嘉義市經濟引擎再發展 房價持續推升
2021-12-01
居住人口密集 當地人支撐區域房市買盤嘉義福德加盟店店長陳尚萌表示,過去嘉義市房價基期低,網路上曾經還有「房貸負擔最輕鬆」的封號,但隨著地方經濟成長,近5年住宅均價由一坪13.3萬飆升至16.1萬,漲幅高達21.1%,擁有「房貸負擔最輕鬆」的封號恐將不再。房價飆升主要與近幾年台商回流、就業機會增加有關,再加上缺工缺料衝擊,導致工錢、料錢向上抬升,建築成本居高不下,因此造成整個嘉義房價都在漲的現象。嘉義市因面積不大,大致可區分東區和西區,而西區目前房市最熱門的區段就是新興的湖子內重劃區,該區段生活機能不錯,目前新透天別墅總價約在1300至1500萬元,連帶也拉抬了區域的新大樓建案,開價來到2字頭,成交價則在每坪18~20萬元。近3年嘉義新透天別墅價格拉高,帶動新大樓愈來愈多之外,平均房價上漲3成以上,而中古物件甚至有漲幅超過5成的案例。雖然大樓不是嘉義的主要居住產品,但受到生活型態的改變,加上預算限制,大樓也逐漸受到年輕人歡迎。鐵路高架化  縫合嘉義車站蛋黃區與蛋白區未來發展陳尚萌店長指出,嘉義市區鐵路高架計畫不僅是消除平面鐵道隔閡與改善交通,更重要的是縫合都市與帶動地方發展,尤其是嘉義車站與嘉北車站兩處車站區(蛋黃區)與周邊(蛋白區)更是未來發展的重點區域。期待未來讓「車站區、路廊沿線」成為嘉義市再發展的巨大引擎,並配合鐵路高架化的都市縫合先期規劃,驅動東、西區發展的動能,讓嘉義市的經濟體質脫胎換骨,並翻轉城市面貌,使火車站周邊成為嘉義新地標。嘉義的年輕人若想買房,完全靠自己的,通常預算抓500萬~600萬、有長輩幫忙的預算就會比較多,上千萬不等,或買總價2000萬左右的透天店面,端視每個家庭的財力有所不同。年輕首購族預算有限,看到投資客整理好的公寓,就算屋齡老舊,沒有電梯,也願意買單,因舊公寓比大樓房價便宜,還可省下一筆為數不小的裝潢費,性價比高。嘉義市中心有所謂投資客喜歡買房的熱門地段,如仁愛商圈有「經國新城」,距離嘉義火車站步行10分鐘,生活交通機能便利,但因「經國新城」房價上漲,3房入手價也要800多萬,區段很熱門,所以投資客通常會選擇鄰近的中古公寓或大樓,買下低樓層住宅,經簡單整理,再加價轉售。投資客購買這種物件通常是「小賺整理施工費用」,以電梯大樓或公寓,預期能賺至少50萬、若透天就會預期賺到上百萬。至於年輕人對於投資客裝潢過的物件,是否擔心品質會有問題?陳尚萌提醒消費者,首購族買房除了「先求有再求好」之外,投資客整理好的公寓也許建材沒那麼好,滲漏水或其他瑕疵問題,一定要在看屋前審慎評估。嘉義火車站+湖仔內重劃區  嘉義市兩大房市交易熱區嘉義福德加盟店店長陳尚萌補充,房市火熱房價攀升,嘉義的透天厝5年前約600萬元可購得,但近幾年飆升到1300萬,新建案在去年還有一坪16、17萬,今年單價都站上2字頭。新建案多為中小型,如8~10戶透天,通常一推出很快就完銷,其中有8成是本地客自住、置產買盤,近年房價也持續推升,以湖子內重劃區來說,3年前的透天無電梯別墅,地坪30坪、建坪55坪,成交價1000~1100萬,現在漲到1300萬,3年就漲了200萬。目前房市交易熱區主要有兩處,一處集中在嘉義火車站附近,如經國新城、夢幻家等案,距離僑平國小、北園國中幾乎都能走路到達,加上鄰近傳統、超級市場,幾乎一釋出就秒殺;而另一處熱區為湖仔內重劃區,區域鄰近快速道路,可以快速與嘉義市區連結,許多建商看準發展潛力紛紛插旗搶入,新案遍地開花,甚至有建商在區域內連開8案,可見區域市場驚人。嘉義縣與嘉義市相鄰,但許多數據指標顯示,兩地正走向不同的未來。中信房屋嘉義服務據點------------------------------------------------崇聖加盟店           05-2345891    嘉義市西區五顯街172號4樓之1市府加盟店           05-2240777    嘉義市東區吳鳳北路153號嘉義公明加盟店     05-2767966    嘉義市東區公明路47號嘉義福德加盟店     05-2256868    嘉義市東區世賢路四段436號1樓嘉義吳鳳加盟店     05-2719989    嘉義市東區吳鳳北路345號嘉義興嘉加盟店     05-2843399    嘉義市西區漢口路97號嘉義自由加盟店     05-2327199    嘉義市西區自由路27號1樓嘉義志航加盟店     05-2841148    嘉義市西區世賢路四段164號

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探訪北台灣最神秘的藍寶石秘境
2021-10-01
跟著專業的領隊,進入最親近台北市區卻又帶有神秘色彩的秘境-陽明山,從日治時期流傳下來的北部水源秘境-上帝的恩典-火山礦泉,探訪世界級的頂級水源!部分相關行程內容隨著政府規定滾動式調整。沿著水道 找尋最清澈水源1928-1932年間,日治時期為提供大台北地區飲用水,因應當時台北市人口的急速成長,日本人藉由草山水道系統從大屯瀑布引水,同時考量到陽明山近溫泉,容易侵蝕管線,便搭建設計鋼筋混凝土製成的草山水管拱橋做為保護,跟著導覽人員的介紹還能發現拱橋的秘密,掀起的石板藏著水管,日本的人修繕和美觀兼具的巧思由此可見。整個系統從陽明山竹子湖、天母至圓山蓄水池相當完善,同時在2004年登錄為台北市定古蹟。沿著草山水道系統,其中最為神秘,過往僅在「天母古道祭」會開放三小時參觀的「藍寶石泉」,現在可安排導覽參觀了。想要探訪此處還需經過三道關卡,每道關卡都大門深鎖,更需導覽人員帶領。此泉最盛名的就是恍如藍寶石色的水流,泉水屬於火山礦泉,水裡富含納、鈣、鋅、鉀等元素,且湧泉的平台為安山岩,因而讓泉水看起來泛藍光。因位於水源禁地,大門深鎖的管制區,清澈的水源不需再次過濾,可在導覽人員的帶領下,進行現場導覽及品水。而藍寶石泉又因地處陽明山第三水源取入井處又名「第三水源」、「陽明湧泉」。陽明山美軍宿舍群造訪藍寶石泉後,午餐可規劃在文化大學附近的美軍宿舍群用餐,美軍約在1950年代在此區建立了約4.2萬坪的宿舍群區域,主要建築風格以木屋的方式為主,1978年中美斷交後,此區因美軍的撤離導致有一段時間荒廢無人問津,直至2006年間陸續登錄為歷史建築或文化景觀,才開始有修復動作,現今多改造為特色獨樹一格的餐廳、咖啡廳,義、法、美、台各種不同料理都可以在這找到,無論你想用餐或品嘗下午茶都相當合適,屋外的景觀更能留下不少網美般的照片留念。新北投車站 百年火車懷舊旅從台北捷運淡水線-新北投站下車,一出捷運站就能看見古色古香的新北投百年車站,木造的結構和屋簷上特殊的老虎窗(牛眼窗)設計,仔細注意看外觀,還有弧形雕花的木樑支架,想了解鐵道生活文化,從這裡開始參觀就對了。周末不定期在外側公園也有相關的文創市集。北投溫泉博物館前身為「北投公共浴場」的博物館,一樓浴池區為磚造,二樓休憩區為木造,和洋折衷的建築風格,相當多人在此拍照留念。附近景點還有法鼓山農禪寺,「水月道場」設計概想來源於聖嚴法師之言「空中花,水中月」六個字,因此取名以這個概念打造一個景觀道場。其中最熱門的水月池倚靠大殿,遠山背景環繞,有種遺世獨立的悠然,簡單莊嚴肅穆,慢慢參觀、輕聲細語,讓身心放鬆。2021士林官邸菊展今年度的士林官邸菊展預計於11/26(五)-12/12(日)舉行,每年此刻都是士林官邸最熱鬧的季節,台灣地區規模最大的菊展,舉辦迄今已有19年的歷史,各種大立菊、懸崖菊、造型菊、大菊、小菊及菊科草花搭配展場造型物,呈現菊展主題樣貌。
美國陷通膨風暴 台灣下半年小心接招
2021-10-01
美國正面臨通膨風暴,學者吳大任直言,隨著台灣疫情趨緩、鬆綁管制,下半年可能面臨從美國傳導至台灣的「輸入性通膨」,以及成本上揚、需求回升帶來的通膨壓力,不可小覷。隨著全球主要經濟體疫苗覆蓋率提升,今年景氣也顯著回溫,這本該是值得稱慶的事,但壓抑已久的需求迎來大爆發,供給端卻來不及跟上,諸多跡象顯示,通膨風暴山雨欲來。美國物價隨景氣升溫  創13年來最大漲幅今年初起,美國公債殖利率不斷向上飆升,一度引發金融市場震盪,背後原因就是市場對通膨的擔憂大幅升高,認為疫苗快速施打、景氣快速復甦、原物料價格上漲以及政府大推基礎建設,將加劇通貨膨脹。市場的憂慮並非空穴來風,美國消費者物價指數(CPI)4、5月年增率創下波段新高後,5月飆上5%,6月續攀至5.4%,漲幅為13年來最大;而美國6月生產者物價指數(PPI)升幅大於預期,也顯示企業將成本轉嫁給消費者的壓力持續升高。儘管美國聯準會多次出面安撫市場情緒,稱「通膨是暫時的」,但就連「股神」巴菲特(Warren Buffett)也在5月波克夏公司(Berkshire Hathaway)股東會上直言「看到非常大幅的通膨」。供給跟不上  醞釀通膨危機談到通貨膨脹,政府到民間都聞之色變,原因在於通膨代表著物價全面、持續及顯著的上漲;當嚴重通膨發生,從產業到民間都會產生預期心理,引發搶購行為,進一步加劇物價上漲情況,導致萬物齊漲。不過通膨並非只有單一態樣,可以概分為「需求拉動」以及「成本推動」的通膨,需求拉動較為常見,而成本推動指的是供給面生產不足,或是成本上揚,導致通貨膨脹。舉例來說,工資上揚、石油等原物料價格上漲等,都會從供給面推動價格上揚,也與當前情況類似。「這波通膨推升來源,主要來自於供給」,台經院景氣預測中心主任孫明德直言,今年以來大家一直很擔心通貨膨脹,若細看國際數據,美國6月CPI年增率達5.4%,有部分原因是去年低基期因素,後續7、8月是關注焦點,至於歐洲、中國、日本物價上漲都還不算太顯著,各國還不到全面性通膨的程度。孫明德指出,各國經濟還沒有完全復甦、需求不熱,因此通膨不完全是需求端因素,而去年以來各國房價一路上漲,生產者物價則以中國、歐洲漲最多,美國緊追在後,原物料價格金屬漲了很多,油價也有一波明顯上漲,從房價、生產者物價及原物料價格三大面向可看出,供給端才是關鍵。中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任則分析,美國5、6月CPI增幅逾5%,使得市場對於美國通膨的疑慮驟升,主因是美國大幅度解封,提振消費信心,搭上經濟回溫、大推基礎建設、失業率降低等議題,美國經濟明顯復甦,也推動物價往上走。美國陷通膨壓力  台灣難置身事外至於台灣,吳大任表示,不同於全球各國第二季末景氣開始復甦,台灣碰上嚴重疫情,消費者減少出門頻率,內需型服務業也因為全國進入三級警戒,管制嚴格,生意受重創,即便成本上升、廠商也不敢漲價,「疫情跟三級警戒對於CPI有壓抑效果」。但這不代表台灣沒有通膨危機,「不能掉以輕心,政府都還是太樂觀了」,吳大任直言,隨著台灣疫情趨緩、鬆綁管制,下半年可能會面臨從美國傳導至台灣的「輸入性通膨」,以及成本上揚、需求回升帶來的通膨壓力,不可小覷。唯一值得慶幸的是,台灣暫時不需要擔心「停滯性通膨」,也就是經濟不景氣、失業率走揚的同時,伴隨著通膨現象。吳大任解釋,台灣失業率一度飆到4.8%的波段新高,但解封之後,內需服務業營收轉好,也需要增聘員工,加上製造業未受影響,生產及出口持續暢旺,至少下半年不會有停滯性通膨的問題。美國產業界與金融市場都在承受逐漸升高的通膨壓力,相隔1萬公里的台灣也無法置身事外,面臨國際原物料價格攀升、航運延誤跟運費調整、交期拉長,產業端感受已經相當深刻。中華經濟研究院助理研究員陳馨蕙表示,近期訪問廠商時,就聽到各種漲價案例,有製造業廠商反映,需求大爆發,沒辦法慢慢等供應商交貨,為了取得微控制器(MCU),只好到現貨市場競標,常常零組件競標價達10倍到40倍的價格。「業者每天跟我哀號,大家全部都在搶料,價格高達40倍還是要搶,不搶訂單就沒辦法出去」,陳馨蕙形容,去年全球爆發疫情後,供給需求同步重挫,需求下挫幅度更遠大於供給。然而隨著疫情趨緩,需求說回升就回升,供給的速度跟不上,塞港、原物料上漲、重複下單等問題全部都擠在一起,「這真的是百年難得一遇的情況」。中經院7月公布的2021年上半年台灣採購經理人營運展望調查便發現一項驚人數據—有96.3%製造業廠商表示主要供應商有調漲或預告漲價,其中高達七成廠商反映其供應商「已漲價並預告再漲價」。台灣製造業廠商面臨沉重的漲價壓力,但並非沒有應對之道,陳馨蕙表示,相較於非製造業,製造業廠商面對供應商調漲趨勢,有一定能力可以轉嫁,且愈上游的業者,轉嫁能力愈好。中經院調查指出,有反映供應商調漲或預告漲價的製造業中,79.2%表示可在半年內部分轉嫁,約一成業者表示可完全轉嫁,只有11.8%表示無法轉嫁。陳馨蕙直言,其實對於有轉嫁能力的製造業廠商「可以鼓鼓掌」,因為這代表廠商具有競爭力。吳大任補充,雖然製造業廠商多以出口為主,但是出口價格上升、銷售到國外後,漲價情況也許會一層層反映至終端產品,最後台灣進口國外商品時,消費者便會感受到「價格變貴了」。他也提到,台灣從美國進口很多農產品,可能帶來較大影響,進口汽車價格也可能會往上走。通膨疑慮下怎麼投資?專家:採槓鈴式策略對於社會大眾來說,製造業成本上升、原物料價格大漲都是相當遙遠的事情,他們更關注的是荷包裡的錢會不會變薄。面對未來不確定性,如何理財投資成為眼下最熱門的課題。瑞銀財富管理投資總監辦公室股票分析師陳彥甫指出,股市上漲至歷史新高後,部分投資者開始關注潛在的下行風險,並考慮是否應獲利了結,還是要等到情況更明朗時,再投入更多資金。他認為,以股市來說,下半年還會有高點,「亞洲機會比歐美多」,主因是上半年防疫表現不太理想,下半年有機會迎頭趕上。至於未來潛在風險,陳彥甫認為,多數投資人最關注的還是通膨以及貨幣政策轉向的影響,高通膨雖是短期現象,但確實存在較大不確定性,必須密切留意。星展銀行(台灣)財富管理投資顧問部副總裁陳昱嘉則表示,全球股市面對的情勢是「縮緊但不恐慌」,投資人仍可採用槓鈴式策略投資,也就是同時配置收益型與成長型資產,並納入黃金增加投資組合韌性,因為黃金可調控投資組合的波動風險。
中信房屋9月房地產成交統計
2021-09-30
【圖文/中信房屋研展室】中信房屋統計9月份房地產成交件數,全台交易平均月增4.6%,六都交易均為正成長,其中台中與台南成長表現最佳,月增幅均在1成左右。與去年同期相比,全台年增1.7%,桃園及新北量增表現較為凌厲,年增幅分別有2成及1.6成的水準。本月與上月相比,台北市月增2.6%、新北市月增2.2%、桃園市月增2.4%、台中市月增10%、台南市月增11.1%、高雄市月增7.9%。與去年同月相比,台北市年減6.6%、新北市年增16.1%、桃園市年增20.3%、台中市年增6.1%、台南市年減10.1%、高雄市年減9.8%。中秋來客未減 買氣動能足延續近月買氣,9月份交易續穩,中秋假期來客未減,買氣動能十足。中信房屋總經理張世宗表示,成屋市場歷經第二季的交易銳減,第三季以否極泰來之姿,持續走出交易量增的格局。目前交易量已站回4月間的交易水準,顯示疫情的負面干擾已淡化。年底前中性偏多格局不變展望後勢,第四季屬年底買房旺季,整體房市應會有更佳的表現空間。不過張世宗也指出,央行政策性措施,將可能為房地產帶來負面干擾,再加上通膨效應逐漸浮現,消費者心裡及政府後續因應,都是影響房地產中長期發展的變數。綜觀整體房市,張世宗認為年底前,房市仍屬中性偏多格局,尤其像是台南、高雄等區域,在科技業設廠利多題材持續發酵下,其綜效將可望進一步推升區域房地產發展。  
購屋貸款再限縮 恐錯殺換屋族
2021-09-24
【圖文/中信房屋研展室】央行打炒房再出手,此次新增或強化的不動產相關貸款規定與一般民眾最相關的,就是新增規範自然人於六都與新竹縣市第2戶購屋貸款不得有寬限期。對此,中信房屋研展室副理張漢超認為,央行這次出手,已擴大觸及一般交易市場,對於一般換屋民眾可能將造成影響。央行本次擴大選擇性信用管制自即日起(9/24)實施,其中關於自然人購屋貸款的相關規定也趨於嚴格。原限制普通一般第3戶的購屋貸款才適用無寬限期及5.5成的限貸規定現在更收緊,凡是在六都及新竹縣市第2戶購屋貸款也將無法享有寬限期、貸款成數則無另外限制。央行本次祭出限縮政策,旨在抑制炒房族藉由寬限期投機的行為,但其實相關政策也將嚴重影響換屋族的權益。張漢超指出,換屋族經常有先買後賣的狀況,為的是希望換屋時能順利銜接、不用另覓短住居所,因此在先買入新屋而原屋尚未出售的這段時期,將發生同時持有2戶房屋的狀況。進一步來看,若原屋還有房貸,且購入新屋無寬限期可作為周轉緩衝運用,那麼換屋族就得同時背負兩份房貸,資金壓力之沉重,恐怕將迫使換屋族取消換屋計畫,或者繼續居住於舊宅之中,但對於因工作或其他非自願性搬遷的族群來說,如此的狀況,更是難以應對。以房貸利率1.31%、貸款金額100萬來比較20年房貸有無寬限期的差別。無寬限期房貸每月固定繳付約4,739元,但若使用3年寬限期,寬限期間每月只要繳付1,092元,若以短期換屋的狀況來看,一般頂多只需寬限期1到2年就很夠用,動用寬限期,將可大幅降低換屋族的資金壓力。張漢超認為,央行政策考量雖有其道理,不過若干擾了一般民眾正常資產運用,那麼政策就有必要研擬因應的配套措施,否則政策很可能將只是保全了金融機構的授信風險,但卻損失了民眾既有的居住權益!  
高物價吹向裝潢修繕 成本墊高約2成
2021-09-16
【圖文/中信房屋研展室】物價高漲趨勢吹向居家裝潢修繕,民眾裝修房屋,荷包恐怕會大失血。主計總處近期公布8月營造工程物價指數,與去年同期相比,年增率達13.57%,今年以來漲勢顯著,其中金屬製品類前8月平均年增率達27.17%,電線電纜甚至來到32.55%。相關原物料的上漲也衝擊一般裝潢修繕市場,報價增幅較往年增加至少1至2成左右。像是裝潢修繕常用的木做、水電及金屬用料,目前報價已比往年高出15%到30%左右,工資成本則視人力規模而有5%到20%左右的漲幅。中信房屋研展室副理張漢超表示,今年以來裝潢修繕市場報價已有數波調漲,每次雖以小幅調漲來反映成本,但在原物料漲勢強勁的走勢下,目前裝修價已比去年增加接近2成,也就是說往年花費百萬元就能做到的裝潢,現在得多付20萬元才能達成。張漢超說,雖然原物料成本上漲幅度令人咋舌,不過居家修繕業者還是盡量藉由庫存想辦法盡量來壓低成本,因此工程報價漲幅仍能控制,不過成本如果持續攀升,未來不排除報價還有進一步上升的可能。裝潢修繕成本上漲,最直接影響到的就是剛置產的屋主。有屋主無奈之下只能選擇重點式的輕裝潢,將華麗卻不重要的功能暫時省下,將主要裝修費用挹注在改善浴廁、電線、水管等基本重要的設施之上。張漢超說,成本上漲,屋主得多出數萬元的成本,因此可以選擇涉及居家安全的水電項目先施做,其他裝潢以基本實用的方式來處理,日後資金餘裕如要再更新裝潢佈局,也可省下一筆重大開支。這樣的方式雖然不見得能省下多少裝修總價,但分批裝修確實可以降低一時之間的資金壓力。張漢超認為,民眾對於水電修繕價格調漲的感受度可能反而比居家修繕更為強烈,這是因為一般民眾不會經常需要居家裝潢,但日常的水電修繕卻無可避免,即使自己到大賣場購買原物料DIY修繕,也能感受到省下的超值感是越來越低。據了解,一捆普通的電線材料一般只要1,000元左右,但現在終端售價已直接拉到1,500元以上,現階段在原料工資雙漲的情況下,除非能等到全球疫情解除、供應鏈恢復正常運作,否則消費者想要省荷包,除了精打細算外,也要多多比較才不吃虧。  
住宅自有率穩 房地產剛需無虞
2021-09-10
【圖文/中信房屋研展室】主計總處近期分別公布最新的《人口及住宅普查》及《家庭收支調查》報告,兩項調查均揭露2020年度「住宅自有率」數據。依《人口及住宅普查》內容顯示,全國住宅自有率為78.6%,而《家庭收支調查》的資料則為84.68%,兩者雖因調查方式及樣本不同,數據因而稍有差異,不過10年間兩者呈現的結果都相當穩定,波動變化似乎未受政策、經濟因素等外在環境而有明顯的影響。此外由《人口及住宅普查》的結果可以觀察各縣市住宅自有率的狀況。全國住宅自有率最高的縣市為86.9%的彰化縣,宜蘭縣84.9%,基隆市與新竹縣則同樣均為84.6%;自有率最低的除了69%的連江縣外,還有台北市72.1%,以及均為76.2%的新竹市及新北市。總計全國平均住宅自有率為78.6%,比起10年前(2010年)普查時的79.2%僅減少了0.6個百分點。中信房屋研展室副理張漢超表示,儘管10年間像是金融利率、政策施行、房地產稅制、商業活動,甚至如兩岸關係與地緣政治等變數都影響了房地產交易價量,不過對於住宅自有率的影響其實並不顯著,數據起伏也相對穩定,顯示外在條件的因素並不容易衝擊國人房產自有的觀念與想法。張漢超認為,要探究影響住宅自有率變化的因素應從民眾實際需求的層面來思考,相關的研究甚至指出人口遷徙及房價所得比等其他因素才是真的相關連的變數。從各縣市住宅自有率來觀察,台北市、新竹市、新北市等地都是當地民眾認為房價較高的縣市,且有較多移入人口,住宅自有率因而略遜於其他地區。彰化縣、宜蘭縣、基隆市在房價相對較容易負擔、人口因素穩定,反而造就自有率較高的現象。張漢超表示,住宅自有率應該觀察的是穩定度,如果趨勢穩定就代表當地剛性需求相對平穩,房地產相關業者的商機也會較為穩定,不過一旦發生明顯變動,那麼很可能就不僅只是民眾購屋決策思維改變這樣單純了,背後很可能有其他更重大的因素導致民眾基本購屋需求發生變化。  
中古屋的買賣契約有沒有審閱期?
2021-09-01
案例:張三擁有一間屋齡30年的公寓,委託房仲公司出售。李四剛結婚,想買間合適的房子搬新家,看到仲介公司刊登的廣告,於是上門詢問。經過仲介人員介紹,李四相當滿意,價格也達成一致,雙方約定於7月1日到仲介公司簽約。簽約當天,承辦代書拿出「不動產買賣契約書」1式4聯,對買賣雙方解說條文重點,然後雙方順利完成簽約流程。不料幾天後,李四忽然反悔不買,並且主張買賣契約無效,理由是7月1日當天才看到買賣契約書,違反法律規定必須提前5天給予審閱期。李四的主張有理由嗎?解析:一、審閱期是消費者保護法的規定李四的主張無理由,張三與李四簽訂的「不動產買賣契約書」不適用消費者保護法,理由是,張三「不是企業經營者」。何謂「消費者」、「企業經營者」?依消費者保護法第2條第1、2款規定:「一、消費者:指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。二、企業經營者:指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。」李四購買公寓住宅的目的是居住,確實符合消費者的定義,但張三賣房子,並不是以「經銷商品為營業」,因此張三不算是「企業經營者」。而所謂「審閱期」,是消費者保護法 第11條之1規定:「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。」因此要適用消保法第11條之1,其前提要件必須是「企業經營者與消費者訂立定型化契約」,而本題張三不是企業經營者,所以張三與李四訂立買賣契約書也沒有審閱期規定的適用。二、何種情形適用消費者保護法?一般房地產買賣依標的物可分為3大類:預售屋、新成屋、中古屋。如果是建商建造房屋出售,無論賣的是預售屋還是新成屋,其目的都是「以設計、生產、製造、輸入、經銷商品為營業」,又所謂「營業」,是指「具有經常性、反覆性及繼續性之經濟活動」,即符合前述消費者保護法「企業經營者」之定義,如果銷售的對象是「消費者」,就會有消保法及定型化契約、審閱期等相關規定的適用。此外,雖然不是建商,沒有「設計、生產、製造」,但卻以投資獲利為目的買賣不動產,俗稱「投資客」,如果具備「經常性、反覆性及繼續性」,也會被認定為「以經銷商品為營業」的企業經營者,因此投資客出售房屋給消費者時,也要適用消保法及審閱期。內政部訂立的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定訂約前應給予消費者5天以上審閱期,違反的效果依消保法第11條之1第3款,其定型化契約條款不構成契約內容,但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。無論是建商還是投資客,只要符合「企業經營者」的定義,而出售的對象又是「消費者」,無論銷售的標的是預售屋、新成屋或是中古屋,買賣契約書都要給予5天審閱期。然而一般民眾出售中古屋,只是單純處理名下資產的行為,並非以投資獲利為目的,無論買方是否為消費者,也無論是不是透過房屋仲介成交,其買賣契約均無消費者保護法的適用,也無須提供審閱期。三、何謂定型化契約條款?非企業經營者出售房屋,所訂立的「不動產買賣契約書」,也不是所謂「定型化契約」,即使該契約書是仲介業者或地政士預先擬定、製作、印刷,提供客戶使用者,也不是消費者保護法規定的定型化契約。依消保法第2條第7、9款:「七、定型化契約條款:指『企業經營者』為與多數消費者訂立同類契約之用,所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面,其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者,亦屬之。」「九、定型化契約:指以『企業經營者』提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約。」可見無論定型化契約條款或是定型化契約,前提都必須契約當事人一方是「企業經營者」,他方是「消費者」。仲介業者或地政士雖然是以提供服務為營業行為的企業經營者,卻都不是「買賣契約」的當事人,即使提供印好的制式契約書讓當事人簽訂,也不會因此適用消保法。四、結論本題的買方李四雖然是消費者,但張三不是建商也不是投資客,不是「企業經營者」,他們之間的不動產買賣契約書不適用消費者保護法,即使是透過仲介公司成交,也不需要提供審閱期。李四以「未提供審閱期」為由,主張買賣契約無效,是不合法的。
通膨怪獸前進農產品 國內外現股ETF期貨機會來了
2021-09-01
跨市交易是近年來投資市場中很靈活的一種操作方式,而從近期市場現象來觀察,在通膨依然居高不下的情況下,未來農產品跨市交易將是市場投資顯學,如:股期、海外期貨、ETF等。美勞動部8月6日公布7月非農就業數據來到94.3萬人,創一年新高,且失業率降至5.4%,為去年疫情以來新低,比市場預期來得更好,顯示美國正在穩定復甦的路上前進。良好的就業數據同時也帶來了聯準會即將縮減購債規模的擔憂,由於聯準會的貨幣政策方向依據是通膨與就業,兩項經濟指標做為觀察重點。就業數據佳力抗通膨美國6月PCE物價指數年增率為4%,扣除掉食品及能源等波動較大的商品後,核心PCE物價指數年增率為3.5%,大幅越過了聯準會的目標2%。市場推測,當就業也顯著改善後,就是聯準會量化寬鬆的購債措施逐步退場的時機,聯準會主席鮑爾也許會在8月底的全球央行年會(Jackson Hole)或於9月的例行會議中釋出縮減購債的時程規畫。細數今年的各商品的通膨狀況,台股投資人印象最深的應該就屬運價上漲了!自去年疫情開始的塞港效應發酵,隨著運價水漲船高的航運股,締造了台股的航海王傳奇。有許多投資人在航運股的這一波行情中賺到一筆機運財。除了航海王,鋼鐵人也是今年股民的希望之星。因應經濟復甦以及電子化、智慧化的基礎建設,以及5G、電動車等未來產業大舉擴廠,而採礦業又受到疫情壓抑供給增加有限,基本金屬銅、鋁、鎳、錫等價格皆因需求提升而上漲,其中鋼價的上漲最受到台股投資人注意,大牛皮股中鋼(2002)、中鋼期也可以飛上天而被戲稱為鋼鐵人。以航海王、鋼鐵人為首帶動的傳產熱門股鋒芒甚至蓋過了台股一向主流的電子股。通膨延伸至糧食區塊除了大家熟悉的航海與鋼鐵等族群外,通膨概念在今年擴散糧食這一重要的民生區塊。從年初至今各地的極端氣候造成的天災頻頻出現,從美國的乾旱襲擊穀物種植區到中國河南的水災肆虐影響工業供應鏈,除了造成直接的損失外,更助長了糧食通膨的因子。因受反聖嬰現象及全球變暖所導致的海洋普遍升溫影響,今年上半年幾乎整個北半球的陸地空氣溫度都高於過去10年間的平均水準,高溫及炎熱氣象連帶影響農作區的降雨,2021年美農作區域的乾旱面積要比去年高出至少20個百分點,直接導致了收成良率的下降,黃豆良率和去年同期相比下降了15%(圖2),當作物的收成量率下降,農產品的品質穩定性就會跟著減少,而產業供應鏈要買到品質穩定的農產品就必須加價購買,從而推升了農產品價格。而在需求面,最大黃豆進口國─中國的海關數據顯示,2021年7月,黃豆進口量為867.4萬噸,創下3個月來的新低,較前月以及去年同期分別減少19%與14%;今年1~7月,黃豆進口量年增4.5%至5763萬噸。黃豆進口量減少主因為壓榨廠的壓榨利潤下滑的影響,因豬肉毛利回落以及小麥飼料的替代減少了豆粕的需求。今年6月,中國大陸山東省日照市的黃豆壓榨利潤更是一度創下歷史新低,目前壓榨廠每加工1噸黃豆也仍虧損約200元人民幣。受到極端氣候影響的案例同樣發生在另一糧食生產地─南美洲,乾旱衝擊了南美洲的作物種植情況,除了產量及品質深受衝擊外,也推遲了新一輪的播種及收割期。南北美的作物災情直接導致了全球黃豆庫存需求比的下降,估計下半年黃豆供不應求的情形仍會存在。從跨市場、跨商品的交易來思考全球布局是今年的投資顯學,台灣投資人在上半年從航運股賺到了通膨的第一桶金,考慮下半年通膨持續且聯準會將進入縮減購債時程,台股大盤容易陷入盤整,此時除了找尋個股點放的表現機會,也可透過股期、海外期貨、商品ETF參與全球總經的投資機會,甚至回頭低接尚未反映的相關個股,「大膽假設,小心求證」,找尋跨市交易的機會。【完整內容請見http://www.ustv.com.tw/UstvMedia/mag/flag】非凡商業周刊2021/8/13 No.1262期   想了解更多,詳洽02-27660800
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