【文 / 鍾運凱】1號房屋坐落於1號土地、2號房屋坐落於2號土地、3號房屋坐落於3號土地，以上6筆房地均為甲所有。甲出售1號房屋並過戶予乙，又將2號房屋設定典權予丙。甲向銀行貸款，又將3號土地設定抵押權予銀行。之後甲拆除3號房屋改建4號房屋。由於甲無力清償銀行貸款，銀行便實行其對3號土地的抵押權，聲請法院拍賣，由丁拍定。請問各人就房屋與坐落土地之法律關係如何？一、 乙可對1號土地主張民法第425條之1的租賃權由於土地與房屋為各別的不動產，得分別為單獨之交易，而房屋在性質上不能與坐落土地之使用權分離，換言之，使用房屋必須同時使用該房屋坐落的土地，因此民法第425 條之1 規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，1號房屋坐落於1號土地、2號房屋坐落於2號土地、3號房屋坐落於3號土地，以上6筆房地均為甲所有。甲出售1號房屋並過戶予乙，又將2號房屋設定典權予丙。甲向銀行貸款，又將3號土地設定抵押權予銀行。之後甲拆除3號房屋改建4號房屋。由於甲無力清償銀行貸款，銀行便實行其對3號土地的抵押權，聲請法院拍賣，由丁拍定。請問各人就房屋與坐落土地之法律關係如何？或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」第449 條第1項規定租賃契約之期限，不得逾20 年，逾20 年者縮短為20 年，而依第425 條之1 規定成立之租賃關係，租期到房屋不堪使用為止，可以超過20 年。不過，民法第425 條之1 只是「推定」有租賃關係，也就是說，在當事人無法證明有無租賃關係時，應當被認定有租賃關係。但只要當事人能舉證，例如買賣契約書上註明：「買賣雙方不因本房屋買賣成立土地租賃關係。」或「買賣雙方對於本房屋座落之土地應另訂租賃契約，否則本房屋不點交。」如此即可證明雙方對於土地並無租賃關係，不適用民法第425 條之1。本題甲若無法證明雙方並無成立租賃關係，則1 號房屋買受人乙可對於1 號土地主張租賃權，即乙有占有並使用1 號土地之權利，甲不能基於土地所有權請求乙返還1 號土地。二、 丙可類推適用民法第425條之1對2號土地主張租賃權民法第911 條：「稱典權者，謂支付典價，占有他人之不動產，而為使用及收益之權。」典權人須支付典價予出典人，出典人亦可償還典價而贖回典物。由於典權是一種用益物權，範圍相當廣泛且無一定目的之限制，對於典物使用收益之權利幾乎與所有權人相同。如前所述，使用房屋必須使用土地，如不能使用土地，則房屋典權必然被架空，故應類推適用民法第425 條之1，使房屋典權人丙與土地所有人甲之間也推定有租賃關係，較為合理。三、 甲可對3號土地主張民法第425條之1的租賃權民法第876 條規定：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之。土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。」因此，甲若未拆屋改建，原可就3 號房屋主張有3 號土地之地上權。然而甲拆除3 號房屋改建4 號房屋， 3 號土地設定抵押權予銀行時，4 號房屋尚未存在，依最高法院57 年台上字第1303 號判例：「民法第876 條第1 項之法定地上權，須以該建築物於土地設定抵押時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。系爭甲部分房屋，既足認係建築於設定抵押權之後，於抵押權設定當時尚未存在，系爭乙部分豬舍，雖建於設定抵押權之前，但其價值無幾，雖予拆除，於社會經濟亦無甚影響，均不能視為上開法條中，可成立法定地上權之建築物。」因此，甲不能對丁主張3 號土地之地上權。惟依最高法院49 年台抗字第83 號：「強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。」因此，3號土地之買受人( 拍定人) 丁與4 號房屋所有人甲，仍得適用民法第425 條之1， 對於3 號土地推定有租賃關係。四、 結論乙、丙均非土地所有權人，卻都有使用土地之必要（使用建物必須使用基地），因此在買受、租賃建物或設定建物之用益物權時，無論雙方議定或基於法律規定，均應注意對於基地的使用權是否具備。甲對於3 號土地原可取得法定地上權，但因為拆屋重建致喪失地上權，只能推定有租賃關係，其效力大為減損。因此，建物拆除重建時應特別留意是否存在法定地上權。

藉由不同材質以及具有巧思的獨門設計，設計師以開放式的空間規劃，在本案中滿足屋主對於時尚住宅的想像。圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》年輕的屋主夫妻買下這間位於台中西屯區的房子，雖然有個剛出生的孩子，但仍期望居家空間能夠擁有時尚而摩登的個性。為了一圓對於新居的想像，屋主決定請擅長營造飯店與高質感的欣磐石設計負責新居規畫。在經過討論之後，設計師以開放式的空間概念，結合具有時尚質感與設計感的手法，完成屋主對於家的夢想及期待。打開空間，彈性與個性兼具為了讓空間格局能更符合屋主的期待，設計師將原本封閉的廚房空間改為半開放式的設計。在玄關入口以及面向客廳、書房處，以L 形的概念讓兩端的牆面都能開放，此處使用了玻璃搭配鐵件的拉門設計，讓空間在維持視覺穿透的同時，亦保有空間的獨立，而機能上同時兼顧了屋主回家時可直接將重物放置於廚房的需求。書房空間也藉由訂製沙發的機能區隔，讓空間的寬敞與縱深能夠達到最高。在空間質感的營造上，設計師使用了不同種類的大理石，在重點處如電視主牆以襯托出空間的氣勢，而屋主所喜愛的時尚感，也透過簡單而分明的深淺對比色系，搭配上玻璃與鐵件等材質的運用，創造出互相對話的可能。誰說一定要極盡華麗之能事，才能展現出屋主的品味？在本案裡，設計師示範了融合時尚感與設計感的技巧，重新定義居家時尚的內涵。Solution×61 機能 拆掉隔牆讓空間放大更多書房與客廳之間的隔牆拆除後，設計師利用了訂製沙發的設計，結合具有收納機能的椅背讓空間可以自然區隔。這樣一來，整個客廳與書房的視野得以打開，也讓空間在無形中更加放大。2 機能 靈活的動線設計玄關入口的右手邊即可以進入廚房，這樣的設計解決走道狹窄的視覺壓迫，另方面也更體貼屋主在日常提重物時，可直接將手上的東西擺放到對的空間的需求。3 材質 透空而輕盈的書櫃設計為了讓書櫃的視覺重量消失，設計師在此處使用茶玻為主要的間隔材質，而帶有懸吊感的設計更消解了櫃體的重量感，創造出輕盈而懸浮的感受。4 風格 一體成形的餐桌與中島概念設計師將餐桌與中島以一體成形的概念規劃。為了讓餐桌在視覺效果上更加特別，設計師使用H形鋼讓餐桌懸空，創造出懸浮的效果，而無桌腳的設計，在機能上也可避免踢到的尷尬，創造更舒適的用餐環境。5 機能 黑白跳色消解大樑的壓迫感由於房子本身的建築有著大樑壓迫的問題，設計師在電視牆、客廳與書房的天花板部分，刻意使用黑色與白色跳色處理的方式解決。這樣的方法一方面消解樑柱的視覺壓迫，另一方面也凸顯出不同空間的層次，並增添俐落簡單的個性。6 材質 異材質搭襯讓空間機能與個性兼具在通往私人空間的走道，設計師利用了壁布以及茶鏡做為不同牆面的材質。由於此處的走道空間壓迫感較強，設計師利用鏡面的反射效果，適時地解決走道的壓迫感，讓空間感更為放大。

今（2014）年來全球金融市場雖然有美國量化寬鬆政策（QE）退場、新興市場匯率波動，以及近期的烏克蘭政情動盪與大陸經濟放緩疑慮干擾，不過整體而言，高收益債的平均存續期間較短，表現相對抗跌，共同基金仍呈現資金淨流入。美國公布2 月份就業報告優於預期，美國十年期公債殖利率由近期低點2.60% 上升，各類債市皆受到影響，高收益債價格亦出現小幅修正。隨美國經濟好轉，部分投資人又開始擔心QE 退場與升息對於債市的衝擊。由於高收益債的利率敏感度低、債信改善且資金持續流入，因此升息對其影響有限。目前高收益債市債信指標仍持續好轉，且其具有較低的存續期間、較高的信用價差等特性，可望持續受到投資人青睞，預期近期雖因市場消息面干擾出現修正，但預估仍將回到穩步走揚的走勢。就基本面觀察，目前全球景氣復甦趨勢不變，通膨溫和、資金仍相對寬鬆，建議債市配置加碼與股市連動較高的高收益債，或透過組合基金進行資產配置。以下是看好2014 年高收益債市表現的理由：理由一、高收益公司債信持續改善根據Bloomberg 資訊統計（2014/2，詳見下圖），信評機構Moody’s 統計2013 年第4 季美國高收益公司「調升評等」除以「調升評等」的倍數為1.66 倍； S&P 統計2013 年第4 季公司「調升評等」除以「調降評等」的倍數為1.36 倍，2013 全年度「調升評等」除以「調降評等」的倍數則為1.13 倍，升評多於降評，顯示高收益公司債信持續改善。在歐美經濟復甦、公司獲利成長，以及低利率環境下利息負擔逐年降低，預期今年升評大於降評的趨勢仍將繼續，支撐高收益債基本面。理由二、違約率仍會維持低點1‧高收益公司2014年到期債務有限：依據美銀美林的統計資料顯示，目前2014 年到期的高收益公司債及貸款為260 億美元、2015 年為430 億美元，到期債務有限，還款壓力不大。加上美國聯準會美國銀行業放款標準調查，顯示銀行業整體放款標準呈現寬鬆，現金流動性無虞下，公司債違約率仍將維持低點。2‧預期2014年12月違約率仍將違持在低點：根據Moody's 報告指出，2013 年12 月全球高收益債違約率為2.80%，預期2014 年12 違約率會降到2.20%；從過去資料觀察，Moody's 對於違約率的估計一向保守，所以預期未來一年實際違約率有機會在2.2% 預測值之下。理由三、升息及QE退場議題對高收益債影響有限高收益債券到期日一般都不長，目前指數的存續期間約4.5~4.8 年，現在只有3.9 年，與美國公債指數約5 年，投資等級公司債約7 年，相對上受到公債殖利率上揚的影響小很多。面對未來可能升息、公債殖利率向上的環境，債券投資者的因應之道，乃是調降債券的存續期間(UnderweightDuration) 或投資高利差資產(Overweight Spread)。高收益債在各類債券市場中，具有最短的存續期間、最高的信用價差，可同時符合上述二種投資策略偏好，因此將持續吸引債券投資人的目光與資金流入。此外，債信改善效果足以抵銷公債殖利率往上的影響，即使偶因殖利率走升出現價格下跌，長期較高的利息累積收入，亦足以抵銷短期資本利損。(文 / 復華投信 提供)

【文 / 行銷企劃部】位於台灣東北部的基隆市，地勢多丘陵而少平地，因此住宅區大多位於丘陵地上，獅球嶺為基隆市重要的地理分界線，以北為市區及港口所在，是基隆市的精華地帶；以南則為基隆河河谷，碇內、暖暖、八堵、七堵、六堵、五堵等市街聚落皆沿河而建。中山高速公路、福爾摩沙高速公路等國道皆以基隆為起點，並有多條省道通往全台各地，縱貫鐵路的北端位於基隆，台鐵東部幹線的北端也是從市區近郊的八堵開始。山、雨是基隆的特色，冬季受東北季風經過海洋及因背山面海的原因，每年進入12 月後，便壟罩在陰溼多雨的氣候當中，特別於冬季和春季交際之時，基隆港區及市中心時常發生大霧，「霧鎖雨港」之稱也由此而來。黃色小鴨風暴來襲基隆港是台灣第二大港，以前往東部及離島的交通船航線，現在大部分已經停駛，取而代之的是觀光航線的發展。黃色小鴨來台第3 站選定基隆碼頭進行，鴨鴨的造訪除了替基隆市民帶來一股歡樂的氣氛外，估計將吸引超過500 萬人次的參觀人潮，也預期為基隆市的商業及觀光業帶來龐大經濟效益，及提高基隆在國際間的知名度。展出期間，有五大場館供民眾參觀，內容包含氣球藝術、飲食、藝文等，民眾可持觀光護照在基隆140家特定商店使用，優惠將超過5000 元。相關建設推動 基隆再起基隆仁愛加盟店店長許志彰表示，近年來基隆天氣明顯改變，過往的年降雨天數約有300 天，而現在每年約只有200 天左右會下雨，使得該區生活舒適度提升。且重大建設早期逐步推動，現在已漸漸成型，未來將帶動人口移入與商機再造。從交通觀察，台62 線快速道路匯集國道一及國道三號，加強了東西向的連結，省去不少在交通上消耗的時間( 如：以前從暖暖到中正區必須走國道一，下市區後再轉省道。現在走台62 線有效縮短約25 分鐘的時間)。再從育樂切入，海洋館的改造計劃推動( 潮境海洋研究中心、環保復育公園、潮境公園、八斗子公園都已完工開放)、獅球路上救國團舊址也將改為基隆市運動中心、基隆西岸碼頭擴建計劃內有國際級旅客中心設置，都將再造育樂新話題。火車站遷移與興建( 從原來的港西街遷到中山一路)，拓寬了原有狹窄道路，而舊鐵道高架化後，地面土地可有效再利用，這將讓市中心擺脫擁擠的亂象。觀光商機是基隆的一大命脈，觀光夜市重整、擴大行人徒步區，義二路及愛六路將完成藝文街道改建，而愛三路與仁三路也將跟進。雙北移入入口增加10~15% 房市利多房價受惠基隆仁愛加盟店店長許志彰指出，全市山地雖然普遍不高，但大多為陡坡，對城市的發展與擴張造成很大的阻礙。舊時基隆市多為依山興建的開放式舊透天及公寓產品為主，從市中心到周圍的山坡地到處佈滿各式建築。隨著時空變遷，現以集合式住宅大樓有管理的建築為大宗，市中心多以住商混合電梯大樓為主力，飯店式管理及商務型經營的方式也日益增加。區域知名預售案場集中在信二路及安樂路一段，售價約在36~40 萬/ 坪，中古大樓目前1 字頭都能買得到，20 年以上屋齡的產品在15~18 萬/ 坪可得。受到近年房市利多的影響，基隆也跟著受惠，從去年至今的漲幅約2~3 成之多，而雙北市移入基隆購屋的人口數也有10%~15% 的增加區間。若以長期投資的包租公、婆的最愛-- 大學城周邊物件來說，基隆目前為海洋大學及經國技術學院的學生租賃宅需求度最高。海洋大學以中正路、祥豐街學生宅最集中，經國技術學院周邊則以復興路、文化路的隔間套房則最受青睞。部份屋主為求租客品質、同時增加租金價位及縮短去化時間，有時除了提供基本傢俱外，電器用品及網路配備也會依需求增加。海洋大學以舊透天產品為主，屋齡多在30 年以上，土地坪數約在15~35 之間，約可隔8~15 間套房，投報率約為6%~10%，公寓佔少部份，可隔套房約4~7 間，投報也在5%~10% 之間。經國學技術院則以舊公寓改建套房居多，無透天產品，屋齡都是30 年以上的老舊物件，目前租金行情在4000 元~6000 元區間，投報率約在5%~10% 區間。許志彰店長補充，交通的有效串連可以縮短城鄉之間差距，基隆有不少民眾工作地點在台北市或新北市，自從台62 線快速道路開通後，基隆到台北車站的“時間”已經縮短到如同汐止到台北車站，但在公寓房價上，汐止卻要高於基隆的近3 倍價差，新大樓也有1.2~1.5 倍的差距，對於自住型且口袋不深的購屋人來說，基隆是推薦選擇的城市。醫療生活圈 基隆長庚醫院基隆麥金加盟店店長黃堅修指出，基隆市安樂區於七個行政區中( 除市中心外) 因生活機能便利，聯外交通便捷，近年來購屋民眾指名度相當高，尤其是台北來客，詢問多集中於基金一路、麥金路、中和路、樂利二街、樂利三街、武嶺街一帶。目前區域最大的建案「甲山林城上城」預計2014 年交屋，基地面積10800 坪，總戶數約有1900 戶，社區下方1、2、3 樓規劃商城、文創展覽空間，創造便利生活機能，屆時商家的進入將引入人潮移動。基隆長庚院所是安樂區重要指標的醫療生活圈，以醫院為中心向外500 公尺擴散，食、衣、住、行完全滿足當地民眾需求，周邊除了政府大樓外全是住宅區，沒有商辦，人口簡單生活輕鬆，依路段及屋齡樓層的不同，中古大樓成交價位區間在12~23 萬/ 坪。從此地約3 分鐘即可上中山高速公路，20 分鐘直達台北，往基隆市中心也只要5~10 分鐘。聯外快速道路四通八達，加上房市行情相較於雙北地區普遍較低，除建商關注外，亦吸引大量外來客群詢問與入住。安樂區人口數居冠基隆昱信加盟店店長陳志宏表示，受到台北居大不易的高房價影響，購屋人想找1 字頭的物件可說是難上加難，從蛋黃區向蛋白區移動的築巢遷移模式，已悄悄往基隆各區域展開。安樂區人口數達81973 人(2013 年10 月統計)，位居七個行政區第一，除建商關注外，周邊房市也因此受惠補漲，無論是電話詢問或是假日看屋，都有明顯增加。以2013 年與2012年房價相比，就有近15% 的成長，交通的串連可說是一大助力關鍵。而鄰近的七堵區生活機能完整，為基隆市面積最大的行政區，近年已逐漸發展為基隆之副都心。主要房市成交區塊集中於明德一路與百福社區一帶，區域交易量穩定，其中以百福社區最為熱絡。七堵區域內大樓產品大致區分5 年內屋齡及15 年以上的中古物件兩大類型，價位區間每坪約在15~30 萬可得。另一個鄰近的暖暖區是台灣最早水源地所在，目前分為舊社區與源遠路、碇內街所組成( 大型建案多集中於此)的新興社區兩大區塊。區內坐擁暖暖運動公園、暖東苗圃、暖暖親水公園及碇內公園等休憩性公共建設，除提供民眾假日休閒去處外，環境清幽更適合居住。廟口小吃「基隆廟口」小吃位於愛三路到愛四路間的仁三路兩側，近年來因經過重新規劃整修，小吃街變得井然有序，琳瑯滿目的各項美食、零嘴滋味獨特，聲名遠播，愛四路的傳統夜市更有許多商品叫賣。『2010 年特色夜市選拔活動 』基隆廟口夜市摘下『最美味』與『最友善』的夜市。基隆獨特的地標 中正公園中正公園處於山海的交界點，是基隆相當具有特色的景點，公園內有砲台遺蹟、涼亭、步道、棋藝中心與佛教圖書館等，在入口處有一座中式牌樓寫著「華嚴法界」，兩旁則有兩隻白象雕像，繼續往上行走就會看到笑容滿面的大型彌勒佛，彌勒佛的右後方就是位於公園最高點、最為著名的觀音像，觀音像共有五層樓高，攀上最高層可眺望港口與市區夜景。雞籠中元祭雞籠中元祭名列台灣十二大節慶之一，不僅吸引北部地區的民眾，也逐漸為國外的民俗愛好者所傳聞。中元祭起源於清代時漳泉移民間的長期械鬥，當時地方人士提議「以鬥陣頭代替鬥人頭」，並選在中元節紀念這些客死他鄉的孤魂，形成了現在的開鬼門、迎斗燈、迎水燈、放水燈、關鬼門... 等諸多崇敬亡靈的儀式，其中又以十四夜的放水燈遊行最為吸引人。鎖管季鎖管每年6-9 月自彭佳嶼東北方逐漸向台灣本島近岸洄游，成為燈火漁業的主要漁獲；夏季漁訊期間，沿近海域漁火點點，由岸邊望之宛如美麗的海上城市。基隆市政府每年都會舉辦「鎖管季」之活動，以彰顯此一產業特色與重要性，民眾參加活動可飽覽基隆夜間海上風光、親身經歷漁夫夜間捕魚辛勞，還能在船上試吃新鮮鎖管的好滋味。結語區域房地產發展，有賴區域內持續推動重大公共建設，基隆現階段推動中的重大公共建設有基隆港列入第一階段自由貿易港區示範區、已完工營運的大型海洋劇場和區域探索館以及都更計劃、招商投資案等等，加上基隆各界也積極爭取台北捷運路線延伸基隆，相較鄰近的新北屬於緩漲態勢的基隆房市，未來長期的增值空間將不容小覷。

運河、巷弄、嘆息橋…威尼斯永遠都有等待著被發掘的浪漫與驚喜【圖.文/鳳凰旅行社】說起義大利可以讓人細數回味的特色有很多，而其中威尼斯絕對是最令人印象深刻的地區之一。威尼斯擁有177條運河和118座小島，加上連接島與島的400座橋樑，南歐亮麗的陽光、島嶼特有的微風，加上中世紀國威鼎盛時期興築的各種優美建築，讓她贏得了世界最美水都的稱譽，其歷史價值與定位已無可取代。 威尼斯島上的經典建築很多，放眼望去處處都是歷史遺跡，沿著大運河一路漫遊，兩岸超過上百棟的歷史建物，從哥德式、巴洛克、文藝復興乃至於新古典主義風格的建築特色，教人目不暇給，欣賞這一磚一瓦最能感受中世紀以來威尼斯的繁華若夢。而素以水都聞名的威尼斯，運河交通幾乎取代了陸路功能，除了一般的水上巴士，造型特殊的貢多拉(Gondola)成了觀光客的最愛，即使船票不便宜，仍讓人趨之若鶩。貢多拉遊船的靈魂人物想必就是船夫了，放眼望去，夾著兩岸的景致和一座又一座的小橋景觀，構成了令人難忘的威尼斯印象。不過雖然威尼斯以水著稱，但步行在巷弄的體驗也很吸引人，經常有人在密密麻麻的小巷弄逛到忘神，因為每一座橋樑都有獨樹一幟的特色，令人眼花撩亂。一生必遊Venice沉浸全世界最爭奇鬥豔的一場cosplay超過癮威尼斯另一個賣點就是一年一度的「威尼斯面具嘉年華」，要說全世界最爭奇鬥豔的一場cosplay非這裡莫屬了，慶典期間幾乎每個人都會戴起面具和奇特的服裝造型遊走威尼斯各個角落，就連觀光客也融入其中不分你我，彷彿超大型的戶外超現實服裝伸展台，堪稱最美艷最華麗的盛會。  一般來說開幕及閉幕典禮或大型活動表演，多會在聖馬可廣場上架設的舞台舉辦，其中最吸精的開幕演出就是天使飛行flight of the angel，由一位打扮成天使的表演者，從聖馬可教堂鐘塔吊鋼絲從天而降，噱頭十足，活動期間更有多場音樂演奏會、歌劇等文藝表演在劇院和室外廣場上演，從早到晚遊人如織相當熱鬧。  而這個節慶的發展歷史具今已有千年之久，起源於12世紀慶祝戰爭勝利，而後發展成固定的慶典，而當時帶上面具是為了打破階級的社交制度，節慶期間每個人都得戴上面具參加盛會，如此就不會有貴族與平民的不平等差異，不過慶典也曾在1797年因戰爭之故一度停擺，又在1979年重新登場，重拾世人的注目焦點，精緻的面具與華麗的宮廷裝扮，搭配著文藝復興時期的中世紀藝術建築，讓人彷彿穿越時空，進到一個超華麗的異想世界中，妙不可言。

【文 / 復華投信 提供】美國聯準會（Fed）宣布將於2014年1月開始減少每月購債規模100億美元，其中政府公債和不動產抵押貸款債券（MBS）分別減少50億美元，且未來將視總體經濟和就業市場狀況進一步縮減購債規模，究竟Fed實施達四年以來的量化寬鬆貨幣政策（以下簡稱QE），讓過去享受極度寬鬆資金環境的金融市場，面臨了資金美味饗宴的散場鈴聲，接下來的投資布局應如何因應呢？一、市場正在改變… 投資策略也要跟著改變復華全球平衡基金經理人詹硯彰表示，QE 退場啟動的背後意義在於，當經濟復甦達到預設條件，足以顯示自發性增長可以維繫，極度寬鬆貨幣環境（例如QE）則有必要調整，並將貨幣政策回歸正常化。隨柏南克在9 月釋出貨幣政策將依據經濟所需進行調整，如今於12 月宣布減碼QE 的訊息，代表金融市場進入另一個階段，即後QE時代，未來將逐步進入QE 縮減，也就是購債規模縮減、購債停止、資金回收、升息等不同階段。這可預見的趨勢轉向，也意味著投資思維、策略也要跟著改變。此時建議投資人，可增持全球（或區域）平衡型基金來因應未來金融投資趨勢，主要理由有四：1. 資金重新找出路，資金行情轉為景氣行情過度時期，需控制下檔風險2.QE 退場過程波動難測，多樣化投資有必要（股、債、REITs、原物料、貨幣）3. 國內發行的平衡型基金的投資束縛即將鬆綁，讓股債布局更靈活4. 非以配息作為主要訴求，重視客戶資產的長期向上累積二、後QE時代採取全球平衡布局的理由1. 資金重新找出路，資金行情轉為景氣行情過度時期，需要控制下檔風險伴隨歐美及中國大陸等世界主要經濟體製造業指數持續擴張，有利推升企業營收及獲利，此外，若美國經濟自發性復甦步上軌道，預期美國QE 退場將是大勢所趨，市場也將從資金行情轉為景氣行情，投資偏好也將由過去防守（高比例配置固定收益商品，例如債券）轉向積極（風險性資產如股票），不過，在過度期間，股債匯市容易因消息面干擾而出現明顯震盪，建議投資人除了增加受惠景氣好轉的資產類別之外，增加防禦性攻擊，也就是股＋債的配置，控制下檔風險。2.QE 退場過程波動難測，多元投資有其必要（股、債、REITs、原物料、貨幣）前述提到美國QE 政策退場將經歷購債規模縮減、購債停止、資金回收、升息等不同階段，期間對各類金融市場產生相似、相異或程度不一的影響，波動擴大或頻率增加的可能性明顯增加，既然波動難測，投資組合採取多元投資、全球布局是個較佳因應策略。全球平衡型基金不僅僅透過股、債總部位調配，依據景氣循環位階談彈性布局REITs、原物料，而現金部位更可採取靈活的外幣配置，讓基金配置達到總報酬累積最大化的目標。3. 非以配息作為主要訴求，重視客戶資產的長期向上累積國人近來熱衷配息型產品，然羊毛出在羊身上，建議投資人另以固定收益型商品搭配作為配息來源，滿足投資人週期現金流入的需要。而以全球平衡型基金追求投資總回報的向上累積，換言之，投資除了考慮配息率高低，更須在意資本利得的長期增長。三、重新認識全球平衡型基金，發現它的美比較目前全球平衡基金與多重收益型產品，主要差異在於投資目標與訴求，若投資人體認金融市場多變特性，又希望追求長期資產增值的穩健累積，全球平衡型基金是個因應後QE 時代之好選擇。(本文章所提供之資料僅供參考，任何人據此等資料而做出或改變投資決策，須自行承擔結果。本文提及之經濟走勢預測不必然代表本基金之績效，本基金投資風險請詳閱基金公開說明書。)本基金經金管會核准或同意生效，惟不表示絕無風險。本公司以往之經理績效不保證基金之最低投資收益；本公司除盡善良管理人之注意義務外，不負責基金之盈虧，亦不保證最低之收益，投資人申購前應詳閱基金公開說明書。有關基金應負擔之費用（境外基金含分銷費用）已揭露於基金之公開說明書或投資人須知中，投資人可向本公司及基金之銷售機構索取，或至公開資訊觀測站、境外基金資訊觀測站及本公司網站(http://www.fhtrust.com.tw) 中查詢。

60坪、四房二廳、3人 - 圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》本案位於新北市新店區，屬於樓中樓格局。原木工坊設計師李佳鈺發現基地周圍四面擁有良好的自然綠意與採光，於是她大刀闊斧重新安排了室內格局，並讓空間迎窗生活，室內有自然材質鋪陳、室外有自然景致圍繞，改變中古屋的容貌，屋主回到家，也能享受放慢的幸福歸屬。這是間中古樓中樓，原屋況採光不佳且格局不良，於是，接手的原木工坊設計師李佳鈺選擇將格局打掉重新規劃，就連建築骨架、室內樓梯也都重新思考，會這樣規劃完全是因為她發現到，建築屋周圍四面擁有絕佳的綠意景觀，於是她延續此優勢，以室內外無界限作為概念，納景入室，並以自然材質做鋪陳，讓屋主一家人走進自然、活在自然，回家就能感受片刻的幸福歸屬。運用材質營造休閒氛圍樓中樓形式關係，李佳鈺先將連接兩層樓的樓梯位置做了調整，清楚區分兩層樓後，還延伸出挑高空間，延展視覺同時又能賦予空間層次。在一樓部分，幾乎是無間方式來呈現，運用傢具、櫃體來做格局的定義與化分，創造空間彈性，也能自在地穿梭室內和室外。至於二樓，同樣也是減化過多實牆因子，保留少部分，主要仍是讓視線也能有更多的延展。因住宅環繞著大自然，設計師也運用自然材質，借助其天然的肌理來沙弭室內外的界線。可以看到李佳鈺運用實木來做表現，空間裡可以看到她運用木頭與異材質的結合，部分搭配石材、部分結合不鏽鋼，一剛一柔，交融出異材質的火花；另外，她也結合雕刻與染色手法，增添實木不一樣的風貌與味道。●格局 重新定義空間為中古屋帶來新貌一、二樓格局重新做了調整與安排，並減少過多實牆元素，創造空間彈性，也能自在地穿梭室內各處。另外，也做了不同的開窗說計，有拱型、有長型錯落、有大面窗等，有效引進室外採光、景致，也為中古屋注入自然生命力。●材質　石材交互運用展現錯落美餐廳主牆上，除了以鑿方式刻畫出花卉圖騰，還運用不同材質、不同顏色的石材做出拼貼，不規劃交互運用，展現錯落美也看見氣勢。●材質 　實木上色再創新感受實木切割成一小塊正方形狀，再透過上色處理，經過拼貼後，宛如拼花磁磚一般，五彩繽紛的色系，也為玄關帶來了活潑氛圍。●設計　減化實牆因子讓臥室更通透二樓主臥為一長型格局，設計師刻意減化實牆因子，運用傢具來做小環境的定義，保持通透明亮，也讓整體擁有一派輕鬆與自在。●設計 保留斜屋頂讓天花更具特色原屋況有斜屋頂設計，設計師將它保留了下來，並重新配置骨架，層層勾勒讓天花板更具層次，也運用木作引出自然的味道。

甲出售房屋一棟予乙，雙方約定先交屋，待隔年再行辦理所有權移轉登記。交屋後不久，乙將房屋借予丙使用。甲得知此事，認為乙尚未取得房屋所有權不得擅自出借，於是向丙請求返還該房屋。試問：甲的主張有無理由？甲、乙、丙共有一筆土地，應有部分各為三分之一。乙、丙二人私自將靠馬路的兩百坪土地租給丁，丁則搭建路邊攤賣水果。試問：甲可否請求丁返還土地？一、 實務判決( 一) 肯定說：最高法院75 年度台上字第2379 號：「借用人未經貸與人同意，擅將借用物轉讓第三人使用者，貸與人固得終止契約（民法第472 條第2 款參照），然在借貸契約未經終止前，該第三人之使用借用物，尚難認係無權占有。( 二) 否定說：最高法院71 年度台上字第3556 號：「使用借貸為無償契約，原屬貸與人與借用人間之特定關係，除當事人間另有特約外，自無移轉其權利與第三人之可言。矧上訴人未經貸與人同意，竞允許第三人使用，第三人自不得執此以對抗貸與人，貸與人即得逕行請求第三人返還借用物。」二、 問題分析民法第767 條前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」其構成要件有二：一、請求權人須為所有權人；二、相對人係無權占有。二者缺一不可。相對人是否有權占有，則以占有人之占有是否有「正當權源」為斷。占有人占有之正當權源有二，一為「物權」之占有權源，一為「債權」之占有權源。前者因其占有權源是物權，而物權是絕對權，基於物權為權源之占有，學說上稱為「絕對的占有權」。例如地上權人占有土地，其占有可以對抗任何人。後者因係基於債權而占有他人之物，而債權屬於當事人間相對關係，因此只能在當事人之間主張。案例一的丙占有房屋，是基於「乙、丙」之間的借用契約關係（債權關係），能否以該借用契約作為占有權源對抗「甲」？換言之，能否以「甲、乙」及「乙、丙」之間兩個連續的債權關係，作為丙的正當占有權源，即所謂「占有連鎖」問題。三、 通說見解多數學者肯定占有連鎖理論，認為占有連鎖要件有三：一、中間人對所有權人須有合法占有權源；二、占有人須自中間人基於一定法律關係取得占有的權利；三、須中間人有權將直接占有移轉於他人。一旦具備以上三要件則成立「占有連鎖」，占有人得對所有權人主張有權占有；所有權人不得對占有人主張民法第767 條請求返還。就案例一而言，中間人乙對房屋的占有，是基於甲、乙之間的買賣契約，亦即乙有合法占有權源；占有人丙則是基於乙、丙之間的借用契約而取得占有的權利。問題在於第三個要件，中間人除了得對所有權人主張有權占有外，該占有權源之「內涵權限範疇」包括中間人有權將其對標的物之直接占有移轉於他人，由他人直接占有標的物。由於第三個要件涉及中間人與所有權人間，權源關係內涵之解析，故須就個案情形加以判斷。以案例一的情形為例，乙基於買受人之地位占有房屋，其占有權利的內涵應認為包含將房屋借予他人使用的權利。四、 共有物的占有連鎖案例二，乙、丙將共有物之特定部分租予丁，屬共有物管理行為中之「共有物使用收益」，依民法第818條規定，共有人得按其應有部分使用收益共有物全部，但須於不影響其他共有人之權利時，始得為之。乙、丙將該 A 地之特定兩百坪土地，租予丁使用，已導致甲無法使用該兩百坪特定部分，影響甲之權利，不符合民法第818 條之規定。又民法第820 條規定，「共有物管理」除共有人有以全體協議與多數決協議外，應得共有人全體同意。案例二甲、乙、丙三人未就共有土地應如何管理運用達成共識，亦不能適用土地法第34 條之1 第1 項之多數決。惟98 年物權修正後，乙、丙二人將兩百坪土地租給丁，雖未得甲同意，仍得以多數決。換言之，丁自乙、丙承受對於該兩百坪特定部分之管理權能，屬於正當的占有權源，對甲而言，丁可以主張「占有連鎖」。五、 結論案例一，甲、乙、丙三人構成占有連鎖，甲不得對丙主張民法第767 條請求返還房屋。案例二，丁得對甲主張占有連鎖，並非「無權占有」，因此甲不得依民法第 767 條請求除去丁所搭建的路邊攤與返還該特定兩百坪土地之占有。然而案例二的乙、丙將200 坪特定部分租予丁之行為，可能侵害到甲之共有物之用益權，依民法第820 條第3 項規定，共有人依第1 項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。因此甲得向乙、丙主張民法第184 條第1 項前段請求賠償因侵害其對於共有物之使用權限之損害。