美國QE若逐步退場，資金行情退燒後，首當其衝的股市及債市，但相對地，國內住宅市場則會持續穩定，因為台灣房地產自有比率超過八成，而且精華區土地供給稀少，在近期土地標售價格不段飆升的情況下，未來房價要大跌不易，反而會走向溫和成長的格局，尤其是在國際景氣相對不穩情況下，現階段投資房地產，反而成為資金最佳的避風港，若有置產意願的買方，下半年房市仍可以持續進場布局。QE退場與台灣房市關係短線不影響：1.台灣的房地產本身並不像香港、新加坡那麼國際化。參考經濟部投審會的統計資料，在房地產業裡核准華僑及外國人投資的金額，即使以最高2009年的2.5億美元，也不過75億台幣。反觀去年光是全國三大都會區總推案量就1.26兆，我們房地產都是自己人在買的！因為我們房地產夠Local，所以買盤不受QE3退場的影響。2. QE資金影響台灣較多的是股市、匯市，若QE退場，國內股市資金動能減少，股市表現差，股民的錢還有可能轉戰房市，房市不見得會變差。中長線央行若升息恐有影響：   QE3結束代表國際低利率時代的結束，隨著國際利率的逐步調升，台灣央行生息的壓力也隨後將至。只要銀行開始調升房屋貸款利率，許多手上擁有數十間房屋，同時運作高槓桿的屋主，就會開始吃不消。如果租金淨收益仍不敵貸款支出，現金流為負，屋主只有降價拋售手上物件，現金落袋為安，同時帶動房價下跌。營建業也是一樣，倘若銀行加強授信風險評估，進而選擇雨天收傘，建商稍微周轉不靈，就可能面臨跳票風險。因此若有買方組成購屋團，針對有資金周轉壓力及餘屋出清需求的建商提出團購，也有機會買到便宜的新成屋。若賣方反應不及，也有大量物件會落入法拍市場，預期法拍價格也將影響房價。至於台灣何時會升息呢?最新消息指出，未來新任美國聯準會主席可能將由走保守路線的蓋特納出線，市場認為，蓋特納將不會做出短線太激烈的QE退場措施，QE要逐步退場可能到2015年，所以未來兩到三年，順應國際寬鬆貨幣政策，台灣央行的低利政策可望持續，要在2015年時QE完全退場時，央行才會面臨較大的升息壓力，所以低利的房市環境至少應可持續到2015年。

根據中信房屋的調查數據顯示，由於近期郊區低總價物件正夯，民眾跨區購屋的比重也逐漸增多，若工作在台北市區，民眾認為『通勤30分鐘內，房價省1/3之物件』最受青睞，比例高達42.2%；其次為『通勤時間45分鐘內，房價省1/2之物件』比例也有34.0%，排名第三的是『通勤時間60分鐘內，單價2字頭的物件』比例為13.7%。據中信房屋委託創市際市場研究公司調查指出，若搭乘大眾交通工具通勤為考量，民眾可接受的「單程通勤時間與房屋價差」為何?調查發現，排名第一的是『單程通勤時間30分鐘內，房價省1/3，如市郊的北投、文山、南港等』最受歡迎；排名第二的是『通勤時間45分鐘內，房價省1/2，如新北第一環的三重、雙和、汐止等』比例有34.0%；排名第三的為『通勤時間60分鐘內，單價2字頭，如新北外環的林口、淡水、三峽等』比例有13.7%。而四到五名分別為『通勤時間90分鐘內，總價500萬內，如桃園地區的大園、中壢、平鎮等』以及『單程通勤時間75分鐘內，單價1字頭，如桃園地區的桃園市、蘆竹南崁、八德等』，比例分別有5.2%及4.9%。中信房屋副總劉天仁表示，根據中信房屋調查數據顯示，儘管近期民眾跨區購屋的比重增加，不過若以工作地點為考量，在台北市區的上班族，仍以通勤時間30分鐘內，並且房價能較精華區便宜1/3的區域較能讓民眾接受，尤其北市郊區的北投、文山等低總價區中長期皆可布局。劉天仁進一步說明，近期建商推案較熱絡的郊區如桃園一帶，若以通勤時間為考量，能接受單程通勤時間超過1小時到75分鐘以內的，比例僅有4.9%，所以未來桃園地區的單價若持續成長到二字頭甚或三字頭以上，長期仍需觀察政院的航空城計畫所能創造的就業機會與人口表現而定，才能維持房價不墜。不過由於近期桃園有機場捷運通車的利多，可縮短通勤時間，所以預計機場捷運沿線各區塊，房價仍有補漲空間，畢竟捷運是房價的大補丸，若通勤族要在桃園地區購屋，首要考量仍是『有無捷運站』，才能有機會增值。劉天仁接著說，整體而言，有超過七成五的民眾能接受單程通勤時間大約在45分鐘以內，並且預期房價能省1/3到1/2，最遠至新北市第一環內，如在汐止、三重、雙和一帶購屋；而有加總約九成比例的民眾認為，最大能忍受的單程單程通勤時間為一小時以內，最遠能接受到新北外環的林口、淡水、三峽二字頭區購屋。所以單程通勤時間一小時，為民眾心理所能接受的最高上限，超過這時間的通勤區域，即使房價能省再多，仍不具購屋吸引力。

初夏的風，吹起一整片紫色的波浪，紫藍色如麥穗般的薰衣草，是這一季香氣的代表，徜徉在花田小徑，好好享受此刻放鬆的感覺！無法抗拒紫色的浪漫情懷……花語是：等待愛情。(圖/文◎鳳凰旅行社) ●薰衣草季：6月中~7月中

文 / 郭騰尹 在「富爸爸．窮爸爸」一書中，作者羅伯特．清崎先生形容現代人忙碌的過程，很像一種「老鼠賽跑」的現象，沒有方向、沒有未來，活著就是盲目的不斷向前，對生活不再有激情，年輕時的夢想早已束之高閣，若是放慢自己的腳步，反而會變得慌張與無所適。 亞洲人應該是最忙碌的族群，尤其是中國人，在香港、台灣、上海......等地人們的步伐總是焦急的穿梭在各地鐵站，日復一日、年復一年。 在大陸坐出租車，最怕碰到司機交班，那時即使是空車，司機為了避免延誤交通，不管乘客在路旁如何的哀怨懇求，司機也會將手輕輕一揮，然後疾塵而去，那種忘穿秋水的窘境，實在很想大罵#@※......。這種人休息、車不休息的二班制，充分把一輛車的價值耗到極限，一天十二小時開下來，錢是賺到了，但是生活失衡了，身體也搞壞了！錢最後自己沒有享受到，全繳給了醫院。 在台灣早期開計程車也是這種情況，但是現在許多計程車雖然靠行在車行，但是車是自己買的，就不會不眠不休的操它，司機開累了下班，車子也跟著下班，下了班以後人們可以擁有一個完全不同的生活，可以親近自己的夢想，可以多些時間陪伴家人。休息是為了走更長遠，休息是為了蓄積更多工作的熱情，是對這份工作的尊重。 在台南有一家銀波布丁，是當地家喻戶曉的手工美食，小時候夏天吃剉冰，最愛再多加一顆布丁，這裡手工布丁最特殊的是有濃郁的蛋香，上面還汩出濃稠的焦糖，它不像市面廣告上所賣的布丁口感，一看就是機器做的，銀波布丁用湯匙挖一匙後，你會看到許多氣孔，這是手工製作烤出來的布丁獨有的特色！ 電視節目裡正在介紹這家人氣美食時，也強調它的老店是在一個毫不起眼的巷弄裡，就像走在一個古早的傳統市場裡，招牌也小到幾乎忘了它的存在。然而這家布丁店每天只生產八百個布丁，賣完就打烊了，這讓遠道而來的聞香者常常撲了一個空。 從市場經濟的角度，銀波布丁應該提高產能，在需求暢旺的時候增加生產線，這樣會讓營業額數倍的成長，甚至把營業時間延長，如此老闆的口袋將會裝更多的錢，會笑得更合不攏嘴。而讓我感動的是銀波並沒有這麼做，沒有擴張店面、沒有請太多的員工，每天將工作的熱情傾注在每一個個的布丁杯裡，這每一口滑嫩的布丁有著創始人六十多年來對品質的堅持，因為這種不太商業的作風，我反而更尊敬這家店，以及那份獨特手藝所帶給人們最幸福的口感！ 因為賣完就收攤，老闆才可以有更多的時間與朋友喝茶聊天，可以騎著自行車享受台灣山水之美，可以與家人彼此關懷，可以規劃一個值得擁有的生命！我喜歡這種從容，那才是真正的尊重我們所從事的職業，才是真正的富裕。因為不被錢所控制，而能享受屬於自己的時光，那才是最大的自由。

圖‧文 / 麥浩斯出版《漂亮家居》 這一間全新、位於20樓，擁有180度廣角視野的預售屋，明代室內設計從結構、格局與周遭環境相結合進行設計，以開放隔間和通透材質，讓整間屋子通透明亮，給屋主一個獨立且視野遼闊的空間。《40坪、2房1廳、2人》

文 / 鍾運凱 大雄出租名下土地一筆予老王，老王設定地上權並且建造房屋一棟。老王過世，老王的兒子王一、王二、妻王太太，三人共同繼承了地上權及房屋。多年以後，王一、王二成家立業，陸續遷出。王太太一人獨居，打算換小房子，於是將房屋以1500萬元賣予小劉。就在王太太收取500萬元價款，即將辦理過戶時，才經代書告知土地法規定，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，於是王太太立即發出存證信函通知基地所有權人大雄。不料，大雄隨即回函表示，願意以1500萬之價格承購。此時，該屋業已賣予小劉，王太太進退維谷。 數日後，王太太發出存證信函告知大雄：依土地法第34條之1規定，出賣共有房屋應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；又依民法規定，不動產物權交易應以書面為之。由於房屋是王一、王二、王太太三人共有，而王一、王二並未出具授權書，所以王太太無權出賣房屋，本件買賣契約為無效。房屋既未出售，大雄當然沒有優先購買權。 同信函中，王太太又表示前約既已無效，此時再行出售，訂售價為3000萬元。此外，王太太又與小劉假立租約，交付房屋供小劉使用，並以擔保500萬元押金債務為原因，設定抵押權予小劉。大雄主張王一、王二、王太太應以1500萬元將房屋出賣並過戶予他，並且塗銷抵押權登記。試問，誰有理？ 一、王太太出賣房屋，未通知基地所有權人大雄，王太太、小劉間的買賣契約是否效？ 買賣契約為債權契約，雙方當事人意思表示一致時即為成立。買受人雖非基地所有權人，亦不因此當然無效。土地法第104 條第2 項規定：「前項優先購買權人，於接到出賣通知後10 日內不表示者，其優先權視為放棄。 出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」所謂「不得對抗優先購買權人」係指以該買賣為原因之「物權移轉行為」，對於優先購買權人不生效力而言，此即「物權效力」。 倘該屋已移轉登記予買受人，優先購買權人得向法院訴請確認優先購買權存在，及塗銷該項所有權移轉登記。但原買賣契約仍為有效之債權契約，因此，被判決塗銷登記之買受人，可以基於買賣契約向出賣人主張債務不履行（出賣人有義務使買受人登記為所有權人）之損害賠償。 其實，未通知基地所有權人就出賣房屋予第三人，通常無法為移轉登記。土地登記規則第九十七條第二項規定：「依……土地法第104 條……規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。」如果不能提出證明文件或切結書，地政機關將駁回登記申請；如果偽造文書，將觸犯刑法第211 條或第214 條，最高可處7 年有期徒刑！ 本案王太太出賣房屋，未通知基地所有權人大雄，王太太、小劉間的買賣契約仍為有效；即使王太太通知大雄後，大雄表明承購的意思（行使優先購買權），王太太、小劉間買賣契約亦不因此無效。惟此時就同一標的物存在二個買賣契約（一屋二賣），必陷於給付不能。 二、授權他人代理簽訂不動產買賣契約，是否必須以書面為之？ 民法第760 條雖有規定：「不動產物權之移轉或設定，應以書面為之。」本條專指直接發生物權變動的不動產「物權行為」，例如「過戶」。不動產買賣契約之簽訂，並非直接發生物權的變動，僅使雙方當事人互負義務的「債權行為」，並不適用民法第760 條規定。最高法院27 年台上字第1436 號判例：「不動產物權之移轉，應以書面為之，其移轉不動產物權書面未合法成立，固不能生移轉之效力。惟關於買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，若雙方就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立。」亦即不動產買賣契約不必以書面為之。 同理，授與代理權亦無需以書面為之。最高法院44年台上字第1290 號判例：「代理權之授與，因本人之意思表示而生效力，無須一定之方式，縱代理行為依法應以書面為之，而授與此種行為之代理權，仍不必用書面。」本案共有人王一、王二雖未出具授權書，如確有授權之意思表示，仍為有效。 三、王太太、小劉間佯立房屋租賃契約，並以擔保押金債務為原因，設定抵押權予小劉，是否有效？ 民法第87 條第1 項：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。」所謂「通謀虛偽意思表示」，最高法院51年台上字第215 號判例：「指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。」王太太、小劉為增加房屋之負擔，假作租約並設定抵押，依民法規定為無效之法律行為，其租約不能對抗大雄。但抵押權既已設定登記，大雄須另行訴請法院判決塗銷該抵押權登記。 四、結論 本案王太太所犯的錯誤，在於買賣房屋時，未先通知優先購買權人，事後又基於偏差的法律認知而為主張，甚至企圖規避法律效果而做出脫法行為。由此可知，買賣房屋應選擇優良品牌的仲介公司，全程由專業的經紀人員代為處理，不但可以有效保障權益，也能隨時注意每個細節，以避免違法的風險。

鼓山區位於高雄市內西南方，西濱台灣海峽，背山面海，全區地勢大致平坦，熱帶季風氣候。傳說早期因港口有巨石，水急船行危險，行船出入常打鼓以求神助，故舊名稱之「打鼓山」。產業以工商業為主，漁業也頗為興盛，觀光資源亦相當豐富，區內的西子灣及壽山均為頗負盛名的觀光勝地。近年北高雄地區因為商圈及豪宅特區的崛起，人口數成長，有往左營區及鼓山區聚集之情況。

文 / 復華投信 提供 -投資配息基金應看「總報酬」，並建立市場和幣別分散的投資組合- 【廣受歡迎的配息基金有兩大優點：定期領息可支應定期支出，並帶來安心的感覺】 根據投信投顧公會資料，截至2013 年4 月底，國內投信發行的配息基金已接近上百檔，境外配息基金更是為數眾多。配息期間除了月配之外，還有季配、半年配甚至年配。投資人定期領到一筆息，可以支應退休族每月的生活開支、小孩每半年的學費、甚至是全家每年一次的旅遊或是所得稅支出等等。另一方面，每隔一段時間就有一筆錢落袋，會讓人感到安心，甚至有些人誤以為這就是「獲利」，因而使得配息基金大行其道。 【但是，投資配息基金必須避免兩大盲點，第一是：只看配息率，不看總報酬】 配息基金的「配息」並不等於「獲利」。配息基金的「總報酬」除了投資人拿到的息之外，還須加上淨值的漲跌。基金平常收到的利息會逐步累積進基金淨值中，而於基金一次配發一筆利息( 即除息) 給投資人的當天，淨值會等額下降。除息後除了利息隨時間持續累積之外，若還賺到資本利得，則可更快回到原來的淨值( 即填息)；反之，若產生資本利損，則淨值會進一步下跌。所以，投資配息基金除了考慮配息的高低外，也須關注淨值的漲跌，因為若淨值下跌金額超過配發的息，則投資人是賺了利息、賠了本金。配息基金「總報酬」觀念的要點如下： ●投資人獲得的總報酬不因配息多寡而不同； ●假如不計除息當天的資本利得/ 損，則【除息前一天的淨值 = 配息 + 除息當天的淨值】； ●配息多則除息後淨值也下跌得多；配息少，則淨值下跌也少； ●舉例：我買一籃10 個蘋果，請店家現削3 個給我在店裡吃，另外7 個我要帶走。可是店家因為忙不過來而只削了2 個給我吃，8 個給我帶走。雖然我現場吃的少了1 個，但是我帶走的卻多了1 個，總共我還是拿到了10 個蘋果； ●有些配息基金為了維持配息的穩定性，遇到當期可分配利息較少的時候，有可能把本金也分配出來( 在法規許可的前提下)，這將使得後續可投資的金額減少，降低複利的效果，拉長填息的時間。 「再投資」的重要性： 把利息「再投資」可以提升複利效果，從而增加總報酬。當基金經理人看好未來獲利機會時，可以少配一點利息，多留一些進行再投資；反之當未來較不看好時，他可以把基金領到的利息儘量多配出去，這也是部份停利的一種方式。 投資建議：選擇配息後基金淨值表現仍相對穩定的基金；或可觀察同一基金不配息的級別，其淨值能穩定上漲者為佳。 【投資配息基金的第二個盲點是：沒有建立配息基金的投資組合，以分散風險】 目前配息基金投資的市場有很多種，除了常見的高收益債券、新興市場債券之外，還有投資等級債、不動產證券化憑證(REITs)、高股息股票等；有時基金會同時投資多種市場，建立多種利息來源，如復華新興人民幣債券基金( 本基金有相當比重投資於非投資等級之高風險債券)就同時投資人民幣投資等級點心債和美元計價的新興市場債券。投資人若能選取相關係數較低的數個市場建立投資組合，將可分散單一市場的風險。分散資產的好處是，當某一資產重挫時，其他資產因為低相關而僅小跌、甚至反向上漲，因而提供相當的餘裕在重挫資產的低檔加碼，等待回升獲利。 表一藍字顯示，配息基金常投資的新興市場債和高收益債的相關係數較高，若只買投資這兩種市場的配息基金，則風險分散效果不會太好。但這兩者跟全球REITs 和南非債市的相關係數就較低( 紅字)，所以把後兩者加入投資組合之中，應可降低風險。 另一方面，除了台幣與美元計價的基金之外，投資人也可考慮加入其他幣別的基金，由於各國貨幣政策有不同的升降息循環，分散投資幣別有助於進一步降低投資風險。表二紅字顯示，台幣、南非幣、人民幣之間的相關係數頗低，會是一個不錯的組合。 投資建議：選擇相關係數較低的市場和幣別，建立配息基金的投資組合。以復華投信的配息基金為例，可同時投資：台幣計價的復華新興市場高收益債券基金B股（本基金主要係投資於非投資等級之高風險債券）、復華全球資產證券化基金B 股，南非幣計價的復華南非幣( 短期收益或長期收益) 債券基金B 股、以及人民幣計價的復華新興人民幣債券基金B 股（本基金有相當比重投資於非投資等級之高風險債券）。 【配息落袋為安、不配息累積複利，兩者各有千秋】 「不配息的基金」在實際收到利息後，會進行再投資，產生複利累積的效果，形成推動基金淨值長期上漲的動力。適合追求基金長期穩健增值的投資人。 另一方面，「配息基金」因為利息發給了投資人，並未滾入基金中再投資，複利效果自然較差，隨著時間拉長，其總報酬將逐步落後同一基金的不配息級別，且差距會愈來愈大。但對於有定期支出需求的投資人而言，例如生活費、房租、學費、年度旅遊、繳所得稅等，投資配息基金則是簡單的可行方案。只要所投資的配息基金每次除息後的淨值表現相對穩定，不要賺了利息、虧了本金，則總報酬仍可維持正數。 總而言之，不論配息與否，選擇優質而低相關的數支基金去建立風險較分散的投資組合，才是安心投資的不二法門。