房東可以終止租約嗎?

2018-10-19
文章類型 : 法律稅務

文 / 鍾運凱

案例:
老張於民國107 年7 月1 日出租房屋給小李作為住宅使用,租期2 年,每月租金1 萬元,押金2 萬元。到了109 年6 月30 日租期屆滿,雙方沒有續約,但小李繼續居住,並且按時繳房租,老張也沒有表示反對,就這樣持續了半年。然而小李因為失業,110 年1 月及2月沒繳房租。試問,此時房東老張可以要求小李搬家嗎?

解析:
一、民法的不定期租約
民法第451 條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」本題的租約期滿後,小李沒有搬遷繼續居住,老張也沒有即時表示反對,因此該租約已變成「不定期租約」。
民法第450 條:「租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。」因此,如果按照民法的規定,老張可以隨時終止該「不定期租約」,要求小李搬家。

二、土地法的不定期租約
雖然依照民法規定,不定期租約雙方都有權隨時終止,但土地法第100 條特別規定:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443 條第1 項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達2個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」

由於土地法關於「房屋租用」的相關規定,屬於民法租賃的特別法,應優先適用土地法,因此房東不能依前述民法的規定隨時終止不定期租約,只能在土地法第100 條各款情形才能終止。而前述第3 款規定,必須房客所欠租金「扣除押金後」仍欠2 個月租金額以上,才可以終止,小李只積欠租金2 萬元,扣掉押金後等於沒欠租金。因此房東老張還是不能終止租約收回房屋。

三、租賃專法的提前終止租約
「租賃住宅市場發展及管理條例」(簡稱租賃專法)已於民國107年6 月27 日正式施行,本題租約簽訂於107 年7 月1 日,且為住宅租賃,應優先適用租賃專法,優先於前述的民法及土地法。租賃專法第10 條第1 項規定:「租賃期間發生下列情形之一者,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償:一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備,不為修繕或相當之賠償。二、承租人遲付租金或費用,達2 個月之租額,經催告仍拒繳。三、承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人。四、出租人為重新建築而必要收回。五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。」雖然本條規定的是「提前」終止租約,似乎針對租期屆滿前的提前終止,但在租約期滿後轉為不定期租賃的情形亦可適用。依第2 款規定,只要欠租達2 個月,經催告仍拒繳,房東不需要先以押金抵償就可以終止租約。

四、結論
在租賃專法尚未實施前,依土地法的規定,必須在「扣除押金後」再欠租達2 個月,房東才可以終止租約。但本題的租約簽訂時,租賃專法已經實施,只要房客欠繳租金達2 個月,房東無須扣除押金就可以終止租約。但要注意,終止租約前房東還是必須先行催告,訂一個相當期間向房客催繳租金;房客逾期仍未繳租,房東才可以終止租約,要求房客搬遷。此外,上述租賃專法只是針對「住宅租賃」的特別規定,如果是住宅以外的房屋租賃,例如辦公室、店面、廠房等,仍應適用土地法,須扣除押金後還欠2 個月,房東才可以終止租約。

 

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