣的投資人，以花蓮市精華區的理財型店面做為首選，其次再以農地做為投資二順位，主因有：1. 農地免增值稅2. 農地免財產交易所得的優勢，將來無論是退休自用或是以民宿經營或是轉手出售，都是做長期投資的抗跌保值標的。低總價高收益花蓮遠百加盟店店長彭惠玲表示，近年來花蓮縣推動大型觀光活動，拓展國際能見度，加上東部鐵路電氣化即將完工及蘇花改工程順利施工等利多之期待因素影響，旅客人數增加許多。舊市區重新整理的透天( 隔12間套房) 售價約1580 萬元，月收租金合計在5~6 萬，若在台北相同價位的物件，其租金收益約月收2 萬元左右；再以目前花蓮房價400~600 萬的收租行情就有1~2 萬來看，算是不錯的長期投報型產品。干城單車步道周邊農地，前有寬灌溉水道，坐擁大自然生態，如詩如畫堪為清境好居所。沿台九線向北直達花蓮市中心，往南直達東華大學，並貫穿花東縱谷通往各地鄉鎮大小型遊樂場所，是投資族的另一處選擇。峽谷斷崖、崖壁峭立 太魯閣雄偉壯觀的太魯閣峽谷現已成陸客必遊行程景點。其特色為峽谷和斷崖，崖壁峭立，景緻清幽，太魯閣國家公園內的高山地帶並保留了許多冰河時期的孑遺生物，如山椒魚等。在清水斷崖路段設有三處遊憩區，分別是『和仁遊憩區』、『匯德遊憩區』以及『崇德遊憩區』；和仁遊憩區中的和仁步道約有200 多公尺，可到達和仁海灣，海蝕洞、片麻岩壁等等海岸景觀，是最大的特色；匯德遊憩區位於匯德隧道口處，隧道長約1 公里是蘇花公路上最長的隧道，其中有一段舊蘇花公路已規劃成為匯德景觀步道，觀景台上可欣賞花東沿岸的景致；崇德遊憩區位於176.4 公里處的崇德隧道口，即是清水斷崖的起頭處，崇德遊憩區停車場有一條步道，前往海邊只要大約6、7 分鐘的路程即可到達遍佈卵石的礫石海灘。弧形海灣 七星潭位於新城鄉東北角海濱的七星潭又稱月牙灣，除了弧形海灣令人著迷外，海水潔淨蔚藍，原本只是一處平靜的小漁村，因擁有得天獨厚的自然地理環境，加上簡單的賞景步道、海邊亭台、觀日月樓、賞星廣場等設施，讓遊客能盡情徜徉於碧海藍天之中。夜間無光害的海灘無論賞星、賞月或只是單純想聽聽石礫與海濤的歌唱都是最佳選擇。內陸湖泊 鯉魚潭花蓮縣內最大的內陸湖泊-- 鯉魚潭，位於壽豐鄉池南村鯉魚山腳下，距花蓮市僅18 公里，是花蓮地區早期頗負盛名的一處風景區。潭西的水岸休憩區裡設有各項親水活動與休憩設施，適合全家老少小歇賞景；長約5公里的環潭自行車專用道，讓騎士們可以慢慢踩輪愜意享受怡人的湖光山色；標高601 公尺的鯉魚山上更有數條森林步道，是享受森林浴、賞鳥賞花賞景的最佳健行路線。創意文化園區由位在花蓮市區精華地段的花蓮舊酒廠修整而成，花蓮文創產業園區是文建會在台灣推動的五大文化創意產業園區之一。擁有廣大的腹地，從昔日釀酒轉型為釀製另一種文化芬芳。園區內各式的廠房經過改造後紛紛成為藝術空間，舉凡展覽場、小劇場、倉庫、辦公廳無一不有，懷舊風與現代感同時呈現的步調，也是花蓮許多重要藝文活動發生的地方。園區內各個設計皆別具巧思，就看遊客們有沒有放慢腳步去發覺，創意就在你身邊囉。結語花蓮超優質的人文和自然環境，無論國內外的觀光客，都相當喜愛到此旅遊，更是越來越多嚮往純樸生活的城市人、與退休後最想長居地點的首選；受惠於近年的巨大觀光商機及蘇花改等利多，在海陸空交通皆備、以及教育、醫療資源的加分、重大公共建設不斷推動下，台灣後山的光芒愈發火熱耀眼。

蜜月對於結婚新人來說是展開幸福人生的扉頁，一般來說可以從天數與喜歡的國家或主題做選擇，然後考量預算、行程特色的喜歡程度來決定最終的蜜月勝地，為獨一無二的旅程留下美好的回憶！【圖.文/鳳凰旅行社】熱愛藝術與古蹟風情的幸福伴旅，義大利絕對是最佳選擇。來到充滿浪漫氣息的羅馬、維洛納、威尼斯與佛羅倫斯，沉浸在充滿氣質的氛圍裡，怎能不叫人陶醉！或可延伸到近年相當夯的甜蜜景點-五漁村、蘑菇村、多洛米緹等，讓蜜月旅程更加獨特，搭配適切的交通工具，如內陸航班、法拉利高速列車、歐洲之星等還能節省不少寶貴時間。 巴黎的時尚與南法的浪漫是法國旅遊不可或缺的元素，而來到米其林發源地，當然不能錯過美食之旅，無論是米其林一星、二星或是米其林推薦餐廳都是很棒的美味體驗。喜歡充滿藝文氣息的音樂殿堂或是中古世紀建築美學嗎？選擇奧捷準沒錯，浪漫的多瑙河、仙境般的湖區風情，走訪音樂之都、享受溫泉小鎮的悠閒或是漫遊世界遺產古城的穿越之旅，發現歐洲另類風采，保證濃情指數大破表。嚮往阿爾卑斯的湖光山色或是充滿童話的國度，德瑞絕對是經典必遊路線。少女峰、楚格峰與新天鵝堡、羅曼蒂克大道一次到位，渾然天成的景色內斂、寧靜而優雅，是喜歡悠閒與浪漫的幸福伴旅不能錯過的選擇。酷愛大自然風光的幸福伴旅，飛往南半球的紐西蘭就對了。想要有個與眾不同的樂活旅程，不妨就從造訪紐西蘭國境之北開始，除了奧克蘭與羅吐魯阿之外，雷因格角、島嶼灣、90哩海灘、魔戒哈比村場景都是令人讚嘆的地點，加上三頂廚師帽的美食加持，肯定讓另一伴既驚喜又難忘。   來趟奢華小旅行吧！位在黃金海岸的世界第一家精品飯店-凡賽斯將帶給您與另一伴全新的體驗，並獨家推出中古世紀cosplay與多元化的餐點安排，每一處都是一份用心的祝福。峇里島不乏國際品牌酒店進駐，更是villa度假村的激戰區，其中隱身在山林裡的Kayumanis肉桂渡假村，處處皆風景，獨棟的泳池房型更是讓人身心都放鬆。而長灘島超吸睛的大賣點就是綿延四公里的細白沙灘，其中又以探索度假村為熱門首選，飯店外就是細棉白沙灘與海水，美得令人流連忘返，更值得讚賞的就是酒店貼心細微的服務，高標的CP值讓人一住就上癮。 馬爾地夫清澈透明的海水與一島一飯店的品味，則是夢幻系蜜月新人心目中的最佳首選。不同於馬爾地夫的浪漫與優雅，夏威夷則帶給人熱情奔放的氣息，享受海景之餘還能盡情血拼，是一直以來不敗的蜜月勝地。模里西斯與賽席爾是今年度相當受到注目的話題島嶼。模里西斯多次榮獲票選最佳度假島，更是全球島嶼蜜月排行之首，而賽席爾群島則受到國際知名雜誌評選，擁有全球最美麗的海灘與獨特的動植物生態，更因為英國皇室"威廉王子及凱特王妃將此地遴選為兩人度蜜月的地方，一夕之間躍升超夯的蜜月勝地。想要既奢華又優雅的蜜月假期嗎？這兩座島嶼絕對是你最佳的口袋名單！

【文 / 行銷企劃部】司法院於102年4月26日公布釋字第709號解釋，宣告都市更新條例部分條文違憲，一年後定期失效，103年4月25日24時期限屆滿。立院確定來不及通過修法，而內政部已於今年4月22日敲定，審理中的1,042件都更案，尚未通過第一階段「事業概要」的90件都更案，將全面暫停審理。其餘952件則可續走。另外，內政部也將發函各地方政府，在都更條例修法通過前，所有新送案件都不審理。根據地方政府的統計，以每案10億元預估，約有1兆市值將因違憲條文失效而受到影響。(說明：都更條例第10條第2項規定都市更新事業概要，須經該更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過1/10，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過1/10之同意，始得申請，惟大法官認為本項同意比率過低，亦違反正當行政程序，所以裁定都更條例部分條文違憲)議題1：停擺的都更審議案甚多，未來該怎麼走，才能解套？因大法官認為事業概要的十分之一同意比例過低，有損民眾權益而判定違憲，因此現階段單元案除非提升同意比例至事業計劃階段的6 成門檻，否則現階段要辦理事業概要，且須等立院修法完成並公布後，才可依照新法辦理，以台北市來說，目前37 件概要案也因此全數停擺。筆者認為，立法機關應趁這次修法，一併檢討如何縮短都更審查時間，否則一個推動都更案，短則5~7 年，長則要10 年以上，光審查階段恐就耗時2~3 年，所以重新立法反而是個契機，若能在符合公平正義的原則下，加快更新時程，才是根本解決之道。議題2：台灣最牛的都更案--正義國宅動工了，它對目前的都更困境，有何意義可言？正義國宅都更案，原先由龍麟建設整合，但是涉及權利變換，土地所有人又分別有國產署及私有土地，住戶意見一直無法整合，最後由三圓建設接手才整合成功，顯見大型都更案，案件中途夭折的可能性很高，實施者必須本身實力雄厚，並做長期抗戰的打算，才有機會成功。而正義國宅歷經19 年整合成功，代表只要參與都更的建商與住戶，能彼此理性溝通，在促進整體環境提升及公平正義的基礎下，再困難的都更案都能整合完成。此外，未來台北市需要都更的老舊社區只會愈來愈多，如何加快更新時程，提升審議效率，例如透過容積獎勵等誘因，是現階段最重要的課題。議題3：從實價登錄可以看出，那些區域的老舊公寓依舊吃香？原因為何？根據實價登錄資料顯示，從台北市去年第一季及今年第一季老公寓房價漲幅資料可發現，在蛋黃區大安及中正公寓產品房價漲幅分別為19.58% 及15.86%，漲幅表現比北市平均8% 來得好。另外有明星學區題材的加持下，大安及中正兩區的公寓房價表現仍比南港萬華等區域較佳，原本舊社區較多萬華地區，在都更的新申請案件暫停受理下，買盤會先觀望，受惠於都更題材的溢價空間將會減少。但若如果未來立法機關能重新修法都更條例，目前屬於公寓房價三字頭的大同萬華，現階段仍可伺機進場佈局，未來補漲的機會及幅度相對較高。

【文◎中信房屋-你的達令臉書粉絲團】誰不想有個自己的房啊！！買不買得起是一回事，但幻想一下自己心中未來的夢幻之屋，也算是提早做了買房前的功課，而房子百百款，就看粉絲們喜歡的是優雅不費力的電梯大樓、渡假感濃厚的別墅，還是絕對燃燒脂肪的透天厝！另外像是公寓、套房、農舍…等其它選擇，就是青菜豆腐，各有喜好啦。現在小編就針對電梯大樓和透天厝這兩類，依便利性、安全性、增值性、自由度、運動量，五項基本面來做個超級比一比！經過上述表格大樓V.S.透天比拼的殊死戰(是有這麼慘烈??)，大樓透天各有優劣，喜好自在粉絲心中啊！無論選擇哪一種住宅類型，粉絲們購屋一定要先做好購買前的準備功課，並選擇有品質、有品格的仲介協助，才不會買個房子賠了夫人又折兵，願粉絲們目光雪亮、貴人相助，有朝一日買到心中的夢幻之屋！ 買房需要機運，更需要貴人幫幫忙：http://www.cthouse.com.tw/BuyingHouse/

【文 / 郭騰尹幸】 一位人力資源的前輩在餐敘時與我分享了一家大陸蘇州的科技廠「固锝」，這家企業在大陸很出名，倒不是公司有多大，有多少的營業額，而是「固锝」顛覆了傳統企業經營管理的模式，這家公司是目前世界最大的二極管生產商之一。   固锝在發展過程中也遇到了企業都會碰到的問題，就是經濟情勢險惡，競爭日益激烈，利潤不斷下滑的挑戰，這家公司的董事長吳念博不斷的思考應對之道。就在慈濟的影響下，他決定揚棄西方的方式，用大愛來帶領企業，要讓員工把企業當成家，更要待員工如同自己的家人，而家人間情感最重要的就是傾聽！   在固锝，所有的員工有任何問題、心事、煩惱，都可以用簡訊或微信向董事長傾訴，而吳董事長會不厭其煩，不論白天黑夜，認真回覆每個員工的信息，除了可以將情緒紓解之外，還可以正面引導，傳送積極的能量，員工們許多不願告訴別人的心事，都可以和大家長分享。無形中，大家的距離拉近了，彼此有著更深的情感。   接下來就是信任感，吳董事長願意相信員工，於是撤掉了一般公司幾乎都有的打卡機，希望員工的行動力來自自身的熱誠與榮譽感、責任感。為了打造幸福感十足的企業，固锝規劃了「孝親電話吧」，對於大多數都來自外地的員工而言，每周都可以用此電話與老家的家人連絡，所有的話費都是由公司來負擔，幾句親切的問候，讓生命不再有缺憾。還辦了「愛心園」，提供學習場地，讓員工子女可以在放學後到公司來，然後得到專門人員的照顧，讓父母親不再為此事而煩憂。   吳董事長更親身示範，他會在上班的清晨，站在大樓口迎接來上班的員工及車輛，並且還一一恭敬的鞠躬。在中秋節，他會自掏腰包，做為感恩員工的慰問金，並且為二千多名員工一一致敬奉上，而這措施讓固锝的人員流失率僅有5%，而中國電子業的流失率是24.5%，固锝遠低於這個標準。   總結以下，在固锝雖然每個人工作的內容與職稱有所不同，但是在人格上是完全平等的，這種平等待人的文化讓基層員工有了被尊重的歸屬感。員工有一個培訓最高的境界，他們的工作不是上班賺錢，而是要賦予工作更有價值的生命與意義。吳念博董事長有一句很重要的話：「企業最終是為了員工的幸福及社會和諧而存在。」過去我們帶著大陸企業家參觀台灣的企業，曾幾何時，有許多大陸的企業在學的過程中，早已超越了我們，過去我們可以驕傲，現在卻要更加的警惕，如果類似固锝的企業越來越多，那麼台灣要拿出什麼和對岸競爭？

年輕人渴望有房 進場意願創三年新高【文 / 行銷企劃部】人民幣夯 資產配置大洗牌 投資不動產影響最輕根據中信房屋第一季『宅指數』的調查顯示，「不動產」連續蟬聯21 季最抗跌保值標的冠軍，比例達39.7%；而排名第二的為「保留現金」項目，比例有15.4%；排名第三的為「保險」項目，比例有10.8%；排名第四的為「黃金及貴金屬」，比例有9.6%；排名第五的為「投資外幣」，比例有9.4%，其中在外幣選項中，人民幣佔了6.9%。整體而言，由於投資人民幣需求正熱，資金排擠下，選擇「保留現金」及「保險」的項目，分別比去年第四季減少2.6% 及4%，而投資外幣( 含人民幣)比重，則由4.8% 大幅上升至9.4%( 如附圖1)。自從去年人民幣存款業務開放後，在高利的誘因驅使下，民眾的資產配置出現大洗牌，在資金排擠下，「保險」項目則影響最鉅，比例由去年第四季的14.8% 下跌至今年第一季的10.8%，多數民眾仍看好不動產的抗跌保值性，不動產項目僅由41.2% 小幅修正至39.7%，受影響幅度最輕，不動產仍是民眾心目中的最佳理財工具。年輕人渴望有房 首購族進場意願 創三年新高此外，從第一宅指數的『購屋次數』調查發現，首購族佔兩年內有買房計畫的比例高達55.8%，比去年第四季的51.5% 增加了4.3%，創下三年新高；而第二次購屋的換屋族及投資客群，則由27.5% 下跌至24.1%( 如附圖2 所示)。儘管近幾年所得未明顯增長，精華區房價節節高升，加上政府擴大查稅等因素干擾，年輕人還是希望能夠有一個屬於自己的家，進場意願仍比去年第四季大幅增加4.4%，更比去年2013 年Q1 同期增加了8.1%，來到今年第一季的55.8%，進場意願相當濃厚。而相對地，屬於二次購屋的換屋族及投資客群則相對保守，在擔憂政府實價課稅將悄悄上路的影響下，第一季購屋意願則下跌至24.1%。購屋目的 自用需求大增 投資需求下降根據第一季宅指數的購屋目的調查，屬於「自用」需求的買方由去年第四季的52.9% 上升至今年第一季的59.2%；而屬於「投資」目的的買方，比例則由28.1% 下降至26.9%；另外屬於廣義投資族「買給父母及子女」用的客群，進場比例也從19% 下跌至13.9%( 如附圖3 所示)。由於自用客群擔心未來物價持續上漲，所得恐追不上房價，所以若有能力購屋者仍希望買房來自用。而屬投資客群的，包括純「投資」及「廣義投資者( 買給父母或子女用)」，在擔心政府恐逐步落實「實價課稅」的衝擊下，短期投資及中長期置產的投資族群在第一季皆呈現下跌的情況。人民幣存款業務開放後，資金排擠效應也在第一季發生，不動產投資雖然仍是民眾心中最抗跌保值的標的物，但在近期政府針對不動產擴大查稅的措施下，本次調查購屋目的時，投資族群也選擇暫避風頭，相對地自用及首購族群則連創新高，預計今年的房地產仍將是以自住客及首購族為市場的買盤主力。年增349萬 北市購屋預算 創新高據宅指數的數據顯示，第一季北市購屋預算為1485萬元，新北為974 萬元，台中市為779 萬元，高雄為533 萬元( 如附圖4 所示)，其中北市1485 萬元，還創下宅指數歷次調查以來的新高，更比去年Q1 同期1136萬元大增了349 萬。過去北市民眾心目中的理想購屋預算皆維持在1100萬元至1200 萬元之間，而近兩季則有了大幅增加的趨勢，購屋預算已從去年Q1 的1136 萬元大增至今年Q1的1485 萬元，顯見民眾逐漸接受市區高房價的事實，而在去年八月實價登錄屆滿周年後，北市房價看回不回，所以民眾也將購屋預算逐漸拉高，預計未來電梯1 到2房的小坪數產品，或3 房的老公寓將是台北市自住客及首購族的主要置產標的。家庭月收入8萬以下 購屋信心下滑而從「家庭月收入」分析中可發現，家庭月收入8萬以上的買方，第一季進場意願全面上揚，其中家庭月收入8-12 萬的，購屋意願由去年第四季的33.8% 上升至第一季的37.8%；而家庭月收入12-16 萬的，購屋意願由13.6% 上升至14.1%；另外，家庭月收入16 萬以上的，購屋意願由7.9% 上升至11%。反之，在家庭月收入8 萬以下的族群，則呈現全面下跌，其中以家庭月收入4-8 萬的購屋主力族群來看，進場比例由去年第四季的30.1%下跌至今年第一季的25.5%。以北市購屋預算需約1500 萬元，家庭月收入8 萬以下族群，若貸款1000 萬元，二十年期房貸本利攤還每月需繳款約5.5 萬元，若是家庭月收入8 萬以下，恐難進場買房，目前只有雙薪家庭較有機會來進場購屋，在所得長期不漲的情況下，家庭月收入8 萬以下的族群，購屋信心呈現崩跌的狀態。民眾對房價多空看法不確定 持平者比例增加最多第一季民眾對房價的看法，有27.4% 民眾看漲今年房價；31.7% 的民眾認為今年房價將持平；18.4% 的民眾則看跌，22.5% 表示沒意見( 如附圖5 所示)。若對照去年第四季宅指數調查，房價看漲的比例由47.3% 下跌至27.4%；此外，房價看跌的比例也從36.1%下降至今年第一季的18.4%，顯見現今民眾對房市多空看法不確定，究竟今年房價會漲還是會跌，沒人敢說得準，似乎房價要漲不容易，房價要跌也有困難，反而是認為房價會持平者，由16.6% 上升至31.7%，所以預計今年房價將在高檔徘徊，大跌不易，大漲也難，建議自住客及首購族可以進場耐心選屋，低總價及重大題材的郊區仍可進場卡位。

【圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》】第一次找設計師裝修，希望透過設計師專業，將原本格局、動線上無法解決的缺陷化解，並在風格上滿足不同家庭成員(含寵物)的需求。從未找過設計師裝修的屋主，買下新房子之後，首次嘗試找專業設計師規劃，雖然設定要多找幾家設計公司比較，但初次與品楨空間設計的陳膺信設計師洽談，就深受其謙虛內斂的誠懇態度吸引，而且從電視頻道上看到品楨空間設計改造的北投住宅，非常喜歡，意外發現該案是過去曾經共事，但鮮少聯絡的老同事住家，因此更加有信心，決定全權交給陳設計師改造。對每個設計案都認真研究的陳設計師，與屋主密切討論後，以盡量不更動既有格局的方式改造這間四房二廳的住宅。為了讓原本過於狹小的書房能夠具備更充沛的實用機能，於是將廚房隔間略為退縮，放大書房空間，並利用玻璃鐵件折疊門，將光線引進位於各房間出入口的餐廳區。位於房屋中心點的餐廳區，是出入動線樞紐，但在視覺上卻被門片切割得過於零碎，且中間橫亙明顯的結構樑。為解決這個空間缺陷，陳設計師以胡桃木鋸齒紋木皮搭配灰色調噴漆的線性切割手法，將門片隱藏起來，並且利用大幅掛畫創造餐廳主牆的端景。天花板則以直紋延伸的造型讓空間串聯、延伸。專業設計，滿足所有家族成員需求在臥房的設計上，屋主希望每個臥室的風格都能符合各家族成員的喜好。由於夫妻倆睡前都有閱讀、上網習慣，因此主臥房增設量身訂製的書桌兼書櫃，讓臥房兼擁有複合式機能。男孩房用湖水藍主牆及木地板舖陳，透過簡約的線條，營造北歐風的現代設計。女孩房完全以鄉村風柔美風格為訴求，凸顯女性特質。在設計圖幾乎底定後，陳設計師才知道家中還養了三隻貓，屋主希望為家中寵物設計專屬跳台與貓道，甚至規劃可讓貓自由出入的寵物門。陳設計師不僅花時間到寵物店觀察貓的習性，更諮詢多位養寵物的朋友，也參考相關專業書籍，在材質、設計上做足功課，不僅貓跳台的高度符合「貓體工學」，更善用回收紅酒箱材質，避免因為打滑發生危險。廚房出入口還增設貓咪專屬寵物門，讓寵物享有好用又安全的生活場域。1 設計 讓空間串聯的天花板餐廳區橫亙著礙眼的結構樑，設計師巧妙運用木紋、噴漆兩種材質區劃空間，再透過直紋溝縫的延伸效果，把空間串連起來。2 格局 放大空間引進採光將過大的廚房略為退縮，使得書房書放大，機能更齊備，再利用現代感的玻璃、鐵件拉折門取代傳統門片與隔間，將光線引入餐廳區。3 機能 讓主臥具有複合機能雖然家中已經有了書房，但夫妻倆有閱讀、上網的習慣，因此主臥房量身訂製複合式書桌兼書櫃，滿足實用需求。4 機能 替寵物打造專屬生活場域量身訂製的貓跳台，不僅高度經過多次調整，符合「貓體工學」，更刻意採用回收紅酒箱，避免因為材質容易打滑而發生危險。專屬的貓道，考慮貓咪喜歡躲貓貓的需求，訂製了可以窩在裡面的木箱；廚房則增設一道輕巧的寵物門，讓貓咪可以自由出入。5 風格 私領域採用多元風格每個家族成員都有自己對於空間風格的喜好，在私領域的臥房內，設計師以現代而自然的北歐風作為男孩房設計主軸，女孩房則用柔美的鄉村風凸顯女性特質。